Het verslag van de ALV van 20 april 2016 is pagina voor pagina doorgenomen en zonder verdere opmerkingen vastgesteld.

Transcriptie

1 1 WONINGBOUWVERENIGING UTRECHT VERGADERVERSLAG EXTRA ALGEMENE LEDENVERGADERING 2016 Datum: 30 november 2016, Wilhelminakerk Aanwezig: 13 bewoners/(bestuurs/rvc)leden + 5 externe leden: Dorine Lommen (voorzitter), Benno van Marum (penningmeester), Frank Ringnalda (kandidaat bestuurslid), Marieke Schopmeijer (RvC-lid), Jan Ravesteijn (RvC-lid). Verslag: Niels van der Vaart (secretaris) 1. OPENING EN VASTSTELLEN AGENDA Er zijn geen opmerkingen over de agenda, de agenda is vastgesteld. 2. INGEKOMEN STUKKEN Er zijn geen ingekomen stukken 3. MEDEDELINGEN De voorzitter van de RvC, Theo van Oosten, is langdurig ziek. Tijdens zijn afwezigheid zal de vicevoorzitter, Marieke Schopmeijer, de RvC voorzitten. 4. VERSLAG ALGEMENE LEDENVERGADERING D.D. 20 APRIL 2016 Het verslag van de ALV van 20 april 2016 is pagina voor pagina doorgenomen en zonder verdere opmerkingen vastgesteld. 5. STAND VAN ZAKEN NIEUWE STATUTEN Na de ALV van april zijn de opmerkingen vanuit de ALV doorgevoerd in het voorstel voor de nieuwe statuten en daarna zijn de statuten voorgelegd aan de Autoriteit Woningbouwcorporaties. De autoriteit heeft inmiddels haar goedkeuring uitgesproken over de statuten. Vraag vanuit de ALV: Hoe lang mag een bestuurder nu aanblijven net de nieuwe statuten? Antwoord van het bestuur: In de modelstatuten wordt gesproken van 3 zittingstermijnen (12 jaar). Op verzoek van de ALV is dit aangepast naar 3 termijnen plus bij uitzondering een vierde termijn. Vraag vanuit de ALV: Kan iemand lid blijven van de vereniging na verhuizing uit de woningbouwvereniging? Antwoord van het bestuur: Nee dat kan niet. Vraag vanuit de ALV: Moet het hele jaar lidmaatschapsgeld betaald worden wanneer halverwege het jaar de huur opgezegd wordt? Antwoord van het bestuur: Nee, het bestuur verleent hiervoor dispensatie, middels huurcontract geregeld. De statuten zijn door de ALV vastgesteld. Het bestuur neemt contact op met een notaris om de nieuwe statuten te passeren. 6. VOORSTELLEN KANDIDAAT-VOORZITTER Zoals besproken op de ALV in april kan Dorine vanwege gewijzigde regels in de nieuwe woningwet, helaas niet aanblijven als voorzitter van het bestuur. Daarom zijn we op zoek gegaan naar een nieuwe 1

2 2 kandidaat voor de voorzittersrol en met succes. Frank Ringnalda is bereid om de voorzittersrol te vervullen. Op dit moment zit het bestuur in een vacuüm, omdat Dorine wettelijk geen voorzitter meer mag zijn en er nog geen nieuwe voorzitter benoemd is. De RvC heeft haar verantwoordelijkheid genomen en Frank als kandidaat-voorzitter voorgelegd aan de Autoriteit Woningcorporaties. De RvC moet hierbij een heel dossier aan documenten aanleveren en daarna volgt een gesprek bij de Autoriteit Woningcorporaties om te toetsen of de kandidaat geschikt is. Vraag vanuit de ALV: wat als je het andersom doet, eerst een kandidaat voorstellen aan de ALV en daarna pas een kandidaat voorleggen aan de Autoriteit Woningcorporaties? Antwoord van het bestuur: Wanneer eerst de ALV betrokken wordt, bestaat de kans dat een kandidaat die door de ALV gekozen wordt, alsnog niet door de procedure komt van de Autoriteit Woningcorporaties. Daarnaast heeft de RvC in een eerdere ALV een oproep gedaan aan leden van de ALV om zich bij de RvC te melden als ze in een vroeg stadium betrokken willen zijn bij het zoeken van kandidaten voor bestuursfuncties. Frank stelt zich voor. Hij is woonachtig in Breukelen. Na een aantal jaar als jurist in Amsterdam te hebben gewerkt, heeft hij als jurist bij Portaal gewerkt. Op dit moment werkt hij als advocaat bij Tomlow in Utrecht en doet daar veel werk voor woningbouwcorporaties. Vraag vanuit de ALV: Wat voor zaken behandel je bij Tomlow? Antwoord van Frank: Veel werk voor diverse woningcorporaties. Hierdoor blijf ik op de hoogte van wat we speelt op het gebied van volkshuisvesting en deze ervaring komt van pas in het bestuur van Woningbouwvereniging Utrecht. Vraag vanuit de ALV: Waarom wil je voorzitter worden? Antwoord van Frank: De voornaamste motivatie is om naast het werk dat ik doe ook iets te doen voor de maatschappij. Door zitting te nemen in het bestuur wil ik een bijdrage leveren aan de volkshuisvesting in Utrecht. Er zijn vanuit de ALV geen bezwaren tegen de benoeming van Frank als nieuwe voorzitter van het bestuur. 7. STAND VAN ZAKEN BENOEMINGEN Vanwege de nieuwe woningwet is de procedure van de benoemingen een stuk ingewikkelder geworden. In de ALV van April zijn 2 bestuursleden herbenoemd onder voorwaarde van goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties: Benno van Marum en Esther Disberg. Onlangs is voor de herbenoeming van Benno goedkeuring afgegeven. Voor Esther is het bestuur nog in afwachting van de uitslag. Mocht er geen goedkeuring afgegeven worden voor de herbenoeming van Esther, dan zal het bestuur op zoek moeten naar een nieuw bestuurslid. Vraag vanuit de ALV: Is er sprake van een beroepsprocedure tegen het al dan niet goedkeuring verlenen voor een benoeming door de Autoriteit Woningcorporaties? Antwoord van het bestuur: Ja, sinds een maand is er een bezwaarprocedure. Het bestuur zal hier enkel gebruik van maken als het bestuur van mening is dat het nut heeft, bijvoorbeeld in het geval van een aanwijsbare misinterpretatie bij de beoordeling van een kandidaat. Vraag vanuit de ALV: Hoe ziet de Autoriteit Woningcorporaties eruit? Antwoord van het bestuur: De laatste jaren zijn woningbouwcorporaties regelmatig negatief in het nieuws geweest. Het bestaande toezicht heeft blijkbaar niet altijd even goed gewerkt. Daarom is de Autoriteit Woningcorporaties opgericht en die kijkt nu als toezichthouder mee. Vraag vanuit de ALV: Is de Autoriteit Woningcorporaties een rechtscollege? Antwoord van het bestuur: Nee, het is een toezichthouder en in de wet zijn regels vastgelegd waar zij toezicht op houden. Onder anderen of er competente en capabele bestuurders worden benoemd bij 2

3 3 woningbouwcorporaties. De RvC wordt ook getoetst. De Autoriteit Woningcorporaties is in vergelijkbaar met de Autoriteit Financiële Markten. Woningbouwvereniging Utrecht is toegelaten tot het bestel van corporaties en valt daarom onder het toezicht van de Autoriteit Woningbouwcorporaties. Er is geen procedure bekend om uit dit bestel terug te stappen. 8. VOORSTEL VAN DE RVC OVER HET BETREKKEN VAN DE ALV BIJ BENOEMINGEN Het voorstel van de RvC om de ALV te betrekken bij benoemingen (bijlage van de uitnodiging) is in de ALV besproken. Vraag van de ALV: Klopt het dat het eigenlijk hetzelfde proces is als voorheen, maar dat ALV nu een advies geeft in plaats van een besluit neemt? Antwoord van de RvC: Ja dit klopt, de ALV geeft een zwaarwegend advies bij benoemingen. Er zijn geen verdere opmerkingen vanuit de ALV over dit voorstel. 9. SCHEIDINGSVOORSTEL DAEB / NIET-DAEB In het kader van de nieuwe woningwet moeten de activiteiten in de sociale huur (DAEB) en de activiteiten in de vrije sector (niet-daeb) administratief gescheiden worden. De penningmeester presenteert het scheidingsvoorstel waarin de aanpak hiervoor is uitgewerkt. Volgens de wet moet er onderscheid gemaakt worden tussen de DAEB en niet-daeb-activiteiten. Hiervoor is keuze uit 2 opties: - Een juridische scheiding: 2 aparte BV s waarbij een moeder- / dochteronderneming constructie wordt ingeregeld. - Een administratieve scheiding: Een aparte jaarrekening en jaarverslag maken voor de DAEB en niet-daeb-activiteiten. Het voorstel van het bestuur is om een administratieve scheiding door te voeren. Voor 1 januari 2017 moet de woningbouwvereniging een conceptvoorstel neerleggen bij de Autoriteit Woningcorporaties en voor 1 juni 2017 moet er een definitief scheidingsvoorstel liggen. De ALV vervult hierbij de rol van de huurdersvereniging. Het scheidingsvoorstel wordt ook voorgelegd aan gemeente Utrecht, als onderdeel van het bod op de bijdrage aan de gemeentelijke woonvisie. Een belangrijke norm op basis waarvan de Autoriteit Woningcorporaties het voorstel beoordeelt is dat beide delen na scheiding gezond moeten zijn. Hierbij wordt gekeken naar de waardering van de bedrijfswaarde door de accountant. Vraag van de ALV: Wie kiest de accountant? Antwoord van het bestuur: Die kiest het bestuur, er is wel een handboek dat de accountant moet gebruiken. Vraag van de ALV: De bedrijfswaarde staat toch in de jaarrekening? Antwoord van het bestuur: Ja, maar de marktwaarde niet en daar moeten andere berekeningen voor toegepast worden. Vraag van de ALV: Gaat het alleen om een risico dat vereniging failliet kan gaan of werkt het ook de andere kant op? Antwoord van het bestuur: Werkt beide kanten op, de woningbouwvereniging loopt ook het risico op de vingers getikt te worden als er te veel geld wordt opgepot. Vraag van de ALV: Mag het DAEB-deel uit niet-daeb-deel gefinancierd worden? Antwoord van het bestuur: Daar zit de crux. De verhuurdersheffing komt alleen voor rekening van het DEAB-deel. Het niet-deab-deel wordt geacht te lenen via het DAEB-deel. Het niet-deab-deel moet 3

4 4 de feitelijke rente betalen aan het DEAB-deel, dat is met een renteopslag. Winst is voor de hele organisatie. Het kan zijn dat het DAEB-deel verlies leidt. Dat kan door het niet-daeb-deel gecompenseerd worden. Het kan zijn dat DAEB-woningen onder de grens zakken die wordt gehandhaafd door toezichthouder. Bij het indienen van het splitsingsvoorstel bestaat de mogelijkheid om eenmalig 10% van het DEABbezit, over te hevelen naar het niet-daeb-bezit. Voorstel van het bestuur is om de huidige verdeling DAEB en niet-daeb te handhaven. Vraag van de ALV: Waarom niet woningen overhevelen van DAEB naar niet-daeb? Antwoord van het bestuur: Woningbouwvereniging Utrecht heeft nu al ~20% niet-daeb-woningen, dat is al heel hoog. Woningbouwvereniging Utrecht heeft ook een maatschappelijke functie. Het bestuur denkt dat de Autoriteit Woningcorporaties niet akkoord gaat met het verder verhogen van het aandeel niet-daeb. Opmerking van de RvC: Een verandering in de verhouding DEAB en niet-deab staat niet op de agenda van deze ALV. Of we houden de verhouding zoals deze is, of we agenderen expliciet dat we DAEB willen overhevelen naar niet-daeb. De procedure is nu als volgt. Het bestuur moet een splitsingsvoorstel doen, bewoners mogen een daarop een zienswijze geven. Na het opstellen van het voorstel, dus nu, vraagt het bestuur bewoners en gemeente om een zienswijze. Die kan ook negatief zijn. Het bestuur hoeft de zienswijzen niet over te nemen, maar moet dan wel goed motiveren waarom hiervan af is geweken. Zienswijzen vanuit de ALV: - Niet-DEAB-bewoners blijven minder lang wonen en besteden minder aandacht aan de woonomgeving, daarom is het voorstel zoals het er ligt goed. - Woningbouwvereniging Utrecht verhuurt woningen voor een betaalbare prijs in een rijke wijk, dat is reden om het zo te houden. - Nu is de kans: daarom meer overhevelen naar niet-daeb zodat de woningbouwvereniging later meer vrijheid en bestedingsruimte heeft. Vraag vanuit de ALV: Waarom is het niet aantrekkelijk om niet-deab-woningen over te hevelen naar DAEB? Antwoord van het bestuur: De verhuurdersheffing is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woningen. Deze is bij Woningbouwvereniging Utrecht gemiddeld zo n euro. Gemiddeld is dit in Nederland voor DEAB-woningen ongeveer de helft daarvan, wat betekent dat Woningbouwvereniging Utrecht een relatief hoge verhuurdersheffing moet betalen. Hoe meer DEAB hoe hoger de verhuurdersheffing. Opmerking van de RvC: Als een voorstel wordt gedaan over het al dan niet veranderen van de verhouding van DAEB en niet-daeb-woningen, moet dit ook op de agenda voor de ALV staan. Op dit moment staat dit niet expliciet op de agenda, en kan hier dus ook niet over besloten worden. Voorstel van het bestuur: Alle bewoners krijgen op papier een brief met het voorstel in de bus met de mogelijkheid om te reageren. Inclusief argumenten voor en tegen het overhevelen van DAEB naar niet-daeb. In deze brief worden de volgende keuzes voorgelegd aan de bewoners: - Juridisch splitsen of administratief splitsen - Verhouding DAEB / niet-daeb wel of niet aanpassen. Na verspreiden van de brief krijgen bewoners 2 weken bedenktijd en als er fundamentele opmerkingen uit komen, worden die meegenomen worden in de motivering van het voorstel aan de Autoriteit Woningcorporaties. Vraag vanuit de ALV: Is de keuze om niet meer woningen over te hevelen van DAEB naar niet-daeb gedreven door het idee dan de Autoriteit Woningcorporaties het niet goed gaat vinden om meer dan 20% niet-daeb-woningen te hebben? Antwoord van het bestuur: Ja, formeel is de grens 5% niet-daeb. 6. RONDVRAAG 4

5 5 Vraag vanuit de ALV: Bij de vorige vergadering is gevraagd om nieuwe tochtstrippen voor de ramen voor de woning aan de Jan van Scorelstraat 117, hier is geen verdere actie op ondernomen. Kunnen er nieuwe tochtstrippen geplaatst worden? Antwoord van het bestuur: Blijkbaar is er iets misgegaan in de communicatie rond deze aanvraag. De tochtstrippen worden zo snel mogelijk geleverd. Vraag vanuit de ALV: De brief over het verven was de brief vrij onduidelijk. Op eigen initiatief is geprobeerde de schilders te pakken te krijgen. Kan de communicatie volgende keer beter? Antwoord van het bestuur: Deze opmerking is vaker teruggekomen, met het schildersbedrijf is afgesproken dat de communicatie bij de volgende schilderbeurt beter en duidelijker is. Vraag vanuit de ALV: Is er een mogelijkheid om te kiezen voor ander soort verf, in verband met Astma ben ik gevoelig voor bepaalde soorten verf? Antwoord van het bestuur: Er wordt gebruik gemaakt van verven op waterbasis Vraag vanuit de ALV: Welke energiebesparende maatregelen zijn getroffen en is er een overkoepelend duurzaamheidsplan vanuit het bestuur? Kunnen bewoners hieraan bijdragen? Antwoord van het bestuur: Een adviesgroep duurzaamheid vanuit bewoners is zeker mogelijk, het bestuur ziet het aanbod tegemoet. De volgende energiebesparende maatregelen zijn getroffen: - Bij de renovatie van de achtergevels worden de laatste ramen voorzien van dubbel glas. - Alle cv-ketels zijn HR+. - De kruipruimtes van de woningen zijn voorzien van isolatieschelpen. - Er wordt gebruik gemaakt van isolatieglas, al is de isolatiewaarde niet heel hoog omdat het glas in de monumentale stalen kozijnen moet passen. - Het dak is nu niet direct geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen. Het is op dit moment niet verantwoord om te investeren in zonnepanelen en deze vervolgens te vervangen met de dakrenovatie in Bij de renovatie van het dak wordt advies ingewonnen over de mogelijkheden van zonnepanelen. Het zou helpen als bewoners hieraan bij kunnen dragen, zodat er een gedragen duurzaamheidsplan opgesteld wordt. Het bestuur sluit hier graag bij aan. Het voorstel van het bestuur is om bewoners een commissie op te laten zetten en dit onderwerp te agenderen op de ALV in april. Vraag vanuit de ALV: Komen er komend jaar bij de renovatie van de achtergevels weer steigers in de achtertuin? Antwoord van het bestuur: Ja, dat is wel het geval. Vraag vanuit de ALV: Wordt de gehele post van de deuren geschilderd deze keer? Antwoord van het bestuur: Nee, alleen onderkanten zijn bijgewerkt. Vraag vanuit de ALV: Welk onderhoud wordt uitgevoerd aan de binnenkant van woningen zolang bewoners er blijven wonen? Antwoord van het bestuur: Als herstel van onderdelen van de woning niet meer mogelijk is, worden dingen vervangen. De binnenkant van de is verantwoordelijkheid van de bewoners zelf. In het geval van storingen aan de elektra is het de verantwoordelijkheid van de woningbouwvereniging. 5