FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012 investeren in krediet investing in credit
Welkom bij FGH Bank, specialist in het financieren van commercieel vastgoed Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets zijn wij dé vastgoedbank. Welcome to FGH Bank, specialist in the financing of commercial real estate With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.
FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012 investeren in krediet investing in credit Inhoud Content 2 Voorwoord 4 Visie: Investeren in krediet 16 MVO-katern: Duurzaamheid in vastgoed, door de heer R. de Wit 24 Trends in de kantorenmarkt 34 Trends in de winkelmarkt 44 Trends in de bedrijfs ruimtemarkt 54 Trends in de woningmarkt 64 Trends in de vastgoed beleggingsmarkt 74 Begrippenlijst 75 Over FGH Bank 76 Adressen 77 Factsheets 114 Foreword 116 Vision: Investing in Credit 128 MVO section: Sustainability in Real Estate, by Mr. R. de Wit 136 Trends in the Office Market 146 Trends in the Retail Market 156 Trends in the Industrial Real Estate Market 166 Trends in the Residential Market 176 Trends in the Real Estate Investment Market 186 Glossary and acronyms 187 About FGH Bank 188 Adresses 189 Factsheets
voorwoord Investeren in krediet, zo heet de uitgave die u hier voor zich heeft liggen. Het is de nieuwste editie van het FGH Vastgoedbericht. Een bericht met daarin de trends en ontwikkelingen in de verschillende deelmarkten van de vastgoedmarkt, en onze visie daarop. Dat publiceren wij ieder jaar. Omdat we vinden dat vastgoed, en de financiering ervan, een specialisme is. Een specialisme dat drijft op vakkennis en ervaring. Niet alleen hebben wij die kennis en ervaring maar vele gerenommeerde vastgoedpartijen met ons. Dat vergeten we wel eens, in de waan van de dag waarin negatieve sentimenten over de economie, de maatschappij en in het bijzonder over de vastgoedmarkt de boventoon voeren. Of dat terecht is, vraag ik mij af. Natuurlijk, de vastgoedmarkt stelt zichzelf niet altijd in een goed daglicht. En vertrouwen komt nou eenmaal te voet en gaat te paard. Maar toch wil ik hier, op deze plaats, een appèl doen op iedereen die de vastgoedmarkt een warm hart toedraagt. Een oproep om dat vertrouwen in onze markt, in onze professie, weer terug te verdienen. We hebben behoorlijk wat krediet verspeeld, zowel letterlijk als figuurlijk. Dat zullen we weer op moeten bouwen. Door transparant en integer te handelen, en ons werk goed te doen. Door in samenspraak met gemeenten, provincies, banken, beleggers, projectontwikkelaars en het Rijk oplossingen te vinden voor structurele problemen in de vastgoedmarkt. De eerste stappen daarvoor zijn al gezet. Nu moeten we alleen zorgen dat we doorgaan op de ingeslagen weg naar een wezenlijk andere vastgoedmarkt. Een vastgoedmarkt waar ook duurzaamheid een steeds belangrijkere rol speelt. We hebben behoorlijk wat krediet verspeeld, zowel letterlijk als Reden voor ons om in dit vastgoedgoedbericht een katern speciaal aan dit onderwerp te wijden. Het stuk is van de hand van de heer Ruud de Wit, voor velen van u bekend als de oudhoofdredacteur van Vastgoedmarkt. In datzelfde MVO-katern spreekt de heer Jaap Gillis, oud-redevco en voorzitter van de Dutch Green Buildings Council, zich uit over duurzaamheid in de vastgoedmarkt. Ook de heer Pieter Zwart, binnen FGH Bank betrokken bij het MVO-beleid van onze eigen organisatie, geeft hier zijn visie op. Onze organisatie zal zelf de komende jaren ook moeten investeren in krediet, want onder de richtlijnen van Basel III zullen financiële instellingen meer eigen kapitaal aan moeten houden. Want beschikbaar kapitaal, krediet zo u wilt, is schaars. Wat voor gevolgen dat heeft voor de vastgoedmarkt en hoe wij daar als vastgoedbank tegenaan kijken, kunt u allemaal lezen in dit rapport. Daarbij zijn wij ons zeer bewust van onze positie in de vastgoedmarkt. Vanuit die positie willen we graag onze bijdrage leveren aan het bevorderen van transparantie in de markt. Daar wil ik mij persoonlijk nadrukkelijk voor inzetten. figuurlijk. Dat zullen we weer op moeten bouwen. 2
Daarnaast moeten we ons realiseren dat de problemen in de vastgoedmarkt weliswaar groot zijn, maar dat we niet alles in één dag kunnen oplossen. Vastgoed moet je op lange termijn zien en de problemen die we hebben, moeten we niet haastig willen managen. Bovendien kent ook een moeilijke markt kansen, dat mogen we ook niet vergeten. Het heeft in mijn optiek dan ook geen enkele zin om uitlatingen te doen over de markt die de zaken erger maken dan ze zijn. Dat lost niets op en we helpen elkaar er ook niet verder mee. In tegendeel juist, zou ik willen zeggen. vastgoed moet je op lange termijn zien en de problemen die we hebben, moeten we niet haastig willen managen. We zullen de uitdagingen waar we ons voor gesteld zien constructief met elkaar op moeten pakken. Daarbij is de inzet en de betrokkenheid van de mensen die in het vastgoed werken cruciaal. Uiteindelijk zijn zij degenen die het moeten doen. Want mensen maken niet alleen de bank, maar zij maken ook de vastgoedmarkt. Peter Keur, directievoorzitter FGH Vastgoedbericht 2012 VOORWOORD 3
VISIE investeren in KREDIET 4
Het kan verkeren. Nog niet eens een jaar geleden was de wereld nog in de ban van de Arabische lente en leefde de hoop dat de wereldhandel opnieuw zou gaan groeien. Slechts enkele maanden later was alle euforie daarover alweer verdwenen. Japan werd getroffen door een zware aardbeving, met een tsunami, een kernramp met enorm menselijk leed en grote economische schade tot gevolg. De oplaaiende schuldencrisis in de Eurozone maakte pijnlijk duidelijk dat Europa voor ingrijpende economische hervormingen staat. En de afwaardering van de kredietstatus van de Verenigde Staten toonde aan dat ook s wereld grootste economie het moeilijk heeft. Het fundament van de westerse economie wankelt. Het wordt steeds duidelijker dat een deel van de welvaart is gebaseerd op schuldcreatie, en dat de schuldenberg veel westerse landen inmiddels boven het hoofd groeit. FGH Vastgoedbericht 2012 visie 5
de onderliggende oorzaken van alle problemen zijn nog steeds Déjà vu of niet? In drie jaar tijd is er op het eerste gezicht niets veranderd. Er heeft herkapitalisatie bij financiële instellingen plaatsgevonden, schuldposities door bedrijven zijn afgebouwd en de regelgeving voor banken is aangescherpt. Toch is een nieuw financieel evenwicht nog niet gevonden. De financiële crisis in de Eurozone, een direct gevolg van de kredietcrisis van 2008, is actueler en dieper dan ooit. Het economisch herstel in 2010 bleek niets anders dan een tijdelijke opleving. Een logisch gevolg van het feit dat de onderliggende oorzaken van alle niet WEG GEnomen. problemen nog steeds niet zijn weggenomen, namelijk de te hoge schuldenberg en de te grote risicoposities. Dat kan ook niet op korte termijn, en al helemaal niet zonder in grijpende maatregelen. Maar ondertussen voelt de crisis met de dag pijn lijker aan. De rekening van 2008 wordt pas nu betaald, en dat voelen consu menten vandaag de dag via diverse bezuinigingsmaatregelen. Toch verschilt de situatie anno 2012 wel degelijk met die van 2008. Was vier jaar geleden vooral sprake van een bankencrisis, veroorzaakt door onduidelijke en risicovolle financiële producten, nu is de schuldenproblematiek verlegd naar investeringen in overheidspapier. Tot voor kort stonden die te boek als een risicovrije belegging, omdat het faillissement van een land zeker binnen de Eurozone voor onmogelijk werd gehouden. Inmiddels is duidelijk dat alles mogelijk en dus niets meer zeker is. Dat maakt ook investeerders in overheidspapier terughoudend. Elkaar versterkende effecten Het antwoord op de vraag hoe het zover heeft kunnen komen, is niet eenvoudig te geven. Binnen Europa Het wordt steeds duidelijker dat er een definitieve keuze moet worden gemaakt: doorbouwen aan Europa en de Eurozone, of niet? Gaan we vooruit of keren we terug? Doormodderen is in ieder geval geen optie. 6
is feitelijk sprake van een aantal door elkaar lopende ontwikkelingen, die elkaar bovendien ook nog eens versterken. Zo is onmiskenbaar sprake van een monetaire crisis, veroorzaakt door weeffouten in het Euroverdrag en te grote economische verschillen tussen de deelnemende landen. Maar bovenal tonen de landen die deel uitmaken van de Eurozone onvoldoende begrotingsdiscipline. Het stabiliteitspact moest een dergelijke situatie voorkomen. Maar dat pact blijkt in tijden van crisis een tandeloze tijger te zijn. De oplossing hangt samen met de kracht van de politieke besluitvorming in de Europese Unie en de mate waarin de Eurolanden bereid zijn om over de eigen belangen heen te stappen. Tegenwind in eigen land maakt echter dat de Europese regeringsleiders daar weinig boodschap aan lijken te hebben. Waar hele oplossingen worden gevraagd, worden hooguit halfslachtige compromissen ge presenteerd. Dat wekt geen vertrouwen, laat staan dat het de problemen oplost. Zo bezien zijn de sceptische reacties vanuit de bevolking alleszins verklaarbaar. De kloof tussen de lidstaten van de Europese Unie is alleen maar groter geworden, en ook op nationaal niveau nemen weerstand en frictie toe. Er komt steeds meer publiek verzet tegen de gevestigde orde. Daardoor brokkelt het vertrouwen alleen maar verder af. Het wordt steeds duidelijker dat er een definitieve keuze moet worden gemaakt: doorbouwen aan Europa en de Eurozone, of niet? Gaan we vooruit of keren we terug? Doormodderen is in ieder geval geen optie. Nu de toekomst van Europa op het spel staat, kunnen politici zich ook niet meer verschuilen achter halve oplossingen. De Europese schuldencrisis heeft pijnlijk duidelijk gemaakt dat er nieuwe en ingrijpende maatregelen nodig zijn. In ieder geval zullen de huidige tekorten op de begroting moeten worden omgebouwd tot permanente overschotten. Dat vereist structurele economische hervormingen. Die zijn door het ontbreken van een acute noodzaak tot nog toe telkens vooruitgeschoven, maar de huidige situatie verdraagt geen uitstel meer. Gevolgen voor de rente De Europese schuldencrisis zorgt voor veel turbulentie op de financiële markten. En daarmee ook voor veel schommelingen in de rente. Vooral de verschillen tussen de rentes die landen op staatsobligaties betalen maakt dit zichtbaar. Het verschil in de rente op 10-jarige staatsobligaties tussen Nederland en Duitsland was aan het begin van 2011 rond de 20 basispunten. Toen de crisis en de onrust escaleerden, leidde dit ertoe dat het verschil opliep tot 60-basispunten. Dit betekent dat Duitsland zich op dat moment 60-basispunten voordeliger kon financieren dan Nederland. Het verschil is aan het einde van vorig jaar afgenomen tot net boven de 30-basispunten. Toch waren het vooral de rentes op staatsobligaties uit de Zuid-Europese landen die in 2011 de crisis zichtbaar maakten. Deze liepen dan ook sterk op ten opzichte van die van Nederland en Duitsland. Griekenland zou begin 2011 7 tot 8% meer moeten betalen dan Duitsland en dit is gedurende het jaar opgelopen tot zelfs meer dan 26%. En ook de Portugese rente heeft zich niet aan de spanning op de kapitaalmarkt kunnen onttrekken en is gedurende 2011 bijna verdubbeld van 6,5% naar 12%. De Spaanse rente is FGH Vastgoedbericht 2012 visie 7
de onrust over de te hoge schulden leidt tot hogere risico s bij beleggers. iets langzamer opgelopen, maar heeft in november wel even boven de 6,5% gehandeld om daarna weer te dalen tot rond de 5%. Al snel liep de rente van Italië in november vorig jaar op tot 7,2%. Met de komst van de nieuwe regering onder leiding van Mario Monti herstelde het vertrouwen bij beleggers enigszins en zakten de rentes terug naar circa 6,5%. De onrust op de kapitaalmarkt is eveneens zichtbaar in de her financierings rente, ook wel de refirente van Europese Centrale Bank (ECB). Aan het begin van 2011 stond het ECB-tarief nog op een crisisniveau van 1%. In april is het tarief door de toenmalige voorzitter van de ECB, Jean-Claude Trichet, eerst met 25-basispunten verhoogd naar 1,25%, gevolgd door een tweede verhoging tot 1,5% in juli. Dit met het oog op het terugdringen van de oplopende inflatie. Met de komst van Mario Draghi als nieuwe voorzitter van de ECB werd het ECB-tarief direct weer verlaagd naar 1,25%. Deze verlaging is vervolgens in december vorig jaar herhaald, waarmee het ECB-tarief uiteindelijk weer op 1% is uitgekomen. Hetzelfde niveau dus waarmee het jaar begon. De onrust over de te hoge schulden leidt tot hogere risico s bij beleggers. Het gevolg is dat de ratingbureaus Standard & Poor s (S&P), Moody s en Fitch de financiële markten soms flink hebben laten schrikken. Het zijn niet alleen financiële instellingen die een lagere beoordeling hebben gekregen. Ook diverse overheden konden rekenen op een lagere kredietbeoordeling. Opvallend is de afwaardering van de Verenigde Staten door S&P in augustus vorig jaar van AAA in AA+. Ook de meeste Zuid-Europese landen zagen de beoordeling over hun kre dietwaardigheid verslechteren. De te hoge overheidsschulden en de politieke besluiteloosheid over de aanpak van deze schulden zetten echter in brede zin de krediet waardig heid onder druk. In december heeft S&P de vooruitzichten voor vijftien landen binnen de Eurozone op nega tief gezet, waaronder Nederland en Duitsland. De rentevooruitzichten voor 2012 zullen onder andere afhangen van de bereidheid van de landen binnen de Eurozone om het stabiliteitspact verder aan te scherpen. Het vertrouwen tussen banken zal bovendien verder moeten toenemen waardoor Euribortarieven kunnen dalen, aansluitend op de verlagingen door de ECB. De spanning op de financiële markten zal naar verwachting zowel de geldmarktals kapitaalmarkttarieven laag houden. Het nieuwe speelveld dat ontstaan is na de kredietcrisis heeft invloed op de financiële sector, en dat leidt tot veranderingen, onder andere op het gebied van regelgeving. Zo moeten banken onder Basel III meer eigen vermogen aanhouden, waarmee ze minder krediet kunnen verlenen, wat zorgt voor hogere marges. Kort gezegd: kredietverlening wordt moeilijker en duurder en banken kunnen en mogen bovendien minder hard groeien. Dat heeft impact op de economische groei en het herstel van de economie. Zeker in de komende jaren zullen banken hun focus moeten leggen op het opbouwen van kapitaal. We zien ook dat sommige (buitenlandse) banken de markt verlaten (net zo goed als Nederlandse banken zich uit het buitenland terugtrekken). Dat is geen positieve ontwikkeling voor de markt, die gebaat is bij voldoende aanbieders. Het kan nog enige tijd gaan duren voordat het aanbod van partijen weer op een gezond niveau is gekomen. Welvaart onder druk, maar blijft hoog De internationale schuldencrisis raakt vanzelfsprekend ook Nederland. De uitgestelde rekening van de crisis in 2008 stelt het kabinet vooralsnog voor een bezuinigingsopgave van zo n 18 miljard. Door de afgegeven garanties aan het Europese Noodfonds nemen daarnaast de risico s voor de staatskas alleen maar toe. En een nieuwe terugval als gevolg van de nieuwe recessie leidt noodgedwongen tot extra bezuinigingen. De gevolgen voor de burgers worden in feite nu pas echt merkbaar en stapelen zich op. De overheidsfinanciën gaan op de schop, de koopkracht daalt en het 8
opgebouwd vermogen in de vorm van spaargelden, beleggingen en pensioenen kalft af. Het zijn de meest ingrijpende bezuinigingen in de afgelopen decennia. Het feit dat de huidige verzorgingsstaat onder druk staat wil nog niet zeggen dat Nederland in brede zin aan het verarmen is. Dat beeld bestaat echter wel, en dat heeft zijn weerslag op de gemoedstoestand van consumenten. De huidige angst voor slechte tijden werkt verlammend en pakt vernietigend uit voor de bestedingen, het ondernemerschap, en dus ook voor de toekomstige welvaart. Het gevaar van de selffulfilling prophecy dreigt: mensen denken dat het slecht gaat, passen hun gedrag daarop aan, en vervolgens gaat het ook slecht. Zo werken zij zelf de teruggang in de hand waar ze kennelijk zo bevreesd voor zijn. De realiteit is echter dat Nederland als onderdeel van de Eurozone weliswaar grote problemen kent, maar als individuele lidstaat heel wat minder slecht presteert dan veel andere Europese landen. Angst is eigenlijk alleen op zijn plaats als de crisis in Europa zodanig escaleert dat de Eurozone uiteenvalt. Zolang dat niet gebeurt, beschikt Nederland juist over een sterke economie. De werkloosheid bijvoorbeeld is ondanks de crisis tot nog toe maar licht gestegen; bijna geen enkel ander land in Europa telt minder werklozen. Dat is geen toeval. De Nederlandse concurrentiepositie is in 2011 volgens het World Economic Forum opnieuw verbeterd. We behoren daarmee tot de meest concurrerende en innovatieve landen in de wereld. Bovendien is de arbeidsproductiviteit in ons land na Ierland de hoogste binnen de Europese Unie en zijn we in staat om na Luxemburg de hoogste lonen te betalen. We zijn kortom nog nooit zo rijk geweest als vandaag de dag. Niet voor niets behoort Nederland volgens de Verenigde Naties objectief gezien tot de drie beste landen om te wonen. En ook de onzekerheden voor ons pensioenstelsel zijn relatief. Het Nederlands pensioenstelsel wordt ondanks mogelijke kortingen in de toekomst gezien als het beste in de wereld. De hervorming van dit stelsel, zoals in 2011 is afgesproken, maakt de houdbaarheid ervan op langere termijn zelfs groter. Dat is overigens geen reden om genoegzaam achterover te leunen. Juist nu is het zaak om te blijven hervormen, ondernemerschap te blijven tonen en nieuw elan te creëren. Een lastige opgave, want de extra druk die een nieuwe recessie op korte termijn zal leveren in termen van oplopende werkloosheid en aan vullende bezuinigingen, zullen het beeld van een verder afkalvende verzorgingsstaat alleen maar versterken. Perspectief voor de Vastgoedmarkt Geen verloren jaren Het is evident dat de economische laagconjunctuur en de nieuwe recessie ook de bouw- en vastgoedsector hard raken. Al drie jaar lang staat de waarde van vastgoed onder druk, mede als gevolg van de afnemende vraag en het toenemende aanbod. Huur- en koopprijzen dalen en afwaarderingen zijn aan de orde van de dag. Dat zorgt voor een deflatoire omgeving: waardedaling leidt tot terughoudendheid bij kopers wat weer leidt tot verdere waardedalingen. Een dergelijke negatieve spiraal is lastig te doorbreken en kan ook lange tijd aanhouden. Nu zijn prijs- en marktcorrecties van alle tijden, maar de waarde-explosie van de afgelopen twee decennia heeft geresulteerd in een volstrekt ongezonde situatie. Dat deze nu wordt gecorri geerd is zuur voor iedereen, zeker voor individuele partijen in het vastgoed. Het heeft aan de andere kant ook een helende werking. Te lang hebben de dagkoersen van het vastgoed de markt bepaald en leken kortetermijncijfers en -resultaten belangrijker dan de lange termijn. Nu wordt duidelijk dat Juist nu is het zaak om te blijven hervormen, ondernemerschap te blijven tonen en nieuw elan te creëren. FGH Vastgoedbericht 2012 visie 9
vastgoed geen snelle geldmachine is. Integendeel: vastgoed vraagt om tijd. Daarmee is niet gezegd dat de vastgoedsector drie verloren jaren achter de rug heeft. Want de markt heeft wel degelijk stappen voorwaarts gezet. Het overaanbod is in korte tijd hoog op de agenda komen te staan en dat leidt ook al tot concrete maatregelen. Gemeenten en ontwikkelaars schrappen kansloze plannen, de nieuwbouwproductie wordt meer marktconform gemaakt en beter afgestemd op de vraag, en de transformatie van oude gebouwen naar nieuwe functies lijkt eveneens voorzichtig vorm te krijgen. Goede ontwikkelingen, zonder meer, het heeft alleen wat lang geduurd. Collectieve zelfkastijding Het heeft er alle schijn van dat de huidige crisis in het vastgoed wordt aangegrepen voor de meest zwartgallige doembeelden. Het lijkt wel alsof er, na de euforie van de jaren voor de crisis, nu een fase is aangebroken van collectieve zelfkastijding. Het resultaat is een orkaan van negativisme en de breed gedragen conclusie dat het nooit meer goed gaat komen. De sector is daar kennelijk zelf zo van doordrongen geraakt dat zij deze overtuiging als harde realiteit lijkt te willen aanvaarden en zelfs bereid is haar met iedereen te delen. Buitenlandse investeerders krijgen inmiddels het advies om vooral niet meer in Nederlands vastgoed te beleggen. Immers: de leegstand neemt alleen maar toe, Nederland vergrijst in hoog tempo, en over een paar jaar werkt en winkelt iedereen van huis uit. Kantoren, winkels, en bedrijfshallen zijn dan ook binnenkort grotendeels overbodig, zo luidt de hedendaagse opinie. Men lijkt echter te vergeten dat leegstand, veroudering van bedrijvenlocaties, vergrijzing, flexibel werken of onlinewinkelen geen nieuwe fenomenen zijn. Op basis van vrijwel exact dezelfde kennis als vandaag de dag was de sector er een paar jaar geleden nog rotsvast van overtuigd dat investeren in vastgoed een verstandige en weloverwogen beslissing is. Zeker in het geval van kwalitatief goede objecten op courante locaties. Die overtuiging lijkt vandaag de dag geheel te zijn verdwenen, en dat is in de optiek van FGH Bank even onbegrijpelijk als onterecht. Want de ervaring is nog steeds dat er uit oogpunt van financiering weinig problemen zijn met kwalitatief goede projecten en portefeuilles. Kennelijk worden de problemen die er zijn te sterk gegeneraliseerd. Op zoek naar de nuance In de opinie van en over de vastgoedsector is de nuance op dit moment ver te zoeken. Verwachtingen voor de toekomst worden tegenwoordig als feiten aangenomen, om vervolgens als basis te dienen voor kortetermijnbeslissingen. Een mooi voorbeeld daarvan is de discussie over de leeg stand van kantoren. Met meer dan 14% van de voorraad is die veel te hoog, met alle gevolgen van dien voor de prijsontwikkeling. De angst heeft echter geen betrekking op het huidige nu wordt duidelijk dat vastgoed geen snelle geldmachine is. Integendeel: vastgoed vraagt om tijd. 10
verwachtingen voor de toekomst worden tegenwoordig als feiten aangenomen. leegstandsniveau, maar vloeit voort uit de verwachting dat het in de toekomst alleen maar erger wordt. Door die angst komt de waarde alleen maar verder onder druk te staan. De angst voor leegstand in de kantorensector wordt gevoed door drie telkens weer terugkerende trends: het Nieuwe Werken, de dalende beroepsbevolking en de terugtrekkende overheid. Het aantal potentiële kantoorwerknemers neemt af, en wie nog kan werken wil dit vooral niet meer in een traditioneel kantoor, zo is de redenering. Minder werknemers gebruiken minder kantoorruimte en dus is de kantorenmarkt bij voorbaat kansloos. In het kielzog van de kantorenmarkt wordt met eenzelfde stelligheid de Nederlandse winkelmarkt negatief beoordeeld. Vooropgesteld: dat het Nieuwe Werken in opkomst is, valt niet te ontkennen. De vraag is alleen of dit bij bedrijven ook daadwerkelijk tot zoveel ruimteverlies gaat leiden als wordt verondersteld. Dat is slechts het geval wanneer sprake is van een expliciete doelstelling om tot besparing van ruimte te komen, zoals bij de Rijksoverheid. Maar in de regel wordt het Nieuwe Werken ingevoerd als concept om doelgerichter en effectiever te werken en komt het in allerlei soorten en maten voor. Het doel is dus niet per definitie om ruimte te besparen. De Nederlandse beroepsbevolking blijft werken, maar doet dat niet altijd meer op dezelfde werkplek. Soms gebeurt het thuis, soms bij de klant, soms in een flexkantoor en soms op een nevenvestiging. Kortom: werkplekken die op de ene locatie verdwijnen, worden op andere locaties en in de vorm van andere concepten gecreëerd. Het traditionele kantorenconcept, vooral dat van grotere (hoofd)kantoren, verandert. Maar de consequentie daarvan is niet op voorhand dat er minder kantoormeters nodig zijn, maar vooral dat deze op andere wijze worden ingevuld. De gemiddelde grootte van kantoren daalt. Daar komen echter op andere locaties meer kleinere en flexibelere kantoren voor terug. Daar waar dit leidt tot oplopende leegstand zal er uiteindelijk ook een (huur)prijseffect optreden, zodat bestaande ruimte tegen relatief lage kosten opnieuw in gebruik kan worden genomen. In die markt ontstaan nieuwe verhoudingen tussen FGH Vastgoedbericht 2012 visie 11
vraag en aanbod en dus ook nieuwe mogelijkheden voor bedrijven die juist meer in plaats van minder ruimte willen voor hun personeel. De voorspelde daling van de beroepsbevolking in Nederland leidt op voorhand tot het nodige negativisme. Minder arbeidskrachten betekent simpelweg minder behoefte aan ruimte met oplopende leegstand als logisch gevolg. De vraag is echter of dit proces wel zo onomkeerbaar is. Ten eerste is binnen de potentiële beroepsbevolking nog extra ruimte om nieuw personeel te genereren. Ten tweede krimpt de bevolking in de economische belangrijke Randstad de komende jaren niet. Sterker nog, uit prognoses van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de verwachte groei voor de komende vijftien jaar vergelijkbaar is met die van de afgelopen vijftien jaar. Zo stijgt de bevolking in bijvoorbeeld Amsterdam tot 2025 met meer dan 100.000 personen. Dat creëert consumentenvraag, maar belangrijker nog: het zorgt ook voor extra arbeidskrachten. Ten derde is nog onduidelijk hoe omvangrijk de internationale arbeidsmigratie zal zijn. Het tempo waarin Oost-Europese arbeidskrachten zich in Noordwest-Europa zijn gaan vestigen hield tien jaar geleden niemand voor mogelijk. Inmiddels zien ook honderdduizenden deels hoogopgeleide Zuid-Europeanen nauwelijks nog economisch perspectief in eigen land. Grote aantallen jongeren zijn daarom bereid hun toekomst elders op te bouwen. Het aantal arbeidsmigranten zal hierdoor de komende jaren toenemen. Voor hen kan de Nederlandse arbeidsmarkt daarbij een kansrijke toekomst betekenen. Nederland is zich van die potentie echter onvoldoende bewust. Liever dan de nodige kennis in huis te halen, lijkt de politiek te willen kiezen voor het bouwen van muren. Daarmee blijven in de optiek van FGH Bank veel kansen voor met name de Randstad liggen, die andere stedelijke regio s in Europa zoals Londen, Parijs, Zuid-Duitsland (München/Frankfurt/ Stuttgart) wel oppakken. Angst beheerst de sector De schuldencrisis heeft de vastgoedsector enerzijds bewust gemaakt van haar afhankelijkheid van vreemd vermogen. Anderzijds wordt zij, net als andere sectoren, geconfronteerd met de mogelijke eindigheid van het huidige financiële systeem. De berichtgeving daarover beheerst de media zozeer, dat het ook effect heeft gekregen op de reële economische groei. Met een nieuwe recessie als het logische gevolg daarvan. Angst houdt de markt kortom in zijn greep, met alle gevolgen van dien voor de partijen die op de vastgoedmarkt actief zijn. Toch zijn het in de optiek van FGH Bank vooral de verwachtingen van beleggers en investeerders die niet uitkomen. De werkelijkheid van dit moment is anders dan in het verleden en mede daardoor blijft economisch herstel uit. De wereld is immers in transitie en iedereen moet op zoek naar nieuwe economische verhoudingen en financiële ratio s. Dat geldt zeker voor de vastgoedsector, misschien wel de meest kapitaal intensieve sector van Nederland. Aanpassingen duren daardoor lang, in ieder geval langer dan bij eerdere recessies. Het bereiken van een nieuw evenwichtsniveau en nieuwe financiële verhoudingen vergt nu eenmaal tijd. Herstel van deze crisis duurt voor de vastgoedsector dus eerder jaren dan maanden. Het probleem is dat juist het bewustzijn dat het niet vanzelf overwaait, leidt tot onzekerheid, die op haar beurt weer nieuwe investeringen tegenhoudt. Het is daarom van het grootste belang om als eerste de onzekerheid weg te nemen. Dat kan door de bestaande problemen onder ogen te zien en daar creatieve oplossingen voor te vinden. De vastgoedsector moet zich aanleren op een andere manier te denken, die zou moeten resulteren in een veel realistischere inschatting van de haalbaarheid van toekomstige plannen en van de verdiencapaciteit ervan. In het verlengde daarvan is ook het waardepotentieel van vastgoed van belang. Het is te eenvoudig gedacht dat vastgoed per definitie waardevast iedereen moet op zoek naar nieuwe economische verhoudingen en financiële ratio s. 12
Het is te eenvoudig gedacht dat vastgoed per definitie waardevast is en in alle omstandigheden kansrijk en financierbaar. is en in alle omstandigheden kansrijk en financierbaar. In feite zal in de beleggingsmarkt een onderscheid gemaakt moeten worden tussen langetermijnbeleggingsobjecten en gebouwen die feitelijk functioneren als bedrijfsmiddel. Het toekomstige gebruik en de waardevastheid van deze twee categorieën zal verder uiteen gaan lopen. Uiteindelijk heeft dit ook consequenties voor de financieringsvorm van dergelijk vastgoed. Doorbreken bestaande structuren Gebiedsontwikkeling is daar een goed voorbeeld van. Dit vakgebied heeft de afgelopen twee decennia een grote vlucht genomen. De (her)ontwikkeling van gebieden met vaak multi func tionele programma s heeft ook mooie resultaten opgeleverd. Maar gedreven door de hoogconjunctuur werden de ambities voor ontwikkel programma s tot steeds grotere hoogten opgevoerd. De terugval naar de nieuwe realiteit na de crisis kwam daardoor extra hard aan. En dus maakte een grote onzekerheid zich meester van de bij gebiedsontwikkeling betrokken publieke en private partijen. Zij toonden zich ontvankelijk voor de meest uiteenlopende voorstellen voor verandering en innovatie. Ook als dat voorstellen waren die eigenlijk niet realistisch waren, zoals allerlei nieuwe verdienmodellen, waarbij sectoren als zorg en energieproductie de gebiedsontwikkeling zouden moeten reanimeren. Het probleem bij gebiedsontwikkeling betreft echter niet de functie, maar de wijze waarop het gebied als geheel in de huidige markt rendabel kan worden ontwikkeld. Om gebiedsontwikkeling op gang te houden, is dus veel meer een praktijkgerichte invalshoek nodig. Die is niet sensationeel, maar wel veelomvattend en ingrijpend. FGH Bank pleit in dat kader voor veel meer aandacht voor efficiëntie van het proces en een scherper beeld van de voorkeuren van eindgebruikers. Goedkoper en vraaggerichter zijn daarbij kernbegrippen in de vernieuwing van het hele plannings-, ontwikkel- en bouwproces van gebiedsontwikkeling. Dat betekent in het algemeen dat de volgorde van het proces zal moeten veranderen. Eerst dient het concept te worden gedefinieerd, op basis van de voorkeuren van eindgebruikers en gekoppeld aan de eerste reken- en tekenoefeningen. Daarna komt pas de stedenbouwkundige vormgeving in beeld. Masterplannen met een gedetailleerd eindbeeld zijn achterhaald. Plannen voor gebiedsont wikkeling dienen een globaler en flexibeler karakter te krijgen, waarbij de grote lijnen staan, maar waarvan de exacte invulling tijdsafhankelijk is. Gebiedsontwikkeling is dan niet meer dan het zo efficiënt mogelijk en in ruimtelijke samenhang ontwikkelen van individuele projecten. De korrelgrootte van de plannen wordt ook kleiner. Om het geheel desondanks financieel voor elkaar te krijgen, is afstemming van en zicht op gelijktijdige, concurrerende plannen in de omgeving noodzakelijk. Het organiseren van een bepaalde mate aan schaarste is misschien wel de belangrijkste randvoorwaarde om toekomstige gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen. Sector onder het vergrootglas Het is zaak dat de vastgoedsector zich meer bewust wordt van zijn eigen verantwoordelijkheid. Dat geldt zowel voor de financiële vraagstukken als voor nieuw te realiseren ontwikkelingsprojecten. De oplossing voor de problemen in de sector en voor de vragen waar iedereen voor staat zal immers niet vanuit de overheid komen. De rijksoverheid heeft zich teruggetrokken van het toneel en de bal bij de decentrale overheden gelegd. Waardevermindering en langere doorlooptijden hebben op dat niveau afboekingen en verliezen tot gevolg. Vooral de gemeenten moeten alle zeilen bijzetten om grote verliezen op bijvoorbeeld hun grondposities te voorkomen. Op grote schaal worden dan ook plannen uitgesteld of zelfs geschrapt, laat staan dat er nog financiële ruimte is voor grootschalige gebiedsontwikkeling. Ook dit leidt tot nieuwe verhoudingen tussen overheden en de private sector. De wil tot samenwerking is er misschien nog wel, maar door de beperkte financiële armslag zijn de mogelijkheden daartoe minimaal. De vastgoedsector lijkt de komende jaren meer dan ooit op zichzelf aangewezen. FGH Vastgoedbericht 2012 visie 13
Het is zaak dat de vastgoedsector zich meer bewust wordt van zijn eigen verantwoordelijkheid. Daar waar de roep vanuit de sector om ondersteunende maatregelen blijft aanhouden, lijkt de rijksoverheid juist op stringenter toezicht af te koersen. Strengere regels voor banken en verzekeraars en verscherpte controle door toezichthoudende instanties zijn het devies. Het streven is om zo toekomstige financiële risico s te beperken en de sector tot meer openheid te dwingen. Dit is in lijn met de publieke opinie, die de bouw- en vastgoedsector teveel associeert met list, bedrog en zelfverrijking. Er hebben zich ook diverse incidenten voorgedaan, die de gehele sector in een zeer kwalijk daglicht stellen. Alle partijen in het vastgoed moeten zich dat aantrekken. Dat het vertrouwen in de waarde van vastgoed verloren is gegaan, is nog tot daaraan toe. Maar dat ook het vertrouwen in de vastgoedsector als geheel te grabbel wordt gegooid, is onacceptabel. Er werken immers duizenden mensen in het vastgoed, waarvan het overgrote merendeel te goeder trouw is. Dat een volledige sector, die bovendien een grote bijdrage levert aan de Nederlandse economie, zo gestigmatiseerd wordt is daarom niet terecht. Er komen ook steeds meer initiatieven vanuit de markt, zoals het IOV (Integriteit Overleg Vastgoed) dat een bijdrage wil leveren aan het verbeteren van het imago van de vastgoedsector en via zelfregulering de sector wil opschonen. Of bijvoor beeld de Kantorentop waarin gemeenten, provincies, banken, beleggers, projectontwikkelaars en het Rijk de groeiende kantorenleegstand terug willen dringen. De sector wacht dus niet lijdzaam af, maar neemt het heft ook in eigen hand. Investeren in krediet FGH Bank is ervan overtuigd dat de onderliggende krachten onverkort aanwezig zijn om een aantrekkelijk rendement op vastgoedinvesteringen te kunnen genereren. Mits we vastgoed als langetermijninvestering blijven zien en dus ook durven te erkennen dat incourant vastgoed nooit een aantrekkelijk langetermijnrendement kan genereren. Er zal in dat kader nog specifieker een onderscheid moeten worden gemaakt in vastgoed als Het streven is om toekomstige financiële risico s te beperken en de sector tot meer openheid te dwingen. 14
beleggingsobject en vastgoed dat feitelijk alleen kan worden beschouwd als (tijdelijk) productiemiddel. Het zou bovendien logisch zijn om binnen dat onderscheid ook meer ruimte te creëren voor afschrijving, juist om toekomstige (her)investeringen mogelijk te maken. Volgens FGH Bank beschikt de vastgoedsector over voldoende veerkracht en kennis om de huidige problemen aan te pakken en transformatie van bestaand vastgoed een nieuw onderdeel in het ontwikkelproces te laten worden. We zullen daarvoor wel nieuwe wegen moeten durven bewandelen, ook ten aanzien van gebiedsontwikkeling. Daarmee is niet gezegd dat dit een eenvoudig en financieel pijnloos proces zal zijn. FGH Bank verwacht echter zeker ook geen permanente ijstijd voor het vastgoed. Dat beeld heeft de afgelopen periode ten onrechte de overhand gekregen. vertrouwen. Sterker nog: in internationale vergelijkingen was die trans parantie juist het onderscheidende kenmerk dat buitenlandse investeerders naar ons land bracht. Als wij niet bereid zijn om die transparantie te handhaven en ernaar te handelen, levert dat de vastgoedsector uiteindelijk veel meer schade op dan de huidige economische situatie. Afspraken nakomen, eerlijk zaken doen en met ondubbelzinnige cijfers werken: dat zijn we niet alleen aan de sector verplicht, maar ook aan de samenleving, en bovenal aan onszelf. Het is de enige manier waarop we het vertrouwen terug kunnen verdienen en weer krediet kunnen opbouwen. Utrecht, maart 2012 Directie FGH Bank N.V. Voorwaarde is wel dat de vastgoedsector eens goed in de spiegel kijkt. Twee decennia lang is er geïnvesteerd in een transparante markt, gebaseerd op open informatie en onderling FGH Vastgoedbericht 2012 visie 15
MVO-katern Duurzaamheid in vastgoed: keuzes maken, ook in moeilijke tijden door Ruud de Wit 16
Duurzaamheid vaak aangeduid met de term sustainability is al enige jaren een van de kernbegrippen als het gaat om modern ondernemerschap. Dat geldt ook voor de vastgoedmarkt. Inmiddels is de duurzaamheidsfactor het stadium van een hype voorbij. Iedereen in de vastgoedmarkt of het nu gaat om een ontwikkelaar, een financier, een belegger, een belangrijke huurder of een adviseur weet dat het verduurzamen van vastgoed niet meer is weg te denken en zelfs een medebepalende factor is in de verdere positionering van het commercieel vastgoed. What s in a name? Alvorens aan te geven wat de huidige trends met betrekking tot duurzaamheid zijn, is het nodig tot een heldere afbakening te komen waar we het met duurzaamheid over hebben. Want in de volksmond wordt er bij duurzaamheid in de eerste plaats gedacht aan het gebruik van natuurlijke en schaarse materialen, het efficiënt omgaan met water en elektriciteit, het verstandig oplossen van het afvalprobleem en andere, vooral milieugerelateerde zaken. Maar duurzaamheid gaat veel verder dan dat. Constructief omgaan met vastgoedleegstand bijvoorbeeld, het realiseren van nieuwe functies, het revitaliseren en herbestemmen van vastgoed, en zelfs slopen kan als een duurzaamheid noodzaak worden beschouwd. Maar ook zaken als integriteit, governance en het verantwoord omgaan met de Human Resources en de stakeholders maken wezenlijk onderdeel uit van duurzaamheid. Duurzaamheid in relatie tot het bedrijfsleven kan in de meeste brede zin van het woord worden gelijkgesteld met Corporate Social Responsiblity (CSR). In Nederland gebruiken we hiervoor de benaming Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). In feite zijn in deze benaming de environmental en social sustainability samengekomen. CSR/MVO laat zich dan ook het beste omschrijven als: alle activiteiten van een onderneming die gericht zijn op het veilig stellen van de sociale, milieutechnische en economische belangen ten behoeve van de komende generaties. Herbestemmen kantoormeters Het duurzaam maken van een vastgoedbedrijf of -portefeuille is geen sinecure. En leidt binnen de vastgoedsector ook niet zonder meer tot kostenbesparingen, zoals wel eens wordt gesuggereerd. Voor duurzaam gaan is een principiële keus die ook om investeringen vraagt en dus zorgvuldig moet worden uitgewerkt. Daarbij helpt het huidige, financieeleconomische klimaat niet. Want vergeleken met een jaar geleden is het economisch klimaat opnieuw verslechterd, het voorzichtige optimisme van begin 2011 ten spijt. En dat heeft z n weerslag op de vastgoedmarkt. Een snelle oplossing van de leegstand in de kantorenmarkt door bijvoorbeeld meer arbeidsplaatsen te realiseren, lijkt verder weg dan ooit. Integendeel, demografische ontwikkelingen, het Nieuwe Werken en het snel stijgende belang van internet op zowel de kantoren- als retailmarkten maken het voor de vastgoedsector nog urgenter om naar nieuwe wegen te zoeken om iets aan en met die leegstand te gaan doen. In Amsterdam heeft dat zoeken naar een invulling voor die leegstand bijvoorbeeld gezorgd voor een flinke toename in het aantal hotelbedden in de hoofdstad, aldus de MarketView Amsterdam Hotel Market die CBRE in samenwerking met de dienst Economische Zaken van de gemeente Amsterdam heeft uitgebracht. In het jaar 2012 worden nog eens 1.200 kamers aan het totaal toegevoegd en in 2013 komen er 1.400 bij. Deze toename is met name te verklaren door de herbestemming van leegstaande kantoorruimte. Ook het actieplan van de ex-minister van Binnenlandse Zaken, Piet Hein Donner om 16.000 extra studentenkamers te realiseren, kan in dat licht worden beschouwd, te meer omdat deze deels moeten worden gerealiseerd via herbestemmings plannen in bestaand commercieel onroerend goed. Maar het is ook duidelijk dat de enorme hoeveelheid aan leegstaand commercieel vastgoed niet kan worden opgelost door er allemaal studentenkamers, hotelbedden en andere experimentele projecten van te maken. Daarvoor is het financieringsvraagstuk te complex. Hetzelfde geldt voor een Het duurzaam maken van een vastgoedbedrijf of -portefeuille is geen sinecure. FGH Vastgoedbericht 2012 MVO-KATERN 17
van belang is ook het gegeven van green leases, waartoe steeds meer beleggers overgaan. plan om slooppremies te verstrekken voor niet meer duurzaam te maken gebouwen (met een zogenoemd G-label). Op zich is dat een plausibel plan, maar het lijkt weinig waarschijnlijk dat deze regering daarvoor de portemonnee trekt. Het is nog maar de vraag of zo n slooppremie niet eerder door de marktpartijen moet worden opgebracht, maar ook die marktpartijen hebben vanwege een mindere vraag van huurders, dalende huurprijzen, grotere leegstand en dus afwaarderingen hier niet direct geld voor beschikbaar. Duurzaamheidsambitie vervat in organisaties, convenanten, en keurmerken Binnen de Nederlandse vastgoedsector zijn er de afgelopen jaren op het gebied van duurzaamheid wel degelijk een aantal flinke stappen gezet. De meest duidelijke was de vorming van de Dutch Green Building Council (DGBC) in 2008, een onafhankelijke non-profitorganisatie die streeft naar blijvende verduurzaming van de bebouwde omgeving in Nederland. Een belangrijke opgave die de DGBC zich heeft gesteld, is de ontwikkeling van keurmerken certificaten voor een onafhankelijke beoordeling van gebouwen (zowel nieuw als bestaand) en gebieden op het gebied van duurzaamheid. Inmiddels is het keurmerk BREEAM-NL Nieuwbouw 2010 breed geaccepteerd voor nieuwe kantoren, winkels, scholen en industriële gebouwen. Sinds de zomer van 2010 bestaat ook het keurmerk BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik. Dit beoordeelt bestaande gebouwen op drie niveaus: Gebouw, Beheer en Gebruik. Het afgelopen jaar kwam daar nog bij het keurmerk BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling dat de duurzaamheidsprestatie van gebiedsontwikkeling beoordeelt. Daarnaast zijn DGBC, CROW en Rijkswaterstaat in september 2011 begonnen met de ontwikkeling van BREEAM-NL Infra. Ook de Neprom, een van de belangrijkste belangenorganisaties voor vastgoed heeft het duurzaamheids aspect omarmd. Zo sloot de Neprom al in 2008 het zogenoemde Lente-Akkoord af, samen met het toenmalige ministerie van Ruimte en Milieu, de NVB en Bouwend Nederland, met als doel: Energiezuinige Nieuwbouw. In dit akkoord verbinden de genoemde partijen zich aan een besparing van het energie gebruik in nieuwe winkels, woningen en kantoren in 2015 met maar liefst 50 procent. Er zijn geen gegevens beschikbaar of de partijen deze ambitie ook zullen halen, maar vooralsnog is er geen reden om aan te nemen dat dat niet het geval is. Met deze ambitieuze doelstelling nemen de Nederlandse marktpartijen een voorschot op de richtlijn hernieuwbare energie van de Europese Commissie die ertoe moeten leiden dat de Europese 20-20-20 doelstellingen, die in maart 2007 werden vastgesteld, worden gehaald. Deze houden in dat de Europese lidstaten zich ertoe verbinden de broeikas gas emissies tegen 2020 met ten minste 20% te verminderen ten opzichte van 1990. Daarnaast werden bindende doelstellingen vastgesteld om in 2020 20% voor het aandeel hernieuwbare energie in het totale EU-energiegebruik en 10% voor het aandeel biobrandstoffen in het totale EU-verbruik van benzine en diesel in de vervoersector te bereiken. Deze doelstellingen zijn het afgelopen jaar via de wet Implementatie EU-richtlijnen energie-efficiëntie ook officieel in Nederland van kracht. Initiatiefnemers in vastgoed De grootste eigenaar van commercieel onroerend goed in Nederland, de Rijksgebouwendienst (4 miljoen m² kantoorruimte, ofwel 8 procent van het totale kantoorbestand), speelde vorig jaar op deze EU-richtlijnen in door 35 miljoen ter beschikking te stellen voor de verduurzaming en optimalisering van haar kantorenbestand. Ook heeft de RGD de intentie ervoor te zorgen dat al haar gebouwen minimaal een C-label hebben en dat de huidige overheidsgebouwen die een F- of slechts een G-label hebben, worden afgestoten. Uitzondering hierop vormen uiteraard de monumentale panden. Het is immers niet mogelijk om monumentale panden ingrijpend te verduurzamen zonder afscheid te nemen van oorspronkelijke elementen. Van belang is ook het gegeven van green leases, waartoe steeds meer beleggers overgaan. Bij green leases worden afspraken gemaakt tussen de eigenaar/belegger en de huurders van het commercieel vastgoed over specifieke maatregelen met betrekking tot het efficiënt omgaan met energie en water alsook over het verzamelen van data met het doel om concrete maatregelen te nemen om het energieen watergebruik naar beneden te brengen. Bij een aantal beleggers worden bij nieuwe huurcontracten inmiddels alleen nog maar green leases afgesloten, terwijl bestaande huurders worden uitgenodigd een zogenoemd green convenant af te sluiten. Bij de Nederlandse portefeuille van 18