Nota Grondbeleid 2016

Transcriptie

1 Nota Grondbeleid 2016 Afdeling Stadsontwikkeling Bureau Ruimtelijke Ontwikkeling September Zaaknr: / Versie 3.3 (Definitieve versie)

2 Inhoud Voorwoord... 3 Leeswijzer... 4 Deel A Algemeen Aanleiding Doelen grondbeleid Visie Missie Periode Beleidsregels... 6 Grondbeleid Doelstellingen Vormen van grondbeleid Transitie van grondbeleid Keuze grondbeleid Middelen Beleidsregels Deel B Gemeentelijke organisatie Algemeen Taken, rollen en verantwoordelijkheden De gemeenteraad College van burgemeester en wethouders Bedrijfsvoering en informatievoorziening Projecten Rapportage Beleidsregels Kostenverhaal Procedure Het exploitatieplan Anterieure en posterieure overeenkomsten Beleidsregels Planning & Control Exploitatieopzetten Herziening van de grondexploitaties Financiële grondslagen Vennootschapsbelasting Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken Weerstandsvermogen Risicomanagement Informatievoorziening en verantwoording Beleidsregels Beleidsregels

3 Voorwoord Het grondbeleid waar de gemeente Hoorn zich de afgelopen decennia van bediend heeft, behoeft een herijking. Een gestuurde uitbreiding van de stad is niet meer vanzelfsprekend. Endogene en exogene ontwikkelingen hebben een grote impact op de manier waarop de stad zich zal ontwikkelen. Drie belangrijke ontwikkelingen die invloed zullen hebben op het grondbeleid worden hieronder kort toegelicht. Van uitleg naar inbreiding Hoorn heeft vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw een groeispurt ingezet. Deze groei vond op gestuurde wijze plaats. Weilanden en tuinbouwgronden maakten plaats voor woonwijken en bedrijventerreinen. Inmiddels is de gemeente tegen haar buitengrenzen aangebotst. Binnen het bebouwd stedelijk gebied ontstaan echter ook steeds meer mogelijkheden om aan behoeften te voldoen. De komende decennia zullen bepaalde wijken gerevitaliseerd gaan worden. In plaats van de blik uitsluitend naar buiten, zal de blik ook naar binnen gekeerd moeten worden. Van aanbod naar vraag De vastgoedmarkt is lange tijd gekenmerkt door schaarste. De gemeente had daarbij de rol om voor zoveel mogelijk evenwicht te zorgen. Na de economische crisis van na 2008 heeft er een kentering plaatsgevonden die een structurele aard lijkt te hebben. De vastgoedmarkt is een meer vraaggerichte markt geworden. Dit betekent ook dat de planologische ruimte om vastgoedprogramma toe te voegen kleiner is geworden. Programma s zullen vraaggestuurd ingevuld moeten gaan worden. Van producent naar regisseur De gemeente trok in de afgelopen decennia de rol naar zich toe als producent en regisseur. Op deze manier kon de gemeente op efficiënte wijze aan de behoefte voldoen. In het streven om de groei een plek te geven binnen de gemeente was de rol van regisseur niet voldoende. Ook de rol van producent werd door de gemeente ingevuld. Op deze manier had de gemeente de ultieme controle over de ontwikkeling van de stad. Het speelveld en de uitdagingen in de gebiedsontwikkeling worden echter diffuser. Het is niet meer evident om beide rollen te vervullen. Ook speelt een rol dat deze beide rollen elkaar wel eens bijten. Vanuit het regisseurschap kan de gemeente sturing blijven geven aan de ontwikkeling van de stad. Het grondbeleid laat zich vergelijken met een gereedschapskist. Herijking van het grondbeleid, betekent in feite dat er opnieuw in de gereedschapskist moet worden gekeken. Welk gereedschap wordt de komende jaren gebruikt om beleidsdoelstellingen in het huidige speelveld te realiseren. Gaat het om meer of juist minder gereedschap? Of gaat het simpelweg om ander gereedschap? Kan of mag een regisseur dan niet meer produceren? Of is een dubbelrol nog steeds denkbaar? Hoe kunnen beleidsdoelstellingen dan nog wel verwezenlijkt worden? Wanneer komt de gemeente nog in actie en hoe dan? In deze nota willen we duidelijk maken hoe het grondbeleid er de komende jaren uit komt te zien en hoe het kan bijdragen aan de zes centrale thema s 1 uit het coalitieakkoord. Transparantie, uniformiteit en duidelijkheid zijn sleutelwoorden. Op deze manier wordt de raad in staat gesteld om effectief controle uit te oefenen op het college. 1 De duurzame, leefbare, zorgzame, democratisch, werkende en bruisende stad. 3

4 Leeswijzer De nota is opgebouwd uit twee delen. Deel A en deel B. Deel A gaat in op de inhoud van het beleid. Deel B gaat over het proces en de techniek omtrent het grondbeleid. De splitsing is gemaakt om de leesbaarheid van het stuk te verbeteren. Door het lezen van deel A wordt duidelijk welke richting de gemeente Hoorn opgaat voor wat betreft het grondbeleid. Deel B is veel meer een naslagwerk waarin staat omschreven op welke wijze dit gebeurt. 4

5 Deel A 1 Algemeen 1.1 Aanleiding Momenteel is het vigerend grondbeleid zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2011 e.v. van kracht. Deze nota is door het collegebesluit van 23 augustus 2011 bekrachtigd en op 4 oktober 2011 door de raad aangenomen. Om bestuurlijk gewenste wijzigingen in het grondbeleid adequaat en direct te kunnen opnemen wordt gestreefd naar een tijdkoppeling tussen de nota en de vierjaarlijkse politieke perioden. Na de gemeentelijke verkiezingen wordt een nieuw college en een nieuwe raad gevormd. Het vervolgens opgestelde College Uitvoeringsprogramma voedt, via het ruimtelijk beleid, de Nota Grondbeleid. In aansluiting op deze cyclus is er per 2015 een nieuwe Nota Grondbeleid opgesteld. Deze wordt in 2016 vastgesteld. 1.2 Doelen grondbeleid De gemeente heeft instrumenten tot haar beschikking om doeleinden op bijvoorbeeld het gebied van woningbouw, bedrijvigheid, natuur en vrijetijdsvoorzieningen te verwezenlijken. Het instrumentarium kent veelal een wettelijke grondslag. Denk hierbij aan de Wet ruimtelijke ordering (Wro), de daarin opgenomen Grondexploitatiewet (Grexwet), de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet. Instrumenten die uit deze wetgeving naar voren komen zijn bijvoorbeeld: een structuurvisie, een bestemmingsplan, een exploitatieplan, een welstandsnota en een beeldkwaliteitsplan. Via deze instrumenten kan de gemeente per project kaders stellen voor de ruimtelijke ontwikkeling. Op deze manier kunnen maatschappelijke belangen worden verwezenlijkt zoals sociale woningbouw, scholen, zorg, natuurwaarden, inrichting van de openbare ruimte, enzovoort. Het doel van deze nota is het vaststellen van nadere uitvoeringskaders om de ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk en transparant te kunnen realiseren in de beoogde kwaliteit en met de beschikbare middelen. In deze nota wordt het grondbeleid voor 2016 en verder beschreven. Het beleid is afgestemd op het College Uitvoeringsprogramma Visie Het kunnen ontplooien van initiatieven door burgers en organisaties in deze stad moet in de breedste zin van het woord mogelijk worden gemaakt. Initiatieven ontstaan immers steeds vaker vanuit de samenleving zelf. Het kan hier ook gaan om initiatieven rondom gebiedsontwikkeling. De schaal van dergelijke initiatieven is variabel. Een gemeente die de invulling van de stad uitsluitend vanachter de tekentafel vastlegt hoort niet bij deze visie. De gemeente dient burgers, organisaties en bedrijven in de gelegenheid te stellen om uitvoering te geven aan deze initiatieven. Dit past binnen het thema democratisch stad, waarbij de kracht van de samenleving gemobiliseerd wordt. Initiatieven dienen -waar mogelijk- ondersteund te worden door de gemeente. Initiatieven kunnen uiteindelijk bijdragen aan voor Hoorn belangrijke thema s als zorg, duurzaamheid, werkgelegenheid, een bruisend voorzieningenniveau en leefbaarheid. De Omgevingswet die per 2019 in werking treedt, speelt op deze visie in. De Omgevinsgwet bundelt 26 bestaande wetten. De wet biedt meer ruimte voor particuliere ideeën. Er gelden namelijk meer algemene regels dan gedetailleerde vergunningsvoorwaarden. De houding bij het beoordelen van aanvragen verandert van nee, tenzij naar ja, mits. De aanvrager hoeft bovendien maar 1 vergunning bij 1 instantie aan te vragen. 1.4 Missie Om deze visie te bewerkstelligen is een open houding richting de samenleving nodig. Een houding waarbij partijen uitgenodigd en verbonden worden. Waarbij ze zelf het initiatief kunnen pakken. Waarbij de gemeente helpt en ondersteunt. Dit betekent niet dat de gemeente zelf initiatiefloos zal opereren. Daar waar nodig zal de gemeente zelf initiatieven ontplooien. Dit 5

6 heeft ook consequenties voor het grondbeleid. De komende jaren zal de gereedschapskist 2 open blijven. Alle soorten gereedschap kunnen immers van pas komen. Afhankelijk van het type initiatief en de rol die de gemeente bij het initiatief wil spelen zal er een keuze uit het beschikbare gereedschap worden gemaakt. 1.5 Periode Deze nota zou per 2015 in werking hebben moeten treden. De nota gaat echter pas van kracht na vaststelling. Door nieuwe spelregels omtrent grondexploitaties die per 2016 van kracht zijn gegaan, is deze nota ook met vertraging tot stand gekomen. De spelregels voor grondexploitaties volgen uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In april 2016 zijn nieuwe richtlijnen opgesteld die met terugwerkende kracht per in werking zijn getreden. Deze Nota is aangepast op deze nieuwe spelregels. Er is geen eindtermijn aan de nota verbonden. Het is echte wel de bedoeling dat deze nota vierjaarlijks wordt geactualiseerd. Hierdoor kan er geen beleidsvacuüm (met eventuele ongewenste effecten) ontstaan. De vigerende nota vervalt pas nadat een nieuwe nota is vastgesteld. Zo wordt continuïteit in het grondbeleid geborgd. Voorgesteld wordt dan ook elke vier jaar, één jaar na-ijlend op de start van een nieuwe collegeperiode, de Nota Grondbeleid te herijken en opnieuw te laten vaststellen. Pas na vaststelling door de raad van een nieuwe nota vervalt de bestaande nota. De eerste herijking vindt volgens dit schema dan in het najaar van 2019 plaats. Ook wordt de Nota Grondprijsbeleid als bijlage opgenomen in deze nota. De nota Verhuurbeleid die bij de vorige nota nog een onderdeel van de nota Grondbeleid was- maakt vanwege een organisatorische herindeling geen deel meer uit van deze nota. 1.6 Beleidsregels In te stemmen met het continueren van de volgende bestaande beleidsregel: De Nota Grondbeleid, per collegeperiode, elke vier jaar herijken en opnieuw laten vaststellen. De vigerende nota vervalt niet eerder dan dat door de raad een nieuwe Nota Grondbeleid is vastgesteld. 2 Zie de beschrijving hiervan in het voorwoord. 6

7 Grondbeleid Doelstellingen Grondbeleid is voor de gemeenteraad om twee redenen van belang. In de eerste plaats kan via grondbeleid een nadere invulling worden gegeven aan het uitvoeren van bepaalde programma s zoals wonen, werken, recreatie, groen en water, (culturele) voorzieningen. In de tweede plaats heeft het grondbeleid een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral ook de financiële risico s van het grondbeleid kunnen een grote impact hebben op de financiële positie van de gemeente. 2.2 Vormen van grondbeleid Traditioneel kent grondbeleid twee hoofdvormen. Dit zijn actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Tussen deze uitersten ligt nog een spectrum waarin verschillende mengvormen (PPS 3 ) van actief en faciliterend grondbeleid bestaan. Actief grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf de regie heeft bij de ontwikkeling. De gemeente voert de grondexploitatie uit. Hiervoor heeft de gemeente veelal zelf de grond in eigendom (of verwerft deze), is opdrachtgever voor het bouw- en woonrijp maken en geeft grond uit aan derden (bijvoorbeeld ontwikkelaars, particulieren (in de vorm van individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap). Actief grondbeleid bestaat uit een aantal gangbare stappen, na de planvorming en benodigde ruimtelijke procedures (zoals de wijziging van het bestemmingsplan en het opstellen van een exploitatieplan) wordt gestart met de verwerving van gronden. Getracht wordt grond op minnelijke wijze via onderhandelingen te verwerven. Indien dit niet tot overeenstemming leidt kan de gemeente gebruik maken van het gemeentelijk voorkeursrecht en de onteigening. Om speculatie van de grondprijzen te voorkomen kan ervoor worden gekozen om vooraf gronden (voor de wijziging van het bestemmingsplan) strategisch te verwerven. Hier tegenover staat het renterisico voor de gemeente indien verworven gronden niet of niet conform planning kunnen worden ontwikkeld en uitgegeven. Door de gemeente wordt vervolgens de grond bouwrijp gemaakt. De laatste stap is de uitgifte van de uitgeefbare grond. Tegen vastgestelde grondprijzen zoals vermeld in de Grondprijzenbrief wordt grond uitgegeven. De gemeente moet dat, op grond van regelgeving om staatssteun tegen te gaan, doen tegen marktwaarde. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente meer sturingsmogelijkheden en zeggenschap dan bij faciliterend grondbeleid of publiek-private samenwerking. Daar staat tegenover dat de gemeente ook meer risico loopt, vooral doordat grondaankopen vaak grote investeringen betekenen voor gemeenten. Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente voorwaarden schept waardoor ontwikkeling van een gebied mogelijk wordt gemaakt. De activiteiten die bij de ontwikkeling van het gebied zelf horen, zoals aankoop, bouw- en woonrijp maken worden aan derden overgelaten. De rol van de gemeente is om eventueel een bestemmingswijziging mogelijk te maken en het is gangbaar om na realisatie de openbare ruimte om niet over te nemen. De gemeente is bij een ontwikkeling waarin zij faciliterend optreedt, in beginsel verplicht kosten te verhalen. Dit is vastgelegd in de afdeling Grondexploitatiewet van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro). Binnen de hierboven beschreven hoofdvormen van grondbeleid vallen nuances aan te brengen. Het komt namelijk vaak voor dat een gemeente niet volledig actief of niet volledig faciliterend betrokken is. De gemeente is dan in een andere vorm betrokken. Om beter grip te krijgen op de verschillende manieren waarop de gemeente met grondbeleid om kan gaan, kan een splitsing gemaakt worden tussen verschillende vormen van productie van bouwrijpe grond (actief en faciliterend en verschillende vormen van regie (actief en reactief). Als via deze twee dimensies grondbeleid verbeeld wordt, dan ontstaat onderstaande matrix. Op basis van deze matrix kunnen verschillende ontwikkelvelden onderscheiden worden. In de matrix worden de 3 Publiek-private samenwerking 7

8 verschillende vormen grondbeleid ook verwoord in rollen. Rollen zoals deze rondom een filmproductie gangbaar zijn. Deze vergelijking wordt gemaakt om het verhaal beeldender en concreter te maken. Actieve productie Productie via samenwerking Faciliterende productie Actieve regie 1 Producent 2 Producent-regisseur 3 Regisseur Reactieve regie Productie-assistent Regie-assistent Opnameleider Tabel 1 Pallet van types grondbeleid, uitgedrukt in ontwikkelvelden 4 Actieve productie bovenwijkse werken 7 Decorbouwer De producent (ontwikkelveld 1) Dit is de pure actieve vorm van grondbeleid. De gemeente produceert actief bouwrijpe grond en houdt daardoor ook de regie. Vandaar dat deze rol als producent wordt omschreven. De gemeente koopt gronden aan en voert bouw- en woonrijp werkzaamheden uit. Tot slot wordt de bouwrijpe grond verkocht aan derden en wordt de openbare ruimte opgeleverd aan een beheersafdeling. De gemeente draagt daarbij ook het volledige financiële risico van de ontwikkeling. Men spreekt van een traditioneel model. In Hoorn zijn de Tuibrug en de Oude Schouwburg-locatie voorbeelden van dit traditionele model. De producent-regisseur (ontwikkelveld 2) Bij deze opstelling voert de gemeente actief regie. De productie vindt echter in samenwerking met andere partijen plaats. De gemeente heeft een dubbelrol, namelijk producent-regisseur. Voorbeelden hiervan zijn een gemeenschappelijk exploitatiemaatschappij (GEM) of een bouwclaim-constructie. Het project Bangert en Oosterpolder is een typisch voorbeeld van een bouwclaim-constructie. De gemeente Hoorn participeert niet direct in een GEM. Zij doet dit wel indirect, bij het project Zevenhuis. Die positionering is op de grenslijn van de ontwikkelvelden 2 en 3. Namelijk die tussen producent-regisseur en de rol van uitsluitend regisseur. Een GEM kenmerkt zich als volgt: Alle deelnemende partijen brengen de gronden van het plangebied in de onderneming in tegen een vastgestelde prijs en/of kopen zich voor een evenredig bedrag in De GEM maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft de kavels uit. De GEM draagt het grondexploitatierisico. Na realisatie van de openbare ruimte (volgens vastgestelde kwaliteitseisen) gebeurt de overdracht -over het algemeen- om niet aan de gemeente. Een bouwclaim-constructie kenmerkt zich als volgt: Private partijen (ontwikkelaars) verkopen hun gronden aan de gemeente. Hierop verkrijgen zij een zogenaamde bouwclaim. De gemeente maakt de gronden bouw- en woonrijp De gemeente geeft de gronden uit aan de private partijen. Die partijen claimen daarmee hun recht om vastgoed te bouwen. De private partijen realiseren vastgoed volgens de kaders die de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol heeft vastgesteld. Het risico van de bouwexploitatie en eventueel vastgoedexploitatie ligt bij de private partijen De gemeente draagt het grondexploitatierisico. De gemeente voert publiekrechtelijk de regie. De regisseur (ontwikkelveld 3) Bij deze opstelling voert de gemeente actief regie. Het zoekt daarbij naar andere partijen die voor eigen rekening en risico actief bouwrijpe grond willen produceren. De gemeente legt de rode loper uit voor partijen die de ontwikkeling van het gebied op zich willen nemen. Het 4 Bewerking van tabel uit Nota Grondbeleid 2013 gemeente Apeldoorn 8

9 zogenaamde concessie model valt hieronder. De gemeente geeft op hoofdlijnen een invulling van de locatie mee, waarbij de marktpartij (ook) de grondexploitatie voor eigen rekening en risico uitvoert. In Hoorn is bijvoorbeeld het recent afgeronde project Blauwe Berg een voorbeeld hiervan. De productieassistent (ontwikkelveld 4) In dit veld gaat het om de wijze hoe de gemeente omgaat met gelegenheidsaankopen. Het kan zijn dat de gemeente in de gelegenheid komt om grond aan te kopen op een locatie waar ze geen actieve regie wil oppakken. De gemeente kan op deze locaties met behulp van haar gereedschap een derde partij helpen in de productie. Concreet gaat het bijvoorbeeld om de inzet van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) om tot aankoop van een perceel over te gaan en daarmee een ontwikkeling een zetje in de juiste richting te geven. In deze rol assisteert de gemeente de feitelijke producent binnen dat project. In Hoorn speelde recent de ontwikkeling rondom Nieuwe Steen 21 die binnen deze rol valt. De regieassistent (ontwikkelveld 5) Deze opstelling kan bijvoorbeeld toegepast worden in gevallen waarbij een derde partij (zoals een woningcorporatie) de regie neemt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan locaties met veel eigendom van een corporatie. De gemeente is dan wel sparringpartner over bijvoorbeeld het programma. Ook kan de gemeente betrokken zijn bij productie. Bijvoorbeeld daar waar het gaat om openbare ruimte. Het project Siriusstraat in de Grote Waal zou in Hoorn kan op deze manier kunnen worden uitgevoerd. De rekentechniek die wordt gehanteerd in het document Kosten in beeld, kosten verdeeld 5 kan daarbij gebruikt worden. De gemeente assisteert de trekker van een dergelijk project. De opnameleider (ontwikkelveld 6) Hierbij neemt de gemeente de absolute faciliterende rol in. Dit betekent dat zij noch qua regie, noch qua productie participeert. De gemeente heeft de rol van een opnameleider. De gemeente zorgt er wel voor dat initiatieven niet knellen met het bestaande programma. De nieuwe initiatieven moeten qua programma inpasbaar zijn. Het is aan de initiatiefnemers om aan te tonen dat er geen knelpunten ontstaan. Het is wel de publiekrechtelijke taak van de gemeente om dit te toetsen. De gemeente kan -indien nodig- via een bestemmingsplanwijziging medewerking verlenen aan een initiatief. In een dergelijk geval heeft de gemeente de verplichting om het kostenverhaal te regelen. In Hoorn is de ontwikkeling Holenkwartier een voorbeeld hiervan. De decorbouwer (ontwikkelveld 7) In ontwikkelveld 7 verricht de gemeente actief aankopen en realiseert (bovenwijkse) voorzieningen. De metafoor van decorbouwer is hierop van toepasing. Binnen het decor van bovenwijkse voorzieningen kunnen allerlei projecten gestalte krijgen. Zo zijn er bijvoorbeeld tunnels, wegen, waterverbindingen, parken, gemalen etc. van bovenwijkse karakter nodig om de projecten überhaupt mogelijk te maken. De kosten van dergelijke bovenwijkse voorzieningen kunnen worden verhaald op projecten waarin nieuwe bouwmogelijkheden gerealiseerd worden. 2.3 Transitie van grondbeleid De beleidsuitgangspunten van het grondbeleid zijn tot op heden verwoord in de "Nota Grondbeleid 2011 e.v.". Een aantal ontwikkelingen, dat reeds in het voorwoord omschreven is, noopt tot herijking van het beleid, te weten: Hoorn kent een transformatie van een uitbreidingsgemeente naar een inbreidingsgemeente; Er is sprake van een vragersmarkt in plaats van een aanbod gestuurde markt; De gemeente hoeft niet per se zowel de rol van producent als regisseur te vervullen om tot ontwikkeling van gebieden te komen. Hoorn kent een transformatie van een uitbreidingsgemeente naar een inbreidingsgemeente Hoorn heeft vanaf de jaren 70 van de vorige eeuw een groeispurt ingezet. Deze groei vond op gestuurde wijze plaats. Weilanden en tuinbouwgronden maakten plaats voor woonwijken en bedrijventerreinen. Inmiddels is de gemeente tegen de buitengrenzen aangebotst. Binnen het 5 Publicatie Rigo, DHV en voormalig Ministerie van VROM 9

10 bebouwd stedelijk gebied ontstaan echter steeds meer mogelijkheden om aan behoeften te voldoen. Ook zullen de komende decennia bepaalde wijken gerevitaliseerd gaan worden. In plaats van de blik uitsluitend naar buiten, zal de blik ook naar binnen gekeerd moeten worden. Bovendien is per 1 oktober 2012 de ladder van duurzame verstedelijking van kracht geworden. De ladder van duurzame verstedelijking is een verplicht onderdeel in nieuwe bestemmingsplannen. De ruimtelijke motivering van nieuw programma dient via bepaalde vastgestelde criteria aangetoond te worden. Doel van de ladder is om nieuwe ontwikkelingen waar een aantoonbare behoefte aan is, zo veel mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied een plek te geven. De beweging van buiten naar binnen die Hoorn zal ondergaan, wordt hiermee nog verder versterkt. Er is sprake van een vragersmarkt in plaats van een aanbod gestuurde markt De vastgoedmarkt is lange tijd gekenmerkt door schaarste. De gemeente had daarbij de rol om voor zoveel mogelijk evenwicht te zorgen. Na de economische crisis van na 2008 heeft er een kentering plaatsgevonden die een structurele aard lijkt te hebben. De vastgoedmarkt is een meer vraaggerichte markt geworden. Dit betekent ook dat de planologische ruimte om vastgoedprogramma toe te voegen kleiner is geworden. Programma s zullen vraaggestuurd ingevuld moeten gaan worden. De gemeente hoeft niet per se zowel de rol van producent als regisseur te vervullen om tot ontwikkeling van gebieden te komen. De gemeente trok in de afgelopen decennia de rol naar zich toe als producent en regisseur. Op deze manier kon de gemeente op efficiënte wijze aan de behoefte voldoen. In het streven om de groei een plek te geven binnen de gemeente was de rol van regisseur niet voldoende. Ook de rol van producent werd door de gemeente ingevuld. Op deze manier had de gemeente de ultieme controle over de ontwikkeling van de stad. Het speelveld en de uitdagingen in de gebiedsontwikkeling worden echter diffuser. Het is niet meer evident om beide rollen te vervullen. Ook speelt een rol dat deze beide rollen elkaar wel eens bijten. Vanuit uitsluitend het regisseurschap kan de gemeente nog steeds sturing blijven geven aan de ontwikkeling van de stad. In de Nota Grondbeleid 2011 e.v. was de volgende beleidsregels opgenomen: Per complex wordt de te voeren grondbeleidmethode (type grondbeleid, red.) afgewogen op basis van de geldende randvoorwaarden. Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor actief grondbeleid. De genoemde factoren die van invloed zijn op de keuze van het grondbeleid blijven onveranderd. Het gaat daarbij om: Maatschappelijk belang; De eigendomssituatie en het gemeentelijk aandeel daarin; De positie en de aard van andere eigenaren in het gebied; Het realiseren van de gewenste voorzieningen; De regiefunctie. De mogelijkheden tot kostenverhaal; De financiële potentie; Het risicoprofiel. Nog altijd spelen de opgesomde randvoorwaarden een beslissende rol in de keuze van het te voeren grondbeleid. Bij iedere gebiedsontwikkeling dient de gemeente op basis van deze factoren een keuze te maken. Het is te opportuun om te (blijven) stellen dat bij uitleglocaties in beginsel een actief grondbeleid wordt toegepast. 2.4 Keuze grondbeleid In paragraaf 2.2 staat een pallet beschreven van de mogelijk te voeren types grondbeleid. In paragraaf 2.3 staan criteria beschreven die bepalend zijn voor de keuze van het te voeren grondbeleid. Ook worden transformaties gesignaleerd die dwingen tot een verandering van koers. Hoorn heeft een traditie opgebouwd om met veel sturing zogenaamde buitengebieden in te richten tot nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen. Dit gebeurde veelal vanuit de rol van producent. Deze handelswijze is de voorbije decennia ook beleidsmatig vastgelegd. Hoorn groeide en de groei werd via actief grondbeleid gerealiseerd. Gezien de huidige omstandigheden 10

11 en de gesignaleerde transformaties is het in beginsel toepassen van actief grondbeleid bij de ontwikkeling van de stad geen automatisme. Per situatie dient een afweging gemaakt te worden ten aanzien van het te voeren grondbeleid. De uiteindelijke keuze is afhankelijk van de geschetste criteria. De grondhouding verandert. Het nieuwe grondbeleid binnen de gemeente Hoorn is: Faciliterend, tenzij er goede argumenten zijn om actief grondbeleid te voeren. Hiermee houdt de gemeente Hoorn alle mogelijkheden qua type grondbeleid open. Beoogde ontwikkelingen zullen allemaal een plek krijgen in de geschetste ontwikkelvelden in tabel 1. De voorkeur is om beoogde ontwikkelingen vanuit de rol van regisseur (ontwikkelveld 6) tot realisatie te laten komen. Toch kunnen alle andere ontwikkelvelden bij een bepaald samenspel van omstandigheden meer voor de hand liggen. De gemeente heeft de voorbije decennia met name geopereerd vanuit de rol van producent (ontwikkelvelden 1 en 2). Dat betekende een actieve rol voor de gemeente, eventueel in samenwerking met andere partijen. De nadruk die nu nog ligt op deze ontwikkelvelden, is ingegeven door keuzes uit het verleden. Dit zal op termijn veranderen. Een aantal langdurige ontwikkelingen is nu eenmaal vanuit ontwikkelvelden 1 en 2 opgestart. Normaal gesproken worden die ontwikkelingen ook vanuit dat ontwikkelveld afgerond. Dit omwille van bindende contractvorming bij die ontwikkelingen. Er zal door nieuwe initiatieven en plannen wel een transitie plaatsvinden vanuit de rol van producent (1 en 2) naar de andere velden, met een voorkeur voor de rol van regisseur en opnameleider (3 en 6). Dit laat onverlet dat de rol van producent in bepaalde gevallen een betere optie is. Daarmee geeft de gemeente Hoorn te kennen geen radicale ommezwaai te maken. De gemeente stapt niet over naar een uitsluitend faciliterend grondbeleid (regisseur en opnameleider). Het risico van uitsluitend faciliterend grondbeleid toe te passen, is dat door de gemeente beoogde ontwikkelingen geen doorgang kunnen vinden. De markt pakt simpelweg geen onrendabele projecten op. Dit leidt op termijn tot een situatie waarin de gemeente uitsluitend (semi-)actief verliesgevende ontwikkelingen zal (moeten) uitvoeren. Aan de andere kant laat -bij een dergelijke keuze- de gemeente alle winstgevende ontwikkelingen over aan de markt. Het principe van verevening tussen grondexploitatieprojecten is dan niet meer mogelijk. Het is echter onwenselijk om alleen voor het zuur te kiezen en het zoet te laten. Dit is een reden waarom de gemeente niet per definitie volledig afscheid neemt van een actief grondbeleid. Er zijn ook andere redenen denkbaar. In de volgende gevallen zal de gemeente actief grondbeleid toe kunnen passen: Bij maatschappelijke noodzaak. Sterke grondpositie i.c.m. financiële potentie en beperkt risicoprofiel Ontwikkeling faciliteren. Maatschappelijke noodzaak Er zijn bepaalde onrendabele functies die een maatschappelijk nut hebben. Denk hierbij aan bijvoorbeeld parken en infrastructuur. Realisatie van deze functies kost geld. In sommige gevallen zijn deze functies in combinatie met rendabele functies wel te vermarkten. Denk hierbij aan een park waarin ook een woonbestemming is toegestaan. Ze kunnen dan via de regisserende rol (3) tot ontwikkeling komen. In het geval dat de onrendabele functies niet te combineren zijn met een rendabele functie, en de gemeente acht realisatie noodzakelijk dan zal de gemeente toch actief grondbeleid moeten toepassen. We bevinden ons dan vaak in de rol van decorbouwer (7). Mogelijk kunnen van voorzieningen die als bovenwijks gekwalificeerd worden de kosten (deels) verhaald worden. Het kan ook gaan om een ontwikkelveld waar doelbewust gekozen wordt voor een maatschappelijke, onrendabel functie en voor het geprognosticeerde verlies dekking in de gemeentelijke begroting moet worden gezocht. Sterke grondpositie i.c.m. financiële potentie en beperkt risicoprofiel Indien de gemeente over een sterke grondpositie beschikt op een locatie, waar de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol een rendabele functie beoogt, dan dient de gemeente de financiële risico s goed te onderzoeken. Het risicoprofiel bepaalt bij deze omstandigheden of de gemeente deze ontwikkeling op de traditionele manier als producent (ontwikkelveld 1) wil ontwikkelen. Daartoe dient een 11

12 risicoscan te worden opgesteld. De risicoscan uit zich in een risicolabel (A t/m E). A is een laag risicoprofiel. E is het hoogste risicoprofiel. Dit label wordt bepaald door beantwoording van een aantal vragen 6. Een deel van vragen is al opgenomen in de plankostenscan. Daarmee wordt de complexiteit van een project bepaald. De vragen gaan over duur, omvang, eigendomssituatie, investeringsniveau, break even point etc. Dit leidt tot de volgende voorwaarde voor wat betreft het ontwikkelen als producent: -Het risicolabel is A of B. De financiële potentie van een project wordt door een haalbaarheidsanalyse in beeld gebracht. Ook hiervoor geldt een voorwaarde om de ontwikkeling in de rol van producent te starten: -De financiële potentie uit zich in minimaal een geraamd positief resultaat van 15% van de te maken kosten bij een exploitatieperiode van vijf jaar of korter. -De financiële potentie uit zich in minimaal een geraamd positief resultaat van 25% van de te maken kosten bij een exploitatieperiode langer dan vijf jaar Bij een sterke grondpositie van de gemeente kan (om de risico s te beperken) de ontwikkeling ook via een regisserende rol (ontwikkelveld 2 of 3) gestalte krijgen. Ontwikkeling faciliteren Hier gaat het over de rol als productieassistent (ontwikkelveld 4). De gemeente wil geen actieve rol spelen in de productie van grond, maar wel over de vrijheid beschikken om een perceel grond (inclusief eventuele opstallen) aan te kopen. Dat lijkt een paradox, maar kan toch voorkomen. Voor deze aankopen geldt, dat de gemeente deze voor hetzelfde bedrag doorverkoopt aan een partij die het plan voor haar risico wil ontwikkelen. Dit is een voorwaarde. Er moet dus een keiharde afspraak zijn tussen een gemeente en de ontwikkelaar (producent) van het project. Ook dient de grond direct doorgeleverd te worden. De gemeente mag niet het risico lopen met de grond te blijven zitten of verlies op de transactie te lijden. Een dergelijke transactie staat ook bekend als een ABC-transactie. Door de ingreep van de gemeente kan dan net het beslissende zetje in de goede richting worden gegeven, waardoor de (her)ontwikkeling van een bepaalde locatie mogelijk wordt. Vooral bij binnenstedelijke locaties kunnen deze situaties zich voordoen. Mocht het nodig zijn, dan beschikt de gemeente over unieke instrumenten - zoals WVG en onteigening- om dit te bewerkstelligen. 2.5 Middelen Grondprijsbeleid Om actief deel te nemen aan de grondmarkt is door de gemeente een grondprijsbeleid vastgesteld. Dit geschiedt, separaat van de nota grondbeleid, middels de nota grondprijsbeleid. Er is een aantal methoden om grondprijzen vast te stellen. Afhankelijk van de functie gebeurt dat residueel, via een grondquote, comparatief of met een kostprijsberekening. In de nota grondprijsbeleid wordt het grondprijsbeleid voorgesteld voor de verschillende functies in de markt zoals woningbouw, maatschappelijke functies, bedrijventerreinen, leisure, enzovoorts. Methodieken en beleidsuitgangspunten ten aanzien van de te hanteren grondprijzen, zoals de gemeente Hoorn die wenst te hanteren, zijn daarin beschreven. Kostenverhaal De gemeente heeft de verplichting om kosten te verhalen indien er in een bestemmingsplan nieuwe bouwmogelijkheden worden toegestaan en er (door de gemeente) kosten worden gemaakt. Om kosten te verhalen is het instrument exploitatieplan in het leven geroepen. Anterieure (en posterieure) overeenkomsten zijn grosso modo gebaseerd op het (concept) exploitatieplan. Deze overeenkomsten zijn primair bedoeld om het kostenverhaal te regelen. Al met al is kostenverhaal één van de gereedschappen, die de gemeente kan gebruiken om een gebied te (laten) ontwikkelen. In hoofdstuk 4 wordt dieper op kostenverhaal ingegaan. Financiële grondslagen en risicomanagement Het (her)inrichten van stedelijke locaties vraagt in alle stadia van ontwikkeling een goed financieel inzicht en financieel beheer. Het bouwwerk daarvan staat of valt met het hebben, 6 Zie bijlage Risicoscan 12

13 naleven en verantwoorden van de met elkaar afgesproken spelregels. Daarnaast is een adequate planning- en controlecyclus en instrumentarium essentieel. De grondslag waarop dat geschiedt is vastgelegd in de waardering van exploitatiecomplexen, rekeningresultaten en prospectieresultaten. Het risicomanagement is gebaseerd op de afspraken omtrent de Algemene Bedrijfsreserve grondzaken (ABR) en de vaststelling en behandeling van beheersmaatregelen binnen risicocomplexen. Grondverwerving Grondverwerving kan plaatsvinden op projectbasis maar ook louter strategisch om toekomstige ontwikkelingen c.q. doelstellingen veilig te stellen. Verwerving op projectbasis: Bij projecten waarvoor vastgesteld is dat deze via actief grondbeleid worden ontwikkeld zullen verwervingen door de gemeente verricht worden. Afhankelijk van het project, de strategische belangen en de eigenaren in het plangebied, dient vooraf een strategisch verwervingsplan inclusief tijdpad te worden opgesteld. Met eventuele zelfrealisatoren zullen nadere afspraken moeten worden gemaakt. In veel gevallen zal het (concept) exploitatieplan een rol spelen. Voor grondverwerving van overige eigenaren is bij voorkeur minnelijke verwerving het uitgangspunt, indien nodig gevolgd door een wettelijk onteigeningstraject. Het verwervingsplan dient (bij voorkeur) jaarlijks te worden geactualiseerd als grondslag voor de ontwikkeling. Strategische verwerving: Dit houdt in dat de gemeente, vooruitlopend op verwachte planvorming (structuurvisie, masterplannen en bestemmingsplannen) gronden en/of vastgoed aankoopt. De gemeente bevindt zich in de ontwikkelvelden met een actieve opstelling (ontwikkelveld 1,2, 4 of 7). De strategische verwerving is om regie te houden, maar kan verschillende doelen dienen. Het doel kan zijn om een grondpositie te versterken in een gebied, waar de gemeente toch al producent is (veld 1). Dat gebeurt eventueel in samenwerking met een andere partij, en dus als producentregisseur (veld 2). De verwerving loopt dan wel vooruit op het besluit welk type grondbeleid wordt toegepast. Het kan ook gebeuren dat de gemeente strategisch verwerft, maar de ontwikkeling van de gronden uiteindelijk aan een ander wil overlaten zonder zich veel te bekommeren over de inhoud van het programma. De gemeente opereert als productieassistent (veld 4). Dit houdt in dat de gemeente de gronden dus doorverkoopt. Tot slot zijn er functies die niet door de markt worden opgepakt. Aankoop van gronden kan anticiperend zijn op dergelijke ontwikkelingen (veld 7). Dat kan bijvoorbeeld zijn bij de ontwikkeling van een natuurgebied. In het geval er het voornemen is om strategisch te verwerven vanuit de productierol (veld 1 of 2) dan wordt door B&W het presidium van de raad geconsulteerd. Het vroegtijdig verwerven van gronden betekent tegelijkertijd dat de gemeente ook risico s neemt, zowel financieel als juridisch. Het is immers niet zeker of en wanneer de gemeente tot planvorming over kan gaan en de gemaakte kosten uiteindelijk terugverdiend kunnen worden. De verworven gronden worden immers wel in de balans van de gemeente opgenomen. Het weerstandsvermogen van de gemeente dient van voldoende omvang te zijn om dergelijke risico s te kunnen nemen. Dit wordt verantwoord door de Algemene Dienst. Minnelijke verwerving In dit kader dienen gesprekken c.q. onderhandelingen met de grondeigenaren binnen het gebied te worden opgestart om tot een grondtransactie te komen. Deze werkwijze verdient de voorkeur omdat partijen uiteindelijk wederzijds overeenstemming bereiken. Dit vraagt in praktische zin veel tijd, energie, tact en geduld omdat naast rationele zaken ook emotionele aspecten bij de betrokken partijen een grote rol kunnen spelen. De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) In het verwervingstraject kan de gemeente op alle objecten binnen een te ontwikkelen plangebied een voorkeursrecht in het kader van de Wvg vestigen. Als een eigenaar in het plangebied daarna gronden wil verkopen dienen deze eerst aan de gemeente te worden aangeboden. Op deze wijze wordt prijsopdrijving door grondspeculanten geweerd. De onteigeningswet Om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren kan de gemeente in finale gebruik maken van de mogelijkheid tot onteigening. Voorwaarde daarbij is echter wel dat aantoonbaar is 13

14 getracht langs minnelijke weg overeenstemming te bereiken. Het verloop van de minnelijke onderhandelingen dient daarom goed te worden vastgelegd. De onteigeningsprocedure bestaat uit twee delen, de administratieve procedure en de gerechtelijke procedure. De administratieve procedure kan worden gestart nadat het bestemmingsplan/uitwerkingsplan is vastgesteld door de raad/college. De administratieve procedure mondt uit in een Koninklijk Besluit. Indien een positief Koninklijk Besluit ter onteigening wordt verkregen moet binnen twee jaar de gerechtelijke procedure worden opgestart middels een dagvaarding. De gerechtelijke procedure kan pas gestart worden nadat er een positief Koninklijk Besluit ter onteigening is verkregen en het bestemmingsplan/uitwerkingsplan onherroepelijk is. Uitgifte Er zijn verschillende uitgiftevormen mogelijk. In de raadsvergadering van 8 mei 2007 besloot de gemeenteraad bijvoorbeeld het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgifte beleid verkoop van grond als generieke uitgifte vorm te hanteren. Door dit besluit worden thans vrijwel alle erfpachters in de gemeente Hoorn in de gelegenheid gesteld om de blote eigendom te verwerven, uitgezonderd sportcomplexen. De gangbare manier van uitgifte is de verkoop van bouwrijpe grond zonder verdere beperkingen aan ontwikkelaars en particulieren. 14

15 2.6 Beleidsregels In te stemmen met de volgende gewijzigde beleidsregels: In beginsel wordt er faciliterend grondbeleid toegepast, tenzij er goede argumenten zijn om actief grondbeleid toe te passen. De reden om te kiezen voor actief grondbeleid is één of meer van de volgende: 1 Maatschappelijke noodzaak 2 Sterke grondpositie i.c.m. financiële potentie en beperkt risicoprofiel 3 Ontwikkeling faciliteren Bij actief grondbeleid wegens argument 2, dient er een haalbaarheidsanalyse te zijn gemaakt en een risicoscan te zijn opgesteld, die voldoen aan de volgende voorwaarden: Bij een exploitatieperiode van 0 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 15 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; Bij een exploitatieperiode langer dan 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 25 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; Het risicolabel is A of B (op een schaal van A t/m E) Strategische vastgoedverwervingen binnen ontwikkelvelden 1 of 2, worden door het college van B&W uitgevoerd na consultatie van het presidium van de raad. Verwervingen vanuit de rol van productie-assistent (4) mogen alleen verricht worden als er een keiharde afspraak is met de ontwikkelaar (producent) dat de grond direct doorgeleverd wordt voor dezelfde prijs. In te stemmen met het continueren van de volgende bestaande beleidsregels: Als generieke uitgiftevorm de verkoop van grond te hanteren boven erfpacht. Erfpacht wordt alleen toegepast bij sportcomplexen; Reguliere vastgoedverwervingen binnen vastgestelde exploitaties worden door het college van B&W verricht. Bij keuze voor actieve productie (via ontwikkelvelden 1,2,4 of 7), kan het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten worden gebruikt. Dit wordt eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument, in die gevallen waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden lijkt te zijn uitgesloten; Na vaststelling van een bestemmingsplan door raad / college, wordt indien dit nodig is voor de verwerving van de gronden in het plangebied, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen. Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven; 15

16 Deel B 3 Gemeentelijke organisatie 3.1 Algemeen In de Gemeentewet worden de taken en bevoegdheden van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders op hoofdlijnen omschreven. Daarnaast fungeert het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten als leidraad voor de begroting, meerjarenraming en jaarrekening. In het kader van de vaststelling en uitvoering van het grondbeleid zijn deze hoofdlijnen nader geconcretiseerd, door aan te geven welk bestuursorgaan waarvoor verantwoordelijk is en welk orgaan uitvoering geeft aan de ontwikkeling van onze stad. 3.2 Taken, rollen en verantwoordelijkheden Een slagvaardig grondbeleid vereist heldere afspraken tussen raad, college en ambtelijk apparaat. Bij de vertaling van algemeen geformuleerde taken en bevoegdheden van de raad en het college worden in het kader van grondbeleid de volgende uitgangspunten gehanteerd: De gemeente moet slagvaardig kunnen optreden; De gemeenteraad moet op hoofdlijnen sturing kunnen geven aan grondzaken en de ruimtelijke plannen, vanwege haar kaderstellende en controlerende taak; De besluitvormingsprocedures moeten helder zijn; De uitvoering van het grondbeleid moet transparant zijn; Verantwoording vindt correct, volledig en tijdig plaats. De taken van de gemeenteraad en het college zijn als volgt: Activiteit Het College De gemeenteraad Toekomstvisie(s) en doelstellingen Het college bereidt een en ander voor binnen de door de raad aangegeven kaders. De raad stelt de visiedocumenten en de daaruit voortvloeiende doelstellingen vast. Strategische aankopen buiten exploitaties Het college verricht de strategische aankopen. Voor de besluitvorming in het college wordt het presidium van de raad geconsulteerd over de aankopen. Reguliere aankopen binnen vastgestelde exploitaties Het college verricht de aankopen binnen het door de raad vastgestelde budgettaire kader. Om slagvaardig te kunnen opereren op de grondmarkt is deze taak gemandateerd aan het hoofd van bureau Ruimtelijke Ontwikkeling. 16

17 Beheer Grondexploitatie Uitgifte Nota Grondbeleid Nota Grondprijsbeleid Grondprijzenbrief Het beheer, dus verpachten, verhuren of in gebruik geven van onroerende zaken vindt plaats onder verantwoordelijkheid van het college. Via mandatering ligt deze zaak bij bureau Ruimtelijke Ontwikkeling. De vastgestelde exploitatie vormt het budgettaire kader waarbinnen het college handelt. Het college stelt de algemene voorwaarden voor verkoop en uitgifte vast. De grondprijzen worden vastgesteld door het college binnen de door de raad vastgestelde kaders, zoals die zijn vastgelegd in de Nota Grondprijsbeleid. De Nota Grondbeleid wordt ambtelijk voorbereid binnen bureau Ruimtelijke Ontwikkeling onder verantwoordelijkheid van het college. De Nota Grondprijsbeleid wordt ambtelijk voorbereid binnen bureau Ruimtelijke Ontwikkeling onder verantwoordelijkheid van het college. De grondprijzenbrief wordt jaarlijks vastgesteld door het college. De grondprijzenbrief geeft uitvoering aan de Nota Grondprijsbeleid. De raad opent grondexploitaties en stelt ook (jaarlijks) de geactualiseerde grondexploitaties vast. De raad stelt de Nota Grondbeleid vast. De raad stelt de Nota Grondprijsbeleid vast. De raad ontvangt een kopie van de grondprijzenbrief. Onteigening Het college stelt de raad voor tot het starten van een procedure tot onteigening. De raad besluit conform collegevoorstel te starten met onteigening. Wet voorkeursrecht gemeenten Het college stelt de raad voor om over te gaan tot vestiging van een voorkeursrecht. De raad wijst conform collegebesluit de aangewezen gronden aan als gronden waarop Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. 17

18 Kostenverhaal Samenwerkingverbanden Kostenverhaal (exploitatie verordening / baatbelasting / exploitatieplan); Sluiten van anterieure en posterieure overeenkomsten en kostenverhaal bij omgevingsvergunning. Deelneming in privaatrechtelijke rechtspersoon. Sluiten van exploitatieovereenkomsten. Bepalen of exploitatieplan noodzakelijk is bij bestemmingsplan. Vaststellen exploitatieplannen. Vaststellen Paragraaf verbonden partijen bij begrotingsbehandeling. Bouw- en woonrijpmaken Uitvoering. Vaststellen aanbestedingsbeleid. Sturing en verantwoording Begroting en jaarrekening, paragraaf grondbeleid. Vertrouwelijke behandeling Meerjaren Perspectief en tussentijdse rapportage. Vaststellen Begroting en jaarrekening, Paragraaf grondbeleid. 3.3 De gemeenteraad De raad stelt de Nota Grondbeleid vast en daarmee de daarin gestelde kaders. Vastgelegd zijn de kaders voor actief en passief grondbeleid, de financiële grondslagen, kostenverhaal, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen en plankosten worden opgenomen in de grondexploitatie. Vervolgens toetst zij het college bij de uitvoering van het beleid. Dit gebeurt aan de hand van de jaarlijkse rapportage en de jaarrekening (programma 8). Het Meerjarenperspectief Grondzake (MJP) is de onderlegger voor de jaarrekening en wordt opgesteld aan de hand van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties. De raad stelt de geactualiseerde grondexploitaties jaarlijks vast. Ieder jaar wordt de raad bijgepraat over de stand van zaken via een presentatie. Door het vaststellen van ruimtelijke visies geeft de gemeenteraad richting aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Tevens wordt in deze fase de keuze van de vorm van grondbeleid bepaald. In het geval er gekozen wordt voor actief grondbeleid de rol van producent (veld 1 en 2)- dan dient de ontwikkeling te voldoen aan de kaders die de raad heeft bepaald. In deze fase wordt dan ook een financiële haalbaarheidsanalyse en een risicoscan opgesteld. Op basis van die documenten kan het type grondbeleid bepaald worden. De grondexploitatie wordt vervolgens door de raad geopend. Conform de BBV heeft de raad de bevoegdheid tot openen, vaststellen, toetsen en afsluiten van grondexploitaties. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het budgetrecht van de raad om de begroting vast te stellen. Het openen en vaststellen van grondexploitaties geschiedt op basis van een haalbaarheidsanalyse en de risicoscan. De budgetten voor de grondexploitatie zijn in de begroting opgenomen. Deze budgetten zijn afgeleid van de grondexploitatieberekening. Door het vaststellen van de begroting verleent de gemeenteraad autorisatie voor financiële inkomsten en uitgaven. De grondexploitatie maakt deel uit van de normale begrotingscyclus. In de begroting staat, vooral in de programma s Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, aangegeven welke concrete projecten in het betreffende jaar centraal zullen staan. Daarnaast worden in de paragraaf Grondbeleid de hoofdlijnen van het grondbeleid, zoals verwoord in de nota grondbeleid, weergegeven plus de mogelijke effecten die actuele ontwikkelingen hierop hebben. Bij dit laatste kan men in het bijzonder denken aan wijzingen in algemene wet- en regelgeving. 18

19 3.4 College van burgemeester en wethouders Het college voert het beoogde grondbeleid uit. Dit beleid is verwoord in het College Uitvoeringsprogramma De speerpunten van het programma zijn opgehangen aan zes thema s. De democratische stad De leefbare stad De duurzame stad De bruisende stad De werkende stad De zorgzame stad Het grondbeleid kan bijdragen aan ontwikkeling van deze zes thema s. Het college heeft hiertoe een aantal middelen c.q. instrumenten ter beschikking. Deze zijn in paragraaf 2.5 al uitgebreid beschreven. Momenteel zijn de volgende beleidsstukken leidraad voor het college: Stadsvisie Op 17 mei 2005 heeft de gemeenteraad de stadsvisie vastgesteld. De stadsvisie geeft de richting aan waarin Hoorn zich moet ontwikkelen op weg naar het jaar 2025; Structuurvisie Hoorn (2012) Richtinggevend denkkader voor de wijkvisies. Beschrijving van ambities en strategie. Coalitieakkoord Het coalitieakkoord is getiteld De kracht van verbinding. Verbinden, bundelen en vergroten van de kracht in de samenleving wordt gezien als de sleutel voor de toekomst voor Hoorn. College uitvoeringsprogramma In het college-uitvoeringsprogramma staan de voornemens voor deze bestuursperiode en het is een uitwerking van het coalitieakkoord Het uitvoeringsprogramma is opgehangen aan zes thema s. De Nota Grondbeleid en de begroting bieden kaders voor het door het College uit te voeren grondbeleid. In de jaarrekening legt het College verantwoording af over de realisatie en voortgang van de projecten. De financiële positie van de grondexploitaties is een centraal onderwerp in de jaarrekening. De wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid plus de effecten hiervan op de boekwaarde, het geprognosticeerd eindresultaat en de algemene bedrijfsreserve grondzaken worden toegelicht. 3.5 Bedrijfsvoering en informatievoorziening Bedrijfsvoering is vooral intern georiënteerd, en richt zich vooral op het operationele deel en uitvoering van de activiteiten in het kader van de grondexploitaties zoals aan- en verkopen en planbegeleiding. Ook de administratieve weerslag en de procesmatige implementatie in de organisatie worden gerekend tot bedrijfsvoering. Hoorn kent geen traditioneel Grondbedrijf meer. De taken in het kader van de grondbeleid en grondexploitaties zijn ondergebracht bij het cluster Grondzaken binnen het bureau Ruimtelijke Ontwikkeling. De taken zijn in onderstaande tabel weergegeven: Verwerving Tijdelijk beheer Uitgifte Contractvorming het zorgdragen voor de tijdige beschikking van de benodigde gronden en opstallen, al dan niet met ondersteuning van het wettelijk instrumentarium het op bedrijfsmatige manier beheren van onroerende zaken in afwachting van de (definitieve) toekomstige (her)ontwikkeling; het verkopen of anderszins uitgeven van bouwkavels en gebouwde onroerende zaken Het verkopen of anderszins uitgeven van bouwkavels en gebouwde onroerende zaken het opstellen van contracten en overeenkomsten (aan- en verkopen, 19

20 intentie- en samenwerkingsovereenkomsten, etc.) Planeconomie opstellen van haalbaarheidsanalyses, grondexploitaties, exploitatieplannen en de financiële begeleiding en bewaking van projecten, en het jaarlijks actualiseren van de gezamenlijke grondexploitaties (MJP). Opstellen van beleidsnotities, waaronder de nota grondprijsbeleid. Jaarlijks opstellen van de grondprijzenbrief. Advisering en op aspecten van het grondbeleid, inbrengen van de expertise in werk- en projectondersteuning: projectgroepen (bijvoorbeeld HIP), gevraagd en ongevraagd adviseren over grondbedrijfaangelegenheden. 3.6 Projecten Een planontwikkeling kan zowel door de gemeente als een derde (ontwikkelaar/particulier woningbouwcorporatie) worden geïnitieerd. Er is een Hoornse (bouw)initiatieven Platform ( HIP) die initiatieven van derden ontvangt en in behandeling neemt. Binnen een korte termijn wordt er een eerste advies over het initiatief gegeven. Binnen haar verantwoordelijkheid heeft het cluster Grondzaken de taak om bij deze plannen aanwijzingen te geven over het kostenverhaal. Indien het plan voldoet aan bepaalde criteria (omvang, complexiteit, duur), dan kan er besloten worden om er een project van te maken. Daartoe wordt dan een projectopdracht geschreven. Een projectopdracht wordt geschreven door Bureau Projectmanagement. De projectmanager zal om deelname van vakspecialisten (capaciteit ) aan de projectgroep vragen bij bureauhoofden. De te leveren capaciteit wordt in beeld gebracht via de projectopdracht. Een te ontwikkelen plangebied doorloopt een aantal procesfasen welke door Bureau Projectmanagement worden aangestuurd. Deze fasen zijn: Initiatieffase (quickscan / haalbaarheidsanalyse); Definitiefase (programma van eisen); Ontwerpfase (Stedenbouwkundig plan, definitief ontwerp ruimtelijke inrichting); Voorbereidingsfase (bestek); Uitvoeringsfase (toezicht en directievoering); Beheerfase. Bureau Projectmanagement werkt op basis van de leidraad Projectmatig werken. Hierover wordt continu gerapporteerd via het projectenportaal. Het proces van planontwikkeling wordt gemonitord op basis van de volgende aspecten : kwaliteit; planning; geld; communicatie; informatie. In de gevallen dat er een grondexploitatie is geopend bij een project dan draagt het cluster Grondzaken zorg voor de exploitatieopzet. De projectmanager is verantwoordelijk voor het integrale projectresultaat. Het financiële resultaat maakt hier ook deel van uit. Nadat plan en grondexploitatie zijn vastgesteld (ontwerpfase) begint de feitelijke realisatie met de voorbereiding- en uitvoeringfase. Voor de realisatie van deze producten worden bij cluster Grondzaken budgetten aangevraagd op basis van de door raad vastgestelde en door het college beschikbaar gestelde jaarschijven. Hier vindt de eerste toets plaats of de realisatie nog past binnen het kader, de grondexploitatie. Het is vervolgens aan Projectmanagement om de gestelde kaders te realiseren binnen de afgegeven budgetten. Bij afwijkingen wordt in overleg naar oplossingen gezocht binnen de overeengekomen kaders. Pas als dat niet mogelijk is worden aanvullende kredieten aangevraagd. 3.7 Rapportage Over de financiële verantwoording van het grondbeleid wordt middels de jaarrekening verslag uitgebracht. Waar de jaarrekening inzicht geeft in de feitelijke resultaten van het afgelopen 20

21 jaar, geven de gezamenlijke grondexploitaties inzicht in de budgetten en een prognose van de resultaten bij volledige realisatie van de projecten op langere termijn. De resultaten van de jaarrekening, maar bovenal de resultaten van de grondexploitaties worden betrokken bij het bepalen van het verloop van de algemene bedrijfsreserve grondzaken. In november wordt de begroting voor de komende jaar vastgesteld, waarbij de gegevens i.c. meerjarenramingen van de gezamenlijke grondexploitaties worden opgenomen. Op deze wijze worden voor het komende jaar de uitgaven en inkomsten door de raad geautoriseerd. Hierbij worden alle geraamde uitgaven en inkomsten in de afzonderlijke grondexploitaties geautoriseerd. Het college stelt het meerjarenperspectief grondexploitaties (MJP) als vertrouwelijk stuk vast. In het MJP staan de geraamde resultaten van de grondexploitaties. Tevens bevat het stuk een beschrijving van de bedrijfsresultaten, een beschrijving van actuele omtrent de projecten, verschillenanalyses, risicoanalyses, de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit. In een door de vakwethouder georganiseerde besloten informatieve bijeenkomst voor de raad wordt een presentatie gegeven met de belangrijkste zaken uit het MJP. Grondexploitaties worden van globaal in de definitiefase tot gedetailleerd in de uitvoeringsfase steeds bijgesteld. De trend is wel dat planvorming steeds minder vastomlijnd wordt. Op deze flexibilisering moet binnen de grondexploitatie geanticipeerd worden. Minimaal éénmaal per jaar worden de grondexploitaties geactualiseerd. Op basis van de actuele uitgangspunten worden de kosten en opbrengsten herzien en boekwaarden en lopende verplichtingen opgenomen. De raming van nog uit te voeren werken wordt geïndexeerd naar het geldende prijspeil. Ook wordt getoetst of de planning dient te worden aangepast en of de aangenomen parameters (rente, kosten- en opbrengstenstijgingen) nog in de pas lopen met de werkelijkheid. Dit resulteert in een bijgestelde verwacht resultaat. Dit wordt voor alle complexen gedaan. Na samenvoeging van de resultaten van alle grondexploitaties (consolidatie) wordt het saldo van alle complexen bepaald. Door te toetsen aan het voorgaande jaar en te verwachten ontwikkelingen voor de komende jaren kunnen verschillen worden geanalyseerd en verklaard. Dit resulteert in de jaarlijkse rapportage Meer Jaren Perspectief (MJP) Grondexploitaties. Deze cijfers zijn input voor de Jaarrekening en Begroting. Deze rapportage dient als basis voor de informatie aan B&W en raad. Tussentijds wordt de raad op basis van de tussentijdse financiële rapportage grondexploitaties geïnformeerd, over de realisatie en voortgang en uitvoering in het betreffende jaar. Het college stelt de tussentijdse financiële rapportage grondexploitatie vast en informeert de raad met deze tussentijdse verantwoording over de uitvoering van de lopende begroting. Mocht er aanleiding zijn voor een tussentijdse bijstelling van het geraamde grondexploitatieresultaat (van een project) dan zal de geactualiseerde grondexploitatie ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Dit zal gebeuren bij een tussentijdse afwijking ten opzichte van het eerder vastgestelde geraamde grondexploitatieresultaat van meer dan ,-. Bewaking grondexploitaties Het bewaken van grondexploitaties geschiedt door het cluster Grondzaken op basis van de door de raad vastgestelde grondexploitaties. Uit de grondexploitaties worden jaarschijven (kredieten) beschikbaar gesteld. Bureau Ruimtelijke Ontwikkeling geeft op basis van deze jaarschijven aan uitvoerende afdelingen budgetten af ten behoeve van te verrichten werkzaamheden in het kader van het project. Bureau Ruimtelijke Ontwikkeling bewaakt de jaarschijven door toetsing van de budgetaanvragen aan de onderbouwing van de grondexploitatie en aframing van restbudgetten. Normering plankosten Plankosten in grondexploitaties worden op basis van de plankostenscan geraamd. De plankostenscan is een rekenmethodiek die aansluit op de kostensoortenlijst in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). Het is geen wettelijk voorgeschreven wijze van plankostenraming bij exploitatieplannen. Jurisprudentie wijst echter uit, dat het een geëigende methodiek is om plankosten te bepalen. Ook voor interne grondexploitaties is het een probaat middel. De geraamde plankosten worden uiteengezet in producten en activiteiten. De hoogte van de bedragen die geraamd worden zijn afhankelijk van projectspecifieke kenmerken zoals duur, omvang, complexiteit en dergelijke. 21

22 Risicomanagement/ risicoanalyse Aan een planontwikkeling zijn risico s verbonden. Deze risico s verschuiven naarmate de planontwikkeling vordert, maar zijn ook afhankelijk van de vorm van grondbeleid van het betreffende project. Bij actief grondbeleid zijn de risico s in principe groter doordat de gemeente ten gevolge van grondverwerving en verkoop en de lasten voor het bouw- en woonrijp maken financiële risico s loopt. In Hoorn worden voor risicovolle projecten separate risicoanalyses opgesteld. Het college heeft voor complex Bangert & Oosterpolder in 2007 een risicomanager aangewezen (planeconoom) en een Werkgroep Risicoanalyse Bangert & Oosterpolder geïnstalleerd. Een second opinion op de risicoanalyse wordt door de Rekenkamer eens in een bestuursperiode van vier jaar aanbevolen of frequenter als daartoe aanleiding bestaat. Aan deze aanbeveling wordt uitvoering gegeven. 3.8 Beleidsregels In te stemmen met de volgende nieuwe beleidsregel: Bij een tussentijdse afwijking van meer dan ,- ten opzichte van het vastgestelde geraamde grondexploitatieresultaat de raad de geactualiseerde grondexploitatie te laten vaststellen. In te stemmen met de volgende gewijzigde beleidsregels: De raad te laten besluiten over de opening van nieuwe grondexploitaties. De raad jaarlijks de geactualiseerde grondexploitaties te laten vaststellen. In te stemmen met het continueren van de volgende bestaande beleidsregels: Het jaarlijks opstellen van de volgende documenten ter informatie van B&W en Raad: o MeerjarenPerspectief (MJP) Grondexploitaties ; o een risicoanalyse voor ieder risicovol project; o een tussentijdse financiële rapportage grondexploitaties; Eens in de vier jaar een second opinion op risicoanalyses te laten uitvoeren; 22

23 4 Kostenverhaal De gemeente heeft de mogelijkheid om ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren zonder daarbij actief bouwrijpe grond te produceren. Dit kan met of zonder actieve regie. Bij ontwikkelingen waar de gemeente via een planologische procedure nieuwe bouwmogelijkheden toestaat, heeft zij de verplichting om de kosten die gemoeid gaan met die ontwikkeling te verhalen. De kosten worden verhaald op de ontwikkelende partij(en). Dit kan via een exploitatieplan of via een overeenkomst gedaan worden. Gezien de koerswijziging ten aanzien van het grondbeleid zal kostenverhaal een prominentere plek krijgen. 4.1 Procedure Om een goede ruimtelijke kwaliteit en een eerlijke verdeling van kosten en baten mogelijk te maken bestaat in de Wro, de grondexploitatiewet (afdeling 6.4). Deze wet schrijft voor dat bij een bestemmingsplan dat nieuwe bouwmogelijkheden toelaat, een exploitatieplan moet worden vastgesteld, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Indien er geen verhaalbare kosten zoals opgesomd in de kostensoortenlijst in de Bro gemoeid gaan met de ontwikkeling, dan kunnen er geen kosten verhaald worden. Kostenverhaal is alleen verzekerd als alle gronden in bezit zijn van de gemeente of als er met alle eigenaren bindende overeenkomsten zijn gesloten over de kostendekking. Indien de totale verhaalbare kosten lager zijn dan ,-, dan staat de wet toe dat er besloten wordt af te zien van kostenverhaal. Er moet dan wel aangetoond worden, dat de kosten lager zijn dan voornoemd bedrag. Dit geldt ook voor de gevallen waarin het uitsluitend om aansluitkosten (van de riolering) gaat. Toerekening van kosten welke de gemeente publiekrechtelijk mag verhalen wordt geregeld via een kostensoortenlijst. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De in de kostensoortenlijst opgenomen kostenelementen kunnen afdwingbaar worden verhaald. Kostensoorten die niet op de lijst staan mogen niet publiekrechtelijk worden verhaald. Alle eigenaren worden geïnformeerd over het ontwerp-exploitatieplan en later over het vastgestelde exploitatieplan. Voorts wordt per perceel een aantekening ingeschreven in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen op grond van de Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen. Tegen een exploitatieplan kunnen belanghebbenden beroep instellen. Het exploitatieplan wordt tegelijkertijd met het bestemmingsplan door de raad vastgesteld. 4.2 Het exploitatieplan Bij het vaststellen van een bestemmingsplan is het verplicht om expliciet vast te stellen of een exploitatieplan nodig is. Zo ja, dan is ook de inhoudelijke vaststelling van het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan een verplichting. Dit vergt een goede voorbereiding en afstemming in de ruimtelijke procedure. Het exploitatieplan bevat een uitwerking van de financiële elementen binnen een bestemmingsplan, de verdeelsleutel over de eigenaren als uitwerking van het kostenverhaal en inhoudelijke locatie-eisen. Ook biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om koppelingen en faseringen vast te leggen. De gemeente heeft bij een locatieontwikkeling met één of meerdere particuliere eigenaren de mogelijkheid tot het sluiten van een privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst. Dit kan voorafgaand aan vaststelling bestemmingsplan (anterieur) of achteraf (posterieur). Indien er niet met alle grondeigenaren (met een potentiele bouwtitel) overeenkomsten zijn gesloten, dan bestaat de verplichting kosten te verhalen via het publiekrechtelijke exploitatieplan. Eén en ander leidt niet tot beperking van onteigeningsmogelijkheden indien eigenaren niet zelf willen of kunnen ontwikkelen. De gemeentelijke voorkeur gaat uit naar het sluiten van anterieure overeenkomsten. Deze wordt gesloten voordat een exploitatieplan is vastgesteld. Lukt het niet met alle eigenaren tot overeenstemming te komen, dan zal een exploitatieplan worden vastgesteld. Op basis van de berekening in het exploitatieplan wordt de bijdrage van iedere eigenaar aan de gemeente bepaald. Na vaststelling van het exploitatieplan kan met eigenaren nog een posterieure overeenkomst worden gesloten. De per eigenaar berekende bijdrage wordt, in het uiterste geval zonder overeenkomst, geïnd bij de af te geven omgevingsvergunning. Blijft een eigenaar passief dan kan het onteigeningsinstrument worden toegepast. 23

24 Het exploitatieplan dient jaarlijks te worden herzien. Tegen een herziening staat beroep open, tenzij het gaat om niet-structurele wijzigingen. 4.3 Anterieure en posterieure overeenkomsten Om het kostenverhaal (en eventueel ook andere zaken) te regelen bestaat de mogelijkheid om overeenkomsten tussen grondeigenaren en de gemeente te sluiten. Dit kan voorafgaand aan vaststelling van het bestemmingsplan. Dan is er sprake van een anterieure overeenkomst. Er is ook nog een mogelijkheid om na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst te sluiten inzake het kostenverhaal. Dan gaat het om een posterieure overeenkomst. Er is een wezenlijk verschil tussen beide typen overeenkomsten. In de totstandkoming van de anterieure overeenkomst is in principe nog veel onderhandelingsruimte voor partijen. Er is nog geen exploitatieplan vastgesteld, dus hoeven de afspraken tussen partijen niet binnen het enge kader van het exploitatieplan te worden gemaakt. Het is voor de gemeente wel raadzaam op basis van een concept exploitatieplan de onderhandelingen te voeren, zodat inzichtelijk wordt welke kosten afdwingbaar zijn indien er een exploitatieplan zou worden vastgesteld. De anterieure overeenkomst biedt ook ruimte om afspraken tussen partijen vast te leggen die niet primair met kostenverhaal te maken hebben. Nadat het exploitatieplan is vastgesteld, is er sprake van een posterieur traject. De bewegingsruimte is dan kleiner dan binnen de anterieure overeenkomst. Er mag niet worden afgeweken van de bepalingen in het vastgestelde exploitatieplan. De grondeigenaar is in dat traject op de hoogte van het vastgestelde exploitatieplan. Toch kan een posterieure overeenkomst voor partijen een meerwaarde hebben ten opzicht van afrekening via het exploitatieplan. Er kan gedacht worden aan afspraken over tijdstip van betalingen of verrekenclausules. 4.4 Beleidsregels In te stemmen met de volgende nieuwe beleidsregel: Indien er sprake is van kostenverhaal, deze kosten te verhalen; bij voorkeur via het anterieure spoor. 24

25 5 Planning & Control Het (her)inrichten van stedelijke locaties vraagt in alle stadia van ontwikkeling een goed financieel inzicht en financieel beheer. Het bouwwerk van een goed financieel beheer staat of valt met het hebben, naleven en verantwoorden van de met elkaar afgesproken spelregels. Daarnaast is een adequate planning- en controlecyclus essentieel. 5.1 Exploitatieopzetten De ontwikkeling van een grondexploitatie gaat in fasen. Er is sprake van in exploitatie genomen gronden wanneer een aanvang wordt genomen met de feitelijke uitvoering en wordt overgegaan tot het aangaan van overeenkomsten in de sfeer van verkoop of overdracht van gronden. Voorafgaand aan de vaststelling van een grondexploitatie zal er een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld moeten worden door de raad voor de kosten inzake de voorbereiding van een eventueel in ontwikkeling te nemen plan. Dit krediet wordt bepaald op basis van een grofmazig ontwikkelingsprogramma en behelst zowel de interne als externe (onderzoek)kosten, zoals verwoord in een zogenaamde projectopdracht. Wanneer het tot daadwerkelijke ontwikkeling komt, worden de tot dan gemaakte voorbereidingskosten meegenomen in de grondexploitatie. Hiervoor gelden wel drie voorwaarden: 1. Dergelijke kosten mogen maximaal vijf jaar geactiveerd blijven staan (onder immateriële vaste activa). Na maximaal vijf jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat. 2. Deze voorbereidingskosten en alle andere nog te maken kosten die in de grondexploitatie worden opgenomen moeten op de kostensoortenlijst van de Bro (art ) voorkomen. De BBV schrijft voor dat louter kosten die op de kostensoortenlijst staan, mogen worden opgenomen in de grondexploitatie. Deze kosten mogen maximaal worden opgevoerd. Minder mag dus ook. Dit in tegenstelling tot het exploitatieplan, waarbij de gemeente de plicht heeft om alle kosten te verhalen. Dit voorschrift geldt dus voor zowel nieuwe als reeds lopende grondexploitaties. 3. Over de plannen waarvoor voorbereidingskosten worden gemaakt dient bestuurlijke instemming te zijn, dat wil zeggen een raads- of collegebesluit. Voor voorbereidingskosten die niet aan deze voorwaarden voldoen, dient alternatieve dekking worden gevonden. Dit dient al bij de projectopdracht verantwoord worden. De BBV schrijft ook voor dat de looptijd van een grondexploitatie maximaal tien jaar mag bedragen. Hiervan mag alleen gemotiveerd worden afgeweken. De motivering moet tevens voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen. Momenteel is er één lopende grondexploitatie met een looptijd van langer dan tien jaar. Het gaat om de grondexploitatie Bangert en Oosterpolder. De motivering om af te wijken van de maximale termijn is dat de gemeente een raamovereenkomst heeft gesloten me een consortium van ontwikkelaars. De ontwikkelaars en de gemeente hebben vastgelegd dat er een project zal worden gerealiseerd met circa woningen. Voor de indexering van de grondprijzen zijn ook afspraken tussen partijen gemaakt. Er is dus een bepaalde zekerheid dat het project afgerond kan worden en dat de geraamde inkomsten ook binnen zullen komen. Wanneer het gaat om particuliere ontwikkelingen en publiekrechtelijk kostenverhaal noodzakelijk is, wordt als gevolg van de Wro een gemeentelijk exploitatieplan opgesteld op basis waarvan de grondeigenaar dient bij te dragen in de exploitatie. Het eerste exploitatieplan voor een locatie moet gelijktijdig met het bestemmingsplan voor de locatie worden vastgesteld. 5.2 Herziening van de grondexploitaties Regelmatig dient de grondexploitatie herzien te worden. Vaak gebeurt dit jaarlijks, en eveneens bij structurele planwijzigingen, zoals verdere detaillering van de ontwikkeling, bijvoorbeeld van theoretisch model naar verkavelingsplan. Bij de actualisatie van de grondexploitatie wordt aansluiting gezocht met de laatst goedgekeurde jaarrekening. Boekwaarden en restant lopende verplichtingen worden per hoofdkosten- en opbrengstensoort overgenomen uit de staat P van de jaarrekening. Vanuit de lopende grondexploitatie wordt de restantbegroting bepaald. Eerst worden de afgegeven opdrachten afgetrokken van de lopende begroting. Daarna wordt bezien welke lering getrokken kan worden uit de voorcalculatorische verschillen. Als uit de opdrachtverlening van het eerste werk een tekort of overschot is gerealiseerd, dient de begroting voor het volgende (gelijksoortige) werk vanuit 25

26 dit leereffect aangepast te worden. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de specifieke omstandigheden rond deze werkzaamheden. Deze bijgestelde grondexploitatie dient weer ter vaststelling, met eventuele aanvraag aanvullend krediet, aan de raad te worden aangeboden. Een en ander wordt vastgelegd in het eerstvolgende Meerjarenperspectief welke als onderbouwing geldt voor de programmarekening. 5.3 Financiële grondslagen Het resultaat van het grondbeleid kan niet alleen worden weergegeven in termen van gerealiseerde ruimtelijke ontwikkelingen, maar ook in de vorm van het financiële resultaat. Dit resultaat is een optelsom van de uitkomsten van alle grondexploitaties, zoals die door cluster Grondzaken wordt uitgevoerd. De wijze waarop het resultaat van de grondexploitaties wordt bepaald, is in hoge mate afhankelijk van de gekozen financiële grondslagen die in de navolgende paragrafen worden toegelicht. Er moet nadrukkelijk rekening mee worden gehouden, dat de aard van de grondexploitatie (projectmatig, meerjarig, complex, risicovol) veelal sterk afwijkt van de andere beleidsactiviteiten van de gemeente, die doorgaans zijn gericht op het behalen van jaarlijks budgetresultaat (het met de beschikbare middelen budgetten realiseren van de beoogde resultaten / effecten). Dit betekent ook dat het jaarlijkse bedrijfsresultaat van de grondexploitaties niet berust op een jaarlijkse matching van kosten en opbrengsten, maar, karakteristiek anders, veel meer op het al dan niet (tussentijds of aan het eind van het project) nemen van verliezen of winsten op langlopende meerjarige projecten. Het resultaat moet dan ook worden gezien in het bredere perspectief van de totale financiële positie van de grondexploitaties. De actuele financiële positie van de grondexploitaties kan worden beschreven aan de hand van een drietal elementen: de boekwaarde; de algemene bedrijfsreserve grondzaken; het geprognosticeerd eindresultaat. Deze elementen worden hieronder nader toegelicht, inclusief de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Voor de grondslagen geldt dat zij een afgeleide zijn van het bedrijfseconomische voorzichtigheidsprincipe: winsten worden eerst verantwoord als deze gerealiseerd zijn, voor verwachte verliezen wordt een voorziening getroffen en afgeboekt op de boekwaarde. Boekwaarde De optelsom van alle reeds gemaakte kosten (inclusief rente) minus de reeds gerealiseerde opbrengsten van alle lopende grondexploitaties en alle overige gronden die mogelijk in de toekomst in grondexploitaties worden opgenomen. Hierbij worden de volgende algemeen aanvaarde grondslagen voor waardering toegepast: Grondslag 1: Waardering bij complexen in exploitatie De gronden bij complexen in exploitatie zijn opgenomen tegen de daaraan bestede kosten, inclusief de bijgeschreven rente en verminderd met de opbrengst wegens gerealiseerde grondverkopen. De tussentijdse winst- of verliesneming wordt op de boekwaarde gemuteerd ten gunste c.q. ten laste van de algemene bedrijfsreserve grondzaken. Resultatenbepaling Grondslag 2: Resultaat. De gemeente volgt, daartoe verplicht, de op haar van toepassing zijnde verslaggevingregels die het rijk heeft opgesteld ten aanzien van jaarrekening en begroting. Deze regels zijn vastgelegd in het BBV. Dit houdt onder meer in dat zij het voorzichtigheids- en realisatieprincipe hanteert waar het gaat om winsten en verliezen. Het nemen van winst en verlies, al dan niet tussentijds, gebeurt op basis van de volgende grondslag voor resultaatbepaling Winstneming Wanneer bij een plan sprake is van een verwacht positief planresultaat, de opbrengsten overstijgen de kosten, dan komt het vraagstuk van tussentijds winst nemen aan de orde. Voor het nemen van winst zijn de belangrijkste randvoorwaarden: er is een betrouwbare en actuele kostprijscalculatie voorhanden; de opbrengsten zijn voldoende zeker, dat wil zeggen dat er geen belangrijke verkopen meer hoeven plaats te vinden; de nog te maken kosten zijn goed in te schatten. Versie 3.0 (Definitieve versie) 26

27 Winstneming vindt dus plaats op het moment dat de exploitatie van een complex wordt beëindigd of wanneer tussentijds met redelijke zekerheid vast te stellen is, dat er winst gerealiseerd wordt. In het laatste geval wordt het saldo van de negatieve boekwaarde, na aftrek van de nog te verwachten kosten, als resultaat genomen. Verliezen Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks dan wel bij aanpassing van de planuitkomsten om herziening vragen. De voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve (verwachte) resultaat van de grondexploitatie van het betreffende complex. Hierbij moet als disconteringsvoet voor de berekening van de contante waarde van het complex het maximaal meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone te worden gebruikt. De voorziening wordt ten laste van de algemene bedrijfsreserve grondzaken gebracht. Grondslag 3: Prospectief resultaat Het prospectief resultaat van de grondexploitaties is het totaal van de verwachte eindresultaten van de in exploitatie genomen complexen, rekening houdende met alle, op het moment van berekening bekende omstandigheden en met zo goed mogelijke aannames over de toekomstige kosten en opbrengsten. Jaarlijks wordt in het kader van de jaarrekening in de paragraaf Grondbeleid een actualisatie gegeven van de financiële positie van de grondexploitaties. 5.4 Vennootschapsbelasting Met ingang van 2016 hebben gemeentes te maken met de Vennootschapsbelasting (VPB). De VPB geldt voor gemeentelijke activiteiten die als (potentieel) concurrentieverstorend kunnen worden beschouwd. Het gaat om overheidsactiviteiten die ook door bedrijven zouden kunnen worden uitgevoerd. Denk hierbij aan bijvoorbeeld afvalverwerking, leerlingenvervoer, het exploiteren van parkeergarages of begraafplaatsen. Maar ook grond- en vastgoedexploitaties worden als zodanig beschouwd. Dit betekent ook dat de grondexploitaties op een bepaalde manier te maken krijgen met de vennootschapsbelasting. Over winst moet een winstbelasting betaald worden. Het Grondbedrijf wordt in zijn geheel als één ondernemingsactiviteit aangemerkt. Of een Grondbedrijf überhaupt kan worden aangemerkt als onderneming wordt beoordeeld aan de hand van drie kenmerken: 1 Organisatie van kapitaal en arbeid 2 Deelname aan economisch verkeer 3 Winstoogmerk Van de eerste twee criteria kan gesteld worden dat die van toepassing zijn op het Grondbedrijf in Hoorn. Voor het laatste criterium is door de Samenwerkingsverband Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) in samenspraak met de Belastingdienst een quick scan ontwikkeld. Na het invullen van de quick scan blijkt of het Grondbedrijf een fiscaal objectief winstoogmerk heeft. Alle lopende grondexploitaties vormen daarbij input voor de quick scan. Van een fiscaal objectief winstoogmerk is sprake als alle lopende grondexploitaties gezamenlijk structureel winstgevend zijn. Gegeven de situatie in Hoorn is er vooralsnog geen sprake van structurele winstgevendheid. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Deze geactualiseerde grondexploitaties zullen jaarlijks gebruikt worden in quick scan om te bepalen of het Grondbedrijf op enig moment structureel winst maakt. Dan wordt er namelijk aan alle criteria voldaan en zal er vennootschapsbelasting betaald moeten worden. Op het moment dat het Grondbedrijf wordt aangemerkt als ondernemer, zal voor de grondexploitaties ook een openingsbalans moeten worden opgesteld. 5.5 Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken Vanuit het voorzichtigheidsprincipe en een stabiele gemeentebegroting c.q. financiële positie is het noodzakelijk dat een reserve (buffer) voor grondexploitaties aanwezig is. De Algemene Bedrijfsreserve grondzaken (ABR) wordt aangehouden om een toereikend buffer te hebben voor het opvangen van exploitatieschommelingen en de bedrijfsrisico s van grondexploitaties. Bij een tekort is aanvulling vanuit de Algemene Reserve (AR) nodig. Het gaat hierbij om risico s waarvoor niet op voorhand een specifieke voorziening is getroffen. De voeding van de ABR wordt gevormd door winstnemingen uit complexen, stille reserves of erfpachtgronden en dient als dekkingsmiddel voor tekorten. Daartoe wordt ten laste van deze reserve zo nodig een voorziening gevormd voor tijdens de exploitatie optredende tekorten. Wordt een complex definitief afgesloten dan is het werkelijke tekort bekend en vindt definitieve afwikkeling via de getroffen voorziening plaats. Een eventueel restant vloeit dan weer terug naar de reserve. De invoering van het BBV, mede in relatie tot het duale stelsel, verplicht gemeenten om de grondexploitaties bij ruimtelijke ontwikkelingen transparant te maken en te houden. Daarbij dient onder meer inzicht gegeven te worden in de financiële positie, het weerstandsvermogen Versie 3.0 (Definitieve versie) 27

28 en het risicomanagement. De risico s, voortvloeiend uit de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen, dienen in relatie te worden gebracht met de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. 5.6 Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties bestaat uit de relatie tussen de beschikbare en de benodigde weerstandscapaciteit. Is de dekkingsfactor 1:1 of groter dan is sprake van een gezonde bedrijfsvoering. Er is genoeg in kas. Is de factor kleiner dan 1 dan moet worden bijgespaard. Benodigde weerstandscapaciteit Grondexploitaties Voor de grondexploitaties is de weerstandscapaciteit dat deel van de algemene bedrijfsreserve grondzaken dat nodig is om toekomstige risico s van de operationele grondexploitaties op te kunnen vangen. De benodigde weerstandscapaciteit wordt op basis van drie grondslagen berekend. Per complex wordt de meest relevante grondslag gekozen. Het gaat om de volgende drie grondslagen: 1. Monte Carlo-methode 2. Scenarioanalyse 3. IFLO-methode Voor de meeste risicovolle projecten wordt de Monte Carlo-methode toegepast. Deze methode is een statistische simulatie waarbij met behulp van een groot aantal random berekeningen van een groot aantal scenario s het totale financiële risico van het project wordt geanalyseerd. Met deze methode worden zowel de pure risico s als de spreidingsrisico s in één model doorgerekend. Vanwege het hoge risicoprofiel wordt een bandbreedte van 90% gehanteerd. De kans op een resultaat buiten de 90%- bandbreedte is te verwaarlozen. Dit percentage is derhalve een statistische norm voor een betrouwbare resultaatindicatie. De resultaten worden in de grondexploitatie doorgerekend en resulteren in een histogram. Hierin is de kansverdeling van het resultaat in contante waarde weergegeven, dus hoe vaak een resultaat voorkomt binnen de opgegeven bandbreedtes van de variabelen. Belangrijk is de ondergrens van de scores op contante waarde. Deze worden gebruikt voor het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit. Voor de relatief kleine grondexploitaties wordt de IFLO 7 -methode gehanteerd. Dit houdt in dat de benodigde weerstandscapaciteit berekend wordt op basis van een samengestelde berekening. Het renteomslagpercentage maal het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde van de gronden) en het percentage van de parameterwaarde kostenstijging voor grondexploitaties maal de nog te maken investeringskosten. Voor grondexploitaties die gekenmerkt worden door zeer uiteenlopende effecten bij specifieke scenario s worden verschillende scenario s doorgerekend. Op basis van een worst case scenario wordt de benodigde weerstandscapaciteit berekend. De reden hiervoor is dat voor sommige projecten er geen Monte Carlo-methode toe te passen is, terwijl het risicoprofiel wel om een scenariobenadering vraagt. Aanwezige weerstandscapaciteit Voor de bepaling van het weerstandsvermogen is het noodzakelijk dat ook de aanwezige weerstandscapaciteit wordt vastgesteld. Het BBV laat de gemeente enige vrijheid in het bepalen wat zij allemaal tot de aanwezige weerstandscapaciteit wil rekenen en wat niet. De aanwezige weerstandscapaciteit wordt gevormd door de Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken. Het is mogelijk de stille reserve vanuit erfpacht toe te rekenen aan de aanwezige weerstandscapaciteit. De keuze voor het toevoegen van een dergelijke stille reserve dient in voorkomende gevallen te worden beoordeeld en bepaald door het college van B&W. 5.7 Risicomanagement Bij aankoop van gronden en gebouwen zijn (voor)investeringen gemoeid. Gelet op de omvang van de investeringen en de vaak lange looptijd van veel projecten kan de gemeente risico s lopen. Denk hierbij aan vertraging in de uitvoering en/of afstel van beoogde doelstellingen van de gemeente waardoor de gemeente wordt geconfronteerd met hogere rentekosten en/of lagere opbrengsten. Een transparant beeld van de bedrijfsprocessen en de daaraan verbonden risico s is onmiskenbaar noodzakelijk voor de bestuurlijke sturing en besluitvorming op grondexploitaties. Om een juist inzicht te krijgen in de mogelijke risico s binnen een project dient voor elk project een risicoscan te worden uitgevoerd. Op basis van deze scan wordt dan besloten tot het al dan niet opstellen van een periodieke risicoanalyse. Op deze wijze kunnen risico s die gestelde projectdoelen kunnen bedreigen in een vroeg stadium worden onderkend, behandeld en beheerst. Risicomanagement wordt daarmee tevens een continu en dynamisch onderdeel van het ontwikkelproces. 7 Inspectie Financiën Lagere Overheden Versie 3.0 (Definitieve versie) 28

29 5.8 Informatievoorziening en verantwoording Inherent aan grondexploitaties en meer specifiek aan het voeren van een actieve grondpolitiek is een adequate informatievoorziening van belang. Er is immers veel geld gemoeid met deze activiteiten en de risico s zijn vaak navenant. Bovendien zal door middel van de informatievoorziening actieve sturing op risico s, planning en realisatie kunnen plaatsvinden. De informatievoorziening vindt op verschillende niveaus plaats. Binnen de planning & control cyclus is sprake van een wisselwerking tussen de jaarrekening, het meerjarenperspectief, nieuwe plannen en de herziening van de grondexploitaties. De mate van diepgang in de rapportage is mede afhankelijk van de informatiebehoefte van de ontvanger. Voor het afleggen van verantwoording gelden de volgende uitgangspunten: De verantwoording vindt juist, volledig en tijdig plaats; Bijstellingen in grondexploitaties die het gevolg van zijn van een gewijzigde planuitvoering of planopzet moeten duidelijk inzichtelijk worden gemaakt qua financiële effecten. Anticiperen op dergelijke wijzigingen is pas aan de orde indien deze bestuurlijk geautoriseerd zijn. Wettelijk financieel kader voor uitvoering gemeentelijk grondbeleid De wetgever stelt eisen aan de wijze waarop gemeenten financiële gegevens dienen te presenteren en te verantwoorden, neergelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De hierin opgenomen eisen ten aanzien van informatievoorziening en verantwoording zouden niet of nauwelijks mogen afwijken van het hierboven besproken planning & control instrumentarium, dat als belangrijkste doel heeft om een project financieel niet te laten ontsporen. De commissie BBV heeft de verslaggevingsregels in april 2016 gewijzigd. Deze zijn met terugwerkende kracht (per 1 januari 2016) van kracht geworden. Dit heeft effect op de grondexploitaties en de geraamde resultaten. Dit is vertaald in de paragraaf Grondbeleid/ Paragraaf Grondbeleid. Artikel 16 van de BBV acht het wenselijk dat gemeenten met betrekking tot het te voeren grondbeleid in de begroting en jaarrekening een paragraaf Grondbeleid opnemen. In deze paragraaf dient inzicht te worden verstrekt op (ten minste) de volgende punten: 1. Een visie op het grondbeleid afgezet tegen de doelstellingen van overige programma s, zoals bijvoorbeeld de woonvisie en structuurvisie; 2. De wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; 3. Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; 4. Onderbouwing van de eventueel geraamde winstneming; 5. De beleidsuitgangspunten omtrent reserves voor grondzaken in relatie tot de risico s. 5.9 Beleidsregels In te stemmen met de volgende nieuwe beleidsregels: Gemeentelijke grondexploitaties kennen een looptijd van maximaal tien jaar; voor Bangert en Oosterpolder wordt van deze maximale termijn afgeweken. Er ligt namelijk een overeenkomst met een consortium dat voldoende zekerheden kent ten grondslag aan het project. In geval van een geraamd verliesgevend grondexploitatieresultaat een voorziening te treffen. Ter bepaling van de hoogte van de voorziening dient de Netto Contante Waarde bepaald te worden aan de hand van een via de BBV omschreven disconteringsvoet. In te stemmen met de volgende gewijzigde beleidsregels: De aanwezige weerstandscapaciteit voor grondexploitaties wordt gevormd door de Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken en stille reserves. De benodigde weerstandscapaciteit te bepalen op basis van een van de volgende grondslagen: o Voor risicovolle projecten aan de hand van de Monte Carlo-methode op basis van de ondergrens van de bandbreedte met een 90 % zekerheidspercentage o Voor andere projecten via een scenarioanalyse (worst case) of de IFLO-methode. Gemeentelijke grondexploitatie inhoudelijk op te stellen conform de, in het Besluit ruimtelijke Ordening (Bro), opgenomen limitatieve kostensoortenlijst Versie 3.0 (Definitieve versie) 29

30 6 Beleidsregels Hieronder volgt een opsomming van de beleidsregels. De raad wordt voorgesteld akkoord te gaan met de onderstaande beleidsregels. Algemeen De Nota Grondbeleid, per collegeperiode, elke vier jaar herijken en opnieuw laten vaststellen. De vigerende nota vervalt niet eerder dan dat door de raad een nieuwe Nota Grondbeleid is vastgesteld. Grondbeleid 2016 In beginsel wordt er faciliterend grondbeleid toegepast, tenzij er goede argumenten zijn om actief grondbeleid toe te passen. De reden om te kiezen voor actief grondbeleid is één of meer van de volgende: 1 Maatschappelijke noodzaak 2 Sterke grondpositie i.c.m. financiële potentie en beperkt risicoprofiel 3 Ontwikkeling faciliteren Bij actief grondbeleid wegens argument 2, dient er een haalbaarheidsanalyse te zijn gemaakt en een risicoscan te zijn opgesteld, die voldoen aan de volgende voorwaarden: o Bij een exploitatieperiode van 0 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 15 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; o Bij een exploitatieperiode langer dan 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 25 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; o Het risicolabel is A of B (op een schaal van A t/m E) Strategische vastgoedverwervingen binnen ontwikkelvelden 1 of 2, worden door het college van B&W uitgevoerd na consultatie van het presidium van de raad. Verwervingen vanuit de rol van productie-assistent (4) mogen alleen verricht worden als er een keiharde afspraak is met de ontwikkelaar (producent) dat de grond direct doorgeleverd wordt voor dezelfde prijs. Als generieke uitgiftevorm de verkoop van grond te hanteren boven erfpacht. Erfpacht wordt alleen toegepast bij sportcomplexen; Reguliere vastgoedverwervingen binnen vastgestelde exploitaties worden door het college van B&W verricht. Bij keuze voor actieve productie (via ontwikkelvelden 1,2,4 of 7), kan het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten worden gebruikt. Dit wordt eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument, in die gevallen waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden lijkt te zijn uitgesloten; Na vaststelling van een bestemmingsplan door raad / college, wordt indien dit nodig is voor de verwerving van de gronden in het plangebied, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen. Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven; Versie 3.0 (Definitieve versie) 30

31 Gemeentelijke organisatie Bij een tussentijdse afwijking van meer dan ,- ten opzichte van het vastgestelde geraamde grondexploitatieresultaat de raad de geactualiseerde grondexploitatie te laten vaststellen. De raad te laten besluiten over de opening van nieuwe grondexploitaties. De raad jaarlijks de geactualiseerde grondexploitaties te laten vaststellen. Het jaarlijks opstellen van de volgende documenten ter informatie van B&W en Raad: o MeerjarenPerspectief (MJP) Grondexploitaties ; o een risicoanalyse voor ieder risicovol project; o een tussentijdse financiële rapportage grondexploitaties; Eens in de vier jaar een second opinion op risicoanalyses te laten uitvoeren; Kostenverhaal Indien er sprake is van kostenverhaal, deze kosten te verhalen; bij voorkeur via het anterieure spoor. Planning & Control Gemeentelijke grondexploitaties kennen een looptijd van maximaal tien jaar; voor Bangert en Oosterpolder wordt van deze maximale termijn afgeweken. Er ligt namelijk een overeenkomst met een consortium dat voldoende zekerheden kent ten grondslag aan het project. In geval van een geraamd verliesgevend grondexploitatieresultaat een voorziening te treffen. Ter bepaling van de hoogte van de voorziening dient de Netto Contante Waarde bepaald te worden aan de hand van een via de BBV omschreven disconteringsvoet. De aanwezige weerstandscapaciteit voor grondexploitaties wordt gevormd door de Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken en stille reserves. De benodigde weerstandscapaciteit te bepalen op basis van een van de volgende grondslagen: o Voor risicovolle projecten aan de hand van de Monte Carlo-methode op basis van de ondergrens van de bandbreedte met een 90 % zekerheidspercentage o Voor andere projecten via een scenarioanalyse (worst case) of de IFLO-methode. Gemeentelijke grondexploitatie inhoudelijk op te stellen conform de, in het Besluit ruimtelijke Ordening (Bro), opgenomen limitatieve kostensoortenlijst Versie 3.0 (Definitieve versie) 31