OPERATIONELE WINST OVER 2006 STIJGT MET MEER DAN 10% TOT 22,3 MILJOEN EURO TOTAAL BRUTO DIVIDEND OVER 2006 VAN 2,47 EURO PER AANDEEL (2,10 EURO NETTO)

Transcriptie

1 Persbericht Jaarresultaten 2006 Woensdag 21 februari 2007, 7u30 OPERATIONELE WINST OVER 2006 STIJGT MET MEER DAN 10% TOT 22,3 MILJOEN EURO TOTAAL BRUTO DIVIDEND OVER 2006 VAN 2,47 EURO PER AANDEEL (2,10 EURO NETTO) VERDERE UITBOUW VASTGOEDPORTEFEUILLE STELT OPNIEUW WINSTSTIJGING EN DIVIDENDGROEI IN HET VOORUITZICHT Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (Euronext: WDP) realiseert over 2006 een operationele winst van 22,3 miljoen euro, een stijging van meer dan 10% tegenover het operationeel resultaat over De operationele winst per aandeel bedraagt 2,75 euro (rekening houdend met de kapitaalverhoging van augustus 2006). De Raad van Bestuur van WDP zal aan de algemene vergadering voorstellen een bruto slotdividend uit te keren van 0,82 euro (netto 0,70 euro per aandeel), waardoor het totaal bruto dividend over 2006 opnieuw 2,47 euro per aandeel (netto 2,10 euro per aandeel) bedraagt en bovendien het uitkeringspercentage opnieuw wordt verlaagd tot het gebruikelijke 90% niveau. De waarde van de WDP portefeuille kent een stijging met 86,75 miljoen euro tot 429,63 miljoen euro einde Tevens stijgt de bezettingsgraad van de portefeuille tot 96,6%. WDP werkt intussen verder aan de uitvoering van zijn investeringsprogramma in het kader van zijn strategisch plan voor de verdubbeling van de portefeuille. Voor 2007 verwacht WDP opnieuw een stijging van het operationeel resultaat tot 25 miljoen euro, wat op basis van een 90% uitkering, een bruto dividend van 2,61 euro per aandeel (netto 2,22 euro) zou betekenen, ofwel een stijging met 6% tegenover het dividend over Operationele winst over 2006 stijgt met meer dan 10% WDP realiseert over het jaar 2006 een operationele winst van 22,3 miljoen euro, een stijging van bijna 11% tegenover de operationele winst over Met dit resultaat presteert WDP volgens de eigen vooropgestelde verwachting die het in het derde kwartaal van 2006 nog verhoogde naar een vork tussen 22 en 22,5 miljoen euro. WDP kon dit resultaat neerzetten dankzij de extra opbrengsten uit de verwerving van verschillende nieuwe projecten, de afwerking van projecten in ontwikkeling en de aanzienlijke verhoging van de bezettingsgraad in de loop van Daarnaast kenden de kosten eveneens een stijging binnen de verwachtingen en dit ingevolge de aangekondigde uitbouw van de structuur van WDP met het oog op de verdubbeling van de WDP portefeuille. Het financieel resultaat kende een daling tot -4,3 miljoen euro door een aantal nieuwe investeringen. De positieve impact van de invoering van IAS 39 bedraagt 3,5 miljoen euro. Als gevolg van IAS 39 dienen afgesloten renteproducten namelijk gewaardeerd te worden aan marktwaarde waardoor op de door WDP afgesloten IRSen een latente meerwaarde dient geboekt te worden. 1 / 16

2 De operationele winst per aandeel over 2006 bedraagt 2,75 euro, rekening houdend met de kapitaalverhoging en uitgifte van nieuwe aandelen naar aanleiding van de PLI-transactie in augustus 2006 ( aandelen over de periode januari-augustus 2006 en aandelen over de periode september-december 2006). Dankzij de stijging van de operationele winst kan WDP aldus het dividendniveau behouden en bovendien terugkeren naar het gebruikelijke uitkeringspercentage van 90%. De Raad van Bestuur zal aan de algemene vergadering van 25 april 2007 voorstellen om een totaal bruto dividend over 2006 van 2,47 euro per aandeel of 2,10 euro netto per aandeel (na aftrek van de roerende voorheffing) uit te keren. Op 24 augustus 2006 keerde WDP reeds een verhoogd interimdividend uit, naar aanleiding van de transactie over de periode januari tot en met augustus 2006, van 1,65 euro per aandeel bruto (netto 1,40 euro), waardoor de verwatering van de winst per aandeel volledig opgevangen werd. Het slotdividend van 0,82 euro bruto of 0,70 euro netto zal betaalbaar gesteld worden vanaf 2 mei 2007 bij uw financiële instelling. Portefeuillewaarde kent aanzienlijke stijging van 86,75 miljoen euro tot 429,63 miljoen euro einde 2006 De jaarlijkse effectieve schatting door onafhankelijk schatter Stadim CVBA waardeert de marktwaarde van de vastgoedportefeuille van WDP volgens de IAS 40 waardering aan een reële waarde (fair value 1 ) van 429,6 miljoen euro op 31 december 2006 tegenover de waarde 1 jaar terug van 342,9 miljoen euro. Deze stijging realiseerde WDP grotendeels door de nieuwe aankopen en eigen ontwikkelingen in Verdere toelichting met betrekking tot de evolutie van de waarde van de portefeuille vindt u in de bespreking vastgoedportefeuille door Stadim onder bijlage 2. Over 2006 realiseert WDP een resultaat op de portefeuille van 16,3 miljoen euro of 1,9 euro per aandeel. Dit is het resultaat van enerzijds een netto latente meerwaarde van 17,9 miljoen euro op de gehele portefeuille, door de afwerking en oplevering van de eigen ontwikkelingen en de waardestijgingen van de vastgoedportefeuille die leiden tot een daling van het bruto huurrendement van 8,37% naar 7,89%. Anderzijds is er een netto gerealiseerde minwaarde van 1,6 miljoen euro als gevolg van de verkoop van de niet-strategische en deels leegstaande site in Sint-Jans-Molenbeek. De intrinsieke waarde 2 per aandeel WDP bedraagt op 31 december ,99 euro per aandeel. Na winstuitkering bedraagt de intrinsieke waarde 31,17 euro per aandeel. De schuldgraad conform IFRS (dividend onder eigen vermogen) bedraagt 38,71% eind Conform IAS 40 worden terreinen en gebouwen gewaardeerd aan fair value, activa in aanbouw worden gewaardeerd aan het laagste van de aanschaffingswaarde of fair value. Voor de precieze waarderingsmethodologie verwijzen we naar het BEAMA persbericht van 6 februari 2006: 2. De intrinsieke waarde is het eigen vermogen per aandeel waarbij enkel de som van de schattingen van de individuele panden in rekening wordt gebracht en is geen waardering van WDP in zijn totaliteit. 2 / 16

3 Bezettingsgraad 3 stijgt verder tot 96,6% eind 2006 De bezettingsgraad van de totale WDP portefeuille bedraagt op 31 december ,6%. WDP realiseerde de verdere stijging in de bezettingsgraad onder meer door nog een aantal nieuwe verhuringen eind Zo werd m_ van het pand in Londerzeel verhuurd aan Hessenatie Logistics en huurt Lidl van het pand in Bornem aan de Rijksweg bijkomend m_ bovenop het bestaande contract van m_. Het aandeel van de korte termijn verhuringen bedraagt slechts 2% van de totale huurinkomsten. Ook begin 2007 realiseerde WDP reeds een aantal nieuwe verhuringen. Zo kon WDP de leegstand in het pand in de haven van Antwerpen verminderen van m_ naar m_ en zijn er perspectieven voor de volledige verhuring van het pand tegen medio Bovendien zullen in 2007 slechts voor m_ huurcontracten op vervaldag komen. Daarnaast zijn de projecten in aanbouw voor oplevering in 2007, voor een totaal van m_, reeds voor 100% voorverhuurd. Zo trok WDP nieuwe huurders aan voor de projecten in Mlada Boleslav (CZ), Templemars (FR), Boortmeerbeek, Nijvel, Terhagen en Zele. Eerste deel investeringsprogramma afgerond tegen eind 2007 WDP kocht recent een terrein van m_ van Fabricom in Grimbergen. WDP zal hierop zo snel mogelijk starten met een nieuwbouwproject van m_. De totale investeringswaarde van dit project bedraagt 8,5 miljoen euro. Verder werkt WDP momenteel aan de uitvoering van projecten op de in 2006 aangekochte gronden in Courcelles, Genk (logistiek park Hermes ) en Willebroek (Femont site). Deze 4 projecten samen vormen een totaal ontwikkelingspotentieel van m_ met een investeringswaarde van 50 miljoen euro, verspreid over alle logistieke hotspots van België. Deze projecten zullen uitgevoerd worden in 2007 en 2008 en zullen vanaf 2009 een volledige bijdrage leveren tot het operationeel resultaat van WDP. De verschillende aankopen van 2006 brachten het totale uit te voeren investeringsprogramma van WDP op 120 miljoen euro. Dit kadert in het eerste traject van het strategisch groeiplan van WDP waarbij een verdubbeling van de portefeuille wordt beoogd tegen WDP verwacht naast nieuwe winststijging tevens dividendstijging voor 2007 Louter op basis van de in 2006 uitgevoerde investeringen en de huidige bezettingsgraad verwacht WDP reeds een stijging van het operationeel resultaat tot 25 miljoen euro. Deze stijging betekent alvast een stijging van de winst per aandeel over 2007 van meer dan 5% tot 2,9 euro. 3 De bezettingsgraad wordt berekend op basis van de huurwaarde van de verhuurde m_ ten opzichte van de huurwaarde van de verhuurbare m_. Projecten in aanbouw en / of renovatie worden niet in de berekening opgenomen. 3 / 16

4 WDP verwacht dan ook, aan het uitkeringspercentage van 90%, over 2007 een totaal bruto dividend voor te stellen van 2,61 euro per aandeel (netto 2,22 euro), ofwel een stijging van meer dan 5% tegenover het dividend over Voor meer informatie kan u steeds terecht bij: Joost Uwents, Warehouses De Pauw, tel: +32 (0) ; joost.uwents@wdp.be of Nathalie Verbeeck, Citigate, tel: +32 (0) ; nverbeeck@citigate.be Meer info over WDP vindt u op de website: De presentatie van de persconferentie van vandaag, 21 februari 2007, is vanaf 12u beschikbaar op de website van WDP onder de subrubriek Beeldbank voor journalisten in de rubriek Praktische informatie. Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (WDP) heeft op vandaag ongeveer 1,7 miljoen m_ terreinen en m_ panden in portefeuille. Dit internationaal patrimonium van semi-industriële en logistieke gebouwen is momenteel verdeeld over 60 sites op logistieke knooppunten voor opslag en distributie in België, Nederland, Frankrijk en Tsjechië. WDP is sinds 1999 genoteerd op Euronext Brussel met een marktkapitalisatie van bijna 400 miljoen euro. Sinds 2004 heeft WDP tevens een tweede notering op Euronext Parijs. Meer info over WDP kan u vinden op Bijlagen: 1. Geauditeerde kerncijfers FY 2006 en Balans en Resultatenrekening 2. Bespreking vastgoedportefeuille WDP door Stadim Verklaring van de Commissaris Hierbij bevestigen wij dat onze controlewerkzaamheden met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening die afsluit met een balanstotaal van 457 miljoen euro, en een winst van het boekjaar van 42 miljoen euro, ten gronde zijn afgewerkt en geen betekenisvolle correctie hebben aan het licht gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in het persbericht, zou moeten doorgevoerd worden. Gent, 20 februari 2007 Luc Van Couter, Commissaris 4 / 16

5 Bijlage 1: Geauditeerde kerncijfers FY 2006 en Balans en Resultatenrekening GECONSOLIDEERDE BALANS in mio EUR in mio EUR TERREINEN & GEBOUWEN 429,63 342,88 LIQUIDITEITEN 3,02 4,54 OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA ea 24,55 6,56 TOTAAL ACTIVA 457,20 353,98 EIGEN VERMOGEN 274,92 227,33 VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN 5,28 2,96 SCHULDEN 177,00 123,69 TOTAAL PASSIVA 457,20 353,98 NAV*/AANDEEL voor winstuitkering vh lopende boekjaar 31,99 28,83 NAV*/AANDEEL na winstuitkering vh lopende boekjaar 31,17 27,48 KOERS 49,85 44,00 AGIO/DISAGIO vd KOERS tov NAV* voor winstuitkering 56% 53% SCHULDGRAAD ** (dividend als schuld) 40,26% 37,96% SCHULDGRAAD ** (dividend onder EV) 38,71% 34,94% *: NAV = net asset value of intrinsieke waarde = Eigen Vermogen **: schuldgraad = schulden / balanstotaal GECONSOLIDEERDE RESULTATEN in EUR in EUR Boekjaar Boekjaar NETTO BEDRIJFSOPBRENGSTEN , ,95 BEDRIJFSKOSTEN , ,71 BEDRIJFSRESULTAAT , ,24 FINANCIEEL RESULTAAT , ,20 BELASTINGEN -214,94 404,23 OPERATIONEEL RESULTAAT , ,27 IMPACT IAS ,88 581,51 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE , ,00 WINST , ,78 VOORGESTELDE UITKERING , ,20 UITKERINGSPERCENTAGE 89,98% 96,49% AANTAL AANDELEN PER EINDE PERIODE OPERATIONELE WINST/AANDEEL* 2,75 2,56 BRUTODIVIDEND/AANDEEL* 2,47 2,47 NETTODIVIDEND/AANDEEL* 2,10 2,10 AANGROEI IW/AANDEEL (na winsuitkering) 3,69 1,19 % operationele winst tov NAV eind vorig boekjaar 8,59% 9,74% (dividend als schuld, zonder impact IAS 39) % operationele winst tov NAV eind vorig boekjaar 9,92% 10,02% (dividend als schuld, met impact IAS 39) % winst tov NAV eind vorig boekjaar** (dividend als schuld) 16,20% 13,96% *: obv een weging (eerste 8 maanden 2006: aandelen; september 2006: aandelen) **: zonder impact IFRS 5 / 16

6 Balans 31 December 2006 (in 000 EUR) 31/12/ /12/2005 ACTIVA I Vaste Activa B Immateriële vaste activa C Vastgoedbeleggingen D Projectontwikkelingen E Andere materiële vaste activa F Financiële vaste activa 0 0 G Vorderingen financiële leasing H Handelsvorderingen en andere vaste activa I Uitgestelde belastingen - activa II Vlottende activa A Activa bestemd voor verkoop 0 0 B Financiële vlottende activa 0 0 C Vorderingen financiële leasing 68 0 D Handelsvorderingen E Belastingvorderingen en andere vlottende activa F Kas en kasequivalenten G Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA / 16

7 Balans 31 December 2006 TOTAAL EIGEN VERMOGEN A Kapitaal B Uitgiftepremies 0 0 C Ingekochte eigen aandelen (-) 0 0 D Reserves E Resultaat F Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) G Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 0 0 H. Wisselkoersverschillen VERPLICHTINGEN I Langlopende verplichtingen A Voorzieningen B Langlopende financiële schulden C Andere langlopende financiële verplichtingen 0 0 D Handelsschulden en andere langlopende schulden 0 0 E Andere langlopende verplichtingen 0 0 F Uitgestelde belastingen - Verplichtingen II Kortlopende verplichtingen A Voorzieningen 0 0 B Kortlopende financiële schulden C Andere kortlopende financiële verplichtingen 0 0 D Handelsschulden en andere kortlopende schulden E Andere kortlopende verplichtingen F Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN / 16

8 Resultatenrekening (in 000 EUR) 31/12/06 31/12/05 I Huurinkomsten (+) II Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren (+) 0 0 III Met verhuur verbonden kosten (+/-) NETTO HUURRESULTATEN IV Recuperatie van vastgoedkosten (+) 0 0 V Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (+) VI Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaars op 0 0 huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur (-) VII Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) VIII Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) VASTGOEDRESULTAAT IX Technische kosten (-) X Commerciële kosten (-) XI Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) 0 0 XII Beheerkosten vastgoed (-) XIII Andere vastgoedkosten (-) VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT XIV Algemene kosten van de vennootschap (-) XV Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) 14 0 OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE XVI Resultaat op verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) XVII Resultaat op verkoop andere niet-financiële activa (+/-) 0 0 XVIII Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) OPERATIONEEL RESULTAAT XIX Financiële opbrengsten (+) XX Interestkosten (-) XXI Andere financiële kosten (-) FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VOOR BELASTINGEN XXII Vennootschapsbelasting (-) XXIII Exit taks (-) BELASTINGEN NETTO RESULTAAT / 16

9 Bijlage 2: Bespreking vastgoedportefeuille WDP door Stadim Beoordeling van de portefeuille door de vastgoeddeskundigephilippe Janssens, Stadim CVBA. 1. Toestand van de portefeuille op 31 december 2006 De jaarlijkse effectieve schatting door onafhankelijk schatter Stadim CVBA waardeert de marktwaarde van de vastgoedportefeuille van WDP volgens de IAS 40-waardering 4 op een reële waarde (fair value) van 429,6 miljoen EUR op 31 december De vergelijkbare waarde eind 2005 bedroeg 343 miljoen EUR. Volgens de berekening zoals deze werd uitgevoerd tot begin 2007, zou de portefeuillewaarde (inclusief transactiekosten) van WDP op 31 december ,4 miljoen EUR bedragen. Deze waarde werd echter herzien naar 432,6 miljoen EUR ingevolge de invoering van IAS 40, dat de portefeuillewaarden voortaan aan reële waarde waardeert. Daarnaast mogen onder IFRS de meerwaarden op projecten in uitvoering en activa in aanbouw niet mee gewaardeerd worden in de portefeuillewaarde. Voor WDP betekent dit een tijdelijke vermindering op de portefeuillewaarde van 2,9 miljoen EUR, tot de afwerking van deze projecten. Beide wijzigingen samen leiden tot de totale portefeuillewaarde op 31 december 2006 van 429,6 miljoen EUR. Rekening houdend met een uitbreidingspotentieel op eigen gebruik ten belope van 40,9 miljoen EUR (inclusief erelonen, BTW en marges) heeft de huidige portefeuille na aftrek van de concessievergoedingen een geschatte bruto huurwaarde van 37,88 miljoen EUR. Dat levert een marktconform bruto huurrendement op van 7,89%. 2. De belangrijkste eigendommen in portefeuille De portefeuille omvat 63 eigendommen. Daarvan zijn er 51 in België gelegen, met een totale reële waarde van 352,5 miljoen EUR. Dit betekent een aandeel van 81,5%. De 12 buitenlandse eigendommen zijn goed voor 80 miljoen EUR of 18,5%. Kontich (Satenrozen) en Boom (Langelei) als 2 belangrijkste eigendommen zijn samen 53,5 miljoen EUR of 12,4% van de totale portefeuille waard. 15 eigendommen hebben een waarde die ligt tussen 10 en 16 miljoen EUR. Het betreft hier in orde van belangrijkheid Asse (Mollem Assesteenweg 25), Nijvel (Rue de l Industrie 30), Hazeldonk (NL), Leuven (Vaart 25-35), Aalst (Tragel 11), Machelen (Rittwegerlaan 91-93), Bornem (Rijksweg 19), Willebroek (Kon. Astridlaan 14), Zele (Lindestraat 7), Londerzeel (Nijverheidstraat 13-15), Mlada Boleslav II en III (Tsjechië), Vilvoorde (Willem Elsschotstraat 5), Vilvoorde (Havendoklaan 12), 4 Conform IAS 40 worden terreinen en gebouwen gewaardeerd aan fair value, activa in aanbouw worden gewaardeerd aan het laagste van de aanschaffingswaarde of fair value. Voor de precieze waarderingsmethodologie verwijzen we naar het BEAMA persbericht van 6 februari 2006: 9 / 16

10 Grimbergen (Eppegemstraat 31), Anderlecht (Frans Van Kalkenlaan 9). Samen zijn deze goed voor 196,9 miljoen EUR of 45,5% van de totale portefeuille. Zeven andere eigendommen zijn individueel 7,5 à 10 miljoen EUR waard: Ternat (Industrielaan 24), Lille (Fretin-Sainghin), Vilvoorde (Havendoklaan 19), Aix-en-Provence (ZAC G. Eiffel II), Lille-Templemars (Rte d Ennetières 40), Aalst (Wijngaardveld 3) en Boortmeerbeek (Industrieweg 16). Hun gezamenlijke waarde bedraagt 60,8 miljoen EUR, ofwel een aandeel van 14,1%. Dit betekent dat de 24 belangrijkste eigendommen samen 71,9% van de portefeuille vertegenwoordigen. De overige 39 eigendommen hebben dus nog een totale waarde van 121,5 miljoen EUR, een aandeel van 28,1%. 3. Waarde en samenstelling van de portefeuille in verhuur De totale grondoppervlakte behelst 195,4 hectare, waarvan 8,1 hectare in concessie. Het saldo van 187,3 hectare heeft een geraamde verkoopwaarde van 153,3 miljoen EUR of 35,4% van de totale reële waarde. Dit levert een gemiddelde op van 81,9 EUR/m_ exclusief transactiekosten. De totale verhuurbare oppervlakte van de gebouwen bedraagt m_ met een totale geschatte huurwaarde van 33,3 miljoen EUR. De magazijnen nemen hiervan het leeuwendeel (75,7%) voor hun rekening, met m_ en een gezamenlijke huurwaarde van 25,0 miljoen EUR. Hun gemiddelde huurwaarde per m_ komt daarmee op 36,99 EUR/m_. De kantoorruimten, deels zelfstandig en deels aansluitend bij magazijnen, zijn goed voor m_ of 5,9 miljoen EUR huurwaarde. De gemiddelde huurwaarde per m_ bedraagt 78,3 EUR. De commerciële ruimten beslaan m_ en vertegenwoordigen 1,3 miljoen EUR huur, met een gemiddelde per m_ van 60,3 EUR. Diverse bestemmingen zijn tenslotte goed voor m_ of 1,0 miljoen EUR, met een huurgemiddelde van 38,9 EUR/m_. De concessievergoedingen belopen in totaal op 0,15 miljoen EUR. Bestemming op 31/12/2006 Bebouwde oppervlakte Geschatte huurwaarde 10 / 16 Geschatte gemiddelde% van de totale huurwaarde per m_ huurwaarde (m_) (mio EUR) (EUR) Magazijnen ,26 36,99 75,7% Kantoren bij magazijnen ,32 74,50 12,9% Kantoren ,60 91,70 4,8% Commerciële ruimten ,23 55,69 3,7% Diverse bestemmingen ,95 38,90 2,9% (polyvalente ruimten, parking en archieven) Totaal ,36 41,45 100,0% Concessievergoeding - 0,15 Totaal 33,21

11 7% 2% 3% 3% 11% 4% 5% Magazijnen Kantoren bij magazijnen Kantoren Commercieel Andere 85% België Frankrijk Nederland Tsjechië 80% Spreiding verhuurbare oppervlakte per categorie Spreiding huurwaarde 2006 per land 4. Huursituatie van de beschikbare gebouwen Op basis van de contracten op 31 december 2006 leveren de verhuurde gebouwen een huurincasso op van 33,02 miljoen EUR, een stijging met 21,3% tegenover het jaar voordien. Dit huurincasso is de som van alle huurcontracten, vermeerderd met de bijkomende vergoedingen voor beheer en bijzondere werken, en na aftrek van de onroerende voorheffing en/of concessievergoeding ten laste van de eigenaar. In zijn totaliteit vertegenwoordigt het 85,5% van de in punt 1 vermelde marktconforme huurwaarde van 37,88 miljoen EUR. De belangrijkste huurders zijn: Massive PLI Philips Lighting met een aandeel van 8,8% van het huurincasso, Belgacom (4,6%), The Belgian Post Group (4,1%), Renault (3,6%), Lidl (3,4%), Tech Data (3,4%) en DHL Solutions (3,2%). De tien belangrijkste huurders hebben samen een aandeel van 38,8%. De top 20 maakt 58,6% uit en de top 50 is goed voor 85,3%. Top-huurders (% huurinkomen) 1 Massive PLI Philips Lighting 8,8% 2 Belgacom 4,6% 3 The Belgian Post Group 4,1% 4 Renault 3,6% 5 Lidl 3,4% 6 Tech Data 3,4% 7 DHL Solutions 3,2% 8 Inbev Interbrew 2,7% 9 Disor 2,5% 10 Femont 2,4% Top 10 = 38,8% 11 / 16

12 Spreiding vervaljaar bestaande huurcontracten 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% > 2014 Huurcontracten die in 2007 en 2008 vervallen, vertegenwoordigen respectievelijk 13,3% en 4,8% van de totale huurwaarde. Anderzijds hebben contracten met vervaldag in 2011 of later een aandeel van 62,4%. De leegstaande gedeelten, beschikbaar voor onmiddellijke verhuring, vertegenwoordigen een bijkomende huurwaarde van 1,1 miljoen EUR. Dit betekent een leegstand van 3,4% tegenover de totale portefeuille van beschikbare gebouwen: de leegstand van de magazijnen bedraagt m_ of 0,8 miljoen EUR; eind december 2006 stonden m_ kantoren te huur, goed voor 0,32 miljoen EUR; commerciële ruimten en diverse bestemmingen die nog te huur staan, zijn goed voor amper 0,01 miljoen EUR. Overzicht van de leegstand in de beschikbare gebouwen Bestemming Niet-verhuurde Geschatte huurwaarde oppervlakte (m_) (mio EUR) Magazijnen ,79 Kantoren ,32 Commerciële ruimten 0 0,00 Diverse bestemmingen 186 0,01 Totaal ,12 De leegstand betreft vooral de volgende eigendommen: Ternat Industrielaan 24 met m_ gebouwen; Antwerpen Lefevredok Kaai 59 met m_ gebouwen. Deze twee eigendommen vertegenwoordigen samen 57% van de leegstand, uitgedrukt in huurwaarde. 12 / 16

13 De huurwaarde van de projecten in nieuwbouw of renovatie vertegenwoordigt 4,3 miljoen EUR. Hiervan is reeds voor 0,87 miljoen EUR vastgelegd. Een deel van de projecten wordt pas uitgevoerd van zodra een verhuring is vastgelegd. De totaliteit van huurincasso, leegstand en huurwaarde van projecten bedraagt aldus 38,3 miljoen EUR of 0,4 miljoen EUR meer dan de marktconforme huurwaarde. 5. Gebouwen in projectfase De schattingen houden bij 8 complexen rekening met een potentieel nieuwbouw- of renovatieprogramma. Globaal gaat het over een bijkomende investering van ongeveer 45,5 miljoen EUR inclusief erelonen, tussentijdse intresten, taksen en marges. Dit levert een extra huurpotentieel op van 4,3 miljoen EUR, wat een rendement betekent van 10,1% ten opzichte van de resterende werken. Hiervan zijn reeds voor 0,87 miljoen of 18,8% van de verhuringen vastgelegd. De belangrijkste potentiële investeringen betreffen: een nieuwbouwproject in Genk Brikkenovenstraat; een nieuwbouwproject in Willebroek Koningin Astridlaan; een nieuwbouwproject in Grimbergen Industrieweg; inrichtingswerken van de kantoren in de Asar-toren te Anderlecht, naargelang de ruimten verhuurd worden en verbouwing van een magazijn te Anderlecht; een nieuwbouwproject in Nivelles Rue du Bosquet; een grondige verbouwing in Boortmeerbeek Leuvensesteenweg; een verdere uitbouw in Zele Lindestraat; een verdere uitbouw in Vilvoorde Havendoklaan 13. Dit investeringspotentieel stemt grotendeels overeen met de projecten die door WDP daadwerkelijk zijn gepland. 6. Evolutie van de portefeuille ten opzichte van 31 december 2005 De reële waarde van de totale portefeuille is sinds 31 december 2005 toegenomen met 88,2 miljoen EUR. Dit betekent een stijging met 25,6%. De Belgische portefeuille kent hierbij een toename met 66,7 miljoen EUR (+23,3%), terwijl de waarde van de buitenlandse met 21,6 miljoen EUR is opgelopen (+36,9%). Groei was er door de aankoop van de sites en in een aantal gevallen ook reeds gerealiseerde bouwwerken te Courcelles (Rue de Liège), Genk (Brikkenovenstraat), Grimbergen (Industrieweg), Kontich (Satenrozen), Kortenberg (De Conincklaan), Willebroek (Kon. Astridlaan) en in Frankrijk te Neuville-en-Ferrain en Templemars (Rte d Ennetières). Samen zijn zij goed voor 72,3 miljoen EUR. Voorts is de groei afkomstig uit nieuwbouw en verbouwingen in sites die reeds in portefeuille waren, en dit voor een totaal van 7,1 miljoen EUR: Asse-Mollem, Assesteenweg; Nivelles, Rue du Bosquet; 13 / 16

14 Vilvoorde, Havendoklaan 13; Aalst, Denderstraat. Anderzijds was er de verkoop van de eigendommen of een deel ervan in Sint-Jans-Molenbeek (Delaunoystraat), Merchtem (Kattestraat), Mechelen (Olivetenvest), Neder-Over-Heembeek (Meudonstraat), Vilvoorde (Willem Elsschotstraat), Temse (Kapelanielaan) en Mlada Boleslav III ten bedrage van 14,7 miljoen EUR uitgedrukt in reële waarde. De optelsom van deze aankopen, investeringen en verkopen resulteert in een globale stijging met 64,7 miljoen EUR. Dit betekent dat het deel van de portefeuille waar geen of beperkte investeringen gebeurden netto dus rekening houdend met min- en meerwaarden in waarde steeg met 23,5 miljoen EUR. Evolutie portefeuille WDP (miljoen EUR) Waarde Huurwaarde jun/99 jun/00 jun/01 jun/02 jun/03 jun/04 jun/05 jun/06 Grondwaarde Gebouwwaarde Transactiekosten Investeringspotentieel Bruto Huurwaarde 0 7. Algemeen economische factoren De lange termijnrente, waarbij specifiek de lineaire obligaties (OLO) op 15 à 20 jaar als referentiebasis gelden voor investeringen in vastgoed, is in de loop van 2006 gestegen van 3,45% eind december 2005 naar 4,28% op het einde van juni, om daarna licht te dalen tot 3,90% eind september en toe te nemen tot 4,07% eind december Terzelfdertijd zwakt het inflatieritme af van 2,33% in 2005 naar 1,87% in Dit betekent dat de reële rente, namelijk het verschil tussen de langetermijnrente en de inflatie, oploopt van 1,12 tot 2,20%. Binnen het kader van de schatting van de portefeuille wordt in functie van de huidige rentevoeten rekening gehouden met een toekomstige inflatie van 1,50%, wat de reële rente op 2,57% brengt. Bijkomend nemen we een financiële risicomarge van ± 0,90%. Deze vertaalt de onzekerheid van de lange termijnbelegger over het handhaven van de huidige financiële parameters. 14 / 16

15 Een tweede marge is eigen aan elk specifiek eigendom in functie van risico en illiquiditeit. Beide marges samen bedragen globaal voor de portefeuille 2,72%. De reële rente, die in de financiële analyse doorslaggevend is, wordt aldus gemilderd van 5,81% eind 2005 tot 5,28% eind Vooral grotere eigendommen die in aanmerking komen voor institutionele beleggers quoteren eind 2006 aan merkelijk lagere rendementen. Evolutie reële rente 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan/99 jul/99 jan/00 jul/00 jan/01 jul/01 jan/02 jul/02 jan/03 jul/03 jan/04 jul/04 jan/05 jul/05 jan/06 jul/06 jan/07 reële rente OLO 17jaar inflatie 8. Schattingsmethoden Het expertisebureau Stadim CVBA heeft de verschillende eigendommen bezocht, de nodige opmetingen gedaan, een beschrijving van deze goederen en van de installaties opgesteld, de bestaande documenten en plannen geraadpleegd die overgemaakt werden. De door Stadim CVBA gevolgde methodologie houdt rekening met diverse klassieke benaderingen. De brutohuurwaarde (37,9 miljoen EUR) wordt vergeleken met de projectwaarde (486,6 miljoen EUR), wat leidt tot een gemiddelde kapitalisatievoet van 7,89% voor de totale portefeuille. Deze kapitalisatievoet varieert per eigendom tussen 6,91 en 12,93%. De projectwaarde wordt berekend inclusief transactiekosten, (ver)bouwingskosten, erelonen en BTW. Terzelfder tijd wordt per eigendom rekening gehouden met de jaarlijks te verwachten kosten en provisies, de lopende huurovereenkomsten, de realisatietermijn van de (ver)bouwingswerken en hun weerslag op de effectieve inning van de huurgelden. Deze inkomstenstroom, evenals de herverkoopwaarde exclusief transactiekosten worden geactualiseerd ( discounted cash flow ) op basis van de intrestvoeten (OLO op 17 jaar = 4,07%) op de kapitaalmarkten, vermeerderd met een marge eigen aan de specifieke vastgoedbelegging (financiële marge en illiquiditeit gemiddeld aan 15 / 16

16 2,72%). De impact van wijzigende rentevoeten en te verwachten inflatie (1,50% als hypothese) wordt aldus op marktconforme wijze mee verrekend in de schatting. Aan de hand van vergelijkingspunten worden tenslotte zowel de waarde van elk eigendom als zijn grondwaarde en kapitalisatievoet getoetst. Voor Tsjechië werden de marktconforme schattingen door expertisebureau Cushman & Wakefield Healey & Baker uitgevoerd. 16 / 16