GEMEENTE WOENSDRECHT BESTEMMINGSPLAN PLANHERZIENING LANDGOED EMMAHOEVE. Bestemmingsplan ex artikel 30 WRO

Transcriptie

1 1 BESTEMMINGSPLAN PLANHERZIENING LANDGOED EMMAHOEVE Bestemmingsplan ex artikel 30 WRO

2 2 BESTEMMINGSPLAN PLANHERZIENING LANDGOED EMMAHOEVE Bestemmingsplan ex artikel 30 WRO INHOUD Deel A Plantoelichting 1. INLEIDING 4 2. HET GOEDKEURINGSBESLUIT Inhoud van het besluit Standpunt van de gemeente 7 3. DE RECREATIEWONINGEN Locatiekeuze Randvoorwaarden Nieuwe locatie Vorm en inhoud Tegengaan permanente bewoning PLANOLOGISCHE EN MILIEUASPECTEN Uitwerkingsplan Geluidhinder Luchtkwaliteit Archeologie Flora en fauna Veiligheid Geurhinder Verkennend bodemonderzoek Wateraspecten Regelgeving en bevoegdheid Gebiedsbeschrijving Geplande veranderingen Riolering Watertoets Conclusies 17

3 3 5. JURIDISCHE VORMGEVING VAN DEZE HERZIENING OVERLEG EN INSPRAAK Overleg Locatie recreatiewoningen Juridische regeling Overige reacties 20

4 4 BESTEMMINGSPLAN PLANHERZIENING LANDGOED EMMAHOEVE Bestemmingsplan ex artikel 30 WRO Deel A Plantoelichting 1. INLEIDING De familie Mattheeussen is eigenaar van ruim 21 ha landbouwgrond en 5 ha bosgebied, gelegen aan de de Putseweg te Putte. De gronden sluiten direct aan op de woonkern van Putte. De familie woont naast deze gronden en beschikt over een huisperceel met een woning en een tweetal loodsen. In een van de loodsen exploiteert de familie een paardenhouderij. De andere loods wordt voor landbouwkundige doeleinden gebruikt. De familie heeft besloten gebruik te maken van de zogenaamde landgoedregeling en ter plaatse een landgoed te stichten. Daartoe zijn de nodige plannen opgesteld, waaronder een bestemmingsplan. Afbeelding 1 Situatie Dat bestemmingsplan Landgoed Emmahoeve werd door de raad van de gemeente Woensdrecht vastgesteld op 29 juni Op 3 oktober 2006 (nr ) hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant grotendeels goedkeuring gehecht aan dit

5 5 bestemmingsplan. In het navolgende zal dit bestemmingsplan aangeduid worden als het moederplan, ter onderscheiding van de voorliggende bestemmingsplanherziening. Goedkeuring werd onthouden aan de locatie van de geprojecteerde recreatiewoningen en de daarbij behorende voorschriften. De motivering van die onthouding van goedkeuring wordt hierna besproken. Gezien het belang van de recreatiewoningen in de totale exploitatie van het plan, heeft de familie Mattheeussen besloten een alternatieve locatie voor de recreatiewoningen te zoeken. Deze nieuwe locatie wordt thans in de navolgende planherziening vastgelegd.

6 6 2. HET GOEDKEURINGSBESLUIT 2.1 Inhoud van het besluit Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben bij besluit van 3 oktober 2006 (nr ) grotendeels goedkeuring verleend aan het bestemmingsplan Landgoed Emmahoeve van de gemeente Woensdrecht (het moederplan). Geen goedkeuring werd verleend aan de locatie van de geprojecteerde recreatiewoningen en de daarbij behorende voorschriften. De motivering van die onthouding van goedkeuring was (verkort weergegeven): - het onderhavige complex van recreatiewoningen wordt tussen twee te realiseren natuurgebieden op het landgoed opgericht; - er is sprake van de oprichting van een nieuw complex recreatiewoningen binnen de AHS-landschap, subzone RNLE-landschapsdeel; - er was geen advies gevraagd aan de Commissie recreatie en toerisme; - er is onduidelijkheid over de inhoud van de nieuwe recreatiewoningen. Afbeelding 2 Het niet goedgekeurde deel van de bestemmingsplankaart (het noorden is rechts).

7 7 2.2 Standpunt van de gemeente Volgens de eerder besproken ideeën zouden de aanwezige loodsen bij de Emmahoeve niet gesloopt worden. Tijdens de ontwikkeling van de plannen is naar voren gekomen dat de gemeente dit echter een noodzakelijke voorwaarde vindt opdat de entree van Putte en het zicht op het te ontwikkelen landgoed en het achterliggende Moretusbos verbeterd worden. Gezocht is naar middelen om deze sloop te financieren. Daarbij zijn de plannen voor recreatiewoningen naar voren gekomen. In het financieel totaalplaatje van het thans voorliggende (en grotendeels al goedgekeurde) landgoedontwikkeling kunnen de recreatiewoningen dan ook niet gemist worden. Omdat de ontwikkeling van dit landgoed een bijzondere en positieve ontwikkeling voor natuur, landschap en recreatie binnen de gemeente Woensdrecht vormt, is besloten naar een alternatieve locatie van de recreatiewoningen te zoeken. Dit heeft geresulteerd ineen locatie elders op het landgoed (zie hoofdstuk 3). Deze locatie is besproken met de Commissie Recreatie en Toerisme, die zeer veel energie heeft gestoken in dit plan en zeer waardevolle standpunten heeft aangedragen. Inmiddels zijn alle betrokken partijen het eens over deze nieuwe locatie, die bij dezen dan ook vastgelegd wordt in een bestemmingsplanherziening (zie advies Commissie, opgenomen als bijlage bij deze toelichting).

8 8 3. DE RECREATIEWONINGEN 3.1 Locatiekeuze Randvoorwaarden a. zichtlijnen behouden/creëren De bestaande agrarische bedrijfsgebouwen aan de Putseweg zullen worden afgebroken, waardoor de visuele relatie vanaf de Putseweg naar het achterliggende landgoed sterk verbeterd wordt. De nieuwe locatie van de recreatiewoningen moet zodanig zijn, dat deze visuele relatie in stand blijft. Afbeelding 3 Weergave randvoorwaarden b. woon- en recreatiemilieu De Putseweg is een redelijk drukke weg. De recreanten die in de toekomst gebruik zullen maken van de recreatiewoningen komen daar primair voor de rust, om te genieten van rust, ruimte, landschap en groen. Daarbij past niet de geluidbelasting van een doorgaande weg als de Putseweg. Daarom is het gewenst een zekere afstand tussen de Putseweg en de nieuwe recreatiewoningen aan te houden. Bij de voorbereiding van de plannen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Daaruit kwam naar voren dat op een afstand van 45 m van de as van de Putseweg de etmaalwaarde

9 9 54 db(a) bedraagt en op een afstand van 100 m 47 db(a). De recreatiewoningen bevinden zich op een grotere afstand van de Putseweg. De bestaande waterleiding (zie c.) kan goed als grens dienen tussen het voorterrein en het voor bebouwing met recreatiewoningen in aanmerking komende gebied. c. ondergrondse infrastructuur Het gebied wordt doorsneden door twee leidingen: een waterleiding en een gasleiding. Hierop mag niet gebouwd worden. d. archeologische waarden Er is een archeologisch onderzoek ingesteld op het terrein. Daaruit kwam naar voren dat er stukken in het gebied zijn, die een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Als er in die gebieden gebouwd gaat worden, dan dient vooraf een proefsleuvenonderzoek plaats te hebben. Betrokkenen wensen deze gronden met een hoge verwachtingswaarde zoveel mogelijk te mijden. Niet alleen vanwege de kosten van archeologisch onderzoek, maar ook vanwege de onzekerheid die geldt voor de bebouwingsmogelijkheden in die gebieden. e. Natura 2000 Het bestaande bosje aan de zuidkant van het landgoed is aangewezen als Natura 2000 gebied, omdat het onderdeel uitmaakt van een groter geheel met bijzondere natuurwaarden. Bij voorkeur dient dit gebied niet in de planvorming voor de bouw van recreatiewoningen betrokken te worden. 3.2 Nieuwe locatie Er blijft niet zo heel veel oppervlakte over om de recreatiewoningen te bouwen, als aan alle randvoorwaarden voldaan moet worden. Met name het gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde omvat een groot oppervlak. Toch blijven er twee vlekken over waar de recreatiewoningen in beginsel gebouwd kunnen worden. Het betreft een stukje nabij de nieuw te graven beek aan de zuidkant en een strook parallel aan de toegangslaan aan de noordkant. De locatie aan de nieuw te graven beek wordt landschappelijk en ecologisch tè waardevol geacht om deze te bebouwen. Daarom zijn de recreatiewoningen geconcentreerd op de locatie nabij de toegangslaan. Er is gekozen voor een losse, landschappelijke positionering van de recreatiewoningen. Deze inrichting komt overeen met die van de omliggende inrichting van het landgoed met bloemrijke graslanden afgewisseld met solitaire bomen, bosjes en struwelen. De exacte plaatsing van de gebouwen, mede in relatie tot de aan te brengen beplanting en de ontgravingen en ophogingen, dient nader uitgewerkt te worden in een aanpassing van het inrichtingsplan. De geplande recreatiewoningen zullen ontsloten worden vanaf de toegangslaan van het landgoed, waarbij ervoor gekozen is dit op kleinschalige, bijna informele wijze te doen door middel van drie of vier inritten vanaf die laan, waarmee telkens twee à drie woningen ontsloten worden. Tussen de laan en de woningen zullen

10 10 groenvoorzieningen worden aangelegd, zodat er over en weer zo weinig mogelijk visuele hinder ontstaat. Afbeelding 4 Locatie recreatiewoningen 3.3 Vorm en inhoud Omdat voor de invulling van de recreatiewoningen gemikt wordt op de hogere segmenten van de verblijfsrecreatiemarkt, passend bij het karakter en de uitstraling van het landgoed, kan niet worden volstaan met kleine recreatiewoningen van minimale afmetingen. In het goedkeuringsbesluit noemen gedeputeerde staten een oppervlakte van 100 m² en een inhoud van 200 m³. Die maten gaan niet goed samen. De oppervlakte van 100 m² lijkt voldoende, ook voor de recreatiewoningen in het hogere segment. Daarbij behoort een inhoud van rond de 400 m³. Ten behoeve van de voorbereiding van het plan heeft de initiatiefnemer aan de architect van de landgoedwoningen gevraagd een ideeënschets te maken van de recreatiewoningen. Op afbeelding 5 is een eerste ideeënschets weergegeven. Deze recreatiewoning heeft een oppervlakte van ongeveer 75 m² en een inhoud van bijna 300 m³ en past dus uitstekend in de voorwaarden van 100 m² oppervlak en 400 m³ inhoud. 3.4 Tegengaan permanente bewoning De beoogde bedrijfsmatige exploitatie is vastgelegd in de voorschriften van dit bestemmingsplan en in het Beheersplan. Gezien de aard van het landgoed is het gewenst, dat niet alleen de landhuizen, maar ook de recreatiewoningen woningen een zekere allure bezitten, zodat beide in verhouding tot elkaar staan. De oppervlaktemaat is bepaald op 100 m2. Deze maat is gekozen met het oog op de uitspraak van de RvS van inzake de gemeente Thorn, waarbij de Afdeling zich op het standpunt stelde dat 100 m2 voldoende is voor een recreatiewoning. Verder is de maximale inhoudsmaat van 400 m3 opgenomen. In de begripsbepalingen van het moederplan waren de begrippen permanente bewoning en verblijfsrecreatie opgenomen worden. Tenslotte wordt in de overeenkomst tussen de gemeente en de

11 11 ontwikkelende partij vastgelegd, dat elke recreatiewoning minimaal 40 weken per jaar beschikbaar zal zijn voor de vrije verhuur. Bij vervreemding van de woningen aan derden wordt deze verplichting als kettingbeding vastgelegd. Afbeelding 5 Ideeënschets recreatiewoning (bron: Leeflang Architectuur)

12 12 4. PLANOLOGISCHE EN MILIEUASPECTEN 4.1 Uitwerkingsplan Het plangebied is gelegen in het uitwerkingsplan Brabantse buitensteden en Woensdrecht. Het plangebied is daarin aangewezen als landschapsbeheer. Het zuidelijk gelegen bosgebied is aangewezen als landschapsbeheer met de aanduiding bos en heide. Afbeelding 6 Uitsnede Uitwerkingsplan De recreatiewoningen zijn aan de noordkant van het landgoed geprojecteerd, zo ver mogelijk van het bestaande (en ook van het nieuwe) bos. 4.2 Geluidhinder Het plangebied is gelegen buiten de bebouwde kom. De locatie is gelegen op een afstand van 125 tot 265 meter van de Putseweg, een doorgaande weg die Putte verbindt met de overige kernen in de gemeente die twee rijstroken heeft. Ingevolge artikel 74, lid 1 is de omvang van zones langs de wegen (onderzoekszones) in buitenstedelijk gebied voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter. De locatie van de recreatiewoningen ligt derhalve grotendeels in een onderzoekszone voor wegverkeerslawaai. Recreatiewoningen zijn geen gevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant stellen zich echter op het standpunt, dat in het kader van de ruimtelijke ordeningsprocedures een onderzoek naar de toekomstige milieukwaliteit ter plaatse van nieuwe recreatiewoningen zeker noodzakelijk is. Ook de initiatiefnemer staat op het standpunt dat, waar hij voornemens is om recreatiewoningen ten behoeve van het hogere segment in de

13 13 verblijfsrecreatiemarkt op te richten, het voldoen aan eisen van stilte en rust een noodzakelijke voorwaarde is. In een eerder stadium is door Wematech Milieu Adviseurs b.v. een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ingesteld. 1 Dit onderzoek had betrekking op de locatie van een toentertijd gedachte nieuwe locatie van de bedrijfswoning, maar de resultaten ervan zijn bruikbaar voor het bepalen van het akoestisch milieu van de geprojecteerde recreatiewoningen. Uit het onderzoek blijkt, dat op een afstand van 45 m van de as van de Putseweg de etmaalwaarde 54 db(a) bedraagt en op een afstand van 100 m 47 db(a). Als deze waarden geïnterpoleerd worden, ligt de voorkeursgrenswaarde op een afstand van ongeveer 77 m (interpolatie geeft in dit geval een niet helemaal correcte uitkomst, doordat er in de tweede waarde sprake is van afscherming en reflectie, maar als rekenexercitie volstaat deze methode). De recreatiewoningen bevinden zich op een afstand van 125 m en meer van de Putseweg, volgens deze redenering dus ruim voldoende om redelijkerwijs een lagere gevelbelasting dan de voorkeursgrenswaarde te verwachten. 4.3 Luchtkwaliteit In het moederplan is de navolgende passage opgenomen over luchtkwaliteit. Voor de bepaling van de concentratie van luchtverontreinigende stoffen als gevolg van het verkeer op de Putseweg is gebruik gemaakt van de rekenmethode CAR II. De berekeningen zijn weergegeven in bijlage 3. Daarin zijn drie berekeningen te zien. De bovenste berekening geeft de situatie 2010 volgens de autonome ontwikkeling (dus zonder de onderhavige beoogde woningen en recreatiewoningen). Op een rekenpunt gelegen op 300 meter van de wegas blijkt het aantal overschrijdingen van de grenswaarde 43 maal per jaar voor te komen, zowel volgens de autonome ontwikkeling, als volgens de beoogde ontwikkeling. Na aftrek van de zeezoutcorrectie (6) blijven er 37 overschrijdingen per jaar over, hetgeen meer is dan de toegestane 35. Dat betekent echter dat de beoogde ontwikkeling geen meetbare invloed heeft op de luchtkwaliteit. Er is dus sprake van een verwaarloosbaar effect. De relatief hoge concentraties worden immers niet of nauwelijks veroorzaakt door het plaatselijke verkeer, maar door het aanwezige achtergrondniveau (waarschijnlijk veroorzaakt door de nabijgelegen industrieterreinen op Belgisch grondgebied). Op plaatselijk niveau zijn er geen middelen om te luchtkwaliteit te verbeteren. Blijkens de derde berekening is het aantal overschrijdingen in 2020 gedaald tot 40, hetgeen te maken heeft met een verwachte algemene verbetering van de luchtkwaliteit. Daarvan mag nog een aantal van 6 afgetrokken worden (zeezoutcorrectie). Daardoor komt het getal op 34, hetgeen beneden de norm (35) is. Op termijn zal er dus sprake zijn van een situatie die geheel binnen de normen valt. Uit deze motivering blijkt, dat de locatie van de recreatiewoningen niet relevant is voor de luchtkwaliteit. De verschuiving van de recreatiewoningen van de zuidzijde naar de noordzijde van het landgoed heeft dan ook geen invloed op de uitkomsten van het luchtkwaliteitsonderzoek. 1 Wematech Milieu Adviseurs B.V.: Akoestisch onderzoek Gevelbelasting t.g.v. wegverkeerslawaai Landgoed Emmahoeve te Putte., Roosendaal, 2005.

14 Archeologie Ten behoeve van de ontwikkeling van het landgoed is door BAAC BV een archeologisch onderzoek ingesteld 2. In het moederplan is daarnaar reeds uitgebreid verwezen. Om eventuele archeologische restanten zoveel mogelijk te sparen, is de locatie van de recreatiewoningen zodanig gekozen, dat deze geheel in een gebied met lage archeologische verwachtingswaarde zijn gesitueerd. 4.5 Flora en fauna Ten behoeve van de opstelling van het moederplan was een uitgebreid ecologisch onderzoek ingesteld. Inmiddels is door Tauw een aanvullend onderzoek ingesteld 3. In die rapportage was de onderhavige locatie nog niet verwerkt, maar de uitkomsten van het onderzoek zijn goed bruikbaar om de effecten van de realisering van de recreatiewoningen op de nieuwe locatie te bepalen. In het rapport worden de volgende conclusies getrokken: 5.1 Gebiedsbescherming Uitgesloten wordt dat de gewenste werkzaamheden/ontwikkelingen ter plaatse van het plangebied een significant negatief effect hebben op het Natura 2000-gebied Brabantse wal. Er vindt geen aantasting plaats van natuurwaarden (de zogenaamde 'wezenlijke waarden en kenmerken') van de Groene Hoofdstructuur van de Provincie Noord-Brabant. 5.2 Soortbescherming Een ontheffing van de Flora-en-faunawet is noodzakelijk voor de volgende diersoorten: Boerenzwaluw: voor het verwijderen van de circa 10 vaste broedplaatsen van de Boerenzwaluw in een te slopen schuur dient een ontheffing te worden aangevraagd en dient de verdwenen nestgelegenheid elders in het plangebied te worden gecompenseerd. Het verwijderen van de nesten dient plaats te vinden buiten het broedseizoen. Naar verwachting wordt deze ontheffing door het ministerie van LNV verleend, omdat een negatief effect op de populatie van boerenzwaluwen in de ruime omgeving van het plangebied niet verwacht Eekhoorn: Ook de Eekhoorn (tabel 2) kan tijdens de realisatie van het landgoed tijdelijk worden verstoord door werkzaamheden. Voor de tijdelijke verstoring dient een ontheffing te worden aangevraagd. Deze ontheffing wordt door het ministerie van LNV naar verwachting verleend omdat de soort tijdens de aanleg ruim voldoende mogelijkheden heeft om tijdelijk uit te wijken naar het omliggende bosgebied. De uiteindelijke realisatie van het plangebied zal een positief effect hebben op deze soort omdat circa 10 hectare nieuw bos wordt aangelegd Verstoring van broedende vogels is ten aller tijde verboden. Verstorende werkzaamheden zoals het kappen van bomen of het bouwrijp maken dienen buiten het broedseizoen (15 maart - 15 juli) van vogels te worden opgestart of uitgevoerd. 2 BAAC bv: Plangebied Leuvensche Beek Putte inventariserend archeologisch veldonderzoek, Deventer, Tauw: Natuurtoest landgoed Emmahoeve te Putte, Utrecht, 2007.

15 15 Tabel1-soorten flora, zoogdieren, amfibieën en mieren kunnen worden aangetast/verstoord tijdens de aanleg van het landgoed. Voor tabel1-soorten geldt een vrijstellingsregeling voor ruimtelijke ontwikkelingen. De realisatie van het landgoed heeft naar verwachting een positief effect op vleermuizen (alle tabel 3-soorten), overige zoogdieren, diverse vogelsoorten (waaronder de Wespendief), in het gebied voorkomende amfibieën en op de natuurwaarde van de beek (ook gunstig voor de flora in en rond de beek). 4 Inmiddels is gebleken dat de ontheffing voor de boerenzwaluw niet noodzakelijk is. De ontheffing voor de eekhoorn is aangevraagd. De conclusie over de gebiedsbescherming is te meer van toepassing nu de locatie van de recreatiewoningen verschuift van de zuidkant naar de noordkant (dus verder van de bestaande natuurgebieden af). De conclusie ten aanzien van de noodzakelijke ontheffingen met betrekking tot de boerenzwaluw en de eekhoorn hebben geen betrekking op de locatie van de recreatiewoningen en zijn in dit verband dan ook niet relevant. Geconcludeerd kan worden dat er uit een oogpunt van flora en fauna geen belemmeringen zijn voor deze bestemmingsplanherziening. 4.6 Veiligheid Er komen in en nabij het plangebied geen inrichtingen voor die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Evenmin komen er transportroutes voor gevaarlijke stoffen of ondergrondse hogedrukgasleidingen voor. 4.7 Geurhinder In het moederplan was al geconcludeerd, dat er zich in de nabijheid van het plangebied geen intensieve veehouderijen bevonden. Ook in het kader van de nieuwe Wet geurhinder en veehouderij verandert er niets aan die situatie. De nieuwe locatie van de recreatiewoningen bevindt zich niet binnen een geurcontour. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de realisering van het onderhavige bestemmingsplan. 4.8 Verkennend bodemonderzoek Het gebied waar de recreatiewoningen zijn gepland is in augustus 2007 in het kader van een milieutechnisch bodemonderzoek nader verkend. De resultaten van het onderzoek zijn neergelegd in een rapport 5. De conclusies van het onderzoek waren: Gezien de verkregen resultaten van het onderzoek dient de gestelde hypothese niet verdachte locatie formeel gezien verworpen te worden. Gezien de geringe overschrijdingen en het van nature voorkomen van verhoogde achtergrondgehaltes in het grondwater is het echter gerechtvaardigd de gestelde hypothese te accepteren. 4 Tauw, idem, pag. 31/34 5 Wematech: Verkennend bodemonderzoek Achter Putseweg 1 Putte, rapport nr. SF072089, Roosendaal, 17 augustus 2007

16 16 Op basis van het historisch onderzoek, de zintuiglijke beoordeling van de gronden grondwatermonsters en de resultaten van het chemisch-analytisch onderzoek kan gesteld worden dat er geen gebruiksbeperkingen hoeven te worden gesteld aan de onderzoekslocatie. De verkregen resultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. 4.9 Wateraspecten Regelgeving en bevoegdheid Het waterkwaliteitsbeheer in het plangebied is in handen van het Waterschap Brabantse Delta. Het waterkwantiteitsbeheer is eveneens in handen van dat waterschap Gebiedsbeschrijving Het plangebied is gelegen ten noordoosten van de bebouwde kom van Putte. Het terrein is thans geheel onbebouwd en onverhard. In zijn algemeenheid is er op de Brabantse Wal sprake van verdroging. Deze verdroging heeft meerder oorzaken. Waterwinning zowel aan de Nederlandse- als aan de Belgische kant is er een van. Andere oorzaken zijn de versnelde ontwatering als gevolg van ruilverkaveling, waarbij beken zijn rechtgetrokken. Daarnaast speelt ook de beregening voor de landbouw een grote rol. In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) zijn de eisen voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water vastgelegd Geplande veranderingen In het plan voor het nieuwe landgoed Emmahoeve te Putte wordt er naar gestreefd om zoveel mogelijk water vast te houden en/of te bergen in het gebied (zie toelichting bij het moederplan). Ter compensatie van de toename van het totaal verhard oppervlak zal een waterberging aangebracht worden. Eventueel kan dit in samenwerking met het waterschap Brabantse Delta. De capaciteit en locatie van deze waterberging wordt in overleg met het waterschap bepaald. In de berekeningen en het overleg zijn de recreatiewoningen meegenomen. De onderhavige herziening voorziet uitsluitend in een andere locatie, niet in verandering van het verhard oppervlak van de recreatiewoningen. Het hemelwater van de recreatiewoningen zal geheel geïnfiltreerd worden. Volgens de provinciale wateratlas betreft het hier een infiltratiegebied 6. In de peilbuizen die zijn aangebracht ten behoeve van het milieukundig bodemonderzoek 7 werden (in de zomer) grondwaterstanden van 3,25 en 3,20 m beneden maaiveld aangetroffen met een bodem die bestaat uit matig fijn zand. Op grond van deze feiten mag verwacht worden dat infiltratie van regenwater in de bodem zeer goed mogelijk zal zijn. Infiltratie zal plaatsvinden middels een wadi of een zaksloot Wematech: Verkennend bodemonderzoek Achter Putseweg 1 Putte, rapport nr. SF072089, Roosendaal, 17 augustus 2007

17 Riolering De geprojecteerde bebouwing op het landgoed zal aangesloten worden op het gemeentelijk rioolstelsel, overeenkomstig de aanwijzingen van de rioolbeheerder en het waterschap Watertoets Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat elk ruimtelijk plan gemotiveerd moet aangeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de ruimtelijke veranderingen voor het water betekenen. Ook is overleg met de waterbeheerder(s) onderdeel van deze watertoets. Voor het moederplan heeft dit overleg reeds plaatsgevonden. Voor deze herziening dient dat nog te gebeuren Conclusies Op grond van het voorafgaande kan gesteld worden dat er geen belemmeringen aanwezig zijn voor de realisering van de recreatiewoningen op de nieuwe locatie.

18 18 5. JURIDISCHE VORMGEVING VAN DEZE HERZIENING Deze herziening vormt een reparatie van het moederplan, in die zin dat de gaten die in het plan waren ontstaan door de onthoudingen van goedkeuring. In de plankaart en de voorschriften worden die gaten opgevuld: - de bestemming van de voormalige locatie van de recreatiewoning (waaraan dus goedkeuring onthouden was) wordt veranderd in LGln ( Landgoed met de subbestemming tevens landschappelijke en natuurwaarden ); - de nieuwe locatie van de recreatiewoningen verandert van LGln(z) ( Landgoed met de subbestemming tevens landschappelijke en natuurwaarden ) in LGr3 ( Landgoed met de subbestemming recreatie en een goothoogte van 3 meter); - in de voorschriften worden de bestemmingsbepalingen van de recreatiewoningen, waaraan goedkeuring onthouden was, opnieuw ingevoegd, met dien verstande dat de maximale inhoud van een afzonderlijke recreatiewoning maximaal 400 m 3 bedraagt.

19 19 6. MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID 6.1 Overleg Over de planherziening is informeel vooroverleg gevoerd met de provincie Noord-Brabant. De volgende reacties werden ontvangen Locatie recreatiewoningen In het besluit van GS is aangegeven dat in beginsel met de ontwikkeling van recreatiewoningen op of aanliggend aan een landgoed ingestemd kan worden. De beoogde locatie van de recreatiewoningen is gelegen in AHS-landschap, subzone RNLE-Iandschapsdeel. Nieuwe locaties voor verblijfsrecreatie in de GHS en de AHS-Iandschap en de uitstralingseffecten daarvan mogen de draagkracht van het betrokken gebied niet overschrijden. Verder moet verblijfsrecreatie op een nieuwe locatie in de GHS en de AHS-Iandschap leiden tot verrijking van het toeristisch product in de streek. Om te kunnen beoordelen of een initiatief voldoet aan deze criteria is een advies van de adviescommissie toerisme en recreatie vereist. Op 30 juli 2007 heeft de adviescommissie toerisme en recreatie een advies uitgebracht over voorliggend plan: "De adviescommissie adviseert positief over het gewijzigd plan waarbij de locatie van de recreatiewoningen is gelegen aan de noordelijke toegangsweg van het landgoed. Met name de combinatie met de voorgenomen ontwikkeling van het gehele landgoed maken het plan aantrekkelijk voor de toeristische markt en wordt er een positieve bijdrage geleverd aan natuur en landschap. De beschikbaarheid voor de vrije verhuur gedurende een periode van minimaal 40 weken per jaar versterkt de kansen het product succesvol te vermarkten en daardoor een bijdrage te leveren aan de verrijking van het toeristische product in de regio. Een en ander dient te worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst tot vestiging van kwalitatieve verplichting tussen de gemeente en de eigenaar. Bij vervreemding van de betreffende woningen aan derden dient de verplichting om de woning minimaal 40 weken per jaar beschikbaar te stellen voor de vrije verhuur dan ook als kettingbeding juridisch te worden vastgelegd. Op basis van de voorgelegde ramingen wordt het plan om te komen tot het realiseren en het exploiteren van 10 verblijfsrecreatieve woningen op bedrijfseconomische gronden haalbaar geacht. De realisatie van de recreatiewoningen op de locatie nabij de toegangslaan van het landgoed zal de draagkracht van het betrokken gebied niet overschrijden. Vanuit landschappelijk oogpunt en natuurbehoud en -ontwikkeling is deze locatie een grote verbetering ten op zich te van het oorspronkelijke plan. Voorwaarde voor de realisatie van recreatiewoningen op het landgoed Emmahoeve is, zoals in het GS-besluit al werd aangegeven, dat deze op een aanvaardbare locatie worden opgericht. Hierbij is aangegeven dat een verplaatsing naar een locatie aansluitend aan de woonkavel van de voormalige agrarische bedrijfswoning de voorkeur zou hebben. De beoogde locatie voor de realisatie van 10 recreatiewoningen is gekozen langs de oprijlaan naar de nieuwe landgoedwoningen, niet direct aansluitend aan de bestaande bebouwing aan de Putseweg maar wel in de nabijheid ervan. Voor de nieuwe locatie is gezocht naar een locatie waar vooral ecologisch, landschappelijk en archeologisch gezien de minste aantasting plaatsvindt. Door de realisatie van de recreatiewoningen op deze locatie blijft de nieuwe aan te

20 20 leggen natuur aaneengesloten, in tegenstelling tot in het eerdere plan. Archeologisch gezien is gekozen voor een locatie waar, in het moederplan (bestemmingsplan landgoed Emmahoeve) geen nadere aanduiding 'Archeologisch waardevol gebied' is opgenomen. Daarnaast vindt de verkeersafwikkeling van en naar het recreatieterrein plaats over een bestaande (of in elk geval ten behoeve van de landgoedhuizen reeds aan te leggen) weg. De locatie is op basis van bovenstaande ruimtelijk gezien aanvaardbaar voor de bouw van een tiental recreatiewoningen Juridische regeling Reactie: akkoord, In het GS-besluit is aangegeven dat binnen de aanduiding zichtas op de plankaart in de voorschriften is geregeld dat er geen gebouwen en andere bouwwerken mogen worden opgericht. Ten aanzien van het voorkomen van opgaande beplanting is niets in de voorschriften opgenomen. In het besluit van GS is geadviseerd om in artikel 2, lid 4 onder 1 ook een regeling tegen hoogopgaande begroeiing ter plaatse van de zichtas op te nemen. In het voorliggende plan is dit niet geregeld. Wij adviseren u dit alsnog mee te nemen in het plan. 6.2 Overige reacties Reactie: akkoord, Voor het overige zijn er geen reacties ontvangen over de voorontwerpbestemmingsplanherziening.