Stedebouwkundig plan Kavels Hoflaan T e r w i j d e L e i d s c h e R i j n
Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
inhoud 01 Inleiding 5 02 Terwijde en Plangebied Ligging Plangebied 9 Hoflaan 11 03 Hoflaan Locatie 15 Concept 17 verkavelingsplan 19 Woningtypologie 1 Kapvormen Kleur en materiaalgebruik 5 Openbare ruimte 7 Parkeren en parkeernormen 9 Beeldregie 1 05 Bijlage Duurzaamheid groene daken Colofon 7 Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn
Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
01 inleiding Leidsche Rijn kent een gevarieerd aanbod van vrije kavels. De vrije kavels in dit stedebouwkundig plan zijn een toevoeging op dit aanbod. Kenmerkend voor de locatie is dat de bebouwing rondom geheel voltooid is. Dit gegeven vraagt om een zorgvuldig ingepast en tegelijk opzichzelfstaand ontwerp. Daarnaast is er goed ingespeeld op de landschappelijke kwaliteiten van het gebied zoals de bomenlaan en de bestaande waterstructuur. Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 5
02 Terwijde en Plangebied
Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
02 ligging plangebied Terwijde is het meest noordelijke deelgebied van Leidsche Rijn. Het gebied ligt ingebed tussen de Rijksweg A2 (Amsterdam-Utrecht) en het spoor van Utrecht naar Rotterdam en Den Haag. Daarnaast ligt Terwijde centraal, tussen de dynamiek van het centrum van Utrecht en de rust van recreatiegebieden als het Máximapark, Haarzuilens en de Vecht. Máximapark Waterrijk Terwijde kent drie karakteristieke sferen: een waterrijke zone aan de noordzijde, een Waterwinpark stedelijke zone langs het spoor en een groene spoor winkelcentrum Terwijde woonbuurt aan de oostzijde. Centraal in de wijk ligt het Waterwinpark en het toekomstige winkelcentrum Terwijde. Terwijde met de verschillende gebieden Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 9
paardewei langs de Hof Ter Weydeweg vrije kavels in ParkNoord ruime kavels aan de Enghlaan Operettelaan, fietspad naar het Waterwinpark 10 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
02 hoflaan en de directe omgeving Aan de westzijde van Terwijde bevindt zich de locatie Hoflaan. Hoflaan ligt in de luwte van één van de hoofdentrees van Terwijde. Aan de zuidzijde van de locatie ligt de lommerrijke Waterwinpark Hof Ter Weydeweg. agrarische landschap Terwijde Veste Direct naast de locatie ligt Terwijde Veste. Dit is een carreevormig bouwblok met laagbouwwoningen en een hogere toren van 15 bouwlagen. kavels Hoflaan spoor plangebied Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 11
03 Hoflaan
Terwijde Veste in aanbouw ruime kavels aan de Englaan bomen langs de Hof Ter Weydeweg fietspad naar het Waterwinpark waterloop langs de Hof Ter Weydeweg 14 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
03 locatie De locatie Hoflaan ligt prachtig tussen de bomenlaan van de Hof Ter Weydeweg en een paardewei aan de westzijde. Een extra kwaliteit is het water in het gebied; smalle waterlopen zorgen voor een landschappelijke begrenzing van de kavels en de openbare ruimte. locatie Hoflaan Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 15
proefverkaveling 16 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
03 concept Het concept voor Hoflaan is eenduidig, alle kavels liggen met hun tuinzijde aan het water. Zo ontstaat het gevoel van een klein besloten eiland. De woningen sluiten in architectuur aan bij het woongebouw Terwijde Veste. Daarbinnen is een grote variatie in kapvorm, materiaalkeuze en kleurgebruik mogelijk. De kavels variëren in grootte. Aan de westzijde van het eiland liggen drie kavels van circa 350m². De overige kavels zijn tussen de 240 en 300 m². concept_ waterstructuur uitbaten Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 17
verkaveling met buitenruimte 18 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
03 verkavelingsplan Het eiland wordt centraal ontsloten door een smalle weg. In noord zuid richting is er een langzaam verkeersroute die Terwijde Veste en de Hof ter Weydeweg met elkaar verbindt. Het verkavelingsplan bestaat uit vijftien kavels die in grootte variëren. Op de kavel staan eengezinswoningen en op twee plekken tweeonder-één-kapwoningen. samenhang in de doorsnede Terwijde Veste en Hoflaan De woningen zijn gepositioneerd op de kavelgrens om meer ruimte voor een ruime tuin aan de zijkant van de woning te creëren. Hierdoor ontstaat er een lamellenstructuur die het verkavelingsplan een ruimtelijke kwaliteit geven. Door de hoogte van de woning te beperken tot één bouwlaag met een kap is de bezonning van de zijtuinen gewaarborgd. De kapvorm sluit aan bij de lessenaardaken van Terwijde Veste. lamellenstructuur zorgt voor zichtlijnen en een groen karakter smalle erfontsluiting De 5.5 meter brede erfontsluiting wordt aan beide zijden begrensd door hagen. De hagen aan het openbare gebied worden een aantal jaren onderhouden door de gemeente en vervolgens door de bewoners zelf. Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 19
type 1 ruime kavels type 2 woning met carport type 3 parkeren onder gebouw 20 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
03 woningtypologie Voor de drie woningtypes zijn er specifieke regels gemaakt voor onder andere de plek van de woning op de kavel, de kapvorm, de parkeeroplossing en de bebouwingshoogte. Type 1, kavels westzijde De woningen zijn 7.2 meter breed en hebben een maximale lengte van 17 meter. Doordat de woningen een brede zijtuin hebben, is vanaf de straat groen zichtbaar. De bouwvlakken op deze kavels staan in tegenstelling tot de overige kavels niet op de kavelgrens. Iedere woning heeft de mogelijkheid om een ruime steiger te bouwen direct aan het water. De steiger wordt mee ontworpen met het woningontwerp. Op de kop van de woning is er ruimte voor opstelplaatsen voor twee auto s. Deze ruimte kan in de bouwmassa worden opgenomen of kan als carport worden uitgevoerd. Type 2, kavels zuidzijde Deze woningen zijn 7 meter breed en maximaal tussen de 14.5 en 16.5 meter lang. Iedere woning heeft de mogelijkheid om een ruime steiger te bouwen direct aan het water. De steiger wordt mee ontworpen met het woningontwerp. Tussen de woningen is er ruimte voor twee opstelplaatsen voor de auto onder een carport. Eventueel kunnen deze plekken in de bouwmassa worden opgenomen. Door de woningen precies op de kavelgrens te situeren ontstaat een ruime zijtuin. Naast de achtertuin, direct grenzend aan het water, is er zo ook ruimte voor groen tussen de woningen. Type 3, kavels noordzijde Het verschil met type 2 is de bezonning van de woning. Doordat de achtertuin op het noorden ligt is de zijtuin een prettig op de zon georiënteerde deel van de tuin. Om die reden is de opstelplek voor de auto s op de kop van de woning gesitueerd. Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 21
22 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
03 kapvormen De goothoogte is maximaal 4 meter en de nokhoogte 9 meter. De nokrichting ligt parallel aan de straat. Binnen deze randvoorwaarden zijn veel kapvormen mogelijk. Een zadeldak of een lessenaardak is toegestaan. Deels is een plat dak toegestaan in de vorm van een dakterras. Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 23
materiaalcombinatie van baksteen, hout en glas kleurpalet baksteen_ rood tot roodbruin kleurpalet baksteen_ genuanceerd geel kleurpalet baksteen_ rood tot roodbruin 24 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
03 kleur- en materiaalgebruik De vrije kavels moeten qua materiaal- en kleurgebruik samenhang vertonen met Terwijde Veste. Terwijde Veste heeft een warme gele genuanceerde steen. De dakpannen zijn antraciet van kleur. De kleurstelling voor Hoflaan bestaat uit een kleurenrange variërend van genuanceerd geel tot rood en roodbruin. De dakpannen zijn antraciet van kleur. Grasdaken en daken met zonnepanelen zijn uiteraard mogelijk. Het materiaal- en kleurgebruik van de gevels en de daken dienen op elkaar afgestemd zijn; de supervisor bepaald of deze in balans zijn. Gebruik van materialen zoals bitumen en uitlogende materialen zoals koper, lood en zink is uitgesloten. Dit heeft te maken met het regenwatersysteem, dat direct in oppervlaktewater of grond infiltreert. Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 25
muurtje als erfafscheiding smalle erftoegangsweg met groene kwaliteiten begroeide muur haag als erfafscheiding 26 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
03 openbare ruimte De openbare ruimte beperkt zich tot de erfontsluiting van 5.5 meter breedte. De bestrating bestaat bij voorkeur uit gebakken klinkers. De weg wordt geflankeerd door groene hagen die volgens de hagenregeling van Leidsche Rijn worden onderhouden. dam aansluit detail kavels Hoflaan en Hof Ter Weydeweg dwarsprofiel dam Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 27
houten, transparante dakstructuur van carport carport onderdeel van de woning open carport met beplanting 28 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
03 parkeren en parkeernormen De erfontsluiting krijgt een groen karakter door aan weerszijden hagen aan te planten. Het parkeren grenst hier direct aan. Om een gevarieerd beeld te creëren is voor de drie woningtypes een andere parkeeroplossing gekozen. Bij de zuidelijke kavels worden carports tussen de woningen voorgesteld. Bij de noordelijke en westelijke kavels wordt het parkeren voor of in het bebouwingsvlak opgelost. De vormgeving van de carports is onderdeel van het ontwerp van de woning. In totaal worden in het vrije kavel project Hoflaan 11 vrijstaande woningen gerealiseerd en 2 twee-onder-één-kapwoningen in het dure segment gebouwd. Voor deze woningen geldt een parkeernorm van 1.75 inclusief 0.3 bezoekersparkeerplaatsen. In totaal moeten hier 26 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Elke kavel moet minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. Op het eigen terrein worden 18 parkeerplaatsen gerealiseerd. In het openbaar gebied worden 9 parkeerplaatsen aangelegd. Het parkeren voor bezoekers zal plaatsvinden in de parkeerstrook aan de Hof Ter Weydeweg. Met de bovenstaande rekenmethode komt dit uit op 27 parkeerplaatsen. Hiermee voldoet het plan aan de parkeernorm. Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 29
30 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
Bouwvolume en vorm Het hoofdgebouw dient gerealiseerd te worden binnen het aangegeven bebouwingsvlak. Het hoofdgebouw kan bestaan uit één bouwlaag met een kap. De kapvorm is een zadeldak, een lessenaarsdak of een afgeleide hiervan. De maximum nokhoogte is 9 meter. De goothoogte is tussen de 4 en 6 meter hoog waarbij één zijde van de woning een goothoogte heeft van 4 meter. Deels is een plat dak toegestaan als dakterras. De nokrichting ligt parallel aan de straat. Parkeren Op de kavel moeten op de aangewezen plekken twee parkeerplaatsen worden aangelegd. De plek voor de auto is in de bouwmassa opgenomen of wordt in de vorm van een carport gerealiseerd. Bijgebouwen Aan- en bijgebouwen zijn alleen mogelijk binnen het bouwvlak. Daarnaast gelden nog de mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen. Materiaalgebruik De vrije kavels moeten qua materiaal- en kleurgebruik samenhang vertonen met Terwijde Veste. Terwijde Veste heeft een warme, gele, genuanceerde steen. De dakpannen zijn antraciet van kleur. De kleurstelling voor Hoflaan bestaat uit een kleurenrange varieerend van genuanceerd geel tot rood en roodbruin. De dakpannen zijn rood/oranje van kleur. Grasdaken en daken met zonnepanelen zijn uiteraard mogelijk. Tuinen en erfafscheiding De voortuinen krijgen een groen karakter. 03 beeldregie voorgevel mag niet meer bedragen dan 1 meter. Binnen het overige perceelsgedeelte mag de hoogte niet meer dan 2 meter bedragen. Een uitzondering op de hagen is de erfgrens voor de twee oostelijk gelegen kavels. Hier krijgen de kavels een lage tuinmuur als erfscheiding. Met deze erfafscheiding wordt een goede aansluiting op één van de hoofdentrees van Terwijde gewaarborgd. De erfgrens tussen de gebouwen van type 2 en 3 bestaat uit een groen begroeide muur. Het ontwerp van deze muur is onderdeel van het woningontwerp Wateroever De kavel wordt tot aan de waterkant uitgegeven. Daarbij moet rekening worden gehouden met nieuwe beschoeiing. In of boven het water mag geen steiger, vlonder of De hoogte van de erfafscheiding aan de oeverbeschoeiing aangelegd worden. Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 31
05 Bijlage duurzaamheid groene daken Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 33
Subsidie groene daken en of groene gevels Duurzaamheid, energiebesparing en klimaatneutraal zijn termen die vaak gerelateerd worden aan mogelijke subsidie aanvragen. Een groen dak of gevel past perfect binnen deze (welke) bandbreedtes. Toch is momenteel de subsidie mogelijkheid voor de aanleg van een groendak beperkt. Het Rijk Vanuit het rijk is er geen subsidie te verkrijgen voor het aanleggen van een groene gevel of dak. Er kan wel aanspraak gemaakt worden op de Vamil-regeling. Dit is een fiscale regeling die betrekking heeft op de afschrijvingstermijn van de investering. Ondernemingen kunnen de kosten die gemaakt zijn voor de aanleg van een groendak of gevel vrij afschrijven van inkomsten- of vennootschapsbelasting. De Vamil-regeling heet officieel de Aanwijzingsregeling willekeurige afschrijving milieu-investeringen. De provincie De provincie heeft een aantal subsidie mogelijkheden gerelateerd aan duurzaamheid, energie en klimaat.groene gevels en daken kunnen een onderdeel uit maken van een aanvraag. De hoogte van de subsidiering wordt per aanvraag vastgesteld. De Gemeente Utrecht Momenteel is binnen de Gemeente Utrecht een subsidieregeling ten behoeve van de aanleg van een groendak. Particulieren kunnen tot 50% van de aanlegkosten gesubsidieerd krijgen met een maximum van 30 per m2. Kosten van een bouwkundig expert worden tot een maximum van 250 vergoed. De maximale bijdrage is 2500 per aanvraag/ aangevraagd object (inclusief de vergoeding voor de bouwkundig expert). Let op: de ondergrens voor een aanvraag ligt bij 30 m2. Wanneer twee huiseigenaren beide 15 m2 dak willen bedekken met groen, kan dit als één aanvraag worden behandeld, als het om aan elkaar grenzende daken gaat. Het dak van een schuurtje kan worden meegenomen in de aanvraag voor het dak van een woning wanneer de totale oppervlakte van het aan te leggen dakgroen in totaal tenminste 30 m2 omvat. 34 Terwijde Leidsche Rijn_Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan
Voorwaarden voor het aanvragen subsidie groen dak Om subsidie te krijgen moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan: 1. De subsidie is alleen bestemd voor particuliere huiseigenaren binnen de bebouwde kom van de Gemeente Utrecht. 2. Schuine daken lenen zich in het algemeen niet voor intensieve groene daken. Kosten voor daken die steiler zijn dan 15 graden nemen sterk toe en de baten nemen af. De grens voor het subsidiëren van groene daken wordt daarom bij deze grens gelegd. In de praktijk wordt er een variatie aan typen dakbegroeiing aangeboden door leveranciers van groene daken, zowel voor platte als voor schuine daken. Dakterrassen vallen niet onder de doelstelling van de subsidieverordening. 3. Bij constructieve aanpassingen is een bouwvergunning nodig. Wanneer het extensieve groene dak wordt aangebracht op een bestaand dak (of alleen de dakbedekking wordt vernieuwd) zou er in principe geen bouwvergunning nodig hoeven te zijn. 4. Wanneer het gaat om een monument is wel altijd een monumentenvergunning noodzakelijk. 5. Informatie over de noodzaak van het aanvragen van een bouw- of monumentenvergunning is te verkrijgen bij de balie Bouwen, wonen en ondernemen, Rachmaninoffplantsoen 61. 6. De beoordeling of de constructie van een gebouw voldoende draagkracht bezit om het groene dak te dragen, of het dak in de juiste staat verkeert en of de afwatering voldoet, is altijd nodig en moet gebeuren door een deskundige. Een verklaring van deze deskundige moet aan de aanvraag worden toegevoegd. In het algemeen is die kennis aanwezig bij een erkend bedrijf, dat groene daken levert. De eigenaar van het gebouw/de woning blijft altijd zelf verantwoordelijk voor de (constructieve) veiligheid. 7. De subsidie kan niet achteraf worden verleend. Wacht dus met de aanleg van het groene dak tot een toekenningsbrief is ontvangen. Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 35
colofon BFAS architectuur stedebouw de ruyterkade 107 1011 AB Amsterdam T 020 5353070 E info@bf-as.nl I www.bf-as.nl in opdracht van: Projectbureau Leidsche Rijn Beneluxlaan 4 3503 RP Utrecht T 030-2864799 E info@leidscherijn.nl I www.leidscherijn.nl Kaarten, referentiebeelden en schetsen in dit stedebouwkundig plan zijn bedoeld als illustratie. Deze beelden zijn geen exacte weergave van de toekomstige situatie. september 2012 Stedebouwkundigplan Kavels Hoflaan_ Terwijde Leidsche Rijn 37