KOERS SITÉ

Transcriptie

1 KOERS SITÉ KOERS SITÉ

2 DOETINCHEM, 13 DECEMBER 2017 VOORWOORD Een dynamische koers Sité is een woningcorporatie met ongeveer woningen in de gemeenten Bronckhorst en Doetinchem. Onze nieuwe koers is een document dat voor, van en met mensen is gemaakt. De komende jaren zien we binnen de gewone thema s vraagstukken op ons afkomen, waarvan we verwachten dat anderen ons aanspreken en waarover men van mening verschilt. Hierop antwoorden doen we niet alleen vanachter ons bureau, maar in gesprek. In deze koers benoemen we daarom een aantal gespreksonderwerpen waarover we in gesprek blijven. We zijn tegelijkertijd helder over onze eigen ambities. Aan het eind van 2017 ligt er een eerste product, maar het gaat ons om de reis en het reisgezelschap: wie komen we tegen en wat brengt het ons de komende jaren. We bespreken de komende vier jaar de dilemma s in de benoemde thema s. En zoeken een manier werken die richting geeft aan onze eigen organisatie en tegelijkertijd recht doet aan geluiden uit de buitenwereld. Ontwikkelingen die we zien VISIE DE AANSPREEKBARE - De vraag naar sociale huurwoningen neemt niet af, ondanks de bevolkingskrimp in de Achterhoek; Het aantal mensen met een zorgvraag dat een beroep op ons doet, neemt toe; Tegelijkertijd worden mensen geacht om eigen oplossingen te vinden; Er wordt veel van corporaties verwacht met betrekking duurzaamheid; De regeldruk op corporaties vanuit Den Haag neemt nog steeds toe. VERHUURDER We zijn de aanspreekbare verhuurder. We onderscheiden ons door maximaal in te zetten op maatwerk en door aan te sluiten bij de wensen en ideeën van bewoners. Het vraagt een manier van handelen die start bij wat mensen willen en niet bij wat de organisatie denkt dat goed voor ze is. Onze organisatie is hierop steeds meer ingericht. Kriskras uit onze organisatie hebben we mensen gevraagd over dit onderwerp mee te denken en te doen. We bieden ze een training aan om (nog) beter in gesprek te gaan met huurders en partners. Samenwerking met gemeenten, zorginstellingen en ondernemers is een belangrijk onderdeel van het succes van deze aanpak; Sité daagt andere organisaties uit om over de grenzen van hun werk/bevoegdheid/aanpak te kijken. Werkzaam zijn in de centrumgemeente Doetinchem vraagt daarnaast om een extra inzet in het sociaal domein; kwetsbare mensen willen vanwege het aanbod aan zorg en voorzieningen graag in deze centrumgemeente wonen. In Bronckhorst spelen andere kwesties: hier neemt de bevolking nu al af en is het de kunst om de kernen leefbaar te houden. Sité draagt bij aan de opgaven in deze gemeenten en de regio. Mensen staan centraal in al ons werk. KOERS SITÉ

3 Participatie doe je zo Sité heeft in 2017 rond renovatieprojecten een werkwijze ontwikkeld die werkt. Kenmerken: persoonlijk in gesprek, heldere randvoorwaarden, snelheid, veel communicatiemomenten, samen optrekken met bewonersorganisaties en partners, ook aandacht voor mensen die niet meepraten en in besluiten tonen hoe de inzet van bewoners is verwerkt. Onze aanpak wordt gewaardeerd door bewoners en partners. Komende jaren gaan we hier met kracht mee door en passen we deze methode toe bij andere onderdelen van ons werk. KOERS SITÉ

4 1 Samen leven We voelen ons verantwoordelijk voor een prettige woon- en leefomgeving. Onze medewerkers in de wijken en buurten kennen onze klant en weten hoe ze moeten handelen. Wonen met zorg is een steeds belangrijker thema. De vraag naar goedkope woningen, geschikt voor zorg of geschikt voor cliënten die (weer) zelfstandig gaan wonen, is groot. Wij zijn voortdurend in gesprek met gemeenten en zorginstellingen om er voor te zorgen dat we er zijn en blijven voor deze doelgroep. We willen dat onze klanten prettig wonen. Dat betekent dat we met hen in gesprek zijn en mogelijkheden om hun ideeën voor een betere woonomgeving omzetten in actie. Aan de andere kant zetten we ook stevig in op het voorkomen en tegengaan van overlast. Daar zijn we op het moment veel tijd en energie aan kwijt. Bij dit onderwerp willen we in gesprek met niet alleen de overlastgever, maar ook met de omwonenden. Om zo tot nieuwe en gedragen oplossingen te komen. Sité steekt energie in mensen de op de een of andere manier een duwtje in de rug nodig hebben. We werken hierbij samen met zorginstellingen, Buurtplein BV en gemeenten. We maken al jaren afspraken met zorginstellingen over huisvesting van cliënten en de begeleiding van (weer) zelfstandig wonende mensen met een zorgvraag. Wij zijn er juist voor deze mensen en zetten maximaal in op het onder dak krijgen en houden van mensen die zich zelfstandig niet redden. We begrijpen goed dat we de buurten waar onze woningen staan op deze manier belasten. We gaan de komende jaren in gesprek met omwonenden en partners over de vraag hoe we de landing in de wijk samen het beste kunnen begeleiden en welke woonvormen daarbij passen. Want dat dit een trend is die zich door zal zetten, is voor ons een uitgemaakte zaak en een opgave waar wij niet voor weglopen. Nieuwe woonconcepten zijn een must o Passend bij de behoeften van dak en thuislozen hebben we diverse woonvormen ontwikkeld in samenwerking met IrisZorg en Laborijn. Bijvoorbeeld de Springplankwoning. o Jongeren zonder indicatie,aco maar met zorgvraag die kwetsbaar zijn en niet bij de gewone instellingen terecht kunnen, bieden wij een thuis via Ons Huis. o Bij het huisvesting van statushouders hebben we aandacht voor het samenleven en een goede start. Bijvoorbeeld project Zandewierde in Hummelo, waar statushouders in een mix wonen met Achterhoekse jongeren. Gespreksonderwerpen: o Bewoners en partners spreken ons aan op wie we huisvesten en waar we dat doen. Is spreiding een oplossing? Hoeveel kunnen de gemeenten Bronckhorst en Doetinchem aan? Wat is de visie van de gemeenten hierop? (geagendeerd door: Siverder, Seniorenconvent Bronckhorst en gemeente Doetinchem); KOERS SITÉ

5 o De vraag is of de landelijke opdracht voor het afbouwen van beschermd wonen niet ten koste gaat van de mensen die het betreft en de corporatiebuurten waar ze terecht komen (geagendeerd door MT Sité). 2 Toekomstgericht Onze woningen zijn duurzaam en energiezuinig. Duurzaamheid in de breedste zin van het woord. Het onderhoud van onze woningen is op orde: zowel de buitenkant als de binnenkant. Daarom besteden we de komende jaren veel geld aan groot onderhoud en renovatie van ons bezit. We hebben veel ambitie als het gaat om het klaar maken van onze woningen voor de toekomst. De komende tien jaar vernieuwen we ruim woningen via (groot) onderhoud, renovatie. We voegen woningen toe en we verversen onze woningvoorraad door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. We doen dat in gesprek met de klanten en sluiten aan bij hun ideeën en wensen. In de afgelopen jaren hebben we veel geïnvesteerd om ruim woningen energiezuiniger te maken. Hiermee gaan we gewoon door, maar we willen onze aanpak verruimen volgens de principes van The Natural Step, zie Principe 1 Principe 2 Principe 3 Principe 4 Niet meer en sneller stoffen uit de aarde in het milieu brengen dan de natuur kan verwerken Niet meer en sneller chemische stoffen in het milieu brengen dan de natuur kan verwerken De natuur niet sneller afbreken dan de tijd die nodig is om te herstellen Geen dingen doen waardoor we mensen beperken in het vervullen van hun basisbehoeften Dit lijkt hoogdravend, maar dat is het niet. Het gaat vooral over: gewoon doen. Deze overtuiging passen we voortaan toe bij alles wat we doen: niet alleen bij onderhoud, renoveren en nieuwbouw, ook bij inkoop bij bedrijfsvoering, et cetera. Wij kiezen voor de pragmatische insteek: zo veel mogelijk woningen duurzamer maken, succesvolle aanpakken overnemen, oog voor het kostenplaatje, balans tussen uitgaven en voordeel voor de klant. We werken er aan om in 2050 een CO 2- neutrale voorraad te hebben. KOERS SITÉ

6 Innovatieve, goede werkende nieuwe systemen nemen we over. Onze ambitie is om de bestaande woningvoorraad minimaal naar label A te brengen en waar mogelijk een all electric concept toe te passen, met technologieën die zich hebben bewezen. Voor nieuwbouw gaan we minimaal over op de eisen van BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Deze eisen zijn vanaf 2021 verplicht voor nieuwe omgevingsvergunningen. We hebben de uitgangspunten van The Natural Step daarvoor vertaald in praktische doelen, die bij ons passen. Dat zijn de volgende doelen: Gespreksonderwerpen: o Hoe kunnen we onze duurzaamheidsdoelen het beste invulling geven? Het alternatief is duurzaamheid nog meer een doel op zich te maken, bijvoorbeeld door de allernieuwste technieken meteen toe te passen. Of: gaan duurzaamheidsmaatregelen boven wensen van bewoners? (geagendeerd door gemeenten en medewerkers Sité); o Ons onderhoudsproces vraagt om vernieuwing. Daar werken we ook aan; o Welk deel van het onderhoud doen wij zelf, welk deel laten we door een aannemer doen en wat willen huurders eigenlijk zelf doen aan hun woning? (geagendeerd door: huurders, WDW Ontwikkelend beheer en Te Mebel Vastgoedonderhoud). Klaar die klus Jaarlijks kiezen we een onderwerp waarover we met huurders in gesprek gaan. Zo hebben we de afgelopen jaren energiecafés en veilig wonen weken georganiseerd. In 2017 was onderhoud het thema en gingen we op pad om bij huurders, die dat zelf niet kunnen, (kleine) klussen in huis en tuin te doen. Dit doen we samen met maatschappelijke organisaties als Pauropus en Present. De conclusie van onze klusweken: KOERS SITÉ

7 o o De kennis over wat er onder ons servicefonds valt en wat niet is gering; Huurders willen graag bij ons terecht met extra kleine klussen en zijn niet of slecht op de hoogte van wat Pauropus kan betekenen. Onze actie in 2018: o Communicatie over ons servicefonds; o Onderzoeken toevoegen extra kleine klussen aan servicefonds; o De mogelijkheden van/bij Pauropus voor klussen. 3 Juiste woning, goede prijs De klant staat voor ons centraal. Maatwerk is de rode draad. Sité is er voor betaalbare woningen, voor mensen die niet op de (koop)markt in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Wij zorgen er voor dat woningzoekenden binnen een jaar een passende woning kunnen vinden. Sité heeft ongeveer 600 woningen in Bronckhorst en woningen in Doetinchem. De bevolking in de Achterhoek neemt af, maar het aantal huishoudens nog niet. We verwachten dat de vraag naar sociale huurwoningen stabiel blijft. Daarom garanderen wij, ook de komende vijf jaar, voldoende betaalbare huurwoningen. Onze focus ligt bij de minst draagkrachtigen. Van onze woningen heeft circa een huurprijs onder de huurtoeslaggrenzen (635 euro, prijspeil 2017) en hebben 800 woningen een hogere huurprijs. We zorgen voor een gevarieerd aanbod zodat we ook in de toekomst alle verschillende groepen goed kunnen huisvesten. In elk geval hebben we aandacht voor jongeren en ouderen. We horen vaak dat jongeren denken dat ze niet bij ons terecht kunnen voor een woning. Jongeren hebben onze volle aandacht. We vinden het belangrijk om te weten wat ze willen en spelen daar op in. Ook oudere huurders weten ons niet altijd te vinden met hun woonwensen. We zetten in op comfortabel wonen. KOERS SITÉ

8 Wij borgen betaalbaarheid voor allen en zorgen actief, via maatwerk, dat regels niet onnodig negatief uitpakken voor individuen. Onze aanpak slaagt alleen als we steeds in staat zijn uit te leggen waarom we wat doen. Maatwerk is keuzes durven maken We doen veel om wonen voor onze huurders mogelijk te maken; we gaan met mensen in gesprek en we gaan naar ze toe. Als het nodig is wijken we van (onze eigen) regels af. Zo zorgen we er samen met partijen als deurwaarders, Buurtplein BV en zorginstellingen er voor dat mensen met schulden toch kunnen blijven (of gaan) wonen. Via de sociale teams van Bronckhorst en de wijknetwerken van Doetinchem zorgen we voor signaleren en bijbehorende actie. We maken speciale contracten of stellen de huur naar beneden bij. Na het opknappen van de woning betalen huurders niet meer aan woonlasten (huur + energie) dan daarvoor. Gespreksonderwerpen: o Tot op welke hoogte zijn corporaties verantwoordelijk voor de financiële positie van hun huurders? (geagendeerd door directeurbestuurder Wonion); o Maatwerk leidt tot willekeur. Bewoners én medewerkers vragen zich soms af: waarom hij wel en ik/zij niet? We blijven de komende jaren in gesprek met onze omgeving over de vraag of dit ons voldoende lukt (geagendeerd door huurders op het koffie-uur bij onze directeurbestuurder); o In hoeverre is het noodzakelijk dat wij huishoudens met een middeninkomen bedienen? 4 Samen werken We zijn en blijven ervan overtuigd dat samenwerking met anderen binnen en buiten de regio noodzakelijk is om aan onze opgaven te voldoen. We blijven hierin zichtbaar initiatief nemen. We geven er elke dag rekenschap aan dat we met publiek geld werken. Waardering door de klant is een belangrijke meetlat voor ons succes. Een sterke samenwerking tussen corporaties in de Achterhoek draagt bij aan het realiseren van een goed geoliede organisatie die efficiënt werkt, flexibel is, minder kwetsbaar en waarin we kennis kunnen behouden en verbreden. Afhankelijk van het thema kiezen we de samenwerkingsvorm die het meeste rendement oplevert. Dat geldt niet alleen voor ons, maar ook voor anderen. Moeten de Achterhoekse gemeenten niet eens fuseren? We zijn financieel gezond, maar realiseren ons dat we elke euro maar één keer kunnen uitgeven. Daarbij is de klantwaardering nu voldoende, maar we willen meer uitblinken. KOERS SITÉ

9 We versterken onze opdrachtgeversrol. We zorgen voor een gelijkmatige inzet van mensen en middelen. We passen onze organisatie aan op onze koers. We realiseren ons dat onze medewerkers onze ambassadeurs zijn. Een moderne organisatie betekent bijvoorbeeld ook meer digitaal beschikbaar hebben en maken. Klanten en medewerkers van Sité moeten hierin mee willen en kunnen. Een greep uit onze samenwerkingen Sinds 2011 werken we samen met ProWonen en Wonion. Dit koesteren we. We kopen samen in en wisselen kennis uit. Daarbinnen hebben we met Wonion een krachtige samenwerking die we verder willen ontwikkelen. De ACo de samenwerking tussen de verschillende Achterhoekse Corporaties is de regionale gesprekspartner voor gemeenten en provincie. Op landelijk niveau zoeken we de samenwerking met krimpregio s om op die manier een ander geluid te laten horen in Den Haag. Gespreksonderwerpen: o Hoe zorgen we er voor dat iedereen de digitalisering volgt, begrijpt en er mee leert omgaan? (geagendeerd door onze Ondernemingsraad); o Bij aanbestedingen streven wij prijsscherpte na, door op diverse manieren aan te besteden, passend bij het project dat we op dat moment onder handen hebben. Momenteel trekt de markt voor (woning)- bouw weer aan. Hoe zorgen we dat we de goede aannemers krijgen én een scherpe prijs? (geagendeerd door ons managementteam). Investeren in werkervaring zo doen we dat We zetten onze organisatie en ons opdrachtgeverschap ook in om mensen op een andere manier te ondersteunen, bijvoorbeeld door voor werkervaringsplek-ken te zorgen. In de afgelopen drie jaar hebben we 30 werkervaringsplekken geregeld via onze aannemers. We zijn lid van de innovatiehub van de HAN. Door het jaar heen laten we leerlingen van scholen proeven aan ons werk. In samenwerking met het Graafschap College hebben we stagepakketten voor statushouders ontwikkeld. TOT SLOT We hebben in de periode april november 2017 gesproken met: bewoners, gemeente Bronckhorst, gemeente Doetinchem, Ondernemingsraad Sité, Siverder, aannemers, zorginstellingen, collegacorporaties, managers en teamleiders van Sité. KOERS SITÉ