Verslag ASVA Huisvestingsymposium De prijs van wonen
Op woensdag 28 november vond in CREA het door ASVA in samenwerking met Kennisnetwerk Amsterdam georganiseerde huisvestingsymposium plaats met de naam de prijs van wonen. In een volle zaal, die na een onderzoekje door programmaleider Marco van Hoek voor de helft gevuld bleek met studenten, werd gedurende de middag gesproken over de vraag en het aanbod van studentenwoningen, transformatie, huurtoeslag en vooral over de grote gevolgen van het regeerakkoord voor studentenhuisvesting. De middag werd ingeleid door emeritus hoogleraar Hugo Priemus, gespecialiseerd in systeeminnovatie in ruimtelijke ontwikkeling. Hij begon zijn inleiding met twee statements die naar zijn eigen woorden ernstig afbreuk zouden doen aan zijn reputatie in dit gezelschap; gezien de uitslag van de verkiezingen ben ik voorstander van dit kabinet en ik behoor tot de schaarse voorstanders van een sociaal leenstelsel, mits onder bepaalde voorwaarden.. Toch uitte Priemus veel kritiek op het huidige regeerakkoord. Afspraken die in 2011 onder Rutte 1 zijn gemaakt over studentenhuisvesting in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) zullen door het regeerakkoord niet worden doorgezet. Voor de plannen is een investering nodig van 1 miljoen. In het regeerakkoord wordt duidelijk dat die investering er niet komt, maar dat er een inkomensafhankelijke huuraanpassing komt die volgens Priemus even onzinnig is als de inkomensafhankelijke zorgpremie. Vervolgens bracht Priemus de analyse van Johan Conijn, parttime hoogleraar van de UvA, voor Ortec Finance naar voren. Volgens deze analyse van het regeerakkoord zullen vele corporaties de komende jaren failliet gaan. Hoewel hij niet specifiek naar studentenhuisvesters heeft gekeken is voor hen het perspectief volgens Priemus nog zwarter. Zelfs als de bouw van huurwoningen volledig wordt stilgelegd komen vele corporaties in financiële problemen. En dit is precies wat nu gebeurd; als reactie op het regeerakkoord hebben studentenhuisvesters alle nieuwbouwplannen afgeblazen. Sijbold Noorda, voorzitter van de VSNU, zei ooit dat studentenhuisvesting de accu van de motor van de kenniseconomie is. Uit een onderzoek van het TNO blijkt dat studenten jaarlijks 25.000 euro bijdragen aan de regionale economie. Er moeten aanpassingen komen in het regeerakkoord om er voor te zorgen dat studentenhuisvesting niet de sluitpost van de kenniseconomie wordt. Volgens Priemus moeten er veranderingen komen in de regels rondom woningtoewijzing, moet huurtoeslag ook voor onzelfstandigen mogelijk worden en moet het fonds volkhuisvesting worden omgevormd.
Na deze inleiding kwam Michiel Stapper, voorzitter van de ASVA studentenunie, aan het woord om toe te lichten hoe de situatie in Amsterdam op dit moment is door de ogen van de student. Hij greep daarvoor terug op een onderzoek dat het ASVA onderzoeksbureau heeft gedaan onder studenten over huisvesting. Een samenvatting van het onderzoek kregen de bezoekers mee in de vorm van een boekje. De belangrijkste conclusie was dat de woningnood in Amsterdam nog steeds erg hoog is. Om het tekort te verminderen moet er een kleine gemeente aan woningen bijgebouwd worden. Ook blijkt uit het onderzoek dat er een totaal verkeerd beeld bestaat over wat studenten willen. Vaak wordt gedacht dat studenten zo goedkoop mogelijk op zichzelf aan de Herengracht willen wonen. Studenten willen inderdaad goedkoop wonen, maar volgens Stapper gaf slechts 29 procent van de respondenten aan alleen te willen wonen. Verder bleek niet zozeer de ligging maar vooral de sfeer van de woning belangrijk. Ook privacy is iets wat studenten vaak noemden als een behoefte aan een woning. Een populaire vorm van studentenhuisvesting is het anti-kraakwonen. Het nadeel daarvan is echter dat de student die anti-kraak woont weinig rechten heeft en bijvoorbeeld een boete kan krijgen wanneer de afwas bij een onverwacht bezoek van de huisvester niet is gedaan. Het grootste probleem voor studenten is volgens Stapper echter de prijs. De gemiddelde huurprijs in Amsterdam is in de particuliere sector nu 477 euro per maand. Bij de sociale huursector betaal je gemiddeld rond de 300 euro. Volgens Stapper betekent dit voor een student met een basisbeurs van 250 euro per maand dat hij er minstens 300 euro per maand bij moet verdienen en uiteindelijk toch zal eindigen met zo n 40.000 euro schuld aan het eind van zijn studie. Met deze deprimerende boodschap werd overgegaan tot het panelgesprek. Naast Michiel Stapper namen daar Bob van de Zande, woningbouwregisseur van de gemeente Amsterdam, Marja Weveling, werkzaam bij Duwo, Wijnand Groen van organisatie 4 Freedom en Vincent Buitenhuis,? vankences plaats. De centrale vraag voor het panel was: hoe houden we studentenhuisvesting betaalbaar? Volgens Buitenhuis is het prioriteit om iets te doen aan het regeerakkoord. Verder is het nodig om prijsregels in te stellen om er voor te zorgen dat de prijzen in Amsterdam niet nog meer stijgen. Vanuit het publiek kwam hier echter bezwaar tegen. Theo Bouwman, eigenaar van een particulier duurzaam wooncomplex voor studenten, pleitte juist voor minder regels. Als de corporaties omvallen moet we de particuliere markt z n werk laten doen. Volgens Bouwman is er vraag naar een ander soort aanbieders die beter aansluiten bij de wens van studenten en hier kunnen particulieren inspringen zolang er minder regels zijn. Pannellid Wijnand Groenen
sloot zich hierbij aan. Met zijn particuliere onderneming in studentenhuisvesting 4 Freedom verhuurt hij kwalitatief goede woningen aan studenten. Als Nederland het puntensysteem in de particuliere sector los zou laten zou dit volgens Groenen leiden tot investeringen op grote schaal in goede woningen voor studenten. Buitenhuis en Stapper wijzen de andere panelleden echter op de nadelen van een vrije markt; de huren zijn nu al te hoog en die zullen door vrij marktwerking alleen maar stijgen. Ook studenten uit het publiek kwamen aan het woord. Zo hoorden we het verhaal van Joris, die vanuit Venlo bewust in Amsterdam ging studeren maar daar twee keer in aanraking kwam met slechte huisvesting. Een huisjesmelker in Noord zette hem al snel op straat en een hospita vroeg hem daarna buitensporige huurprijzen. Een positiever verhaal kwam van Roos die in het voormalige ACTA gebouw woont. Dit gebouw is een mooi voorbeeld van de mogelijkheden die het transformeren van voormalige school- of kantoorpanden biedt voor studentenhuisvesting. Hoewel de woonomstandigheden alles behalve luxe zijn vind Roos het een fijne plek om te wonen. Transformatie kost echter veel geld en er moet nog gezocht worden naar manieren om het meer rendabel te maken.
Annick Leeuwenberg, bestuurslid van ASVA, besluit de middag met de uitnodiging aan alle aanwezigen om de komende tijd langs te komen op het ASVA-kantoor om mee te denken over een brief aan de ministers over studentenhuisvesting. Samen met de belangrijkste punten die ter tafel zijn gekomen tijdens het symposium zullen de gesprekken verwerkt worden in een brief waarin ASVA de ministers de urgentie van het wijzigingen van de plannen van het regeerakkoord duidelijk wil maken. Want de waarde van vastgoed is een begin, maar de waarde van studenten is veel belangrijker! Dagvoorzitter: Marco van Hoek Directeur en eigenaar Cityconsult Pannelleden: Vincent Buitenhuis Directeur Kences Wijnand Groenen Directeur 4-Freedom Vastgoed Marja Weverling Duwo Bob van der Zande woningbouwregisseur Gemeente Amsterdam Michiel Stapper voorzitter ASVA studentenunie Organisatie: Pieter de Stefano Kennisnetwerk Amsterdam Marco van Hoek Directeur en eigenaar Cityconsult Annick Leeuwenberg vice-voorzitter ASVA Jeroen Lebbink - ASVA