Meerjarenbegroting

Transcriptie

1 Meerjarenbegroting Bloemendaal oktober 2018 na Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 1

2 CONCEPT MEERJARENBEGROTING ONDERBOUWING Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 2

3 1. Algemeen Verslaglegging In het jaarplan 2019 en de financiële meerjarenbegroting 2019 tot en met 2028 wordt zowel het sociaal bezit (DAEB) als het commercieel bezit (niet-daeb) gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. De doorrekening van de meerjarenprognose wordt uitgevoerd met het automatiseringspakket FMP (financiële meerjaren prognose). Alle aspecten van het huurbeleid, onderhoudsbeleid en verkoop zijn hierin geïntegreerd in samenhang met het geldende strategisch voorraadbeheer. Deze waardering is aangesloten op de waardering zoals uitgevoerd voor de jaarrekening 2017 met het pakket van Flux. De externe toezichthouders kijken kritisch naar de eerstkomende vijf begrotingsjaren, die redelijk zijn in te schatten. Voor de komende dpi (de Prognose informatie) kijken de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor de hele corporatiesector kritisch naar de ontwikkeling in 2019 tot en met De tweede periode van vijf jaar vanaf 2024 geeft meer de tendens aan van de ontwikkeling van de financiële positie. Regeerakkoord De eventuele effecten van het regeerakkoord van kabinet Rutte III zijn niet meegenomen. Het regeerakkoord werd pas bekendgemaakt na het afronden van deze meerjarenbegroting. Investeringen Brederode Wonen heeft de ambitie om haar woningvoorraad aan te vullen met nieuwbouw. De markt waarin wij actief zijn, laat nog steeds tekorten zien. Het ligt op onze weg bij te dragen aan het terugdringen van deze tekorten en daarmee het aanbod voor onze primaire doelgroep te vergroten. Met uitzondering van de nieuwbouw van 21 woningen aan de Leidsevaart zijn voor de overige projecten uitgewerkte plannen nog niet beschikbaar. In de MJB zullen we werken met enkele inschattingen en aannames. Wanneer mogelijkheden voor uitbreiding van de voorraad concreet worden, zullen deze voordat er verplichtingen worden aangegaan conform het investeringsstatuut aan de Raad van Toezicht worden voorgelegd. In de meerjarenbegroting zijn naast de Leidsevaart twee nieuwbouw projecten ingerekend van totaal 70 woningen met een gemiddelde huurprijs van 635 per maand. Huurverhoging De betaalbaarheid van de woningvoorraad is voor Brederode Wonen een belangrijk punt van aandacht. Een ander uitgangspunt is dat we streven naar een gelijke prijs/kwaliteitsverhouding. Daarnaast is wettelijk vastgelegd dat we ons moeten houden aan het passend toewijzen, waarbij, los van het huurbeleid, woningen afgetopt moeten worden om aan de vraag van de doelgroep te kunnen voldoen. We willen beide doelgroepen (huurtoeslaggerechtigden en niet-huurtoeslaggerechtigden) bedienen, waarbij we in de gaten houden of de slaagkans voor alle woningzoekenden gelijk blijft. Als laatste spelen natuurlijk ook de financiële kaders een belangrijk rol (bedrijfsvoering, continuïteit). De Woonbond en Aedes hebben beide grote zorgen geuit over de betaalbaarheid van het huren, zeker voor mensen met een laag inkomen. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van een gematigde huurprijsstijging. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 3

4 De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar van de sociale huurwoningen van een corporatie. De totale huursom zal conform het Woonakkoord de komende vijf prognosejaren met niet meer dan inflatie + 1% stijgen. Bij nieuwe verhuringen (zogeheten harmonisatie ) zullen de huurprijzen gematigd stijgen, met gelijke prijs/kwaliteitsverhouding als uitgangspunt. De huurstijgingen bij het wisselen van huurders vallen binnen de overeengekomen stijging van de totale huursom. Huurstijgingen die het gevolg zijn van het verbeteren en verduurzamen van woningen vallen niet onder de maximale stijging van de huursom. Kaders huurbeleid 2018 Deze zijn: - Huursombenadering (maximale huursom over het kalenderjaar) - Maximale huursomstijging: inflatie + 1% - Nog maar 2 inkomensgroepen: Inkomen boven of onder de Huurverhoging inkomens boven de : inclusief inflatie maximaal 5,4 % - Huurverhoging inkomens beneden de : inclusief inflatie maximaal 3,9 %. - Jaarlijkse inkomenstoets Over het hele jaar worden alle huuropbrengsten bij elkaar opgeteld. Dit betreft de huurverhogingsronde per 1 juli, de huurverhogingen bij mutatie (harmonisatie) en de inkomensafhankelijke huurverhogingen (tenzij de inkomsten gebruikt worden voor investeringen vastgelegd in prestatie afspraken met de gemeente). Aftoppingen van huurprijzen in het kader van passend toewijzen mogen in mindering op de huursomstijging worden gebracht. Tabel huurverhoging Voor de begroting zijn de parameters aangehouden conform de Update economische parameters dpi 2018 van 23 juli 2018 van de Autoriteit woningcorporaties; deze zijn tevens vanaf het zesde begrotingsjaar (2024 en verder) door het WSW gepubliceerd. Hierin zijn de indexen weergegeven voor zowel de korte termijn (de eerste vijf jaar) als de lange termijn (vanaf het zesde begrotingsjaar). Huurprijsbeleid bij mutatie In het huurbeleid heeft Brederode Wonen vastgelegd dat bij nieuwe verhuringen de huur wordt vastgesteld op 77,5% van de maximaal toegestane huurprijs. Wij noemen dit de streefhuur. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 4

5 2. Dashboard Solvabiliteit - marktwaarde De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen van Brederode Wonen. Het geeft de financiële buffer weer voor het opvangen van eventuele financiële risico s en/of tegenvallers en de investeringscapaciteit. De Aw hanteert een ondergrens van minimaal 20% solvabiliteit op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het verloop van de solvabiliteit op basis van de marktwaarde voldoet alle jaren aan de norm van minimaal 20%. Loan to Value - bedrijfswaarde 100 Loan to value - bedrijfswaarde Norm Meerjarenbegrotin g De loan-to-value geeft de verhouding weer tussen de leningenportefeuille en de waarde van het bezit van Brederode Wonen. Het geeft de financiële buffer weer indien de leningen moeten worden terugbetaald wanneer Brederode Wonen niet aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. De Aw hanteert een bovengrens van maximaal 75% loan-to-value op basis van de bedrijfswaarde. N.B. met ingang van 2019 zal de afstemming van de Loan to Value wijzigen. De leningportefeuille zal worden afgestemd met de waardering van het bezit tegen marktwaarde in verhuurde staat op basis van beleidswaarde. Welke norm hiervoor gaat gelden is nog niet bekend. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 5

6 Rentedekkingsgraad (ICR) De rentedekkingsgraad ofwel Interest Coverage Ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de rente aan de verschaffers van het vreemd vermogen kan worden betaald. De Aw hanteert een ondergrens van minimaal 1,4. Het verloop van de rentedekkingsgraad voldoet alle jaren aan de norm van minimaal 1,4. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 6

7 3. Belangrijke elementen in de begroting Visie economische parameters De parameters zijn prijsinflatie, looninflatie, bouw- en onderhoudskostenstijging. De gehanteerde waarden zijn die welke door het WSW en Aw gezamenlijk in juli zijn gepubliceerd in het document Leidraad economische parameters dpi Parameters e.v. Prijsinflatie 1,50% 2,30% 2,20% 2,10% 2,00% 2,00% 2,00% Looninflatie 2,10% 3,10% 2,80% 2,60% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenstijging 5,60% 4,20% 2,80% 2,60% 2,50% 2,50% 2,50% Leegwaardestijging 9,00% 5,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Disconteringsvoet De disconteringsvoet bestaat uit de historische gemiddelde rente op 10-jaars staatsobligaties en de opslag die corporaties daarop betalen voor hun financiering. Ortec Finance bepaalde op basis van cijferreeksen die teruggaan tot 1901 dat op de lange termijn de nominale rente op 10-jaars staatsobligaties voor Nederland 4,25% is. Ervaringscijfers van WSW leren dat de opslag voor geborgde leningen en overige financieringskosten gezamenlijk ongeveer 0,75% bedragen. WSW en Aw hebben een renteverwachting opgesteld die voor 2018 en 2019 aansluit bij de meest recente raming van het CPB, en anderzijds met een ingroei naar het langjarig gemiddelde van 4,25%. Die ingroei beslaat een periode van meer dan 20 jaar. Voor het restant van de prognoseperiode (i.c t/m 2028) wordt dus een zeer geleidelijke stijging van de 10-jaars rente voorzien. Op basis hiervan hebben wij de volgende parameters gehanteerd: Renteverwachting jaar staat 0,70% 0,90% 1,60% 2,30% 2,40% 2,40% 2,45% opslag geborgd 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% 0,75% rente geborgd (DAEB) 1,45% 1,65% 2,35% 3,05% 3,15% 3,15% 3,20% Nieuwbouw- en verbeterprojecten In de begroting zijn in het tijdvak medio 2019 tot medio 2024 totaal 91 nieuwbouwwoningen ingerekend voor circa 21,5 miljoen, die allemaal gesitueerd zijn in de gemeente Bloemendaal. De jaarlijkse individuele woningverbeteringen zijn in 2019 begroot voor (30 woningen per jaar voor gemiddeld per woning). In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met de inschatting dat over de periode 2019 tot en met 2023 ca. 150 woningen worden verbeterd voor totaal 5,3 miljoen. Daarnaast is wegens investering in projectmatige verbeteringen in 2019 opgenomen: - Energetisch verbeteren van 45 woningen aan de Alberdingk Thijmlaan in Bloemendaal, opgestart in De kosten in 2019 bedragen Energetisch verbeteren van 11 woningen aan het Gestelsestraatje in Bloemendaal, de kosten hiervan zijn in In de meerjarenbegroting is opgenomen dat in de periode 2019 tot en met 2023 ca. 400 woningen energetisch worden verbeterd voor 6,3 miljoen. Verkoopprogramma Voor de prognosejaren 2019 tot en met 2028 zijn jaarlijks 2 woningverkopen ingerekend, in elk jaar 1 DAEB-woning en 1 niet-daeb. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 7

8 Verkoopaantallen in vhe's e.v. Verkopen Saneringsheffing In lijn met vorig jaar verzoekt WSW corporaties voor de jaren 2019 tot en met 2023 een bedrag hiervoor op te nemen dat is gebaseerd op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar. Dit geldt voor de jaarhuur binnen zowel de DAEBals de niet-daeb-tak binnen de toegelaten instelling. Voor de jaren na 2023 hoeven corporaties hiervoor geen bedrag op te nemen in de prognoses. Voor Brederode Wonen komt dit neer op een jaarlijkse uitgaande kasstroom van ongeveer Verhuurderheffing Woningcorporaties moeten over hun bezit jaarlijks een verhuurderheffing betalen. Het tarief van de verhuurderheffing is voor 2018 vastgesteld op 0,591 procent. Omgerekend is dit een heffing van gemiddeld 101,46 voor onze sociale huurwoningen (huurprijs tot huurtoeslaggrens ad 710,68 per maand). Nieuw is wel dat de heffingsgrondslag is beperkt tot maximaal euro per woning. Daarnaast is de vrijstellingsdrempel verhoogd van 10 woningen naar 50 woningen. De komende jaren zal het tarief nog oplopen tot 0,593%. Vanaf 2023 is het tarief 0,567%. Omdat tevens de WOZ-waarde momenteel flink stijgt betekent dit in onze begroting dat de verhuurderheffing oploopt naar ca. 120 per maand per woning in Dit is een aanzienlijk grotere stijging dan de toename van de huren. Vennootschapsbelasting Brederode Wonen maakt gebruik van de voorwaarden die specifiek voor de corporatiesector zijn afgesproken onder de VSO 2 (vaststellingsovereenkomst 2). Zo kan bij herontwikkelingsprojecten voorafgaand aan de sloop afwaardering plaatsvinden van de sloopwoningen (70 % WOZ) tot de lagere bedrijfswaarde; dit heeft in het verleden voor Brederode Wonen geresulteerd in forse negatieve fiscale resultaten over 2008 en Deze compensabele verliezen zijn, in combinatie met fiscaal hogere onderhoudslasten van woningverbeteringen en overige projectmatige verbeteringen, geheel benut, waardoor sinds het belastingjaar 2016 vennootschapsbelasting wordt betaald. In overleg met fiscale adviseurs wordt de taxplanning regelmatig nagegaan. Er is rekening gehouden met de effecten van de ATAD (Anti Tax Avoidance Directive) met ingang van 1 januari In de tabel hieronder is de lastenontwikkeling te zien van de vennootschapsbelasting over 2019 tot en met 2023: vennootschapsbelasting jaar Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 8

9 4. Toelichting op de kasstromen (bijlage 2) Het kasstroomoverzicht (bijlage 2) geeft de vraag naar geld weer en is in drie stromingen van liquide middelen te verdelen, namelijk de operationele kasstromen, portfolio kasstromen (mutaties woningbezit) en financiering kasstromen (uit mutaties in het vreemde vermogen). De operationele activiteiten (bijlage 2, onder A) worden gevormd door de ontvangsten en uitgaven gedaan in verband met het uitvoeren van dagelijkse activiteiten. Enkele belangrijke posten worden toegelicht: - De huurontwikkeling gaat uit van onderstaande percentages. Over de jaren 2019 tot en met 2023 geldt een ontwikkeling van de veronderstelde inflatie plus 1%. Vanaf 2024 is de ontwikkeling van huurwoningen DAEB een vast percentage van 2,0%. Verlicht regime Om in het kader van de scheiding DAEB en niet-daeb voor het verlicht regime in aanmerking te komen gelden er drie voorwaarden. Het volume van de omzet mag niet meer zijn dan 30 miljoen, er dienen geen niet-daeb investeringen te zijn en de verhouding qua omzet tussen DAEB en niet-daeb is voor de niet-daeb portefeuille maximaal 5,0 %. De eerste twee voorwaarden zijn geen issue voor Brederode Wonen, echter de voorwaarde voor wat betreft de omzetverhouding dient nauwlettend gevolgd te worden. Onderaan het kasstroomoverzicht is het verloop van de omzetverhouding te zien. De omzet niet-daeb gaat van 4,57 % in 2018 naar een niveau van 3,83 % in 2027, waardoor het verlicht regime mogelijk blijft. - De overige bedrijfsopbrengsten zijn de opbrengsten uit leveringen en diensten (oftewel de servicekosten). - De onderhoudskosten nemen toe doordat de tarieven in de bouw in 2017 en 2018 zeer sterk zijn gestegen. Verder speelt een herschikking van planmatig onderhouds-uitgaven. Het resultaat is dat het tienjarig gemiddelde onderhoud op totaalniveau stijgt van circa 2,6 miljoen per jaar in de vorige begroting naar circa 4,3 miljoen in de huidige begroting. - Het tienjarig gemiddelde van de bedrijfslasten is vrijwel constant gebleven ( 5,1 miljoen in de vorige begroting, en 5,0 miljoen in deze begroting). Er wordt continu kritisch gekeken waar bezuinigingen mogelijk zijn. In de praktijk echter worden zulke bezuinigingen vaak teniet gedaan door toename van organisatorische en administratieve eisen van overheid en sectorinstituten. - Het tienjarig gemiddelde van de rentelasten is in deze begroting 1,7 miljoen, gelijk aan de vorige begroting. De operationele kasstroom blijft rekening houdend met bovenstaande factoren zich positief ontwikkelen. De portfolio kasstromen (bijlage 2, onder B) deze kasstromen betreffen de ontvangsten uit verkopen en de uitgaven voor nieuwbouw, verbeterprojecten en kantoorinvesteringen. De verkoopontvangsten worden in belangrijke mate ingezet voor nieuwbouw en verbeteringen. De uitgaven voor woningverbeteringen betreffen de noodzakelijke ingrepen in leegkomende woningen, die gerenoveerd moeten worden en bedragen gemiddeld 1,0 miljoen per jaar. De uitgaven voor projectmatige verbeteringen zijn de energetische aanpassingen voor het duurzaam maken van het bezit, gemiddeld zijn de uitgaven 1,5 miljoen per jaar. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 9

10 De nieuwbouw is, zoals eerder beschreven, voor een drietal projecten ingerekend (in totaal 91 woningen). Het totale investeringsvolume bedraagt rekening houdend met indexatie circa 21,5 miljoen in de periode 2019 t/m De investeringen in MVA ten dienste van exploitatie betreft aankoop van software, vervanging van kantoorapparatuur en overige inventaris. Het verkoopprogramma biedt de mogelijkheid tot ondersteuning van het uitvoeren van woningverbeteringen en nieuwbouw. Aanvullende financiering zal echter nodig zijn, zie hierna de financieringskasstromen. De financieringskasstromen (bijlage 2, onder C), ofwel mutaties in het vreemd vermogen, vormen de derde kasstroom en zijn weer te geven in twee elementen: Aflossingen leningen o/g: Brederode heeft veel leningen met een bijbehorend aflossingsschema (meestal annuïtair, een enkele lineair). Naast deze aflossingen zijn onder deze regel ook eindaflossingen te vinden, waarbij de lening nog een eindsaldo heeft. Door eindaflossingen, woning en energetische verbeteringen en beoogde investeringen zijn de liquide middelen geheel benut en is het nodig om nieuwe leningen aan te trekken. Deze nieuwe leningen zijn voor onderstaande bedragen in de begroting opgenomen: Nieuwe leningen ,4 miljoen ,0 miljoen ,8 miljoen ,1 miljoen ,6 miljoen De komende jaren zal worden bekeken of er verschuivingen plaatsvinden in bovengenoemde activiteiten en zal opnieuw een afweging worden gemaakt tussen eindaflossingen en nieuwe financiering. Er vinden geen wijzigingen plaats in de huidige lening portefeuille, waarvan de contractuele aflossingen blijven doorgaan. Maar wegens nieuwbouw en projectmatige verbeteringen komen er in 2019 t/m 2023 wel omvangrijke leningen bij. De verhouding tussen de waarde van het bezit en de uitstaande leningen (zichtbaar in het kengetal van Loan to Value op basis van bedrijfswaarde) neemt, rekening houdend met aflossingen en nieuwe leningen, toe van 64% tot 73% in Vanaf 2025 daalt de Loan to Value tot 68% in 2028 *). *)Met ingang van 2018 wijzigt de afstemming van de Loan to Value. De lening portefeuille wordt afgestemd met waardering van het bezit tegen marktwaarde in verhuurde staat. Welke norm hiervoor geldt is nog niet bekend. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 10

11 5. Toelichting op ontwikkeling balansposten (bijlage 3) Activa Materiële vaste activa, de materiële vaste activa zijn als volgt samengesteld: Onroerende zaken in exploitatie Betreft op regel 1.1 de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Onroerende zaken in ontwikkeling voor eigen exploitatie Op regel 1.2 zijn de bouwkosten van de projecten in DAEB vastgoed weergegeven. Na oplevering wordt de nieuwbouw geïntegreerd in onroerende zaken in exploitatie (regel 1.1). Onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik Deze post (regel 1.3) bestaat uit het kantoor van Brederode en de inventarissen. De hiermee samenhangende kosten van automatisering komen terecht in de algemene kosten. De afschrijvingslasten zijn weergegeven onder de resultatenrekening (regel 20). Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (de oude Brederode Koopregeling) Zowel uit sociaal als commercieel vastgoed zijn er tot en met februari 2015 woningen onder voorwaarden (regel 2) verkocht onder de oude Brederode Koopregeling. Deze regeling wordt sinds maart 2015 niet meer toegepast. De VOV woningen zijn on balance voor de verkoopopbrengst opgenomen. Eind 2017 ging het om 25 woningen. In 2018 zijn twee woningen teruggekocht, waardoor er eind 2018 nog 23 woningen op de balans staan. Overige vorderingen Betreft (regel 3) twee elementen: enerzijds een schatting van de actieve latente vennootschapsbelasting ad en anderzijds is hier opgenomen de vordering ad vanwege de Brederode Koopregeling, die sinds maart 2015 geldt. Vlottende activa De posten (regels 4 tot en met 7) vallend onder vlottende activa zijn niet van grote invloed op de begroting, met uitzondering van de liquide middelen. Liquide middelen Dit is het totaal van middelen, dat onmiddellijk aangewend kan worden om betalingen te verrichten. De liquide middelen worden uitgezet bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Rabobank. Het benodigde tegoed van is gelijk aan het volume van één maand huur. Het WSW beschouwt dit als een toelaatbaar volume. Passiva Eigen vermogen De mutatie van het eigen vermogen (regel 8) is vastgesteld door toepassing van waardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Leningen o/g Deze post (regel 9) geeft de ontwikkeling van de lening portefeuille weer. Per ultimo 2018 is 40,8 miljoen geborgd door het WSW en 1,7 miljoen gegarandeerd door de gemeente Bloemendaal. Verplichting Verkoop onder Voorwaarden Deze verplichting (regel 11) geeft de intentie om terug te kopen weer van woningen die onder voorwaarden zijn verkocht onder de oude Brederode Koopregeling. Deze verplichting hangt samen met de vordering op regel 2. Kortlopende passiva De posten vallend onder kortlopende passiva (regel 12 tot en met 16) zijn niet van grote invloed op de begroting. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 11

12 6. Toelichting op ontwikkeling resultatenrekening (bijlage 4) Huuropbrengsten De huurontwikkeling (regel 17) gaat uit van een huurstijging variërend van 2,4% tot 3,3% voor de jaren 2019 t/m 2023, vanaf 2024 is de stijging 2,0 %. Voor de huurderving als gevolg van leegstand is gerekend met 0,5 %. Resultaat verkoop In het resultaat verkoop (regel 18) worden de verkopen geprojecteerd. Vanaf 2019 en verder is een schatting gemaakt van totaal 2 woningverkopen per jaar. Overige bedrijfsopbrengsten Dit zijn de vergoedingen wegens leveringen en diensten, ofwel de servicekosten (regel 19). Afschrijving onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik Betreft de lineaire afschrijving op het kantoor en de kantoorinventaris (regel 20). Lasten onderhoud Het onderhoud (regel 21) is samengesteld uit klachtenonderhoud, planmatig onderhoud en contractonderhoud. Tevens is hierin rekening gehouden met een jaarlijks budget voor onderzoek van mogelijkheden van toepassing van duurzaamheidsingrepen. Overige bedrijfslasten Personeelskosten (regel 22.1) Deze kosten worden gespecificeerd in bijlage 5 van dit rapport. Algemene kosten (regel 22.2) Deze kosten worden eveneens gespecificeerd in bijlage 5. Belastingen (regel 22.3) en Verzekeringen (regel 22.4) Geen bijzondere ontwikkelingen. Leefbaarheid De prognose (regel 22.5) is op basis van realisaties van afgelopen jaren. Lasten leveringen en diensten Deze post (regel 22.6) hangt samen met de eerdergenoemde vergoedingen wegens leveringen en diensten, ofwel de servicekosten. Saneringsheffing Dit bedrag is gebaseerd op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar (regel 22.7). Volgens voorschrift van het WSW in te rekenen tot en met Verhuurderheffing Deze heffing heeft tot en met 2022 een oplopend tarief (% van de WOZ-waarde, regel 22.8). In 2018 is het tarief wel verhoogd, maar de heffingsgrondslag is beperkt tot maximaal waardoor het effect van de tariefstijging op het verschuldigde bedrag gematigd is. Heffingsbijdrage Aw De Woningwet 2015 bepaalt dat de toegelaten instellingen betalen voor de kosten van de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw int daarvoor jaarlijks een heffing (regel 22.9). De heffing is gebaseerd op het aantal woongelegenheden en de WOZ waarde van het woningbezit. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 12

13 Rentelasten De toename van rentelasten door het aantrekken van nieuwe financieringen wordt opgevang en door afname van bestaande leningen vanwege de contractuele aflossingen. Per saldo dalen de rentelasten tussen 2019 en 2023 enigszins (regel 24). Waardeveranderingen materiële vaste activa Betreft de mutatie van de marktwaarde in verhuurde staat (regel 26). Vennootschapsbelasting Vanwege voorschotheffing door de belastingdienst zal de vennootschapsbelasting grotendeels in het jaar waar het betrekking op heeft betaald worden (regel 27). Mogelijkheden van fiscale taxplanning zijn bekeken en er zijn vooralsnog geen faciliteiten om verdere heffing te kunnen voorkomen. 7. Tot slot Belangrijke wijzigingen in de huidige begroting ten opzichte van de vorige begroting zijn: Te realiseren nieuwbouw Leidsevaart (21 woningen) en twee overige ingerekende nieuwbouwprojecten (totaal 70 woningen) geven 11 nieuwbouw woningen meer t.o.v. voorgaande begroting, Ingerekende prijsstijging van 25 % wegens marktontwikkelingen t.o.v. voorgaande begroting van projectmatige verbeteringen in het kader van de duurzaamheid. Ondanks bovengenoemde wijzigingen laat de begroting een positieve operationele kasstroom zien, een toename van het eigen vermogen en positieve bedrijfsresultaten. Deze ontwikkeling ondersteunt de programma s voor nieuwbouw en verbetering. Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 13

14 Brederode Wonen Bijlage 1 Overzicht van belangrijkste uitkomsten in de meerjarenbegroting : = op of boven de norm = onder de minimumnorm Solvabiliteit - marktwaarde (eigen vermogen in relatie tot balanstotaal) - Aw/WSW signaleringsnorm (minimaal) 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 - uitkomst meerjarenbegroting 83,0 83,8 84,0 83,6 82,4 81,1 81,5 81,8 82,2 82,5 = onder de kritische grens = boven de kritische grens Loan to Value - bedrijfswaarde (verhouding tussen vreemd vermogen (Loan) en waarde van alle activa (Value)) - Aw/WSW signaleringsnorm (minimaal) 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 75,0 - uitkomst meerjarenbegroting 64,9 65,1 67,8 67,0 73,8 75,1 73,5 71,9 69,9 68,3 = op of boven de norm = onder de minimumnorm Intrest dekkingsratio (ICR) (hoeveel blijft er over voor investeringen na aftrek van de rentelasten) - Aw/WSW signaleringsnorm (minimaal) 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 1,40 - uitkomst meerjarenbegroting 1,63 1,97 2,16 2,18 2,23 2,16 2,10 2,10 2,11 1,83 = onder de kritische grens = boven de kritische grens Dekkingsratio - WOZ waarde (verhouding tussen de WOZ waarde en het schuldrestant van de leningen) - Aw/WSW signaleringsnorm (minimaal) 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 - uitkomst meerjarenbegroting 11,0 10,5 10,5 10,7 11,9 12,6 12,4 12,2 12,0 11,8 Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 14

15 bedragen in euro's (x 1.000) ontwikkeling kasstromen meerjarenbegroting Bijlage 2 blauwe teksten en bedragen zijn onderverdelingen Kasstromen operationele activiteiten A Ontvangsten Huur Overige bedrijfsopbrengsten Uitgaven Lasten onderhoud Bedrijfslasten Rentelasten Vennootschapsbelasting Mutaties balansposten Portfoliokasstromen B Verkoop Sloop Verbetering bestaand bezit Woningverbeteringen Projectmatige verbeteringen Nieuwbouw huur Aankoop bezit Investeringen MVA ten dienste van exploitatie Financieringskasstromen (vreemd vermogen) C Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g Mutatie (toe- of afname) geldmiddelen A+B+C ====== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== Onderscheid huuropbrengsten in DAEB en niet-daeb: Huur DAEB Huur niet-daeb Huur totaal ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== Onderscheid huuropbrengsten DAEB en niet-daeb in %: Huur DAEB 95,50% 95,58% 95,68% 95,80% 95,91% 96,00% 96,15% 96,20% 96,27% 96,33% Huur niet-daeb (voor verlicht regime dient omzet niet-daeb < 5,00 % te zijn) 4,50% 4,42% 4,32% 4,20% 4,09% 4,00% 3,85% 3,80% 3,73% 3,67% Huur totaal 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 15

16 Brederode Wonen bedragen in euro's (x 1.000) ontwikkeling balansposten meerjarenbegroting Bijlage 3 Balans blauwe teksten en bedragen zijn onderverdelingen regelverwijzing Activa 1 Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken voor eigen gebruik Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige vorderingen Vaste activa Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Vlottende activa Totaal activa ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== Balans regelverwijzing Passiva 8 Eigen vermogen Leningen o/g nominaal Voorzieningen Verplichting Verkoop onder Voorwaarden Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen wegens rente leningen o/g Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Kortlopende schulden Totaal passiva ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 16

17 Brederode Wonen bedragen in euro's (x 1.000) ontwikkeling resultatenrekening meerjarenbegroting Bijlage 4 Resultatenrekening blauwe teksten en bedragen zijn onderverdelingen regelverwijzing 17 Huuropbrengsten Huurinkomsten Huurderving Resultaat verkoop (regel ) Verkoop regulier Verkoopopbrengst Verkoopkosten Marktwaarde van verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen MVA t.d.v. exploitatie Onderhoudslasten Klachtenonderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud Overige bedrijfslasten Personeelskosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Leefbaarheid Lasten leveringen en diensten Saneringsbijdrage Verhuurderheffing Heffingsbijdrage Aw Bedrijfskosten Bedrijfsresultaat A Rentelasten Financieringsresultaat B Waardeveranderingen materiële vaste activa C Resultaat voor belasting A+B+C Vennootschapsbelasting Jaarresultaat ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== Mutatie eigen vermogen (controle) ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== ====== Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 17

18 Brederode Wonen, kosten algemeen beheer 2019 Bedragen in euro's 2019 Begroting Bijlage 5 Personeelskosten Salarissen incl.ziekengeld Inleenkrachten Pensioenpremie Sociale lasten Subtotaal Kosten uitzend-/oproepkracht Opleidingskosten Loopbaan ontwikkelings budget Vergoedingen Overige personeelskosten Subtotaal Huisvestingskosten Onderhoud kantoor Gas, water en elektra Belasting en assurantiepremie Schoonmaakkosten Subtotaal Kosten toezicht Vergoeding Raad van Toezicht Kosten Raad van Toezicht Overige bestuurskosten Subtotaal Algemene kosten Portikosten Telefoonkosten Drukw.alg./kant.benodigdh./infomap huurders Communicatie: drukwerk Communicatie: kosten publiciteit/advertenties Communicatie: kst.bewonersblad incl.verzendkst Communicatie: infobrieven bewoners 0 Kosten woonruimteverdeling Kosten huurdersinspraak (HVB) Kantinekosten Contributie en abonnementen Contributie KWH Contributie/bijdrage Wonen plus Bldl. & Velsen Kosten notuleren 0 Kosten externe controle en fiscale werkz.heden Overige advieskosten Kosten automatisering (NCCW-systeem) Kst. autom. ov. (E-archief, klantp., IBIS, FMP) Kosten visitatie Onderhoudskosten inventaris Taxatiekosten bezit t.b.v. brandverzekering Overige algemene kosten Onvoorzien totaal Subtotaal Totale kosten Brederode Wonen Meerjarenbegroting Pagina 18