Zienswijzennota Het ontwerp-bestemmingsplan Centrum Winschoten en het ontwerp-exploitatieplan Noordelijk Centrumgebied hebben ter inzage gelegen van 30 maart 2009 tot en met 11 mei 2009 conform artikel 3.8 en 6.14 van de Wet ruimtelijke ordening jo. afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Gedurende deze termijn zijn 16 zienswijzen ingediend. ZIENSWIJZEN 1. Trip Advocaten en Notarissen, namens v.o.f. Galaplan, Weerdingerstraat 9 Emmen; 2. ALDI Drachten B.V., Postbus 293, 9200 AG Drachten 3. ARAG rechtsbijstand, namens dhr. G. Timmermans, Burgemeester Venemastraat 7, 9671 AA Winschoten 4. Gezamenlijke reactie van: a. Fam. Beertema, Ludensweg 11, 9675 AM Winschoten b. Fam. Jansema, Ludensweg 13 c. Fam. Tiggelaar, Ludensweg 15 d. Fam. Scholte, Ludensweg 19 e. Fam. Meijer, Ludensweg 21 f. Fam. Schipper, Ludensweg 29 5. Namens omwonenden Heemskerkflat / Ludensweg collectief Winschoter centrum a. C. Boschma, Heemskerkerstraat 52, 9675 BN Winschoten b. M.A. Scholte, Ludensweg 19, 9675 AM Winschoten 6. Namens de Winschoter molenaars: a. dhr. G.J.S. Murris b. dhr. K. Strijk c. dhr. B. Oomkens 7. De Hollandsche Molen, Zeeburgerdijk 139, 1095 AA Amsterdam 8. De Bond Heemschut, Haddingestraat 24, 9711 KD Winschoten 9. Groninger Molenhuis, Lopende Diep 8, 9712 NW Groningen 10. G.J. de Raad, Burgemeester Schönfeldsingel 7, 9671 CE Winschoten 11. Dollard College, Hereweg 101 Groningen 12. Trip Advocaten en Notarissen, namens Germie Beleggingen BV Emmen 13. Kooistra kleding, Langestraat 43, 9671 PB Winschoten 14. Fam Ruibing, Gaslaan 9, 9671 CS Winschoten 15. Acantus Vastgoed, Zeefbaan 35, 9672 BN Winschoten 16. Stichting Tramremise o.g., Havenkade west 3, 9672 BB Winschoten Deze zienswijzen zijn tijdig ingediend en daarmee ontvankelijk. In het navolgende worden de ingediende zienswijzen puntsgewijs samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. De reactie eindigt steeds met een voorstel of (het betreffende deel van) de zienswijze gegrond, dan wel ongegrond wordt geacht. 1. Trip Advocaten en Notarissen, namens v.o.f. Galaplan, Weerdingerstraat 9 Emmen. In het bestemmingsplan is aan de gronden aan de Gaslaan l d tot en met 9 de bestemming "woongebied" met de aanduiding "maximaal twee woningen aaneen" toegekend. Op grond van het ruimtelijk beleid, de feitelijke situatie ter plaatse, en de voorgeschiedenis met betrekking tot de ontwikkeling van deze locatie, kan appellant zich niet verenigen met deze bestemming. Appellant meent dat deze bestemming niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmen van de percelen als "centrum" zou wel in overeenstemming met de goede ruimtelijke orde zijn. In 2002 is over de ontwikkelingen overleg gevoerd met de betrokken wethouder. Op deze plannen werd positief gereageerd. Vervolgens heeft appellant de percelen verworven voor een nieuwbouwplan met een winkelpand en 5 appartementen. Het college heeft niet laten weten dat de gewenste bestemming niet overeenstemde met het ruimtelijk beleid van de gemeente. Op grond van de vigerende planologische regelingen is op deze percelen het vestigen van bedrijfsruimte en detailhandel in combinatie met woningen ook toegestaan. Een invulling voor winkels en bedrijfsruimte in combinatie met woningen past in het ruimtelijk beleid zoals vastgelegd in het structuurplan en het Masterplan. De Gaslaan is een zijstraat van de Langestraat, welke straat binnen het gemeentelijk beleid als de winkelstraat van Winschoten wordt
aangemerkt. Het plan past verder binnen het ruimtelijke beleid dat in de aanlooproute de mogelijkheid voor het vestigen van winkels en bedrijfsruimten wordt gehandhaafd. In het Masterplan 2006 wordt in het noordelijk centrumgebied de functie van commerciële voorzieningen en woonappartementen op de verdieping wenselijk geacht. Het mogelijk maken van winkels met woningen op de verdieping is in overeenstemming met dit beleid. Voorts past het mogelijk maken van winkels met woningen op de verdieping binnen het bestaande ruimtelijke beeld. Op grond van het voorgaande is een bestemming "centrum" met een vergroting van het bouwblok aan de achterzijde tot voorbij het perceel Langestraat 53 met het oog op een goede ruimtelijke ordening gewenst. Appellant verzoekt dan ook het bestemmingsplan aan te passen in die zin dat de percelen Gaslaan 1d tot en met 9 de bestemming "centrum" krijgen en het bouwblok aan de achterzijde wordt uitgebreid, waarbij de achtergrens komt te liggen ter hoogte van de grens tussen Langestraat 53 en 51. Reactie gemeente Van genoemde overlegbespreking in 2002 is geen verslaglegging aanwezig. Tevens heeft geen correspondentie plaatsgevonden. De stelling dat positief werd gereageerd kan derhalve niet worden onderbouwd. Het is niet aan de gemeente om een actieve houding aan te nemen ten aanzien van ontwikkelaars om hun te waarschuwen over hun voorgenomen plannen. Dit mag van een ontwikkelaar zelf verwacht worden. Op grond van het vigerend planologisch regime geldt ter plaatse alleen de Bouwverordening. Artikel 352 (oud) is hier nog steeds van kracht. Dit betekent dat het bestaande gebruik kan blijven, maar dat nieuw gebruik niet is toegestaan. Tijdens het laatste overleg dat in november 2008 heeft plaatsgevonden is nadrukkelijk te kennen gegeven dat de gemeente ter plaatse géén detailhandel toestaat. Bovendien is destijds aangegeven dat de bouwplannen van de v.o.f. Galaplan niet zonder meer uitvoerbaar zijn. Het van toepassing zijnde ruimtelijk beleid is verwoord in de structuurvisie Winschoten (mei 2004). Hieruit valt af te leiden dat de onderhavige locatie juist als woongebied is aangeduid. Het feit dat de Gaslaan als verbindingsweg is aangemerkt betekent niet dat de detailhandel uitgebreid moet worden naar de Gaslaan. Bovendien geeft de gemeentelijke Detailhandelsvisie (actualisatie oktober 2007) aan dat detailhandel niet buiten het centrum moet plaatsvinden en dat geen afbreuk moet worden gedaan aan de huidige lineaire structuur. Derhalve is de constatering van appellant onjuist dat een invulling met bedrijfsruimte met winkels en woningen past in het vastgestelde beleid. Genoemd Masterplan 2006 is opgesteld voor het noordelijk en zuidelijk deel van de mr. D.U. Stikkerlaan, zoals omschreven in deze visie. De onderhavige locatie maakt hiervan geen onderdeel uit en kan hieraan derhalve niet getoetst worden. De conclusie dat de ontwikkeling van de onderhavige locatie in overeenstemming is met het Masterplan 2006 is dan ook onterecht. Uit het voorgaande blijkt dat detailhandel buiten de bestaande structuur niet is toegestaan. De structuurvisie Winschoten en de Detailhandelsvisie geven dit duidelijk weer. Derhalve bestaat voor de gemeente Winschoten geen ruimtelijk beleid waarbinnen de door appellant gewenste ontwikkeling past. Voor het begrip goede ruimtelijke ordening bestaat geen duidelijke omschrijving. Het is aan de gemeente om invulling te geven aan deze goede ruimtelijke ordening. De gemeente heeft hiervoor de vrijheid om bestemmingen en planregels op te nemen die de gemeente uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. Om dit tastbaar en inzichtelijk te maken stelt de gemeente beleidskaders op. Voor het onderhavige verzoek is relevant dat door de gemeente beleid geformuleerd is. Beide voornoemde beleidskaders sluiten de gewenste ontwikkeling uit. Een beroep op een goede ruimtelijke ordening kan derhalve geen gehoor krijgen, omdat de gemeente deze bereikt door in de onderhavige situatie juist de beleidskaders na te streven. De gemeente Winschoten ziet dan ook geen aanleiding om het ontwerp-bestemmingsplan aan te passen door op de locatie Gaslaan 1d tot en met 9 een bestemming Centrum toe te kennen en het bouwvlak aan de achterzijde te vergroten. Ten slotte is het vermeldenswaardig dat het perceel Gaslaan 9 niet in eigendom is van v.o.f. Galaplan. Hierdoor is het voor de gemeente niet duidelijk in hoeverre zij in deze belanghebbende is. Voorstel
De zienswijze ongegrond verklaren. 2. ALDI Drachten B.V., Postbus 293, 9200 AG Drachten Namens de Aldi Drachten B.V. geeft dhr. T.H. Douma een reactie. In de reactie worden de volgende opmerkingen geplaatst ten aanzien van de reactienota op het voorontwerp bestemmingsplan, te weten: - de opmerkingen onder 3 "uitgebreide Aldi", deze kreet komt nog steeds terug, nu op bladzijde 54 van het ontwerp bestemmingsplan. Wat wordt hier bedoeld; - de opmerking onder 4. betreft de berekening van DTP; deze is niet terug te vinden; - de opmerking onder 5. betreft het ontbreken van distributie planologische ruimte voor een vijfde supermarkt. Hierop is geen reactie terug te vinden; - de opmerking onder 6. betreft het niet planologisch geregeld zijn van het niet opnieuw invullen van achter te laten supermarkt meters. Dit is niet acceptabel. Op geen enkele manier is gegarandeerd dat dit niet gebeurt. Verder handhaaft appellant de in de inspraak ingebrachte punten (de punten 3, 4, 5 en 6 genoemd in de reactienota) en brengen deze punten in als bezwaar tegen het ontwerp bestemmingsplan centrum. Reactie gemeente Aldi Drachten B.V. reageert in haar zienswijze zowel op de Nota van Inspraak en Overleg als op het ontwerp-bestemmingsplan voor het Centrum. Het begrip uitgebreide Aldi zoals genoemd onder 3 is inderdaad onjuist. Dit wordt in de toelichting gewijzigd in uitbreiding van de Lidl-vestiging in t Rond en nieuwvestiging van een Aldi aan de Venne. Ten aanzien van het gestelde onder 4 en 5 blijkt dat voor de uitbreiding m 2 winkelvloeroppervlak geen nieuwe berekening is gemaakt. Basis, met inachtneming van de huidige situatie, is nog steeds de actualisatie Detailhandelsvisie uit 2007. Op grond van het bijgevoegde advies van DTP (dd. 13/01/2009) is in onderdeel 3.11 van de plantoelichting aangegeven dat er voor het Noordelijk Centrumgebied voldoende ruimte in de markt is voor uitbreiding met nieuwe een full-service supermarkt en voor verplaatsing van een (bestaande) discounter-supermarkt.. Ten aanzien van het gestelde onder 6 is het gemeentelijk standpunt dat het wegbestemmen van bestaande supermarktsituatie(s) ter plaatse niet aan de orde is. Dit vloeit mede voort uit onder andere de actuele stand van planontwikkeling voor het Zuidpoolgebied. Er is nog geen Masterplan of stedenbouwkundig plan opgesteld. Voorstel. De zienswijze ongegrond verklaren. 3. ARAG rechtsbijstand, namens dhr. G. Timmermans, Burgemeester Venemastraat 7, 9671 AA Winschoten De zienswijze van appellant is gericht tegen de bepaling in artikel 4.1 sub n van de planregels, waarin het gehele gebied met de bestemming " Centrum" bestemd wordt voor het houden van kermissen en andere evenementen. Het is in strijd met een goede ruimtelijke ordening om zonder enig onderzoek een gebied met een dergelijke omvang aan te wijzen voor dit soort evenementen. Er moet door de gemeente in ieder geval beoordeeld worden welke plekken wel en welke plekken niet in aanmerking kunnen komen voor het houden van een kermis en andere grootschalige evenementen, gezien de mogelijke geluidsoverlast, eventuele sociale onveiligheid en de te verwachten parkeeroverlast. Appellant verzoekt aansluiting te vinden bij de parkeernormen zoals opgenomen in het gemeentelijk verkeer en vervoersplan. Appellant verzoekt om in het vast te stellen bestemmingsplan meer gespecificeerd en op basis van voldoende onderzoek aan te geven waar grootschalige evenementen gehouden kunnen worden en rekening te houden met de bereikbaarheid van de woning van appellant en van andere bewoners in het centrum. Reactie gemeente Als gevolg van deze zienswijze is het parkeerterrein De Venne -overeenkomstig het eerder ontwikkelde beleid daarvoor- specifiek aangeduid voor evenemententerrein. Dit staat het houden van kermis toe. Daaraan worden, via een te verlenen evenementenvergunning, de volgende voorwaarden verbonden:
- Gedurende het evenement zullen 2 beveiligingsmedewerkers aanwezig zijn ter voorkoming van overlast. De Organisatie Winschoter Kermissen draagt hiervoor zorg; - In overleg tussen de kermisexploitanten en de gemeente moeten de kermisattracties zodanig opgesteld worden dat de huidige toegang naar het Dollardcollege aan de Venne ook voor hulpverleningsdiensten intact blijft. Bij de opstelling wordt tevens rekening gehouden met de belangen van derden, zoals het waarborgen van de inrit van appellant; - Ten tijde van het houden van kermis zal een parkeerterrein aan de Poststraat beschikbaar zijn voor betaald parkeren door ondermeer klanten van de C1000-vestiging; - Tevens worden in de evenementenvergunning voorwaarden gesteld aan de maximaal toelaatbare productie van geluid. Vergelijkbare activiteiten op andere plekken in het centrum zijn alsnog afhankelijk gesteld van een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid. In artikel 4.5.3. is opgenomen dat ook daarvoor een evenementenvergunning benodigd is. Voorstel. De zienswijze met betrekking tot het ontbreken van een meer genuanceerde regeling voor het houden van kermis gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. De overige onderdelen van de zienswijze ongegrond verklaren. 4. Gezamenlijke reactie van: a. Fam. Beertema, Ludensweg 11, 9675 AM Winschoten b. Fam. Jansema, Ludensweg 13 c. Fam. Tiggelaar, Ludensweg 15 d. Fam. Scholte, Ludensweg 19 e. Fam. Meijer, Ludensweg 21 f. Fam. Schipper, Ludensweg 29 Het is niet aangetoond dat de herontwikkeling van het noordelijk Centrumgebied Winschoten noodzakelijk is. Er is een PPS overeenkomst gesloten tussen ontwikkelaar en gemeente. De ontwikkelaar gaat het om het genereren van kwantitatieve bouwproductie. Het gaat in deze plannen niet om het algemene nut. In hoofdzaak gaat het om de ontwikkeling van massief ogende bebouwing voor winkels met appartementen erboven met een totale winkeloppervlak van 4495 m² en appartementen van in totaal 7125 m². De uitbreiding met nog meer winkeleenheden is volgens appellanten een verkeerd beleid. Winschoten heeft al een overschot aan leegstaande winkeloppervlakten op andere plaatsen in de stad. Verder is er in deze regio sprake van een geregistreerde krimp. Appellanten eisen dan ook een distributieplanologisch onderzoek. Er wordt bezwaar gemaakt tegen het feit dat men voornemens is het huidige cultuurplein en alle daarbij behorende parkeergelegenheden te bestemmen tot een massief bouwblok met winkels en appartementen in hoogbouw en vinden daarmede dat de huidige open bebouwingstructuur behouden dient te blijven. De bewoners van de Ludensweg, zijn het niet eens met de voor hun woningen geplande hoogbouw, de hoogbouw aan de Stikkerlaanzijde en de realisatie van een parkeerterrein aan de tuinzijde. Aan drie kanten wordt het woongenot en de privacy ontnomen. Appellanten maken zich verder zorgen over de luchtkwaliteit in verband met de uitlaatgassen van het toenemende autoverkeer. De bezwaren aan de Ludenszijde zijn: - De nieuwbouw staat te dicht op bestaande bouw. Het zonlicht over een groot gedeelte van de dag zal tegengehouden worden door de nieuwbouw. Dit kan tevens vochtproblemen met zich meebrengen; - De nieuwbouw wordt te hoog. De nieuwbouw staat op een verhoging, waardoor het geheel nog hoger komt te staan; - Er is sprake van wandvorming; - De geplande appartementen zijn op de Ludenswegzijde gericht. Het is toegezegd dat dit niet het geval zal zijn. De bezwaren aan de Stikkerlaanzijde zijn: - De geplande hoogtes zijn veel te hoog;
- De nieuwbouw komt op slechts 7 meter van de erfgrens van de 1 e woning; - Geluidsoverlast van auto s; - Onduidelijk is wat er gaat gebeuren met de afscheiding tot de tuinen. De bezwaren aan de achterzijde zijn: - Er dient een schone grondverklaring overlegd te worden voor aanvang van de bouw; - Overlast van auto s; - Ontnemen van privacy en woongenot. Appellanten vragen zich verder af of de gemeente zich wel houdt aan het vastgestelde aantal te bouwen woningen uit de nota wonen en bouwen en of er wel behoefte is aan zoveel nieuwe appartementen. Reactie gemeente De herontwikkeling van het Noordelijk centrumgebied maakt deel uit van de Structuurvisie Winschoten welke medio 2004 door de raad is aanvaard. De motivering voor deze herontwikkeling ligt in de verbetering van de stedelijke en winkel-structuur die optreedt na aanleg van een noordelijk bronpunt aan de noordzijde van de Langestraat. Een dergelijk bronpunt kan alleen functioneren indien zij qua ruimtelijk programma voldoende kritische massa heeft, met de juiste functies en met voldoende parkeervoorzieningen. Dit inclusief 1 of 2 trekkers in de sfeer van de detailhandel. Daarmee is het algemene nut voldoende aangetoond. Ter uitwerking van plannen voor deze herontwikkeling is vanwege de menging van publieke en commerciële functies door de gemeente in oktober 2004 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met Van Wijnen Projectontwikkeling Noord B.V. om in gezamenlijkheid te komen tot een haalbaar stedenbouwkundig plan. In de overeenkomst is de maatschappelijke doelstelling van de gemeente in dezen omschreven. Voor wat betreft de vestigingsruimte van (nieuwe) detailhandel verwijzen wij kortheidshalve naar het advies van DTP terzake (zie ook reactie op zienswijze 2) en onderdeel 3.11 van de plantoelichting. Daaruit blijkt dat er, met inachtneming van de huidige situatie, nog voldoende ruimte over is voor de geplande detailhandel in het Noordelijk Centrumgebied. In november 2006 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig masterplan en de financiële ramingen voor het Noordelijk centrumgebied vastgesteld, voor zover het betreft het gebied ten noorden van de Mr. D.U. Stikkerlaan. De hierin opgenomen bouwmassa s en functies zijn met enige kleine aanpassingen opgenomen in het ontwerp-bestemmingsplan. De aanpassing bestaat onder meer uit het verlagen van de bouwhoogte ter plaatse van nieuwe bebouwing op de muziekschoollocatie, grenzend aan de Ludensweg. Het handhaven van de bestaande bebouwingstructuur verdraagt zich niet met de programmatische en stedenbouwkundige uitgangspunten zoals opgenomen in het stedenbouwkundig masterplan. Dat van enige vermindering van de privacy sprake zal zijn wordt niet ontkend. Dit is gelet op het voorgaande echter inherent aan de herontwikkeling van het gebied tot bronpunt voor de binnenstad. Gelet op de ligging van de woningen direct grenzend aan het centrum wordt dit aanvaardbaar geacht. Voor wat betreft het onderwerp luchtkwaliteit verwijzen wij kortheidshalve naar paragraaf 4.3 van de plantoelichting. Daaruit blijkt dat aan de normen wordt voldaan. Bezwaren Ludenswegzijde: De bouwvlakken en bouwhoogten stemmen overeen met de bouwvlakken en bouwhoogten zoals aangegeven in het stedenbouwkundig plan, zoals vastgesteld door B&W op 2 september 2008. Dat sprake is van een zekere wandvorming ten opzichte van een aantal woningen aan de Ludensweg is juist. Dit is echter inherent aan de benodigde bouwmassa s ten behoeve van het ruimtelijk programma. Er is geen sprake van een toezegging die op enig moment gedaan zou zijn dat de appartementen niet naar de woningen aan de Ludensweg gericht zullen worden. Bezwaren Stikkerlaanzijde: De aangeduide bouwvlakken en bouwhoogten zijn in overeenstemming met het in voorgaande genoemde stedenbouwkundig plan. Voor wat betreft de geluidsoverlast wordt tijdig de procedure voor aanvraag van hogere waarden doorlopen. De afscheiding met de tuinen zal in overleg met de omwonenden geschieden door de ontwikkelaar.
Bezwaren achterzijde: Voor wat de kwaliteit van de grond betreft is een bodemonderzoeksrapport aanwezig. De grond zal te zijner tijd geschikt gemaakt worden voor de bouw van woningen met tuinen. Voor wat betreft geluidsoverlast door verkeer verwijzen wij naar het voorgaande. Voor wat betreft het ontnemen van woongenot en privacy verwijzen wij eveneens naar een voorgaand onderdeel in de reactie. Over de bouw van de in het ontwerp-bestemmingsplan genoemde woningen bestaat bestuurlijke overeenstemming met de provincie. Voorstel De zienswijze ongegrond verklaren. 5. Namens omwonenden Heemskerkflat / Ludensweg collectief Winschoter centrum a. C. Boschma, Heemskerkerstraat 52, 9675 BN Winschoten b. M.A. Scholte, Ludensweg 19, 9675 AM Winschoten De zienswijzen van appellanten komen inhoudelijk voor een deel overeen met de zienswijze onder 4: Gezamenlijke reactie van onder andere Fam. Beertema, Ludensweg 11, 9675 AM Winschoten. Hieronder worden alleen de aanvullende punten genoemd: Het is noodzakelijk de bevoorrading van de winkeleenheden aan te geven middels een logisticdistributie onderzoek, met de eventuele gevolgen daarvan voor de direct betrokken omgeving. Door uitbreiding van de parkeergelegenheid zullen ook de uitlaatgassen in de omgeving toenemen. Een onderzoek van deze toename en mogelijke gevolgen daarvan voor de volksgezondheid dient vooraf in een rapport te worden vastgelegd, De bezwaren van de bewoners van de Heemskerkflat zijn: - De privacy zal verdwijnen, vanwege de inkijk vanuit de woningen op de hogere lagen van de geplande nieuwbouw; - De nieuwbouw komt te dicht op de bestaande bouw. De rooilijn is gepland op 35 meter afstand, waardoor het uitzicht van de bestaande bouw bedorven is. Het gebied is nu een parkeerplaats, waarbij alleen in de ochtend en middag verkeersbewegingen zijn. In de nieuwe situatie zullen er meer verkeersbewegingen komen. Appellanten vrezen dat het woongenot bedorven zal worden. Op en rond het Klinkerplein bevindt zich momenteel veel groen. Deze beplanting zal allemaal worden gekapt vanwege de bouw van de flats en het cultuurhuis. De verdwijnen van de beplanting, zal het woongenot van de bewoners van de Heemskerkflat danig bederven. Na realisatie is het uitzicht voor de bewoners op de laagste woonlagen volledig verdwenen, en ook de bewoners op de hoger gelegen woonlagen zullen van deze nieuwbouw hinder ondervinden. Deze hinder zal voornamelijk ontstaan door de bouw van de toneeltoren behorende bij het nieuwe Cultuurhuis. De situering van de toneeltoren zal er daarnaast voor zorgen dat een deel van de Heemskerkflat in de middag in de schaduw ligt, waardoor de bewoners van de Heemskerkflat niet meer in de zon kunnen zitten. Reactie gemeente Voor wat betreft de onderdelen van de zienswijze welke overeenkomen met die van een aantal bewoners aan de Ludensweg verwijzen wij naar onze voorgaande reactie daarop bij de behandeling van zienswijze 4. De wijze van bevoorrading van de supermarkten is aangegeven in het stedenbouwkundig plan. Op dit moment wordt in het kader van het opstellen van het inrichtingsplan en de bouwplannen nader onderzocht welke logistieke oplossing het best voldoet. Voor wat betreft de verwachte toename van uitlaatgassen verwijzen wij naar onderdeel 4.3 van de plantoelichting. Daaruit blijkt dat aan de normen wordt voldaan.
Voor wat betreft aantasting van woongenot en privacy sluiten wij ook voor deze zienswijze aan bij onze reactie op vergelijkbare zienswijzen (zie onder 4) van bewoners van de Ludensweg. De constatering dat het aantal parkeerbewegingen op het parkeerdek groter zal zijn dan in de huidige situatie is aannemelijk. Gelet op de ligging van de woningen direct aan het centrum kan echter niet van een onevenredige aantasting van het woongenot gesproken worden. Op en rond het Klinkerplein bevind zich momenteel grotendeels verharding, met daarop verschillende bomen. In het stedenbouwkundig plan is aangegeven waar ten behoeve van de herontwikkeling en nieuwbouw bomen gekapt zullen worden en waar bomen herplant zullen worden. Op het parkeerdek zullen ook bomen in potten worden geplaatst. Daarmee wordt het groen optimaal gespaard c.q. teruggebracht. Voor wat betreft de bezonning en verlies van uitzicht is eerder aangegeven dat deze effecten inherent zijn aan de door de raad vastgestelde herontwikkeling van het Noordelijk centrumgebied tot bronpunt voor de binnenstad van Winschoten. Van onevenredig verlies van privacy, uitzicht en woongenot is echter geen sprake. Voorstel De zienswijze ongegrond verklaren. 6. Namens de Winschoter molenaars: a. dhr. G.J.S. Murris b. dhr. K. Strijk c. dhr. B. Oomkens Appellanten verzoeken bepalingen op te nemen over het planten van bomen voor de molenbeschermingszones. Er wordt afbreuk gedaan aan hetgeen in de Notitie molenbiotoop, vastgesteld bij raadsbesluit van 30 mei 2001, is opgenomen. Er is uitdrukkelijk gesteld, dat wat binnen een straal van 240 meter van de molens geldt voor bouwwerken ook van toepassing is op bomen. Een verwijzing in de Toelichting op dit plan naar het te sluiten convenant over boombeplanting is niet juist. De bescherming van de omgeving zal volledig moeten plaatsvinden in het bestemmingsplan. Appellanten verzoeken artikel 25 aan te vullen met een gebruiksbepaling die het hebben van bomen boven de grens voor de bebouwing verbiedt, alsmede de gebruikelijke strafbepaling, dan wel het planten van hoogopgaande bomen binnen de molenbeschermingszones te binden aan een aanlegvergunning. Dakopbouwen binnen de molenbeschermingszones boven de stellinghoogte vergroten de turbulentie. De mogelijkheid van ontheffing voor opbouwen is te ruim. Appellanten vertrouwen erop dat de toneeltoren voor het nieuwe Cultuurhuis in een passende vormgeving op de minst ongunstige hoek van het aangewezen terrein geplaatst zal worden. Reactie gemeente Op basis van de zienswijze is besloten om naast het afsluiten van een Molenconvenant- de planregeling aan te passen en in artikel 25 alsnog een aanlegvergunningstelsel op te nemen voor het aanbrengen van opgaande beplanting met een groeihoogte in volwassen staat meer dan de toegestane hoogtematen binnen de molenbiotoop. Dakopbouwen binnen de molenbiotoop zijn boven de stellinghoogte alleen mogelijk via ontheffing en onder voorwaarden. Ontheffing wordt slechts verleend bij gebrek aan redelijke alternatieven, nadat ook een terzake deskundige instantie om advies is gevraagd. Daarmee wordt deze bepaling door de gemeente niet onevenredig ruim geacht. Voor het ontwerp van het Cultuurhuis geldt dat voor de toneeltoren door de gemeente richtlijnen zijn meegegeven voor het opstellen van het definitief ontwerp. Voorstel Het betreffende onderdeel van de zienswijze met betrekking tot het ontbreken van een aanlegvergunningstelsel voor het aanbrengen van opgaande beplanting gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. De overige onderdelen van de zienswijze ongegrond verklaren.
7. De Hollandsche Molen, Zeeburgerdijk 139, 1095 AA Amsterdam De gestelde norm voor een maximale hoogte in de molenbeschermingszone dient ook te gelden voor beplantingen in volwassen staat, omdat het groen anders voor windbelemmering kan zorgen. "In volwassen staat" dient uitdrukkelijk te worden vermeld. Ondanks het af te sluiten convenant dient deze hoogte als regel opgenomen te worden in het bestemmingsplan. Reactie gemeente Op basis van de zienswijze is besloten om -naast het afsluiten van een Molenconvenant- de planregeling aan te passen en in artikel 25 alsnog een aanlegvergunningstelsel op te nemen voor het aanbrengen van opgaande beplanting met een groeihoogte in volwassen staat meer dan de toegestane hoogtematen binnen de molenbiotoop. Voorstel De zienswijze met betrekking tot het ontbreken van een aanlegvergunningstelsel voor het aanbrengen van opgaande beplanting gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. 8. De Bond Heemschut, Haddingestraat 24, 9711 KD Winschoten Er ontbreekt een regeling ten aanzien van bomengroei binnen de molenbeschermingszones. Appellant verzoekt een regeling op te nemen voor het planten van bomen. Reactie gemeente Op basis van de zienswijze is besloten om naast het afsluiten van een Molenconvenant- de planregeling aan te passen en in artikel 25 alsnog een aanlegvergunningstelsel op te nemen voor het aanbrengen van opgaande beplanting met een groeihoogte in volwassen staat meer dan de toegestane hoogtematen binnen de molenbiotoop. Voorstel De zienswijze met betrekking tot het ontbreken van een aanlegvergunningstelsel voor het aanbrengen van opgaande beplanting gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. 9. Groninger Molenhuis, Lopende Diep 8, 9712 NW Groningen Appellanten zijn van mening dat in de voorschriften een regeling moet worden opgenomen ter voorkoming van te hoge bomen binnen de biotoopzone. In de toelichting van het plan wordt verwezen naar het convenant over boombeplanting. Dit had betrekking op de reparatie van het bestemmingsplan Zeeheldenbuurt/Bloemenbuurt. Appellanten zijn van mening dat bij plannen waar de stand van de procedure dat nog toelaat in het plan moet worden geregeld dat er geen (te hoge) bomen kunnen worden geplant. Wat betreft de toneeltoren van het nieuwe Cultuurhuis gaan appelanten ervan uit dat de voor de molen minst schadelijke plek en vormgeving wordt gekozen, zoals in overleg met de gemeente is afgesproken. Reactie gemeente Op basis van de zienswijze is besloten om naast het afsluiten van een Molenconvenant- de planregeling aan te passen en in artikel 25 alsnog een aanlegvergunningstelsel op te nemen voor het aanbrengen van opgaande beplanting met een groeihoogte in volwassen staat meer dan de toegestane hoogtematen binnen de molenbiotoop. Voor het ontwerp van het Cultuurhuis geldt dat voor de toneeltoren door de gemeente richtlijnen zijn meegegeven voor het opstellen van het definitief ontwerp. Voorstel Het betreffende onderdeel van de zienswijze met betrekking tot het aanlegvergunningstelsel voor het aanbrengen van opgaande beplanting gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. De overige onderdelen van de zienswijze ongegrond verklaren.
10. G.J. de Raad, Burgemeester Schönfeldsingel 7, 9671 CE Winschoten Appellant maakt bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingswijziging van de panden aan de Blijhamsterstraat 4 en 6 van winkel/horeca naar woonbestemming. Appellant is van mening dat er een waardevermindering optreedt. De panden aan de Blijhamsterstraat 4 en 6 hebben zowel een horeca- als een winkelbestemming. De investeringen die gemaakt zijn met betrekking tot deze panden zijn niet terug te verdienen indien de bestemming gewijzigd wordt in een woonbestemming. Daarnaast is er in Winschoten geen of minder behoefte aan (nog) meer panden met een woonbestemming. Reactie gemeente Op grond van het vigerend planologisch regime geldt ter plaatse nog het bestemmingsplan Wevershorn 1977. Hierin zijn met de bestemming Centrumbebouwing I o.a. winkels, horeca en bovenwoningen toegestaan. Het van toepassing zijnde actuele ruimtelijk beleid is verwoord in de structuurvisie Winschoten (mei 2004). Hieruit valt af te leiden dat de onderhavige locatie juist als woongebied is aangeduid. Verder geeft de gemeentelijke Detailhandelsvisie (actualisatie oktober 2007) aan dat detailhandel niet buiten het centrum moet plaatsvinden en dat geen afbreuk moet worden gedaan aan de huidige lineaire structuur. Het is aan de gemeente om invulling te geven aan een goede ruimtelijke ordening. De gemeente heeft hiervoor de vrijheid om bestemmingen en planregels op te nemen. Om dit tastbaar en inzichtelijk te maken stelt de gemeente beleidskaders op. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met afspraken en belangen van derden. In sommige gevallen kan het voorkomen dat een belang van een derde niet rijmt met een goede ruimtelijke ordening. Voor de onderhavige zienswijze is relevant dat door de gemeente beleid geformuleerd is. Beide voornoemde beleidskaders sluiten de gewenste ontwikkeling uit. De gemeente Winschoten ziet dan ook geen aanleiding om het ontwerp bestemingsplan aan te passen door de woonbestemming op de locatie Blijhamsterstraat 4 en 6 te vervangen door een bestemming Centrum voor winkel/ horecagebruik. Als appellant meent schade te ondervinden van bestemmingswijziging dan kan een verzoek om planschade worden ingediend. Dit kan pas na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan. Voorstel De zienswijze ongegrond verklaren. 11. Dollard College, Hereweg 101 Groningen Het Dollard College is met de gemeente in gesprek om aan de locatie Hommesplein een uitbreiding te realiseren. Voor de oostelijke variant is de gemeente voornemens de maximale goot- en bouwhoogte vast te stellen op 4 meter. Verder is het huidige bebouwingsvlak te gering om de plannen te realiseren. Appellanten zouden de maximale bouwhoogte gehandhaafd willen zien op 12 meter en het bebouwingsvlak verruimd, zodat de plannen gerealiseerd kunnen worden. Reactie gemeente Er bestaat overeenstemming over het bouwplan aan de zuid-oostzijde van het Dollardcollege. Op basis daarvan wordt bestaande bebouwing afgebroken en vervangen door nieuwbouw met een hoogte van 12 meter. Ook is daarvoor enige verruiming van het betreffende bouwvlak noodzakelijk gebleken. Hiertegen bestaat geen bezwaar. Voorstel. De zienswijze met betrekking tot de vergroting van het bouwvlak en verruiming van de toegestane goot- en bouwhoogte gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. 12. Trip Advocaten en Notarissen, namens Germie Beleggingen BV Emmen In het bestemmingsplan is aan gronden van Germie Beleggingen BV aan het Burgemeester Schönfeldplein en de Langestraat de bestemming "centrum" en de bestemming "waarde- archeologie gebied 1" toegekend. Op de percelen Langestraat 3 en Burgemeester Schönfeldplein 2b is een bouwblok geplaatst, dat overeenstemt met de huidige bebouwing. Op grond van de voorgeschiedenis, de reeds verleende bouwvergunningen en de daarmee samenhangende concrete plannen voor het gebied, kan appellant zich niet verenigen met de op zijn percelen gelegde bestemmingen.
Appellant heeft in het verleden reeds plannen ontwikkeld voor de ontwikkeling van dit gebied. Op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente is de ontwikkeling gedurende lange tijd uitgesteld. Dit in verband met de wens van de gemeente om gezamenlijk tot een ontwikkeling van het gebied te komen. Aangezien de gemeente lange tijd geen duidelijkheid heeft verschaft over de ontwikkeling van het gebied, heeft Germie uiteindelijk 2 bouwaanvragen ingediend: - 8 juni 2007; uitbreiding van de supermarkt aan de voorzijde over de gehele breedte met een diepte van 9 m en met een verdieping met een bouw- en goothoogte van ca 7,8 m. De bouwvergunning voor deze uitbreiding is verleend op 11 juli 2007. - 28 juni 2007; winkelruimte met bedrijfsruimte die het gebied bestrijkt van de huidige supermarkt tot de huidige HEMA en Kijkshop, inclusief parkeergarage en parkeerdek, hetgeen overeenstemde met de oorspronkelijke visie van de gemeente op het gebied en de mogelijkheden binnen het vigerende bestemmingsplan. Deze bouwvergunning is geweigerd. Hiertegen is bezwaar gemaakt. Indien dit bezwaar gegrond wordt verklaard betekent dit dat de bouwvergunning inmiddels van rechtswege is verleend. In het bestemmingsplan is geen rekening gehouden met de verleende bouwvergunning voor de uitbreiding van de supermarkt en de concrete plannen met betrekking tot de aanvraag van 28 juni 2007. Ten onrechte staat in de toelichting vermeld dat er geen concrete uitwerkingsplannen zijn voor dit gebied. Er zijn wel degelijk concrete plannen voor het gebied, waarvoor zelfs bouwaanvragen zijn ingediend en verleend. Het is onjuist dat de huidige situatie wordt bestemd. De huidige situatie laat het bouwen op deze locatie toe, waarbij de bouw- en goothoogte niet beperkt is tot 3 meter. Tevens dient een reeds verleende bouwvergunning onder de "huidige situatie" te worden verstaan. Het bouwblok en de bouwhoogte voor het Burgemeester Schönfeldplein 2b dienen aan de verleende bouwvergunning aangepast te worden. Op grond van de voorgeschiedenis en het feit dat de aanvraag bouwvergunning van 28 juni 2007 in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan is zal het ontwerpplan zodanig aangepast moeten worden dat de realisering van het bouwplan mogelijk is. Appellant kan zich niet verenigen met de bestemming "waarde- archeologie gebied 1". Uit de toelichting blijkt dat deze bestemming op het perceel is gelegd aangezien deze binnen de oude vesting uit 1672 is gelegen. In de loop der jaren heeft op de betreffende percelen reeds bodemverstoring plaatsgevonden. Het oorspronkelijke bodemprofiel is derhalve reeds verstoord door de in het verleden aangebrachte bouwwerken en infrastructurele werken. Van archeologische waarde zal naar verwachting dan ook geen sprake meer zijn. In artikel 18.2 wordt het bouwen van gebouwen die op grond van een basisbestemming toelaatbaar is, niet toelaatbaar geacht. Hierbij wordt niet vereist dat er sprake moet zijn van bodemverstoring. Reactie gemeente Door appellant wordt uitvoerig de voorgeschiedenis van voorgenomen ontwikkelingen voor het betreffende gebied aangehaald. Door de gemeente wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan gestreefd naar een goede ruimtelijke ordening. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met afspraken en belangen van derden. In sommige gevallen kan het voorkomen dat een belang van een derde niet rijmt met een goede ruimtelijke ordening. Met Germie Beleggingen BV vinden al geruime tijd gesprekken plaats over de ontwikkeling die moet plaatsvinden. De gemeente is nog steeds in overleg met betrokkenen. Aangezien de ontwikkelingen nog onbekend zijn, kan dit geen invloed hebben op het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan en wordt hier niet op vooruit gelopen. Wel wordt terecht geconstateerd dat geen rekening is gehouden met de verleende bouwvergunning voor de uitbreiding van de supermarkt. Het bouwvlak op de plankaart wordt hierop aangepast, in die zin dat dit vlak over de gehele breedte met 9 meter verruimd wordt naar de zijde van het Burgemeester Schönfeldplein en binnen dit vlak een maximale goot- en bouwhoogte van 8 meter wordt aangeduid.
Ten aanzien van de geweigerde bouwvergunning moet worden vermeld dat deze niet van rechtswege is verleend, omdat deze naar mening van de gemeente Winschoten op goede gronden is geweigerd. Hiervoor loopt een bezwaarschriftenprocedure, die in goed overleg met Germie Beleggingen BV is aangehouden. Vanuit dit oogpunt is het niet logisch om deze bouwmogelijkheid in het bestemmingsplan op te nemen, omdat de gemeente bij het standpunt blijft dat de bouwvergunning terecht geweigerd is. Een eventuele toekomstige rechtsgang kan hierover later meer duidelijkheid bieden. Echter, gelet op de lopende gesprekken, is het nu niet reëel geacht om deze rechtsgang op te starten. Verder wordt in de zienswijze terecht opgemerkt dat het betreffende gebied is gelegen binnen de oude vestinggronden uit 1672. Hiervoor is de bestemming Waarde archeologie gebied I opgenomen, gebaseerd op het in 2004 uitgevoerde archeologisch bureauonderzoek door De Steekproef. Het gegeven dat diverse bouw- en sloopactiviteiten hebben plaatsgevonden betekent niet per definitie dat de bodem dermate geroerd is dat zich geen archeologische waarden meer in de bodem kunnen bevinden. Om uit te sluiten dat geen archeologische waarden aanwezig zijn is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Gelet op de bepalingen van deze bestemming in artikel 18 kan niet gesteld worden dat appellant onevenredig in diens belangen wordt geschaad. Immers, er bestaan mogelijkheden om wel degelijk ter plaatse een bouwplan te kunnen uitvoeren. Op voorhand is niet in te schatten in hoeverre eventuele bodemverstoringen de eventuele archeologische waarden hebben aangetast. Bovendien dient te worden vermeld dat de onderhavige bestemming overeenkomstig de Wet op de Archeologische MonumentenZorg (2007) is opgenomen. De bouwregels onder 18.2 bepalen dat niet gebouwd mag worden op gronden met de bestemming Waarde-archeologie gebied I. De omschrijving onder 18.1 bepaalt dat de bestemming strekt tot herstel en behoud van archeologische waarden. Deze waarden worden geacht aanwezig te zijn in een gebied dat als archeologisch monument van hoge waarde staat vermeld op de Archeologische MonumentenKaart (AMK). Voor het betreffende gebied van Germie Beleggingen BV is geen nader archeologisch onderzoek aanwezig dat het tegendeel bewijst. Lid 18.2 is niet tegenstrijdig met lid 18.1 van artikel 18. Dit is gelegen in het feit dat archeologische waarden niet behouden blijven als bebouwing en andere bodemverstorende ingrepen (dieper dan 40 centimeter) bij recht worden toegestaan. Concreet betekent dit dat de bebouwingsmogelijkheden blijven bestaan als uit een archeologisch onderzoek blijkt dat geen archeologische waarden aanwezig zijn of deze door bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad. Overigens mag op grond van de Wet op de Archeologische MonumentenZorg ook geen verstoring van archeologische waarden worden veroorzaakt. Het ligt in de lijn der wet dat dit verbod ook juridisch/ planologisch wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Uit het voorgaande blijkt dat ten aanzien van de verleende bouwvergunning voor de vergroting van de supermarkt en de grotere hoogtematen het bestemmingsplan wordt aangepast. De geweigerde bouwvergunning wordt niet in het bestemmingsplan opgenomen. Artikel 18 wordt niet aangepast, omdat de betreffende bepalingen dienen ter bescherming van de archeologische waarde. Als deze bepalingen geschrapt worden heeft de bestemming waardearcheologie gebied I geen betekenis meer. Derhalve moeten deze bepalingen in stand blijven. Voor het overige bestaat geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. De gemeente heeft beleidsvrijheid om naar eigen inzicht bestemmingsplannen op te stellen, ter voldoening aan een goede ruimtelijke ordening. Het is aan de gemeente om invulling te geven aan een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan Centrum voldoet hieraan. Voorstel. Het betreffende onderdeel van de zienswijze met betrekking tot de vergroting van het bouwvlak en verruiming van de toegestane goot- en bouwhoogte op de locatie Burgemeester Schònfeldplein 2b gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. De overige onderdelen van de zienswijze ongegrond verklaren. 13. Kooistra Kleding, Langestraat 43, 9671 PB Winschoten Appellanten willen het kledinghuis aan de Langestraat 43 uitbreiden aan de achterzijde van het pand. Het gaat om een uitbreiding van meer dan 1000 m². Er zijn reeds plannen ingediend voor de uitbreiding. Appellant verzoekt dan ook deze op te nemen in het bestemmingsplan. Reactie gemeente Uitbreiding van het winkelpand Langestraat 43 past in principe binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid. Met de in 2007 geactualiseerde Beleidsvisie Detailhandel Winschoten is nog enige uitbreidingsruimte berekend voor het winkelaanbod in de sector duurzame en overige goederen.
Waar mogelijk worden nieuwe ontwikkelingen ingepast in het Centrum- bestemmingsplan, als ook aan de relevante voorwaarden daarvoor is voldaan. Uit het voorliggende verzoek blijkt echter dat eerst met de zienswijze een voorlopig schetsplan is opgesteld voor uitbreiding met 554 m 2 in twee bouwlagen. Hiermee wordt de bodem achter het bestaande pand verstoord, maar archeologisch onderzoek -voor deze als Waarde-archeologie gebied II mede bestemde gronden- is niet verricht. Daarvoor geldt het bepaalde in artikel 19 van de planregels. Ook is onderzoek noodzakelijk naar mogelijke bodemverontreiniging. Verder is geen Wro-procedure gevolgd inzake overleg en inspraak, zodat concrete beleidsbesluiten nog niet genomen kunnen worden. De gevraagde uitbreiding verkeert aldus nog in een ontwikkelingsstadium en plannen zijn niet ver genoeg uitgewerkt om daarvoor op dit moment in het voorliggende plan al een bouwvlak toe te kennen. Daarom wordt de huidige situatie gehanteerd voor bestemmingslegging. Wel is op basis van de zienswijze besloten om voor de gevraagde uitbreiding een wijzigingsgebied op de kaart aan te duiden. Daaraan gekoppeld wordt een wijzigingsbevoegdheid, met voorwaarden, toegevoegd in artikel 4 onder 4.6.5. van de planregels. Voorstel De zienswijze met betrekking tot vergroting van het bouwvlak voor uitbreiding van het winkelpand Langestraat 43 gedeeltelijk gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. 14. Fam Ruibing, Gaslaan 9, 9671 CS Winschoten Appellanten maken bezwaar tegen de bestemming centrumgebied, specifiek voor het perceel kadastraal sectie F 10963 (voorheen 9959) waarop een vestiging erfdienstbaarheid ligt, waar o.a. niet gebouwd dan wel geen parkeerterrein aangelegd mag worden. Appellanten hopen verder dat de bestemming woongebied voor de Gaslaan 1d t/m 9 gehandhaafd blijft, ondanks het ingediende bouwplan. Het is een dusdanig karakteristiek en unieke, sfeervolle en authentieke laan waar wonen midden in het centrum centraal staat. Een uitbreiding van mogelijk 1500 m² winkelruimte is een ongewenste ontwikkeling die niet in overeenstemming schijnt te zijn met afspraken die in het recente verleden met o.a. Handel en Nijverheid zijn gemaakt. Reactie gemeente Zoals blijkt uit de gemeentelijke reactie op zienswijze 1 is het bouwplan voor bedrijfs-/ winkelbebouwing met wooneenheden niet geaccepteerd en dus op dit moment niet aan de orde. Daarmee behouden de panden Gaslaan 1d tot en met 9 de bestemming Woongebied. Het aangrenzende perceel F 10963, gelegen achter het pand Langestraat 53, blijft opgenomen in de bestemming Centrum (onbebouwd). Dit respecteert tevens de vestiging erfdienstbaarheid op dit perceel. Kortom, de huidige situatie blijft ongewijzigd. Voorstel De zienswijze ongegrond verklaren. 15. Acantus Vastgoed, Zeefbaan 35, 9672 BN Winschoten Stichting Acantus Groep is in samenwerking met de gemeente Winschoten voornemens een ontwikkeling te realiseren in het gebied Engelselaan, Engelsestraat en Blijhamsterstraat. Het voorgenomen bouwplan past niet binnen de voorschriften, kaders en voorwaarden gesteld in het bestemmingsplan. Dit heeft vooral betrekking op de bouwvlakken, bouwhoogtes en goothoogten. Appellant verzoekt het bestemmingsplan aan te passen, zodat het voorgenomen bouwplan binnen het bestemmingsplan past. Reactie gemeente Er bestaat overeenstemming over de bouwplannen aan de Engelselaan, Engelsestraat en Blijhamsterstraat; de eerste fase Wevershorn. Op basis daarvan is enige aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk, o.a. naar de juiste bouwvlakken, goot- en bouwhoogtes, alsmede woningaantallen. Aan de noordzijde van de Engelsestraat wordt de bestemming Woongebouw gewijzigd in Woongebied, ten behoeve van een dubbele woning met een goot- en bouwhoogte van 6
respectievelijk 10 meter. Het ontwikkelingsdeel aan de zuidzijde van de Engelsestraat/ hoek Blijhamsterstraat en aan de westzijde van de Engelselaan wordt geheel gewijzigd naar de bestemming Woongebouw, met een nieuwbouwcapaciteit van 17 woningen. De hoogtematen zijn gedifferentiëerd naar 2-3 bouwlagen, al dan niet plat afgedekt. Voorstel. De zienswijze met betrekking tot de bestemmingswijzigingen, de vergroting van bouwvlakken, de verruiming van de toegestane goot- en bouwhoogtes en de aanpassing van woningaantallen gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. 16. Stichting Tramremise o.g., Havenkade west 3, 9672 BB Winschoten Appellanten verzoeken het bestemmingsplan aan te passen, zodanig dat een volledige horecabestemming van toepassing is op het perceel, kadastraal sectie H, nummer 1004. Reactie gemeente De betreffende Theaterwerkplaats is als zodanig aangeduid binnen de bestemming Cultuur en ontspanning. De bijbehorende planregels in artikel 5 staan met het bepaalde in 5.1 onder j per vestiging 200 m 2 horeca (categorie 1 en/of 2) toe, voorzover deze gerelateerd is aan de bestemming. Dit maakt een volledige horeca-exploitatie ter plaatse niet mogelijk, terwijl dit wel passend is geacht binnen het gemeentelijk Horecabeleid voor deze gronden aan de Havenkade West. Zo is eerder horeca toegestaan binnen het bouwvlak voor de tweede fase Leisure-centrum aan de zuidzijde van de Industrieweg. Op basis van de zienswijze is besloten om ook binnen het gehele gebouw van de Theaterwerkplaats horeca in de vorm van restaurant en café toe te staan. Binnen het bouwvlak op de plankaart wordt daarvoor een aanduiding (h) toegekend en in het bepaalde in 5.1 onder g van de planregels is toegevoegd dat naast horeca categorie 2- ook horeca categorie 1 wordt toegestaan. Voorstel De zienswijze gegrond verklaren en het plan overeenkomstig aanpassen. AMBTSHALVE AANPASSINGEN Naast de in het voorgaande behandelde zienswijzen hebben tijdens de gevolgde procedure een aantal aspecten genoodzaakt tot een ambtelijke aanpassing van het Centrum-bestemmingsplan. 1. Stegen Langestraat 69 en 63. Bij nader inzien wordt het niet doelmatig geacht een steegaanzet bij de panden Langestraat 69 en 63 buiten het bouwvlak te houden. Daarom is op de plankaart voor beide panden het bouwvlak naar de Langestraat gewijzigd en vergroot. 2. Langestraat 69. Voor het winkelpand Langestraat 69 is tevens verzocht een uitbreiding aan de achterzijde toe te staan. Deze uitbreiding past in principe binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid. Met de in 2007 geactualiseerde Beleidsvisie Detailhandel Winschoten is nog enige uitbreidingsruimte berekend voor het winkelaanbod in de sector duurzame en overige goederen. Waar mogelijk worden nieuwe ontwikkelingen ingepast in het Centrum-bestemmingsplan, als ook aan de relevante voorwaarden daarvoor is voldaan. Uit het betreffende verzoek blijkt echter dat eerst tijdens de procedure van ter inzage legging een bouwplan is ingediend voor vervangende nieuwbouw en uitbreiding met 98 m 2 in één bouwlaag. Hiermee wordt de bodem achter het bestaande pand verstoord, maar niet zodanig dat de oppervlaktenorm van 100 m 2 in artikel 19 Waarde-archeologie gebied II wordt overschreden. Nader archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Wel is onderzoek nodig naar mogelijke bodemverontreiniging: dit is nog niet verricht. Verder is geen Wroprocedure gevolgd inzake overleg en inspraak, zodat concrete beleidsbeslissingen nog niet genomen kunnen worden. Voor de gevraagde uitbreiding kan op dit moment nog geen bouwvlak worden toegekend. Daarom blijft de huidige situatie gehanteerd voor bestemmingslegging. Wel is besloten om voor deze uitbreiding een wijzigingsgebied op de kaart aan te duiden. Daaraan gekoppeld wordt een wijzigingsbevoegdheid, met voorwaarden, toegevoegd in artikel 4 onder 4.6.7. van de planregels. 3. Parkeerterrein bij NS-station.
Op dit moment wordt voor de uitbreiding van het NS-parkeerterrein tussen het spoor en de Stationsweg (van 56 naar 120 plaatsen) een overleg- en inspraak procedure gevolgd, teneinde een afzonderlijk projectbesluit te kunnen nemen op basis van artikel 3.10 van de Wet ruimtelijke ordening. De daarvoor relevante beleidsaspecten en planologische randvoorwaarden zijn getoetst en naar verwachting is deze procedure afgerond voordat het Centrum-bestemmingsplan wordt vastgesteld. Daarop vooruitlopend is het projectbesluit als bijlage toegevoegd en is de betreffende bestemming Groen op de plankaart gewijzigd naar een bestemming Verkeer. 4. Parkeerterrein Liefkensstraat. Aan de Zuidpool, het binnenstedelijke herstructureringsgebied, worden tussen de Vissersdijk en de Liefkensstraat 150 parkeerplaatsen aangelegd. Recent is hier de voormalige drukkerij van de Winschoter Courant gesloopt. In de periode van de bouw van het nieuwe Cultuurhuis zullen daar ter plaatse parkeerplaatsen verdwijnen en wordt in het Zuidpoolgebied een alternatief geboden. De nieuwe parkeerplaatsen zullen naar verwachting in het tweede kwartaal van 2009 gerealiseerd gaan worden. Daarvoor is het wenselijk geacht op de plankaart de op deze gronden gelegde bestemming Woongebied (onbebouwd) te wijzigen in de bestemming Centrum (onbebouwd). 5. Woningen hoek OZMI-terrein. Voor de herinvulling van de hoek Grachtstraat/ Stationsweg wordt de recent ingediende schets (april 2009) nog nader bezien. De bedoeling is te komen tot een spiegeling van de voormalige directeursvilla, in dezelfde soort steen en kleurstelling. Dit vormt, samen met de oude schoorsteen een verwijzing naar een stuk verleden en ondernemerschap in Winschoten. Over de definitieve invulling is nog geen beleidsstandpunt ingenomen. Met dit nieuwe gebouw worden echter mogelijkheden gezien voor herontwikkeling op de huidige kavel van de directeurswoning met twee aan de westzijde gelegen kavels. Hiervoor kan de in artikel 17 onder 17.6. opgenomen wijzigingsbevoegdheid (in aangepaste vorm) naar Woongebouw, met de aanduiding Maatschappelijk en/of Dienstverlening in stand blijven. De wijziging betreft het toestaan van maximaal 5 in plaats van 7 woningen/wooneenheden, al dan niet in combinatie met een gezondheidscentrum, kinderopvang, notariskantoor e.d. op de begane grond, met parkeren op eigen terrein. De toegestane hoogte wordt gewijzigd naar 7 in plaats van 12 meter. Daarmee hoeven de twee aan de westzijde grenzende kavels voor grondgebonden woningen niet meer meegenomen te worden in het wijzigingsgebied. De plankaart en de betreffende bepalingen in de planregels van artikel 17 onder 17.6.2. zijn overeenkomstig gewijzigd. 6. Uitbreiding RK-basisschool Dwingelooweg. De RK basisschool aan de Dwingelooweg wordt uitgebreid, waarbij voor het centrale deel een extra bouwlaag op het bestaande gebouw is voorzien. Dit is op de plankaart aangepast, waarbij voor het betreffende deel de toegestane hoogte van 4 meter is verruimd naar 7 meter. 7. Uitbreiding sporthal mr.d.u.stikkerlaan 6. Voor de sporthal aan de mr. D.U. Stikkerlaan 6 is door de gemeente een bouwaanvraag ingediend voor het vergroten van de entree met ca. 50 m 2 en een hoogte van 6 meter. Daarvoor is het betreffende bouwvlak op de plankaart gewijzigd en vergroot. 8. Uitbreiding Theaterwerkplaats. Bij de Theaterwerkplaats is een uitbouw gepland met ca. 46 m 2 en een hoogte van 4,5 meter, waarvoor enige uitbreiding van het bouwvlak aan de noord-oostzijde nodig blijkt. Daarvoor is het betreffende bouwvlak op de plankaart gewijzigd en vergroot naar een rechthoekig vlak. 9. Blaauwlocatie/ zorgboulevard De Blaauwlocatie in het herontwikkelingsgebied Noordelijk Centrum is ten behoeve van de nieuw te realiseren zorgboulevard bestemd voor Maatschappelijk/sociaal medische voorzieningen, inclusief ondergrondse parkeervoorzieningen en woningen/wooneenheden op de verdiepingen. Ten dienste van maatschappelijke voorzieningen is ondergeschikte horeca en detailhandel toegestaan. Betrokken partijen hebben verzocht om hier aan de zorgfunctie gerelateerde detailhandel in de vorm van drogisterij en/of opticiën toe te staan. Hiertegen bestaat geen bezwaar. In de planregels van artikel 10 is daarvoor in 10.5.1. een ontheffingsbevoegdheid toegevoegd. 10. Engelstilstraat 17. Aan de Engelstilstraat 17 zijn op de plankaart en op de kaart ex.artikel 3.4 Wro behorende bij artikel 28 van de planregels gronden aangeduid die in de naaste toekomst voor verwezenlijking in aanmerking komen. Dit in verband met de herinrichting van het Mulderplein rond molen Edens. Het betreffende pand is recent door de gemeente aangekocht, waarmee de onteigeningstitel overbodig
wordt en de genoemde aanduiding op de plankaart en op kaart die onderdeel uitmaakt van artikel 28 van de planregels kan vervallen. 11. Aanbouw Langestraat 4. Al langer wordt gestreefd naar een verbetering van de aansluiting van de Langestraat op t Rond. Dit wordt in de huidige situatie bepaald door het winkelpand Langestraat 4, dat een gesloten zij- en achtergevel kent en slechts georiënteerd is op de consument in de Langestraat. Door de sloop van het pand Langestraat 2 en de ingrepen vanaf 1970 is een plein ontstaan en een kruising die de consument geen richting geven. De aansluiting op t Rond en de centrumstructuur, ter plaatse van de aansluiting Langestraat- Torenstraat- de Venne-Schönfeldplein, kan zowel stedenbouwkundig als architectonisch worden verbeterd als tegen het pand wordt aangebouwd. Voorwaarde daarbij is dat zichtlijnen niet worden belemmerd en dat gekomen wordt tot een transparante aanbouw met een goede balans tussen open en gesloten geveldelen. De gemeente Winschoten heeft met betrokkenen in principe overeenstemming bereikt over de vorm van de aanbouw en een invulling met detailhandel en (dag)horeca, categorie 1. Er is echter nog geen onderzoek naar archeologie en bodemverontreiniging verricht. Daarom zijn de betreffende gronden op de plankaart aangeduid als wijzigingsgebied. Daaraan gekoppeld wordt een wijzigingsbevoegdheid, met voorwaarden, toegevoegd in artikel 4 onder 4.6.9. 12.Bibliotheeklocatie Johan Modastraat. Om na de verplaatsing van de bibliotheek naar het nieuwe Cultuurhuis een toekomstige invulling van het bestaande pand aan de Johan Modastraat met Dienstverlening mogelijk te maken zijn de betreffende gronden binnen de toegekende bestemming Maatschappelijk op de plankaart alsnog voorzien van een aanduiding (dv). Voorstel. Het plan wijzigen overeenkomstig de genoemde overwegingen bij de 12 ambtshalve aanpassingen.
Bijlage Zienswijzen 1 t/m 16
AANGETEKEND MET HANDTEKENING RETOUR Aan het college van B&W van de gemeente Winschoten Postbus 175 9670 AD WINSCHOTEN Per fax vooruit: 0597-42 00 93 sq\ DIP 1%. I w S 1 v o vy A AT N &r N O TA «Vfcr. *-> K_J J? N Mr. drs. D. Rietberg Advocaat Tel.: 050-5997942 Fax: 050-5997944 E-mail: d.rietberg@triplaw.nl Website: www.triplaw.nl Groningen, 6 mei 2009 Inzake Onze ref. Betreft Vof Galaplan / Gaslaan Winschoten 30900825/DR/ikw ZIENSWIJZE Geacht College, I. Inleiding Tot mij heeft zich gewend v.o.f. Galaplan, gevestigd aan de Weerdingerstraat 9 te Emmen met het verzoek een zienswijze in te dienen ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan "Centrum", welke van 30 maart tot en met 11 mei 2009 ter inzage zal liggen. In dit ontwerpbestemmingsplan is aan de gronden aan de Gaslaan ld tot en met 9 de bestemming "woongebied" met de aanduiding "maximaal twee woningen aaneen" toegekend. Op grond van het ruimtelijk beleid, de feitelijke situatie ter plaatse, en de voorgeschiedenis met betrekking tot de ontwikkeling van deze locatie, kan client zich niet verenigen met deze bestemming. Cliente meent dat deze bestemming niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmen van de percelen als "centrum" zou wel in overeenstemming met de goede ruimtelijke orde zijn. Cliente verzoekt dan ook de bestemming te wijzigen naar "centrum". Ik zal dit in het navolgende toelichten. Hereweg 93 Postbus 1105 9701 BC Groningen Telefoon 050 5997999 Advocatuur: ING 65 84 13 457 (Stichting Derdengelden Trip Advocaten) Notariaat: ING 66 99 63 860 (Trip Notarissen Groningen Kwaliteitsrekening) Trip Advocaten en Notarissen B.V. H.R. Groningen 02064382 Op alle opdrachten zijn de algemene voorwaarden van Trip van toepassing. zie www.triplaw.nl Vestigingen in Assen, Drachten, Groningen en Leeuwarden.
II. Zienswijze De percelen zijn gelegen aan de Gaslaan ld tot en met 9. Over de ontwikkeling van deze percelen voor een woon en winkel/bedrijfsbestemming is in 2002 overleg gevoerd met de betrokken wethouder. De plannen zijn toegelicht aan de hand van tekeningen en studies. Op deze plannen werd positief gereageerd. Cliente heeft vervolgens aanzienlijke investeringen gedaan onder andere door het verwerven van de percelen teneinde hier een nieuwbouwplan met een winkelpand en vijf appartementen te realiseren. Gedurende de voorbereiding van de plannen heeft het college nimmer laten weten dat de gewenste bestemming niet overeenstemde met het ruimtelijk beleid van de gemeente. In november 2008 is nog overleg met de wethouder geweest. Ook toen is niet gebleken dat het college de plannen niet mogelijk achtte. Op grond van de vigerende planologische regelingen (de Bouwverordening en de Woningwet) is op deze percelen het vestigen van bedrijfsruimte en detailhandel in combinatie met woningen ook toegestaan. Een invulling voor winkels en bedrijfsruimte in combinatie met woningen past ook in het ruimtelijk beleid zoals vastgelegd in het structuurplan en het Masterplan. De Gaslaan is een zij straat van de Langestraat, welke straat binnen het gemeentelijk beleid als de winkelstraat van Winschoten wordt aangemerkt. Binnen het structuurplan wordt de Gaslaan gezien als voetgangersverbinding van de Meester D.U. Stikkerlaan naar de Langestraat (zie.afbeelding p.21 toelichting). De Gaslaan verbindt de locatie van het ziekenhuis en de nog verder te ontwikkelen Blauwlocatie met de Langestraat. Het past dan ook binnen dit ruimtelijke beleid dat in deze aanlooproute tevens de mogelijkheid voor het vestigen van winkels en bedrijfsruimten wordt gehandhaafd. Voor het centrum van Winschoten wordt ingezet op verdichting met invulling van lege plekken door gestapeld te bouwen en voorzieningen te concentreren (p. 18 toelichting bestemmingsplan). In het Masterplan 2006 wordt in het noordelijk centrumgebied de functie van commerciele voorzieningen en woonappartementen op de verdieping wenselijk geacht. Het mogelijk maken van winkels met woningen op de verdieping is in overeenstemming met dit beleid. Het aantal woningen wordt door de afbraak van de bestaande woningen niet uitgebreid. Wel treed een kwaliteitsverbetering op. Voorts past het mogelijk maken van winkels met woningen op de verdieping binnen het bestaande ruimtelijke beeld. De percelen liggen tegenover het ziekenhuis en naast en achter de percelen bevonden zich winkels en bedrijfsruimten. Deze panden bestrijken eveneens meerdere verdiepingen. 2/3