GEMEENTE WOENSDRECHT BESTEMMINGSPLAN PLANHERZIENING LANDGOED EMMAHOEVE. Bestemmingsplan ex artikel 30 WRO

Transcriptie

1 33 BESTEMMINGSPLAN PLANHERZIENING LANDGOED EMMAHOEVE Bestemmingsplan ex artikel 30 WRO Bijlage 2: Advies Adviescommissie toerisme en recreatie secretariaat: Adviescommissie toerisme en recreatie t.a.v. Jos Jansen Provincie Noord-Brabant Directie E&M/SEZ Postbus MC s-hertogenbosch Datum Provinciehuis tel Namens de commissie de secretaris, J.H.A.M. Jansen

2 34 Advies aan B&W gemeente Woensdrecht Code Naam bedrijf : Landgoed Emmahoeve Adres : Putseweg 1 Postcode en woonplaats : 4645 RE Putte Gemeente : Woensdrecht Gewenste ontwikkeling : Realisatie van tien vrijstaande recreatiewoningen binnen het ontwikkelingsplan Landgoed Emmahoeve Behandeld door Adviescommissie februari/juni 2007 INHOUD pagina HOOFDSTUK O SAMENVATTING 3 HOOFDSTUK 1 INLEIDING 3 HOOFDSTUK 2 GEGEVENS VAN BEDRIJF EN OMGEVING 3 HOOFDSTUK 3 NADERE INFORMATIE 4 HOOFDSTUK 4 BEANTWOORDING RELEVANTE TOETSINGSVRAGEN 5,6 HOOFDSTUK 5 ADVIES 7 bijlagen 1. Regionale kaart GHS/AHS-landschap met perceel 2. Schetsontwerp recreatiewoningen

3 35 HOOFDSTUK 0. SAMENVATTING De adviescommissie adviseert positief over de realisatie van 10 recreatiewoningen op het te ontwikkelen Landgoed Emmahoeve, op de locatie zoals aangegeven in het gewijzigd plan van 25 juni De voorgenomen ontwikkeling van het gehele landgoed, met als noemswaardige elementen de revitalisering van de Leuvense Beek, de realisering van 10 hectare natuurgebied en de sloop van de twee loodsen aan de Putseweg, maken het plan aantrekkelijk voor de toeristische markt. Daarmee draagt het plan bij aan een verrijking van het toeristisch product in de regio. Op basis van de voorgelegde ramingen wordt het plan op bedrijfseconomische gronden haalbaar geacht. Door de natuurontwikkelingsplannen op het landgoed worden de natuur- en landschapswaarden van het gebied verhoogd. Verder wordt de draagkracht van het betrokken gebied niet overschreden door de realisatie van de recreatiewoningen op de locatie nabij de toegangslaan van het landgoed. HOOFDSTUK 1. INLEIDING Het plan bevindt zich in de AHS-landschap, subzone regionale, natuur- en landschapseenheid (RNLE). Daarmee vallen de plannen onder de gebieden waarvoor advisering door de commissie aan de orde is. HOOFDSTUK 2. GEGEVENS VAN BEDRIJF EN OMGEVING Naam bedrijf : Landgoed Emmahoeve Eigenaar : fam. Mattheussens Adres : Putseweg 1 Postcode en plaats : 4645 RE Putte Kadaster : sectie C nrs. 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 160, 1408, 1665, Gemeente : Woensdrecht Aanvraag ingediend door : Gemeente Ligging in : AHS-landschap, RNLE-landschapsdeel Gewenste ontwikkeling: Realisatie van tien vrijstaande recreatiewoningen binnen het ontwikkelingsplan Landgoed Emmahoeve Relevante gegevens bestaande situatie Grootte perceel : Het gehele landgoed omvat 27 ha. Bebouwing: Twee landbouwloodsen en een woonhuis Soort voorziening: recreatiewoningen Capaciteit : 10 Relevante gegevens gewenste wijzigingen t.o.v. bestaande situatie: : De sloop van de twee landbouwloodsen, de realisatie van 10 recreatiewoningen en natuurontwikkeling middels o.a. de hermeandering van de Leuvensche Beek. Doelgroep : Mensen die houden van rust en ruimte.

4 36 Omschrijving locatie :Het plangebied van het totale landgoed bestaat grotendeels uit landbouwgrond. Aan de oostzijde wordt het begrensd door de N289, aan de noordzijde door landbouwgrond en aan de west- en zuidzijde door bos. Basisinformatie over natuuraspecten: - de locatie is gelegen in de streekplan-zone; De locatie van de 10 recreatiewoningen is gelegen in de AHS-landschap, subzone RNLE-landschapsdeel. - de status van de locatie in relatie tot de Flora- en Faunawet; Uit het onderzoek van bureau Taauw blijkt dat ontheffing van de Flora- en Faunawet noodzakelijk is voor een aantal diersoorten. - de status van de locatie in relatie tot de Vogel- en Habitatrichtlijn; Het zuidoostelijke beuken- en eikenbos dat gelegen is binnen het totale plangebied van het Landgoed behoord tot Vogelrichtlijngebied de Brabantse Wal. - de status van de locatie in relatie tot de Natuurbeschermingswet; De Brabantse Wal is aangewezen als Natura 2000-gebied voor een aantal vogelsoorten. - de aanwezigheid van rode-lijst soorten; De volgende rode-lijst soorten zijn tijdens veldbezoek waargenomen: boerenzwaluw, boomvalk, graspieper en groene specht. Mogelijk kunnen territoria voorkomen van: de huismus, de matkop en de ringmus. - de status van de locatie in relatie tot de EHS (natuurdoelen). Het zuidoostelijke beuken- en eikenbos dat gelegen is binnen het totale plangebied van het Landgoed is gelegen in de EHS, bestaand bos- of natuurgebied. HOOFDSTUK 3. NADERE INFORMATIE Bedrijfsbezoek en historische ontwikkeling Op 6 maart 2007 heeft de Adviescommissie een werkbezoek afgelegd aan de locatie waar het landgoed en de recreatiewoningen zijn voorzien. Tijdens dit werkbezoek hebben de gemeente, de familie Mattheussens en hun adviseur de plannen toegelicht. Naar aanleiding van dit werkbezoek heeft de Adviescommissie een brief (d.d. 17 april 2007) gestuurd naar de gemeente. De belangrijkste punten uit deze brief zijn:

5 37 - De commissie meldt dat zij voorshands een sterke voorkeur heeft voor de vestiging van de recreatiewoningen op of nabij het bestaande bouwblok van de twee landbouwloodsen; - De conclusie van de gemeente dat er geen alternatieven zijn voor de locatie van de 10 recreatiewoningen deelt de commissie niet; - De maximale inhoud van 600 m 3 per recreatiewoning vindt de commissie te groot; 400 m 3 komt meer tegemoet aan de toeristische functie van de woningen; - De commissie stelt een aantal vragen m.b.t. de beschikbaarheid van de recreatiewoningen voor de verhuurmarkt en vraagt om een specificatie van het investerings- en exploitatieoverzicht. Naar aanleiding van de brief van de adviescommissie en een signaal van de familie Mattheussens heeft er op uitnodiging van de gemeente een gesprek plaatsgevonden tussen de voorzitter van de Adviescommissie, de heer Meiresonne en de wethouder van de gemeente Woensdrecht, de heer Meeuwisse. Dit gesprek heeft geleid tot een opdracht van de gemeente Woensdrecht aan adviesbureau Cuijpers om te onderzoeken welke alternatieve locaties er in het plangebied zijn voor de recreatiewoningen. Het eerste voorstel van bureau Cuijpers omvatte de splitsing van de 10 recreatiewoningen in twee van elkaar gescheiden locaties. Op deze twee locaties zouden respectievelijk 6 en 4 recreatiewoningen gesitueerd worden. Doordat deze locaties meer nabij de weg en in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde zijn gesitueerd wordt het mogelijk een grotere kwaliteit te bereiken voor het totale gebied. De commissie was positief over de voorgestelde nieuwe locatie maar was echter niet gecharmeerd van de verdeling van de 10 recreatiewoningen over twee locaties. Een concentratie van alle recreatiewoningen heeft gezien de landschappelijke impact de duidelijke voorkeur van de commissie. Tevens was de commissie negatief over het voornemen om 4 recreatiewoningen bij de Leuvensche Beek te plaatsen. Deze locatie zou een negatieve invloed hebben op de voorziene natuurontwikkeling in dat gebied. Op verzoek van de commissie is onderzocht of een concentratie van alle recreatiewoningen op de tweede genoemde locatie in het voorstel, nabij de toegangslaan van het landgoed, mogelijk zou zijn. De voorzitter heeft het resultaat van de bespreking van het voorstel door de commissie vervolgens gecommuniceerd met de gemeente en bureau Cuijpers. Op 27 juni 2007 heeft de commissie van de gemeente Woensdrecht een gewijzigd plan voor de ontwikkeling van 10 recreatiewoningen op het te ontwikkelen landgoed Emmahoeve ontvangen. Dit advies behandelt dit gewijzigd plan, hetgeen een alternatieve locatie van de recreatiewoningen omvat op een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde en dat meer nabij de Putseweg en nabij de toegangslaan van het landgoed is gelegen. Planvorming De gemeente heeft in een laat stadium van de planontwikkeling een advies aangevraagd bij de adviescommissie toerisme en recreatie. Gedeputeerde Staten hebben het bestemmingsplan Landgoed Emmahoeve op 3 oktober 2006 gedeeltelijk goedgekeurd. Aan het gedeelte van de

6 38 recreatiewoningen heeft GS goedkeuring onthouden, mede omdat er geen advies bij de adviescommissie was aangevraagd. HOOFDSTUK 4. BEANTWOORDING RELEVANTE TOETSINGSVRAGEN Volledigheid/duidelijkheid Op 7 september 2006 is de eerste aanvraag voor Landgoed Emmahoeve bij het secretariaat van de adviescommissie binnengekomen. De ontvangen stukken bleken onvolledig te zijn. Met name ontbraken de bedrijfseconomische gegevens van het plan. Op 15 februari 2007 zijn aanvullende stukken van de gemeente Woensdrecht ontvangen. Daaropvolgend heeft de adviescommissie op 6 maart 2007 een werkbezoek afgelegd aan de betreffende locatie. Voor het vervolg zie hoofdstuk 3 onderdeel bedrijfsbezoek/historische ontwikkeling. Bedrijfseconomisch haalbaarheidscriterium Onderdeel van het ontwikkelingsplan van Landgoed Emmahoeve is de realisatie van tien vrijstaande verblijfsrecreatieve woningen. De in het investeringsplan opgenomen ramingen met betrekking tot de bouw van de woningen en de aanleg van de noodzakelijke infrastructurele voorzieningen worden reëel geacht. De in het financieel plan opgenomen ramingen met betrekking tot het verwachte aantal overnachtingen en de daaraan gerelateerde omzet is in overeenstemming met de vraag vanuit de markt. De ten behoeve van de exploitatie van de vakantiewoningen begrote kosten zijn reëel. Op basis van de voorgelegde ramingen wordt het plan om te komen tot het realiseren en ten behoeve van de vrije verhuurmarkt exploiteren van 10 verblijfsrecreatieve woningen op bedrijfseconomische gronden worden als reëel beoordeeld. Draagkracht De alternatieve locatie die in het gewijzigd plan wordt voorgesteld, betekent vanuit natuur en landschap een verbetering ten op zichte van het oorspronkelijke plan. Landschappelijk gezien maakt deze situering het mogelijk een grotere kwaliteit te bereiken voor het totale gebied doordat de recreatiewoningen meer richting de Putseweg en de toegangslaan worden gesitueerd, in plaats van achter in het plangebied. Ook zal de natuurontwikkeling beter tot ontwikkeling kunnen komen, nu de recreatiewoningen verder naar het noorden worden gerealiseerd. De realisatie van de recreatiewoningen op de nu voorgestelde locatie zullen de draagkracht van het betrokken gebied niet overschrijden. Verrijking van het toeristisch product in de streek De ontwikkeling van 10 verblijfsrecreatieve woningen ten behoeve van de vrije verhuur maakt deel uit van het ontwikkelingsplan Landgoed Emmahoeve. Met name de combinatie van de te bouwen recreatiewoningen met de voorgenomen realisering van het ontwikkelingsplan voor het (natuur)gebied, maken het plan aantrekkelijk voor de toeristische markt. Belangrijke elementen daarin zijn de revitalisering van de Leuvense Beek en de sloop van de twee (visueel onaantrekkelijke) grote loodsen welke direct zijn gelegen aan de Putseweg, het kwaliteitsniveau

7 39 van de woningen met een inhoud van max. 400m3 en de landelijke vormgeving daarvan. Het project is door haar opzet en wijze van uitvoering goed te vermarkten. Mits de verblijfsrecreatieve woningen minimaal 40 weken beschikbaar zijn voor de vrije verhuur draagt de ontwikkeling ervan bij aan de verrijking van het toeristische product in de regio. Conclusie per gesteld criterium Voor deze nieuwvestiging geldt: - De uitvoering van de plannen is op bedrijfseconomische gronden haalbaar; Op basis van de voorgelegde ramingen wordt het plan op bedrijfseconomische gronden haalbaar geacht. - De nieuwvestiging en de uitstralingseffecten daarvan mogen de draagkracht van het betrokken gebied niet overschrijden; De gewijzigde locatie voor de recreatiewoningen nabij de toegangslaan van het landgoed zal de draagkracht van het betrokken gebied niet overschrijden. - De nieuwe locatie moet leiden tot verrijking van het toeristisch product in de streek; De combinatie van de realisering van de 10 recreatiewoningen met de voorgenomen ontwikkeling van het (natuur)gebied zal een bijdrage leveren aan een verrijking van het toeristisch product in de streek. - Toets beplantingsplan Het inrichtings- en beheerplan (d.d. 31 maart 2006) zal aangepast moeten worden nadat de exacte plaatsing van de gebouwen, mede in relatie tot de aan te brengen beplanting, nader is uitgewerkt. HOOFDSTUK 5. ADVIES Dit advies is tot stand gekomen door de inzet en inspanning van meerdere partijen. De commissie heeft bij voortduring vanuit haar objectieve benadering het plan beoordeeld, met in achtname van de belangen van de betrokken initiatiefnemers. Zij is van mening dat met het voorliggende plan het beste scenario is bereikt dat recht doet aan een goede balans tussen natuur/landschap en economie. De adviescommissie adviseert positief over het gewijzigd plan waarbij de locatie van de recreatiewoningen is gelegen aan de noordelijke toegangsweg van het landgoed. Met name de combinatie met de voorgenomen ontwikkeling van het gehele landgoed, met als belangrijke elementen de revitalisering van de Leuvense Beek, de realisering van 10 hectare natuurgebied en de sloop van de twee loodsen aan de Putseweg, maken het plan aantrekkelijk voor de toeristische markt en wordt er een positieve bijdrage geleverd aan natuur en landschap. De beschikbaarheid voor de vrije verhuur gedurende een periode van minimaal 40 weken per jaar versterkt de kansen het product succesvol te vermarkten en daardoor een bijdrage te leveren aan

8 40 de verrijking van het toeristische product in de regio. Een en ander dient te worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst tot vestiging van kwalitatieve verplichting tussen de gemeente en de eigenaar. Bij vervreemding van de betreffende woningen aan derden dient de verplichting om de woning minimaal 40 weken per jaar beschikbaar te stellen voor de vrije verhuur dan ook als kettingbeding juridisch te worden vastgelegd. Op basis van de voorgelegde ramingen wordt het plan om te komen tot het realiseren en het exploiteren van 10 verblijfsrecreatieve woningen op bedrijfseconomische gronden haalbaar geacht. De realisatie van de recreatiewoningen op de locatie nabij de toegangslaan van het landgoed zal de draagkracht van het betrokken gebied niet overschrijden. Vanuit landschappelijk oogpunt en natuurbehoud en ontwikkeling is deze locatie een grote verbetering ten op zichte van het oorspronkelijke plan.