1. Opening en vaststellen agenda Jos heet de aanwezige welkom. De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld.

Transcriptie

1 NOTULEN EN ACTIE/BESLUITENLIJST Aanwezig Namens HBV Mijndenhof: Eric Baars, Joke Mesman, Ferry Mesman, Douwe Zeilmaker, Irene Linssen Namens Vesteda: Jos de Koning en Peter Somers Plek Boelelaan 759 Van Jos de Koning Betreft Najaarsoverleg HBV Mijndenhof - Vesteda Datum 28 september Opening en vaststellen agenda Jos heet de aanwezige welkom. De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 2. Mededelingen: Jos meldt dat de nieuwe technisch coördinator Rob Koenders is geworden en Alex Snijders gaat vervangen. Tijdens de nieuwjaarsbijeenkomst heeft Ruth Bremer-Engelen het huurverhogingsbeleid uitgedragen en gesteld dat de directie van Vesteda bij het vaststellen van de huurverhoging niet blind is voor een maatschappelijke analyse. Jos vertelt dat op er een samenwerkingstafel loopt met gemeente Amsterdam waarbij institutionele beleggers als Vesteda partner is. De aandacht gaat vooral uit om middel dure huur in Amsterdam te versterken. De HBV is nog steeds zeer tevreden over het feit dat het overname beleid door verhuurmedewerker Anko Ykema bij vertrek van een woning soepel verloopt. 3. De notulen van 12 december 2017 worden besproken. Varkensruggen. De varkensruggen zijn door de actie van Peter Somers deels geplaatst en behoeven nog nazorg. Actie Peter zal de gemeente hierover benaderen en hierover communiceren met Joke. Dakgoten De dakgoten zijn schoongemaakt door fa Lubke via de onderaannemer de fa Ruitenheer met een bladblazer. Het gebeurde met een bladblazer waarbij sommige slaapkamerramen nog open stonden. Puinhoop binnen en klachten. Achterlangs kwam hij niet binnen vanwege late communicatie. Is maar overgeslagen. De achterkant bij de kleine woningen was niet meegedacht. Halverwege werd de schoonmaakactie afgeblazen en de even kant is niet meegenomen. De hoedjes zijn met een hoge druk schoongemaakt en alle vuil kwam op de pui en voordeur. Een kwestie van slechte communicatie, geen toezicht en geen goede oplevering. N.a.v. deze klachten hebben we gesprek gevoerd met Firma Lubke. Daar zijn deze zaken aan de orde gesteld. Diverse adressen zijn opnieuw langsgelopen en ook de dakgoten bij de even huisnummers zijn gedaan. Is het een optie de hoedjes bij de voordeuren bij de volgende schilderbeurt mee te laten schilderen? Zijn bij de schoonmaakbeurt niet allemaal schoon geworden. De notulen worden met bovenstaande opmerkingen vastgesteld en goedgekeurd.

2 4. Huurverhoging 2018 De huurverhoging is opgebouwd uit 2 componenten, het inflatiecijfer CPI en het opslagpercentage gebaseerd op de huurverhogingsclausule in de individuele huurcontracten, zijnde 1,5 of 2 %. Eric vraagt of Vesteda ook rekening houdt met de huurcontracten waarin 1,5 % is vermeld. Actie Jos vraagt dit na bij Kristel. Wat betreft de gluurclaim hebben Jos en Kristel prima gereageerd op het verzoek van Douwe en via Mijn Vesteda aan alle Mijndenhof huurders gemeld dat de (37) gereguleerde woningen een gluurclaim kunnen indienen bij de belastingdienst. Actie Douwe coördineert deze actie. Kristel heeft verder een overzicht van de gemiddelde percentage huurverhogingen aan de HBV gestuurd: - Totaal 2018 (109 woningen) 1,7 % - Geliberaliseerd 1,4 % - Gereguleerd 2,3 % Vanuit de wijk bereikte de HBV de meldingen dat er meerdere woning geen verhoging hadden gekregen en andere wel. De HBV heeft toen een enquête rondgestuurd met de vraag wat de huurverhoging is geweest in Daarop is goed gereageerd en blijken er meerdere woning de marktconforme huurprijs van 2018 bereikt te hebben (0 % huurverhoging). De marktconforme huurprijs (markthuur) wordt bepaald aan de hand van: - Concurrentie analyse - Gebouwanalyse - Woninganalyse (staat van onderhoud en ligging spelen een rol) En de huurverhoging op basis van bovenstaande factoren en wettelijke en contractuele regels waarbij instapmoment (instaphuur) en contractvorm een rol spelen. Uit de enquête van de HBV kwam de indicatie naar voren dat de marktconforme huurprijs voor: - de 3-kamerwoningen in het bereik van euro - de 4-kamerwoningen in het bereik van euro. - de instaphuur op 850 euro is komen te liggen. Door de respectievelijke huurverhogingen afgelopen jaren is de zaagtand minder aan het worden maar nog wel aanwezig. 5. Toenemende overlast buren en rol huismeester/wijkbeheerder Vesteda De pilot met een tijdelijke huismeester (Peter Somers) die is ingehuurd via Zone3, eindigt eind van het jaar. De bedoeling was dat de huismeester met de huurders onderhandelt over hun omgevingsmanagement zoals inrichting tuin, schotels, schuur dak, brandgangen, bomen, schuttingen, varkensrug, inbraakveiligheid, burengerucht, onderverhuur, wietplantages. Aandachtspunt momenteel is onenigheid tussen buren. Er zijn via Mijn Vesteda en bij de huismeester meerdere klachten binnen gekomen. Over de klachtenafhandeling wordt laat of niets teruggekoppeld. Actie Jos zal in Mijn Vesteda gaan inventariseren hoeveel en welke klachten er binnen zijn gekomen en een terugkoppeling van ons ontvangen. Daarnaast zijn er bij de HBV anoniem meerdere meldingen over geluidsoverlast en burenruzie binnengekomen. Het lijkt erop dat de cohesie aan het verdwijnen is uit de Mijndenhof en dat burenoverlast aan het escaleren is. Jos merkt hierbij op dat bewoners hier ook een eigen verantwoordelijkheid in hebben en kennis maken met de buren of in gesprek gaan met hun buren. Dit lost in de meeste gevallen conflicten op. Jos meldt dat de huismeester niet is aangesteld voor overstijgende klachten zoals geluidsoverlast, burenruzie, onderverhuur en Airbnb, wietplantages, huiselijk (kinder-)geweld. Deze de huismeester overstijgende klachten, dienen bij voorkeur gemeld te worden aan de politie zodat een dossier wordt

3 opgebouwd en/of gemeld via Mijn Vesteda. De huismeester kan wel in samenspraak met de collega s van huurderszaken ter plekke polshoogte nemen. Jos merkt op dat Vesteda nu ook partner is het convenant met de politie en gemeente waarbij indien politie proces-verbaal opmaakt wij dit ook ontvangen. Dit zorgt voor een goede aanvulling voor opbouw van het dossier. De HBV benadrukt dat gezien de burenonrust die afgelopen tijd is gemeld er de dringende vraag nu bij Vesteda ligt, wat de voorgestelde procedure voor deze huismeester overschrijdende burenoverlast/ruzie is. Actie Jos zal de procedure van Vesteda bij burenoverlast/ruzie op korte termijn uitzoeken en gaan delen met de HBV. Jos verwijst hierbij naar de brochure Helder over huren op de website van Vesteda. Hierin is een hoofdstuk gewijd aan Overlast en hoe Vesteda hier mee omgaat. Dit hoofdstuk wordt bij de notulen gevoegd in bijlage 1. Peter Somers heeft inventarisatie van alle tuinen gemaakt en daar een codering rood, geel en groen aangehangen waarbij rood staat voor tuin die zeer slecht onderhouden wordt. Denk daarbij aan wildgroei door te hoge bomen, schuttingen die er niet zijn of omgevallen/stuk zijn, etc. Groen is prima onderhouden tuin. En dan zijn gelukkig de meeste. Peter zijn inzet is gericht op de huurders met een tuin die wij code rood gegeven hebben. Hij gaat met de huurders in gesprek waarom zij niets aan hun tuin tot doen. Redenen zijn vaak divers, te oud, geen geld om te snoeien, geen tijd. Mocht er geen enkele inspanning of medewerking door huurder worden gedaan om de huur aan te pakken, draagt Peter het dossier over aan onze afdeling Huurderszaken. Zij zullen huurders er dan op wijze dat de tuin tot het gehuurde behoort en dat huurders de tuin ook dienen te onderhouden. 6. Technische zaken Meldingen via Mijn Vesteda werkt goed. Zijschuttingen De vernieuwing van de zijschuttingen gaat nu goed. Hoge bomen. Meerjarenonderhoudsplanning Actie Jos zal Rob Koenders vragen naar de meerjarenplanning wat betreft onderhoud en die doorsturen naar de HBV. Schelpen in de kruipruimte De pilot met 6 woningen met schelpen in de kruipruimte is goed bevallen. De redenen om schelpen te introduceren waren: - Verzakkingsgevaar door lage kruipruimte niveau - Inbraakgevoeligheid vanuit kruipruimten - Betere isolatie en minder stookkosten - Weren van ratten uit de kruipruimten (2 gevallen gemeld) - Muffe kelderlucht - Allergische reacties - Ongedierte (zilvervisjes)

4 En de pilot lijkt op alle punten geslaagd en de HBV vraagt dan ook met klem aan Vesteda het aanbrengen van schelpen in de kruipruimte op te nemen in de meerjarenplanning en vanaf volgend jaar te gaan realiseren. Actie Jos vraagt dit na bij de nieuwe technische coördinator Rob Koenders. Daarbij het verzoek van de HBV om aan de even kant te beginnen indien het akkoord wordt bevonden. Japanse duizendknoop. Eric meldt dat er in de achtertuin van de Mijndenhof Japanse Duizendknoop is geconstateerd. Vesteda kijkt wat ze ermee gaan doen. 7. Rondvraag en sluiting Vesteda organiseert workshops voor HBV s m.b.t. het thema duurzaamheid op hun kantoor. Douwe overweegt om erheen te gaan. Jos wil de HBV complimenteren voor de groen-dag waar zij het voortouw in hebben genomen en werkt ook goed voor de sociale cohesie. HBV wil hier een jaarlijks terugkerend evenement van maken. Jos geeft aan dat Vesteda dit graag ondersteunt middels inzet van medewerkers/ financiële bijdrage. Niets meer aan de orde dankt Jos de aanwezigen voor hun komst en sluit de vergadering.

5 Bijlage 1. Brochure Helder over huren; Alles wat u moet weten over huren bij Vesteda Overlast, leefbaarheid en veiligheid Leefbaarheid Gemeenschappelijke ruimten: ook uw verantwoordelijkheid Woont u in een complex met gemeenschappelijke ruimten, dan zorgt Vesteda of de Vereniging van Eigenaren voor schoonmaak en onderhoud. Ook is er in veel complexen een huismeester die de voorkomende klusjes voor zijn rekening neemt. Dit neemt echter niet weg dat u als huurder ook zelf verantwoordelijk bent voor de gemeenschappelijke ruimten. Houd ze altijd netjes en zorg dat u het huishoudelijk reglement kent. Zo weet u precies waar u uw fiets mag parkeren, of u planten of een stoeltje op de galerij mag zetten en waar uw afval naar toe moet. Ongedierte voorkomen en bestrijden Als huurder bent u zelf verantwoordelijk voor het voorkomen en bestrijden van ongedierte. Door uw huis goed schoon te houden, houdt u het merendeel van het ongedierte al buiten. Verder geldt: bewaar uw eten in de koelkast of in afsluitbare voorraadbussen, gebruik een goed afsluitbare vuilnisemmer en voorkom dat ongedierte binnenkomt. Heeft u desondanks toch nog last van ongedierte? Bij de dierenwinkel vindt u doorgaans verschillende bestrijdingsmiddelen. Ook veel gemeenten hebben een bestrijdingsdienst, waar u terecht kunt voor informatie of hulp bij de bestrijding. Vesteda is hier als verhuurder niet bij betrokken. Overlast Burenoverlast: onderling oplossen In principe is Vesteda geen partij bij overlast. Het is aan de omwonenden zelf om tot goede afspraken te komen. Praten blijkt vaak de beste oplossing, maar het kan voorkomen dat mensen niet voor rede vatbaar zijn. In dat geval raden we u aan te onderzoeken of andere omwonenden dezelfde overlast ervaren. Samen staat u sterker. Lukt het u toch niet om het overlastprobleem op te lossen? Dan kunt u uw klacht alsnog melden via Mijn Vesteda. Is er sprake van een bedreigende situatie? Zoek dan contact met omwonenden en bel de politie of hulpinstantie. Noteer precies wat er gebeurt en wanneer. Bij voortdurende overlast is het zaak om van elke overlastsituatie melding te maken bij de politie. De politie onderneemt pas actie, wanneer de overlast meerdere malen is gemeld en hiervan een proces-verbaal is opgemaakt. Melden van overlast kan op Onderverhuren? Alleen na toestemming Vesteda Zoals in de huurovereenkomst en algemene bepalingen staat vermeld, mag u uw Vesteda-woning niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren, verhuren of afstaan voor gebruik aan derden. Alleen als Vesteda u daarvoor voorafgaand schriftelijke toestemming heeft gegeven, is dat mogelijk. U mag dus géén kamers verhuren, de woning als tijdelijk (vakantie)verblijf aanbieden ook geen Airbnb of afstand doen van huur. Hennepteelt: beëindiging huurovereenkomst Het telen van hennep is strafbaar. Constateren we productie, teelt of handel in verboden middelen in uw woning, dan schakelen we meteen de politie in en laten we de huurovereenkomst direct ontbinden. De hiermee gemoeide kosten alsmede alle schade en kosten worden op u verhaald.