INHOUD HOOFDSTUK I RECHTSAARD VAN DE HUUR. Afdeling III. Begrip Essentiële bestanddelen

Transcriptie

1 le bail en général 27 INHOUD Sommaire Korte inhoud Table des matières... 1 Table alphabétique Zaakregister Lijst der aangehaalde beslissingen Voorwoord HOOFDSTUK I RECHTSAARD VAN DE HUUR Begrip Essentiële bestanddelen 1. Definitie Terminologie Essentiële bestanddelen van de huurovereenkomst Rechtsaard van de huur van goederen 4. Synthese Overeenkomst die een persoonlijk schuldvorderingsrecht op een zaak verleent Consensueel contract Overeenkomst onder bezwarende titel Wederkerig contract Voortdurend contract Tijdelijk contract Contract niet intuitu personae I Huur en andere contracten 12. Probleemstelling Huur en koop 13. Onderscheidingscriteria Huur van groeven Financieringshuur (leasing) Huurkoop Huur en lening 17. Onderscheidingscriteria Huur en bruikleen (commodaat) Huur en verbruikleen

2 28 algemeen huurrecht 3. Huur en huur van diensten 20. Onderscheidingscriteria Toepassingsgevallen Huur en bewaargeving 22. Onderscheidingscriteria Toepassingsgevallen Huur en «zakelijke rechten» die een genotsrecht verschaffen : vruchtgebruik, gebruik, bewoning, erfpacht, opstal 24. Verschilpunten Huur en vruchtgebruik Huur en gebruik en bewoning (verwijzing) Huur en erfpacht (verwijzing) V De verschillende soorten huurovereenkomsten : huur van gemeen recht, woninghuur, handelshuur en pacht 28. Toepasselijk recht op de verschillende soorten huur Belang van het onderscheid Gemengd contract : onderzoek naar hoofdbestanddeel Toepassingen a) Woninghuur of handelshuur b) Woninghuur of pacht c) Wijziging tijdens de duur van de huur HOOFDSTUK II DE PARTIJEN Bekwaamheid om een huur af te sluiten of te hernieuwen en om opzeg te geven 33. Toepassing van het gemene recht Huur : daad van beheer of van beschikking? Bekwaamheid om te huren en te verhuren Bekwaamheid tot huurhernieuwing Bekwaamheid om op te zeggen Ogenblik waarop de bekwaamheid dient beoordeeld De verhuurder 39. De niet-ontvoogde minderjarige De ontvoogde minderjarige De meerderjarige beschermde personen : nieuwe regime /44. De meerderjarige beschermde personen (onbekwaamverklaarde, verkwisters, onbekwame meerderjarigen, enz) : overgangsregime De echtgeno(o)t(e) betreffende een eigen goed De echtgeno(o)t(e) betreffende een goed van de gemeenschap De ouder De voogd /49. (voorbehouden) De curator van een onbeheerde nalatenschap De sekwester De bestuurders of zaakvoerders van vennootschappen De bestuurders van een V.Z.W Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

3 le bail en général 29 Bladz 53. De conventionele lasthebber Sterkmaking De makelaar in onroerende goederen De gerechtelijke bewindvoerder van de goederen van een afwezige De vruchtgebruiker Specifiek geval : de eigenaar is erfgenaam van de vruchtgebruiker De naakte eigenaar De mede-eigenaar van een onverdeeld goed De koper bij rouwkoop De eigenaar onder ontbindende voorwaarde De beslagene De gefailleerde Verhuurder van vreemde nationaliteit Publiekrechtelijke rechtspersonen (verwijzing) De onderneming volgens artikel 1.1 Wetboek van economisch recht I De huurder 65. Algemeenheden De niet-ontvoogde minderjarige De voogd De schuldenaar bij schuldbemiddeling De schuldbemiddelaar De echtgenoten en wettelijk samenwonenden betreffende de gezinswoning De buitenechtelijk samenwonenden De mede-huurders Huurder van vreemde nationaliteit Openbare ambtenaren Diplomaten HOOFDSTUK III DE GOEDEREN Goederen vatbaar voor verhuring 74. Algemeenheden Roerende goederen De onlichamelijke goederen Onroerende goederen Onlichamelijke onroerende goederen Goederen niet vatbaar voor verhuring 79. Algemeenheden Goederen buiten de handel Goederen van het openbaar domein Bij wet niet verhandelbare goederen I Bijzondere gevallen 82. Verbruikbare goederen Goederen van het privaat domein van de Staat Toekomstig goed Gebouw in opbouw Onbewoonbaar verklaard gebouw Gemene afsluitingen Huur van zijn eigen goed

4 30 algemeen huurrecht 87. Verhuring van andermans goed Gehypothekeerd goed Goed in het buitenland Onverdeeld goed (verwijzing) Goed voorwerp van een onroerend beslag (verwijzing) V Aanduiding en beschrijving van het verhuurde goed 92. Aanduiding van het verhuurde goed Informatieplicht en oneerlijke handelspraktijken jegens consumenten Plaatsbeschrijving. a) Algemeenheden b) Huur van onroerende goederen voor burgerlijk of commercieel gebruik Plaatsbeschrijving Dwingend recht Plaatsbeschrijving : omstandig, op tegenspraak en op gemeenschappelijke kosten Opgemaakt bij de aanvang van de huur Beroep op de rechter Gevoegd bij en geregistreerd met de geschreven huurovereenkomst Veranderigen aan het verhuurde goed tijdens de huur c) Pacht Inventaris Aanduiding van het verhuurde goed Reglement van medeëigendom Verontreinigde grond Bodemsanering Energieprestatiecertificaat Kwaliteitsnormen voor woningen Conformiteitsattest Erfdienstbaarheden Stedenbouw Mandeligheid HOOFDSTUK IV DE PRIJS Prijsbepaling 103. Belang van de prijs Verplichte publiciteit van het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de lasten Algemene verplichting tot informatie van de consument Bepaald of bepaalbare prijs Wie bepaalt de prijs? Waaruit kan de prijs bestaan? Bedrag van de prijs Wettelijke beperking Ernstige prijs Lage prijs Bewijs van het bedrag van de prijs Prijsschommeling a) Beginselen b) Indexering aan index der kleinhandelsprijzen : imperatieve bepalingen c) Bewijsmiddelen d) Automatisme of niet Huurprijsherziening Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

5 le bail en général 31 Bladz Kosten en lasten 115. Begrip Publiciteit betreffende de kosten en lasten Verdeling van de kosten en lasten tussen verhuurder en huurder : wilsautonomie tenzij uitzondering Forfaitair bedrag of reële kosten en lasten Onroerende voorheffing ten laste gelegd van de huurder Interpretatie van een clausule betreffende kosten en lasten Verdeling van de kosten en lasten bij gebrek aan uitdrukkelijk beding HOOFDSTUK V VORMEN EN BEWIJS Vormvereisten voor huur 119. Consensuele aard van het huurcontract Gevolgen Geschreven huur Mondelinge huur Geschreven huur 121. Begrip Aanhangsel van een geschreven huur Registratie van de geschreven huur Huur van meer dan negen jaar Interpretatie van de geschreven huur Verlies van de geschreven huur Bewijs van een wijziging aan de voorwaarden van de geschreven huur I Mondelinge huur 1. Begrip 127. De mondelinge huur Gebrek aan registratie Bewijs van de mondelinge huur 128. Afwijkend recht A. Bewijs van het bestaan van de mondelinge huur 129. Algemeenheden Bewijsmiddelen Verlies van het geschrift Artikel 1715 B.W. raakt de openbare orde niet Bekentenis Ondervraging van de partijen Eed Huur in uitvoering Bewijs van begin van uitvoering Bezetting van een onroerend goed Briefwisseling Kwijtschriften van huurgelden Handgeld Gebruik zonder huur Bezit zonder titel

6 32 algemeen huurrecht B. Bewijs van de huurvoorwaarden 142. Algemeenheden Geschreven huur Mondelinge huur a) Bewijs van de huurprijs bij mondelinge huur b) Bewijs van datum van aanvang van de huur c) Duur van de mondelinge huur Wettelijk vermoeden d) Bewijs van andere huurvoorwaarden V Bewijs in handelszaken 149. Bewijs van de handelshuur Afdeling V Bewijs van een pachtovereenkomst 150. Eigen recht HOOFDSTUK VI RECHTEN EN VERBINTENISSEN VAN DE PARTIJEN Verbintenissen van de verhuurder 151. Algemeenheden Afwijkende overeenkomst De levering A. Voorwerp 153. Levering is een materiële daad Voorwerp van de levering Toebehoren B. Staat van het geleverde goed 155. Levering in goed staat van onderhoud Goede staat van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid Kwaliteitsnormen voor woningen Levering in de staat waarin het kan dienen tot het beoogde gebruik Afwijkende bedingen C. Plaats en datum van de levering 158. Plaatsbeschrijving Plaats van de levering Datum van de levering D. Inbezitneming 161. Gevolgen E. Sancties van de verbintenis te leveren 162. Verschillende sancties a) Gebrek aan levering b) Lattijdige levering c) Slechte staat van het gehuurde goed Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

7 le bail en général 33 Bladz 2. Onderhoudsplicht A. Algemene beginselen 166. Onderhoud en herstellingen a) Begrip b) Toepassingsgevallen Wettelijke of reglementaire bepalingen die nieuwe verbintenissen opleggen Huurder-vruchtgebruiker B. Beperkingen 170. Werken waartoe de verhuurder niet verplicht is Herstellen is niet herbouwen C. Uitvoering van de onderhoudsplicht 172. Verplichting van de huurder om de verhuurder te verwittigen Recht van de verhuurder om de herstellingen uit te voeren Recht van de verhuurder om de dringende herstellingen uit te voeren Recht van de huurder om de dringende herstellingen uit te voeren D. Afwijkende clausules 176. Wilsautonomie Interpretatie E. Sancties van de onderhoudsplicht 178. Dwanguitvoering Uitvoering op rechterlijk bevel Uitvoering bij equivalent Ontbinding van het huurcontract voor wanuitvoering Exceptie van niet-uitvoering Vrijwaring voor rustig genot A. Algemeenheden 181. Omvang van de vrijwaringsplicht Grondslag van de vrijwaring : contractuele aansprakelijkheid Risico-theorie Begrip genotsstoornis B. Vrijwaring tegen eigen daad 1. Eigen daad Begrip Beginselen Bezoekrecht van de verhuurder Vestiging of afschaffing van erfdienstbaarheden Verkoop van het gehuurde goed Gebruik van het goed of een deel ervan door de verhuurder of door derden Stoornissen door aangestelden van de verhuurder Vormverandering Stoornis door naburig goed door verhuurder bewoond Werken door verhuurder uitgevoerd Appartementsgebouw Werken beslist door de algemene vergadering van medeeigenaarss Stoornissen ingevolge huurcontracten met mededingers afgesloten Goed verschillende malen verhuurd Conflict tussen opeenvolgende huurders Afwijkende bedingen Geldigheid van afwijkende bedingen

8 34 algemeen huurrecht 3. Inwerkingstelling van de vrijwaringsplicht Sancties Uitvoering in natura Uitvoering bij equivalent Ontbinding C. Vrijwaring tegen daden van derden 1. Daad van een derde Begrip Beginselen Derde : begrip Rechtsstoornis Feitelijke stoornis Feitelijke stoornis Concrete voorbeelden Stoornissen door buren Stoornissen door medehuurders Stoornissen door overheidsdaden Conventionele afwijking Geldigheid Inwerkingstelling van de vrijwaringsplicht Sancties Feitelijke stoornis Inlichting van de verhuurder Rechtsstoornis a) In vrijwaring roepen van de verhuurder b) Sancties D. Vrijwaring voor gebreken van de zaak 1. Gebreken van de zaak Begrip Begrippen Zichtbaar gebrek Verborgen gebrek Gebrek te wijten aan derde of aan toeval Gebrek te wijten aan huurder Gebreken van de zaak Toepassingsgevallen Afwijkende bedingen Geldigheid Inwerkingstelling van de vrijwaringsplicht Sancties De huurder moet de verhuurder verwittigen Sancties Contractuele aansprakelijkheid Schadevergoeding Vrijwaring voor verborgen gebreken en nietigheid wegens dwaling Verbintenissen van de huurder 218. Synthese Stofferingsplicht en/of andere waarborgen A. Stofferingsplicht 219. Begrip Verband tussen stofferingsplicht en voorrecht van de verhuurder Stofferende huisraad Voldoende stoffering Voortdurende verbintenis Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

9 le bail en général 35 Bladz 224. Volgrecht /226. Afwijkende bedingen Geldigheid Sancties Uitzetting van de huurder Sancties Veroordeling tot stoffering B. Andere waarborgen Persoonlijke of zakelijke zekerheden Voorafbetaling en/of bankwaarborg Betaling van de huurprijs Terugbetaling van kosten en lasten A. Toedracht en modaliteiten van de betaling van de huurprijs 229. Begrip en beginselen Datum van betaling Plaats van betaling Modaliteiten van betaling Betaling aan de verhuurder Betaling door een derde Betalingskosten Nalatigheidsinteresten Geïndexeerde huur a) Wettelijke bepaling Berekening van de geïndexeerde huur b) Indexering en mondelinge huur c) Automatische indexering? B. Terugbetaling van kosten en lasten 239. Verbintenissen van de huurder Terugbetaling door de huurder van de onroerende voorheffing De terugbetaling van kosten en lasten, imperatieve bepaling Nalatigheidsinteresten C. Afwijkende bedingen 243. Beperkte draagkracht D. Sancties 244. Niet-uitvoeringsexceptie ingeroepen door de huurder Niet-uitvoeringsexceptie ingeroepen door de verhuurder Laattijdige betaling van de huurprijs : interesten op de prijs Sancties voor niet-betaling van de huur of van de indexering Vordering van de verhuurder tot terugbetaling van kosten en lasten Vordering van de syndicus tegen de huurder in betaling van de kosten en lasten Vordering van de huurder tot terugbetaling van niet verschuldigde betalingen Bewijs van huurprijsbetaling Verhuurder die de huurprijs weigert te aanvaarden Meerdere verhuurders of meerdere huurders Gebruik als goede huisvader of volgens de bestemming 253. Dubbele verbintenis A. Gebruik volgens de bestemming 254. Beginselen Verplichting tot bewoning van het gehuurde goed

10 36 algemeen huurrecht 255. Geheel of gedeeltelijke bestemming van het goed tot professionele doeleinden : belasting op het inkomen Huur afgetrokken als fiscale last Eerbied voor de bestemming van het goed Toepassingsgevallen in de rechtspraak Vormverandering van het verhuurde goed Contractuele wijzigingen van de bestemming van het goed Onderhuur Overdracht van huur Sancties voor niet eerbiediging van de bestemming B. Gebruik als goede huisvader 261. Beginselen Slecht gebruik Toepassingsgevallen Huurherstellingen Verhuurherstellingen Meerdere huurders Onderhuur Verplichting om de verhuurder te verwittigen Schade Schade en verlies ten gevolge van de personen die het goed bezetten Huurder, bewaker van de zaak Afwijkende clausules Sanctie Teruggaveplicht 272. Mogelijke problemen A. Uitgestrektheid van de teruggaveplicht 273. Datum van teruggave Volledige teruggave B. Staat waarin het goed moet worden teruggegeven 275. Huurcontracten afgesloten na 1 januari Beginselen Teruggave in geval een plaatsbeschrijving werd opgesteld a) Beginselen b) Bewijslast c) Ontlasting van de huurder Teruggave in geval van afwezigheid van plaatsbeschrijving a) Huur afgesloten na 1 januari b) Huur in werking getreden vóór 1 januari c) Huur in werking getreden vóór 1 januari 1974 en afgesloten vóór 1 januari Aanvaarding van de sleutels Plaatsbeschrijving bij teruggave C. Afwijkend beding 284. Geldigheid D. Sancties voor teruggaveplicht 285. Probleemstelling Sanctie voor niet-teruggave Sanctie voor teruggave in slechte staat Inwerkingtreding van de waarborg Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

11 le bail en général 37 Bladz 5. Aansprakelijkheid van de huurder voor brand A. Algemeenheden 289. Grondslag Toepassingsveld Brand noodzakelijk B. Beginselen 292. Mechanismen van de aansprakelijkheid Omvang van de aansprakelijkheid a) Bestaan van een huurovereenkomst b) Beperking tot verhuurde goederen Verhuurder-bezetter van het verhuurde goed Ontlasting van de huurder a) Afwezigheid van schuld van de huurder b) Krankzinnigheid van de huurder c) Daad van de verhuurder Toepassingsgevallen d) Daad van een derde Toepassingsgevallen e) Gebrek in de zaak Toepassingsgevallen Aansprakelijkheid van de huurder voor de personen voor wie hij moet instaan Afwezigheid van de huurder op het ogenblik van de brand C. Aansprakelijkheid in geval er meerdere huurders zijn 302/303. Beginselen Medehuurders van eenzelfde onroerend goed Appartementsgebouwen a) Brand ontstaan in een appartement b) Brand ontstaan in de gemeenschappelijke delen D. Afwijkende bedingen en clausules van brandverzekering 307. Geldigheid van clausules die afwijken van de artikel 1733 B.W Clausules van verplichte brandverzekering Afwijkende clausules en clausules betreffende brandverzekering Gevolgen van een afwijkend beding op de brandverzekering Huurder niet verantwoordelijk : teruggaveplicht E. Sancties van de aansprakelijkheid van de huurder 311. Herstel van de schade Schadevergoeding Kosten van de wederopbouw Huurderving Vergoeding tot wederverhuring F. Brandverzekering 315. Algemeenheden Aansprakelijkheidsverzekering van de huurder Huurdersaansprakelijkheid en huurdersrisico Rechtstreeks recht van verhuurder op de vergoeding De huurder blijft tot het saldo gehouden Samenloop van verzekeringen G. Verlies van de zaak door brand Gevolgen 321. Geheel verlies Gevolgen Gedeeltelijk verlies Gevolgen

12 38 algemeen huurrecht I Rechten van verhuurder en huurder 323. Verbintenis van de ene houdt recht in voor de andere partij Rechten van de verhuurder 324. Dringende herstellingen Recht op bezoek Recht op aanplakking en op bezoek in geval van verkoop of verhuring Voorrecht van de verhuurder Rechten van de huurder 328. Recht op gebruik Recht op de vruchten Visvangst- en jachtrecht Aanplakken op gevelmuren Aanpassingswerken Recht op huuroverdracht en onderhuur Recht van voorkoop Bouwwerken, aanplantingen en verbouwingen door de huurder in de loop van de huur 334. Probleemstelling A. Recht om te bouwen of te verbouwen 335. Wilsautonomie Beding in het huurcontract Suppletief recht bij gebrek aan overeenkomst tussen partijen Toegelaten werken : toepassingsgevallen Handelshuur : niet-toegelaten werken B. Regels tijdens de huur 339. Wilsautonomie Suppletief recht C. Toestand op het einde van de huur 341. Wilsautonomie Suppletief recht : werken die al dan niet kunnen worden weggenomen a) Begrip b) Niet-wegneembare werken, verbouwingen of aanplantingen c) Wegneembare werken Huurder die naakte eigenaar wordt Handelshuur Pacht Retentierecht van de huurder D. Werken door onderhuurder uitgevoerd 348. Verhoudingen tussen de partijen E. Oplossing in geval van verkoop van het goed 349. Verhoudingen tussen partijen Afzonderlijke problemen 350. Belastingen en taksen Kosten van akten Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

13 le bail en général 39 Bladz HOOFDSTUK VII WAARBORGEN EN VOORRECHT VAN DE VERHUURDER De huurwaarborg 352. Begrip Wilsautonomie Gebruikelijke vormen van huurwaarborg Waarborg door overhandiging van gelden, titels of voorwerpen Pand Bankwaarborg of waarborg door derde Waarborg bestaande uit een som geld Huurwaarborg bij huur van de hoofdverblijfplaats van de huurder Voorrecht van de verhuurder (Hypotheekwet, art. 20, 1 ) 358. Begrip Toepassingsveld van het voorrecht 359. De verhuurder De verhuurder van een onroerend goed Verlies van de hoedanigheid van verhuurder : verkoop van het verhuurde goed Basis van het voorrecht 362. Omvang A. Meubels die het verhuurde goed stofferen 363. Begrip Toepassing Uitgesloten meubels Meubels die aan derden toebehoren Vergoeding aan de huurder verschuldigd bij verlies van zijn meubels Voorrecht op de waarde van de stofferende meubels Verhuizing van de meubels Pandbeslag Meubels van de onderhuurder B. De vruchten 369. Begrip Vruchten van de oogst van het jaar Vruchten van voorbije oogsten Vruchten van een ander onroerend goed Bevoorrechte schuldvorderingen 373. Opsomming A. Huur en pachtgelden 374. Begrip Huishuur a) Huurgelden van twee vervallen jaren b) Huurgelden van het lopend jaar c) Te vervallen termijnen Verschilpunten (vervolg) Recht op wederverhuring van de «andere schuldeisers» Pacht : pachtgelden van het vervallen en van het lopend jaar

14 40 algemeen huurrecht B. Elke vordering m.b.t. de uitvoering van de huur 380. Begrip Toepassing Datering van het voorrecht 381. Meubels in het gehuurde goed gebracht Samenloop van het voorrecht van de verhuurder en andere voorrechten 382. Conflict tussen voorrecht van de verhuurder en van de pandhoudende schuldeisers op handelszaak Conflict tussen het voorrecht van de verhuurder en andere voorrechten HOOFDSTUK VIII DUUR VAN DE HUUR OPZEGGING STILZWIJGENDE WEDERINHURING Duur van de huur 383. Wetsbepalingen Duur van de geschreven huur 384. Wilsautonomie Maximumduur Minimumduur Huur voor meer dan negen jaar Tegenwerpelijkheid aan derden Levenslange huur Herleiding van de huurcontracten afgesloten voor meer dan negen jaar Huur drie-zes-negen Onduidelijk geschrift Interpretatie Duur niet in het contract vermeld Duur niet overeengekomen Eenzijdige opzegging en huur voor bepaalde duur Duur van de mondelinge huur 394. Duur van de huur van een gemeubeld appartement Woninghuur, handelshuur en pacht /397. Andere huurcontracten De opzegging 398. Begrip Recht om een einde te stellen aan de huur door opzegging Opzegging noodzakelijk Vorm van de opzegging Motivering van de opzegging Opzeggingstermijn a) Begrip b) Opzeggingstermijn dwingend in de wet bepaald c) Opzeggingstermijn bepaald bij overeenkomst of bij wet Berekening van de opzeggingstermijn Personen bevoegd om opzegging te geven Aan wie moet opzegging worden gegeven? Bewijs van de opzegging Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

15 le bail en général 41 Bladz 410. Vordering in geldigverklaring van een opzegging Afstand van opzegging door de partijen I Wettelijke en conventionele huurverlenging 411. Algemeenheden Wettelijke huurverlenging 412. Woninghuur a) Wettlijke verlenging tenzij opzegging /416. b) Verleging wegens buitengewone omstandigheden Conventionele huurverlenging 417. Wilsautonomie Geschreven huur Verlenging krachtens voorafgaand akkoord tussen partijen Huurverlenging en huurhernieuwing Optie voor de conventionele huurverlenging V Stilzwijgende wederinhuring 1. Algemeenheden 419. Begrip Wetteksten Geen stilzwijgende wederinhuring bij woninghuur en pacht Vereiste voorwaarden 422. Overzicht Bestaan van een vervallen geschreven huur voor bepaalde duur Stilzwijgende toestemming a) Algemeenheden b) Werkelijk bezit c) Voortdurend bezit d) Bezit gekend door huurder e) Ondubbelzinnig bezit f) Afwezigheid van verzet vanwege verhuurder Bekwaamheid van de partijen Bewijs van de stilzwijgende wederinhuring 431. Artikelen 1715 en 1341 B.W. niet toepasselijk Gevolgen van de stilzwijgende wederinhuring 432. Beginsel Duur en opzegging van de stilzwijgende vernieuwde huur Verlies van de borg voor de oude huur gesteld Uitdoving van bijkomende contracten? Behoud van de andere modaliteiten van de oude huur Conventionele stilzwijgende wederinhuring 437. Suppletief recht Afwezigheid van stilzwijgende wederinhuring 438. Gebruik zonder titel noch recht

16 42 algemeen huurrecht HOOFDSTUK IX HUUROVERDRACHT EN ONDERHUUR Algemeenheden 439. Definitie van de onderhuur Definitie van de huuroverdracht Verschillen tussen onderhuur en huuroverdracht Huuroverdracht of onderhuur a) Wil van de partijen b) Gemeenschappelijke gevolgen t.a.v. de verbintenissen van de verhuurder. 282 Mogelijkheid tot huuroverdracht of onderhuur 444. Beginsel : geldigheid van de huuroverdracht of de onderhuur Wettelijke afwijking a) Woninghuur b) Pacht c) Handelshuur Conventionele afwijkingen a) Geldigheid van de verbodsclausules b) Artikel 1717 B.W c) Interpretatie van de verbodsclausules d) Overdrachten van recht die geen overdracht van huur of onderhuur uitmaken e) Verbod van huuroverdracht of onderhuur en inbreng in vennootschap Afstand van een verbodsclausule van huuroverdracht of onderhuur Schending van een verbodsclausule a) Bewijs b) Sancties Conventioneel verbod van huuroverdracht en/of onderhuur en erfrecht I Gevolgen van de huuroverdracht 1. Algemeenheden 456. Probleemstelling Beginselen Tegenstelbaarheid aan derden, m.i.v. de verhuurder Verschillende modaliteiten van de huuroverdracht Pacht Woninghuur Handelshuur Gevolgen van de huuroverdracht tussen overdrager en overnemer 459. Rechten en plichten door de overeenkomst van overdracht bepaald De overdrager is geen verhuurder Staat van het gehuurde goed bij de overdracht Omvang van de overdracht Koopoptie Tekortkomingen van de overnemer : verhaal van de overlater Gevolgen van de huuroverdracht tussen verhuurder en overdrager 464. Behoud van de verbintenissen van de huurder Novatie, delegatie of verbintenis door éénzijdige wilsuiting Behoud van de rechten van de huurder-overdrager? Gevolgen van de huuroverdracht tussen verhuurder en overnemer 467. Tegenstelbaarheid van de overdracht aan de verhuurder Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

17 le bail en général 43 Bladz 468. Rechten van de overnemer Rechten van de verhuurder Verbintenissen van de overnemer Handelshuur Pacht Woninghuur Gevolgen van de ontbinding van de overgedragen huur Huuroverdracht door de verhuurder 472. De verhuurder mag zijn rechten overdragen Ontbinding van de huuroverdracht 473. Gevolgen tussen betrokken partijen V Gevolgen van de onderhuur 474. Beginselen Woninghuur Handelshuur Pacht Gevolgen van de onderhuur tussen verhuurder en hoofdhuurder 477. Huur ongewijzigd Gevolgen van de onderhuur tussen hoofdhuurder en onderhuurder 478. Regels van de huur van toepassing Invloed van de hoofdhuur Gevolgen van de onderhuur tussen hoofdverhuurder en onderhuurder 480. Geen rechtstreekse vordering Draagwijdte van artikel 1753 B.W HOOFDSTUK X RECHTEN VAN DERDEN EN VERVREEMDING VAN HET VERHUURDE GOED Tegenwerpelijkheid van de huur aan derden en rechten van derden 1. Rechthebbenden van de verhuurder 482. Algemeenheden Schuldeiser bij onroerend beslag Schuldeiser bij bewarend beslag onder derden Hypothecaire schuldeiser Schuldeiser en curator van de gefailleerde verhuurder Overnemer in geval van overdracht van huurgelden Delegataris Erfgenamen van de verhuurder Rechthebbenden van de huurder 490. Erfgenamen van de huurder Curator en schuldeiser van de gefailleerde huurder Huurovernemer en onderhuurder

18 44 algemeen huurrecht Vervreemding van het verhuurde goed 493. Probleemstelling Wetteksten Wettelijke tegenwerpelijkheid van de huur A. Verkoop uit de hand 495. Toepassingsveld van artikel 1743 B.W. a) Huurcontracten en handelshuur b) Verkoop en andere vervreemdingen c) Authentieke huur en huur met vaste datum Uitsluiting van de huur zonder vaste datum zelfs in geval van kennis door de verkrijger Ogenblik waarop de huur vaste datum moet hebben : controverse Tegenwerpelijkheid van de huur voor meer dan negen jaar of houdende kwijting van meer dan drie jaar huur Toepassing van artikel 1743 op handelshuur Artikel 1743 B.W. en woninghuur Geen toepassing van artikel 1743 op pacht B. Verkoop op onroerend beslag 503. Van artikel 1575 Ger. W. afwijkende regels Huur zonder vaste datum op het ogenblik van de overschrijving van het beslagexploot Huur toegestaan na overschrijving van het bevel of het beslagexploot Huur voor meer dan negen jaar of houdende kwijting van meer dan drie jaar huur Handelshuur Woninghuur Pacht Conventionele tegenwerpelijkheid 509. Geldigheid van de clausule van behoud van het huurcontract Contractuele kennis van de huur door de verkrijger Clausule van behoud van huurcontract : interpretatie Gevolgen van de niet-tegenwerpelijkheid van de huur 512. Uitzettingsrecht Uitzonderingen : handelshuur en woninghuur Toepassing op pacht Verhaal van de huurder tegen de gewezen eigenaar Gevolgen van de tegenwerpelijkheid van de huur 516. Gevolgen van de overdracht van de verbintenissen Noodzakelijkheid van een betekening aan de huurder Ogenblik waarop rechten en plichten van de verkoper-verhuurder op de verkrijger overgaan Tegenwerpelijkheid aan de verkrijger van een onderhuur Tegenwerpelijkheid van een overdracht van huur door de huurder aan de verkrijger Tegenwerpelijkheid van wijzigingen aan de oorspronkelijke huurovereenkomst aan de verkrijger Tegenwerpelijkheid van een stilzwijgende wederinhuring aan de verkrijger. 318 Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

19 le bail en général 45 Bladz 523. Wie is schuldeiser van de vervallen of te vervallen huurgelden? Wie komt de vordering wegens huurschade toe? Wie staat in voor de verbintenis van het gehuurde goed te onderhouden? Wie kan de huurder opzegging geven? Wie moet de huurwaarborg teruggeven? Lot van de werken door de huurder uitgevoerd Conventionele bevoegdheid van opzegging 529. Artikelen 1744 tot 1749 B.W Toepassingsveld : pacht en woninghuur (neen), handelshuur (ja) Interpretatie van de clausule Heeft de verkrijger het recht om opzegging te geven? Uitzettingsrecht en terugkooprecht Uitzettingsrecht en verkoop met ontbindende voorwaarde Uitoefening van het uitzettingsrecht a) Inachtneming van de opzeggingstermijn ten voordele van de huurder b) Uitwinningsvergoeding : wilsautonomie c) Retentierecht van de niet-betaalde huurder HOOFDSTUK XI NIETIGHEID EN GRONDEN DIE AAN HET HUURCONTRACT EEN EINDE STELLEN 538. Algemeenheden De nietigheid Principes Bedrog door de partijen Ongeoorloofd voorwerp Ongeoorloofde oorzaak Gevolgen van de nietigheid De verbreking 1. De vervroegde ontbinding door mutuus dissensus 539. Wilsautonomie Vorm Proces-verbaal van minnelijke schikking dat akte neemt van de schikking Bewijs Eenzijdige verbreking 542. Wettelijke mogelijkheid Conventionele mogelijkheid Woninghuur, handelshuur en pacht I De ontbinding 1. Ontbindend beding 545. Uitdrukkelijk ontbindend beding wordt voor niet geschreven gehouden

20 46 algemeen huurrecht 2. Ontbinding wegens wanuitvoering 546. Beginsel Beoordelingsvrijheid van de rechter Eenzijdige ontbinding Optie van de schuldeiser tussen ontbinding wegens wanuitvoering en gedwongen uitvoering Eventueel rechtsmisbruik Gevolgen van de gerechtelijke ontbinding Schadevergoeding Vergoeding voor wederverhuring en schadebeding Opeenvolgende vorderingen Wilsgebreken Gebrek van de zaak V Risicotheorie : verlies van het gehuurde goed 553. Toepassing van de risicotheorie inzake huur Toepassingsgevallen Begrip «verlies van het gehuurde goed» 555. Beginselen Verlies door toeval of overmacht (B.W., art. 1722) Verlies door de schuld van één van beide partijen (B.W., art. 1741) Toepassingsvoorwaarden Materieel verlies, juridisch verlies : toepassingsgevallen Geheel verlies, gedeeltelijk verlies : toepassingsgevallen Verlies en herstelbare schade Verlies en opeising Gevolgen van het verlies van de verhuurde zaak 563. Geheel verlies Gedeeltelijk verlies Juridisch verlies Schadevergoeding Afstand van de huurder voor ontbinding van de huur Afdeling V Onteigening ten algemenen nutte 567. Beginselen Geheel of gedeeltelijke onteigening Procedure van onteigening a) Ogenblik waarop de huur een einde neemt? b) Vergoeding van de huurder : tussenkomst in de onteigeningsprocedure Conventionele overdracht Contractueel beding van ontbinding van de huur bij onteigening Afdeling VI Gronden die geen einde stellen aan het huurcontract 1. Overlijden van de huurder of verhuurder 573. Beginselen Behoud van de huur Pacht Overlijden van de pachter Huur intuitu personae afgesloten Faillissement 577. Faillissement van de verhuurder Faillissement van de huurder Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

21 le bail en général 47 Bladz 3. Verhuurder die het goed wil betrekken 579. Behoud van de huur, uitgezonderd afwijkend beding Handelshuur Pacht Huur van hoofdverblijfplaats Ontbinding van het eigendomsrecht van de verhuurder 582. Beginselen Gevallen van tegenwerpelijkheid van de huur aan de verus dominus HOOFDSTUK XII HUUR VAN GOEDEREN VAN PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSPERSONEN Inleiding 584. Goederen vatbaar voor verhuring : goederen van het privaat domein Openbaar domein Privaat domein Gemengde verhuring Afwijkend recht Verhuring van goederen van het privaat domein 588. Probleemstelling Bevoegde overheid om in huur te geven en de huurvoorwaarden te bepalen 589. Verhuring door de Staat Verhuring door de Gemeenschappen en Gewesten Verhuring door de Provincies Verhuring door de Steden en Gemeenten Verhuring door O.C.M.W Verhuring door Kerkfabrieken Gevolgen van de noodzaak van voorafgaande goedkeuring door hoogste orgaan Vorm van de huur 595. Openbare aanbesteding of verhuring uit de hand Geschrift noodzakelijk Regels toepasselijk op verhuringen door publiekrechtelijke rechtspersonen 597. Toepasselijk recht Verhuring door onteigenende overheid I Openbare verhuring van jachtrecht of visrecht 1. Jachtrecht 599. Overheid bevoegd om jachtrecht toe te staan Jachtrecht op domeinen van de Staat

22 48 algemeen huurrecht 2. Visrecht 601. Bevaarbare en vlotbare waterlopen V Gemeentegoederen 602. Begrip gemeentegoederen Toepasselijk recht HOOFDSTUK XIII ROERENDE HUUR 604. Leemte in Burgerlijk Wetboek Toepasselijk recht De totstandkoming van de huur 606. Essentiële bestanddelen De zaak De prijs De bevoegdheid Het bewijs van de huur 610. Bewijs in burgerlijke zaken : artikel 1715 B.W. niet van toepassing Bewijs inzake koophandel I De duur van de huur 612. Wilsautonomie Eeuwigdurende huur Gebruiken Wettelijk vermoeden a) Huur van meubels die een huis of appartement stofferen b) Huur van een gemeubeld appartement De opzegging De stilzwijgende huurhernieuwing V Rechten en verbintenissen van de partijen 619. Verbintenissen van de verhuurder Toepassing Verbintenissen van de huurder Toepassing Aansprakelijkheid voor brand Afdeling V Huuroverdracht of onderhuur 622. Toepassing Afdeling VI Vervreemding van het verhuurde goed 623. Is artikel 1743 B.W. toepasselijk? Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

23 le bail en général 49 Bladz HOOFDSTUK XIV SOCIALE HUUR Inleiding Oppervlakkige benadering Recht op behoorlijke huisvesting (art. 23 G.W.) Onduidelijk begrip Toepasselijk recht Toepassing van burgerlijk en administratief recht Toepasselijke regeling Het contract tussen huurder en verhuurder (huisvestingsmaatschappij, O.C.M.W., enz.) Geschillen Rechtspraak Interpretatie en toepassing van de rechtsregels HOOFDSTUK XV HUUR EN VERWANTE CONTRACTEN Concessie 624. Goederen van het openbaar domein Concessie Begrip Herroepbaar karakter Contractuele verhouding Rechten en verbintenissen van partijen Leasing of huurkoop 628. Begrip Afwezigheid van coherente toepasselijke wetgeving Roerende leasing 629. Uiteenlopende wetteksten Leasing voor professionele doeleinden ; toepasselijk recht : wilsautonomie Leasing aan de verbruiker : toepasselijk recht Eigendomsrecht over geleasde goed Onroerende leasing 632. Begrip Toepasselijk recht Onroerende leasing en handelshuur I Bezit ter bede 635. Huur en bezit ter bede

24 50 algemeen huurrecht V Erfpacht 636. Begrip Huur en erfpacht : verschil Huur en erfpacht : criteria ter onderscheiding Afdeling V Garage en parkingcontract 639. Begrip Huur of bewaargeving : criteria Afdeling VI Jachtrecht en visrecht 641. Jachtrecht Huur van jachtrecht Huur en jachtrecht Huur van jachtrecht Toepasselijk recht Huur van visrecht Afdeling VII Recht van gebruik en van bewoning 646. Begrip Recht van gebruik en van bewoning en huur Verkoop met voorbehoud van gebruiksrecht door de verkoper Afdeling VIII Gemengd contract Huisvesting en diensten Huur van huisvesting met diensten HOOFDSTUK XVI BEVOEGDHEID EN PROCEDURE Bevoegdheid 1. Bevoegdheid ratione materiae 649. Betwisting betreffende de huur van onroerende goederen : bevoegdheid van de vrederechter Toepassingen a) Huur van onroerende goederen b) Voorkooprecht c) Erfpacht d) Huur van jachtrecht e) Verhuring van roerende goederen f) De verhuring van roerende goederen accessoire van een onroerende huur g) Contract van verblijf in een rusthuis h) Uitzetting uit plaatsen zonder recht betrokken i) Samenhangende vorderingen j) Huur als accessorium van een ander contract Bevoegdheid van de burgerlijke rechtbank Bevoegdheid in hoger beroep Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

25 le bail en général 51 Bladz 2. Bevoegdheid ratione loci 659. Huur van onroerende goederen : ligging van het goed Uitzondering : pacht Huur van onroerende goederen in het buitenland Procedure 662. Verwittiging Voorafgaande verzoening Inleiding van de eis : verzoekschrift of dagvaarding Medehuurders Medeverhuurders Aanstelling van een deskundige belast met opmaken van een plaatsbeschrijving van het gehuurde goed Verjaring Wijziging of uitbreiding van de vordering Procedure bij verstek Ondergeschikte eis Vordering in ontbinding of verbreking van de huur : verzoek tot uitzetting Uitvoerbare titel Dwangsom Pandbeslag Beslag tot terugvordering Verzet I Arbitrage 674. Geldigheid (verwijzing) Bibliographie Wetteksten