HET NIEUWE VLAAMSE WONINGHUURDECREET. Vanaf 01/01/2019 Hoofdverblijfplaats én Studentenhuisvesting

Transcriptie

1 HET NIEUWE VLAAMSE WONINGHUURDECREET Vanaf 01/01/2019 Hoofdverblijfplaats én Studentenhuisvesting

2 REGIONALISERING zesde staatshervorming WONINGHUUR EN WOONFISCALITEIT NAAR GEWESTEN

3 DOELSTELLINGEN VLAAMS GEWEST Herbevestiging van de doelstellingen van de federale woninghuurwet + twee nieuwe doelstellingen (5-6) 1. Stabiel, duurzaam en evenwichtig wettelijk kader 2. Woonzekerheid m.b.t. de gezinswoning 3. Behoorlijk rendement voor de verhuurder 4. Minimale woningkwaliteit 5. Transparantie en kenbaarheid van woninghuurrecht 6. Toegang tot de private huurmarkt bevorderen

4 WETTELIJK KADER 1) Woninghuurdecreet 9/11/2018 BS 7/12/2018 2) Uitvoeringsbesluit 7/12/2018 BS 19/12/2018 Lijst kleine huurherstellingen hoofdverblijfplaats Lijst kosten huurder/verhuurder Modelformulier huurwaarborg Lijst kleine huurherstellingen studentenhuisvesting 3) Besluit huurwaarborglening 7/12/2018 BS 13/12/2018

5 NIEUW VLAAMS WONINGHUURDECREET WONINGEN ALS HOOFDVERBLIJF STUDENTENHUISVESTING 2 regimes naast elkaar in Vlaanderen huurcontract ondertekend t.e.m. 31/12/2018: Woninghuurwet van 20/2/1991) / gemeen recht huurcontract ondertekend vanaf 01/01/ alle mondelinge huurovereenkomsten : Vlaams Woninghuurdecreet (09/11/2018) Tip: Aanduidingen in het rood op de gekleurde powerpoint = verbeteringen t.v.v. de verhuurder

6 DWINGEND RECHT RECHTSPLEGING Regels van DWINGEND RECHT: partijen mogen niet anders afspreken tenzij decreet anders bepaalt Arbitrageclausule ongeldig Procedure in kortgeding op eenzijdig verzoekschrift Verzoekschrift + attest van gezinssamenstelling

7 HUUR HOOFDVERBLIJF

8 PRECONTRACTUELE FASE: PUBLICITEIT Vermelding van huurprijs, kosten en lasten Op affiches, advertenties, websites Niet beperkt tot huur van woningen als hoofdverblijf GAS-boete: van 50 tot 350 Enige uitzondering: toeristische logies Vermelding van informatie inzake energieprestatie (EPC) Ofwel het kengetal in kwh/m² ofwel het label A+ t.e.m. F Volledige adres inclusief huis-en busnummer of unieke code (UC) In kleine zoekertjes, raamaffiches volstaat kengetal

9 PRECONTRACTUELE FASE: GESCHIKTE HUURDER ZOEKEN Opeisbare gegevens kandidaat-huurder: Een verhuurder mag aan een kandidaat-huurder alleen de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen (art. 7 Vlaams Woninghuurdecreet). identiteit, woonplaats, hoogte van inkomen niet bron van het inkomen niet gezondheidstoestand of gerechtelijk verleden TIP: inlichtingenfiche Verenigde Eigenars

10 HUUROVEREENKOMST SCHRIFTELIJK Indexatie enkel als schriftelijk contract Enkel schriftelijk contract kan geregistreerd worden REGISTRATIE DOOR VERHUURDER ZO NIET, SANCTIE OOK VOOR KORTLOPENDE HUUROVEREENKOMST RIJKSREGISTERNUMMER / plaats en datum van geboorte VERWIJZING NAAR VULGARISERENDE TOELICHTING

11 DUUR HUUROVEREENKOMST Standaard: 9 jaar na 9 jaar telkens verlenging voor drie jaar Kortlopend contract maximum 3 jaar kan éénmaal verlengd worden schriftelijk oorspronkelijke duur + verlenging 3 jaar bij gebrek aan opzegging tegen einde duur of verlenging, huurovereenkomst = 9 jaar TIP: GEBRUIK KORTLOPENDE HUUROVEREENKOMST: kan tegen einde opgezegd worden zonder motief en zonder vergoeding opzegmogelijkheden verhuurder beperkt bij contract van 9 jaar

12 AANREKENING VAN DE LASTEN Ofwel FORFAIT vast bedrag kosten moeten niet bewezen worden kan wel geïndexeerd worden indien voorzien in huurovereenkomst Ofwel PROVISIE (voorschot op de kosten) voorschot op de kosten afrekening nodig Meergezinswoningen: lijst van kosten die aan de huurder of verhuurder mogen worden aangerekend kosten moeten bewezen worden provisie kan verhoogd worden indien voorzien in huurovereenkomst Ofwel COMBINATIE FORFAIT PROVISIE

13 HUURWAARBORG Naar keuze van de huurder/ geen cumul / steeds maximum drie maanden huur geïndividualiseerde rekening op naam huurder: terugkeer naar 3 maanden huur zakelijke zekerheidsstelling op naam huurder bankwaarborg < tussenkomst OCMW Vordering verhuurder vrijgave huurwaarborg verjaart 1 jaar na einde huurovereenkomst

14 HUURWAARBORG: GOUDEN REGEL - Nooit de sleutels afgeven voor de huurwaarborg gevestigd is - Nooit huurwaarborg cash ontvangen of op rekening van de verhuurder Nieuwe sanctie als waarborg = cash / op rekening verhuurder: huurder mag het bedrag van de waarborg + rente beschouwen als huurgeld

15 BORGSTELLING ALS HUURWAARBORG Huurwaarborg kan ook geleverd worden door borgstelling enkel mogelijk mits akkoord van de VERHUURDER maximum drie maanden huur geen cumul met andere vorm van huurwaarborg blijft geldig bij verlenging van huurovereenkomst en/of omzetting naar een 9-jarig contract geldt voor alle huurverplichtingen / niet enkel voor huurschade

16 VERPLICHTE VERZEKERING Zowel voor verhuurder als voor huurder Brand + Waterschade

17 PLAATSBESCHRIJVING BIJ INTREDE verplicht voor afgifte van de sleutels of tijdens de eerste maand erna door partijen zelf of door expert gedetailleerd best met foto s op tegenspraak op gemene kosten als geen akkoord: vrederechter (expert) moet ook geregistreerd worden

18 Staat van het goed bij de aanvang van de huurovereenkomst VERHUURDER MOET HET GOED LEVEREN IN GOEDE STAAT VAN ONDERHOUD Als goed bij aanvang niet voldoet aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit = NIETIGHEID van de huurovereenkomst Recent conformiteitsattest: vermoeden van naleving van woonkwaliteitsnormen Ander nuttig instrument: plaatsbeschrijving bij intrede

19 STAAT VAN HET GOED IN DE LOOP VAN DE HUUROVEREENKOMST Verhuurder: alle herstellingen behalve kleine herstellingen + alle herstellingen < ouderdom of overmacht) Termijn voor dringende herstellingen: 30 dagen zonder vermindering van huurprijs Huurder: kleine herstellingen: lijst van kleine herstellingen ( herstellingen nodig omwille van oneigenlijk gebruik, van gebrek aan onderhoud, van tekortkoming aan meldingsplicht

20 FINANCIEEL LUIK Nieuwe definitie basisindex: index van de maand voor de ondertekening inwerkingtreding van de huurovereenkomst Huurprijsherziening: behoud systeem federale woninghuurwet = overeenkomst mogelijk tussen 9 de en 6 de maand voor einde elke driejaarlijkse periode + kan voortaan ten allen tijde indien energiebesparende investeringen

21 OPZEGGING KORTLOPENDE HUUROVEREENKOMST Behoud systeem federale woninghuurwet: beide partijen kunnen opzeggen drie maanden voor einddatum geen vergoeding verschuldigd Nieuw: HUURDER kan vervroegd opzeggen huurovereenkomst geregistreerd opzeggingstermijn = 3 maanden + vergoeding = 1,½/ 1 / ½ maand huur naargelang huur eindigt tijdens 1 ste, 2 de of 3 de jaar geen registratie: geen opzeggingstermijn noch vergoeding einde huurovereenkomst op eerste van de maand die volgt op betekening opzeg

22 OPZEGGING HUUROVEREENKOMST VAN NEGEN JAAR Behoud systeem federale woninghuurwet Opzegging door huurder: kan op elk ogenblik huurovereenkomst geregistreerd opzeggingstermijn = 3 maanden + vergoeding = 3, 2, of 1 maand huur naargelang huur eindigt tijdens 1 ste, 2 de of 3 de jaar geen registratie: geen opzeggingstermijn noch vergoeding einde huurovereenkomst op eerste van de maand die volgt op betekening opzeg

23 OPZEGGING HUUROVEREENKOMST VAN NEGEN JAAR Behoud systeem federale woninghuurwet Opzegging door verhuurder steeds opzeggingstermijn van zes maanden: tegen het EINDE van het negende jaar of daaropvolgende driejaarlijkse periode VERVROEGD: persoonlijk of familiaal gebruik (cfr. volgende slide) uitvoering van grondige werken (cfr. volgende slide) zonder motief maar mits betaling van een vergoeding tegen het einde van het derde jaar (vergoeding = 9 maanden huur) of tegen het einde van het zesde jaar (vergoeding = 6 maanden huur)

24 OPZEGGING HUUROVEREENKOMST VAN NEGEN JAAR: NIEUW Opzegging door verhuurder voor persoonlijk of familiaal gebruik: Enkel op elk ogenblik voor zichzelf Woonzekerheid voor huurder tijdens eerste driejaarlijkse periode als opzeg voor echtgenoot/wettelijk samenwonende partner / familieleden van verhuurder of van echtgenoot of wettelijke samenwonende partner Toevoeging wettelijk samenwonende partner Opzegging door verhuurder voor uitvoering van werken Op elk ogenblik MAAR opzeggingstermijn verstrijkt niet in de eerste drie jaar Kostprijs van de werken > 3 jaar huur of > 2 jaar huur als verschillende verhuurde woningen in het gebouw Omgevingsverguning als deze vereist is + andere documenten Verplicht conformiteitsattest na uitvoering werken

25 PLAATSBESCHRIJVING BIJ UITTREDE Op verzoek huurder of verhuurder Op gemene kosten Uiterlijk bij de teruggave en de aanvaarding van de sleutels Bij gebrek aan overeenkomst: vordering tot aanstelling van expert door vrederechter binnen de maand na ontruiming van het goed

26 OVERLIJDEN LAATSTE HUURDER geen verderzetting erfgenamen binnen de 2 maand na overlijden laatste huurder huurovereenkomst is van rechtswege ontbonden op het einde van die 2 de maand de erfgenamen zijn 1 maand vergoeding verschuldigd geen ontruiming woning einde 2 e maand na overlijden laatste huurder verhuurder verzoekt vrederechter om aanstelling curator verkoop inboedel ereloon curator : ten laste van de erfgenamen/boedel overledene voorrecht op de boedel voor verhuurder bestemming positief saldo/huurwaarborg vrederechter

27 Overdracht van het gehuurde goed Koop breekt geen huur: koper treedt in rechten en verplichtingen van de verhuurder Voor overeenkomst tot overdracht: Verplichte kennisgeving van verhuring en type huurovereenkomst door verhuurder In overeenkomst tot overdracht: melding dat het goed verhuurd is + opname van de gegevens van de huurovereenkomst Uitzettingsbeding telt niet Specifieke opzegmogelijkheid koper verdwijnt Vaste datum van de huurovereenkomst niet meer relevant

28 MEDEHUUR Huurders zijn gehuwd of wettelijk samenwonend en gaan uiteen Huurders beslissen wie verder huurt geen akkoord beslissing rechter Als de overeenkomst bij aanvang door beiden is ondertekend, kan de uittredende huurder nog 6 maanden nadat hij geen huurder meer is, aangesproken worden voor de betaling van de huurprijs

29 MEDEHUUR Huurders wonen feitelijk samen, 1 huurder zegt op Opzegtermijn 3 maanden - geen vergoeding Vertrekkende huurder kan nieuwe huurder voorstellen geen akkoord binnen 3 maanden beslissing rechter De rechter wijst de vraag af: ʘ financieel onvoldoende waarborg betalingen ʘ medehuurders aanvaarden kandidaat niet ʘ bezettingsnorm overschreden Als er geen nieuwe huurder is, kan de uittredende huurder nog 6 maanden, nadat hij geen huurder meer is, aangesproken worden voor de betaling van de huurprijs.

30 MEDEHUUR: NIEUW TOEGEVOEGDE HUURDER Derde (die feitelijk samenwoont met huurder) wordt aanvaard als huurder Derde heeft hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed Op verzoek van deze derde en huurder(s) Als de verhuurder daar binnen 3 maanden niet mee instemt beslissing rechter Rechter wijst de vraag af als de nieuwe kandidaat huurder: ʘ < 1 jaar hoofdverblijf houdt in het pand ʘ geen gezamenlijke huishouding voert met de zittende huurder ʘ enkel een huur voor korte termijn beoogt ʘ financieel onvoldoende waarborg biedt voor de betalingen

31 STUDENTENHUISVESTING

32 STUDENTENHUISVESTING: TOEPASSINGSGEBIED Regelgeving van toepassing als bewoner STUDENT is = ingeschreven in onderwijsinstelling die voltijds onderwijs aanbiedt hoofdverblijfplaats VAN DWINGEND RECHT!

33 OOK VAN TOEPASSING BIJ VERHUUR VOOR STUDENTENHUISVESTING Schriftelijke huurovereenkomst Verwijzing naar (specifieke) vulgariserende toelichting Plaatsbeschrijving Staat van het gehuurde goed Onderhouds- en herstellingsplicht huurder / verhuurder

34 STUDENTENHUISVESTING: SPECIFIEKE BEPALINGEN Huurprijs: kosten en lasten inclusief met uitzondering van verbruik van energie, water, telecommunicatie en belasting tweede verblijven tenzij aansluitend op contract gesloten tot en met december 2018 Lijst kleine huurherstellingen Opeenvolgende huurovereenkomsten: geen prijsverhoging tenzij indexatie / huurprijsherziening wegens stijging huurwaarde Overdracht en onderverhuring: verboden tenzij voorafgaande schriftelijke toestemming verhuurder verhuurder moet akkoord gaan, behalve in geval van gegronde redenen: uitwisselingsstudent stage

35 STUDENTENHUISVESTING: SPECIFIEKE BEPALINGEN HUURWAARBORG Ten vroegste 3 maanden voor start huur Maximum 2 maanden huur Geïndividualiseerde rekening of zakelijke zekerheidsstelling op naam huurder (cfr. hoofdverblijfplaats) Geldsom op rekening van de verhuurder rente voor huurder teruggave binnen 3 maanden na verlaten van het pand, tenzij bij betwisting bij aangetekende brief

36 STUDENTENHUISVESTING: SPECIFIEKE BEPALINGEN EINDE HUUR Opzegging door huurder voor inwerkingtreding: 3 maanden tevoren, zonder vergoeding < 3 maanden tevoren, opzeggingsvergoeding = 2 maanden huur Opzegging door huurder tijdens huurovereenkomst: Einde studie Overlijden van één ouder of andere persoon die instaat voor het onderhoud van de huurder opzeggingstermijn = 2 maanden Overlijden van de huurder Bij verstrijken duur / verbod stilzwijgende verlenging

37 WIE ZIJN DE VERENIGDE EIGENAARS? Vzw voor belangen vastgoedeigenaars Iedereen kan lid worden Eerstelijns juridisch advies / Typecontracten Hoofdkantoor Brussel 02/ Regionale afdelingen

38 DANK VOOR UW AANDACHT