Sector Ruimtelijke & Econ. Ontwikkeling Notitie Aan Raadscommissie Werk en Diversiteit Van E. Jaensch, portefeuillehouder Economische Zaken Beh. Ambtenaar P. Close Doorkiesnummer 5270 Datum 18 maart 2009 Onderwerp Markt voor kleinschalig (betaalbaar) bedrijfsvastgoed in Amsterdam Zuidoost 1. Aanleiding Bij de behandeling van de begroting 2008 heeft de stadsdeelraad aan het Dagelijks Bestuur gevraagd om een onderzoek naar goedkope clusters van voorzieningen voor startende kleine ondernemers (motie 42). Naar aanleiding van de motie heeft het Dagelijks Bestuur op 18 maart 2008 opdracht gegeven om de vraag naar en het aanbod van kleinschalige en betaalbare bedrijfs- en kantoorruimte te inventariseren. Specifieke aandacht gaat hierbij uit naar het segment betaalbare bedrijfsruimte. Betaalbaar wordt hierbij gedefinieerd als laagdrempelig voor (door-) startende ondernemers en nadrukkelijk bedoeld als huisvesting in de opstartfase (huurprijsniveau tot 100 per m² per jaar). Onder kleinschalig bedrijfsvastgoed wordt verstaan: kantoor- dan wel bedrijfsruimte met een bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) van maximaal 250 m². Waarom deze aandacht voor kleinschalig bedrijfsvastgoed? Kleinschalige ondernemingen vormen een belangrijk onderdeel van de economie van Zuidoost. Zij bieden werkgelegenheid, voorzieningen en bepalen voor een aanzienlijk deel de dynamiek in het stadsdeel. Het gaat om een diversiteit van verschillende typen ondernemingen. Globaal zijn deze ondernemingen in te delen in zakelijke dienstverlening, consumentendiensten (o.a. detailhandel, horeca en gezondheidszorg) en ambachtelijke bedrijven, maar in de praktijk betreft het vaak combinaties van deze functies in allerlei verschillende gradaties. Kleinschalige ondernemingen vinden we zowel in het Amstel III-gebied als in het woongebied. In Amsterdam Zuidoost is functiemenging in de woonwijken een centraal uitgangspunt binnen het ruimtelijk-economisch beleid. Een voordeel van de menging van de woon- en werkfunctie is de levendigheid die dit tot stand brengt in wijken. Dit weegt op tegen het feit, dat deze functiemenging niet in alle gevallen als prettig wordt ervaren mede afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid. Daarnaast leidt menging tot enige mobiliteitsbeperking doordat wijkbewoners in principe dichtbij huis een baan kunnen vinden en biedt het kansen voor ondernemerschap. 2. Aanpak Voor de uitvoering van de Bestuursopdracht is gebruik gemaakt van drie bronnen: * Adviesbureau Decisio heeft onderzoek gedaan naar de vraag naar kleinschalige bedrijfs-en kantoorruimte in Amsterdam Zuidoost. Hiertoe is in juli 2008 een enquête gehouden onder ondernemers in Zuidoost en de omliggende plaatsen Diemen,
Pagina 2 van 9 Duivendrecht, Ouder Amstel, Weesp en Abcoude. In de onderzoekspopulatie zijn alle sectoren van het bedrijfsleven meegenomen met uitzondering van horeca en detailhandel. Binnen de sector horeca zijn overigens wel cateringbedrijven meegenomen. Ook de sectoren onderwijs, overheid, gezondheid- en welzijnszorg en sport zijn buiten beschouwing gelaten. Voorts zijn ondernemingen met maximaal 11 werkzame personen geselecteerd. * Dienst Belastingen van de Gemeente Amsterdam heeft in opdracht van het een indicatief onderzoek gedaan naar de voorraad kleinschalig bedrijfsvastgoed inclusief de waarde- en prijsontwikkeling daarvan in de periode 1 januari 2005 tot 1 januari 2008 (DBGA, Kleinschalige bedrijfs-en kantoorruimten in Amsterdam Zuidoost, november 2008). * Boer Hartog Hooft Consultants heeft op verzoek van het Stadsdeel een quick scan van kleinschalig bedrijfsvastgoed uitgevoerd. In deze quick scan wordt achtereenvolgens ingegaan op de vraaganalyse en wensen van gebruikers/vragers, het feitelijke aanbod aan kleinschalig bedrijfsvastgoed en een beschrijving van de verschillende deelgebieden in Zuidoost (Boer Hartog Hooft Consultants, Kleinschalig vastgoed Amsterdam Zuidoost, quick scan, december 2008). Naast bovengenoemde bronnen heeft adviesbureau Decisio gesprekken gevoerd met experts op het gebied van het huisvesten van de doelgroep kleinschalige ondernemers. Voorts zijn in een expertmeeting in augustus 2008 de eerste bevindingen van de analyse voorgelegd aan een aantal experts om deze te toetsen, de gewenste ontwikkeling te formuleren en na te gaan welke knelpunten er zijn. 2
Pagina 3 van 9 3. Samenvatting analyse * Vraaganalyse De belangrijkste uitkomsten van de enquête zijn : - 60% van de bedrijven heeft het bedrijf aan huis ; - 17% van de bedrijven is op zoek naar andere ruimte ; - de gemiddelde zoekvraag is gericht op units in de range van 50-100 m² ; - naar sector bezien zijn het vooral adviesdiensten, facilitaire diensten, ambachtelijke handel, bouw en groothandel die ruimte zoeken ; - de totale behoefte aan kantoorruimte beweegt zich eind 2008 in een bandbreedte van 2.500 tot 3.625 m² (N.B. bij de berekening is rekening gehouden met het praktijkgegeven, dat feitelijk 25% van de bedrijven met verhuisplannen daadwerkelijk besluit om te verhuizen) ; - de behoefte aan bedrijfsruimte wordt eind 2008 geraamd op minimaal 1.250 m² en maximaal 1.875 m² ; - Bovendien moet rekening worden gehouden met additionele vraag van ondernemers als gevolg van parkeergebouwen die op een termijn van enkele jaren zullen worden gesloopt (bijvoorbeeld aan de Daalwijkdreef) ; - ondernemers hebben veelal een voorkeur voor locaties die goed bereikbaar zijn (parkeren, mogelijkheid voor laden en lossen) en gekenmerkt door voldoende voorzieningen - in de periode 2005-2008 deden de meeste huurtransacties kleinschalig bedrijfsvastgoed zich voor in de categorie 200-250 m² ; N.B. geen of weinig aanbod van kleinere units kan overigens de geringe vraag naar kleinere units verklaren! - met name ondernemers met een bedrijf aan huis hebben behoefte aan flexibele werkplekken die zij voor een dag(deel) kunnen huren voor een overleg of klantengesprek. Samengevat: er bestaat vooral vraag naar kleinere units (tussen de 50 en 100 m²) tegen huurprijzen van maximaal 100 per m² per jaar op locaties die goed bereikbaar zijn en dichtbij voorzieningen. Huurtransacties in de periode 2005-2008 laten echter een ander beeld zien, namelijk van vooral vraag in de grootteklasse 200-250 m². Een verklaring hiervoor is, dat er geen of weinig aanbod van kleinere units is. Er bestaat behoefte bij de ondernemers met een bedrijf aan huis aan flexibele werkplekken. * Voorraad- en aanbodanalyse Op basis van de rapportages van respectievelijk Dienst Belastingen van de Gemeente Amsterdam en Boer Hartog Hooft BV ontstaat het volgende beeld van de voorraad : - De voorraad aan solitair kleinschalig bedrijfsvastgoed in Amsterdam Zuidoost bedraagt ca. 41.000 m², onder te verdelen naar ruim 35.000 m² kantoorruimte en 6.500 m² bedrijfsruimte ; - 60% van de voorraad bestaat uit units die kleiner zijn dan 100 m² en 20% van de voorraad bevindt zich in de grootteklasse 100-150 m² ; - de voorraad kleinschalig bedrijfsvastgoed is vooral gelegen in Bijlmer-Oost (42% van de voorraad), op de 2 e plaats komt Bijlmer- Centrum (28%), gevolgd door Amstel III / Bullewijk (20%). 3
Pagina 4 van 9 Het aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed bedraagt ca. 25.000 m², te onderscheiden in 23.364 m² kantoorruimte en 2.243 m² bedrijfsruimte. Andere kenmerken van het aanbod zijn : - 78% van het aanbod uitgedrukt in metrage bevindt zich in Amstel III / Bullewijk, hiervan bevindt zich meer dan 80% in een bedrijfsverzamelgebouw ; - naar metrage vinden we het meeste aanbod in de grootteklassen 200-250 m² en daarna in de categorie150-200 m² ; - bekeken naar aantal units is het aanbod het grootst in de grootteklasse 100-150 m² ; - bij bedrijfsruimten is 69% van alle aangeboden objecten groter dan 150 m² ; bij kantoorruimten is dit percentage 42% ; - bij kantoren bevindt 29% van de kantoorobjecten zich in de grootteklasse 100-150 m² ; - de huurprijzen bewegen zich bij bedrijfsruimten tussen 100 en 150 per m² per jaar, bij kantoorruimten ligt het huurprijsniveau tussen respectievelijk 125 en 150 en 150 en 175 per m² per jaar. De gemiddelde vraaghuurprijs bedraagt 168 per m² per jaar ; - het aanbod bestaat uitsluitend uit huurobjecten. Samengevat: het aanbod bevindt zich vooral in Amstel III / Bullewijk, de meeste units zijn groter dan 100 m² tegen huurprijzen van minimaal 100 en maximaal 150. Hoewel er kwantitatief een ruim aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed in Zuidoost lijkt te zijn, sluit het aanbod in kwalitatieve zin niet aan op de vraag. Op de aspecten huurprijsniveau, bedrijfsvloeroppervlakte en locatie sluiten vraag en aanbod niet op elkaar aan. * Confrontatie vraag- en aanbodanalyse Op het eerste gezicht lijkt Zuidoost over een ruim aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed te beschikken. De kwaliteit van het aanbod blijkt echter voor een aantal aspecten niet te voldoen aan de gemiddelde vraag van de (door) startende ondernemer : 1. De (door) startende ondernemer zoekt betaalbare ruimte voor zijn bedrijf, betaalbaar is een huurprijs van maximaal 100 per m² per jaar. De gemiddelde huurprijzen in het aanbod bewegen zich tussen 100 en 150 voor bedrijfsruimte en 125 en 175 voor kantoorruimte ; 2. De (door) startende ondernemer zoekt naar een bedrijfsunit in de bandbreedte van 50 tot 100 m². De aangeboden bedrijfsunits zijn echter veelal groter dan 100 m² ; 3. De (door) startende ondernemer heeft een voorkeur voor locaties die goed bereikbaar zijn (parkeren, mogelijkheid voor laden en lossen) en dichtbij voorzieningen en klanten: dus bij voorkeur in het centrum- c.q. woongebied. Het aanbod doet zich echter vooral voor in Amstel III / Bullewijk, met name betreft het hier de grote leegstaande kantoorpanden die in theorie opgesplitst kunnen worden in kleinere units ; 4. De (door) startende ondernemer heeft een voorkeur voor een flexibel huurcontract met korte opzegtermijnen. De meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsvastgoed hanteren langere huurperioden (veelal 5 jaar) waarbij voortijdige beëindiging vaak niet mogelijk is. 4. Succes-en faalfactoren In stadsdeel Zuidoost zijn in de jaren 2006 t/m 2008 projecten betaalbare kleinschalige bedrijfs-en kantoorruimten gerealiseerd, waarvoor veel belangstellenden 4
Pagina 5 van 9 zijn : projecten als Grubbehoeve en Gerenstein bieden startende ondernemers units aan tegen een lage huurprijs, die zij voor een periode van maximaal 5 jaren kunnen huren. Daarnaast is kleinschalig bedrijfsvastgoed op commerciële basis ontwikkeld (zoals Fenicé aan de Bijlmerdreef). Wat maakt de projecten Grubbehoeve en Gerenstein succesvol? Hierover kunnen enkele opmerkingen worden gemaakt : * in nauwe samenwerking tussen projectontwikkelaars c.q,. woningbouwcorporaties en overheid (stadsdeel en centrale stad) zijn deze project volgens een planmatige ontwikkeling gerealiseerd ; * beide projecten bestaan uit kleine units van minder dan 100 m² tegen huurprijzen van maximaal 100 per m² per jaar. Hierbij gaat het in vrijwel alle gevallen om gesubsidieerde projecten. Daar tegenover staat een aantal factoren een marktconforme ontwikkeling van kleinschalig bedrijfsvastgoed in de weg : * contractduur huurcontracten (5 jaar wordt als lang ervaren); * hoogte huurprijzen; * realisatie en beheer van kleinschalig bedrijfsvastgoed is complex(er), risicovol(ler) en duur(der) ; * vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte is vaak diffuus en onvoorspelbaar. 5
Pagina 6 van 9 5. Ontwikkelingen in het aanbod In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van gerealiseerde en nog te realiseren projecten, waarin ruimte voor kleinschalig bedrijfsvastgoed is c.q. wordt opgenomen. Opgeleverd in 2008 Bijlmerdreef / Fenicé Bedrijfsruimten in plint Ymere 2008 Blok B ca. 1.250 m² Grubbehoeve Bedrijfsruimte ca. 2.050 m² Delta Forte/ 2008 Rochdale In aanbouw Fortuna 2 e fase Plint van blok 9: 964 m² Delta Forte / 2010 Rochdale Winkelcentrum 1.500 m² bedrijfsruimte Principaal 2011 Kameleon Bij stadsdeelkantoor In planvorming Bijlmerdreef / F-buurt Anton de Komplein / rond het Bijlmer Sportcentrum Zuidzijde Karspeldreef Bedrijfsruimte in plint Sociaal Medisch Cluster (voor het CBK) 650 m² Ymere 2010 Radiostationgebouw met Private partij p.m. bedrijfsruimte Bedrijfsruimte in plint 2.200 m² Ymere 2011 Bedrijfsruimte in plint woontoren (4 woontorens) Toren 1 ca. 500 m² (overige torens nog niet bekend) Principaal Kleiburg Bedrijfsruimte in de plint 1.500 m² Delta Forte / Rochdale Kortvoort Ca. 700 m² bedrijfsruimte Selectie marktpartij loopt 2011 en verder 2012 2011 Voorts wordt in opdracht van het Dagelijks Bestuur gewerkt aan een stedebouwkundige en economische visie voor het gebied langs de Flierbosdreef en de zuidoostzijde van het Anton de Komplein (cluster 7). Samengevat:. 2008 3.300 m² 2009 0 m² 2010 964 m² 2011 4.900 m² 6
Pagina 7 van 9 In 2009 worden met andere woorden in het gebied ten oosten van de spoorlijn geen kleinschalige bedrijfsvastgoed projecten opgeleverd. Op grond van de uitkomsten van de vraaganalyse bedraagt de behoefte aan kleinschalige bedrijfs-en kantoorruimte eind 2008 minimaal 3.750 m², onder te verdelen in 2.500 m² kantoorruimte en 1.250 m² bedrijfsruimte. Hoewel deze vraag een momentopname is, wordt verondersteld dat hier sprake is van een wederkerende vraag gegeven het jaarlijkse aantal startende ondernemers in Zuidoost in de periode vanaf 2003. Hoewel het aanbod kleinschalig bedrijfsvastgoed kwantitatief voldoende is, sluit de kwaliteit van het aanbod onvoldoende aan op de vraag. Deze kwalitatieve mismatch is aanleiding om stimulerende maatregelen te nemen. De feiten op een rij : 1. De vraag naar kleinschalig betaalbaar bedrijfsvastgoed wordt geraamd op 3.750 m², onder te verdelen naar 2.500 m² kantoorruimte en 1.250 m² bedrijfsruimte. Het gaat hierbij om units met een oppervlakte in de bandbreedte 50-100 m² en een huurprijs van maximaal 100 per m² per jaar. 2. In de jaren 2009 t/m 2011 wordt aan kleinschalig bedrijfsvastgoed ontwikkeld : 2009 0 m² 2010 964 m² 2011 4.900 m² Op grond van 1. en 2. zou de inspanning van het stadsdeel gericht kunnen zijn op 3.750 964 = 2.786 m² voor de jaren 2009 en 2010. Er moet rekening gehouden worden met de volgende factoren : als gevolg van de huidige macro-economische situatie zullen ondernemers investeringsbeslissingen enige tijd uitstellen ook kan een passende bedrijfs- of kantoorruimte elders worden gevonden. Om deze redenen wordt hier een correctiefactor van 50% toegepast, zodat de extra inspanning van het stadsdeel gericht moet zijn op het realiseren van 1.400 m². Bovendien dienen zich kansen aan in de vorm van leegstaande kantoorruimten. In dit kader kan bijvoorbeeld de lokatie Frankemaheerd als zeer interessant worden beschouwd. Totale verhuurbare bedrijfsvloeroppervlakte bedraagt momenteel ca. 6.000 m², waar per 1 januari 2010 nog eens 12.000 m² aan zal worden toegevoegd. Voorts wil Rochdale in de EGK-buurt betaalbare freelance werkplekken realiseren, bedoeld voor (startende) ondernemers en ondernemers die voor een beperkt aantal uren een werkplek buitenshuis nodig hebben 6. Conclusies en beleidsaanbevelingen Geconcludeerd kan worden, dat er sprake is van onvoldoende aansluiting van vraag en aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed. Deze situatie doet zich voor op aspecten als kwaliteit van het aanbod (bedrijfsvloeroppervlakte, huurprijsniveaus) en de ligging. 7
Pagina 8 van 9 De voorkeuren van ondernemers gaan vooral uit naar units in een bandbreedte van 50-100 m², een huurprijs van maximaal 100 per m² per jaar op een locatie die goed bereikbaar is en dichtbij voorzieningen. Veelal heeft men een voorkeur voor het woongebied (ten oosten van de spoorlijn). Het aanbod van kleinschalig bedrijfsvastgoed doet zich echter vooral voor in Amstel III / Bullewijk, waar diverse kantoorpanden leeg staan die in theorie opdeelbaar zijn in kleinschalige units. Daarnaast laten de ervaringen met projecten als Grubbehoeve en Gerenstein ons zien, dat er een wezenlijke vraag is naar kleinschalige, betaalbare bedrijfsruimte in ons stadsdeel. Dit zijn projecten die met behulp van Europese subsidie tot stand zijn gekomen. Decisio wijst op blz. 15 in de notitie op een conclusie van het rapport Ruimtelijk Economisch Beleidsplan Bijlmermeer en Gaasperdam (Decisio, 2003) : De ontwikkeling van bedrijfs-en kantoorruimte moet behoedzaam worden aangepakt. Voorgesteld wordt een relatief kleinschaliger en gefaseerde ontwikkeling passend bij de houding van marktpartijen, die op z n minst voorzichtig is. Deze beleidsaanbeveling uit het rapport van Decisio is nog steeds actueel : vanwege het complexe karakter, maar ook vanwege de huidige macro-economische situatie waarbij investeringen in risicovolle projecten beperkt zijn dan wel uitblijven. Hierbij passen overigens wel de volgende kanttekeningen: 1.Succesvolle gesubsidieerde projecten als Grubbehoeve en Gerenstein laten zien, dat er een levendige vraag is naar kleinschalige, betaalbare bedrijfs-en kantoorruimte ; 2.In Zuidoost doen zich diverse kansen voor om kleinschalige commerciële ruimte te realiseren. Opdracht aan het dagelijks bestuur Onderzoek in samenwerking met marktpartijen en centrale stad de mogelijkheden om 1.400 m² kleinschalige en betaalbare bedrijfshuisvesting in Zuidoost te realiseren tot 2012. Voor de uitwerking van deze opdracht worden de volgende beleidsaanbevelingen voorgesteld : Beleidsaanbevelingen 1. Kennisnemen van de conclusies en aanbevelingen van de oplegnotitie ; 2. Instemmen met het realiseren van 1.400 m² (betaalbaar) kleinschalig bedrijfsvastgoed in de periode tot 2012 met een oppervlakte tussen de 50 en 100 m² per unit tegen een maximale huurprijs van 100 per m² per jaar, en hiertoe overleg aangaan met marktpartijen en voorstellen doen aan de stadsdeelraad ; 3. Jaarlijkse monitor uitvoeren naar de ontwikkeling in vraag en aanbod van Kleinschalig bedrijfsvastgoed en toereikendheid van het ingezette beleid ; 8
Pagina 9 van 9 9