ZOETERMEER MASTERPLAN 2025 AFRIKAWEG/BOERHAAVELAAN MASTERPLAN

Transcriptie

1 ZOETERMEER MASTERPLAN 2025 AFRIKAWEG/BOERHAAVELAAN MASTERPLAN W W W. O N E A R C H I T E C T U R E. N L

2 1 Colofon: One Architecture Vliegtuigstraat 26 NL-1059CL Amsterdam Donald van Dansik, Matthijs Bouw Katharina Hagg Andrew Lazorchak, Monica Carriço, Han Dijk

3 SAMENVATTING In het kader van het Masterplan 2025 heeft de Gemeente Zoetermeer ons gevraagd de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor het gebied Afrikaweg/Boerhaavelaan te onderzoeken. Dit gebied zal in de toekomst een aanzienlijk gedeelte van het toekomstig programma van Zoetermeer kunnen opnemen. Deze uitwerking is gebaseerd op de volgende uitgangspunten & ontdekkingen: - het gebied dient direct vanaf de hoofdwegenstructuur bereikbaar en zichtbaar te zijn - bij de herziening van de verkeersstructuur in het kader van het Masterplan kan de Boerhaavelaan verdwijnen ten faveure van een parallel ontsluitingssysteem vanaf de Afrikaweg - het gebied is de belangrijkste entree tot Zoetermeer en dient als identiteitsverlenend element de achterliggende stad zichtbaar te maken en in programma, maat en schaal daarop aan te sluiten - het gebied kan in verschillende fases en onderdelen uitgewerkt worden, met elk een eigen karakter - onderzocht dient te worden of woonprogramma in het gebied realiseer baar is - de precieze invulling van de ontwikkelingen dient op korte termijn samen met de verschillende 'stakeholders' in het gebied uitgewerkt te worden - het plan dient een grote mate van flexibiliteit te hebben en ontwikkeld te kunnen worden op basis van voortschrijdend inzicht en marktontwik kelingen - het parkeren dient voornamelijk in een dek opgelost te worden: het dek dient als medium voor de benodigde samenwerking tussen gemeente en private partijen Donald van Dansik/ Matthijs Bouw 2

4 BESTEMMINGSPLAN In het bestemmingsplan voor de zone Afrikaweg/Boerhaavelaan (bestemmingsplan kantorenstrook Driemanspolder-Meerzicht, 1971) wordt het gebied beschreven als mono-functionele kantorenlocatie, met een enkel garagebedrijf. Het bestemmingsplan is verder uiterst summier. Op basis van het huidige bestemmingsplan mogen in de nog open gebieden meer kantoren gebouwd worden. OB OB* K G K* K K GK 3 G K* K OB* OB Garagebedrijf GK Kantoren Openbare en bijzondere doeleinden

5 BESTAANDE SITUATIE Het bestemmingsplan heeft geleid tot een indifferent gebied dat zich het beste laat omschrijven als een snelweglocatie achter struikgewas, die niets met de omliggende stad te maken heeft. De verschillende losstaande kantoorpanden worden niet vanaf de Afrikaweg, maar vanaf de achterkant, de Boerhaavelaan, ontsloten. De kantoorpanden staan in een veld van parkeerplaatsen. De Boerhaavelaan is te groot en te leeg om als aangenaam en stedelijk ervaren te worden. 4

6 HUIDIGE SITUATIE: FUNCTIE EN STATUS GEBOUWEN 5 Wonen Kantoren Andere

7 HUIDIGE SITUATIE: PLANGEBIED Totaal oppervlakte plangebied m m m m m m 2 bebouwd oppervlak m m m m m m 2 oppervlakte parkeren m m m m m 2 onbebouwd oppervlak m m m m m m 2 " exclusief parkeren m m m m m Bebouwd Parkeren Plangebied 6

8 HUIDIGE SITUATIE: GEBOUWHOOGTE

9 HUIDIGE SITUATIE: OPPERVLAKTE verdiepingen footprint bvo kavel (m 2 ) (m 2 ) (m 2 ) / /2/ /2/3/ / / / / /3/5/

10 9

11 PLAN 10

12 WIJZIGING HIERARCHIE IN VERKEER In het Masterplan 2025 is een forse wijziging in het verkeersysteem van Zoetermeer voorzien: de A12 krijgt parallelbanen die vlot doorstromen. De omgeving van Station Driemanspolder kan daarbij moeilijk vanaf dit op regionaal niveau functionerende parallelsysteem ontsloten worden. De wegen die haaks staan op de A12 en het parallelsysteem vormen, meer dan nu het geval is, de entrees voor de stad. 11

13 DIEPTE AAN DE STAD De Afrikaweg is ongeveer anderhalve kilometer lang. Dat betekent dat voor voetganger en fietser het gebied nooit als één beleefd wordt. Het is niet wenselijk om de zone als één gebied te ontwerpen, zowel uit functionele overwegingen en esthetische: anderhalve kilometer is heel saai. Op basis hiervan is besloten eerst de aandacht te richten op het gebied van Station Driemanspolder tot aan de van Leeuwenhoeklaan, ten oosten van de Afrikaweg. 12

14 RELATIE MET ACHTERLIGGEND GEBIED In de huidige situatie is het gebied vol met losse, individuele kantoorgebouwen die vanaf de achterkant ontsloten worden. In een toekomstige situatie dienen, vooral uit economische overwegingen, de kantoorgebouwen direct aan de Afrikaweg te liggen en vanaf daar ontsloten te worden. Tevens dient de stedelijke structuur sterker te worden. Het gevaar daarbij is dat de nieuwe kantoorgebouwen een 'muur' gaan vormen langs de Afrikaweg. De nieuwe bebouwing kan beter variëren in afstand tot de Afrikaweg. Op deze wijze kan relateren tot de achterliggende bebouwing. Het groen vanuit het achterliggende gebied moet op haar beurt op enkele punten langs de Afrikaweg verschijnen, om daarmee het groene karakter van Zoetermeer te benadrukken. Deze opzet, haaks in plaats van parallel op de Afrikaweg, zorgt voor afwisseling en geeft 'diepte' aan Zoetermeer. 13

15 AANSLUITEN BIJ VAN EMBDEN Met dit uitgangspunt is het stedenbouwkundig ontwerp voor de zone Afrikaweg/Boerhaavelaan zo uitgewerkt dat de nieuwe bebouwing en het groen een relatie aangaat met en een verbetering betekent ten opzichte van de stedenbouwkundige opzet van Van Embden, de oorspronkelijke ontwerper van Zoetermeer. Het grote driehoekige plein met versterkt perspectief geeft maat en schaal aan de nieuwe ontwikkelingen en 'restaureert' de ruimtelijke opzet van het achterliggende gebied. Op het plein kan gesport worden en er kunnen allerlei manifestaties en activiteiten plaatsvinden. Het plein geeft identiteit en levendigheid aan deze entree van Zoetermeer. Het legt een fysieke, sociale en visuele verbinding met de achterliggende wijken. Het is een breuk met de introverte opzet van de stad, waarbij zowel het centrale winkelgebied als bijna alle kantoren, retail en leisure 'van achter', dat wil zeggen via het tertiaire wegennet is ontsloten. Het plein manifesteert de stad direct aan het 'pentagram' de hoofdontsluiting van Zoetermeer die nu nog niets (direct) ontsluit. 14

16 ONTWIKKELINGSDRUK /DYNAMIEK In het gebied is sprake van een zekere dynamiek en ontwikkelingsdruk. Er zijn delen in ontwikkeling. Er zijn eigenaars met bouwplannen. Er zijn eigenaars met dromen. Er is grond verkocht aan ontwikkelaars. Het stedenbouwkundig ontwerp verbetert het gebied niet alleen in kwalitatieve zin voor de stad, het verbetert ook de uitgangspunten voor de huidige 'stakeholders'. 15 Recent verkocht In Ontwikkeling Perspectief op ontwikkeling

17 TOEVOEGEN ZICHTLOCATIES Bedrijven willen direct vanaf de weg zichtbaar zijn. Door in een hoek op de Afrikaweg te ontwikkelen wordt de hoeveelheid 'zichtlocaties' vergroot. 16

18 BOUWGEBIEDEN Bij handhaving van de huidige bebouwing rond IBM en Terranova, en de opname van deze twee complexen in de groenstructuur, ontstaan drie bouwgebieden; langs de van Leeuwenhoeklaan, in het gebied tussen IBM en Terranova, en ten noorden van Station Driemanspolder. 17

19 NA OPHEFFEN BOERHAVELAAN: GRONDUITRUIL In het plangebied heeft de gemeente Zoetermeer zelf een beperkte hoeveelheid grond. Door de opheffing van de Boerhaavelaan wordt gemeentelijke grond aan het plangebied toegevoegd. Hierdoor ontstaat de situatie dat er, wanneer dat vanuit het oogpunt van stedenbouwkundige kwaliteit wenselijk is, gronduitruil tussen gemeente en private partijen plaats kan vinden. 18

20 ONTSLUITING VANAF AFRIKAWEG NAAR PARKEERDEKKEN Om het gebied hoogwaardig te ontwikkelen wordt het parkeren voorzien in half-verzonken enkellaags 'bakken' onder het gehele bouwgebied. Deze parkeerdekken worden direct vanaf Afrikaweg ontsloten. P P P P P P 19

21 GEMENGDE MILIEUS In de stad horen gemengde milieus en geen mono-functionele kantorenparken. Daarom zijn er ook mogelijkheden voor woningen en voorzieningen in het gebied, die aansluiten op de woongebieden en op het station. Er zijn beperkte mogelijkheden voor 'retail'. De aanwezigheid van gemengde milieus heeft ook economische gronden: er kan op deze wijze flexibel ingespeeld worden op vragen uit de markt. KANTOREN WONEN/ WERKEN KANTOREN/ VOORZIENINGEN KANTOREN/ VOORZIENINGEN WONEN/ WERKEN KANTOREN/ VOORZIENINGEN HOTEL WONEN/ WERKEN 20

22 TORENS Langs de A12 en op enkele plekken in het bouwgebied worden torens voorzien. De torens leggen een relatie met het achterliggend gebied. 21

23 RELATIE MET DE STAD DOOR GELEDING Vanaf de Afrikaweg wisselen bebouwing, parken en groene open ruimte elkaar af. Er ontstaan gebieden die een zodanige grootte hebben dat ze functioneel en qua beleving 'behapbaar' zijn. 22

24 PARKEERDEK ALS BASIS PPS Onder de bouwgebieden bevinden zich halfverdiepte parkeerdekken. Door slim facilitymanagement kunnen deze optimaal benut worden. De parkeerdekken vormen de basis voor toekomstige ontwikkeling. Ze vormen ook de basis voor afspraken met private partijen: doordat ook de gemeente voorinvesteringen doet houdt zij regie op de ruimtelijke kwaliteit A: 320 PLAATSEN B: 2400 PLAATSEN C: 1400 PLAATSEN 23

25 BOUWENVELOPPEN Voor de drie bouwgebieden zijn bouwenveloppen ontworpen. De bouwenveloppen zijn per gebied gebaseerd op de gewenste en mogelijke dichtheid, de relatie van de bebouwing tot de (hoeveelheid) parkeerplaatsen, het gewenste stedenbouwkundige milieu, de perspectieven en de zichtlijnen. A Binnen deze bouwenveloppen worden nog geen uitspraken gedaan met betrekking tot de gebouwvormen. Het plan heeft daarbij een grote mate van flexibiliteit en kan ontwikkeld worden op basis van voortschrijdend inzicht en marktontwikkelingen Om toch een inzicht te geven in eventuele eindbeelden zijn per bouwgebied een aantal bebouwingsmogelijkheden verbeeld en cijfermatig beschreven. B C 24

26 A bouwgebied typologie kavel footprint BVO GSI FSI (m2) (m2) (m2) A blok ,96 5,84 kam ,50 4,92 torens ,59 5,01 Blocks In gebied A (hoek van Leeuwenhoeklaan/Afrikaweg) wordt in een hoge dichtheid bebouwd. Langs de van Leeuwenhoeklaan wordt in vier lagen gebouwd voor een klassiek straatprofiel. Op de hoek met de voormalige Boerhavelaan staat een hoge toren. Slabs Torens 25

27 B bouwgebied typologie kavel footprint BVO GSI FSI (m2) (m2) (m2) B blok ,42 2,94 slabs ,35 2,92 torens ,24 1,83 grid ,24 1,97 Blocks B I blok ,60 3,24 slabs ,51 3,36 toren ,33 2,03 grid ,40 2,80 B II blok ,61 5,15 slabs ,50 5,00 toren ,36 3,20 grid ,41 2,93 Het gebied B vormt de entree naar de achterliggende wijk en takt verkeerstechnisch aan op de Van Stolberglaan. Het gebied is onderverdeeld in drie deelgebieden, met een groot plein vol activiteiten in het midden. De bebouwing is zodanig getrapt dat ze zowel goed zichtbaar is vanaf het plein, als komend over de Afrikaweg vanaf de A12 of Centrum- West. Binnen de bouwgebieden is een kleiner plein voorzien, waaraan voorzieningen gekoppeld zijn. Op de hoek van Stolberglaan/voorm. van Leeuwenhoeklaan staat een hoge toren. Slabs Grid Torens 26

28 C bouwgebied typologie kavel footprint BVO GSI FSI (m2) (m2) (m2) C blok ,45 3,51 slabs ,37 3,65 torens ,37 3,66 Blocks Het gebied C verstedelijkt de omgeving van Station Driemanspolder. Er wordt een stationsplein gemaakt met een 'kiss-and-ride' en een taxistandplaats. De nieuwe parallelbaan loopt over het parkeerdek en heeft hier het profiel van een Amerikaanse 'Avenue'. Voor voetgangers is er een onderdoorgang die uitmondt in het IBM-park; de bebouwing aan het park is geterrasseerd. Langs de A12 wordt een forse hoogte aangehouden; er ontstaat een serie torens, welke aan de westzijde doorgezet kan worden. Idealiter zou dit gebied ook in de planvorming opgenomen dienen te worden. Slabs Torens 27

29 CIJFERS Op basis van kwalitatief/stedenbouwkundige overwegingen is het mogelijk om in de komende 15 jaar maximaal m2 programma in verschillende fases in het gebied te realiseren. De afdeling EZ van de gemeente Zoetermeer heeft het plan becommentarieerd. Op basis van gemiddelde kantooropname en afspraken in Haaglandenverband is een kantorenareaal van in totaal ca m2 nu reeds mogelijk; een verdere optimalisering tot ca m2 kantoren op langere termijn lijkt zeker reëel. Wat betreft woningbouw is een aanbod van een gevarieerd en kwalitatief goed appartementenpakket in deze zone volgens EZ zeker kansrijk. In het MIP is uitgegaan van een woningaantal van 500. Maar met de verruiming van het plangebied met de Boerhaavelaan zelf en de "verdichtingsopgave" is een hoger aantal zeker mogelijk. Daarbij wordt uitgegaan van minimal plm woningen. Incidentele retail, hotel en horeca, dienstverlening, baliekantoren, leisure en functies als onderwijs en congres e.d. zijn mogelijk. Indicatief zal het maximum volume van al deze functies maximaal ca m2 omvatten. Samengevat betekent dit dat een totale hoeveelheid nieuw programma van minimaal m2 in de komende 12 à 15 jaar realistisch is. Op basis van het geldende bestemmingsplan kunnen m2 kantoren gebouwd worden. De vraag is of de markt en de bestuurlijke afspraken zoveel kantorenprogramma toelaten. Op basis van het nieuwe plan zijn deze m2 de ondergrens van een realistisch programma: mogelijkerwijze kan er zelfs veel meer bebouwd worden in een kwalitatief hoogwaardiger, stedelijk en gemengd milieu. Dit potentieel van de locatie vormt een goede basis voor het op korte termijn committeren van de diverse stakeholders aan de planvorming. 28

30 AFRIKAWEG HUIDIGE SITUATIE Huidige situatie kavel footprint BVO GSI FSI (m 2 ) (m 2 ) (m 2 ) Plangebied ,13 1,43 Plangebied ,10 0,24 Plangebied ,24 0,00 som ,14 0,43 Bestemmingsplan (25% 25m) ,25 1, ,25 1,75 Som ,25 1, (15% 25m) ,07 0, (10% 40m) ,10 1, ,25 1,75 Som ,19 1,76 Plangebied huidige situatie zie vanaf pagina 9 Drentepark Plangebied: 122,535 m 2 Wonen: 93,000 m 2 Kantoren: 92,000 m 2 Dienstverlening: 13,000 m 2 FSI Wonen: 0.76 Kantoren: 0.75 Dienstverlening: 0.11 Som:

31 VERGELIJKINGEN DICHTHEID Gershwin Plangebied: 63,714 m 2 Wonen: 162,000 m 2 Kantoren: 31,400 m 2 Dienstverlening: 36,600 m 2 Mahler 4 Plangebied: m 2 Wonen: m 2 Kantoren: m 2 Dienstverlening: m 2 FSI Wonen: 2.5 Kantoren: 0.49 Dienstverlening: 0.57 Som: 3.56 FSI Wonen: 0.97 Kantoren: 5.19 Dienstverlening: 0.3 Som:

32 MODEL 31

33 32

34 U0211 OA