Datum 7 augustus 2013 Kenmerk BBPZ/MCal/ALuij/13-170 Aan de minister voor Wonen en Rijksdienst Drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag 088 233 37 00 aedes@aedes.nl www.aedes.nl Onderwerp Advies Aedes Taskforce Vestia KvK 40478218 Geachte heer Blok, Naar aanleiding van de problemen bij Vestia is binnen Aedes de zogeheten Taskforce Vestia in het leven geroepen. Op 24 juni jongstleden heeft de Taskforce haar eindadvies vastgesteld. Met deze brief informeren wij u over dit advies. Opdracht en proces De Taskforce had als opdracht om met een alternatief plan te komen, dat zou voldoen aan het adagium van doneren naar investeren, tegen laagste kosten voor de sector, en met het hoogste rendement voor de volkshuisvesting. Het voortbestaan van de huidige entiteit Vestia vormde daarbij op voorhand niet het doel. Het afgelopen half jaar is naarstig gezocht naar alternatieven voor de saneringsheffing. Meerdere wegen zijn daartoe verkend. Daarbij bleek het nuttig om het vertrekpunt helder te hebben: voor welk probleem immers zoekt de taskforce een oplossing? Geholpen door adviseurs van PwC is een heldere foto gemaakt van de financiële en volkshuisvestelijke staat waarin Vestia verkeert, en de mate waarin het herstelplan (versie 5 september 2013) van het Vestia-bestuur ad interim bijdraagt aan structureel herstel. De alternatieven zijn op inhoud uitgewerkt en getoetst. Daarnaast is tijd en energie gestoken in het gesprek met de beslissers; de inhoud kan deugen, maar dat betekent niet automatisch dat de beslissers de oplossingsrichting zonder meer adopteren. Er is het afgelopen half jaar dan ook gesproken met WSW, CFV, met uw ministerie, en met het interim-bestuur van Vestia. Het inzicht dat de Taskforce heeft verkregen, mondt uit in een beknopt en helder advies dat wij in deze brief nader uiteenzetten. Herstelplan De Taskforce heeft kennisgenomen van het herstelplan d.d. 5 september 2012. De duiding van het herstelplan onderschrijft de aarzeling die het WSW en het CFV eerder hebben geventileerd.
2 Het CFV heeft openlijk uitgesproken dat het herstelplan weliswaar de goede ingrediënten bevat, maar als geheel niet toereikend is en dus niet zonder meer kon worden goedgekeurd. Uw ambtsvoorganger minister Spies heeft dat in 2012 ook als zodanig aan de Kamer kenbaar gemaakt. Evenzogoed begrijpt een ieder dat acteren gewenst is en dat het interim-bestuur van Vestia de uitvoering van het herstelplan ter hand moet nemen. Het herstelplan bevat immers wel de goede ingrediënten: het sterk terugbrengen van operationele kosten, het flink opvoeren van de verkoop van huurwoningen, het sterk vergroten van huurinkomsten, en reduceren van investeringen. Analyse van het herstelplan laat echter duidelijk zien dat het interim-bestuur koerst op een optimistisch en daarmee kwetsbaar scenario. Opvallend daarbij is dat er goed beschouwd helemaal geen andere scenario s op tafel zijn gebracht. Praktisch gaat het herstelplan uit van grote verkoopvolumes tegen relatief hoge opbrengsten. Het plan rekent met vastgoedwaardes die niet dalen, maar minimaal gelijk blijven en op termijn stijgen. Het beleid van het kabinet Rutte II met een ten opzichte van oorspronkelijke beleidsvoornemens verhoogde verhuurderheffing, is nog niet ingerekend. Het is in dit licht, dat de Taskforce alternatieven heeft beschouwd, en tot conclusies komt. Advies Alles afwegende komt Aedes tot het volgende advies: Ten aanzien van de initiële heffing ad 733 miljoen euro De initiële bijdrage vanuit de sector ter grootte van 733 miljoen euro is onontkoombaar en is nodig om een fundament voor herstel te leggen. De betaling van de gelden is gekoppeld aan het aflossingsschema van een lening die banken met de afwikkeling van de derivatencontracten aan Vestia hebben verstrekt. Het CFV stelt het geld in eerste instantie als lening ter beschikking. Dit veronderstelt dat Vestia op termijn terugbetaalt. Het saneringsbesluit laat echter de mogelijkheid open dat het CFV te zijner tijd kan overgaan tot finale kwijting. Daarmee heeft de lening een achtergesteld karakter. Het is echter maar de vraag of de 733 miljoen euro ooit wordt terugbetaald. In die zin merken wij op dat (1) het herstelplan formeel niet is goedgekeurd (noch door het CFV, noch door de minister), dat (2) het herstelplan niet voorziet in alternatieve scenario s en dat (3) het herstelplan onbenoemd laat in hoeverre op termijn aan de voorwaarde wordt voldaan dat een levensvatbare, vitale corporatie ontstaat die haar taken kan uitvoeren. Het achtergestelde karakter is gekoppeld aan de lening die het CFV verstrekt, en staat in die zin los van de saneringsheffing zoals CFV die bij de corporaties neerlegt. Voor de individuele corporatie is het achtergestelde karakter dan ook niet aan de orde. Corporaties verantwoorden de heffing als een uitgaande kasstroom. Het is ook om die reden niet meer dan redelijk dat corporaties, in ruil voor de saneringsbijdrage, inzicht krijgen. Aedes adviseert als volgt: 1) Uit het oogpunt van zorgvuldigheid, en verantwoorde aanwending van maatschappelijk geld, is het randvoorwaardelijk dat een herstelplan het predikaat goedgekeurd krijgt. Alleen een goedgekeurd herstelplan verschaft een titel tot het aanwenden van saneringsgeld. 2) Inhoud te geven aan inzicht in en verantwoording over de voortgang van het herstelplan en eventuele aanscherpingen daarop. De behoefte aan inzicht en verantwoording is evident; er wordt immers een forse claim gelegd op de collega corporaties.
3 De extra scherpte, alsmede de manier waarover Vestia zich verantwoordt en rapporteert, werkt Aedes cq de Taskforce in samenspraak met CFV, WSW en BZK verder uit. De minister geeft daartoe mandaat. 3) Omdat het herstelplan geen andere scenario s bevat, zou het verstandig zijn om aan de verstrekking van saneringsbijdragen de voorwaarde te verbinden dat alternatieve scenario s in beeld zijn gebracht en dat daarover ook aan Aedes is gerapporteerd. Aannemelijk moet immers zijn dat de gekozen strategie voldoet aan het uitgangspunt dat de voor de volkshuisvesting maximale oplossing tegen de laagste kosten wordt bereikt. Overigens hechten wij eraan te benadrukken dat Aedes pas een oordeel kan geven over alternatieve scenario s wanneer deze voldoende helder zijn uitgewerkt. Daarnaast beklemtonen wij dat het, mede met het oog op het verlangde commitment van collega-corporaties, van het grootste belang is dat het CFV maximale transparantie betracht ten aanzien van de evaluatie van het herstelplan. Dit geldt evenzeer ten aanzien van de eisen die het CFV stelt aan eventuele vervolgplannen en de beoordeling van dergelijke plannen. Ten aanzien van (eventuele) vervolgbetalingen aan Vestia Omdat het denkbaar is dat op termijn meer geld in de vorm van een tweede saneringsbijdrage nodig is om Vestia van een goed fundament voor herstel te voorzien, adviseert Aedes om een eventuele extra betaling te gieten in een andere vorm. In plaats van een saneringsheffing zou het goed zijn om de extra gelden te markeren als participaties, of althans corporaties trekkingsrechten te geven. Voor de investerende corporatie is er het voordeel dat de participatie waarde vertegenwoordigt en dat deze op de balans verantwoord kan worden als uitstaande verplichting. Voor Vestia is er het voordeel dat de gelden als Eigen Vermogen aangemerkt kunnen worden en dat het bedrijf financiële lucht verkrijgt. De druk op grootschalige verkoop van woningen nu neemt dan af, waarmee Vestia op een gunstiger tijdstip verkoopinkomsten kan realiseren. De kans op een betere return on investment voor de investerende corporatie is daarmee groter. De vorm waarin de participaties gegoten worden, is nader te bepalen. Gedacht kan worden aan leningen met een achtergesteld karakter, één op één te verstrekken aan Vestia. Een andere denkbare vorm is aandeelhouderschap van een coöperatieve vereniging. Voorstelbaar is echter ook dat onder duidelijk aangescherpte condities geldverschaffing via één loket plaatsvindt. Dat kan zijn het CFV, maar ook een andere organisatie is in dit verband denkbaar. De aangescherpte condities hebben in ieder geval betrekking op tussentijdse verantwoording. Ook die kan op meerdere manieren worden uitgewerkt. Daarnaast is het van belang dat de condities waaronder geld beschikbaar komt, helder zijn: wat zijn de leningsvoorwaarden, boven welke grenswaarden keert Vestia rente/dividend uit, en wanneer betaalt Vestia terug? Ons advies is om toekomstige saneringsbijdragen aan corporaties beschikbaar te stellen als lening-ondercondities. Die condities behelzen: 1) sturing vooraf, verankerd in een goedgekeurd herstelplan, 2) inzicht en verantwoording tussentijds, 3) afrekenen achteraf. Bij afrekenen achteraf valt te denken aan grenswaarden in Loan to Value of ICR. Daarbij is het advies eveneens om prikkels in te bouwen die uitnodigen om de huishouding van de saneringscorporaties versneld op orde te brengen.
4 Het advies is ook om de governance rondom de saneringsopgave anders te regelen. Nu is de saneringsopgave bij het CFV belegd, zonder dat toezicht daarop is geregeld. Het WSW acteert in de slipstream van het CFV en is het min of meer verplicht om in het kader van naadloze aansluiting de saneringscorporatie te voorzien van geborgde financiering ook als dat gezien de financiële positie niet wenselijk zou zijn. De minister wordt in overweging gegeven om te onderzoeken of de saneringstaak thans op de meest geëigende plek is belegd. Wij hebben hierbij een nadrukkelijke voorkeur voor het beleggen van de saneringsfunctie bij het WSW. Uitwerking vindt wat Aedes betreft plaats onder auspiciën van BZK, en in samenspraak met WSW, CFV en de Taskforce. De besluitvorming aangaande de governance is aan de minister. Ten aanzien van grootschalige woningverkopen Omvangrijke woningverkopen (te denken in aantallen van 10.000 15.000 woningen) aan collegacorporaties of beleggers, stuiten op het punt van de afbouw van de leningenportefeuille die dan tegelijkertijd zou moeten plaatshebben. De afbouw van die portefeuille is een relatief dure operatie. Het WSW heeft becijferd dat voor iedere 100 euro aan leningen, er 140 euro betaald zou moeten worden om vervroegd te kunnen aflossen. In theorie is het denkbaar dat sanering op een dergelijke wijze plaatsvindt. Echter, een dergelijke sanering voldoet niet aan het vereiste dat kosten voor de sector dienen te worden geminimaliseerd. Los hiervan is het de vraag of de sector in staat is om de extra last als gevolg van de afbouw van de portefeuille te dragen. Vereist is immers dat in dit model corporaties bereid zijn grootschalig vastgoed over te nemen waarbij een forse inbreng van eigen vermogen vereist zal zijn, dan wel marktfinanciering nodig is. De omvang van de portefeuille dure leningen is dusdanig dat het te verkiezen is om deze leningen en dus ook het vastgoed vooralsnog bij Vestia te laten. Aedes adviseert om terughoudend om te gaan met grootschalige woningverkopen aan (buitenlandse) beleggers. Het is niet aannemelijk dat commerciële partijen bereid zijn bovenop de marktconforme prijs voor het vastgoed, een forse afkoop te betalen voor de uitstaande leningen. Het effect van grootschalige verkopen zou dan zijn dat Vestia blijft zitten met een restschuld die gemiddeld per woning hoger uitpakt en komt te liggen op het bord van de rest van de sector. Dit is geen wenselijk perspectief. Ook hier willen wij benadrukken dat wij ten aanzien van de grootschalige verkoop van woningen door Vestia geen rol zien voor Aedes. Ten aanzien van beperkter aantallen gecontroleerde verkopen Bovenstaande laat onverlet dat Vestia financiële middelen nodig heeft om leningen die op korte termijn afgelost moeten worden ook daadwerkelijk te kunnen aflossen. In die zin is het belangrijk dat reguliere verkopen doorgang vinden. Tot slot De rapportage die nu op tafel ligt, geeft de stand van zaken weer en schetst de mogelijke gevolgen van een aantal opties. Het is aan de toezichthouder om een standpunt te bepalen. Al naar gelang de besluitvorming zal op onderdelen nadere uitwerking vereist zijn. Het CFV heeft medio juli in samenspraak met WSW de stand van het herstel opgenomen. Binnen de kaders van de besluitvorming is er vervolgens tijd tot oktober om tot uitwerking te komen.
5 Uiteraard zijn wij graag bereid de rapportage nader toe te lichten alsmede om een bijdrage te leveren aan verdere uitwerking van in het kader van de sanering van Vestia te nemen stappen. Wij zien een uitnodiging hiervoor graag tegemoet. Met vriendelijke groet, Aedes vereniging van woningcorporaties ir. M.A.E. Calon voorzitter