Hypotheekschuld in Nederland: Loan to value / loan to income Ruimteconferentie, 21 mei 2013 Marcel van Wijk Vastgoed en Woningmarkt ac.vanwijk@cbs.nl
Agenda Recente ontwikkelingen Onderzoeksopzet Hypotheekschuld en woningwaarde Hypotheekschuld en inkomen Steeds meer huizen onder water Loan to value / loan to income Leeftijd Regionale verschillen Restschuldrisico huishoudens Vervolg Vragen? 1
Recente ontwikkelingen: Kwetsbaarheid eigenaarbewoners Huizenprijzen fors gedaald: - koopwoningen jan. 2013 9,6 procent goedkoper dan jaar eerder. - WOZ-waarde 2012 gemiddeld 10 procent lager dan in 2009 Hypotheekschuld per huishouden licht toegenomen. Verdere prijsdaling ligt mogelijk in het verschiet Gevolg: risico voor eigenaarbewoners: Loan to Value (LTV) : verhouding hypotheekschuld en woningwaarde verslechtert Opbrengst bij (gedwongen) verkoop onvoldoende voor hyp. aflossing Ruim 1 miljoen huishoudens met kans restschuld (LTV > 1) - gemiddelde LTV in 2002: 39% 2012: 60% Oorzaken stijging LTV o.a. opkomst aflossingsvrije hypotheek, hypotheken verstrekt voor (veel) meer dan woningwaarde 2
Onderzoeksopzet (1) Risico op restschuld: Betalingsrisico: Hypotheekschuld / Waarde eigen woning Loan-To-Value (LTV) Hypotheekschuld / Inkomen huishouden Loan-To-Income (LTI) Subpopulaties o.a.: leeftijd en herkomst hoofdkostwinner samenstelling huishouden voornaamste bron van inkomen inkomen: arme versus rijke huishoudens woningwaarde: goedkope versus dure eigen woningen mate van stedelijkheid, provincies 3
Onderzoeksopzet (2) Onderzoeksperiode: 2006 2011 Recent al veelvuldig in de media. Nu ook aandacht voor huishoudkenmerken, inkomens, regionale verschillen Geen onderscheid naar hypotheekvormen Geen rekening met opgebouwd vermogen (via spaar-, beleggingshypotheken, kapitaalsverzekeringen e.d.) In najaar update: 2012 4
Risico op restschuld toegenomen Hypotheekschuld en waarde eigen woning 2011 2010 2009 2008 2007 2006 0 50 100 150 200 250 300 350 x 1000 euro Waarde eigen woning per huishouden Hypotheekschuld eigen woning per huishouden Alleen eigenaar-bewoners met hypotheekschuld. Totale hypotheekschuld blijft groeien; huizenprijzen fors omlaag sinds crisis Maar totale woningwaarde nog 1,5 keer zo hoog als hypotheekschuld 5
Hypotheekschuld stijgt sneller dan besteedbaar inkomen 2011 2010 2009 2008 2007 2006 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 x 1 000 euro Besteedbaar inkomen per huishouden Hypotheekschuld eigen woning per huishouden 6
Steeds meer huizen onder water. 7
Eigen woning kwart huishoudens onder water (2011) % van huishoudens met eigen woning 30 25 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 Bron: CBS Sinds 2008 aandeel huiseigenaren met onderwaarde bijna verdubbeld: van 13 tot 25 procent. Ruim 1 miljoen huishoudens. 8
Onderwaarde vooral bij jongere huishoudens Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 40 jaar 40 tot 45 jaar 45 tot 50 jaar 50 tot 55 jaar 55 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar 65 tot 70 jaar 70 tot 75 jaar 75 en ouder 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Bron: CBS % van huishoudens met eigen woning Huizenbezitters < 40 jaar : bij 60% potentiële onderwaarde van de eigen woning Huishoudens 25-30 jaar : drie kwart! Onder 65+ : minder dan 2% 9
Onderwaarde het hoogst bij huiseigenaren 25-35 jaar Totaal Bron: CBS Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 40 jaar 40 tot 45 jaar 45 tot 50 jaar 50 tot 55 jaar 55 tot 60 jaar 60 tot 65 jaar 65 tot 70 jaar 70 tot 75 jaar 75 en ouder 0 5 10 15 20 25 30 1 000 euro Bij onderwaarde: gemiddeld bedrag 13 duizend euro. Bij jonge huishoudens: eigen woning niet alleen het vaakst onder water, ook gemiddeld de hoogste onderwaarde. Huiseigenaar 25 35 jaar: bijna 30 duizend euro. 65+ : ca. duizend euro 10
0,7 0,66 0,69 < Loan-To-Value 0,6 0,5 0,58 0,49 0,56 0,48 0,58 0,49 0,6 0,5 0,54 0,56 Nederland, 2006-2011 alle eigenaar-bewoners die met hypotheekschuld 0,4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Loan-To-Income > (besteedbaar inkomen) 4,5 4,4 4,4 4,4 4,3 4,3 4,2 4,2 4,2 4,2 4,1 4 3,9 3,8 3,7 3,7 3,7 3,7 3,7 3,6 3,6 3,6 3,5 2006 2007 2008 2009 2010 2011 alle eigenaar-bewoners die met hypotheekschuld 11
Leeftijd hoofdkostwinner, eigenaar-bewoners met hypotheek (2011) LTV LTI 1,2 8 1,08 6,9 1 0,95 0,8 jonger dan 25 jaar 25-45 jaar 6 5,6 0,6 0,4 0,59 0,34 45-65 jaar 65 jaar en ouder 4 3,8 3 0,2 2 0 Loan-to-value 1 0 Loan-to-income Leeftijd Hypotheekschuld (maandelijkse aflossing) Waarde eigen woning (stijging huizenprijzen) Besteedbaar inkomen (promotie / loonopslag) 12
Risico s groter in het westen van Nederland (LTV per provincie, 2011) (eigenaar-bewoners met hypotheekschuld) Flevoland Zuid-Holland Groningen Nederland Noord-Holland Utrecht Limburg Drenthe Friesland Zeeland Overijssel Noord-Brabant Gelderland 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 LTV maar regionale verschillen zijn beperkt. 13
LTV en % eigenaar-bewoners met schuldrisico 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Eigenaar-bewoners, totaal Geen hypotheek 0 tot 0,25 0,25 tot 0,75 0,75 tot 1,00 1 en hoger Groep eigenaar-bewoners met potentiële restschuld stijgt (LTV > 1) Vooral onder jonge huizenbezitters (onder 45 jaar) 14
LTI (besteedbaar inkomen) en % huishoudens met schuldrisico 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Eigenaar-bewoners, totaal Geen hypotheek 0 tot 3,5 3,5 tot 7 7 en hoger Betalingsrisico neemt nauwelijks toe (LTI > 7) Wel groeiende groep huishoudens in 2e groep (LTI 3,5 7) 15
Vervolg (2013/2014) Interpreteren risico eigenaren-bewoners: ook via hypotheekvorm, daarin opgebouwde vermogen (sparen, beleggen e.d.) en overig gespaard vermogen. Het CBS beschikt momenteel niet over deze gegevens op persoonsniveau; wel veel vraag naar. Bronnen via DNB, banken, ECB, Belastingdienst. Op macroniveau gegevens gewenst: - Waarde afgeloste hypotheken - Nieuw afgesloten hypotheken (waarde) Koppelen met beschikbare (CBS-)gegevens huishoudens en woningen. Onderzoek naar vermogenspositie huishoudens. 16