WONEN IN EEN OUDE SCHOOL Plan bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp Doe je mee? Impressie van de school (foto uit 1941) Oktober, 2013 Bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp -1-
ZELFBOUW IN DE AANBIEDING Verkoop van een schoolgebouw door het stadsdeel In de Watergraafsmeer, aan de rand van Betondorp, staat een prachtig schoolgebouw aan de Zaaiersweg 15. Het Stadsdeel Oost is een selectieprocedure opgestart om de school te verkopen aan een collectief die de school wil verbouwen tot woningen. De groep met het beste plan wint! Zie www.amsterdam.nl/oost/zaaiersweg voor een omschrijving van de selectieprocedure. De bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp (bouwgroep NEB) zal, onder begeleiding van Lingotto, zich inschrijven voor deze procedure. Bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp De bouwgroep NEB heeft al langere tijd ideeën om de wijk nieuwe impulsen te geven door grotere woningen in de wijk te maken en nieuwe voorzieningen te realiseren zodat de buurt nog aantrekkelijker wordt voor (jonge) gezinnen. De kern van de bouwgroep NEB bestaat uit bewoners uit de directe omgeving van de Zaaiersweg. De groep is op zoek naar uitbreiding om samen met Lingotto invulling te kunnen geven aan de verbouwing van het schoolgebouw aan de Zaaiersweg. Zaaiersweg 15 Locatie > dorps karakter binnen de ring van Amsterdam! Het schoolgebouw is mooi gelegen aan de zuidoost kant van Amsterdam. De Zaaiersweg is een rustige en groene zijstraat van de Middenweg. Via de Middenweg ben je razendsnel op de ringweg A10. Station Amstel ligt op een kleine 10 minuten fietsen en ook de binnenstad van Amsterdam is vlakbij via tram, bus of fiets! Aan de overzijde van de Middenweg liggen allerlei sportvoorzieningen voor voetbal, hockey, atletiek en zelfs schaatsen (Jaap Eden baan). De Zaaiersweg ligt aan de rand van Betondorp; een wijk in verandering. Het rustige karakter van de wijk in combinatie met de centrale ligging maakt het onder andere aantrekkelijk voor jongere gezinnen. Het schoolgebouw aan de Zaaiersweg biedt door haar mooie hoge ruimtes en omliggende schoolplein een perfecte kans om grotere woningen te maken voor deze doelgroep. Bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp -2-
VEEL RUIMTE EN LICHT Wat is wonen in een oude school? Een droom voor veel mensen; een prachtige grote, hoge ruimte die je zelf kunt indelen naar eigen inzicht en smaak. Geen regels, gewoon de ruimte gebruiken zoals je dat zelf wilt. Het kan zelfs nog veel meer zijn dan je eigen woning, wellicht kan je een deel gebruiken als atelier of werkruimte. De mooie school aan de Zaaiersweg biedt al deze mogelijkheden. Het gebouw heeft een sterke en herkenbare structuur die iedereen die in zo n gebouw ooit op school heeft gezeten een onuitwisbare indruk heeft achter gelaten (Johan Cruyff heeft overigens op de Zaaiersweg 15 op school gezeten!). Nu krijg je de kans om deze ruimtes opnieuw te gebruiken, geheel naar eigen inzicht en gebruik. Eenvoudige casco eenheden Het schoolgebouw hebben wij op schematische wijze verdeeld in woningen. Hierbij houden wij de bouwkundige structuur zo veel mogelijk in stand om hiermee grote (en dure) ingrepen te vermijden. De bewoners zijn vervolgens vrij om binnen die eenheden hun woningen zo in te richten zoals zij zelf willen. Het casco ontwerp zorgt ervoor dat het gebouw volledig wordt opgeknapt en geïsoleerd volgens de standaard van deze tijd. Bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp -3-
PLATTEGRONDEN 2 e verdieping 1 e verdieping Begane grond Bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp -4-
PLATTEGRONDEN Verschillende type woningen Het schoolgebouw wordt weer terug gebracht naar haar oude formaat; de (lelijke) uitbouw die later is toegevoegd wordt namelijk gesloopt. Hierdoor krijgen de voormalige klaslokalen veel meer lichtinval en worden de tuinen groter. Ieder appartement krijgt goede buitenruimtes in de vorm van een tuin, een balkon of trapterras (zie woning 6). Er wordt een nieuw trappenhuis gemaakt, inclusief een lift die zorgt voor de ontsluiting van de bovengelegen appartementen. Het gebruikersoppervlak per woning is: woning 1: 108 m² woning 2: 112m² woning 3: 148 m² woning 4: 127 m² woning 5: 92 m² woning 6: 115 m² woning 7: 161m² woning 8: 180 m² Referentie slim gebruik van de extra hoogte van 5m voor de kapappartementen. 2 doorsnedes Bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp -5-
KOPEN TEGEN KOSTPRIJS Vroeg instappen = lage prijs Door de vroege betrokkenheid van de toekomstige kopers, bieden wij de mogelijkheid een casco woning te kopen onder de marktprijs. De woningen worden opgeknapt tot nieuwbouwkwaliteit. Het casco opleveringsniveau houdt in; opknappen gevel, (eventuele) gevelaanpassingen, aanpassen kozijnen inclusief dubbel glas, opknappen entrees en trappenhuizen, aanbrengen lift, balkons, aanbrengen aansluitingen voor de installaties (verwarming en ventilatie) en woningscheidende wanden en vloeren. In een volgende fase gaat iedere koper zelf aan de slag, te weten de afbouw van een woning. Hier horen uiteraard afbouwkosten bij. Het gaat dan om de inbouw van scheidingswanden, afwerkvloeren, trappen, keuken, badkamer, etc. In principe organiseren de individuele kopers dit zelf, maar hiertoe kan ook opdracht worden gegeven aan de casco-aannemer. Het ontwerp voor de inbouw kan met een eigen architect uitgevoerd worden, maar ook met de casco-architect. De kosten voor de afbouw zijn in bijzondere mate afhankelijk van ieders wensen en type woning. Wij schatten de afbouwkosten minimaal in op 800,- per m2 inclusief BTW. Prijsvoorbeeld Hieronder een inschatting van de uiteindelijke aankoopprijs van een gemiddelde woning. Let op, de prijs staat niet voor 100% vast, het kan iets minder worden, maar ook iets meer (tot een maximum van 10% boven onze inschatting). Uiteraard hebben wij een zo goed mogelijke inschatting gemaakt op basis van bouwkundig onderzoek, onze eigen ervaringscijfers en een gedegen calculatie van de aannemer KBK. De bedragen zijn VON, dat wil zeggen inclusief BTW en overdrachtbelasting, er komen dus geen extra kosten meer bij. Aankoop voor een woning van 120 m² m² GBO VON casco incl afkoop erfpacht 50j 312.000 2.600 Waarvan afkoop erfpacht 120.000 1.000 Totaal casco excl. afkoop erfpacht 192.000 1.600 Afbouwkosten (aanname!) 108.000 900 Totaal exclusief afkoop erfpacht 300.000 2.500 Jaarlijkse canon verplichting* 3.000 2,50% * Kan iets wijzigen, hangt af van % bij uitgifte Het financieringsvoordeel van erfpacht Met de gemeente Amsterdam komen de kopers een voortdurend erfpachtcontract overeen met een tijdvak duur van 50 jaar. Dit betekent dat de grond eigendom blijft van de gemeente en de kopers de erfpachter daarvan worden. Canon is de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond die de erfpachter aan de eigenaar van de grond (de gemeente) betaalt. Kopers kunnen kiezen de canon te betalen volgens een jaarlijks geïndexeerde canon, een 10 jaar vaste canon, een 25 jaar vaste canon of vooruitbetaling van de canon voor 50 jaar. Met name de eerste variant is vandaag de dag interessant. Het betalen in jaarlijkse canons heeft namelijk als voordeel dat het afkoopbedrag, circa 1.000,- per m2, niet bij een bank gefinancierd hoeft te worden, maar dat de gemeente Amsterdam een deel van de aankoop financiert. Daarnaast is het canonpercentage op dit moment veel lager dan de hypotheekrente die aan bank betaald zou moeten worden; circa 2,5% versus circa 5% (bij het vastzetten van de rente voor 10 jaar). De gemeente indexeert jaarlijks de erfpachtcanon op basis van de inflatieontwikkeling (NB. De gemeente Amsterdam volgt bij haar indexering de inflatie op afstand: het vastgestelde inflatiepercentage minus 1%.). De jaarlijkse canon is, net als de hypotheekrente, aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp -6-
PARTIJEN EN PROCES Lingotto en transformatie van gebouwen Lingotto is ervaren in de transformatie van bestaande gebouwen. Sinds 2000 hebben wij talloze projecten succesvol een nieuw leven ingeblazen. Ons meest recente project is Lokaal Zuid Amsterdam, zie www.lokaalzuidamsterdam.nl. Hierbij hebben wij, de transformatie op vergelijkbare wijze aangepakt als wij bij de Zaaiersweg willen gaan doen. De aanpak heeft niet alleen geleid tot zeer enthousiaste kopers en dus succesvolle verkoop (100%!), maar tevens is het ontwerp- en vergunningtraject erg snel doorlopen. Aan het eind van 2013 wordt de casco verbouw opgeleverd en gaan de kopers aan de slag met de afbouw. Vanzelfsprekend wordt deze kennis en opgedane ervaring ingezet voor de Zaaiersweg, zodat wij in hoog tempo het project verder kunnen brengen. KBK ervaren transformatie aannemer KBK Bouw uit Volendam is de aannemer van dit project. KBK is een zeer ervaren bouwbedrijf dat reeds vele herontwikkelingsprojecten heeft uitgevoerd. www.kbkbouwgroep.nl ILA Een jong en ambitieus architectenbureau dat inmiddels al prachtige architectuur en interieur projecten op haar naam heeft staan. ILA heeft daarnaast ervaring met CPO projecten. www.ila.nl Proces Voorafgaand aan de definitieve inschrijving inventariseren wij middels deze brochure, welke kopers interesse hebben in dit project. en onderdeel willen worden van de bouwgroep NEB. Lingotto wijst de woningen toe volgens het principe wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Neem contact op met Lingotto voor meer informatie over de precieze woningindelingen, prijzen en de procedure vanaf het nemen van een optie tot en met de definitieve aankoop. Start bouw van de woningen is beoogd eind 2014 en oplevering eind 2015. Meer informatie Voor meer informatie neem contact op met Lingotto, Maryse Nagtegaal: mnagtegaal@lingotto.nl 020 560 89 10 Paul van Vlissingenstraat 8b Postbus 93081 1090 BB Amsterdam 020 5608910 www.lingotto.nl Bouwgroep Nieuwe Energie Betondorp -7-