QUICK SCAN: PRIJS BIJ COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP Auteurs Stec Groep B.V. Esther Geuting Felix Sevenheck Gwen van Venrooij Rotterdam, januari 2006.
Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010-282 50 50 sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Inhoudsopgave 1 Inleiding 5 1.1 De situatie 5 1.2 Aanpak 6 1.3 Leeswijzer 6 2 Conclusies 7 2.1 De prijs van collectief particulier opdrachtgeverschap 7 2.2 Oorzaken prijsverschil tussen collectief particulier opdrachtgeverschap en reguliere woningbouw 11 Bijlagen 1. Selectie referentieprojecten 15 2. Referentieprojecten 17 Begrippen 29 Bronnen 31
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap 1 Inleiding In dit hoofdstuk beschrijven we eerst de situatie (paragraaf 1.1). Vervolgens leest u over de aanpak (paragraaf 1.2). In paragraaf 1.3 volgt de opbouw van de quick scan. 1.1 De situatie Collectief particulier opdrachtgeverschap komt steeds vaker voor in Nederland. Vanuit particulier initiatief of door initiatieven van gemeenten en woningcorporaties zijn op verschillende locaties in Nederland projecten gerealiseerd in een samenwerkingsverband van particulieren. De SEV wil meer grip krijgen op de marktprijs en stichtingskosten van projecten die in collectief particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd. De SEV vermoedt dat de stichtingskosten in collectief particulier opdrachtgeverschap lager zijn dan bij reguliere woningbouw. Zijn woningen goedkoper te ontwikkelen als ze in collectief particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld? En: waar ligt dat aan? Voorop staat de prijs van de woningen. De kwaliteit van de woningbouw wordt in dit rapport enkel op de volgende onderdelen in kaart gebracht: de locatie, de gebruiksoppervlakte en de inhoud. In deze studie richten we ons op woningen in het goedkope of betaalbare segment. Collectief particulier opdrachtgeverschap We spreken van particulier opdrachtgeverschap wanneer een particulier zelf de grond verwerft voor een woning en zelf bepaalt met welke partijen hij of zij de woning realiseert. De particulier kan zelf bepalen hoe zijn woning er uit komt te zien, zowel intern als extern en bepaalt daarbij de keuze van materialen. Het is ook mogelijk om met een groep particulieren een bouwlocatie te verwerven en vervolgens naar eigen inzicht een project voor eigen gebruik te realiseren. We spreken in dit laatste geval van collectief particulier opdrachtgeverschap. In dit rapport gebruiken we ook het begrip reguliere woningbouw. Reguliere woningbouw verschilt van collectief opdrachtgeverschap doordat een professionele organisatie (projectontwikkelaar of woningcorporatie) de woningen ontwikkelt en tijdens of na de ontwikkeling actief op zoek gaat naar bewoners. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap zijn de bewoners al vooraf bekend, zij zijn immers initiatiefnemer. 5
1.2 Aanpak Om meer zicht te krijgen op de prijs van collectief particulier opdrachtgeverschap, zetten we drie stappen: - In de eerste stap selecteren we elf referentieprojecten. We zoeken naar een mix tussen projecten in landelijk en stedelijk gebied. - In stap twee verzamelen we informatie van de referentieprojecten en ordenen deze systematisch in formats. We gebruiken de informatie die we van contactpersonen krijgen, we taxeren zelf niet. - Tot slot trekken we conclusies op basis van de referentieprojecten. We doen waar mogelijk uitspraken over prijsverschillen tussen collectief particulier opdrachtgeverschap en reguliere ontwikkeling en de oorzaken die daaraan ten grondslag liggen. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee staan onze conclusies. In de bijlage zijn de elf referentieprojecten systematisch beschreven. 6
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap 2 Conclusies In paragraaf 2.1 gaan we in op het prijsverschil tussen reguliere woningen en woningen ontwikkeld in collectief particulier opdrachtgeverschap. De oorzaken van het prijsverschil komen aan bod in paragraaf 2.2. 2.1 De prijs van collectief particulier opdrachtgeverschap We hebben de financiële gegevens van elf projecten geanalyseerd die zijn gerealiseerd of in ontwikkeling zijn in collectief particulier opdrachtgeverschap. Het gaat om gevarieerde projecten zoals: - gericht op starters en senioren (in Bladel); - vrijstaande woningen (in Groningen); - afbouwwoningen (in Utrecht, Amstelveen en Houten); - woningen voor schizofrene patiënten (in Almere). Een uitgebreide omschrijving van de projecten staat in bijlage 2. In tabel 2 staan de financiële kerngegevens van de elf projecten. De gehanteerde begrippen staan beschreven in de begrippenlijst. In dit hoofdstuk trekken we conclusies: wat valt op als we de financiële kerngegevens van de projecten op een rij zetten? We kijken achtereenvolgens naar de stichtingskosten, de grondprijs, bouwkosten en de bijkomende kosten van de projecten. De stichtingskosten van de woningen liggen doorgaans 20 tot 40% onder de waarde van de woningen We hebben de getaxeerde waarde van de woningen vergeleken met de stichtingskosten van de woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap. Een verschil tussen de stichtingskosten en de waarde van de woning betekent dat de particulier goedkoper heeft gebouwd dan de marktwaarde 1. Het verschil is een besparing op de uitgaven. Bij verkoop van de woning komt het voordeel ten goede aan de eigenaar van de woning. Wanneer een Koopgarantconstructie 2 is toegepast door een woningcorporatie komt het voordeel ook deels ten goede aan de corporatie. De procentuele verhouding tussen de stichtingskosten van de woning en de marktwaarde varieert sterk bij de door ons onderzochte projecten: tussen 55% minimaal en 95% maximaal (zie tabel 2). De meerderheid van de projecten schommelt tussen de 60 en 80%. Dit betekent een voordeel van 20 tot 40% voor de particuliere opdrachtgever. Het gaat om forse bedragen, doorgaans enkele tienduizenden euro per woning. Normaliter zien we ook bij reguliere woningbouw een procentueel verschil optreden tussen de stichtingskosten en de marktwaarde. Dat verschil komt in dat geval ten goede aan projectontwikkelaars of woningcorporaties. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap komt dit verschil ten goede aan de participerende particulier of aan de kwaliteit van de woningen. Collectief particulier opdrachtgeverschap kan dus financieel aantrekkelijker zijn voor de eigenaar/gebruiker dan reguliere projectontwikkeling. 1 We hebben de getaxeerde waarde van de referentieprojecten vergeleken met de stichtingskosten. Wanneer geen taxatie is verricht hebben we gebruikgemaakt van de gemiddelde transactieprijs van woningen (nieuwbouw en oudbouw) in hetzelfde postcodegebied als het referentieproject (bron: NVM). Het is niet mogelijk om de gemiddelde transactieprijs van nieuwbouw en oudbouw te scheiden. De waarde van nieuwbouwwoningen volgt echter de waarde van woningen in de bestaande voorraad waardoor we de gemiddelde cijfers voldoende betrouwbaar vinden. We hebben zelf geen taxaties verricht van de referentieprojecten. 2 Koopgarant: de koper betaalt een gereduceerde koopprijs en wordt vervolgens volledig eigenaar van de woning, met de bijbehorende bevoegdheid en verantwoordelijkheid. Wanneer de eigenaar van de woning besluit om de woning te verkopen, heeft de corporatie het recht om de woning terug te kopen, op basis van vooraf vastgelegde regels over de prijsvorming. 7
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 In het vervolg van deze paragraaf zoeken we naar de oorzaken waarom de stichtingskosten bij collectief particulier opdrachtgeverschap relatief gunstig uitvallen. De grondprijs is in sommige gevallen lager dan bij reguliere woningbouw In de tabel hieronder vergelijken we de grondquotes in de referentieprojecten met gemiddelde grondquotes in de regio 3. Hierbij valt op dat in enkele gevallen de grondquote lager ligt dan gebruikelijk: de starterswoningen in Bladel, Terbregse.nl, Parkwijk, Hofstad IV en A-complex. Tabel 1 Vergelijking grondquotes in collectief particulier opdrachtgeverschap en reguliere ontwikkeling Project Grondquote bij referentieprojecten Grondquote in de regio Zandstraat Casteren, Bladel 18% 20-25% Terbregse.nl, Rotterdam 19% 20-40% Jerichostraat, Rotterdam - 20-40% Bieshof Hoogeloon, Bladel 18-28% 20-25% De Blikken, Netersel 19-27% 20-25% De Linie, Groningen 16-19% 15-20% Reitdiep t Dorp, Groningen 21-28% 15-20% Parkwijk Leidsche Rijn, Utrecht 17% 30-40% Hofstad IV, Houten 18% 20-30% Bankras Kostverloren, Amstelveen 20% 20-30% A-complex, Almere 8% 20-25% Bron: inventarisatie Stec Groep 2005 De bouwkosten 4 zijn doorgaans vergelijkbaar met reguliere woningbouw, maar bij enkele referentieprojecten in collectief particulier opdrachtgeverschap zijn de bouwkosten hoger Ons valt op dat de bouwkosten per m 2 gbo bij de meeste van de referentieprojecten op een voor Nederlandse begrippen gemiddeld niveau liggen (circa 650 tot 800 per m 2 gbo). Bij vier projecten zien we dat de bouwkosten zichtbaar hoger liggen dan gebruikelijk in Nederland. We zijn geen projecten tegengekomen waar de bouwkosten opvallend lager uitvallen dan in Nederland gebruikelijk. Een mogelijke oorzaak ligt in de meerkosten voor individueel maatwerk bij de projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap (zie paragraaf 2.2 voor mogelijke verklaringen). Figuur 1 Ontwikkeling gemiddelde bouwkosten per woning in euro per m 2 1994-2004 Nederland 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Bron: SBV, Vastgoedmonitor 3 We baseren ons op een telefonische inventarisatie die we hebben uitgevoerd voor het bepalen van de gebruikelijke grondquote in de regio van het project. Bij de referentieprojecten hebben we de grondquote berekend aan de hand van de opgegeven grondprijzen en de getaxeerde waarde van de woning. Is de getaxeerde waarde onbekend, dan hebben we de gemiddelde transactieprijs in de omgeving van het project genomen. 4 Bouwkosten: kosten die direct en indirect met de realisatie van de woning verband houden. Directe kosten zijn de kosten voor bouwkundige werken, bodemvoorzieningen en fundering, gebouwinstallaties en vaste inrichting. Indirecte kosten zijn de bouwplaatskosten en algemene bedrijfskosten. 8
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Bijkomende kosten 5 vallen lager uit dan bij reguliere woningbouw Bij de projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap, bedragen de bijkomende kosten gemiddeld 10% van de stichtingskosten. Wanneer we de verhouding berekenen tussen de bouwkosten en de bijkomende kosten, dan valt op dat de bijkomende kosten bij de meeste referentieprojecten circa 15 tot 20% van de bouwkosten bedragen. Bij een project zien we dat de bijkomende kosten slechts 12% van de bouwkosten bedragen. Bij reguliere projecten zijn de bijkomende kosten circa 19% van de totale stichtingskosten (zie figuur 2). De verhouding tussen bouwkosten en bijkomende kosten (dus zonder de grondkosten) is gebruikelijk 25 tot 30%. Hier zien we een duidelijk verschil tussen bouwen in collectief particulier opdrachtgeverschap en een regulier ontwikkeld project. De bijkomende kosten liggen bij collectief particulier opdrachtgeverschap lager. Tabel 2 Financiële kerngegevens referentieprojecten, gemiddeld in euro per m 2 gbo, prijspeil 2005 Gemiddelde gbo per woning Gemiddelde grondprijs Gemiddelde bouwkosten Gemiddelde bijkomende kosten Gemidelde bouw- en bijkomende kosten Gemiddelde stichtingskosten Gemiddelde getaxeerde waarde Gemiddelde transactieprijs omgeving Gemiddelde residuele grondwaarde Verhouding bijkomende/ bouwkosten Verhouding stichtingskosten/ waarde Zandstraat 110 325 655 135 790 1.115 1.805 1.645 1.015 21% 62% Terbregse.nl 132 335 990 120 1.110 1.445 1.765 2.210 655 12% 82% Jerichostraat 90 1.135 2.300 1.890 58% Bieshof starters 121 300 900 1.200 1.685 1.645 785 71% Bieshof senioren 227 525 660 1.185 1.895 1.645 1.230 63% De Blikken starter 138 280 710 990 1.500 1.645 790 66% De Blikken senior 162 400 680 1.080 1.480 1.645 800 73% De Linie 1 171 335 965 160 1.125 1.460 2.055 930 17% 71% De Linie 2 171 385 1.025 160 1.185 1.565 2.055 870 16% 76% Reitdiep 1 100 500 1.165 200 1.365 1.870 1.910 660 17% 92% Reitdiep 2 142 535 1.000 140 1.140 1.675 1.910 880 14% 83% Reitdiep 3 116 400 1.095 170 1.265 1.665 1.910 760 16% 82% Parkwijk 120 345 690 100 790 1.135 2.010 1.225 14% 56% Hofstad IV 136 360 835 115 950 1.310 2.000 1.055 14% 65% Bankras Kostverloren 110 410 825 145 970 1.380 2.095 1.125 17% 66% Almere Buiten 95 125 1.160 170 1.325 1.450 1.550 220 15% 94% Bron: Stec Groep Uitgangspunten tabel: - Grondprijs, bouwkosten, bijkomende kosten, stichtingskosten en getaxeerde waarde zijn afkomstig van contactpersonen bij de referentieprojecten (zie bijlage). - De cijfers zijn geïndexeerd naar 2005 en wijken daarom af van de niet-geïndexeerde cijfers in de bijlage. - Gemiddelde transactieprijs omgeving project is gebaseerd op gerealiseerde transactiecijfers geregistreerd door NVM-makelaars in hetzelfde postcodegebied. Voor het project Reitdiep 't Dorp hebben we de gemiddelde vraagprijs in de omgeving van het project berekend omdat te weinig transacties beschikbaar waren. Ook in Bladel en A-complex waren onvoldoende transacties per postcodegebied beschikbaar voor betrouwbare uitspraken, daar gelden de cijfers voor de hele gemeente. - Grondwaarde, verhouding bouwkosten/bijkomende kosten en verhouding stichtingskosten/marktwaarde zijn een bewerking van de Stec Groep. - Prijzen zijn in euro per m 2 gbo. Voor omrekening van m 3 naar m 2 is omrekenfactor 3,3 gehanteerd. - De stichtingskosten zijn geïndexeerd naar 2005 met de prijsindex bouwkosten van nieuwe woningen (CBS). - De transactieprijzen zijn geïndexeerd naar 2005 met de regionale prijsstijging (NVM). 5 Zoals financieringskosten, verwervingskosten, kosten van vergunningen, heffingen en honoraria, ontwerpkosten, winst en risico. 9
Figuur 2 Samenstelling stichtingskosten van modale nieuwe koopwoning 2004 19% 33% 48% Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Bron: NVB, Thermometer Koopwoningen, voorjaar 2005 In figuur 4 ziet u een voorbeeld hoe de stichtingskosten van een woning van een gemiddeld project in Nederland bij benadering zijn opgebouwd in vergelijking met het gemiddelde van de referentieprojecten. De bouwkosten zijn gemiddeld bij de referentieprojecten hoger, de grondprijs en de bijkomende kosten vallen doorgaans echter lager uit. Per saldo zijn de stichtingskosten bij de referentieprojecten ook lager. Figuur 3 De opbouw van de kosten bij de referentieprojecten 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Grondprijs Bijkomende kosten Bouwkosten Bouw- en bijkomende kosten Zandstraat Terbregse.nl Jerichostraat Bieshof starters Bieshof senioren De Blikken starter De Blikken senior De Linie 1 De Linie 2 Reitdiep 1 Reitdiep 2 Reitdiep 3 Parkwijk Hofstad IV Bankras Kostverloren Almere Buiten Stichtingskosten Ter nuancering: we kennen de uitsplitsing van de stichtingskosten naar bouw- en bijkomende kosten bij drie referentieprojecten (Jerichostraat, De Blikken en Bieshof) echter niet. Deze drie projecten hebben we bij het berekenen van het gemiddelde van de bouw- en bijkomende kosten van de referentieprojecten dan ook niet mee kunnen nemen. Het kan dus zijn dat de gemiddelde bouwkosten en bijkomende kosten van de referentieprojecten lager uitvallen als we de drie projecten bij het berekenen van het gemiddelde wel mee hadden kunnen nemen. De totale stichtingskosten van de drie projecten die niet zijn meegenomen in de berekening zijn immers ook relatief laag. 10
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Figuur 4 Vergelijking stichtingskosten van een woning in euro per m 2 gbo 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Reguliere woning Gemiddelde referentieprojecten CPO Grondprijs Bijkomende kosten Bouwkosten 2.2 Oorzaken prijsverschil tussen collectief particulier opdrachtgeverschap en reguliere woningbouw In de vorige paragraaf zagen we prijsverschillen tussen reguliere woningbouw en woningbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap zijn: - de gevraagde grondprijzen soms lager dan gebruikelijk; - de bouwkosten doorgaans vergelijkbaar met reguliere woningbouw, enkele uitzonderingen daargelaten waar de bouwkosten hoger dan gebruikelijk uitvallen; - de bijkomende kosten lager dan gebruikelijk. Wat zijn verklaringen voor de prijsverschillen? We beginnen bij de grondprijs, vervolgens komen de bouwkosten en bijkomende kosten aan bod en ten slotte gaan we in op de marktwaarde van de woningen. In enkele gevallen is er sprake van een korting op de grondprijs Projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap profiteren soms van een korting op de grondprijs. Bij de referentieprojecten zien we dit bijvoorbeeld terug bij de gemeente Bladel waar de woningen een korting van 100 per m 2 gbo op de grondprijs kregen. Omdat in Bladel met Koopgarant wordt gewerkt, vervalt deze korting bij verkoop weer ten dele. Ook bij het referentieproject A-complex in de gemeente Almere heeft het project geprofiteerd van een korting op de grondprijs (zie tabel 2). Bij collectief particulier opdrachtgeverschap profiteren de eigenaar/gebruikers van een eventuele korting op de grondprijs bij verkoop van de woning. Bij verkoop van de woning gaat de korting naar de - op dat moment - doorstromer. Het is echter mogelijk om in een kettingbeding op te nemen dat de gemeente of woningcorporatie een deel van de korting terugkrijgt en meeprofiteert van de waardestijging door bijvoorbeeld een regeling als Koopgarant. Het voordeel is dat de gemeente of woningcorporatie de vrijgekomen woning en inkomsten opnieuw kan inzetten om een nieuwe starter te ondersteunen bij het betreden van de woningmarkt. Bouwkosten zijn in enkele gevallen hoger door specifieke eisen of extra kwaliteit Bij sommige referentieprojecten (Terbregse.nl, De Linie, Reitdiep en A-complex) vallen de bouwkosten per woning relatief hoog uit. Een oorzaak ligt in de specifieke eisen die aan het woongebouw worden gesteld door bewoners. Verder wordt in veel projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap bewust gekozen om te investeren in extra kwaliteit. Betere, duurzame materialen of speciale voorzieningen in de woning als een lift, een videofoon of een gemeenschappelijke ruimte verhogen de bouwkosten 11
die in reguliere woningbouw deels zijn weggesaneerd. Zo kon in Terbregse.nl een bijzonder woonconcept worden gerealiseerd en realiseerde men een groter woonoppervlak. Ook wordt extra kwaliteit toegevoegd, bijvoorbeeld door duurzaam te bouwen. Het gaat echter niet om alle referentieprojecten in collectief particulier opdrachtgeverschap waar de bouwkosten hoger uitvallen. Bij veel referentieprojecten blijven de gemiddelde bouwkosten van de woning op een normaal niveau. Bouwkosten kunnen ook hoger uitvallen door het ontbreken van schaalvoordelen Woningbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap kan minder vaak gebruikmaken van schaalvoordelen dan nieuwbouw in projectontwikkeling 6. De projecten zijn klein: het meest omvangrijke project dat we zijn tegengekomen telde 56 woningen. Door de geringe aantallen kunnen de kosten van het inhuren van zwaar materiaal en het inhuren van specialistische kennis slechts over een beperkt aantal woningen worden verdeeld. Ook zijn de vervoerskosten en opslagkosten hoger: bij een grootschalig bouwproject met honderden woningen kunnen de kosten voor kranen en materialen opnieuw worden gedeeld over honderden woningen, in plaats van enkele tientallen. Hetzelfde nadeel geldt bij aanbestedingen: de kosten voor een installateur, architect et cetera 7. Het zou dan ook kunnen dat de bouwkosten lager uitvallen wanneer bij projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap grotere aantallen woningen worden ontwikkeld dan nu gebeurt. Het is de moeite waard de mogelijkheden voor samenwerking met reguliere projecten te verkennen. Wellicht is het mogelijk om de bouw en het bouwtempo van de woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap af te stemmen op projecten die gelijktijdig in de buurt worden gerealiseerd. Door de samenwerking kan op sommige posten worden bespaard, bijvoorbeeld voor de inhuur van bouwmachines of inkoop van bouwmaterialen. Zo kan een aannemer bij een regulier project in de directe omgeving, ook de aannemer zijn bij de woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap. Door eigen inzet kan een bewoner een deel van de bouwkosten besparen op de aannemer Om kosten te besparen verrichten de toekomstige bewoners van collectief particulier opdrachtgeverschap soms zelf meer werk bij de afbouw: het gaat om het werk bij het plaatsen van een keuken, badkamer, afwerken van de muren en het schilderwerk. De tijd die leden van collectief particulier opdrachtgeverschap in het werk steken is gratis. De tijdsinzet is niet altijd goed uit te drukken in geld. Bij de referentieprojecten zien we dit voordeel terug bij de afbouwwoningen (Hofstad IV in Houten, Bankras Kostverloren in Amstelveen en Parkwijk in Leidsche Rijn), maar de besparing is niet groot. Bij reguliere woningbouw maken de eerste bewoners van een woning overigens ook kosten voor verbouwingen aan het huis: installatie van keuken en badkamer die we in de stichtingskosten niet terugzien. Bijkomende kosten lager door uitschakelen tussenpersonen Als voordeel van collectief particulier opdrachtgeverschap wordt soms genoemd dat men kan besparen op de bijkomende kosten. Meestal worden tussenpersonen zoals een makelaar uitgeschakeld. Ook is er geen winstmarge voor de projectontwikkelaar opgenomen in de bijkomende kosten. We zien dit voordeel ook bij de referentieprojecten terug. De bijkomende kosten van de referentieprojecten die we zijn tegengekomen waren lager dan gebruikelijk. 6 In vergelijking met individueel particulier opdrachtgeverschap profiteert collectief particulier opdrachtgeverschap wel van schaalvoordelen: het gaat immers niet om een enkele woning, maar om enkele tientallen. 7 Ter nuancering: dit nadeel komt voort uit de beperkte omvang van de projecten en heeft minder te maken met het verschil in werkwijze tussen reguliere woningbouw en collectief particulier opdrachtgeverschap. 12
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Een risico bij collectief particulier opdrachtgeverschap is dat bewoners weinig tot geen ervaring hebben met het bouwen van woningen. In de reguliere woningbouw hebben woningcorporaties of projectontwikkelaars deze kennis en ervaring zelf in huis. Het gaat om: - de organisatie van het bouwproces; - budgettering; - aanbesteding van de bouw; - interne organisatie en het maken van onderlinge beslissingen. Door een goede begeleiding van professionele organisaties wordt dit nadeel in de praktijk echter opgevangen. Marktwaarde Bij sommige referentieprojecten ligt de huidige marktwaarde 8 hoger dan de huidige marktwaarde van woningbouw in de omgeving van het project (Zandstraat Bladel en Jerichostraat Rotterdam). Een mogelijke oorzaak is wellicht de gunstige ligging van het project binnen de buurt: bijvoorbeeld een mooie vrije ligging, uitzicht over groen of water. Een andere mogelijke oorzaak ligt in een hogere kwaliteit van de woningen. Bewoners hebben geen winstmarge waardoor ruimte over was voor investeringen in het gebouw: betere materialen, meer aandacht voor details et cetera. Deze - hypothetische, want we hebben dit niet in deze studie onderzocht - hogere kwaliteit zou zich kunnen vertalen in een hogere marktwaarde. Een hogere marktwaarde is overigens niet noodzakelijk aan de orde. Projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen ook op minder gunstige locaties liggen. Of te specifiek zijn gebouwd naar de individuele wensen van een particulier. Deze wensen zijn voor een nieuwe bewoner wellicht minder aantrekkelijk en hebben dus een lagere prijs tot gevolg. Tabel 3 Voor- en nadelen van collectief particulier opdrachtgeverschap en reguliere projectontwikkeling in relatie tot de prijs Collectief particulier opdrachtgeverschap voordeel - Bewoners kunnen individuele woonwensen realiseren. - Woningen zijn financieel eerder bereikbaar voor starters. - (In sommige gevallen) korting op de grondprijs van woningcorporatie of gemeente. - (Doorgaans) lagere bijkomende kosten. - Persoonlijke (en gratis) tijdsinzet van bewoners. - Begeleiding door gemeente en woningcorporatie. - Hogere investeringen in kwaliteit woningen ondersteunt de marktwaarde. Reguliere projectontwikkeling voordeel - Door grondbank en grondposities zijn in de realisatie van woningen financiële voordelen te behalen. - Schaalvoordelen in projectontwikkeling: materialen, seriematige bouw, vervoer en opslag waardoor de bouwkosten op niveau blijven. - Expertise al in huis. Leerervaringen bij andere projecten worden meegenomen. Begeleiding door gemeente en woningcorporatie niet nodig. Collectief particulier opdrachtgeverschap nadeel - Hoge en specifieke eisen van bewoners aan de woning wat enerzijds tot een hogere kwaliteit (kan) leiden, anderszijds tot hogere bouwkosten. - Kleine projecten en daarmee ontbreken schaalvoordelen: aankoop materialen, geen seriematige bouw, kosten architect. - Ontbreken kennis over vastgoedontwikkeling waardoor eerder fouten worden gemaakt en extern advies en begeleiding moet worden ingehuurd. 8 De waarde van de woning op de vrije markt bij verkoop. 13
Reguliere projectontwikkeling nadeel - Kosten van acquisitie en verwerving van grondposities. - Bemiddeling bij de afzet van woningen. - Grotere overheadkosten: personeelskosten en investeringen landelijke kantoor projectontwikkelaar moeten worden terugverdiend. - Makelaarskosten. - Leegstandrisico en rentelasten bij vertraging bouw. 14
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Bijlage 1 Selectie referentieprojecten In deze bijlage vindt u informatie over elf referentieprojecten waarbij woningen in collectief particulier opdrachtgeverschap zijn ontwikkeld. Van ieder referentieproject omschrijven we in een tabel de volgende kenmerken: locatie, type woning, organisatie, ontwikkelingskosten en marktwaarde. Ook kijken we naar leerervaringen. Bij de keus van de referentieprojecten hanteerden we de volgende criteria: - spreiding over Nederland; - spreiding tussen stedelijke en landelijke gebieden; - nadruk op projecten in het goedkopere prijssegment. Een deel van de projecten hebben we meegenomen omdat al veel informatie uit eerder onderzoek beschikbaar was, bijvoorbeeld Terbregse.nl. Ook hebben we navraag gedaan bij architectenbureau Van Klooster bij de selectie van enkele projecten. Architectenbureau Van Klooster is gespecialiseerd in de coördinatie van afbouwwoningen. Ligging in Nederland Op de kaart van Nederland ziet u de locatie van de projecten. Het zijn de projecten: Jerichostraat Rotterdam, Terbregse.nl Rotterdam, Zandstraat Casteren, De Blikken te Netersel, en Bieshof in Bladel, De Linie en t Reitdiep in Groningen, A-complex in Almere Buiten en afbouwwoningen onder coördinatie van architectenbureau Van Klooster in Houten, Leidsche Rijn Utrecht en Amstelveen. 10 11 7 6 Referentieprojecten 1 Zandstraat Casteren, Bladel 2 Terbregse.nl, Rotterdam 3 Jerichostraat, Rotterdam 4 Bieshof Hoogeloon, Bladel 5 De Blikken, Netersel 6 De Linie, Groningen 7 Reitdiep 't Dorp, Groningen 8 Parkwijk Leidsche Rijn, Utrecht 9 Hofstad IV, Houten 10 Bankras Kostverloren, Amstelveen 11 A-complex, Almere 2 3 9 8 1 5 4 15
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Bijlage 2 Referentieprojecten Tabel 4 Referentieproject Zandstraat Casteren Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Omschrijving - Zandstraat in Casteren, gemeente Bladel. - Gelegen in de bebouwde kom van het dorp. - 34 koopwoningen in Koopgarant. - Rijwoningen in blokken van 4 en 3. - Gemiddelde inhoud 360m 3, berekende omvang woningen circa 110m 2 gbo. - Kavelgrootte 178m 2. - Gemeente Bladel wil starters en senioren in de gemeente houden en zocht naar mogelijkheden. - Betrokken partijen: Kopersvereniging Zandstraat, Bureau Bouwen In Eigen Beheer (BIEB), Architect Van den Pauwert uit Eindhoven. - Achtervang is de woningstichting De Zaligheden; wanneer de woningen niet worden verkocht neemt de woningstichting ze over. - Afbouw van de wijk wordt gerealiseerd in 2005. - Grondkosten gemiddeld 35.600 per woning. - Bouwkosten gemiddeld 72.000 per woning. - Bijkomende kosten gemiddeld 15.000 per woning. - Totale stichtingskosten gemiddeld 122.500 per woning, of 1.110 per m 2 gbo. - Getaxeerde waarde gemiddeld 198.500 per woning of 1.800 per m 2 gbo. - De gemiddelde transactieprijs voor een rijwoning ligt in de gemeente Bladel eind 2004 op 1.552 per m 2 gbo (bron: NVM). - Korting op grondprijs ( 200 per m 2 kavel in plaats van de gebruikelijke 300). - Deskundige begeleiding onderhandse aanbesteding; tegen laagste prijzen maar met hoge kwaliteit werden aannemers geselecteerd. - Collectieve beslissingen. - Regels, randvoorwaarden van gemeente vooraf bekend. - Rol gemeente: keuze gemaakt voor de doelgroep betaalbaar. De gemeente heeft een aanzet gegeven door locaties beschikbaar te stellen en corporatie te enthousiasmeren. - Koopgarant. 17
Andere opvallende zaken - Bewoners ontberen ervaring over het bouwproces, maar worden wel in traject doorlopend geschoold en zijn goed in staat om besluiten te nemen. De stichtingskosten van de woningen liggen 38,1% onder de taxatiewaarde. De woningen zijn opgeleverd onder Koopgarant. Hierdoor zijn ze niet alleen voor de eerste bewoners betaalbaar, maar ook voor de volgende bewoners bereikbaar. Tabel 5 Referentieproject Terbregse.nl Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Omschrijving - Nieuw-Terbregge Rotterdam. - Nieuwbouwwijk, de bouw wordt in 2002 afgerond. - De wijk heeft een dorps karakter met veel water en groen. - Weinig voorzieningen in de omgeving. - De woningen liggen direct achter een geluidswal van snelweg A20. - 41 koopwoningen. - 35 rijwoningen en 6 appartementen. - Inhoud rijwoningen varieert tussen 350 tot 450m 3. - Woonoppervlak rijwoningen gemiddeld 132m 2 gbo, appartementen 150m 2 gbo - Gemeente initieerde binnen nieuwbouwwijk een drietal experimenten. Een daarvan was collectief particulier opdrachtgeverschap. - Betrokken partijen BIEB. Kopersvereniging Terbregse.nl, architect Hulshof, aannemer, Projectontwikkelaar Proper Stok, ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting en Nijhuis Bouw BV. - Achtervang ontwikkelaar Proper Stok. - Gerealiseerd in 2002. - Grondkosten gemiddeld circa 41.500 per woning. - Bouwkosten gemiddeld circa 123.500 per woning. - Bijkomende kosten gemiddeld circa 15.000 per woning. - Totale stichtingskosten gemiddeld circa 180.000 per woning of 1.275 per m 2 gbo. - Getaxeerde waarde is 222.024 in 2003 per woning, ofwel 1.682 per m 2 gbo. - Eind 2004 bedroeg de gemiddelde transactieprijs voor een rijwoning 2.148 in hetzelfde postcodegebied (bron: NVM). - Bijzonder woonconcept: belangrijk voor individuele keuzes tijdens voorontwerp als na oplevering van de bouw. - Gevaar voor speculatie vanwege prijsverschil. Direct na oplevering hebben circa tien bewoners hun woning direct te koop gezet. - Voor architect kost groepsopdracht iets meer tijd. 18
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Andere opvallende zaken Gemeente stelde financiële voorwaarden en enkele stedenbouwkundige voorwaarden als aantal parkeerplaatsen en aansluiting op omgeving. Vooraf is een enquête gehouden om inzicht te krijgen in woonwensen en financiën. Een bijzonder bouwconcept is toegepast: Industrieel Flexibel Demontabel Bouwen. Tabel 6 Referentieproject Jerichostraat Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Andere opvallende zaken Omschrijving - Jerichostraat te Rotterdam. - Rotterdam Kralingen. - Nabij bos en waterplan, openbaar vervoer en winkelvoorzieningen. - 54 koopappartementen, gebouwd in 3 urbanvilla s (bijzondere woonvorm). - Omvang appartementen: gemiddeld 90m 2 gbo. - Door een gebrek aan huurcontingent in de gemeente stelde de gemeente als opdracht om betaalbare koopwoningen te bouwen met zeggenschap. - Gemeente Rotterdam was initiator. Het bouwteam bestond verder uit een kopersvereniging, buurtorganisatie, architect, aannemer en Adviesbureau Bouw in eigen Beheer. - Het project is in 1995 gerealiseerd. - Totale stichtingskosten: gemiddeld 80.000 per woning. - De verkoopwaarde is nu 195.000 tot 217.000, ofwel 2.167 tot 2.411 per m 2 gbo (gemiddeld circa 2.300). - Eind 2004 lag de gemiddelde transactieprijs voor een appartement op 1.834 per m 2 gbo in hetzelfde postcodegebied (bron: NVM). - Beroep is gedaan op de creativiteit van bewoners waardoor kwaliteit is toegevoegd aan het project. - Vooraf gaf gemeente duidelijke regels mee. Gemeente gaf aantal regels mee; er moest professionele begeleiding zijn en het moesten betaalbare premie A-appartementen worden. 19
Tabel 7 Referentieproject Bieshof Hoogeloon Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Omschrijving - Bieshof Hoogeloon te Bladel. - In de dorpskern van Hoogeloon op een voormalige meelfabriek komt een terrein beschikbaar van 13.000m 2. Daarop komen 36 woningen en mogelijk een multicultureel centrum. - 9 woningen. - 5 koopstarterswoningen en 4 ruimere seniorenwoningen. - Omvang woningen starters 400m 3, voor senioren 750m 3 (circa 120m 2 en 225m 2 gbo). - Gemiddelde kavelgrootte respectievelijk 180m 2 en 400m 2. - Gemeente Bladel nam het initiatief; overige partijen BIEB, aannemer, architectenbureau Franken, locatievereniging Plan Coppens. - Woningstichting fungeert als achtervang. - Oplevering voorjaar 2006. - Grondkosten gemiddeld 36.000 voor een koopstarterswoning en 120.000 voor een ruimere seniorenwoning. - Bouwkosten en bijkomende kosten worden geraamd op gemiddeld 109.000 en 150.000 per woning. - Totale stichtingskosten gemiddeld 145.000 (of 1.210 per m 2 gbo) voor een koopstarterswoning en 270.000 (of 1.200 per m 2 gbo) voor een seniorenwoning. - Getaxeerde waarde bedraagt 204.000 voor een koopstarterswoning en 430.000 voor een seniorenwoning, ofwel 1.650 en 1.850 per m 2 gbo. - De gemiddelde transactieprijs voor een rijwoning in Bladel bedraagt eind 2004 1.552 per m 2 gbo (bron: NVM). Leerervaringen - Korting op grondprijs voor starters ( 200 in plaats van 300). - Koopgarant voor starterswoning. - Deskundige begeleiding. - Collectieve beslissingen. - Regels, randvoorwaarden van gemeente vooraf bekend. - Rol gemeente: keuze gemaakt voor de doelgroep betaalbaar. - De gemeente heeft ook aanzet gegeven door locaties beschikbaar te stellen en/of corporaties te enthousiasmeren. - Klein project waardoor schaalvoordelen moeilijk te bereiken zijn. Door onderhandse aanbesteding zijn echter tegen lage prijzen maar met hoge kwaliteit aannemers geselecteerd. - Bewoners ontberen ervaring over het bouwproces, maar worden wel in traject doorlopend geschoold en zijn goed in staat om besluiten te nemen. Andere opvallende zaken Met koopgarantplan 20
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Tabel 8 Referentieproject De Blikken Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Omschrijving - De Blikken te Netersel. - Gelegen in de dorpskern van Netersel. - Dorps karakter met weinig voorzieningen. - 19 woningen: uitbouw naar 25 is mogelijk. - 15 koopstarterswoningen en 10 seniorenwoningen. - Gemiddelde inhoud woningen starters 455m 3, senioren 535m 3 (circa 135m 2 en 160m 2 gbo). - Gemiddelde kavelgrootte 193m 2 en 215m 2. - Gemeente Bladel wil starters en senioren behouden in de gemeente en zocht naar mogelijkheden. - Locatievereniging Bouwen in Netersel, gemeente Bladel (stimulator), BIEB, Woningstichting De Zaligheden, Hulshof architecten, aannemer Buijtels/ Borrenbergs. - Woningstichting De Zaligheden is medeontwikkelaar en achtervang. - November 2005 worden de eerste woningen opgeleverd. - Grondkosten gemiddeld 38.600 voor een koopstarterswoning en 64.500 voor een seniorenwoning. - Bouwkosten en bijkomende kosten worden samen berekend op 98.400 (koopstarterswoning) en 110.500 (seniorenwoning). - Totale stichtingskosten gemiddeld per woning 137.000 en 175.000 of 1.015 per m 2 gbo en 1.090 per m 2 gbo. - Getaxeerde waarde project in collectief particulier opdrachtgeverschap respectievelijk 207.000 en 240.000. - Gemiddelde transactieprijs voor rijwoningen bedraagt in de gemeente Bladel eind 2004 1.552 per m 2 gbo (bron: NVM). - Korting op grondprijs (starters) 200 i.p.v. 300 per m 2 kavel. - Koopgarant voor starterswoning. - Regels/randvoorwaarden van de gemeente waren vooraf bekend. - Woningbouwvereniging moet ruimte geven om de verdeling tussen huur en koop in een later stadium vast te stellen. - Mening van verschillende woningtypen (huur, koop, starterswoning en seniorenwoning) maakt de bouwopgaaf complex. Dit is opgelost door halverwege het proces het bouwplan per woningtype in blokken te verdelen. - Bewoners ontberen ervaring over het bouwproces, maar worden wel in het traject doorlopend geschoold en zijn goed in staat om besluiten te nemen. Andere opvallende zaken Koopgarantplan voor de starterswoning, starterswoningen 35% onder de taxatiewaarde, seniorenwoningen 25% onder de taxatiewaarde. 21
Tabel 9 Referentieproject PO De Linie Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Omschrijving - Woonwijk De Linie te Groningen. - Nieuwbouwwijk maakt onderdeel uit van Europapark (woonwijk, kantorenpark, voetbalstadion en NS-station). - Dichtbij de binnenstad met veel voorzieningen. - Het is een project van 18 vrijstaande koopwoningen. - 18 woningen met een gemiddelde inhoud van 565m 3 (circa 170m 2 gbo). - Gemiddelde kavelgrootte respectievelijk 186m 2 en 212m 2. - De komende jaren wordt de nieuwbouwwijk De Linie gebouwd. Een aantal Groningers heeft het initiatief genomen om vanuit collectief particulier opdrachtgeverschap woningbouw te realiseren in een deel van de woonwijk. Hiervoor is Stichting PO De Linie in het leven geroepen (POL). - Initiatief POL en KUUB centrum particuliere bouw Groningen, andere partijen: woningcorporatie Nijestee, gemeente Groningen, Notarissen Broekema Nielsen. - Woningcorporatie Nijestee neemt de financiële projectadministratie op zich, maar is voor maximaal 2 woningen risicodragend. - De woningen worden in maart 2006 opgeleverd. - Grondkosten respectievelijk 57.500 en 65.500 per woning. - Gemiddelde bouwkosten respectievelijk 165.000 en 175.000 euro. - Bijkomende kosten 27.500. - Totale stichtingskosten respectievelijk 250.000 en 268.000. - Eind 2004 bedroeg de gemiddelde transactieprijs voor woningen in hetzelfde postcodegebied 1.939 per m 2 gbo (bron: NVM). - Hoge ontwerp- en bouwsnelheid, lage kosten. - Op ieders wens toegesneden woningen. - Woningen zijn bereikbaar voor diverse portemonnees. - Meer seriematigheid in de diverse aanbestedingen (één architect, bouwer, installateur). - Installateur en bouwkundig aannemer zijn apart aanbesteed, scheelt coördinatiekosten. - Er wordt geen winst gemaakt. - Financiën stonden bij aanvang niet 100% vast. Er werd gewerkt met rekenmodellen om zo een schatting van de kosten te geven. - De grote vrijheid voor bewoners in ontwerp woning zorgt voor meer verschillen tussen woningen en dus minder voordeel in seriematigheid. 22
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Tabel 10 Referentieproject Reitdiep t Dorp Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Omschrijving - Reitdiep te Groningen. - Nieuwbouwwijk van circa 500 woningen vormt de verbinding tussen het centrum van Groningen en het buitengebied. - In het stedenbouwkundig plan is veel vrijheid gegeven door de gemeente voor dit gebied. Het project echter dient wel een stedenbouwkundige eenheid te zijn. De woningen mogen afwijkend zijn van vorm, kleur, architectuur en materiaal. - Project voor mensen die landelijk willen wonen op korte afstand van de stad. - 21 woningen. Het zijn verschillende typen vrijstaande koopwoningen op basis van drie woningtypen met diverse indelingen. Drie standaardvoorbeelden: - Woningtype 1B: inhoud 300m 3 of 100m 2 gbo, kavelgrootte 230m 2. - Woningtype 1C: inhoud 500m 3 of 142m 2 gbo, kavelgrootte 345m 2. - Woningtype 1: inhoud 413m 3 of 116m 2 gbo, kavelgrootte 210m 2. - KUUB centrum particuliere bouw Groningen gaat 21 kavels ontwikkelen in gezamenlijk particulier opdrachtgeverschap. De initiator is KUUB, andere betrokken partijen zijn: architectenbureau De Zwarte Hond, verkopend makelaar Boelens Jorritsma, gemeente Groningen en op te richten vereniging van kopers. - Als achtervang fungeert Woningstichting Nijestee. - De kavelverkoop is in 2005 gestart. - Grondkosten 220 per m 2 kavel (geen korting). - Bijkomende kosten gemiddeld 20.000 per woning. - Totale verwachte stichtingskosten respectievelijk 187.000, 238.000 en 193.000. Prijzen zijn standaard opgeleverde woningen exclusief keuken en badkamer). Respectievelijk 1.870, 1.676 en 1.664 per m 2 gbo. - De gemiddelde transactieprijs van woningen eind 2004 lag in de gemeente Groningen op 1.470 per m 2 gbo (bron: NVM). Er zijn te weinig transacties in het postcodegebied van Reitdiep t Dorp voor betrouwbare cijfers op buurtniveau. De vraagprijs in de omliggende postcodegebieden ligt nu echter op 1.910 per m 2 gbo. - Op ieders wens toegesneden woningen, zowel casco opleverniveau als sleutelklaar. 23
Andere opvallende zaken - Woningen zijn bereikbaar voor verschillende inkomens. - Door het inschakelen van een makelaar is een groep kopers sneller bijeen. - Tijdsbesparing ten opzichte van een ontwikkelaar. - De grote vrijheid voor bewoners in ontwerp woning zorgt voor meer verschillen tussen woningen en dus minder voordeel in seriematigheid. - Door vele mogelijkheden bestaat onzekerheid over de uiteindelijke kostprijs van de woning. In deze tabel wordt uitgegaan van 3 verschillende typen woningen. Dit is slechts een indicatie van hoe het in de praktijk zou kunnen worden. De toekomstige bewoners bepalen uiteindelijk welke typen woningen worden gebouwd. Tabel 11 Referentieproject Parkwijk Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Omschrijving - Parkwijk, Leidsche Rijn Utrecht. - In Parkwijk zijn in 1998 de eerste huizen van Leidsche Rijn gebouwd. De wijk kenmerkt zich door veel parken, relatief veel hoogbouw en sociale woningbouw. - Het karakter van de Parkwijk doet in de kern stedelijk aan met wat hoogbouw en aan de randen landelijk en rustiger. - 56 woningen. - Verschillende typen koop afbouwwoningen (rijenwoningen). - De huizen waren gemiddeld 120m 2 gbo. Inhoud 400m 3 en gemiddelde kavelgrootte 140m 2. - De Initiatiefgroep Afbouwwoningen Utrecht heeft de Stichting Afbouwwoningen Parkwijk opgericht toen de gemeente Utrecht aangaf dat er mogelijkheden voor afbouwwoningen waren in Leidsche Rijn. - De initiator is Stichting Afbouwwoningen Parkwijk, andere betrokken partijen zijn: architectenbureau Van Klooster, gemeente Utrecht en Woonservice. - De woningen zijn in de zomer van 2000 opgeleverd. - Grondkosten gemiddeld 35.725 per woning. - Bouwkosten gemiddeld 72.174 per woning. - Bijkomende kosten gemiddeld 10.251 per woning. - Totale stichtingskosten gemiddeld 118.150 per woning of 985 per m 2 gbo. - Eind 2004 lag de gemiddelde transactieprijs van woningen in hetzelfde postcodegebied op 1.954 per m 2 gbo (bron: NVM). - Bewoners bepalen zelf de indeling en afwerking van hun woning. - Woningen zijn ook bereikbaar voor huishoudens met een lager inkomen. 24
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap - De koopsom wordt vooraf vastgesteld en is gegarandeerd. - De koopprijs is lager doordat de kopers zelf het huis kunnen afbouwen. - Uitschakelen tussenpersonen; grondspeculanten, projectontwikkelaar en makelaar maakt eveneens dat de kostprijs lager is. - Een afbouwwoning vereist een zekere technische handigheid van de koper. - Gemiddeld genomen is een koper twee maanden vrije tijd kwijt aan het afbouwen van het huis. - In het stedenbouwkundig plan lagen veel voorschriften vast. Dit gaf beperkingen voor het ontwerp van de woningen. - De technische mogelijkheden bepaalden waar de keuken, badkamer en trap kwamen. Bewoners kregen hierdoor minder keuzevrijheid, daartegenover stonden wel lagere kosten. Tabel 12 Referentieproject Hofstad IV Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Omschrijving - Hofstad IV te Houten. - Omliggend woonmilieu is in jaren dertigstijl ontworpen. - Hofstad IV ligt aan de rand van Houten, het bedrijventerrein ernaast zorgt voor een geluidsbuffer. De wijk heeft weinig eigen voorzieningen. - Type woning (vierkante meters, gestapeld/grondgebonden) - 24 woningen. - Omvang: gemiddeld 136m 2 gbo en inhoud 417m 3. - Gemiddelde kavelgrootte 155m 2. - De Stichting Afbouwwoningen Houten is opgericht toen de gemeente Houten aangaf dat er mogelijkheden waren om afbouwwoningen te ontwikkelen in de wijk Hofstad IV. - De Stichting Afbouwwoningen Houten is de initiator. Overige partijen zijn architectenbureau Van Klooster en de gemeente Houten. - De woningen zijn in oktober 2002 opgeleverd. - Grondkosten gemiddeld 48.710 per woning. - Bouwkosten gemiddeld 112.288 per woning. - Bijkomende kosten gemiddeld 15.252 per woning. - Totale stichtingskosten gemiddeld 176.250 per woning, of 1.295 per m 2 gbo. - Eind 2002 lag de gemiddelde transactieprijs van woningen in hetzelfde postcodegebied op 1.825 per m 2 gbo. Eind 2004 bedraagt de gemiddelde transactieprijs in hetzelfde postcodegebied 1.945 per m 2 gbo. - Bewoners kunnen zelf de indeling en afwerking van hun woning bepalen. - Woningen zijn ook bereikbaar voor de lagere inkomens. 25
Andere opvallende zaken - De koopsom is vooraf vastgesteld en gegarandeerd. - Doordat de kopers zelf het huis afbouwen is de koopprijs lager. - Een afbouwwoning vergt een zekere technische handigheid van de koper. - Gemiddeld genomen kost de afbouw twee maanden vrije tijd van de koper. De inzet en kwaliteit van de bouwcommissie bepaalt voor groot deel succes van het plan. Tabel 13 Referentieproject Bankras Kostverloren Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Projectontwikkelingskosten Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Andere opvallende zaken Omschrijving - Bankras Kostverloren, Amstelveen. - De wijk is aangelegd in de jaren zestig. - In het midden van de wijk zien we laagbouw, aan de randen hoogbouw. - 28 koop afbouwwoningen. - Rijwoningen. - Woonoppervlak: gemiddeld 110m 2 gbo, inhoud 299m 3. - Gemiddelde kavelgrootte: 140m 2. - De initiator is Afbouwinitiatief Amstelveen; overige partijen zijn architectenbureau Van Klooster en de gemeente Amstelveen. - Oplevering: september 2001. - Grondkosten gemiddeld 40.455 per woning. - Bouwkosten gemiddeld 80.984 per woning. - Bijkomende kosten gemiddeld 14.171 per woning. - Totale stichtingskosten gemiddeld 135.610 per woning of 1.230 per m 2 gbo. - De gemiddelde transactieprijs van een rijwoning in hetzelfde postcodegebied lag eind 2004 op 1.995 per m 2 gbo (bron: NVM). - Bewoners bepalen de indeling en afwerking van hun woning. - Bewoners toonden veel initiatief. - Woningen zijn ook bereikbaar voor huishoudens met een lager inkomen. - De koopsom is vooraf vastgesteld en wordt gegarandeerd. - Stedenbouwkundig plan van gemeente gaf vrijheid voor uitbreiding en indelingen. - Een afbouwwoning vergt een bepaalde mate van technische handigheid van de koper. - Gemiddeld genomen is een koper twee maanden vrije tijd kwijt aan het afbouwen van de woning. - Doordat de kopers zelf het huis afbouwen is de koopprijs lager. Door flexibel en duurzaam te bouwen wordt straks in de woonlasten voordeel behaald. Zo kan door de gebruikte ventilatiesystemen 5% worden bespaard op stookkosten. 26
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Tabel 14 Referentieproject A-Complex Kenmerk Locatie Projectkenmerken Organisatie Omschrijving - Stripheldenbuurt Almere-Buiten. - Type woning (vierkante meters, gestapeld/grondgebonden) - 39 driekamerwoningen, gecombineerd met inloop- en servicecentrum aan gemeenschappelijke binnentuin. - Oppervlak van 33 woningen is 105m 2 bvo (circa 95m 2 gbo). - Achtergrond: huisvesting van volwassenen met diagnose schizofrenie. - Initiatief tot realisatie is gekomen van ouders van de bewoners. Woningen worden gerealiseerd en verhuurd door woningcorporatie Ymere. - Bouwjaar 2005. Projectontwikkelingskosten - Grondkosten: 12.000. - Bouwkosten: 110.000. - Bijkomende kosten: 16.000. - Stichtingskosten: 138.000, of circa 1.450 per m 2 gbo. (Cijfers hebben betrekking op 33 van de 39 woningen). Gerealiseerde marktwaarde Leerervaringen Onbekend. De woningen worden verhuurd. - Grote gedrevenheid van ouders. - Gemeente heeft door beperking grondprijs de binnentuin mogelijk gemaakt. - De inzet van Ymere was essentieel om het woonaspect projectmatig te stroomlijnen. 27
Quick scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap Begrippen Bijkomende kosten Kosten die worden gemaakt om een plan te ontwikkelen zoals financieringskosten, verwervingskosten, kosten van vergunningen, heffingen en honoraria, winst en risico. Bouwkosten Kosten die direct en indirect met de realisatie van de woning verband houden. Directe kosten zijn de kosten voor bouwkundige werken, bodemvoorzieningen en fundering, gebouwinstallaties en vaste inrichting. Indirecte kosten zijn de bouwplaatskosten en algemene bedrijfskosten. Grondprijs Oorspronkelijk de kosten die worden gemaakt om te komen tot bouwrijpe grond inclusief de verwervingskosten. Vaste grondprijzen worden tegenwoordig nog steeds gebruikt maar inmiddels staat de grondprijs veel meer in relatie tot de marktwaarde. Grondquote De grondprijs uitgedrukt als percentage van de nog te realiseren VON-woningprijs. Marktwaarde De waarde van de woning op de vrije markt bij verkoop. (Residuele) grondwaarde De resultante van de Vrij op Naam-(VON)woningprijs minus de grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. Stichtingskosten Alle kosten die worden gemaakt inclusief de grond, BTW en meerwerk voor de realisatie van een woning. Vrij op naam Hierbij zijn de wettelijk te maken kosten inbegrepen in de koopsom van de woning, deze kosten zijn: de BTW of overdrachtsbelasting, de kadastrale kosten en de notariskosten voor de transportakte. 29