Voorblad Agendapunt 3: Regionaal Afsprakenkader Bedrijventerreinen

Transcriptie

1 Bijlage 3d Voorblad Agendapunt 3: Regionaal Afsprakenkader Bedrijventerreinen POHO Economische Zaken Datum 19 november 2015 Status Ter vaststelling Tijdens het portefeuillehoudersoverleg van 24 september 2015 is ingestemd met de aanpak om te komen tot een toekomstbestendig regionaal afsprakenkader voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. In het RRO van december 2015 zal de stand van zaken worden gepresenteerd. Het gaat hierbij om de vaststelling van enerzijds het position paper en anderzijds de beschrijving van het proces, waarmee West-Brabant tot keuzes en afspraken komt wat betreft het aanbod aan bedrijventerreinen tot Deze keuzes impliceren uiteraard tevens het terugdringen van de op onderdelen geconstateerde overcapaciteit. Het concept position paper geeft inzicht in enerzijds de geprognosticeerde vraag naar bedrijventerreinen en anderzijds het nu bekende aanbod. Tevens is.een eerste kwalitatieve beoordeling van de geschiktheid van de bedrijventerreinen in West-Brabant voor verschillende sectoren/ruimtevragers gegeven. In het portefeuillehoudersoverleg is ook ingestemd met de 4 hoofdlijnen van het proces om te komen tot een nieuw afsprakenkader. Deze 4 hoofdlijnen zijn: INLEIDING 1. Verfijning/Verdieping markttechnische kwaliteiten locaties 2. Kosten/effecten 0 scenario en keuzes 3. Financiële arrangementen 4. Vertaling naar en vaststellen nieuw afsprakenkader bedrijventerreinen De bestuurlijke kopgroep bedrijventerreinen is de bestuurlijk trekker van dit proces. Het voorstel is fase 1 (verdieping/verfijning markttechnische kwaliteiten locaties) op de volgende manier te doorlopen: 1. Welk aanbod is sinds 2012 afgevallen 2. Wat is de uitgangssituatie nu? 3. Welk deel is beschikbaar voor zeer grootschalige & grootschalige logistiek en grootschalige/zware industrie? 4. Welk deel is beschikbaar voor specials? 5. Wat blijft er over voor reguliere, niet specifieke ruimtevragers? 6. Welke ruimte moet er per marktregio beschikbaar zijn en welke afspraken en uitgangspunten hanteren we hiervoor? 1. aanbod wat sinds 2012 is afgevallen Deze vraag is ambtelijk bij gemeenten uitgezet. Van een aantal gemeenten is hier al een reactie op gekomen en dit wordt nu compleet gemaakt. De vraag is nogmaals bij gemeenten uitgezet om aan te geven welke terreinen t.o.v. het afsprakenkader 2012 on hold zijn gezet, uit de markt zijn genomen, getransformeerd of op een andere manier zijn ontwikkeld. Het is de bedoeling dit overzicht voor het eind van het jaar compleet te hebben.

2 2. Wat is de uitgangssituatie nu? Op basis van het antwoord op de eerste vraag en hetgeen sinds 2012 aan ontwikkeling heeft plaatsgevonden is bekend wat de huidige uitgangssituatie is. 3. Welk deel is beschikbaar voor zeer grootschalige logistiek & grootschalige logistiek en grootschalige/zware industrie? Op basis van de vraagramingen is er de komende jaren (tot 2040) nog een behoorlijke behoefte aan locaties voor zeer grootschalige logistiek (vanaf 5 ha) en grootschalige logistiek (0,5 5 ha). Daarnaast zijn er regionaal een aantal terreinen die zich specifiek focussen op zware industrie (hindercategorie 5 en 6). In deze fase worden de terreinen benoemd die zich specifiek op deze doelgroepen richten, en die dus in ieder geval deel moeten uitmaken van het regionale aanbod aan bedrijventerreinen, waarmee de daadwerkelijke opgave aan niet-specifieke ruimtevragers kleiner wordt. 4. Welk deel is beschikbaar voor specials? Er zijn een (beperkt) aantal locaties geschikt en beschikbaar voor specials, zogenaamde speciale industrieterreinen die voor een specifieke doelgroep zijn bedoeld. Welke specials er zijn wordt in het vervolgproces bepaald waarmee de daadwerkelijke opgave aan niet-specifieke ruimtevragers kleiner wordt. 5. Wat blijft er over voor reguliere, niet specifieke ruimtevragers? Na de eerste 4 stappen is duidelijk wat de opgave is aan bedrijventerreinen die zijn bedoeld voor reguliere, niet specifieke ruimtevragers. Hier zal vervolgens regionale afstemming over plaats dienen te vinden hoe hiermee om wordt gegaan. Voor zowel de definitieve keuzes wat betreft de fases 3 en 4, als het bepalen van de methodiek om keuzes te maken in het aanbod aan reguliere gemengde terreinen, zal begin 2016 een brede bestuurlijke conferentie worden georganiseerd. Voor aanvang van deze conferentie zullen een aantal uitgangspunten worden voorgesteld. Vervolgens kunnen in kleinere subregio s aan de hand van deze uitgangspunten keuzes worden gemaakt. Uiteindelijk ontstaat er dan een evenwicht in vraag en aanbod voor een toekomstbestendig afsprakenkader. 6. Welke ruimte moet er per marktregio beschikbaar zijn en welke afspraken en uitgangspunten hanteren we hiervoor? Bij het bepalen van de ruimte per marktregio dient rekening te worden gehouden met de mogelijkheid van bedrijven om uit te breiden en eventuele spinoff-effecten Tijdens dit proces zullen ook de effecten van de keuzes en het eventueel komen tot financiële arrangementen worden meegenomen. KERN VOORSTEL 1. Instemmen met het (concept) position paper en deze voorleggen aan het RRO 2. Instemmen met het vervolgproces en dit voorleggen aan het RRO 1.1. Het concept position paper is het startpunt van traject naar een nieuw regionaal afsprakenkader ARGUMENTEN Het concept position paper geeft aan wat de kwantitatieve en kwalitatieve vraag, het huidige aanbod en de mogelijkheden zijn. Aan de hand hiervan liggen er keuzes voor. Met deze keuzes behouden de bedrijventerreinen hun waarde en worden ze versterkt. In het concept position paper is een kwalitatieve beoordeling voor de geschiktheid van de bedrijventerreinen opgenomen voor de verschillende sectoren. Hierin wordt dus aangegeven welke terreinen in aanmerking komen om te worden ingezet zodat specifieke sectoren kunnen worden bediend in hun ruimtevraag. Met de vaststelling van het concept position paper is het startpunt bepaald voor het vervolg van het proces en het komen tot een nieuw regionaal afsprakenkader.

3 2.1 Om te komen tot een afsprakenkader in 2016 is overeenstemming over het vervolgproces cruciaal Het voorstel voor het vervolgproces is: - Januari 2016: In een bestuurlijke conferentie wordt op regionaal niveau gesproken over de 6 genoemde stappen. Daarnaast zal tijdens deze conferentie ook worden getracht overeenstemming te bereiken over een aantal uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld: gaan bestaande plannen boven nieuw te ontwikkelen plannen en het bepalen van schuifruimte per subregio. Welke subregio s er zijn zal ook onderwerp van gesprek zijn tijdens deze conferentie. Aan het eind hiervan kunnen gemeenten in verschillende subregio s in gesprek gaan om te komen tot afspraken met inachtneming van de uitgangspunten die zijn vastgelegd. N.B. Bij de voorbereiding voor deze conferentie is het belangrijk dat dit ambtelijk zorgvuldig wordt voorbereid en alle relevante (financiële en juridische) informatie bekend is om hierover goed in gesprek te kunnen gaan. Daarbij is het belangrijk dat alle gemeenten inzichtelijk hebben gemaakt wat er sinds het afsprakenkader 2012 aan ontwikkelingen zijn geweest zodat de actuele situatie uitgangspunt is. - Februari maart 2016: verdieping kosten effecten mogelijke keuzes. Als mogelijke keuzes in beeld zijn gebracht tijdens de bestuurlijke conferentie is een verdieping nodig naar de mogelijke effecten van deze keuzes en de kosten die daaraan hangen. - Maart april 2016: Als mogelijke effecten en kosten in beeld zijn kan worden gekeken welke financiële (regionale) arrangementen nodig zijn voor de (sub)regio( s). - April 2016 juni 2016: Vertaling naar nieuw afsprakenkader bedrijventerreinen. Met het maken van financiële arrangementen kan een nieuw afsprakenkader bedrijventerreinen worden opgesteld wat in juni/juli in het RRO voor kan liggen De provincie heeft aangegeven dat zij inzicht wil krijgen in het proces wat wordt gevolgd om te komen tot een regionaal afsprakenkader in West-Brabant Het proces naar een nieuw afsprakenkader dient aan de provincie te worden teruggekoppeld in het RRO van december Met bovenstaand proces is het streven van de regio om de provincie te overtuigen dat er voortvarend actie wordt ondernomen om te komen tot een regionaal afsprakenkader bedrijventerreinen. ADVIES VOOR BESLUITVORMING 1. Instemmen met het concept position paper zoals dat door STEC is opgesteld 2. Instemmen met het vervolgproces om te komen tot een afsprakenkader bedrijventerreinen West-Brabant 3. Dit concept position paper samen met het vervolgproces aan het RRO voor te leggen

4 . Position paper Naar een afsprakenkader bedrijventerreinen West-Brabant - concept - Stec Groep aan Regio West-Brabant Evert-Jan de Kort, Hub Ploem & Juriën Poulussen september 2015

5 Position Paper; naar een afsprakenkader bedrijventerreinen West-Brabant - CONCEPT Position paper naar een afsprakenkader bedrijventerreinen West-Brabant - CONCEPT - Stec Groep aan Regio West-Brabant Evert-Jan de Kort, Hub Ploem & Juriën Poulussen 28 september 2015

6 Position Paper; naar een afsprakenkader bedrijventerreinen West-Brabant - CONCEPT Inhoudsopgave Inleiding Uw situatie Vanuit het position paper komen tot een regionaal afsprakenkader Leeswijzer... 6 Economie en bedrijventerreinen West- Brabant De waarde en verdiencapaciteit van uw bedrijventerreinen West-Brabant in (bovenregionaal) perspectief; wie zijn we?... 9 Veranderopgave De ruimtevraag naar bedrijventerreinen neemt af in West- Brabant maar vestigingseisen van de vragers zijn erg specifiek; aandacht voor kwalitatieve segmentering Huidige aanbod en mogelijkheden Naar een regionaal afsprakenkader Leidende principes voor afspraken Procesvoorstel Bijlage I: procesvoorstel Poho 24 sept Inleiding Procesvoorstel Kernvoorstel Advies voor besluitvorming Bijlage II: methodiek kwalitatieve analyse 40 Kwalitatieve indeling van de vraag in deelsegmenten Beoordeling aanbod... 41

7 Position paper West-Brabant 2 1 Inleiding 1.1 Uw situatie West-Brabant is een economisch sterke regio West-Brabant is economisch bezien één van de sterkste regio s van Nederland. De kracht van de regio ligt enerzijds in de gunstige ligging ten opzichte van de Mainports Schiphol en Rijnmond, Brainport en Antwerpen, en anderzijds in de aanwezige combinatie van meerdere topsectoren: maintenance, logistiek en biobased economy. Onder de namen Valueport, Maintenance Valley en als onderdeel van de Biobased Delta wordt door de regiogemeenten gezamenlijk gewerkt aan de verdere versterking van de regionale economie. De focus ligt daarbij op de regionale topsectoren. Bedrijventerreinen nemen hierin een belangrijke positie in: veel bedrijven en arbeidsplaatsen zijn rechtstreeks gebonden aan deze werklocaties. Daarmee borgen de bedrijventerreinen in West-Brabant zowel veel economische- als sociale waarde voor de regio. Het gaat om zowel grote, internationale bedrijven denk aan Suikerunie, Sabic, Shell en DB Schenker als (lokaal) MKB dat vaak een binding heeft met de stuwende bedrijvigheid in de topsectoren in West-Brabant. Beide (en meer) typen bedrijven zijn belangrijk voor een sterk economisch klimaat in de regio. Zij vormen het ecosysteem waar de West- Brabantse economie op bouwt. De vraag naar bedrijfsruimte neemt echter af Toch neemt de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in West-Brabant af, zo laat de recente bedrijventerreinenprognose van de provincie 1 zien. Oorzaken zijn onder andere de economische ontwikkelingen en de krimpende beroepsbevolking. Bovendien observeren we structurele veranderingen binnen bedrijven en productieprocessen. Ruimtelijke groei staat tegenwoordig niet meer gelijk aan economische groei, omdat bedrijven focussen op automatisering en efficiënter ruimtegebruik. Daardoor verandert ook de aard van de vraag. Sectoren groeien fysiek of economisch harder of minder hard, en de wensen en eisen van bedrijfsruimtevragers veranderen. De vraagprognose van de provincie raamt de extra netto uitbreiding ten opzichte van het op dit moment netto uitgegeven areaal (dus exclusief planaanbod of nog uit te geven kavels). Uw regionale bedrijventerreinenportefeuille is nog niet op deze situatie aangepast. Kwalitatief zien we dat er sprake is van een mismatch: de (geplande) bedrijventerreinen in uw portefeuille sluiten niet altijd aan bij de vraag van vandaag en morgen. Bovendien is er sprake van een kwantitatief overaanbod. De harde planvoorraad overtreft de vraag naar bedrijventerreinen al met ongeveer 260 hectare in 2025 (270 ha in 2040). Als u ook alle zachte plannen zou realiseren, dan dreigt in West-Brabant een overaanbod van meer dan 700 ha bedrijventerrein in Het bouwrijpe bedrijventerreinareaal in uw regio is op dit moment kwantitatief al voldoende om in de ruimtevraag van de komende decennia te voorzien. De huidige kwantitatieve situatie is weergegeven in figuur 1. 1 Bureau Buiten, 2014

8 Position paper West-Brabant 3 Figuur 1; kwantitatieve aanbod en vraag in West-Brabant Zacht: 'Overige plannen / strategische reserves' Zacht: 'Extra te ontwikkelen plannen conform regionale afspraken' Hard: 'Niet-bouwrijp, wel vastgelegd in bestemmingsplan' 200 Vraag: 323 ha. tot Vraag: 334 ha. tot 2025 Hard: 'Bouwrijpe grond' 0 West-Brabant Bij het totale aanbod in figuur 1 hoort ook nog de courante leegstand boven frictieniveau (=5%) te worden opgeteld. Daarbij zou ook rekening gehouden moeten worden met de verborgen leegstand. Zeker ook vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking, die een methodische analyse vraagt van de mogelijkheden op bestaande locaties. Leegstand tot frictieniveau telt daarbij niet mee. Deze leegstaand is gewenst om de investerings- en verhuisdynamiek in de regio te behouden. Vanuit een eerste scan concluderen wij dat het leegstandspercentage in bedrijfsruimte in West- Brabant niet boven frictieniveau ligt 2. Daarmee hoeft het getelde aanbod in figuur 1 niet direct verhoogd te worden. De aanbod-voorraadratio (leegstand) ramen wij op dit moment op ongeveer 3% tot 5%; dat komt overeen met de onderzoeken die DTZ reeds verrichtte in de regio s Breda en Roosendaal. Bovendien kan vraag ook landen op braakliggende terreinen, bijvoorbeeld door herstructurering. Op het voormalige CSM-terrein in Breda kan bijvoorbeeld 25 hectare door herstructurering beschikbaar komen, maar datzelfde geldt voor bijvoorbeeld het terrein van Phillip Morris en andere locaties in de regio, waaronder leegstaand agrarisch vastgoed. Met andere woorden, de disbalans tussen vraag en aanbod is in bovenstaande figuur naar alle verwachting nog conservatief weergegeven. Actie is belangrijk om sterke bedrijventerreinen te ontwikkelen en te voorkomen dat uw bestaande terreinen afglijden De huidige situatie is niet gezond en zet het investerings- en vestigingsklimaat op uw bedrijventerreinen onder druk. Gezonde marktspanning is noodzakelijk om sterke, duurzame werklocaties te kunnen ontwikkelen en de werkgelegenheidsgroei te stimuleren in uw speerpuntsectoren. Bovendien is marktspanning noodzakelijk om een sterke regionale concurrentiepositie te borgen. Daarmee zijn niet alleen uw topsectoren, maar ook uw lokaal geworteld MKB gebaat. Het is van belang om stappen te maken op kwalitatief én kwantitatief vlak. Bij een blijvende mismatch en een blijvend overaanbod staan de investeringen van bedrijven onder druk door toenemende leegstand, dalende vastgoedwaardes en bedrijventerreinen waar het minder prettig ondernemen en werken is. Dit schaadt ook uw eigen financiële positie als gemeenten. Daar komen de (forse) verliezen op grondexploitaties van nieuwe bedrijventerreinen waar geen vraag naar is nog bij. 2 Onderzoek op basis van meest recente informatie in IBIS, DTZ, Realnext en Fundainbusiness.

9 Position paper West-Brabant 4 Ook de markt vraagt om duidelijkheid en marktstructurering van uw kant Bovendien zitten private partijen in de huidige overaanbodsituatie ook vast : zij hebben geen investeringszekerheid. Door als gemeente duidelijkheid te verschaffen en sturing te geven kunnen ook private partijen weer verder en hun energie steken in plekken met meer perspectief. De markt heeft behoefte aan deze sturing en duidelijkheid van de overheid, meer dan u als gemeenten vaak denkt. U kunt als gemeenten nu uw rol en verantwoordelijkheid en kans pakken voor een goede ruimtelijke ordening en marktstructurering richting een gezonde investeringsmarkt in West-Brabant. Zo investeert u als regio in een duurzame bedrijventerreinenportefeuille. Figuur 2; een nieuwe kijk op vastgoed en locaties (Bron: Stec Groep, 2015) Daarom wilt u komen tot een regionaal afsprakenkader U ziet al de noodzaak om tot een (nieuw) regionaal afsprakenkader voor een gezonde bedrijventerreinenportefeuille te komen: als regio erkent u het probleem van een kwalitatieve mismatch en een kwantitatief overaanbod. U wilt daarom komen tot een agenda waarmee u uw economische ambities ook in de toekomst waar kan maken. Het moet een afsprakenkader worden waarmee de regio West- Brabant interessant is en blijft voor het bedrijfsleven en waarmee een goed investerings- en vestigingsklimaat wordt geborgd. Dat betekent dat u meer moet gaan denken en handelen vanuit een totale portefeuillestrategie, gebaseerd op de ambities en identiteit van West-Brabant, de ontwikkelingen en trends op de markt en een goed zicht op de bestaande plannen en huidige voorraad. In een dergelijke portefeuillestrategie worden nieuw én bestaand vastgoed meegenomen, in tegenstelling tot de oude werkwijze, die voornamelijk was gericht op nieuwbouw 3. Economische groei staat al even niet meer gelijk aan fysieke groei (in m 2 ). Minder nieuwbouw plegen leidt dan ook niet tot gezichtsverlies, maar getuigt van toekomstgericht beleid. Juist in verbetering en waardebehoud van de bestaande voorraad is veel winst te behalen. Met het nieuwe afsprakenkader geeft u de eerste richting aan de herprogrammering, segmentering en financial engineering van uw bedrijventerreinenportefeuille. 3 Dat geldt in zijn algemeenheid. De laatste jaren hebben steeds meer gemeenten en regio s zelf al de bal opgepakt om de bestaande voorraad duurzaam te benaderen in plaats van snel te laten verouderen. Ook in de regio West-Brabant is dat het geval.

10 Position paper West-Brabant 5 Figuur 3; naar een regionale portefeuillestrategie bedrijventerreinen West-Brabant (bron: Stec Groep, 2015) Ook de Ladder voor duurzame verstedelijking dwingt tot regionale afstemming en herprogrammering Sinds 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking als motiveringseis opgenomen in het Bro (artikel Bro). Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging van de nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan. Ook de provincie Noord- Brabant heeft de Ladder geadopteerd in haar verordening en gebruikt de Ladder bij o.a. regionale programmering (duurzame verstedelijkingsafspraken) en beoordeling van individuele plannen. Figuur 4; de Ladder voor duurzame verstedelijking Toch ontbreekt het plannen nog vaak aan een goede Ladderonderbouwing. Uit een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving bleek dat 80% van de bestemmingsplannen in Nederland geen Ladderonderbouwing heeft, de rest veelal een matige. Hierdoor zijn al veel plannen bij de Raad van State onderuit gegaan. De Ladderonderbouwing is daarmee cruciaal geworden voor veel planologische procedures en nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen Het is belangrijk om u te realiseren dat het huidige overaanbod en het ontbreken van een goede regionale afstemming om dit overaanbod te reduceren een groot risico vormt vanuit de Ladder voor duurzame

11 Position paper West-Brabant 6 verstedelijking. Nieuwe plannen, die wellicht wél gewenst zijn en het vestigingsklimaat en/of de economie van West-Brabant of van een afzonderlijke gemeente kunnen versterken, worden hierdoor lastig te onderbouwen en lopen een groot risico dat ze afketsen op de Ladder. Topplekken dreigen zo niet tot bloei te kunnen komen en dat remt de economische groei van de regio. De Raad van State (ABRvS) hecht bij uitspraken in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking bovendien zeer aan regionale afstemming en verminderen van overaanbod. Het ontbreken daarvan doet de positie van uw regio geen goed. SAMENGEVAT: PLANREDUCTIE EN REGIONALE AFSTEMMING IS IN MEERDERE OPZICHTEN CRUCIAAL Om te komen tot een goede balans en optimale afstemming tussen vraag en aanbod naar bedrijventerreinen in West-Brabant, en daarmee een zorgvuldiger ruimtegebruik in de regio; Voor een betere match van het aanbod op de wensen en eisen van de eindgebruikers; Voor plannen die beter afzetbaar zijn, en die minder financiële risico s (rentekosten, verliezen) kennen; Om de (waarde van de) bestaande voorraad op peil te houden en leegstand te voorkomen; Om door te kunnen met plannen die wél gewenst zijn en de ladderrisico s bij ABRvS te verminderen. Ofwel, om te bouwen aan een sterk regionaal leef-, werk-, vestigings- en investeringsklimaat in West-Brabant, met sterke en toekomstbestendige bedrijventerreinen als fundament. 1.2 Vanuit het position paper komen tot een regionaal afsprakenkader Dit position paper is het startpunt van het traject naar uw nieuwe regionale agenda bedrijventerreinen. In dit paper schetsen we het belang van de bedrijventerreinen in West-Brabant en plaatsen we de regio in bovenregionaal perspectief. We gaan daarbij in op de identiteit van de regio: wat is de identiteit van West- Brabant nu, wat is de gewenste identiteit in de toekomst, en welke rol hebben bedrijventerreinen daarbinnen? We analyseren daarop de kwantitatieve en kwalitatieve vraag, en het huidige aanbod en de mogelijkheden hierin. Vervolgens gaan we in op de keuzes die West-Brabant voorliggen. Keuzes die ervoor zorgen dat de bedrijventerreinen in uw regio hun waarde behouden en versterkt worden. Niets doen kan (financieel) vervelende gevolgen hebben voor de plannen in de regio. Dit position paper dient ervoor om deze urgentie weer te geven. Het is van belang dat alle betrokkenen in het traject deze urgentie begrijpen. Dit paper zal uiteindelijk evolueren naar uw nieuwe regionale agenda bedrijventerreinen. Vanuit het position paper, waarin de (mis)match op de regionale bedrijventerreinenmarkt scherp gemaakt wordt, wordt de (mis)match financieel vertaald en worden straks in samenwerking met u keuzescenario s en handelingsperspectieven uitgewerkt. In drie bestuurlijke rondes komen we uiteindelijk tot een (concept)afsprakenkader. Dit position paper is bedoeld als fundamenteel document voor het gesprek dat we aangaan over de keuzes die voorliggen in de regio West-Brabant. Het paper geeft onze eerste conclusies en bevindingen weer. Het paper heeft niet als doel om compleet te zijn of om een richting te kiezen. Het heeft dan ook geen status en wordt niet officieel vastgesteld. De kern van dit traject zijn drie bestuurlijke rondes die we gedurende het traject organiseren. Om het traject structuur vorm te geven, ligt een procesvoorstel voor. Deze treft u aan in de bijlage. Aan de hand van dit position paper en het bijgevoegde procesvoorstel worden de keuzes gemaakt en wordt de nieuwe regionale bedrijventerreinagenda gevormd. 1.3 Leeswijzer In het tweede hoofdstuk wordt de waarde van de bedrijventerreinen in West-Brabant uiteen gezet. We gaan in op de waarde van bedrijventerreinen en de identiteit en ambities van West-Brabant. We analyseren hoe de ambities van West-Brabant zich verhouden tot de bedrijventerreinen in de regio.

12 Position paper West-Brabant 7 In het derde hoofdstuk gaan we in op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar bedrijfsruimte in West- Brabant. Daarvoor gebruiken we twee bouwstenen: (1) de recente provinciale vraagprognose en (2) de in 2015 opgestelde kwalitatieve analyse van uw bedrijventerreinen. We brengen de (mis)match op de regionale bedrijventerreinenmarkt helder in beeld. We zetten deze kwalitatieve vestigingseisen van de belangrijkste ruimtevragers uiteen en gaan in op de mogelijkheden in het bestaande aanbod van West- Brabant. Zo maken we helder waar de opgave zit. In het vierde hoofdstuk vertalen we de huidige situatie naar handvatten voor een regionaal afsprakenkader. PM; dat is onderwerp van uitwerking komende maanden in het (bestuurlijk) proces. Zie hoofdstuk 4 voor de uitlijning van dit proces.

13 Position paper West-Brabant 8 2 Economie en bedrijventerreinen West-Brabant 2.1 De waarde en verdiencapaciteit van uw bedrijventerreinen Het bruto areaal van alle bedrijventerreinen in West-Brabant bedraagt bijna 80 km 2 (netto ongeveer 55 km 2 ), verdeeld over 226 locaties. Deze locaties zijn een belangrijke vestigingsplaats voor uw bedrijvigheid en vertegenwoordigen zodoende economische en sociale waarde voor West-Brabant. De toegevoegde waarde ofwel verdiencapaciteit van de bedrijventerreinen voor de regionale economie is vele miljarden per jaar (conservatief gerekend ca. 11 miljard), en daarnaast bieden de bedrijventerreinen werk voor circa mensen. Dat is ongeveer 40% van de totale werkgelegenheid in West-Brabant 4. Daarbij creëert de activiteit op de bedrijventerreinen ook arbeidsplaatsen buiten de terreinen zelf, vanwege afvloeiende productie en ketenactiviteit. Hoewel een deel hiervan overlapt met de bedrijvigheid op andere terreinen, straalt ook een deel af naar andere delen van de regio, zoals de binnensteden. Daarnaast dragen bedrijventerreinen bij aan het vestigingsklimaat en de duurzaamheidsambities en ambities op speerpuntsectoren van de regio. Kortom, het is belangrijk om goed voor uw bedrijventerreinen te zorgen! Figuur 5: bedrijventerreinen West-Brabant van grote waarde Waarde van bedrijventerreinen Speerpuntsectoren Vestigingsklimaat Duurzaamheid Economische waarde Sociale waarde 4 Bron: LISA (2014)

14 Position paper West-Brabant West-Brabant in (bovenregionaal) perspectief; wie zijn we? Bedrijven opereren in een wereld waarin regio- en gemeentegrenzen nauwelijks voorkomen. Toeleveranciers en afnemers van producten, diensten en kennis kunnen overal vandaan komen, ook uit het buitenland. Een distributiebedrijf levert niet alleen aan klanten binnen de regio, maar heeft vaak een nationaal of internationaal werkgebied. Ook werknemers zijn niet enkel afkomstig van binnen de regiogrens. Zo zien we interactie tussen gemeenten, maar ook tussen West-Brabant en andere regio s. West-Brabant staat niet op zichzelf, maar is een regio die actief en direct participeert op een hoger schaalniveau. Zo heeft de regio in het bijzonder actief te maken met de naastgelegen regio Midden- Brabant; vooral in combinatie en samenwerking met deze regio is West-Brabant economisch krachtig en van groot belang voor de nationale economie, zo concludeerde het MIRT-onderzoek over de regio al 5. Vanwege de gunstige ligging maakt de regio optimaal gebruik maakt van de stromen uit de Mainports Rotterdam en Antwerpen en de kennis uit de Brainport. West-Brabant werkt dan ook samen met regio s uit alle windrichtingen: de natuurlijke samenwerkingspartners zijn de provincies Noord-Brabant en Zeeland, Drechtsteden, BrabantStad, Stadsregio Rotterdam, Vlaanderen en Midden-Brabant. West-Brabant biedt ruimte, faciliteiten, maakindustrie, expertise en arbeidspotentieel en andere essentiële ingrediënten die de andere ports nodig hebben om nog beter te kunnen presteren en vormt hiermee de verbindende schakel in de ruimere Vlaams-Nederlandse Delta. Figuur 6; West-Brabant heeft een gunstige ligging in Nederland en ten opzichte van België en Duitsland (Bron: BCI, 2014) Om de juiste keuzes te maken ten aanzien van (her)ontwikkelen, (her)profileren, faseren, en indien noodzakelijk schrappen van plannen, is het cruciaal om met de bovenregionale economische relaties, marktgebieden en concurrentiepositie rekening te houden. Zo kan West-Brabant de economie optimaal stimuleren, belemmeringen wegnemen en de regionale samenwerking handen en voeten geven. Dit biedt meer mogelijkheden tot het creëren van een aantrekkelijker vestigings- en investeringsklimaat voor het bedrijfsleven, en dat komt de waarde van de bedrijventerreinen ten goede. In het nieuwe mondiale krachtenspel kan het Nederlandse bedrijfsleven haar concurrentiepositie enkel op peil houden door innovatie op het vlak van productontwikkeling, diensten en productieprocessen. Aangezien een land en regio niet overal in kan excelleren en schaarse middelen het meeste rendement opleveren als zij gericht worden ingezet, vraagt dit om het maken van keuzes. Het Rijk heeft in dit kader negen topsectoren benoemd. Om als West-Brabant concurrentiekracht te behouden, moet worden meebewogen en ruimte worden geboden aan nieuwe initiatieven. Sterke regionale clusters leveren een 5 Buck Consultants International (2014)

15 Position paper West-Brabant 10 belangrijke bijdrage aan de welvaart en werkgelegenheid van de regio. West-Brabant bestaat uit een aantal componenten die van belang zijn op een bovenregionaal niveau; zij vormen de identiteit van de regio. De speerpuntsectoren zijn Logistiek, Maintenance en Biobased Economy. Vooral vanwege de significante ruimtevraag voortkomend uit de logistieke sector en de grote marktruimte waarin de logistieke sector opereert, is het van belang dat ook hier op bovenregionaal niveau afstemming over is. Als kanssectoren zijn benoemd zorgeconomie, toerisme en agrofood. West-Brabant als logistieke hotspot Alle onderzoeken naar logistiek en logistieke hotspots concluderen dat West-Brabant één van de meest aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor de logistieke sector in Nederland is. De ruimtevraag vanuit de logistieke sector is significant in tegenstelling tot de ruimtevraag vanuit andere sectoren en er is interesse vanuit grotere, Europese distributiecentra om vanaf locaties in de regio de logistiek richting delen van (Noordwest-)Europa te organiseren. West-Brabant heeft een gunstige ligging ten opzichte van de Mainports, de bereikbaarheid via weg, spoor, water en (nabij) lucht is prima, en er is voldoende beschikbare vestigingsruimte. Daarnaast heeft West-Brabant een goede dekkingsgraad van intermodale terminals, de overslagcapaciteit van de regio is groot, en er is veel distributieruimte. West-Brabant heeft een aantal verschillende sterke logistieke gebieden: de zeehaven van Moerdijk, maar ook Bergen op Zoom, Breda, Etten-Leur en Roosendaal hebben een krachtige en eigen logistieke propositie. Er liggen verschillende terminals op deze locaties. Moerdijk is de enige zeehaven in West- Brabant en fungeert als extended gate voor de havens van Rotterdam en Antwerpen, maar ook voor de op- en overslag van de binnenvaart. Hiermee is de haven één van de belangrijkste logistieke locaties van West-Brabant en geheel Zuid-Nederland. Maintenance Valley Onder de naam Maintenance Valley komt West-Brabant tot een clustering van economische activiteit en kennisinstellingen die samenhangen met technologische hoogwaardig (luchtvaart)onderhoud. Maintenance is een dwarsdoorsnede van meerdere topsectoren en een cross-over die zich in potentie ontwikkelt tot enabler voor transities en duurzaamheid in andere (top)sectoren. Maintenance is een allesomvattend begrip voor het complete levensonderhoud van een systeem. Hoewel de kansen voor West-Brabant liggen in meerdere niches van het maintenance-cluster (o.a. aerospace en maritiem), is vooral de aerospace-niche op dit moment zichtbaar. Een sterk bedrijventerrein op dit gebied is bijvoorbeeld Aviolanda. Een belangrijk deel van het aerospace-cluster zal zich dan ook concentreren op en rondom Aviolanda, de vliegbasis Woensdrecht en Seppe Airparc, zo is de verwachting. In de gebiedsagenda is al de ambitie geformuleerd om binnen West-Brabant een sterk vestigingsmilieu van internationale betekenis te creëren voor maintenancebedrijven. Bedrijventerreinen zijn een belangrijk onderdeel van het verwezenlijken van deze ambitie. West-Brabant als onderdeel van de Biobased Delta West-Brabant is onderdeel van de Biobased Delta: het focusgebied Zuidwest-Nederland waar, voortbouwend op de agro(food)-, tuinbouw- en chemiebedrijven, producten en werkwijzen worden vernieuwd rondom groene grondstoffen. Biobased Economy is één van de topsectoren van de West- Brabant, gericht op het veld tussen agro(food) en chemie. In de regio is een aantal grote spelers actief in deze sector. Vaak zijn dat bedrijven die een andere, meer bekende hoofdactiviteit hebben. Denk aan Shell, Sabic en Cosun. Daarnaast zijn er talloze kleine spelers die samen met de grote(re) partijen werken aan doorbraken en vernieuwing. West-Brabant beschikt over diverse toplocaties in de Biobased Economysector. Succesvolle en actuele initiatieven zijn de Green Chemistry Campus in Bergen op Zoom, Nieuw- Prinsenland en de haven van Moerdijk. Zo wordt ook vormgegeven aan de triple helix in de regio: de samenwerking tussen kennisdragers, overheid en bedrijfsleven. Biobased Economy in West-Brabant richt zich op een aantal kernthema s: het ontwikkelen en toepassen van alternatieve grondstoffen ter vervanging of aanvulling van fossiele grondstoffen; de ontwikkeling en toepassing van nieuwe groene bouwstenen om daarmee kunststof materialen, chemicaliën en performance coatings te produceren; het koppelen van reststromen en het ontwikkelen van nieuwe (scheidings)technologie, waarbij reststromen gekoppeld worden en wordt gefocust op resource efficiency projecten die bijdragen aan duurzaamheid; en

16 Position paper West-Brabant 11 aansluiting bij de ontwikkeling en toepassing van bio-energie door cross-over met de energiesector. Via de overkoepelende noemer Biobased Delta wordt in de biobased economy-sector gewerkt aan een versterking van de relaties met Zeeland en de procesindustrie en kennisinstellingen in Zuid-Holland, vooral via de gezamenlijk stichting Biobased Delta. Daarnaast is er een samenwerkingsverband opgezet met andere Nederlandse regio s, Vlaanderen en Nordrhein Westfalen met als doel een top onderzoeks- en trainingscentrum te bouwen om zo de economische groei, innovatiecapaciteit en duurzame ontwikkeling te versnellen. De locatie van West-Brabant is daarbij (wederom) van cruciaal belang.

17 Position paper West-Brabant 12 3 Veranderopgave 3.1 De ruimtevraag naar bedrijventerreinen neemt af in West-Brabant Nog vraag naar 334 ha nieuw bedrijventerrein t/m 2025; per saldo 323 ha t/m 2040 Uit de kwantitatieve prognose blijkt dat er tot en met 2040 per saldo vraag is voor ongeveer 323 hectare nieuw bedrijventerrein in West-Brabant 6. Het overgrote deel van deze ruimtevraag presenteert zich in de eerstkomende tien jaar; tot en met 2025 is er nog vraag naar 334 hectare nieuw bedrijventerrein. De ruimtevraag vlakt na 2025 langzaam af en krimpt in de periode Kortom, vanaf dat moment is er per saldo minder vraag naar ruimte voor bedrijventerreinen. Figuur 7: ruimtevraag West-Brabant t/m 2040 Zorg Diensten Consumentendiensten Bouw Grootschalig >0,5 ha (high tech) Kleinschalige <0,5 ha (high tech) Kleine en middelgrote HMC (cat 4) Zeer zwaar (5+6) Kleinschalige logistiek (<0,5 ha) Grootschalige logistiek (0,5-5 ha) Zeer grootschalige logistiek (>5 ha) Voor West-Brabant zien we dat het grootste deel van de ruimtevraag tot en met 2040 komt uit het segment zeer grootschalige logistiek en groothandel. Ongeveer 250 hectare uitbreidingsvraag wordt in dit segment verwacht, waarvan ongeveer 65% (164 ha) tot en met De overige deelsegmenten laten een lichte krimp zien, die vooral na 2030 gestalte krijgt, bijvoorbeeld de industrie. Tot en met 2040 wordt een krimp in de industrie voorzien van circa 230 hectare. Of en hoeveel ruimte er exact vrijvalt in deze sector zal de toekomst leren en is mede afhankelijk van de (o.a. technologische) ontwikkelingen. Reguliere (maak)industrie zal het sterkst krimpen, zo is de verwachting. 6 De initiële prognose van Bureau Buiten (2014) ging uit van een ruimtevraag van +378 ha tot en met Dit is gecorrigeerd in tijd.

18 Position paper West-Brabant 13 BELANGRIJKE UITGANGSPUNTEN IN DE PROGNOSE Zonder nieuw beleid: de kwantitatieve prognose is beleidsarm opgesteld. Dat wil zeggen dat bij het maken van de prognose uit is gegaan van de gegevens en een voortzetting van het beleid tot nu toe. Eventuele significante verandering in beleid heeft dan ook mogelijk effect op de geprognosticeerde cijfers. Bijvoorbeeld wanneer West-Brabant besluit volledig in te zetten op het faciliteren van een nieuwe niche. Gesloten model en volledige match : de kwantitatieve prognose is een gesloten model. Dat wil zeggen dat de prognose ervan uitgaat dat de vrijvallende locaties al worden opgevuld. De vraagcijfers uit de prognose zijn daarbij dus nog een extra vraag, ofwel uitbreidingsvraag. Natuurlijk zal niet elke vrijvallende hectare geschikt zijn voor een andere gebruiker. Immers, niet elke locatie voldoet kwalitatief ook aan de vestigingseisen van de ruimtevragers. De kans is hierdoor aanwezig dat de werkelijke vraag groter is dan de prognose. Of dat tenminste rekening moet worden gehouden met bepaalde schuifruimte om in de tussentijd vrijvallende plekken te kunnen herontwikkelen naar locaties die wel passen bij de vraag. Prognose is een gemiddelde: de bedrijventerreinprognose kijkt over de conjunctuurgolven heen en geeft een gemiddelde groei van de ruimtevraag per jaar weer. Door de tijd bezien zal de vraag met golven langs dit gemiddelde bewegen. Met pieken in tijden van hoogconjunctuur en dalen in recessie. Per saldo blijken de prognoses uit het verleden vaak enkele tientallen procenten optimistischer te zijn dan de werkelijkheid. Bedrijventerreinplanning op basis van enkel de prognose is dan ook niet verstandig en moet gepaard gaan met heel goede monitoring, zowel aan vraag- als aanbodzijde. Bovendien vraagt dit ook om enige flexibiliteit in de planning en het aanbod: het is niet slim om het aanbod precies langs de vraag te knippen. Er moet enig vermogen zijn om op de golven in te kunnen spelen. Daar horen de vestigingsmogelijkheden in de bestaande voorraad nadrukkelijk bij! Ruimteloze groei: in de afgelopen decennia werd economische groei vooral gerealiseerd door een toename van de werkgelegenheid (groei beroepsbevolking en arbeidsparticipatie). Daarmee samenhangend groeide ook het ruimtebeslag. Op deze wijze kon de arbeidsproductiviteit worden verhoogd. Met de krimp en vergrijzing moet economische groei meer komen vanuit nieuwe technologie, snelle innovatie, robotisering en automatisering. Regelmatig betekent dit dat deze groei op hetzelfde oppervlak of met zelfs minder ruimte kan 7. Bijvoorbeeld door groei in de tijd (24/7). Dit geldt vooral voor de industrie, waar inzet van machines en robots soms kan leiden tot -30% ruimtebehoefte. Dit zien we dan ook terecht in de prognoses terug, ook voor West-Brabant. Richting en marktregio s moeten zoveel mogelijk leidend zijn voor robuuste en logische afspraken! Op basis van bovenstaande nuancering merken we op dat de prognose voornamelijk richtinggevend en kaderstellend is. We concludeerden al eerder dat aan de hand van de prognose een overaanbod ontstaat van ongeveer 700 hectare in Dat betekent dat er plannen uit moeten. Kortom, dat er onvermijdelijk nagedacht moet worden over (her)ontwikkelen, (her)profileren, faseren, en schrappen van bestaande plancapaciteit. Dat betekent echter niet dat er ook exact 700 hectare geschrapt moet worden; daarmee zou u de investerings- en vestigingsdynamiek in uw regio ondermijnen. Wel is het noodzakelijk om overtuigende stappen in die richting te zetten. De prognoses hanteert u daarbij als richting en kader. Daarbij merken we op dat bedrijven op verschillende schaalniveaus acteren. In de Logistiek, Maintenance en Biobased Economy is de lokale binding geringer: voor hen is bedrijfsruimte in bijvoorbeeld Breda en Roosendaal grotendeels uitwisselbaar 8. Het gaat hier immers om sectoren die opereren in een grote 7 Zo investeerde multinational NXP onlangs in een hogere productiecapaciteit, waarmee zij met hetzelfde aantal werkzame personen en op hetzelfde oppervlak een hogere productie kunnen realiseren. Zie 8 Slechts als voorbeeld. Lokale vestigingskwaliteiten als bereikbaarheid, beschikbaar aanbod en synergie-effecten met andere bedrijven kunnen natuurlijk een rol spelen in de locatiekeuze van dergelijke bedrijven. Binding aan slechts de naam van de locatie is echter beperkt.

19 Position paper West-Brabant 14 marktregio. MKB-bedrijvigheid zal vaker een lokale binding hebben en vestigt graag in de plaats van herkomst of waar veel werknemers vandaan komen. Bij het maken van regionale keuzes moet zoveel mogelijk uitgegaan worden van de marktregio s die voor de diverse sectoren gelden. Deze marktregio s per type bedrijvigheid vormen de basis voor het maken van afspraken rondom uw bedrijventerreinenportefeuille. Een aantal gemeenten geeft aan al in te spelen op het geobserveerde overaanbod door plannen naar achteren te schuiven of gronden zelfs volledig af te waarderen en uit de boeken te nemen. Daarmee is een deel van het risico al voor eigen rekening genomen. Dat zijn goede eerste stappen voor het creëren van broodnodige marktspanning op weg naar een sterke bedrijventerreinenportefeuille voor West-Brabant. 3.2 maar vestigingseisen van de vragers zijn erg specifiek; aandacht voor kwalitatieve segmentering De vraag naar bedrijfsruimte verandert; kwaliteit krijgt een centralere rol in de locatiebeslissing Doordat de vraag verandert is er naast een kwantitatieve ook sprake van een kwalitatieve mismatch in West-Brabant. De meeste terreinen die nu op de markt zijn of op de markt gaan komen in West-Brabant zijn bedacht en/of ontwikkeld (ruim) voor de crisis. Door de grote en steeds snellere veranderingen in de economie voldoen die onvoldoende aan de huidige en toekomstige wensen en eisen van de markt in West- Brabant. Ofwel, er is ruim voldoende aanbod beschikbaar, maar de locaties passen niet altijd bij dat wat de markt zoekt. We onderscheiden de volgende belangrijke trends in de kwalitatieve vraag in West-Brabant (die we overigens ook in de andere Brabantse regio s terug zien): Het onderscheid tussen grootschalig en kleinschalig wordt steeds groter. Aan de ene kant hebben de laatste jaren fusies en consolidaties van bedrijven/vestigingen plaatsgevonden. Hierdoor zijn bedrijven/vestigingen groter geworden. Aan de andere kant is juist een groei zichtbaar van kleine bedrijven door groei van zzp-schap, afslanking en doorstart van failliete bedrijven. De vraag vanuit het middelgrote segment holt uit; de markt wordt tweekoppiger. Onderscheid tussen markttechnisch kansrijke en kansarme locaties neemt toe. Er is sprake van een vragersmarkt; bedrijven hebben het voor het zeggen. Er is immers veel keus qua aanbod, zowel wat betreft uitgeefbare gronden als bestaande panden. Door deze situatie wordt het onderscheid tussen markttechnisch goede/aantrekkelijke en slechte locaties duidelijk zichtbaar en groter. Er ontstaat meer behoefte aan flexibele huisvesting(svormen). Waar ondernemers voorheen de voorkeur gaven aan koop van grond en pand (eigen bezit), is de vraag nu vooral gericht op flexibele huisvesting in de huursfeer. De economische onzekerheid, maar ook lastig te verkrijgen financiering voor bedrijven stimuleert deze verschuiving. Gecombineerd met een algemene maatschappelijke tendens waarbij gebruik belangrijker wordt dan bezit zal deze tendens zich verder doorzetten, zo is de verwachting. Dit vraagt om andere vormen van gronduitgifte en ontwikkeling van bedrijventerreinen in West-Brabant. Anderzijds is er wel een tegenbeweging zichtbaar: als gevolg van lage rentestanden en perspectief op waardegroei/rendement willen sommige ondernemers ook weer investeren in vastgoed. Het belang van marktconforme kwaliteit van bedrijfsruimten en bedrijventerreinen neemt toe. Hoewel kosten en flexibiliteit in de locatieafweging van bedrijven een nog grotere rol zijn gaan spelen, blijft kwaliteit een belangrijk locatiekeuzeaspect. Pand en locatie moeten verzorgd zijn en voldoen aan de primaire vereisten van bedrijven, zoals een goede bereikbaarheid. Kwaliteit en kwaliteitseisen moeten echter wel marktconform zijn. Kon in de krappere marksituatie van voor de crisis veel van de ondernemers worden gevraagd, kostenverhogende beeldkwaliteitseisen zonder duidelijke toegevoegde waarde zijn nu een grote drempel bij de uitgifte van veel terreinen. Nieuwe sectoren vragen ruimte op terreinen. Zo zoeken steeds vaker stedelijke functies en voorzieningen een plekje op een (binnenstedelijk) bedrijventerrein. Vooral uit financieel-economische overwegingen (goedkoper). Maar ook vanwege de goede autobereikbaarheid en beschikbaarheid van ruimte. Denk aan bioscopen, onderwijsinstellingen en fitness. We verwachten dat deze functiemenging de komende jaren doorzet. Daarnaast zien we ook echt nieuwe kansrijke groeisectoren opkomen. Denk aan bedrijvigheid rondom energie, zorg en agribusiness.

20 Position paper West-Brabant 15 Minder sterke verdienstelijking van de economie. Begin en midden jaren 2000 was de verwachting dat de verdienstelijking van de economie sterk zou doorzetten, waardoor vooral behoefte zou zijn aan kantoren en hoogwaardige bedrijventerreinen c.q. werklandschappen. De praktijk blijkt weerbarstiger en laat toch vooral vraag zien naar reguliere bedrijventerreinen voor handel, logistiek en industrie. Onze verwachting is dat dit komende jaren juist versterkt doorzet, terwijl in de (consumenten)diensten de ruimtevraag beperkt blijft door o.a. het Nieuwe Werken, bezuinigingen bij de overheid en de doorzettende groei van het internetwinkelen (minder behoefte aan PDV/GDV bijvoorbeeld). Vooral veel ruimtevraag naar (zeer) grootschalige logistieke locaties Het grootste deel van de extra ruimtevraag komt uit het segment zeer grootschalige logistiek en groothandel, zoals figuur 6 liet zien. Er wordt ongeveer 250 ha uitbreidingsvraag in dit segment verwacht, waarvan ongeveer 165 ha t/m Ook de andere logistieke segmenten groeien fors in ruimte. Deze uitbreidingsvraag komt niet enkel van buiten West-Brabant, maar betreft vooral ook uitbreiding van de reeds aanwezige bedrijvigheid. Deze bedrijven groeien, er vindt schaalvergroting plaats en ook de kwalitatieve eisen aan panden en locaties wijzigen. Het markt-/groeiperspectief voor de logistieke sector is goed op zowel korte als middellange termijn. Diverse trends en ontwikkelingen maken dat er sprake is van een relatief constante vraag naar nieuwe, marktconforme locaties voor logistiek. De economie trekt voorzichtig aan en de export stijgt. Daarbij verandert de logistieke sector door steeds veranderende wensen en eisen van de consument. De opkomst van e-commerce, kortere levenscycli van producten en snellere levertijden/retour-logistiek dwingen tot totaalconcepten in de logistieke keten. Daarnaast is een heel belangrijke driver de sterk doorzettende trend van splitsing van industriële productie een van de belangrijkste schakels in de logistieke keten in primaire productie (componenten, onderdelen halffabricaten) en secundaire productie (assemblage en/of verdere klantspecifieke afwerking van een eindproduct). Dit leidt tot een forse groei van zogenaamde Value Added Logistics en (ICT gedreven) Value Added Services. Ofwel logistiek waarin deze secundaire productie is geïncorporeerd. Dit is daarmee ook een deel van de verklaring van de krimpende (of: verschuivende) ruimtevraag vanuit de industrie in de recente provinciale prognoses. De belangrijkste vestigingseis voor logistieke bedrijven is bereikbaarheid via de weg. Afhankelijk van het type logistiek (o.a. aard van de producten) is daarnaast multimodaliteit van belang. Daarbij gaat het vooral om water en in mindere mate spoor. De regionale plannen in West-Brabant spelen hier al op in. Naast bereikbaarheid is het belang van voldoende geschikt arbeidspotentieel groot en toenemend. Tot slot vraagt deze sector ruime kavels, een proactieve houding van de gemeente, ruime bouwvoorschriften en een goede beveiliging van het terrein. LOGISTIEKE MARKT: EERSTE INZICHT IN KEUZES EN KANSEN VOOR WEST- BRABANT Logistieke bedrijven maken een zwaartepuntanalyse voor het bepalen van hun locatiekeuze. Het zwaartepunt betreft de plek van waaruit de logistiek het meest efficiënt kan plaatsvinden (transportkosten). Als deze analyse is gemaakt zijn vervolgens de beschikbaarheid van ruime kavels, de snelheid waarmee live gegaan kan worden en de beschikbaarheid en kwaliteit van arbeid de meest bepalende locatiefactoren. In verlengde met laatste punt is ook woon/leefklimaat belangrijk. Doordat in de logistiek een groei plaatsvindt in toegevoegde waardeactiviteiten en daarnaast de arbeidsmarkt op veel plekken krimpt/vergrijsd, zien we dat de factor arbeid steeds belangrijker wordt in de keuze en zelfs het logistieke zwaartepunt ( centre of gravity ) kan doen oprekken. De beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief sterk personeel (of de potentie als regio/stad om dit internationaal aan te trekken) neemt in belang toe en weegt daarbij op tegen hogere transportkosten (elke 100 kilometer vanaf het zwaartepunt betekent circa 2% meer transportkosten).

21 Position paper West-Brabant 16 West-Brabant heeft tegen deze achtergrond een aantal sterke punten voor de logistiek. De regio ligt bijzonder gunstig ten opzichte de havengebieden van Antwerpen en Rotterdam, er is in potentie veel ruimte beschikbaar (hoewel kwalitatief niet allemaal optimaal) en de bereikbaarheid is goed (trimodaal: weg, water, spoor). Er wordt intensief samengewerkt tussen overheden, ondernemers en onderwijs om het logistieke vestigingsklimaat te versterken (o.a. arbeidsmarkt). Regio West-Brabant is daarbij vooral interessant voor echte grootschalige, internationale logistiek (vanwege de gunstige ligging en goede bereikbaarheid), maar ook specifiek voor de logistiek gekoppeld aan (zware) industriële activiteit. In die zin zijn de kansen voor de regio veelzijdig. Logistieke activiteiten die in het bijzonder aantrekkelijk zijn voor West-Brabant: Verladers en logistieke bedrijven die bekend zijn onder de term Value Added Logistics (VAL). Dit zijn logistieke bedrijven die zich naast reguliere opslag- en distributieactiviteiten richten op activiteiten die toegevoegde waarde opleveren, zoals assemblage, om- en verpakking, montage, reparatie, marktspecifieke producttoevoegingen en bedrukken van producten. Grootschalige logistiek, gericht op (inter)nationale distributie naar geheel (Noordwest-) Europa. Logistieke bedrijven die West-Brabant als hub zien om een grotere (inter)nationale markt te bedienen, een grote ruimtevraag hebben en vaak ook (grootschalige) warehousing verzorgen voor andere bedrijven. Vaak gaat dit om logistiek die ook al onder de eerste bullet vallen overigens. Onder meer retaillogistiek kan kansrijk zijn, omdat deze het zwaartepunt steeds verder naar het zuiden laten zakken. Logistiek gekoppeld aan of ge-outsourced vanuit (zware) industriële activiteiten. In het bijzonder rondom de bedrijven in de hoge milieucategorieën die zijn gevestigd op Moerdijk. Overige regionale distributiecentra van bijvoorbeeld supermarkten. In het algemeen gelijke kansen als andere regio s. Ruimtevraag vanuit de industrie krimpt, vooral na 2030 In heel Noord-Brabant wordt komende decennia een krimp van de ruimtevraag vanuit de industrie verwacht. De regio West-Brabant is daarop geen uitzondering. Vanaf 2025, maar vooral na 2030, wordt de ruimtevraag steeds kleiner onder invloed van diverse trends in de industrie. Denk hierbij aan verdergaande automatisering en robotisering, en het compacter en efficiënter worden van fabrieken en productieprocessen. Hoeveel ruimte er vanaf die jaren daadwerkelijk vrijvalt is afhankelijk van de uiteindelijke ontwikkelingen in de sector. De reguliere (maak)industrie zal het sterkst krimpen, zo is de verwachting. Hoewel er in de industriële sector geen uitbreidingsvraag zichtbaar is, is er wel een opgave om de ruimte die er is zoveel mogelijk beschikbaar te houden en kwalitatief geschikt te maken voor de bestaande bedrijvigheid. De industriesector is namelijk een belangrijk fundament onder de Agrifood-cluster en de basis van alle bedrijvigheid in West-Brabant. Daarbij vallen veel bedrijven in de industriële sector onder de noemer zware bedrijvigheid : bedrijven die risicovol en/of hinderlijk zijn voor de directe omgeving en daarom specifieke vestigingseisen hebben. Hoewel de locatiefactoren per bedrijf, sector en zwaarte kunnen verschillen, zijn de volgende locatiefactoren voor vrijwel alle doelgroepen van groot belang: Fysieke ruimte (ruime kavels): zware bedrijven hebben een bovengemiddelde behoefte aan grote kavels. Het gaat dan om kavels van enkele hectaren, oplopend tot vele tientallen hectares. In de afval en recycling wordt bijvoorbeeld veel ruimte gebruikt voor opslag van afval, reststoffen, et cetera. In de logistiek zijn kavels van meer dan 10 ha geen uitzondering meer. Deze ruimte gaat voor een belangrijk deel op aan het distributiecentrum zelf, opstelplaatsen en manoeuvreerruimte voor vrachtwagens. Milieuruimte: veel bedrijven in de doelgroepen bevinden zich in de hogere milieucategorieën, wat betekent dat zij alleen op locaties terecht kunnen met vestigingsmogelijkheden vanaf categorie 4 en hoger. Een beperkt(er) aantal bedrijven zoekt een locatie die geschikt is voor categorie 5. Omdat het echter veelal erg grote bedrijven betreft, is de ruimtevraag in hectares vanuit deze bedrijven echter relatief omvangrijk. Bedrijven in categorie 6 zijn in West-Brabant vooral aanwezig op Moerdijk.

22 Position paper West-Brabant 17 Bereikbaarheid via (snel)weg en water: vanwege de overwegend omvangrijke goederenstromen bij dit type bedrijven is een goede bereikbaarheid per weg voor alle doelgroepen (heel) belangrijk. Bij voorkeur is de locatie (vrijwel) direct ontsloten via de snelweg. Ook een goede bereikbaarheid per water is belangrijk voor de meeste bedrijven in de doelgroepen. Het belang van een multimodale ontsluiting neemt duidelijk toe. Vooral de toenemende congestie op de weg zorgt ervoor dat veel bedrijven steeds meer goederen via het water (willen) transporteren (zie ook verderop). Bereikbaarheid via het water is overigens wel een breed begrip: sommige bedrijven moeten direct aan het water zitten, denk aan bepaalde recycling- of cement/betonbedrijven. Andere bedrijven gebruiken het water wel voor aan- en afvoer, maar kunnen prima op een locatie uit de voeten binnen een straal van 20 tot 30 kilometer van het water/een terminal. Kadefaciliteiten: in het verlengde van de behoefte aan ontsluiting via het water hebben risicovolle en hinderlijke bedrijven voorkeur voor locaties met kadefaciliteiten. Voldoende arbeidspotentieel: ook arbeid is een steeds belangrijkere vestigingsplaatsfactor voor zware bedrijven. Hoewel de economische ontwikkelingen van afgelopen jaren hebben gezorgd voor een kwantitatieve verruiming van de arbeidsmarkt in West-Brabant, is op lange termijn sprake van een verder toenemende krapte. Veel personeel vloeit komende jaren van de arbeidsmarkt af (vergrijzing) terwijl de instroom kleiner wordt. Daarbij is sprake van een dubbele krimp, zo geeft de sector aan, omdat ook in het onderwijs het aanbod van docenten in technische vakken onder druk staat. Zware bedrijvigheid vraagt daarbij steeds meer arbeid van niveau, bijvoorbeeld voor het programmeren van productiemachines. Bedrijven ervaren het gebrek aan voldoende en geschikt personeel als een bedreiging voor verdere groei van de activiteiten op de middellange tot lange termijn. Er blijft een kleinere, lokale vraag naar MKB Niet alle bedrijven hebben een grote verhuisradius. Veel lokale (MKB-)bedrijven hebben juist behoefte aan ruimte in de kern waaraan zij gerelateerd zijn. Kwalitatieve vestigingseisen van MKB-bedrijven zijn dus niet enkel zaken als kavelgrootte en bouwvoorschriften, maar ook de geografische locatie van het bedrijventerrein. Voor dit soort kleinschalige bedrijvigheid betekent dat dan ook dat bedrijfsruimte in bijvoorbeeld Bergen op Zoom en Oosterhout niet zonder meer uitwisselbaar is. MKB heeft een bovengemiddelde vestigingsvoorkeur voor terreinen in of nabij het stedelijk weefsel, zodat zij dichtbij hun markt- en afzetgebied zitten. Zij vinden op deze terreinen functionele panden met lage kosten. Ook de kleinschalige bedrijventerreinen op minder hoogwaardige locaties zijn dan ook waardevol voor de bedrijventerreinenportefeuille van West-Brabant. Ergo, er moet ruimte blijven voor groei en bloei van MKB op binnenstedelijke terreinen. Daarbij wordt waarde gehecht aan flexibiliteit; de terreinen moeten geen blauwdruk zijn Themaparken en campussen zijn een unieke ontwikkeling Vereist voor een campus zijn een focus op R&D en/of technologie gedreven activiteiten, een hoogwaardige bedrijfsomgeving, een manifeste kennisdrager en actieve open innovatie. West-Brabant heeft, wanneer we de rijksdefinitie hanteren, één campus: de Green Chemistry Campus in Bergen op Zoom. De belangrijkste kennisdrager op deze campus is Sabic. Daarnaast heeft West-Brabant nog een aantal terreinen die niet zuiver binnen de rijksdefinitie passen, maar waarvan de uitgangspunten voor ontwikkeling wel gelijk zijn. Deze campusachtige thematerreinen zijn AFC Nieuw Prinsenland in Steenbergen, Business Park Aviolanda in Woensdrecht, Business Centre Treeport in Zundert en Seppe Airparc in Halderberge. Deze terreinen maken echter wel onderdeel uit van de reguliere bedrijventerreinafspraken. Campussen en thematerreinen vormen een specifiek segment in het nieuwe regionale afsprakenkader. Toch hebben dit soort terreinen een duidelijke en noodzakelijk relatie met de reguliere bedrijventerreinen in de regio. Enerzijds huisvesten reguliere bedrijventerreinen veel bedrijven die met campusactiviteit verbonden zijn. Anderzijds huisvesten en ontstaan op reguliere bedrijventerreinen bedrijven die in een later ontwikkelstadium behoefte hebben aan een campusconcept. Zoals bij elke dergelijke ontwikkeling, moet voorkomen worden dat het terrein als regulier bedrijventerrein ontwikkeld wordt, bijvoorbeeld door het toelaten van bedrijvigheid die niet in het profiel past. Niet alleen verwaterd hiermee de meerwaarde van het campusconcept, maar ook heeft dit gevolgen voor de vraag naar andere terreinen. Het maximaal borgen van de toekomstwaarde van campussen en thematerreinen en de succesvoorwaarden voor een goede terrein draaien feitelijk om vijf aspecten: kwaliteit, connectiviteit, flexibiliteit, exclusiviteit en stabiliteit. Dat houdt in dat campussen een hoogwaardige uitstraling dienen te hebben en thuis horen op de best bereikbare plekken van de stad en de regio. Dat wil zeggen, volledig naar de kwaliteits- en bereikbaarheidseisen voor het daar gevestigde cluster. Campusontwikkeling is daarbij een

23 Position paper West-Brabant 18 ontwikkeling van de lange adem; het concept moet in kunnen spelen op toekomstige marktontwikkelingen. De exclusiviteit huist in de voorwaarde dat de campus een unieke locatie hoort te zijn, waarvan de bedrijvigheid niet zonder meer uitwisselbaar is met reguliere bedrijventerreinen. In samenhang met de voorgaande aspecten heeft ontwikkeling van campussen en thematerreinen behoefte aan stabiliteit, vooral in de te volgen beleidslijn. Op voorhand moet rekening gehouden worden met een relatief laag afzettempo in de exploitatie, zodat de rug recht gehouden kan worden en het concept stabiel kan worden vastgehouden. Campussen en thematerreinen zijn gericht op een niche. Deze specifieke doelgroep heeft vaak specifieke eisen. Er is sprake van een groeiende behoefte aan industriële clustering om innovatie en samenwerking in de keten vorm te geven door de aanwezigheid van (gedeelde of collectieve) voorzieningen, zoals R&D faciliteiten, laboratoria en cleanrooms. 3.3 Huidige aanbod en mogelijkheden Wanneer alle harde en zachte plannen op de markt worden gehouden, dreigt in West-Brabant een kwantitatief overaanbod van meer dan 700 ha bedrijventerrein in Daarnaast past het aanbod kwalitatief niet altijd goed op de geprognosticeerde ruimtevraag in West-Brabant. Deze paragraaf gaat eerst dieper in op de grootte en geografische spreiding van het kwantitatieve aanbod en maakt vervolgens de verdiepingsslag naar de kwalitatieve geschiktheid hiervan voor de voornaamste ruimtevragers de komende jaren. Over de gehele regio is er een overaanbod aan plannen Figuur 7 geeft de verdeling van plannen weer in het volledige spectrum van hard naar zacht. We zien dat het harde planaanbod met bouwrijpe grond kwantitatief al voldoende is om de komende jaren te voorzien in de ruimtevraag. Daarnaast is er nog 255 ha niet-bouwrijpe grond beschikbaar, die wel is vastgelegd in bestemmingsplannen. Ongeveer 178 ha is nog opgenomen in regionale afspraken en daarbij bestaat er nog een deel (185 ha) is zachte strategische reserves.

24 Position paper West-Brabant 19 Figuur 8; kwantitatieve aanbod en vraag in West-Brabant Vraag: 323 ha. tot Vraag: 100 ha. tot 2040 West-Brabant Vraag: 334 ha. tot 2025 Vraag: 153 ha. tot 2025 Zacht: 'Overige plannen / strategische reserves' Zacht: 'Extra te ontwikkelen plannen conform regionale afspraken' Hard: 'Niet-bouwrijp, wel vastgelegd in bestemmingsplan' Hard: 'Bouwrijpe grond' Bedrijventerreinen met een groot areaal bouwrijp aanbod zijn onder andere Moerdijk (123,2 ha), Agro-food cluster Nieuw-Prinsenland (46 ha), Majoppeveld Oost (24,9 ha), Borchwerf II (tot. ong. 42,9 ha) en Noordland (11,9 ha). Bedrijventerreinen met een relatief groot areaal niet-bouwrijp hard aanbod zijn onder andere Logistiek Park Moerdijk (142 ha), Emer Zuid (30 ha ) en Greenery (17 ha). Het zachte aanbod is daarnaast ruim. Een deel van het zachte aanbod is extra te ontwikkelen conform regionale afspraken en een deel bestaat uit plannen die op dit moment als strategische reserve worden aangeduid. Grote zachte plannen zijn onder andere Business Centre Treeport (20 ha in afspraken, 19 ha reserve), Everdenberg Oost (16 ha), Zoekgebied West (15 ha in afspraken, 15 ha in reserves) en De Kooi (15 ha). Bavel-Zuid (30 ha) staat op hold.

25 Position paper West-Brabant 20 Figuur 9; bedrijventerreinen met het grootste (>10 ha) harde en/of zachte aanbod in West-Brabant Gemeente Bedrijventerrein Bouwrijpe grond Nietbouwrijpe grond Extra conform regionale afspraken Moerdijk Moerdijk 123,2 ha Steenbergen Agro-food cluster 46 ha Nieuw-Prinsenland Roosendaal Majoppeveld Oost 24,9 ha Halderberge/Roosendaal Borchwerf II B 14,9 ha Breda Rithmeesterpark 13 ha Halderberge/Roosendaal Borchwerf II F 12,74 ha Bergen op Zoom Noordland 11,9 ha Werkendam Regionaal Bedrijven Terrein 14 ha 19 ha Moerdijk Logistiek Park 142 ha Moerdijk Breda Emer Zuid 0,56 ha 30 ha Breda Heilaar (Greenery) 17 ha Breda Voet Bavelse Weg 10,9 ha Breda Bavel Zuid 30 ha (on hold) Zundert Business Centre 20 ha 19 ha Treeport Oosterhout Everdenberg Oost 16 ha Etten-Leur Zoekgebied West 15 ha 15 ha Woensdrecht De Kooi (2a/b) 15 ha Moerdijk Stationsgebied 10 ha 10 ha Moerdijk Noordrand 7 ha 10 ha Bergen op Zoom Auvergnepolder 65 ha Geertruidenberg Heulweg 5 ha 20 ha Moerdijk Vervanging 11 ha Moerdijk Sint Josephplein 10 ha Bergen op Zoom De Ster 8 ha 7 ha Roosendaal Omleiding A58/A ha Overigen 107,1 ha 27,9 ha 32,8 ha 18 ha Overige plannen / Strategische reserves Daarnaast is er ook een kleiner aanbod beschikbaar. In figuur 8 is dat opgeteld aangeduid onder Overigen. In vrijwel elke gemeente in de regio is terstond nog minimaal 1 ha terstond beschikbaar, ook in de kleinere kernen. Daarbij hebben de gemeenten met minimaal terstond beschikbaar aanbod vaak nog in bestemmingsplannen geborgde niet-bouwrijpe grond in hun portefeuille. Hoewel deze plannen afzonderlijk een minder grote impact hebben op de regionale portefeuille, dienen zij wel onderbouwd te worden in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In figuur 9 is zichtbaar dat in vrijwel alle gemeenten er nog hard planaanbod beschikbaar is. Daarmee is het algehele aanbod geografisch verspreid en zit de regio niet vast; kleinschalig MKB kan zich nog steeds lokaal vestigen. Enkel in Alphen-Chaam is dit niet het geval. Deze gemeente heeft momenteel geen harde plannen met uitgeefbaar aanbod. De kans bestaat dat deze gemeente hiermee op slot komen; kleinschalige bedrijvigheid kan zich (bijna) niet meer lokaal vestigen. Om dit goed te kunnen beoordelen is echter zicht nodig op welke kansen de bestaande voorraad nog biedt in deze gemeenten. Baarle-Nassau balanceert op de rand, maar heeft op dit moment een drietal plannen in ontwikkeling om lokale bedrijvigheid te laten landen: Kapelstraat-Smederijstraat, Visweg-Oordeelsestraat en Visweg-Kapelstraat.

26 Position paper West-Brabant 21 Figuur 10: Hard aanbod en totaal aanbod per gemeente Gemeente Harde Totaal plannen Gemeente Harde plannen Totaal plannen plannen Aalburg 15,7 ha 15,7 ha Moerdijk 267,5 ha 330,5 ha Alphen-Chaam 0 ha 8 ha Oosterhout 9,7 ha 25,7 ha Baarle-Nassau 0 ha 2,2 ha Roosendaal 42,5 ha 142,5 ha Bergen op Zoom 16,5 ha 106,5 ha Rucphen 3 ha 3 ha Breda 112,7 ha 105,1 ha Steenbergen 51 ha 56 ha Drimmelen 1,5 ha 3,5 ha Werkendam 17 ha 36 ha Etten-Leur 13,4 ha 43,4 ha Woensdrecht 4,6 ha 29,3 ha Geertruidenberg 1,4 ha 26,4 ha Woudrichem 2,5 ha 9,7 ha Halderberge 31,7 ha 31,7 ha Zundert 8,1 ha 48,8 ha Niet elk terrein kwalitatief geschikt om in de vraag te voorzien In het eerder uitgevoerde kwalitatieve onderzoek constateerden we dat niet elk terrein dat kwantitatief kan voldoen in de geprognosticeerde vraag, kwalitatief ook geschikt is om in de vraag te voorzien. Dit wordt weergegeven in figuur 10. Daarna gaan we specifieker in op de situatie per (hoofd)segment. Onderstaande legenda duidt de betekenis van de kleuren in figuur 10. Deze tabel is het resultaat van een in 2015 door Stec Groep gemaakte kwalitatieve analyse van het bestaande aanbod in Noord-Brabant. Niet alle bedrijventerreinen zijn hierin meegenomen. Voor een volledige toelichting van de methodiek verwijzen we naar Bijlage I. Houdt daarbij wel in de gaten dat ook de niet-beschreven terreinen van belang zijn voor het regionale afsprakenkader en ook onderbouwd moeten worden aan de hand van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Noodzakelijk is om te vermelden dat onderstaand kleurenschema sec gaat over de kwalitatieve potentie van een locatie. Het schema beoogt dus niet een bepaald label aan het bedrijventerrein toe te kennen. Zo scoort AFC Nieuw Prinsenland hoog op logistieke potentie, maar hebben u als regio en de provincie andere doelgroepen op dit terrein voor ogen. Dat is vanuit de doelstellingen van de regio te verantwoorden. Ook andere overwegingen en afspraken kunnen een rol spelen om de uiteindelijke doelgroep van een terrein te bepalen. LEGENDA FIGUUR 11 Scoretabel Rood (<30%) Oranje (30-66%) Groen (67-90%) Donkergroen (90-100%) Geel (percentage) Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) die doelgroep stelt aan vestigingslocatie Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan merendeel van de markttechnische eis(en) die doelgroep stelt aan vestigingslocatie Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep/ het deelsegment. Voldoet markttechnisch aan alle eisen (ook softe eisen) die de doelgroep of het deelsegment stelt aan een vestigingslocatie. Markttechnisch hoge score, maar beperkingen in het bestemmingsplan of profiel. De percentages staan voor de eigenlijke score van het terrein.

27 Position paper West-Brabant 22 Figuur 11; Kwalitatieve beoordeling geschiktheid terreinen Planstatus Gemeente Plannaam Planvoorraad Logistiek en groothandel Industrie / Productie Bouw 1. Bouwrijp Aalburg Veensesteeg Noord 1. Bouwrijp Bergen op Zoom Green Chemistry Campus Consumentendienst Uitgeefbaar Cat. 5 en 6 Cat. 4 Zeer grootschalig Grootschalig Kleinschalig Kleinschalig Grootschalig Bouw PDV / GDV / ABC 3 67% - 1. Bouwrijp Bergen op Zoom Noordland 11,9 89% 1. Bouwrijp Breda Digit Park 3,3 78% Diensten Zak. en fin. diensten Zorg Zorg 1. Bouwrijp Etten-Leur Vosdonk 4,8 1. Bouwrijp Etten-Leur Vosdonk Munnikenhei 1. Bouwrijp Etten-Leur Vosdonk West 2,7 1. Bouwrijp 1. Bouwrijp 1. Bouwrijp 1. Bouwrijp Halderberge/ Roosendaal Halderberge/ Roosendaal Halderberge/ Roosendaal Halderberge/ Roosendaal 1. Bouwrijp Moerdijk 1. Bouwrijp Halderberge/ Roosendaal 4,9 Borchwerf II A 9,4 78% Borchwerf II D 5,8 Borchwerf II F 12,7 71% Seppe Airparc 1,7 Zeehaven Moerdijk Industrial Park 1. Bouwrijp Roosendaal Majoppeveld 27,6 1. Bouwrijp Steenbergen 123,2 100% 100% 80% Borchwerf II B 14,9 78% 78% AFC Nieuw- Prinsenland 46 67% 83% 67% 1. Bouwrijp Werkendam Bruine Kilhaven V 2,5 Nog geen uitwerking bekend, dus geen beoordeling mogelijk 1. Bouwrijp Werkendam 1. Bouwrijp Woensdrecht RBT Land v. Heusden en Altena Business Park Aviolanda % 56% 100% 89% 4,6 89% 1. Bouwrijp Woudrichem De Rietdijk 2,5 78% 2. Nietbouwrijp 2. Niet- Bouwrijp 2. Nietbouwrijp 2. Nietbouwrijp 2. Nietbouwrijp 2. Nietbouwrijp Aalburg Veensesteeg Noord 5,3 67% Breda Rithmeesterpark % Breda Voet Bavelse Berg Halderberge Seppe Airparc 1,6 Moerdijk Steenbergen Logistiek Park Moerdijk Reinierpolder nieuw 10,9 78% 67% % 5 50%

28 Position paper West-Brabant 23 Planstatus Gemeente Plannaam 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO 3. Extra conform RRO Planvoorraad Logistiek en groothandel Industrie / Productie Bouw Consumentendienst Uitgeefbaar Bergen op Zoom De Schans 6 5 Bergen op Zoom De Ster 8 78% 83% Cat. 5 en 6 Cat. 4 Zeer grootschalig Grootschalig Kleinschalig Kleinschalig Grootschalig Breda Bavel Zuid 30 Nog geen uitwerking bekend, dus geen beoordeling mogelijk Geertruidenberg Heulweg 25 (waarvan 20 str. reserve) Bouw Nog geen uitwerking bekend, dus geen beoordeling mogelijk PDV / GDV / ABC Moerdijk Noordrand 7 57% 67% Moerdijk Moerdijk Oosterhout Werkendam Stationsgebied (Lage Zwaluwe) 1 Stationsgebied (Lage Zwaluwe) 2 Everdenberg Oost RBT Land v Heusden en Altena (fase 2) Diensten Zak. en fin. diensten 10 67% 50% 10 67% 50% 16 50% 67% % 56% 100% 89% Woensdrecht De Kooi % Woudrichem Zundert Bedrijventerrein Giessen Business Centre Treeport 7,2 50% 78% 20 Zorg Zorg 4. Reserves Bergen op Zoom Auvergnepolder 65 67% 4. Reserves Bergen op Zoom De Schans Reserves Bergen op Zoom De Ster 7 78% 83% 4. Reserves Moerdijk Noordrand 10 57% 67% 4. Reserves Moerdijk Sint Josephplein 10 58% 67% 78% 4. Reserves Roosendaal 4. Reserves Zundert Omleiding A58/A17 Business Centre Treeport 100 Nog geen uitwerking bekend, dus geen beoordeling mogelijk 19 OPGAVE PER SEGMENT Bij het maken van regionale afspraken horen marktregio s leidend te zijn. Alle bedrijventerreinen maken onderdeel uit van het te maken afsprakenkader, maar niet elk bedrijventerrein concurreert ook direct met alle anderen. Een toegewezen logistiek bedrijventerrein begeeft zich bijvoorbeeld in een heel ander vraagsegment dan een kleinschalig lokaal MKB-gericht bedrijventerrein. Aan de hand van een eerste kwalitatieve analyse hebben we de opgave per segment bekeken. In het verdere proces werken we dit nader uit, zie daarvoor het procesvoorstel dat is beschreven in het volgende hoofdstuk. Op dit moment beoogt deze duiding per segment dan ook geen definitieve keuze of advies te zijn.

29 Position paper West-Brabant 24 Grootschalige logistiek Vanuit de logistiek is komende jaren veel vraag te verwachten in West-Brabant, zo toont de kwantitatieve prognose aan. Voor het segment zeer grootschalige logistiek (> 5 ha) scoort een aantal locaties markttechnisch goed. Als we kijken naar het bouwrijpe en niet-bouwrijpe aanbod dan gaat het in het bijzonder om Borchwerf, Distriboulevard Moerdijk en Noordland, onderstreept door recente vestigingen zoals TNT Fashion, Mepavex en Primark. De nog beschikbare ruimte voor zeer grootschalige logistiek op deze locaties is beperkt. Het gaat om enkele kavels, of invulling van private grondposities. Vooral op Borchwerf zijn enkele private posities waar de doelgroep zich kan vestigen. Op andere plekken op bestaande bedrijventerreinen ontbreekt ofwel de ruimte, of is de markttechnische aantrekkelijkheid onvoldoende (aanpasbaar). Waar het gaat om bestaand vastgoed zijn in West-Brabant een handvol panden courant en geschikt voor huisvesting van deze doelgroep. Ook zijn er enkele nog onbebouwde kavels die ingezet kunnen worden voor deze doelgroep. Op enkele plekken is op termijn mogelijk herontwikkeling of herinvulling aan de orde. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de locatie Phillip Morris in Bergen op Zoom of plekken verspreid in de regio. Ook de oude locatie van Philips Lighting komt hiervoor in aanmerking. Ook Logistiek Park Moerdijk is op basis van de markttechnische beoordeling geschikt om de vraag naar zeer grootschalige logistieke kavels te faciliteren. Dit plan is echter nog niet bouwrijp. Daarnaast zijn er nog drie locaties die markttechnisch goed scoren, maar die beperkingen kennen ten aanzien van het profiel of het bestemmingsplan. Het gaat om Zeehaven Moerdijk (Industrial Park), Agro en Food Cluster (AFC) Nieuw Prinsenland en Voet Bavelse Berg (Breda). Wat betreft het Zeehaven en Industrieterrein ligt er een conflict met het profiel van het Industrial Park. Deze gronden zijn specifiek gelabeld voor zware industriële activiteiten, o.a. in chemie, en het vestigingsbeleid is erop gericht om te allen tijden kavels in de hoogste milieu categorieën beschikbaar te hebben als deze vraag zich voordoet op het Zeehaven en Industrieterrein. Bovendien is het sterk de vraag of de (zeer grootschalige) logistiek zich hier wil vestigen. Zeker waar het meer arbeidsintensieve logistiek betreft of logistiek met gevoelige producten is dit aanbod niet geschikt. Voor het Agro en Food Cluster (AFC) Nieuw Prinsenland geldt dat deze plek vanuit de locationele, markttechnische aspecten geschikt is voor zeer grootschalige logistiek. Deze doelgroep kan zich nu echter niet op het AFC vestigen, omdat het product (bestemmingsplan, profiel agrofood) hiertoe nu niet de mogelijkheden biedt. Daarom de gele score. Als we kijken naar het segment grootschalige logistiek (1 5 ha) dan kan deze doelgroep markttechnisch gezien op relatief veel plekken terecht. Ook als we in beschouwing nemen welke locaties door middel van een eenvoudige bestemmingsplaningreep markttechnisch te verbeteren zijn. Hoe groter, hoe lastiger echter in te passen. Een beleidsvraag is bovendien of de regio de logistieke vraag verspreid over de regio wil accommoderen, of geconcentreerd op enkele daar helemaal toe uitgeruste plekken, waar bedrijven van clustervoordelen kunnen profiteren, hierdoor beter kunnen presteren en ook de belasting voor de leefomgeving (vervoersbewegingen, vervuiling, etc.) zo laag mogelijk is. Specifiek speelt de vraag of de bestaande voorraad en vrijvallende industriële plekken kansen kunnen bieden voor de vestiging van de logistieke vraag. We hebben hier nader naar gekeken, door eerst te analyseren welke terreinen in de regio West-Brabant relatief veel industriële bedrijvigheid bevatten (meer dan het gemiddelde van 36%). Vervolgens hebben we in een globale scan gekeken wat de overige kwalitatieve kenmerken van deze locaties zijn. Denk aan bereikbaarheid, ligging, maar ook omvang van de locatie. In lijn met onze beoordeling voor de nieuwe plekken, stellen we dat vrijvallende logistieke terreinen substantiële massa moeten hebben om voor logistiek aantrekkelijk te kunnen zijn. Op basis van deze analyse concluderen we dat (potentieel) vrijvallende industriële terreinen maar beperkt kansen bieden voor logistieke vestigers. Dit om de volgende redenen: De leegstand van industrieel vastgoed in West-Brabant is in de huidige status beperkt herbruikbaar. Hoewel specifiek inzicht in de exacte leegstand ontbreekt, kan dit op basis van aanbodresearch van ons via o.a. Funda In Business en Realnext in grote lijnen worden geconcludeerd. Het vastgoed dat leegstaat, voldoet vaak niet aan de (moderne) eisen vanuit de logistiek en zal dus eerst herontwikkeld

30 Position paper West-Brabant 25 moeten worden. Een nadere leegstandsinventarisatie is overigens nodig om hier definitief grip op te krijgen. De (beperkte en gefaseerde) vrijval van industriële ruimte in West-Brabant vindt vooral plaats na 2025, terwijl de behoefte vanuit (zeer) grootschalige logistiek nu juist tot 2025 aanzienlijk is. Het vrij komen van Phillip Morris is daarmee een uitzondering en zeker niet de regel. Indien zich dit voordoet is het wel de vraag om hier adequaat op te reageren en kansen voor dergelijke plekken snel te benoemen. De vrijval van industriële plekken betekent niet dat er in een keer grote industriële plots beschikbaar komen. Het zal gaan om een geleidelijke vrijval, die daarom niet direct vestigingskansen voor (zeer) grootschalige logistiek biedt, maar juist eerder voor kleinschalige bedrijvigheid/mkb, zeker wanneer deze vrijvallende plekken liggen op wat meer binnenstedelijk gelegen terreinen. Bovendien liggen veel van deze industriële bedrijven en daarmee vrijvallende plekken op locaties die vanuit het vraagprofiel van de moderne logistiek niet meer voldoen. Locaties die mogelijk kansen kunnen bieden in West-Brabant zijn vooral Vosdonk (Etten-Leur), Dombosch I en II (Geertruidenberg), De Krogten & Emer-Noord en Zuid (Breda). Kenmerkend van deze locaties is de massa en de gunstige ligging en bereikbaarheid in het bijzonder voor Vosdonk (A58) en Dombosch (A27) voor logistiek. Ook Vijf Eiken, Weststad (Oosterhout) en bijvoorbeeld Majoppeveld (Roosendaal) bieden in dat perspectief kansen. Om de precieze mogelijkheden en toekomstwaarde van de bestaande voorraad (incluis leegstand) voor de logistieke ruimtevraag in kaart te brengen is een nadere analyse en strategie aan te bevelen. OPGAVE SEGMENT (ZEER) GROOTSCHALIGE LOGISTIEK Het huidige bedrijventerreinenaanbod is op lange termijn onvoldoende en kwalitatief niet volledig geschikt om aan de geprognosticeerde vraag voor zeer grootschalige logistiek te beantwoorden. In de regio is ongeveer 250 hectare uitbreidingsvraag tot en met 2040 geraamd. Logistieke vraag is (boven)regionaal georiënteerd. West-Brabant heeft vanuit een breed perspectief aantrekkelijke proposities om in het gewenste logistieke aanbod te voorzien. Om aan de totale vraag tot en met 2040 te voldoen is het wenselijk om op enige termijn Logistiek Park Moerdijk te ontwikkelen en enkele andere terreinen geschikt te maken voor vestiging van dit segment. Voor de segmenten grootschalige en kleinschalige logistiek is op het eerste oog voldoende aanbod beschikbaar. Deze logistieke vraag is vaak sterke (sub)regionaal georiënteerd, bijvoorbeeld omdat het gaat om de kleine distributeur. Dit segment heeft minder expliciete vestigingseisen als de zeer grootschalige variant en kan op meerdere terreinen verspreid over de regio terecht. Industrie/chemie Voor de zware industrie zijn maar een paar plekken in West-Brabant aantrekkelijk. Vooral het Zeehaven- en Industrieterrein Moerdijk, maar bijvoorbeeld ook het AFC, Vosdonk en Borchwerf, bieden markttechnisch gezien de goede papieren, ook in relatie tot de clusters Biobased Economy, Maintenance en Chemie. Versnipperd zijn in de regio nog wel wat mogelijkheden. Feit is dat de vraag vanuit deze doelgroep heel beperkt is. De meeste bedrijven zitten er al. Er komen nauwelijks nieuwe, zware industriële bedrijven met een ruimtevraag de regio binnen en zittende bedrijven verplaatsen nauwelijks. Juist de doorgroei van bedrijven in de Biobased Economy kan leiden tot ruimtevraag. Beleid is gericht op het voorkomen van hinder op bestaande bedrijfslocaties (of dit hier op te lossen). Met het huidige aanbod kan de regio kwantitatief en kwalitatief dan ook ruimschoots uit de voeten. Als we kijken naar de grootschalige industrie en lichtere industrie in categorie 4, dan zien we dat markttechnisch gezien meer plekken interessant worden. Het valt op dat deze verspreid door de regio liggen, zowel in de Westhoek, Land van Heusden Altena, Amerstreek en Breda en omgeving. Echter, ook voor deze categorie bedrijven geldt dat de ruimtevraag beperkt is. Er is geen uitbreidingsbehoefte. Dit wil overigens niet zeggen dat er vanuit kwalitatieve aspecten en trends wel nog een bepaalde marktdynamiek te verwachten is komende jaren. Per saldo is de conclusie dat er geen behoefte is aan uitbreiding.

31 Position paper West-Brabant 26 Het kleinschalige industriële segment kan op heel veel plekken uit de voeten, markttechnisch en kijkende naar het aangeboden product. Zie ook MKB-bedrijvigheid. OPGAVE SEGMENT INDUSTRIE/CHEMIE Op het eerste oog constateren we een overaanbod aan locaties voor industriële vestigingen. In de regio is vrijwel geen uitbreidingsvraag geraamd in het industriële segment, maar voor alle segmenten in alle milieucategorieën is nog ruim voldoende aanbod. Dergelijke industriële / chemische vraag is doorgaans (boven)regionaal georiënteerd, hoewel enkele locaties vanwege hun specifieke assets en gevestigde bedrijvigheid een aantrekkelijke propositie hebben, denk aan de havens van Moerdijk. Om marktspanning te creëren, lijkt het in dit segment nodig om (delen van) terreinen te schrappen, herprofileren of transformeren. Het on hold zetten van terreinen lijkt geen duurzame oplossing. Het is uw keuze als bestuurder om te beslissen waar u de industriële vraag bij voorkeur concentreert, of juist verspreid. De ruimtevraag vanuit de industriële / chemische sector wordt enkel minder in de komende jaren. Omdat er geen specifieke (grootschalige) industriële / chemische locaties in de pijplijn zitten, lijken de Ladderrisico s vooralsnog beperkt. MKB-bedrijvigheid (< m²) De categorie MKB-bedrijvigheid bestaat hoofdzakelijk uit kleinschalige logistiek, kleinschalige industrie en bouwbedrijven. We zien dat deze bedrijven markttechnisch gezien op veel plekken terecht kunnen in West- Brabant. Vrijwel al het beschikbare aanbod (bouwrijp/niet bouwrijp), biedt markttechnisch goede mogelijkheden om deze doelgroepen te faciliteren. Maar ook beleidsmatig kijkende naar het aangeboden product op deze plekken is er hoofdzakelijk sprake van een match. Het gaat daarbij vooral om de middelgrote terreinen aan de rand van de woonkern. Juist de terreinen die een specifiek grootschalig of zwaar profiel hebben gekregen zijn voor MKB bedrijven tot m² minder geschikt. Tegelijkertijd weten we uit de kwantitatieve prognose en onze kwalitatieve bewerkingen naar de diverse profielen dat de ruimtevraag uit deze doelgroepen beperkt is. Per saldo is de uitbreidingvraag stabiel en is zelfs sprake van een lichte krimp. Bovendien hebben we in bovenstaande beoordeling enkel gekeken naar locaties met een op dit moment uitgeefbaar oppervlak vanaf 10 hectare (afzonderlijke fases van een terrein kunnen kleiner zijn). Juist de MKB-doelgroep kan vaak goed terecht op de kleinere locaties in de regio en op bestaande terreinen tegen de (binnen)stad. In West-Brabant gaat het om circa 50 hectare aanbod op locaties kleiner dan 10 hectare (bouwrijp en niet-bouwrijp). Overigens kunnen er relatieve verschillen bestaan op subregionaal niveau waardoor er mogelijk lokaal een kleine uitbreidingsbehoefte is. Consumentendiensten De consumentendiensten (detailhandel, kantoren, zorg) kunnen markttechnisch gezien met veel locaties uit de voeten in West-Brabant. Dit heeft te maken met de relatief gunstige ligging van veel terreinen ten opzichte van het stedelijk gebied (consumenten), de bereikbaarheid van de locaties en ruimtelijke mogelijkheden. Vanuit het detailhandelsbeleid is het echter niet gewenst om het aantal PDV/GDV/ABC plekken in West- Brabant verder toe te laten nemen. Daarom adviseren we deze mogelijkheden in te beperken en alleen nog toe te staan bij bestaande concentraties van perifere en grootschalige detailhandel met toekomstperspectief en op voorwaarde dat deze functies ook echt niet in de bestaande centra kunnen (nee, tenzij). Vandaar dat we veel van het als markttechnisch aantrekkelijk beoordeelde aanbod vanuit PDV/GDV/ABC geel scoren. Effectuering van dit advies kan overigens betekenen dat er mogelijk een negatieve correctie moet plaatsvinden op de kwantitatieve uitbreidingsbehoefte vanuit PDV/GDV/ABC op bedrijventerreinen in West-Brabant. Dit zal in kader van de regionale bedrijventerreinenafspraken dan gespecificeerd moeten worden. Wat betreft kantoren concluderen we dat veel terreinen markttechnisch niet optimaal zijn voor vestiging. Bovendien raden wij vestiging van (nieuwe) zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen in regio West- Brabant ook sterk af. Er is een fors overaanbod van kantoren in de regio en juist bedrijventerreinen zijn

32 Position paper West-Brabant 27 markttechnisch gezien ook een zwak locatietype. Het leegstandsrisico voor kantoren is heel groot en de toekomstwaarde laag. Bovendien kent de kantorenvoorraad in West-Brabant al enkele plekken op bedrijventerreinen of aan snelwegen met veel solitair (plan)aanbod en/of herontwikkelmogelijkheden (denk aan locaties in Breda). Overigens, staat het provinciaal beleid nu al de vestiging van zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen niet toe (oneigenlijk ruimtegebruik). Ook voor zorgfuncties is veel bedrijventerreinenaanbod in West-Brabant niet erg aantrekkelijk markttechnisch gezien. De beste papieren zijn er voor plekken die aan/tegen het stedelijk gebied aan liggen. OPGAVE SEGMENT MKB / CONSUMENTENDIENSTEN Op het eerste oog constateren we een overaanbod aan locaties voor MKB-bedrijvigheid en consumentendiensten. Het aanbod beslaat veel middle-of-the-road -terreinen, waarnaar kwalitatief een afnemende ruimtebehoefte ontstaat. Het gevraagde (kleinschalige) aanbod kan op vrijwel elk bedrijventerrein vestigen. De vraag naar MKB-bedrijfsruimte is vaak lokaal en beslaat een beperkte ruimtebehoefte; de vraag naar grootschalige perifere consumentenlocaties is tevens beperkt en is vaak (klein-)regionaal. Om marktspanning te creëren, lijkt het in dit segment nodig om terreinen te schrappen, herprofileren, transformeren of tijdelijk on hold te zetten. Daarbij is het dus belangrijk dat gekeken wordt naar de subregionale en lokale verdeling van het beschikbare bedrijfsareaal. Een situatie waarin gemeenten of subregio s op slot komen is niet wenselijk. Bovendien biedt de huidige situaties grote risico s rondom de Ladder voor duurzame verstedelijking, waardoor de kans bestaat dat gemeenten in de toekomst op slot komen, omdat zij door overaanbod geen areaal beschikbaar kunnen maken voor lokaal gewortelde bedrijvigheid, zelfs als dat herbestemmen van bestaande voorraad is. Thematerreinen en/of campussen In West-Brabant zijn een aantal themalocaties of ontwikkelingen in de vorm van een campus. Deze richten zich op het faciliteren van de sterke clusters in de regio. De ontwikkeling van de Green Chemistry Campus zit in een start/groeistadium. Er worden grote kansen toegedicht aan de biobased economy. Vanuit Bergen op Zoom werken start ups, overheden, kennisinstellingen en grote bedrijven aan innovaties op het snijvlak van agro en chemie. Voor de doorontwikkeling van bedrijven of ideeën zijn proefvelden of proeffabrieken nodig. Ideaal is om dit te doen nabij de bestaande campuslocatie in Bergen op Zoom. Als bedrijven voet aan de grond zetten en commerciële succes boeken (en behoefte hebben aan een echte bedrijfslocatie) kent de regio voldoende alternatieven en mogelijkheden voor vestiging (en clustering). Denk bijvoorbeeld aan AFC Nieuw Prinsenland of Zeehaventerrein Moerdijk. Voor Businesspark Aviolanda geldt eenzelfde conclusie. Juist in de start-up fase en bij het (door)ontwikkelen van een businessmodel is vestiging op de campus en pré. Daarna zijn bedrijven meer footloose en worden meerdere plekken in de regio interessant. Denk onder andere aan het nabijgelegen Bergen op Zoom. Herontwikkelingsplekken Eén van de mogelijke (toekomstige) herontwikkelingslocaties is de locatie Amercentrale op bedrijventerrein Amerkant in Geertruidenberg. De gemeente geeft echter aan dat de mogelijk beschikbare ruimte voor herontwikkeling ook afhankelijk is van de ontwikkelingen op de energiemarkt. Op dit moment wordt gedacht aan het ontwikkelen van het terrein als bedrijventerrein. De gemeente is hierover in gesprek met RWE/Essent om te komen tot een toekomstvisie. AANVULLINGEN GEMEENTEN? De herontwikkelingsplekken zijn op dit moment nog niet goed in beeld, maar de verwachting is dat er nog veel ruimte beschikbaar is en/of gewonnen kan worden. We zullen dit nader in kaart moeten brengen. Vanwege de tijdrovendheid van de exercitie is dit opgenomen in het procesvoorstel om tot een afsprakenkader te komen. Het is belangrijk om notie te nemen van de verwachting dat de opgave en (financiële) risico s naar alle verwachting groter zijn dan vooralsnog in beeld gebracht.

33 Position paper West-Brabant 28 De huidige leegstandscijfers bieden op zichzelf geen noodzaak om daar vanuit herontwikkeling te initiëren. Aan de hand van een aanbodsanalyse berekenen wij een leegstandspercentage van circa 3% tot 5% gemiddeld in de regio. Enkel in de gemeenten Roosendaal en Halderberge observeren wij een leegstandspercentage dat boven frictieniveau ligt: 6,7% in Roosendaal en 8% in Halderberge. Dit komt door enkele grotere (logistieke) objecten. Daarbij moet opgemerkt worden dat leegstandscijfers van afzonderlijke gemeenten niet alleszeggend is, omdat bedrijven verplaatsen binnen een marktregio die niet gelijk loopt aan gemeentegrenzen. De leegstandspercentages in Roosendaal en Halderberge dwingen daarmee niet direct tot actie.

34 Position paper West-Brabant 29 4 Naar een regionaal afsprakenkader De situatie bij bedrijventerreinen in West-Brabant zoals geschetst in hoofdstuk 3 vraagt om verandering. Deze veranderopgave krijgt vorm in een keuzemenu, dat de komende tijd verder uitgewerkt zal worden. Het keuzemenu geeft in enkele scenario s mogelijke strategieën voor het reduceren en kwalitatief beter passend maken van de bedrijventerreinenportefeuille in West-Brabant. Deze strategieën zijn ter bespreking met uw bestuurders in de komende bestuurlijke overleggen en moeten uiteindelijk leiden tot een conceptagenda bedrijventerreinen voor het RRO van medio Deze conceptagenda kan naar de gemeenteraden met de vraag om de colleges opdracht te geven om deze agenda financieel uit te werken: financial engineering. Dit moet een beeld geven van de handelingsmogelijkheden per plan, inclusief een beeld van de restrisico s. In 2016 kan de agenda dan, met eventuele aanpassingen die uit de financial engineering rollen, bestuurlijk en politiek geeffectueerd worden in definitieve afspraken en acties. Dat er plannen/bedrijventerreinen moeten worden (her)ontwikkeld, (her)profileren, faseren, en indien noodzakelijk geschrapt, is onvermijdelijk. Zo werkt u naar een duurzame bedrijventerreinenportefeuille voor West-Brabant. Een aantal gemeenten heeft al risico voor eigen rekening genomen, door terreinen uit de markt te nemen. 4.1 Leidende principes voor afspraken Voordat we ingaan op het keuzemenu, vinden we het belangrijk om enkele principes te benoemen die wij als leidend en bijzonder relevant zien voor het maken van de keuzes. Principe 1. Marktspanning is essentieel; reduceer kansarme plancapaciteit U heeft tot 2025, maar zeker ook daarna, een fors overschot aan plannen. Door gestructureerd en goed onderbouwd markttechnisch kansrijke projecten te ontwikkelen en afscheid te nemen van markttechnisch kansarme locaties, vergroot u de marktspanning en creëert u kwantitatieve en kwalitatieve schaarste. Dat helpt om bedrijven en investeerders in beweging te krijgen. Te veel keuze en onzekerheden belemmeren verhuis- en investeringsbewegingen. Dit is een cruciale voorwaarde om goed in te spelen op de (veranderende) bedrijventerreinenmarkt in West-Brabant. En om toplocaties voor de regio te ontwikkelen voor de topsectoren van uw regio. Principe 2. Keuze is primair markttechnisch: sterke locaties en toekomstbestendige productmarktcombinaties Kiezen voor toekomstbestendige locaties is voor u van belang, u moet de juiste producten op de juiste plekken tot ontwikkeling brengen. Juist de komende jaren is het belangrijk om onderscheidende locaties (plannen waar wel behoefte aan is, bijvoorbeeld vanwege veranderende marktvraag) te ontwikkelen. Kiezen voor de juiste locatie en het toevoegen van (gebieds)kwaliteit is daarbij essentieel. Voor de bestaande voorraad aan bedrijventerreinen betekent dit niet zozeer investeren in de slechtste locaties, maar juist in kansrijke locaties met economische/markttechnische toekomstwaarde en die een zetje nodig hebben.

35 Position paper West-Brabant 30 Principe 3. Zoveel als mogelijk kiezen binnen relevante marktregio s en tussen locaties die met elkaar samenhangen Figuur 12; ecosysteem van bedrijventerreinen Groot zoekgebied en forse ruimtebehoefte Grootschalig Kleinschalig / lokaal Klein zoekgebied en beperkte ruimtebehoefte De prognose per subregio is dan ook voornamelijk indicatief; bij het maken van regionale keuzes dient deze dan ook absoluut niet leidend te zijn. Hierbij moet zoveel mogelijk uitgegaan worden van de marktregio s die voor de diverse sectoren gelden: MKB: betreft de grootste groep op de bedrijventerreinenmarkt. Het gaat om bedrijven met over het algemeen een omvang tot m² (soms groter) en een sterke lokale/regionale binding door de herkomst van werknemers, relaties met toeleveranciers en afnemers, etc. De marktregio voor het gros van deze doelgroep is 5 tot 10 km groot en is beperkt tot de huidige kern of gemeente waar het bedrijf is gevestigd. (Zeer) grootschalige logistiek: dit betreft in aantallen bedrijven een relatief kleine groep op de bedrijventerreinenmarkt, maar in hectares bekeken gaat het om bedrijven met een enorm aandeel in de ruimtevraag in de Brabantse regio s waaronder West-Brabant komende jaren. Deze bedrijven staan aan de top van de markt en zoeken onderscheidende vestigingsmilieus met dito voorzieningenniveau. Denk aan locaties met excellente (multimodale) bereikbaarheid, (zeer) grote kavels en bij een groot stedelijk verzorgingsgebied en arbeidspotentieel. Kortom, vragers en locaties met een grote (boven)regionale reikwijdte, drempelwaarde en trekkracht. (High-tech) industrie/chemie: hier geldt een vergelijkbaar verhaal als bij de (zeer) grootschalige logistiek. Deze bedrijven zoeken naar specifieke locaties met bijvoorbeeld hoge milieucategorie en speciale voorzieningen, zoals een haven of buisleiding. Ook dit zijn bedrijven en plekken aan de top van de piramide met (boven)regionale herkomst en grote reikwijdte. Consumentendiensten: deze categorie bedrijven en locaties is gemêleerd. Een aanzienlijk deel van deze bedrijven heeft een (boven)lokale tot regionale marktregio. Denk aan bouwmarkten. Aan de top van deze categorie staan functies als IKEA of Decathlon met een grote bovenregionale reikwijdte en trekkracht. Locaties voor een dergelijke functie moeten heel goed bereikbaarheid zijn, grote kavels bieden en nabij een groot stedelijk verzorgingsgebied en arbeidspotentieel liggen. Tegelijkertijd zien