STUDIO CITY ZAANDAM Foto: M. Westera ONDERZOEK APRIL 2009 SP ZAANSTREEK
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 2. Onderzoek 2.1 Woningcorporatie ZVH 2.2 De gemeente 2.3 De bewoners 3. Conclusie 4. Bronnen 5. Bijlagen/Kopieën van 5.1 Huurovereenkomst Woonstudio 5.2 Brief van de gemeente aan ZVH d.d. 28-04-2008 5.3 Brieven van ZVH aan de bewoners 5.4 Brief van advocatenkantoor Nagtegaal & Jong aan de bewoners 5.5 Dagvaarding 2
1. INLEIDING In 2004 start woningcorporatie ZVH op het Boere Jonkerplein in Zaandam het jongerenwoonproject Studio City. In totaal worden 296 kleurige containerwoningen geplaatst. Vanaf het begin is bekend dat het een tijdelijke oplossing is voor een groot probleem, namelijk de reeds lang bestaande woningnood onder jongeren. In de huurovereenkomst (zie bijlage 5.1) staat: Overwegende: 1. dat in Zaanstad een groot tekort bestaat aan jongerenhuisvesting 2. dat dringend behoefte bestaat aan het structureel terugbrengen van dat tekort door het doen realiseren van nieuwbouw 3. dat het realiseren van nieuwbouw een oplossing biedt op de (middel)lange termijn, maar dat ook op de korte termijn uitbreiding van de huisvestingsmogelijkheden noodzakelijk is 4. dat de verhuurder daarom, in samenwerking met de gemeente Zaanstad op het voormalige Slachthuisterrein in Zaandam een aantal semi-permanente wooneenheden heeft opgericht De vergunning van de gemeente is verleend voor 5 jaar (conform ex art. 17). ZVH moet het terrein zonder containers half december 2009 opleveren. Alle huurders hebben een tijdelijke huurovereenkomst gekregen en weten dus dat zij na december 2009 niet in Studio City kunnen blijven wonen. In diverse brieven en aankondigingen van ZVH in 2009 staat dat alle huurders van Studio City zelf moeten zorgen voor andere woonruimte. ZVH wil wel advies en voorlichting geven, maar kan en zal niet bemiddelen. Daarmee wordt de verantwoordelijkheid op een enkele uitzondering na geheel bij de bewoners gelegd. De gemeente verleent namelijk in een enkel geval een urgentiebewijs (bewoners met kinderen) en een aantal jongeren wordt begeleid door stichting RIBW Zaanstreek, Waterland en West-Friesland. Ook is er een project HOMEZ, voor jonge moeders. Maar het merendeel van de bewoners is op zichzelf aangewezen. SP Zaanstreek krijgt in maart een aantal brieven en e-mails van verontruste ouders en besluit daarom in april 2009 zelf onderzoek te doen. Een aantal ouders en bewoners helpt mee met het onderzoek. Wij danken hierbij Jeannette, Skye, Dominique en Anneke. Ook danken wij alle bewoners die onze vragen hebben beantwoord. Het onderzoek bestaat uit drie delen; 1. informatie inwinnen bij en gesprekken voeren met ZVH 2. informatie inwinnen bij de gemeente 3. enquête afnemen bij een grote groep bewoners 3
2. HET ONDERZOEK 2.1 ZVH In maart 2009 heeft ZVH gemeend dat het nodig is om de bewoners van Studio City een verklaring te laten ondertekenen waarin zij moeten toezeggen vrijwillig hun woonruimte uiterlijk 17 december 2009 te verlaten. (zie bijlage 5.3) Tegen bewoners die deze verklaring niet voor 2 april 2009 ondertekenen zal ZVH een juridische procedure starten, hetgeen ook is gebeurd. Na een brief van advocatenkantoor Nagtegaal & Jong krijgen weigeraars nogmaals de kans om te ondertekenen. (zie bijlage 5.4) De groep die ook van deze mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt heeft inmiddels een dagvaarding gekregen om begin juni voor de rechter te verschijnen. (zie bijlage 5.5) De kosten van de procedure zijn voor de gedaagden. Een aantal van de weigeraars heeft zelf een advocaat ingeschakeld. Aan medewerkers van ZVH zijn de volgende vragen gesteld: (de antwoorden zijn onze interpretatie van de antwoorden die zijn gegeven, maar geven niet onze mening weer) 1. Waarom stuurt ZVH een dreigende brief en eist ze van bewoners dat ze een verklaring moeten ondertekenen om een juridische procedure te voorkomen, terwijl de bewoners al in het huurcontract hebben getekend dat zij op 17 december 2009 uit hun woning moeten? Dat is gedaan om al in een vroegtijdig stadium bewoners eraan te herinneren en problemen te voorkomen. Jongeren hebben deze dwang nodig anders gaan ze niet op zoek naar andere woonruimte. Er zijn meerdere brieven gestuurd, de eerste was vriendelijk, de tweede was zakelijk, alleen de brief van de advocaat was echt dreigend. 2. Kan ZVH nu al een procedure starten? Bewoners hebben het huurcontract getekend waarin de einddatum staat. Hoe kun je voor die datum procederen, als bewoners misschien wel op tijd willen vertrekken?is het huurcontract niet voldoende? Er zitten geen juridische gaten in het huurcontract en huurbescherming is in dit geval niet van toepassing, maar toch heeft ZVH tot de brief en de procedure besloten omdat bewoners anders op het laatste moment zelf kunnen gaan procederen, wat maanden kan duren en ZVH heeft dan een probleem met de gemeente omdat ze op 17 december 2009 op moet leveren. ZVH wil een uitspraak van de rechter dat 17 december 2009 een harde datum is. 3. Hoe helpt ZVH de bewoners bij het zoeken naar andere woonruimte? ZVH houdt regelmatig spreekuur in Studio City zelf. Er wordt een brief gegeven met tips bij het zoeken en er wordt mondeling toelichting gegeven. 4
De tips: 1. Schrijf je in bij Woningnet 2. Via woningnet kun je reageren op jongerenwoningen 3. Aurum.Op dit moment zijn alle zelfstandige woningen toegezegd staat er bij deze tip. Er zijn nog wel onzelfstandige ruimtes. 4. Vrije sector 5. Studentenwoningweb. Als je je hier registreert kom je niet meer in aanmerking voor een woning via woningnet staat bij deze tip. 6. Tijdelijke huisvesting 7. Anti-kraak 8. Kopen Maar buiten dat is er van actieve ondersteuning door ZVH geen sprake. 4. Is er voldoende woonruimte beschikbaar? In Aurum, dat in ca. juni 2009 wordt opgeleverd zijn 111 zelfstandige woningen, die zijn aangeboden via Woningnet. Bewoners van Studio City hebben geen voorrang gekregen. Al deze woningen zijn reeds vergeven. Verder zijn er in Aurum kamers, onzelfstandig, waarvoor geen huursubsidie aanvraag mogelijk is. Deze kamers zijn 18 m3, hebben geen eigen douche, toilet en keuken en kosten 350.00 euro per maand incl. servicekosten. Inschrijven hiervoor is gratis. Hiervan zijn er ten tijde van het gesprek nog enkele beschikbaar. Alle partijen hadden zich voorgenomen na 5 jaar met een alternatief te komen. ZVH heeft zich sterk gemaakt voor andere locaties. ZVH weet dat bewoners te korte woonduur hebben. Sommigen kunnen ze voordragen voor een urgentie, maar de gemeente beslist hierover en die is streng in het toewijzen. Dit sluit een vorm van collectieve urgentie voor alle bewoners uit. Voor bewoners met kinderen wordt voor een urgentieverklaring gezorgd. 5. Wat voor ondersteuning krijgen jongeren die zorg behoeven? Er zijn jongeren die hier begeleid wonen. RIBW en een aantal andere organisatie helpen hen. De rest krijgt misschien begeleiding via Dijk en Duin, maar daarover zijn geen gegevens bekend. 6. Is er nog andere communicatie geweest met de bewoners buiten de brieven en de spreekuren? Nee. Dat zou weinig hebben toegevoegd, want ZVH heeft de bewoners weinig te bieden en kan alleen herhalen wat al in de brieven is gecommuniceerd. 7. Het is ons ter ore gekomen dat degenen die zich hebben ingeschreven in Aurum mogelijk pas een week tevoren te horen krijgen dat ze er terecht kunnen, maar dan wel de gebruikelijke opzegtermijn bij Studio City moeten respecteren, terwijl beide complexen van ZVH zijn. Dat leidt tot dubbele woonlasten voor toch al armlastige jongeren. Is daar niets aan te doen? In principe niet, maar we zullen het intern bespreken. 5
2.2 De gemeente De meeste woningcorporaties zijn sinds 1994 omgezet in stichtingen, waar de huurders en woningzoekenden niets meer te zeggen hebben. In 1995 besloot het Kabinet van PvdA, VVD en D66 dat woningcorporaties de markt op moesten. De (financiële) banden met de overheid werden doorgesneden en de sociale volkshuisvesters moesten de eigen broek op houden. (uit: Geef woningcorporaties terug aan de huurders, opiniestuk van SP Tweede Kamerleden Paulus Jansen en Remi Poppe, 15 april 2009) De rol en de invloed van de gemeente is dan ook klein. In april 2008 stuurt wethouder Piet Keijzer een brief naar ZVH waarin hij ZVH vraagt om initiatieven te ondernemen ter beëindiging van Studio City op de huidige plek, zodanig dat aan het einde van de gegeven termijn de bestemming is opgeheven. (zie bijlage 5.2) Wethouder Keijzer heeft regelmatig overleg met de directeuren van de woningbouwcorporaties (ZVH, Parteon, Rochdale en EigenHaard) en met hen afspraken gemaakt. ZVH, leidend in het proces, stopt met toewijzing van woonruimtes op Studio City vanaf 1 juni 2009. Jongeren worden geacht zelf zorg te dragen voor vervangende woonruimte, maar zullen waar mogelijk, begeleid worden door ZVH en RIBW Zaanstreek, Waterland en West Friesland (uitvoerder project 'Aanval op de Uitval'). Onderdeel van het aanbod vanuit het RIBW-ZWWF bestaat onder andere uit het leiden naar zorg, werk, inkomen, dagbesteding, scholing en woonbegeleiding. Er wordt onderzocht of aanpassing van 'inschrijvingsduur' naar 'urgentie' wenselijk en/of noodzakelijk is. In overleg met Parteon, Rochdale en Eigen Haard wordt gezocht naar woonruimte buiten het bestand van ZVH. Op de huidige locatie bestaan er geen mogelijkheden om Studio City te behouden, maar in samenwerking met Eigen Haard wordt gekeken naar alternatieve locaties buiten de gemeente. Welke alternatieve locaties binnen de gemeente Zaanstad zijn onderzocht en waarom die niet voldoen is bij de onderzoekers niet bekend. 6
2.3 De bewoners SP Zaanstreek heeft samen met een viertal ouders en bewoners in totaal 150 bewoners geënquêteerd. Dit is meer dan de helft van het aantal bewoners. De belangrijkste uitkomsten staan hieronder. 80 % heeft de verklaring getekend De brieven van ZVH, het advocatenkantoor en tot slot de dagvaarding hebben voor veel onrust gezorgd. Velen hebben uit angst op enig moment de verklaring ondertekend, ook al hebben ze geen uitzicht op een andere betaalbare woning. Na afloop van het onderzoek hadden 120 bewoners getekend. Na het ontvangen van de dagvaarding hebben, naar wij weten, nog een onbekend aantal getekend. 38 % heeft andere woonruimte gevonden Van de ondervraagden hebben er 58 inmiddels andere woonruimte gevonden. 20 gaan huren in Aurum (zelfstandig of onzelfstandig) 3 hebben een andere huurwoning gevonden 13 hebben een huis gekocht 5 gaan bij familie of vrienden inwonen 2 gaan in onderhuur of antikraak 15 woonruimte niet bekend 2 % heeft bijna/misschien woonruimte gevonden Van de ondervraagden hebben er 3 wellicht woonruimte gevonden. 1 via werkgever 1 huur bij particulier 1 koop als de financiën rond komen 60 % heeft (nog) geen woonruimte gevonden Van de ondervraagden hebben er 89 nog geen woonruimte gevonden. 14 zoeken een betaalbare koopwoning 1 probeert nog antikraak 4 maken kans op een urgentiebewijs 17 gaan als het echt niet anders kan naar familie of vrienden 53 hebben geen idee en geen mogelijkheden Het grootste probleem waar de bewoners tegenaan lopen is het tekort aan woonduur, waardoor ze er niet in slagen een betaalbare huurwoning via Woningnet te vinden. De meeste zijn financieel niet in staat iets in de vrije sector te huren of te kopen. Ook kwamen wij nogal wat schrijnende gevallen tegen, zoals dat tegenwoordig in de politiek zo mooi genoemd wordt. Bijvoorbeeld een meisje dat zwanger is en te horen heeft gekregen dat haar aanvraag voor een urgentie is afgewezen. 7
3. DE CONCLUSIE Dit rapport gaat over een specifiek geval. Jongeren die in Studio City wonen en daar in december 2009 uit moeten. Het probleem is natuurlijk veel groter. Iedereen heeft recht op betaalbare woonruimte. De vraag is eigenlijk wie verantwoordelijk is dat er ook een voldoende aanbod is. De gemeente bouwt geen huizen en heeft steeds minder invloed op de corporaties. Een woningbouwcorporatie, oorspronkelijk een vereniging, die zich zonder winstoogmerk richtte op bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte is nu een zelfstandige stichting met een niet-democratisch bestuur en inmiddels marktconforme salarissen voor de bestuurders. Gemeenten kunnen corporaties niet langer sturen, want woningcorporaties werken nu volgens de markt. Er worden steeds minder sociale huurwoningen gebouwd en er wordt veel gesloopt. Hier komen minder én duurdere woningen voor terug. Dit is allemaal het gevolg van een politieke keuze in het nabije verleden, gebaseerd op de volgens ons achterhaalde ideologie van het vrije markt-denken. Wat er nu gebeurt moeten wij niet willen, dus zal de keuze gemaakt moeten worden voor een sociaal woningbouwbeleid, gebaseerd op de concrete behoeften van gewone mensen. En dat zal een keuze zijn tegen de abstracte logica van de vrije markt, die het allemaal wel even zal regelen. Het gaat om mensen, niet om cijfers of winst. Wij kunnen dat hier in Zaanstad niet allemaal veranderen, maar ergens moet een grens getrokken worden en een begin worden gemaakt met de trend om het tij te keren en de maatschappij weer terug te geven aan de mensen. Alle verzet begint klein, elke bloei begint met een zaadje, water, grond en een beetje aandacht. Terug naar Studio City en de vraag wie er verantwoordelijk is. Door ZVH en de gemeente wordt de verantwoordelijkheid bij de bewoners gelegd. Veruit de meerderheid van de door ons ondervraagde bewoners wil graag weg uit Studio City en doet ook erg veel moeite om andere woonruimte te vinden. Toch lukt het een groot aantal van hen niet. 60 % van de ondervraagden heeft nog niets gevonden. Reageren ze op een woning via Woningnet dan maken ze vanwege hun woonduur geen enkele kans. Elke twee weken weer zien dat je op de 40 e of soms wel 80 e plaats staat is iets om moedeloos van te worden. Kopen is voor velen ook geen optie en wij als SP vragen ons af of we dat ook wel willen. De andere tips die ZVH geeft zijn leuk bedacht maar lossen het probleem niet op. Zoals ZVH zelf al heeft aangegeven, is de doelstelling geweest in de vijf jaar dat Studio City bestaat met een oplossing te komen. Nu dat niet gelukt is wordt het probleem bij de jongeren gelegd, die bovendien nog op een hele nare manier, namelijk met juridische procedures, onder druk worden gezet. 8
Aanbevelingen De gemeente Zaanstad zou het initiatief tot en de leiding moeten nemen over een plan van aanpak om tot oplossingen te komen. Hierbij kan onder andere (maar niet uitsluitend) worden gedacht aan: - het alsnog verder zoeken binnen de gemeente Zaanstad naar geschikte locaties om de containers alsnog weer tijdelijk te plaatsen, waarbij gedacht kan worden aan het Bruynzeel terrein, de Forbostrook, het Genius Klinkenberg terrein - verlengen van de woonduur voor de bewoners van Studio City met enige jaren waardoor zij wel een kans maken om woonruimte te vinden via Woningnet - een coulante houding bij het verstrekken van urgentieverklaringen - het zoeken van leegstaande gebouwen als tijdelijke woonruimte voor de bewoners van Studio City, waarbij gedacht kan worden aan het Erasmushuis en de kantoren van de Brokking fabriek - actief bemiddelen bij het herhuisvesten van bewoners in sloopwoningen (met behoud van woonduur) - een oproep aan woningcorporaties om sloopplannen tijdelijk uit te stellen indien de bouw van nieuwe woningen nog niet vordert, om de druk op de (betaalbare) huurwoningmarkt niet verder te verhogen En om tot een permanente oplossing voor de woningnood onder jongeren te komen, moet de bouw van jongerenhuisvesting en betaalbare huisvesting in het algemeen hoog op de agenda blijven staan. Zo moet er beslist worden vastgehouden aan het realiseren van de reeds geplande honderden jongerenwoningen in het bijzonder en betaalbare huisvesting in het algemeen binnen het project Inverdan. Mei 2009 Patrick Zoomermeijer Mieke Westera SP Zaanstreek www.zaanstreek.sp.nl Dit rapport mag vrij worden verspreid en gebruikt, mits vermeld wordt dat de gegevens afkomstig zijn uit een publicatie van SP Zaanstreek. 9
4. Bronnen ZVH Mw. R. Dirkx Mw. N. Ofman Mw. S. Serton www.zvh.nl Gemeente Zaanstad Dhr. P. Keijzer www.zaanstad.nl Raadsleden SP gemeenteraad Zaanstad Dhr. G. Moot Mw. A. de Groot www.zaanstreek.sp.nl Landelijke SP Geef woningcorporaties terug aan de huurders, opiniestuk van SP Tweede Kamerleden Paulus Jansen en Remi Poppe www.sp.nl/paulusjansen/opinies/990/geef_woningcorporaties_terug_aan_de_huurders.ht ml 10
5. Bijlagen 5.1 Huurovereenkomst Woonstudio 11
12
13
5.2 Brief van de gemeente aan ZVH 14
5.3 Brieven van ZVH aan de bewoners. 15
16
17
5.4 Brief van advocatenkantoor Nagtegaal & Jong aan de bewoners. 18
19
5.6 Dagvaarding. 20
21
22
23
24
25
26
27
28