Jaarverslag 2006 Inhoudsopgave Kerncijfers over 5 jaar 2 Geconsolideerd Jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 3 - Organisatie, structuur, beheersorganen 4 - Financiële agenda 5 - Hoofdlijnen strategie 6 - Bericht aan de aandeelhouders 7 - Resultaten 7 - Eigen en vreemd vermogen 8 - Beursontwikkeling 8 - Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het boekjaar 8 - Financiële instrumenten 8 - Onderzoek en ontwikkeling 8 - Ontwikkeling vastgoedportefeuille 9 - De Belgische vastgoedmarkt 10 - Vooruitzichten 10 Overzicht van de portefeuille 13 Beschrijving van het vastgoedpatrimonium 14 Overzicht uitbreiding winkelcentra 16 Projectontwikkelingen 17 Verslag van de onroerend goed deskundige 18 Geconsolideerde jaarrekening 2006 (inhoudsopgave) 23 - Geconsolideerde balans 24 - Geconsolideerde resultatenrekening 25 - Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen 26 - Geconsolideerd kasstroomoverzicht 27 - Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening (1 tot 33) 28 Verslag van de commissaris 48 Pro forma enkelvoudige balans en resultatenrekening 52 Overige gegevens 56
Geconsolideerd jaarverslag en geconsolideerde jaarrekening 2006
Kerncijfers over 5 jaar 1) Resultaten (x R 1.000) 2002 2003 2004 2005 2006 Netto huurresultaat 21.805 20.874 21.201 21.830 22.958 Winst 41.375 19.357 22.271 28.688 44.088 Direct resultaat 19.648 19.485 19.989 20.182 20.411 Indirect resultaat 21.727-128 2.282 8.506 23.677 Balans (x R 1.000) Vastgoedbeleggingen² ) 303.650 304.525 307.194 319.894 348.959 Projectontwikkelingen 6.847 Eigen vermogen 320.877 320.506 323.231 333.824 358.428 Uitstaande aandelen 5.331.947 5.331.947 5.331.947 5.331.947 5.331.947 Reële waarde vastgoedbeleggingen ² ) (x R 1.000) Commercieel 146.200 155.625 168.339 180.050 202.275 Kantoren 157.450 148.900 138.855 139.844 147.400 303.650 304.525 307.194 319.894 349.675 Gegevens per aandeel (x R 1) Direct resultaat 3,69 3,65 3,74 3,79 3,83 Indirect resultaat 4,07-0,44 1,59 4,44 Bruto dividend 3,70 3,70 3,70 3,75 3,75 Netto dividend 3,15 3,15 3,15 3,19 3,19 Intrinsieke waarde vóór winstverdeling 60,18 60,11 60,62 62,61 67,22 Direct resultaat per aandeel 3,69 3,65 3,74 3,79 3,83 Winst per aandeel 7,76 3,65 4,18 5,38 8,27 1 ) De cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt op basis van Belgian GAAP, vanaf 2004 geconsolideerde cijfers op basis van IFRS; de cijfers 2000-2003 zijn herrekend door gerealiseerde en niet gerealiseerde meer- en minwaarden bij de winst te voegen ²) De reële waarde wordt berekend mits aftrek van de transactiekosten opgelopen tijdens het verkoopproces; transactiekosten begrijpen in hoofdzaak de registratierechten ten belope van 10% - 12,5 %. De onafhankelijke vastgoedexpert heeft de waardering uitgevoerd conform de International Valuation Standards en de European Valuation Standards. Winst en dividend per aandeel (x e 1 ) Koers aandeel / Intrinsieke waarde op 31 december (vóór winstverdeling, x e 1) 9 2002 2003 2004 2005 2006 80 2002 2003 2004 2005 2006 8 7 6 5 4 3 2 1 Dividend per aandeel g Winst per aandeel g 70 60 50 40 30 20 10 g Intrinsieke waarde g Koers aandeel 0 0 Geconsolideerde kerncijfers 2006
Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006
Algemeen / Corporate Governance Organisatie Comm. VA Wereldhave Belgium SCA beschikt over een geïntegreerde organisatie voor het investeren in en het beheren van commercieel vastgoed. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft voortdurend toegang tot betrouwbare en actuele informatie over de onroerend goed markten, mede in internationaal perspectief. Dit biedt de mogelijkheid snel in te spelen op veranderende omstandigheden. Raad van Bestuur De Raad van Bestuur van de Zaakvoerder, Wereldhave Belgium, bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee een onafhankelijk statuut hebben. De onafhankelijke bestuurders zien er in het bijzonder op toe, conform het Corporate Governance Charter, te waken over de belangen van alle aandeelhouders. Structuur Comm. VA Wereldhave Belgium SCA is een vastgoedbevak sinds 15 januari 1998. De bevak valt onder wetgeving van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 en 21 juni 2006 en van de wet van 20 juli 2004. De bevak is als zodanig erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. De vennootschap heeft de fiscale status van vastgoedbevak en betaalt daardoor feitelijk geen vennootschapsbelasting, tenzij op eventuele abnormale en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven. De aandelen Comm. VA Wereldhave Belgium SCA worden verhandeld op de continumarkt van Euronext te Brussel en zijn opgenomen in het NextPrime segment. Wereldhave N.V., Den Haag, houdt op 31 december 2006 direct dan wel indirect 68,2 % van de aandelen. De Raad, voorgezeten door de heer Benoit Graulich, heeft in 2006 vier keer vergaderd. Vaste onderwerpen op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling, de ontwikkelingen op de Belgische vastgoedmarkt, investeringen en desinvesteringen, het financieringsbeleid en het dividendbeleid. De leden van de Raad hebben alle vergaderingen bijgewoond. De leden van de Raad ontvangen, voorafgaand aan de vergadering van de Raad van Bestuur, de bundel met de te behandelen documenten evenals de agendapunten waarover beslist dient te worden. De leden van de Raad van Bestuur trekken op geen enkele andere wijze voordeel uit de activiteiten van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA of gelieerde ondernemingen. De leden van de Raad van Bestuur bezitten geen aandelen of optierechten van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA. Aan de leden van de Raad van Bestuur zijn door Comm. VA Wereldhave Belgium SCA geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt. Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets als liquidity provider. Er zijn in 2006 geen zakelijke transacties geweest tussen de leden van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder en de vennootschap. 4 Beheersorganen Statutair Zaakvoerder Het bestuur wordt gevormd door N.V. Wereldhave Belgium S.A., die als enig statutair zaakvoerder optreedt. N.V. Wereldhave Belgium S.A. is een 100 % dochtermaatschappij van N.V. Wereldhave, Nassaulaan 23, Den Haag, Nederland. De statutair zaakvoerder is bevoegd om alle handelingen van intern bestuur te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van het doel van de vennootschap, met uitzondering van die handelingen waarvoor volgens de wet alleen de algemene vergadering bevoegd is. De Zaakvoerder wordt bestuurd door zijn Raad van Bestuur. De Raad is samengesteld uit tenminste vier natuurlijke personen. De jaarlijkse bezoldiging van de Zaakvoerder is vastgesteld op R 55.000. Samenstelling Raad van Bestuur G.C.J. Verweij (m, 61) Gedelegeerd Bestuurder sinds 2005 Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977 Directeur bouwzaken sinds 1981 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982 Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf 1994) J. Buijs (m, 41) Bestuurder sinds 2005 Werkzaam bij Wereldhave sinds 2000 Hoofd afdeling bouwzaken sinds 2000 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 2005 Directeur Wereldhave N.V. sinds 2006 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006
B. Graulich (m, 41) Bestuurder sinds 2001 en Voorzitter van de Raad van Bestuur sinds 2005 Onafhankelijk bestuurder Bestuursfuncties: Partner/Bestuurder van Bencis B.V. Bestuurder van diverse vennootschappen waaronder Omega Pharma, Sun Beverages Company e.a. bestuurder in de zin van de Belgische Corporate Governance Code. Het aantal onafhankelijke bestuurders wijkt daarmee af van de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code. De Raad van Bestuur streeft ernaar het aantal leden van de Raad beperkt te houden om een efficiënte beraadslaging en besluitvorming te waarborgen. De beperkte omvang van de Raad van Bestuur en het auditcomité past bij de bestuurlijke eenvoud van de vennootschap en draagt bij aan het instandhouden van de lage kostenstructuur van de vennootschap. B. De Corte (m, 62) Bestuurder sinds 1998 Onafhankelijk bestuurder Mandaat bestuurders Het mandaat van de huidige bestuurders loopt over een periode van zes jaar. Vanaf 2010, conform de Code Lippens, zal de looptijd beperkt worden tot 4 jaar. Uitvoerend management Het uitvoerend management bestaat uit de gedelegeerd bestuurder en de directeur van de managementorganisatie. P. Rasschaert (m, 47) Algemeen directeur Wereldhave Belgium sinds 2005 Auditcomité Het auditcomité bestaat uit de twee onafhankelijke leden van de Raad van Bestuur. Het kan zich voor de uitvoering van haar taken laten bijstaan door de secretaris van de vennootschap. Het Auditcomité heeft tot taak de Raad van Bestuur te adviseren ten aanzien van de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen, de financiële informatieverschaffing van de vennootschap en de relatie met de commissaris. Het auditcomité heeft in 2006, voorgezeten door de heer Bernard De Corte, twee keer vergaderd. Corporate governance charter Comm. VA Wereldhave Belgium SCA hecht grote waarde aan evenwicht tussen de belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin passen zaken als openheid, een adequate, toekomstgerichte informatieverstrekking en bedrijfsethiek. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de aanbevelingen van de Code Lippens per 1 januari 2006 geïmplementeerd. Een uitgebreide analyse per aanbeveling en best practice bepaling (Corporate Governance Chapter) kunt u vinden op de website. Benoemingscomité/Remuneratiecomité De Raad van Bestuur heeft besloten geen benoemingscomité en geen remuneratiecomité op te richten. Hiermee wijkt Comm. VA Wereldhave Belgium SCA af van de betreffende aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code. De Raad ziet de betreffende taken als taken van de voltallige Raad van Bestuur. De beperkte omvang van de Raad maakt efficiënte beraadslaging over de onderwerpen mogelijk waardoor afzonderlijke comités, naar het oordeel van de Raad, overbodig zijn. Financiële agenda 11 april 2007: Algemene Vergadering van Aandeelhouders 20 april 2007: Betaalbaarstelling dividend 9 mei 2007: Bericht over het eerste kwartaal 2007 7 augustus 2007: Bericht over het eerste halfjaar 2007 6 november 2007: Bericht over de eerste drie kwartalen 2007 Maart 2008: Jaarverslag 2007 Informatie Informatie is verkrijgbaar bij Comm. VA Wereldhave Belgium SCA: Tel: +32 2 732 19 00 E-mail: investor.relations@wereldhavebelgium.com Website: www.wereldhavebelgium.com 5 Afwijkingen van het Corporate Governance Charter ten aanzien van de Code Lippens Comply or explain principe Samenstelling van de Raad van Bestuur/Auditcomité De Raad van Bestuur van de zaakvoerder bestaat thans uit vier personen, van wie de helft kwalificeert als onafhankelijk Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006
Hoofdlijnen strategie Opdracht en doelstelling Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats Comm. VA Wereldhave Belgium SCA ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en woonruimte op de juiste tijd en plaats in België. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA biedt een aantrekkelijk beleggingsrendement bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille. Strategie Portefeuillevernieuwing Bij het beleggen in onroerend goed stelt Comm. VA Wereldhave Belgium SCA de gebruiker centraal. Het strategisch beleid van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA is gericht op het optimaal inspelen op veranderende wensen van gebruikers middels portefeuillevernieuwing. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA verwacht met dit beleid op langere termijn zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel als een aantrekkelijke groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen. Sectorale spreiding Comm. VA Wereldhave Belgium SCA streeft ernaar de risico s van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over geheel België en anderzijds door te investeren in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en eventueel woningen. Bij toekomstige investeringen wordt de voorkeur gegeven aan winkelcentra, waarbij de groeidoelstellingen verder aangevuld worden met ander vastgoed. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing van de portefeuille. Vastgoedmanagement in eigen beheer Het management is verantwoordelijk voor de verhuur en het concurrerend houden van de portefeuille. Door het beheer in eigen hand te houden kan Comm. VA Wereldhave Belgium SCA veranderende gebruikerswensen, onderhoudsgevoeligheden en marktverhoudingen in een vroeg stadium signaleren en zich proactief opstellen. Dit stelt Comm. VA Wereldhave Belgium SCA in staat snel en actief in te spelen op de laatste ontwikkelingen. De door het beheer verkregen kennis heeft een duidelijk stimulerend effect op de portefeuillevernieuwing. Innovatie en maatschappelijke verantwoordelijkheid Comm. VA Wereldhave Belgium SCA hecht groot belang aan duurzame, innovatieve producten die leiden tot lagere totale kosten en een hogere gebruikswaarde, bij een lagere belasting van het milieu. Afvalstromen zullen in toenemende mate worden belast, waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA anticipeert hierop door interne milieu- en duurzaamheidcriteria te hanteren voor de materiaalkeuze en voor het energie- en warmteverbruik in gebouwen. 6 Geografische spreiding (in % van de taxatiewaarde) Geografische spreiding (in % van de taxatiewaarde) Brussel g Brussel g 58 17 25 Vlaanderen g Wallonië g 38 17 15 10 Vilvoorde g Berchem-Antwerpen g Nivelles g Tournai g Liège g 9 11 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006
Bericht aan de aandeelhouders Huurcontracten en huurhernieuwingen Tijdens het jaar 2006 werden in de kantorenportefeuille 17 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten voor een totale oppervlakte van 10.810 m². In retail werden 6 nieuwe huurcontracten afgesloten en 10 huurhernieuwingen genegotieerd. De gemiddelde huurverhoging in de winkelcentra bedroeg 16%. De verhuurmarkt voor kantoorgebouwen in de periferie bleef beperkt. In de 2 de helft van 2006 werden desondanks meerdere contracten afgesloten dankzij de kwaliteit van het vastgoedpatrimonium dat door Wereldhave Belgium beschikbaar gesteld wordt. Portefeuille In juni werd circa 3 ha grond aangekocht (R 2,1 mln) in Tournai ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum Les Bastions. In het vooruitzicht van de projecten in Nivelles werd in oktober 2006, naast het winkelcentrum, circa 4,2 ha grond gekocht (R 6,8 mln). De sectorale diversificatie van de portefeuille garandeert de risicospreiding binnen de portefeuille. De drie winkelcentra in Wallonië vertegenwoordigen elk een belangrijke concentratie binnen de portefeuille. Door de hoge vraag naar vastgoedprojecten werd de waardering van de portefeuille verhoogd met 7,4 % of R 23,7 mln. Resultaten Winst De winst over 2006 is gestegen tot R 44,1 mln (2005: R 28,7 mln). Dit is het gevolg van een hogere positieve herwaardering (R 15,2 mln) en een hoger operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (R 0,2 mln). De winst omvat het direct en indirect resultaat. Direct resultaat Het direct resultaat bedraagt R 20,4 mln (2005: R 20,2 mln). Deze stijging is het gevolg van hogere netto huurinkomsten (R 1,1 mln) en hogere vastgoed- en algemene kosten ten belope van R 0.9 mln. Deze stijging van de kosten is voornamelijk een gevolg van een terugname van overtollig gebleken voorzieningen in 2005. Het direct resultaat bestaat uit het netto resultaat, gecorrigeerd met het resultaat op de portefeuille. Indirect resultaat De herwaardering op de vastgoedportefeuille bedraagt R 23,7 mln (2005: R 8,5 mln). Deze substantiële stijging is per saldo toe te schrijven aan de positieve herwaardering van de portefeuille vastgoedbeleggingen. Gedurende het afgelopen boekjaar werden geen meerwaarden op de portefeuille gerealiseerd. Het indirect resultaat bestaat uit de herwaardering en de vervreemdingsresultaten. Dividend Het direct resultaat is in 2006 gestegen tot R 3,83 (2005: R 3,79) per aandeel. Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over 2006 een bruto dividend worden voorgesteld van R 3,75. Onze solide balansverhoudingen stellen ons in staat deze hoge pay-out voort te zetten. Het dividend is betaalbaar aan de loketten van de Fortis Bank, ING Bank en KBC Bank tegen afgifte van coupon 10. 7 Contractueel gegarandeerde huurinkomsten t.o.v. 2006 (in %) Ontvangen huur / Markthuur (x e 1.000) 100 2006 2007 2008 2009 2010 2011 16.000 Commercieel Kantoren 90 80 70 60 14.000 12.000 10.000 g Contractuele huur g Markthuur 50 8.000 40 30 20 10 6.000 4.000 2.000 0 0 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006
Eigen en vreemd vermogen Het eigen vermogen bedraagt eind 2006 vóór winstverdeling R 358,4 mln, ofwel 96,9 % van het balanstotaal (2005: E 333,8 mln of 99,2 %). De reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt per 31 december 2006 E 349,0 mln tegenover E 319,9 mln per 31 december 2005. De netto toename met E 29,1 mln is toe te schrijven aan investeringen aan gebouwen in portefeuille ten bedrage van E 3,3 mln, de aankoop ten bedrage van 2,1 mln van een perceel grond ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum Les Bastions te Tournai en een positieve netto herwaardering van de portefeuille met E 23,7 mln. Per 31 december 2006 bedraagt de schuldratio op het totaal der activa 2,6% conform de berekeningswijze volgens het K.B. van 21 juni 2006. De betwiste belastingaanslag ten belope van E 50,9 mln werd niet bij de berekeningswijze meegenomen. Het volledige bedrag van deze fiscale claim wordt overigens gegarandeerd door Wereldhave NV, aandeelhouder van Comm. VA Wereldhave Belgium. Belangrijke gebeurtenissen die na het einde van het boekjaar hebben plaatsgevonden Er hebben zich na het jaareinde geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die een invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van de vennootschap of op de jaarrekening per 31 december 2006. De Raadkamer heeft op 20 februari 2007 beslist de zaak over de strafrechterlijke betwisting inzake de verkoop van een vennootschap geherkwalificeerd als kasgeldvennootschap uit te stellen tot 23 maart 2007 (zie toelichting 29). Financiële instrumenten De vennootschap maakt geen gebruik van financiële instrumenten. Onderzoek en ontwikkeling Gezien de aard en de specifieke activiteit van de vennootschap zijn er geen werkzaamheden die betrekking hebben op onderzoek of ontwikkeling. Beursontwikkeling Comm. VA Wereldhave Belgium SCA-aandeelhouders hebben in 2006 een negatieve return (inclusief dividend) behaald van 13,0 %. De koers/direct resultaat verhouding lag ultimo 2006 op 15,3. 8 Beurskoers 2006 (x e 1 ) Waarde naar leeftijd portefeuille (in % van de taxatiewaarde) jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec 75 70 65 60 55 50 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 < 5 jaar 5-10 jaar 10-15 jaar g Kantoren g Commercieel Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006
Ontwikkeling vastgoedportefeuille De winkelcentra, Belle-Ile te Liège, Les Bastions te Tournai en het winkelcentrum te Nivelles bestendigen hun aantrekkingskracht in de respectieve regio s. Met name de combinatie van faciliteiten als bereikbaarheid, gratis parkeren, veiligheid, branche mix en animatie maakt de winkelcentra extra aantrekkelijk. Dit waarborgt, zowel op korte als op lange termijn, een toegevoegde waarde aan dit soort onroerend goed. Bij recente huurhernieuwingen werden substantieel hogere contractuele huren bedongen. De gemiddelde bezettingsgraad over 2006 van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt 83,9% (2005: 82,9%). Omwille van het structurele overaanbod van perifere kantoorruimte is het leegstandpercentage eind 2006 op een hoog niveau gebleven. Dit vertaalt zich hoofdzakelijk in het gebouw gelegen in het Business- en Mediapark aan de Medialaan 28 te Vilvoorde en de gebouwen gelegen in het kantorenpark De Veldekens te Antwerpen-Berchem De Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen heeft, overeenkomstig artikel 43, 3, derde streepje, van het K.B. van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks en in het verlengde van de afwijking die bij de erkenning van de bevak werd verleend, een hernieuwde afwijking verleend voor het winkelcentrum Belle-Ile op het verbod om meer dan 20% van de activa te beleggen in één enkel vastgoed. Deze afwijking werd verleend voor een periode die loopt tot 30 september 2009, zijnde zes maanden na de datum waarop, volgens de vooropgestelde investeringspolitiek, Belle-Ile- minder dan 20% van de activa van de Vastgoedbevak zal uitmaken. Wereldhave Belgium wenst er ook op te wijzen dat het economische huurrisico van dit project over 99 handelshuurovereenkomsten is gespreid. De waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt op 31 december 2006 E 349,0 mln. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA houdt ultimo 2006 een participatie aan ten belope van 16,2% (2005: 15,8%) in het beursgenoteerde vastgoedcertificaat Kortrijk Ring Shopping Center. De reële waarde bedraagt per 31 december E 8,9 mln (2005: E 8,2 mln). 9 Waardering portefeuille per 01/01/06 (in R) Commercieel 180.050.000 Kantoren 139.844.000 319.894.000 Waardering portefeuille per 31/12/06 (in R) Commercieel 202.275.000 Kantoren 147.400.000 349.675.000 Verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille per 31/12/06 (in R) Commercieel 137.417.530 Kantoren 126.531.349 263.948.879 Prospectieve theoretische huur (op basis van 100% verhuurd) over 2007 (in R) Commercieel 13.893.000 Kantoren 13.188.000 27.081.000 Gemiddelde bezettingsgraad (in % van huurinkomsten) 2002 2003 2004 2005 2006 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006
De Belgische Vastgoedmarkt 10 De Belgische economie groeide het afgelopen jaar met 2,9%. De binnenlandse vraag heeft in belangrijke mate bijgedragen aan de economische activiteit. De investeringen van huishoudens en bedrijven zijn fors toegenomen, evenals de uitvoer van goederen en diensten. Ondanks de sterke economische groei is de werkloosheid nauwelijks gedaald. De verwachting is dat de economische groei van België in 2007 boven de 2% zal uitkomen, iets hoger dan de inflatie. De bruto opname in de Brusselse kantorenmarkt lag in 2006 ongeveer 10% beneden het gemiddelde van de afgelopen jaren. Alleen in het centrum en de gedecentraliseerde wijken is de leegstand gedaald. De huren zijn het afgelopen jaar het sterkst gestegen in het Centrum (13%) en de Louizawijk (8%). Ook in de Leopoldwijk zijn de huren van kwaliteitspanden in 2006 licht gestegen tot E 290 m²/jr, bij een in enkele jaren van 3,5% tot 9% oplopende leegstand, vooral in oudere panden. De leegstand buiten het CBD is gedaald tot 17%. De rendementen van eersteklas kantoorruimte in Brussel zijn het afgelopen jaar verder verscherpt en lopen uiteen van 5,7% in de Leopoldwijk tot 6,5% in de periferie. In Antwerpen liggen de huren onveranderd op E 135/m²/jr. De leegstand is licht gestegen tot 10,5%. De toprendementen liggen op 6,75%. De tophuren in de Belgische hoofdwinkelstraten zijn het afgelopen jaar met bijna 20% gestegen (Brussel en Gent). De hoogste huren worden betaald in de Brusselse Nieuwstraat (E 1.560/ m²/jr). De huren van de perifere detailhandel zijn gestegen tot E 160/m²/jr. Door de aanhoudende vraag en de lage rente daalden de rendementen in 2006 verder tot 4,5% voor winkels in de hoofdwinkelstraten, 5,25% voor winkelcentra en 6,0% voor perifere retailparken. Door de sterke economische groei in 2006 was de vraag naar bedrijfsruimte in het afgelopen jaar bijzonder groot. Logistieke bedrijfspanden zijn gewild, vooral bij het vliegveld Zaventem, de haven van Antwerpen en langs de belangrijkste snelwegen. De hoogste huren worden betaald rond Zaventem en Hasselt (E 47/m²/jr). De tophuren voor semi-industriële bedrijfsruimten daarentegen zijn in het afgelopen jaar met 10% gedaald tot E 60/m²/jr in de regio Brussel, terwijl ze met E 40/m²/jr stabiel zijn gebleven in Gent en Luik. De laagste aanvangsrendementen worden geaccepteerd op de as Brussel-Antwerpen (ca 7%). Wereldhave Belgium werkt aan de uitbreiding van het winkelcentrum te Nivelles met 9.800 m². De met de uitbreiding gemoeide investering bedraagt ca E 38,5 mln. Met de werkzaamheden wordt eind 2007 gestart. Vooruitlopend op de uitbreiding wordt de dakconstructie van het winkelcentrum aangepast, waardoor daglicht kan worden gebruikt, en worden alle technische installaties vernieuwd. Ook in Tournai wordt gewerkt aan de uitbreiding van het winkelcentrum. De plannen voorzien in de uitbreiding van het winkelcentrum met 4.500 m² en een retailpark van 10.000 m². De plannen bevinden zich in de uitwerkingsfase. Het investeringsvolume van de uitbreiding beloopt ongeveer E 40 mln. Vooruitzichten De directie verwacht voor 2007 een positieve ontwikkeling van het direct resultaat en een hogere bezettingsgraad van de kantorenportefeuille. In deze context werden eind 2006 reeds diverse huurovereenkomsten afgesloten (o.a. de Olieslagerslaan te Vilvoorde en de kantoren te Berchem). De positieve ontwikkeling van de huurniveaus bij hernieuwing van handelshuurovereenkomsten in de commerciële centra zet zich voort. De start van de uitbreiding van het winkelcentrum te Nivelles is gepland voor eind 2007. De Zaakvoerder N.V. Wereldhave Belgium S.A. B. Graulich, voorzitter B. De Corte G.C.J. Verweij J. Buijs Vilvoorde, 21 februari 2007 Branche Mix - Totale portefeuille (in % van de huurinkomsten) Sectorale spreiding (in % van de taxatiewaarde) Horeca g Voeding g Schoenen/Lederwaren g Dameskledij g Herenkledij g Kinderkledij g Kledij-mixed g Geschenkartikelen g Interieur g Vrije tijd en diversen g Verzorging en hygiëne g Diensten g Grote oppervlakten g Financiële instellingen g Multinationals g IT sector g Overheid g 58 42 Kantoren g Commercieel g Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006
Vastgoedpatrimonium 2006
Overzicht van de portefeuille per 31 december 2006 Locatie Spreiding Verhuur- Parkeer- Aantal Huurin- Gemidvan de bare plaatsen huur- komsten delde portefeuille opper- (in ders over 2006 bezetting (in % van vlakte aantal) (in E) over 2006 waardering) (in m 2 ) (in % van huur) Commercieel Winkelcentrum 4020 Liège 37 31.252 2.200 99 8.318.255 100 Belle-Ile ** Quai des Vennes 1 Winkelcentrum 1400 Nivelles 11 19.501 802 65 2.728.607 100 Nivelles Chaussée de Mons 18 Winkelcentrum 7500 Tournai 9 14.178 1.260 58 2.245.418 100 Les Bastions Bd. W. de Marvis 22 Winkelpand 4000 Liège 1 3.285-3 238.708 96 Rue de l Université 14 Rue Cathédrale 84/86 Kantoren Madou Center 1000 Brussel 11 12.364 150 2 2.748.397 100 Bischoffsheimlaan 1-8 302* Regent 58 1000 Brussel 2 3.246 32 7 500.601 81 Regentlaan 58 49* Orion Center 1000 Brussel 4 5.705 64 8 1.166.261 100 Bischoffsheimlaan 22-25 25* Jan Olieslagerslaan 1800 Vilvoorde 1 3.012 82 2 24.330 9 J. Olieslagerslaan 41-45 29* Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde 3 5.495 178 5 755.943 92 Medialaan 30 201* Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde 2 3.932 123 4 690.839 93 Medialaan 32 120* Business- & Mediapark 1800 Vilvoorde 4 12.743 305 - - - Medialaan 28 246* De Veldekens (fase I) 2600 Berchem 5 11.976 238 2 1.604.280 89 Roderveldlaan 1-2 368* De Veldekens (fase II) 2600 Berchem 6 16.020 316 9 1.150.484 55 Roderveldlaan 3-4-5 1.119* De Veldekens (fase III) 2600 Berchem 4 11.192 217 4 431.463 30 Berchemstadionstraat 76-78 000.224*.22111.111 13 Totaal 100 156.584 22.603.586 84 * archiefruimte ** voor het risico op verbeurdverklaring van dit onroerend goed, zie toelichting 29. Vastgoedpatrimonium 2006
Vastgoedbeleggingen Business- & Mediapark, Medialaan 28 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 2002 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: 12.743 m 2 Business- & Mediapark, Medialaan 30-32 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 1999 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: Medialaan 30: 5.495 m 2 kantoor Medialaan 32: 3.932 m 2 kantoor Kantoorgebouw, Regentlaan 58 1000 Brussel Bouwjaar: 1975 Renovatie: 1997 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 3.246 m 2 kantoor Madou Center, Bischoffsheimlaan 1-8 1000 Brussel Bouwjaar: 1975- Renovatie: 2002 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 12.364 m 2 kantoor Hainaut Orion Center, Bischoffsheimlaan 22-25 1000 Brussel Bouwjaar: 1990 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 5.205 m 2 kantoor 14 Winkelcentrum Les Bastions, Boulevard Walter de Marvis 22 7500 Tournai Bouwjaar: 1979 Renovatie: 1996 Ligging: Het winkelcentrum Les Bastions is gelegen aan de ring van Tournai Verhuurbare oppervlakte: 14.178 m 2 verhuurbare vloeroppervlakte (2.997 m 2 retail warehouses inbegrepen). Het winkelcentrum omvat 58 winkels. Parking: 1.260 parkeerplaatsen
Kantoorgebouw, Jan Olieslagerslaan 41-45 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 1998 Ligging: In het Business Class kantorenpark, vlakbij het station van Vilvoorde Verhuurbare oppervlakte: 3.012 m 2 kantoor Veldekens I Roderveldlaan 1-2 2600 Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 2001 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 11.976 m 2 kantoor Brussel Brabant wallon Namur Luxembourg Liège Veldekens II Roderveldlaan 3-4-5 2600 Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 1999 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 16.020 m 2 kantoor Veldekens III Berchemsstadionstraat 76-78 2600 Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 2002 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 11.192 m 2 kantoor 15 Winkelcentrum te Nivelles, Chaussée de Mons 18 1400 Nivelles Bouwjaar: 1974- Renovatie: 1995 Ligging: Het winkelcentrum van Nivelles is gelegen aan de rand van Nivelles aan de afrit Nivelles-Sud van de E19 autosnelweg Brussel-Parijs Verhuurbare oppervlakte: 19.501 m 2 verhuurbare vloeroppervlakte (3.998 m 2 retail warehouses inbegrepen). Het winkelcentrum omvat 61 winkels. Parking: 802 parkeerplaatsen Winkelcentrum Belle-Ile Quai des Vennes 1 4020 Liège Bouwjaar: 1994 Ligging: Belle-Ile is gelegen ten zuidoosten van Liège, aan de Autoroute des Ardennes - E25 Verhuurbare oppervlakte: 31.252 m 2 verhuurbare vloeroppervlakte. Het winkelcentrum omvat 99 winkels. Parking: 2.200 parkeerplaatsen
Overzicht uitbreiding winkelcentra Winkelcentrum te Nivelles Omschrijving Het winkelcomplex is gelegen in Nivelles tussen Brussel en Charleroi, aan de snelweg A7/E19. Momenteel wordt het bestaande winkelcentrum gerenoveerd. Daarnaast zal er eind dit jaar worden gestart met een uitbreiding en een upgrading van de bestaande gevels tot een totaal concept. Omvang Bestaand winkelcentrum 15.503 m² (excl. 4 commerciële units), uitbreiding 9.840 m 2 Duurzame elementen Energiebesparende installaties; collectief warmte- en koudesysteem met voor elke unit een warmtepomp; speciale aandacht ten aanzien van materiaalgebruik en routes voor langzaam verkeer. Investering E 38.500.000 excl. BTW. Planning Renovatie gereed eind 2007, uitbreiding start eind 2007, gereed 2009. Winkelcentrum «Les Bastions» te Tournai Omschrijving Tegenover het winkelcentrum is een terrein aangekocht van 28.000 m². Door de aankoop van dit perceel kan het bestaande winkelcentrum uitgebreid worden met circa 4.500 m 2. Op het aangekochte perceel wordt een project voor de uitbreiding van de parkeercapaciteit gepland in combinatie met retail en een aantal appartementen. Omvang Bestaand centrum 14.178 m 2, uitbreiding met circa 4.500 m 2 op bestaande parkeerplaats, 10.000 m 2 retail, 500 parkeerplaatsen en circa 26 woningen. Duurzame elementen In de verdere planvorming zal aandacht besteed worden aan energiebesparende maatregelen, duurzaam materiaalgebruik en een natuurlijke overgang naar het naastgelegen bos. Investering > E 40.000.000 excl. BTW. Planning Planvorming in 2007, voorbereiding 2008, realisatie 2009. 16 Vastgoedpatrimonium 2006
Projectontwikkelingen Residentieel Nivelles Omschrijving In Nivelles werd naast het winkelcentrum een terrein aangekocht van circa 4,2 ha om een architecturaal masterplan voor de site te realiseren. Omvang Een modern geheel van ongeveer 250 appartementen en een twintigtal woningen in een groen kader vormt het sluitstuk van dit project langs de Chaussée de Mons. Duurzame elementen In de planvorming zal aandacht besteed worden aan duurzaam materiaalgebruik. Investering + E 35.000.000 excl. BTW. Planning Planvorming in 2007, voorbereiding 2008, realisatie 2009-2012 17 Vastgoedpatrimonium 2006
Verslag van de onroerend goed deskundige Besluiten van het verslag van de onroerend goed deskundige TROOSTWIJK-ROUX C.V.B.A., opgemaakt op 31 december 2006, ingevolge de waardering van de onroerend goed portefeuille per 31 december 2006, zoals bedoeld in artikel 56, paragraaf 1, van het Koninklijke Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks. Grondslagen voor de waardering van de onroerend goed portefeuille In navolging van IVS en EVS is de portefeuille als volgt gewaardeerd: De waarde is gebaseerd op een inspectie door één of meerdere deskundigen, rekening houdend met ondermeer ligging, bouwaard, bestemming en onderhoudstoestand op het moment van taxatie. Ten behoeve van de waarderingen zijn wij o.a. uitgegaan van eventueel door opdrachtgeefster en/of derden verstrekte gegevens, waarvan wij aannemen dat deze exact zijn. Analyse van de onroerend goed portefeuille Het patrimonium bestaat voor 42 % uit kantoren en voor 58 % uit commerciële centra. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de markthuur verminderd met de exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de reële waarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige investeringen bepaald. Op deze waarde worden de normatieve transactiekosten (registratierechten 10% - 12,5%, makelaarskosten 1,2% en notariskosten 0,2%, tezamen 11,4% - 13,9%) in mindering gebracht. Per 31 december 2006 bedraagt de reële waarde van het vastgoedpatrimonium van Wereldhave Belgium E 349.675.000 waarvan: E 147.400.000 kantoor E 202.275.000 commercieel Brussel, 31 december 2006 TROOSTWIJK ROUX C.V.B.A. Onroerend goed in aanbouw Waardering van het onroerend goed in aanbouw vindt plaats tegen kostprijs of tegen geschatte lagere reële waarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. 18 Vastgoedpatrimonium 2006
Geconsolideerde jaarrekening 2006
Geconsolideerde jaarrekening 2006 Inhoudsopgave Geconsolideerde balans per 31 december 2006 24 Geconsolideerde resultatenrekening over 2006 25 Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen over 2006 26 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2006 27 Toelichtingen 1. Algemene informatie 28 2. Fiscale status 28 3. Grondslagen 28 4. Direct en indirect resultaat 33 5. Segmentinformatie 34 6. Vastgoedbeleggingen 36 7. Projectontwikkelingen 36 8. Andere materiële vaste activa 37 9. Handelsvorderingen en andere vaste activa 37 10. Financiële vlottende activa 38 11. Kortlopende vorderingen 38 12. Kas en kasequivalenten 38 13. Maatschappelijk kapitaal 38 14. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 39 15. Leningen 39 16. Pensioenverplichtingen 39 17. Andere langlopende verplichtingen 40 18. Kortlopende verplichtingen 40 19. Zekerheden 40 20. Huurinkomsten 40 21. Vastgoedkosten 41 22. Algemene kosten 41 23. Waarderingsresultaten 42 24. Financieel resultaat 42 25. Belastingen op het resultaat 42 26. Resultaat per aandeel 43 27. Dividend 43 28. Risico s 43 29. Claims 44 30. Transacties met groepsvennootschappen 45 31. Gebeurtenissen na het einde van het boekjaar 45 32. Investeringsverplichtingen 45 33. Vergoeding commissaris 45 Geconsolideerde jaarverslag jaarrekening 2006
Geconsolideerde balans per 31 december 2006 (bedragen x E 1.000) Toel. 2006 2005 Activa Vaste Activa Vastgoedbeleggingen 6 348.959 319.894 Projectontwikkelingen 7 6.847 Andere materiële vaste activa 8 110 110 Handelsvorderingen en andere vaste activa 9 004.128 004.627 360.044 324.631 Vlottende activa Financiële vlottende activa Financiële activa beschikbaar voor verkoop Vastgoedcertificaten 10 8.936 8.197 Handelsvorderingen 11 68 71 Belastingvorderingen en andere vlottende activa 11 514 442 Kas en kasequivalenten 12 000.468 003.135 00. 9.986 0.. 11.845 Totaal activa 0370.030 336.476 24 Vermogen en passiva Vermogen Eigen vermogen Kapitaal 13 224.969 224.969 Reserves Beschikbare reserves 5.627 5.627 Resultaat Overgedragen resultaat 81.355 72.662 Resultaat van het boekjaar 44.088 28.688 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Op financiële activa beschikbaar voor verkoop 14 002.389 001.878 358.428 333.824 Verplichtingen Langlopende verplichtingen Pensioenverplichtingen 16 83 33 Andere langlopende verplichtingen 17 Ontvangen huurwaarborgen 000.250 000.202 333 235 Kortlopende verplichtingen 18 Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen 8.115 Handelsschulden Leveranciers 1.073 114 Andere Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 246 427 Andere 234 218 Overlopende rekeningen 001.601 001.658 00.11.269 000.2.417 Totaal eigen vermogen en passiva 0370.030 0336.476 Eigen vermogen per aandeel (x 1) 67,22 62,61 De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006
Geconsolideerde resultatenrekening over 2006 (bedragen x R 1.000) Toel. 2006 2005 Huuropbrengsten Huur 20 22.603 21.830 Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten 000.355 000.000 222.555 222.555 Netto huurresultaat 22.958 21.830 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) 1.898 1.870 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (-).-2.093 0,-2.223 000-195 0.0,-353 Vastgoedresultaat 22.763 21.477 Technische kosten -816-242 Commerciële kosten -301-151 Kosten algemeen beheer vastgoed 00-388 0.0,-243 Vastgoedkosten 21..-1.505 0.0,-636 Operationeel vastgoedresultaat 21.258 20.841 Algemene kosten 22 Personeelskosten -548-607 Overige -522-255 Andere operationele kosten 00-306 0.0,-237 0-1.376 0.-1.099 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille 19.882 19.742 Resultaat verkoop andere niet financiële activa 5 9 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 23..23.677 008.506 Operationeel resultaat 43.564 28.257 Financiële opbrengsten 780 770 Rentekosten -102-89 Andere financiële kosten 000-83 0.0,-111 Financieel resultaat 24 000.595 0.0, 570 Resultaat voor belastingen 44.159 28.827 Vennootschapsbelasting 25 000-71 0.0,-139 Belastingen 0000-71 0.0,-139 Netto resultaat 0.44.088 028.688 25 Netto resultaat aandeel van de groep 0.44.088 028.688 Gewoon resultaat per aandeel 26 000 8,27 0005,38 Verwaterd resultaat per aandeel 26 8,27 5,38 De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006
Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen over 2006 (bedragen x E 1.000) Toelichting Aandeelhouders Totaal Maatschappe- Reserves Resultaat Variaties reële lijk kapitaal waarde fin. Toelichting activa Balans per 1 januari 2005 224.969 5.627 92.420 215 323.231 Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop 1.663 1.663 Winst boekjaar 28.688 28.688 Andere -30-30 28.658 1.663 30.321 Dividend over 2004-19.728-19.728 Balans per 31 december 2005 224.969 5.627 101.350 1.878 333.824 Balans per 1 januari 2006 224.969 5.627 101.350 1.878 333.824 Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop a a 511 511 Winst boekjaar 44.088 44.088 44.088 511 44.599 Dividend over 2005 bb -19.995-19.995 Balans per 31 december 2006 224.969 5.627 125.443 2.389 358.428 Toelichting 26 a Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop Vastgoedcertificaten Kortrijk Ring Shopping Center 0000.511 b Betaald dividend over 2005 E 3,75 (netto E 3,19) per aandeel 0-19.995 De reserves kunnen enkel bij beslissing van een buitengewone algemene vergadering uitgekeerd worden. De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006
Geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2006 (bedragen x E 1.000) 2006 2005 Kasstroom uit operationele activiteiten Netto resultaat 44.088 28.688 Ontvangen dividend 000-493 000-438 Resultaat exclusief ontvangen dividend 43.595 28.250 Af: herwaardering onroerend goed -23.677-8.506 Mutaties vorderingen 942 1.613 Mutatie kortlopende schulden 0000-66 000-969 * 0-22.801 00-7.862 Netto kasstroom uit operationele activiteiten 0-20.794 0020.388 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen -12.074-4.221 Ontvangen dividend 000.493 000.438 Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten -11.581-3.783 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kredietinstellingen r/c 8.115 Betaald dividend -19.995.-19.728 * Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten 0-11.880 0-19.728 Netto kasstroom 0..-2.667 00-3.123 Liquide middelen Stand op 1 januari 3.135 6.258 Afname liquide middelen 0..-2.667 00-3.123 Stand op 31 december 00468 0003.135 * Herclassificatie dividend 2005 van Mutatie kortlopende schulden naar Betaald dividend 27 De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006
Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 28 1. Algemene informatie Comm. VA Wereldhave Belgium SCA (de vennootschap) heeft de status van vastgoedbeleggingsinstelling met vast kapitaal (bevak). De vennootschap investeert in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en eventueel woningen. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA investeert bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Het bestuur van de vennootschap wordt waargenomen door haar enig statutair Zaakvoerder, vertegenwoordigd door haar Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee bestuurders een onafhankelijk statuut hebben. De vennootschap noteert op de continumarkt van Euronext Brussel en is opgenomen in het NextPrime segment. Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets als liquidity provider. De geconsolideerde jaarrekening is het resultaat van de consolidatie van de Comm. VA Wereldhave Belgium met haar enige dochtervennootschap N.V. J-II. De geconsolideerde jaarrekening en het geconsolideerd jaarverslag werden goedgekeurd door de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder op 21 februari 2007. De gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders vindt plaats op 11 april 2007 op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. Het is de gewone algemene vergadering van aandeelhouders toegestaan de resultaatsbestemming te wijzigen binnen de wettelijke grenzen. 2. Fiscale status Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de fiscale status van vastgoedbevak en betaalt, mits een aantal voorwaarden te respecteren, geen vennootschapsbelasting; behoudens op abnormale en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven. 3. Grondslagen 3.1. Uitgangspunten jaarrekening 2006 De functionele valuta van de groep is de Euro en alle transacties zijn uitgedrukt in Euro. De jaarrekening van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA wordt uitgedrukt in Euro, afgerond op duizendtallen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. De geconsolideerde jaarrekening en de jaarrekening van de vennootschap zijn vastgesteld op basis van historische kostprijs, tenzij anders vermeld. De kosten van uitgegeven en opgenomen rentedragende schulden worden verantwoord op basis van geamortiseerde kosten. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de IFRS regels en de IFRIC interpretaties van kracht per 31 december 2006 zoals goedgekeurd door de Europese Unie, toegepast. Wereldhave Belgium heeft geen standaarden vervroegd toegepast. De jaarrekening wordt opgesteld vóór winstverdeling. De geconsolideerde balans en de resultatenrekening worden opgesteld conform het schema dat op de bevaks van toepassing is, conform het K.B. van 21 juni 2006. In 2006 zijn een aantal nieuwe IFRS standaarden of interpretaties daarop van toepassing geworden. Deze nieuwe of aangepaste standaarden en interpretaties hebben geen invloed gehad op de verslaggeving van Wereldhave Belgium in 2006. Het betreffen de volgende standaarden en interpretaties: Aanpassing op IAS 19, Actuariële winsten en verliezen, groepsplannen en toelichtingen. Wereldhave Belgium heeft besloten haar reeds in gebruik zijnde grondslagen voort te zetten; IAS 21 Het effect van veranderingen in valutakoersen : Wijziging met betrekking tot de verwerking van intercompany zusterleningen in relatie tot de netto investeringsdekking; Aanpassing op IAS 39, Aanpassing op De reële waarde optie. Deze aanpassing is niet van invloed op de classificatie en waardering van de financiële instrumenten van Wereldhave Belgium welke vóór 1 januari 2006 werden geclassificeerd en gewaardeerd op reële waarde waarbij aanpassingen in de winst- en verliesrekening worden verwerkt. Wereldhave Belgium voldoet aan de aangepaste criteria met betrekking tot het classificeren van financiële instrumenten en het waarderen op reële waarde met aanpassingen in de winsten verliesrekening. IAS 39 Financiële instrumenten, eerste verwerking en waardering : Wijziging met betrekking tot het toestaan van hedge accounting (cash flow hedges) op risico s uit voorgenomen intragroepstransacties; IFRIC 4, Vaststelling of een overeenkomst een financiële huur bevat. Deze bepaling en de bestaande regelgeving hieromtrent hebben geen invloed op de classificatie van huurcontracten van Wereldhave Belgium en de daarmee samenhangende ontvangsten. IFRIC 9 Herbeoordeling van in contracten besloten derivaten. Deze nieuwe interpretatie geeft nadere informatie over de verwerking van inbegrepen derivaten. Wereldhave Belgium heeft de nieuwe standaard IFRS 7 Financiële Instrumenten: Toelichting, de aanpassing op IAS 1 met betrekking tot de toelichting van het bedrijfskapitaal niet vervroegd ingevoerd. Deze nieuwe (aanpassingen op) standaarden zijn van toepassing op jaarrekeningen die aanvangen op of na 1 januari 2007. 3.2. Consolidatie Groepsmaatschappijen zijn entiteiten, met inbegrip van de entiteiten die voor een specifiek doel zijn opgericht, waarover Geconsolideerde jaarrekening 2006
de vennootschap zeggenschap (control) uitoefent. Van control is sprake wanneer de vennootschap in de positie verkeert om, direct dan wel indirect, het financiële en operationele beleid van een entiteit te bepalen. De jaarrekeningen van groepsmaatschappijen worden verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening. Intra-groep saldi en ongerealiseerde baten en lasten worden geëlimineerd. Wanneer de control minder bedraagt dan 100%, wordt de groepsmaatschappij opgenomen in de consolidatie op basis van 100%. In deze gevallen wordt een minderheidsbelang afzonderlijk verantwoord in het vermogen op de balans en in de winst en verliesrekening. Voor de verwerking van aankopen van groepsmaatschappijen wordt de zogenoemde aankoopmethode gehanteerd. De waarde van de aankoop wordt bepaald aan de hand van de reële waarde van activa en passiva op de datum van aankoop. Op latere balansdata wordt de waarde op gelijke wijze opnieuw bepaald op basis van de reële waarde. Zodra de vennootschap niet langer control uitoefent, wordt de consolidatie ervan gestaakt. 3.3. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen omvatten het vastgoed dat wordt gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde op de balansdata. De reële waarde wordt bepaald op het geschatte bedrag waarvoor onroerend goed op de balansdatum naar een koper zou kunnen overgaan, op basis van een transactie op marktconforme condities. De reële waarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie van markthuren minus exploitatiekosten zoals onderhoud, verzekeringskosten en vaste lasten. Voor de bepaling van de reële waarde wordt per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor onderhoud bepaald. Overdrachtsbelasting wordt op de waarde in mindering gebracht. Uitgaven daterend van na de aankoop worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven, zoals herstelling en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt. Het gedeelte vastgoed in eigen gebruik is niet significant en wordt bijgevolg niet afzonderlijk opgenomen als vastgoed in eigen gebruik. De reële waarde van de portefeuille wordt trimestrieel vastgesteld door een externe onafhankelijke onroerend goed deskundige conform de International Valuation Standards en de European Valuation Standards. Waarderingsverschillen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. 3.4. Andere materiële vaste activa Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs, onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijving wordt ten laste gebracht van het resultaat op basis van lineaire afschrijving over de geschatte levensduur van het bedrijfsmiddel: - Kantoormeubilair : 10 jaar - Apparatuur : 3-5 jaar - bedrijfsauto s (excl. restwaarde) : 4 jaar Op het moment van verkoop van het bedrijfsmiddel worden positieve en negatieve waarderingsverschillen verwerkt in de winst- en verliesrekening. 3.5. Projectontwikkelingen Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om te worden toegevoegd aan de portefeuille vastgoedbeleggingen, wordt aangemerkt als projectontwikkeling. Ontwikkelingsprojecten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere reële waarde. De kostprijs omvat de kostprijs van de uitgevoerde werken, de kosten van personeel direct gerelateerd aan het project, belast met technisch toezicht en projectmanagement op basis van de bestede uren en de gekapitaliseerde rentelasten tot aan de datum van oplevering op basis van de uitgegeven bedragen tegen gelopen geldmarktrente. Een negatief waarderingsverschil wordt verwerkt wanneer de boekwaarde, de reële waarde verminderd met verkoopkosten, overstijgt. Waarderingsverschillen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening. Ontwikkelingsprojecten worden overgebracht naar de portefeuille vastgoedbeleggingen op de datum van technische voltooiing. 3.6. Debiteuren Debiteuren worden initieel verwerkt tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten, vermeerderd met direct toerekenbare transactiekosten en verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. Een voorziening voor oninbaarheid van vorderingen op debiteuren wordt genomen wanneer het objectief vaststaat dat de groep niet in staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen tegen de overeengekomen voorwaarden. De hoogte van de voorziening is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de actuele waarde van de geschatte toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt verwerkt in de resultatenrekening. 3.7. Financiële activa Financiële activa omvatten posten met een looptijd langer dan twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Financiële activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde, vermeerderd met direct toerekenbare transactiekosten. Boekwinsten bij verkoop worden opgenomen onder vervreemdings- 29 Geconsolideerde jaarrekening 2006