DE HUURPRIJS. Analyse van de financiele verbintenissen van de huurder en onderzoek naar de mogelijkheid tot objectivering van de woninghuurprijzen

Transcriptie

1 DE HUURPRIJS Analyse van de financiele verbintenissen van de huurder en onderzoek naar de mogelijkheid tot objectivering van de woninghuurprijzen Maarten DAMBRE Doctor in de rechten Praktijklector Vakgroep Burgerlijk Recht UGent Advocaat te Cent (Frans Baert &. vennoten) diekeure

2 XVII Inhoudstafel Woord vooraf Dankwoord Lijst van verkort geciteerde literatuur Boeken Overzichten van Rechtspraak VI XIV XXXIII XXXIII XXXIV INLEIDEND DEEL HOOFDSTUK I. AFBAKENINC VAN HETONDERZOEKSOBJECT EN ONDERZOEKSMETHODE HOOFDSTUK II. PLAN Afdeling 1. Kort overzicht van de inhoud van het boek Afdeling2. Redactionele opmerkingen DEEL l. DE CONTRACTVRIJHEID EN DE DAARAAN CESTELDE BEPERKINCEN HOOFDSTUK I. HET BECINSEL VAN DE CONTRACTVRIJHEID Afdeling i. Begripsomschrijving 1. Een van de hoofdbeginselen van het contractenrecht 2. Inhoud van het begrip "contracturijheid"

3 XVIII 3. De contractvrijheid in kort historisch perspectief 11 A. Contractvrijheid in materiele zin 11 B. Contractvrijheid in formele zin Contractvrijheid als basis van de wilsautonomie en van contractuele gebondenheid 15 Afdeling 2. Contractvrijheid als algemeen rechtsbeginsel 16 Afdeling 3. Wettelijke aanknopingspunten en beperkingen Geen quasigrondwettelijk beginsel Het decreet d'allarde Artikel 1134, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek 23 A. Beginsel van de verbindende kracht van de overeenkomst 23 B. Correctief van de openbare orde en de goede zeden Openbare orde Goede zeden 26 C. Correctief van bepalingen van dwingend recht 28 D. Correctief van de onrechtstreekse horizontale werking van de grondrechten 31 E. Correctief van de open normen uit het algemeen verbintenissenrecht De goede huisvader als maatstaf van de algemene zorgvuldigheidsnorm Rechtsmisbruik als algemeen rechtsbeginsel Rechtsmisbruik van contractuele rechten en de beperkende werking van de goede trouw Rechtsmisbruik bij de uitvoering en beeindiging van de (huur)- overeenkomst 4 " 5. Precontractuele aansprakelijkheid - Culpa in contrahendo De leer van de gekwalificeerde benadeling Verantwoording van de open normen door een algemeen rechtsbeginsel 53 HOOFDSTUK II. TOEPASSINC VAN HET BECINSEL VAN DE CONTRACTVRIJHEID IN HET HUURRECHT 58 Afdeling 1. De vrije keuze voor de aanvaarding van een specifiek huurstelsel 58 Afdeling 2. Afwijking van de aanvullende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de huur van onroerende goederen 59 HOOFDSTUK III. AAN DE CONTRACTVRIJHEID OP HET CEBIED VAN HUUR CESTELDE BEPERKINCEN 62 Afdeling i. De openbare orde in het huurrecht 62 Afdeling 2. Bepalingen van dwingend recht in het huurrecht 1. De specifieke huurstelsels Bepalingen van dwingend recht in het algemeen huurrecht *>6 66

4 INHOUDSTAFEl i XIX 3. Uitschakeling van het uitdrukkelijk ontbindend beding op het gebied van huur 67 A. Artikel 1762bis van het Burgerlijk Wetboek 67 B. Artikel 29, derde lid van de Pachtwet 70 DEEL 2. DEHUURPRIJS 73 HOOFDSTUK I. DE HUURPRIJS ALS ESSENTIEEL EN CONSTITUTIEF BESTANDDEEL VAN DE HUUROVEREENKOMST 74 Afdeling l. Principe: geen huurovereenkomst zonder huurprijs 74 Afdeling 2. Overeenkomst onder bezwarende titel Een ernstige huurprijs als tegenprestatie Een bepaalde of bepaalbare huurprijs Een huurprijs in geld of in natura 79 A. Principe 79 B. Het verrichten van diensten - het renovatiehuurcontract 80 C. Andere diensten en tegenprestaties 81 D. Artikel 19 van de Pachtwet Drempelgeld of sleutelgeld 84 A. Begrip 84 B. Principiele geoorloofdheid 84 C. Kwalificatie als onderdeel van de huurprijs of als vergoeding om te kunnen huren en gevolgen van het onderscheid 85 D. Drempelgeld en de pachtwetgeving Benadeling Gekwalificeerde benadeling 88 Afdeling 3. Aankondiging huurprijs bij publieke tehuurstelling Principe Bindende kracht van de aankondiging Mogelijke administratieve sanctie Kritische beoordeling van de regeling 91 Afdeling 4. Onderscheid met andere overeenkomsten Huur en koop 92 A. Begrip 92 B. Essentieel onderscheidingscriterium 93 C. Afbakeningsproblemen bij mengvormen tussen koop en huur 93 D. Onderscheid met betrekking tot de pnjs Huur en aanneming van werk 95 A. Begrip 95 B. Essentieel onderscheidingscriterium 96 C. Aanneming tegen vaste pnjs 96 D. Aanneming tegen een vooraf niet-bepaalde pnjs 98 E. Aanneming op bestek 99 F. Aanneming tegen betrekkelijk vaste pnjs 99

5 XX 3. Huur en vruchtgebruik 99 A. Begrip 99 B. Relevante onderscheidingscriteria 100 C. Andere verschilpunten Huur en bezetting ter bede 101 A. Begrip 101 B. Relevante onderscheidingscriteria 102 C. Kwalificatie en toepassingen 102 D. Onderscheid met de bezetting zonder recht noch titel Huur en bruikleen 104 A. Begrip 104 B. Essentieel onderscheidingscriterium 105 C. Gevolgen van het onderscheid Huur en bewaargeving 108 A. Begrip 108 B. Relevante onderscheidingscriteria 108 C. Verplichting tot bewaking en teruggave 109 D. Afbakeningsproblemen betreffende bankkluis- en parkingcontracten HO 7. Huur en terbeschikkingstelling Hl A. Begrip Hl B. Kwalificatie als huur of als autonome complexe handeling Hl C. Passieve terbeschikkingstelling versus actieve verhuur H3 HOOFDSTUK II. WETTELIJKE RECELINCEN IN VERBAND MET DE BEPALINC EN AANPASSINC VAN DE HUURPRIJS H 6 Afdeling l. Beknopt overzicht van de actuele regeling met betrekking tot de bepaling en aanpassing van de huurprijs H6 1. Contractvrijheid bij de bepaling van de huurprijs H6 2. Aanpassing door indexering van de basishuurprijs H^ 3. Aanpassing door herziening van de huurprijs l 1^ Afdeling 2. De tijdelijke huurwetten en de huurprijsbeperking H9 Afdeling 3. Conformiteit met het EVRM van overheidsregelen strekkende 121 tot huurprijsbeperking 1. Bescherming van het eigendomsrecht in de Belgische wetgeving Verhouding tussen huurprijsbeperking en het eigendomsbegrip van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM 123 HOOFDSTUK III. BEPERKINCEN AAN DE CONTRACTVRIJHEID BIJ DE BEPALINC VAN DE HUURPRIJS I 30 Afdeling I. De Antidiscriminatiewetgeving Het begrip discriminatie in de antidiscriminatiewetgeving Het verbod op directe of indirecte discriminatie bij het leveren van diensten die publiekelijk beschikbaar zijn Toepassingen van de Antiracismewet Beperking van de contractvrijheid *38

6 INHOUDSTAFEL XXI 5. Relevante discriminatiegronden met betrekking tot de kostprijs van de huur van onroerende goederen 140 A. Algemeen 140 B. Discriminatie op grond van vermögen en sociale afkomst 141 C. Het eisen van bijkomende waarborgen Rechtsbescherming in geval van overtreding van de antidiscriminatiewetgeving 143 A. Nietigheid van met de antidiscriminatiewetgeving strijdige bedingen 143 B. Stakingsvordering 144 C. Dwangsom 145 D. Geen contractdwang 145 E. Schadevergoeding 14g F. Strafsancties 149 Afdeling 2. De strijd tegen de huisjesmelkerij Omschrijving en eerste wettelijke initiatieven De beteugeling van de huisjesmelkerij in de Vlaamse Wooncode De invoering van het autonoom misdrijf huisjesmelkerij in het Strafwetboek 151 A. Ratio legis 151 B. Omschrijving van het misdrijf huisjesmelkerij Artikel 433decies van het Strafwetboek Constitutieve bestanddelen Aanwijzingen voor huisjesmelkerij 157 C. Bestraffing van huisjesmelkerij Boetes en gevangenisstraffen Beslag en verzegeling Ontzetting en bijzondere verbeurdverklaring 160 D. Huisvesting van de slachtoffers 162 E. Terugbetaling van de huurgelden 164 Afdeling 3. Overzicht van de bestaande beperkingen aan de contractvrijheid bij het vaststellen van de huurprijs Wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen 165 A. Ontstaansgeschiedenis en ratio legis 165 B. Bepaling van een maximumpachtprijs 167 C. Provinciale pachtprijzencommissies 169 D. Kadastraal inkomen 170 E. Coefficienten op grond van de rendabiliteit van de landbouwbedrijven 17 2 F. Verhoging voor lange pacht en loopbaanpacht Ratio legis en fiscaal voordeel Lange pacht Loopbaanpacht 175 G. Bekendmaking coefficienten 176 H. Herziening van de pachtprijs Herziening naar aanleiding van de dnejaarlijkse bekendmaking van nieuwe coefficienten 179 a. Principe 179 b. Herziening op verzoek van de pachter 179 c. Vordering tot teruggave op verzoek van de pachter 180

7 XXII d. Herziening op verzoek van de verpachter 181 e. Te late bekendmaking van pachtprijscoefncienten Herziening na kadastrale perequatie Jaarlijkse herziening van de pachtprijzen 183 I. Dwingend recht 183 J. Ongewenste gevolgen 185 K. Vergelijking met het Nederlandse pachtrecht Blokkering van de huurprijs in geval van opeenvolgende woninghuurcontracten van körte duur 187 A. Reactie op het misbruik van woninghuurcontracten van körte duur 187 B. Strikte voorwaarden voor opeenvolgende woninghuurcontracten van körte duur 189 C. Blokkering woninghuurprijs gedurende negen jaar Huurprijsherziening aan de hand van objectieve nieuwe omstandigheden 191 A. De herziening van de huurprijs als toepassing van de imprevisieleer 191 B. De herziening van de huurprijs op het gebied van handelshuur Principe en rario legis Termijn waarbinnen de vordering kan worden ingesteld De normale huurwaarde 199 a. Het begrip "normale huurwaarde" 199 b. De referentiehuurprijs Het begrip "nieuwe omstandigheden" 204 a. omstandigheden die niet in aanmerking konden worden genomen 205 b. onafhankelijk van het toedoen van partijen 206 c. invloed op de volgende driejarige periode 207 d. verschil met de huurprijsbepaling in geval van handelshuurhernieuwing 208 e. andere toepassingen Bewijslast Beoordelingsbevoegdheid van de rechter Eisbaarheid van de herziene huurprijs Dwingend recht 215 C. De herziening van de huurprijs bij pacht Principe en ratio legis van de pachtprijsherziening Opschorting van de regeling met betrekking tot de pachtprijsherziening uit de Pachtwet Het begrip "rentabiliteit" Termijn waarbinnen de vordering tot pachtprijsherziening kan worden ingesteld Beoordelingsbevoegdheid van de rechter Vermindering van de pachtprijs als gevolg van vernieling van de oogst Verhoging van de pachtprijs wegens verbouwingswerken op kosten van de verpachter 223 a. Principe 223 b. Bepaling van de verhoogde pachtprijs 223 c. Verhouding met de Wet tot beperking van de pachtprijzen 224

8 INHOUDSWEl XXIII D. De herziening van de huurprijs bij woninghuur Principe en ratio iegis De herziening van de huurprijs bij onderling akkoord De herziening van de huurprijs door de rechter 229 a. Principe en termijn waarbinnen de vordering kan worden ingesteld 229 b. Het begrip "normale huurwaarde" 230 c. Het begrip "nieuwe omstandigheden" 232 d. Bewijslast 235 e. Beoordelingsbevoegdheid van de rechter 237 f. Eisbaarheid van de herziene huurprijs 238 g. Dwingend recht Verhoging van de huurprijs op verzoek van de verhuurder 239 a. Principe 239 b. Geen gecumuleerde toepassing met de herziening wegens nieuwe omstandigheden 241 c. Dwingend recht 241 d. Nederlands recht Vermindering van de huurprijs op verzoek van de huurder 242 E. Vergelijking tussen de diverse stelsels en gemeenschappelijke kenmerken Verschilpunt met betrekking tot de termijnen De invulling van het begrip "normale huurwaarde" De voorwaarde van objectieve nieuwe omstandigheden De bepaling van de huurprijs in het sociale huurstelsel 247 A. Uitschakeling van de contractvrijheid 247 B. De huurprijsberekening in geval van sociale huur Grondslag voor de bepaling van de sociale huurprijs Uitgangspunt: de basishuurprijs is gelijk aan de marktwaarde Andere criteria 251 a. Betaalbaarheid en gezinskorting 251 b. Woningkwaliteit 251 c. Minimumhuurprijs 251 d. Energieprestatieniveau 252 e. De sociale korting 252 f. De bezettingsgraad De reale huurprijs Huurprijsherziening 253 C. Informatieplichten aangaande de huurprijsberekening in geval van sociale huur Het sociaal beheersrecht en de bepaling van de hoofdhuurpnjs 256 A. Begrip 256 B. Tijdelijke beperking van het eigendomsrecht 256 C. De maximumhoofdhuurprijs in geval van een leegstaande woning 257 D. De maximumhoofdhuurprijs in geval van een kwaliteitsarme woning E. Het voorhuurrecht van de zittende huurder Het Vlaamse Kamerdecreet en de nchtprijs voor kamers 259

9 txrv HOOFDSTUK IV. WETCEVENDE EN ANDERE INITIATIEVEN OP HET VLAK VAN DE OBJECTIVERINC VAN DE HUURPRIJZEN 262 Afdeling 1. Probleemstelling De private woninghuurmarkt 262 A. Verhouding tussen het aantal eigenaars en huurders 262 B. Omvang en evolutie van de huurprijzen Onderzoek naar de woningkwaliteit Overheidsingrijpen ten aanzien van de onderkant van de woninghuurmarkt 278 Afdeling z. De pilootexperimenten betreffende paritaire huurcommissies 279 Afdeling 3. Wetsvoorstel nr /1 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten 281 Afdeling 4. Wetsvoorstel nr tot objectivering van en controle op de huurprijzen van woningen Doelstellingen van het wetvoorstel nr De stap naar objectivering door de regeling met betrekking tot de indicatieve huurprijs Het creeren van commissies voor huurovereenkomsten De verplichte verzoeningspoging voor de huurcommissie De toekenning van huurvergoedingen aan verhuurders Beoordeling van het wetsvoorstel nr HOOFDSTUK V. VOORSTEL TOT OBJECTIVERING VAN DE HUURPRIJZEN OP HET CEBIED VAN WONINCHUUR 290 Afdeling 1. Het grondrecht op behoorlijke huisvesting 290 Afdeling 2. Instrumentarium ten dienste van een objectivering van de huurprijzen Het kadastraal inkomen Het registratiekantoor 297 A. Vereisten als informatiebron over huurprijzen 297 B. De fiscale registratieverplichting 299 C. Voorkeur van de wetgever voor geregistreerde schriftelijke woninghuurcontracten 303 D. Beoordeling van de huidige regeling De kwaliteit van de woning De klassieke methoden van waardebepaling van onroerende goederen 316 Afdeling 3. Elementen van buitenlands recht De bepaling van de huurprijs in geval van de huur van woonruimte in Nederland 318 A. De Huurprijzenwet woonruimte 318 B. De huidige regeling in de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte en in Boek 7, Titel 4, Afdeling 5 NBW 319

10 INHOUDSTAFEL j XXV 1. Het huurprijzenrecht De vrije bepaling van de huurprijs en de redelijkheidstoets Het liberalisatiestelsel Onderscheid tussen de gereguleerde en de geliberaliseerde sector Het woningwaarderingsstelsel Rol van de huurcommissie De bepaling van de huurprijs in geval van bau d'habitation in Frankrijk 328 A. De vrije bepaling van de huurprijs 329 B. De geobjectiveerde bepaling van de huurprijs 330 C. Huurprijsbepaling in geval van huurhernieuwing Duitsland: ortsübliche Vergleichsmiete en Mietspiegel 334 A. Inpassing van het woninghuurrecht in het Bürgerliches Gesetzbuch 334 B. Staffelmiete en Indexmiete 334 C. Huurprijsverhoging tot de ortsübliche Vergleichsmiete Beginsel en verhouding met de contractvrijheid Criteria bij de bepaling van de ortsübliche Vergleichsmiete Mietspiegel en Mietdatenbank Beperking van de verhoging door de Kappungsgrenze Vereiste toestemming van de huurder 342 D. Huurprijsverhoging wegens verbeteringswerken 343 E. Opzeggingsrecht van de huurder in geval van huurprijsverhoging 343 F. Bestrijding van woeker op het gebied van huur Engeland en Wales: van rent officer naar rent assessment committee 344 A. Rent Act B. Housing Act Gedeeltelijke liberalisering van het huurrecht Drie types van huurovereenkomsten Fixed term tenancy Periodic tenancy Shorthold tenancy Het Luxemburgse woninghuurrecht 351 A. Maximumhuurprijs op grond van de investering van de verhuurder 351 B. Rol van de lokale huurcommissie Schematisch en rechtsvergelijkend overzicht van de mate van objectivering van woninghuurprijzen 352 Afdeling 4. De invoering van een objectieve huurprijs, huurcommissies en verhuurtoelagen Een objectieve huurprijs Huurcommissies Verhuurtoelagen 364 HOOFDSTUK VI. DE VERBINTENIS VAN DE HUURDER TOT BETALING VAN DE HUURPRIJS Afdeling 1. Principe

11 XVI Afdeling 2. Tijdstip van betaling 367 Afdeling 3. Plaats, wijze en kosten van betaling Gemeenrechtelijke regeling 368 A. Haalbaar of draagbaar karakter van de huurschuld 368 B. Betaling van de huurprijs in geval van pluraliteit van verhuurders 369 C. Betaling van de huurprijs in geval van pluraliteit van huurders 371 D. Kosten van betaling Artikel 23 van de Pachtwet 371 Afdeling 4. Betaling van de huurprijs aan een derde 373 Afdeling 5. Betaling van de huurprijs door een derde 375 Afdeling 6. Verplichting tot betaling van de contractkosten 376 Afdeling 7. Overmacht en tenietgaan van het gehuurde goed 377 Afdeling 8. Wisselwerking tussen de genotsderving van de huurder en de betaling van de huurprijs Principe en berekeningswijze van de genotsderving De exceptio non adimpleti contractus 382 A. Algemeen rechtsbeginsel 382 B. Vier cumulatieve toepassingvoorwaarden 383 C. Discussie omtrent de noodzaak van een voorafgaande ingebrekestelling 387 D. Effect van de exceptio non adimpleti contractus 388 Afdeling 9. Te late betaling van de huurprijs, moratoire interest, strafbeding en dwangsom Toerekening Moratoire interesten Strafbeding Dwangsom 391 Afdeling 10. Ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling van de huur Juridische grondslag en beoordeling door de rechter Keuzerecht voor de schuldeiser-verhuurder Uitoefening van het keuzerecht en rechtsmisbruik Temperingen van het ontbindingsrecht bij huurachterstallen 396 A. Uitsluiting van het uitdrukkelijk ontbindend beding en de buitengerechtelijke ontbinding 396 B. Voorafgaande oproeping ter minnelijke schikking 397 Afdeling 11. Uitstelbevoegdheid van de rechter Uitstel van betaling Ontbindingsuitstel 399 Afdeling 12. Verjaring van de vordering tot betaling van achterstallige huur Afdeling 13. Bescherming van het priveleven in geval van wanbetaling 40 40

12 INHOUDSTAFEl I XXVII HOOFDSTUK VII. INDEXERING VAN DE BASISHUURPRIJS 404 Afdeling 1. Principe van de indexering 404 Afdeling i. Toepassingsgebied van artikel i728bis van het Burgerlijk Wetboek Vereiste van een uitdrukkelijk indexeringsbeding Toepassing op alle huurovereenkomsten van onroerende goederen Aanpassing aan de kosten van levensonderhoud 408 Afdeling 3. Mechanisme van de indexaanpassing Wettelijke indexeringsformule De basishuurprijs Het nieuwe indexcijfer Het aanvangsindexcijfer Een indexaanpassing per jaar Tijdstip van de indexaanpassing De afwijkende regeling in geval van woninghuur 413 A. Principe: indexering van rechtswege 413 B. Beperking toepassingsgebied tot schriftelijke huurovereenkomsten 414 C. Toepassingsvoorwaarde: schriftelijk verzoek 416 D. Terugwerkende kracht tot drie maanden voor het verzoek om indexering 416 E. Dwingend recht 417 Afdeling 4. Sanctieregeling Dwingend recht De specifieke sanctie van de inkorting Wettelijke schuldvergelijking 419 Afdeling 5. Verjaring, afstand van recht en rechtsmisbruik Eenjarige bevrijdende verjaring Afstand van recht Rechtsmisbruik met betrekking tot het recht een indexaanpassing tevragen 421 Afdeling 6. Huurprijswijziging in Nederland De regeling onder het huurprijzenrecht Frequentie van de huurprijswijziging Het voorstel tot wijziging Rol van de huurcommissie 425 Afdeling 7. Huurprijsherziening in Frankrijk 426 HOOFDSTUK VIII. TERUCVORDERINC VAN TE VEEL BETAALDE HUURPRI S EN INDEXERINCEN DOOR DE HUURDER 428

13 DCVIII DEEL 3. DE KOSTEN EN LASTEN 431 HOOFDSTUK I. BEPALING VAN DE SCHULDENAAR VAN DE KOSTEN EN LASTEN 432 Afdeling l. Begrip kosten en lasten 432 Afdeling 2. Contractvrijheid of rechtsdwang Principe Overeenkomst met betrekking tot een forfait Informatieplicht ten aanzien van de kosten- en voorschottenregeling Onroerende voorheffing en andere lasten 437 A. Contractvrijheid met betrekking tot de tenlastelegging van de onroerende voorheffing 437 B. Dwingend recht Verbod met betrekking tot woninghuur 438 a. Principe 438 b. Dwingend karakter van de regeling 438 c. Historiek en overgangsrecht Verbod met betrekking tot landpacht 440 a. Principe 440 b. Uitzondering 440 c. Dwingend recht 441 C. Vermindering onroerende voorheffing op grond van de gezinssamenstelling van de huurder Interpretatieproblemen Dwingend recht op het gebied van woninghuur: herziening van het forfait of omzetting ervan in de aanrekening van werkelijke kosten 443 A. Principe **3 B. Beoordeling door de rechter 444 C. Herziening of omzetting bij onderling akkoord 445 D. Dwingend recht 446 Afdeling 3. Tenlastelegging van kosten en lasten bij ontstentenis van contractuele regeling * 4 HOOFDSTUK II. AANREKENING VAN KOSTEN EN LASTEN 450 Afdeling 1. Dwingende voorwaarden 1. Overeenstemming met de werkelijke uitgaven 2. Opgave in een afzonderlijke rekening 3. Overlegging van bewijsstukken Afdeling 2. Regeling voor gedwongen mede-eigendom als bijzaak van gebouwen of groepen van gebouwen Afdeling 3. Dwingend recht Afdeling 4. Verjaring van de vordering van de verhuurder tot betaling van de kosten en lasten

14 INHOUDSTAfEL { XXIX HOOFDSTUK III. TERUGVORDERING VAN TE VEEL BETAALDE KOSTEN DOOR DE HUURDER 459 DEEL 4. ZEKERHEIDSRECHTEN 461 HOOFDSTUK I. DE VERBINTENIS VAN DE HUURDER OM TE STOFFEREN EN HET VOORRECHT VAN DE VERHUURDER 462 Afdeling 1. De verbintenis van de huurder om te stofferen met voldoende huisraad Principe en ratio legis Voldoende huisraad Toepassingsgebied Verband met het voorrecht van de verhuurder Voortdurende verbintenis Alternatieve zekerheden Sancties 468 Afdeling 2. Het voorrecht van de verhuurder (artikel 20,1 Hypotheekwet) Principe en ratio legis Toepassingsgebied Gewaarborgde schuldvordering Waarop het voorrecht kan worden uitgeoefend Rang van het voorrecht Bijzondere positie van de onbetaalde verhuurder in geval van samenloop Volgrecht - reuindicatio Uitdoving van het voorrecht van de verhuurder 475 HOOFDSTUK II. DE HUURWAARBORC 476 Afdeling 1. Algemeen huurrecht Principe: contractvrijheid Vormen van huurwaarborg 477 A. Overzicht 477 B. Kwalificatie van de huurwaarborgrekening 478 C. Bankwaarborg, bankgarantie en bankborgtocht Bankwaarborg of bankborgtocht Bankgarantie Bankwaarborg door tussenkomst van een derde - einde in geval van wederinhuring Bankwaarborg en huuroverdracht Bankwaarborg en overdracht van het gehuurde goed 483 D. Huurwaarborg gesteld door een derde In gebreke blijven bij het stellen van de huurwaarborg Onderhuur en huuroverdracht 487

15 XXX 5. Overdracht van het gehuurde goed Huurwaarborg gesteld door de verhuurder 490 Afdeling 2. Woninghuur: dwingend recht Situering en toepassingsgebied van artikel 10 van de Woninghuurwet Toepassingsvoorwaarden 492 A. De waarborg bestaat uit een som geld of uit een bankwaarborg Principe Omvang van de huurwaarborg Cumuleerbaarheid met andere vormen van waarborg 494 B. Drie vormen van huurwaarborg De gei'ndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder 497 a. Geldsom van maximum twee maanden huur 497 b. Kapitalisatie van de interesten 499 c. Verhoging met interesten bij wijze van sanctie voor de verhuurder 500 d. Voorrecht van de verhuurder De huurwaarborg in de vorm van een bankwaarborg 503 a. De wetswijziging van 25 april b. De bankwaarborg met wedersamenstelling door de huurder 504 c. De bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW 507 d. Aan de twee vormen van bankwaarborg gemeenschappelijke uitvoeringsbepalingen Vrijgave van de huurwaarborg Betaling en aanpassing van de huurwaarborg in de loop van de huurovereenkomst Lot van de huurwaarborg na vervreemding van het verhuurde goed Wetsvoorstellen tot instelling van een federaal huurwaarborgfonds 514 Afdeling 3. Voorstellen tot legislatieve verbetering 517 HOOFDSTUK III. PAND EN FIDUCIAIRE EIGENDOMSOVERDRACHT 519 Afdeling 1. Roerend goed ander dan een geldsom als huurwaarborg Toepasselijke regelgeving op de pandovereenkomst Vorm, bewijs en tegenwerpelijkheid aan derden 520 A. Burgerlijk pand 520 B. Uitzonderingen: inpandgeving van schuldvorderingen, aandelen op naam en gedematerialiseerde effecten "0 C. Handelspand Uitwinning van het pand "2 Afdeling 2. Geldsom of rekeningtegoed als huurwaarborg l. Verwerping van de theorie van de oneigenlijke inpandgeving Kwalificatie als fiduciaire eigendomsoverdracht tot zekerheid 52b 523 Afdeling 3. De Wet van 15 december 20040p de financielezekerheden 52

16 INHOUDSTAFEL XXXI DEEL 5. SAMENVATTINC EN BESLUIT: NAAR EEN MODERN HUURPRIJZENRECHT? 533 Afdeling I. Situering van de contractvrijheid 534 A. Rol en beperking van de contractvrijheid 534 B. Beperking van de contractvrijheid 534 Afdeling II. Uitschakeling van de contractvrijheid bij de huurprijsbepaling naar Belgisch recht de lege lata 536 Afdeling III. De objectivering van de huurprijzen in het buitenland 537 Afdeling IV. Invoering van een stelsel tot objectivering van de woninghuurprijzen 539 Afdeling V. Aandachtspunten bij de technische uitwerking van een objectiveringsstelsel 543 A. Verbeterde werking van het registratiekantoor of oprichting van een huisvestingsdatabank 543 B. Tegengaan van het vragen van drempelgeld en wetsontduiking 544 C. Antimisbruikbepaling 545 Afdeling VI. Hervorming van het stelsel van herziening van de huurprijs 545 Afdeling VII. Andere noodzakelijke verbeteringen om te komen tot een modern huurprijzenrecht 547 A. Regeling met betrekking tot de verdeling van de kosten 547 B. Verbetering van de regeling met betrekking tot de huurwaarborg 548 Afdeling VIII. Slotwoord 549 BIBLIOGRAFIE 551 Boeken 551 Overzichten van rechtspraak en kronieken 563 Artikelen, bijdragen in verzamelwerken en noten 565 TREFWOORDENREGISTER 589