Kabels en leidingen en Financierbaarheid van grond Actualiteiten LV 2014 1
KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden. januari 15 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 2
Inhoud Onderwerp 1: Kabels en leidingen 5 1. Wettelijk kader 7 1.1 Wetten... 7 1.2 Nieuwe wetgeving... 8 1.3 Relevantie... 9 2. Beleid 10 2.1 Beleidsplannen... 10 2.2 Landelijke grote netwerken... 11 2.3 Kennisinstellingen... 12 2.4 Relevantie... 12 3. Ruimtelijke inpassing 13 3.1 Nationaal niveau... 13 3.2 Provinciaal niveau... 13 3.3 Gemeentelijk niveau... 13 3.4 Nadeelcompensatie... 13 3.5 Gedoogbeschikking... 14 3.6 Relevantie... 14 4. Zakelijk recht overeenkomst 15 4.1 Doel... 15 4.2 Verschil met vestiging gedoogbeschikking... 16 4.3 Vergoedingscomponenten... 16 4.4 Voor- en nadelen... 17 4.5 Relevantie... 17 5. Gedoogbeschikking 18 5.1 Schematisch overzicht... 18 5.2 Voor- en nadelen... 19 5.3 Relevantie... 19 6. Aanbevolen lesstof 20 6.1 Voorbeelden... 20 6.2 Jurisprudentie... 20 6.3 Boeken... 20 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 3
Onderwerp 2: Financierbaarheid van grond in landelijk gebied 21 7. Schets van de grondprijsontwikkeling 22 7.1 Wat is de grondprijs?... 22 7.2 Segmenten in de grondmarkt... 22 7.3 Ontwikkeling van de gemiddelde prijs van agrarische gronden... 24 8. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in het verleden 27 8.1 Inleiding... 27 8.2 Trendmatige stijging agrarische grondprijs en zeepbellen... 27 8.3 Tijdelijke schommelingen: boom-bust cycles (zeepbellen)... 30 9. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in de toekomst 32 9.1 Trendmatige stijging en zeepbellen... 32 9.2 Dierrechten?... 32 9.3 Versoepeling pachtbeleid... 32 9.4 Conjunctuur... 33 9.5 Beleggen in landbouwgrond?... 33 9.6 Samenvatting... 34 10. Actoren 35 10.1 Inleiding... 35 10.2 Actoren in de (agrarische) grondmarkt... 35 10.3 RVOB en DLG: twee overheidspartijen uitgelicht... 36 10.4 Marktaandeel actoren... 37 11. Waardering van percelen landbouwgrond 39 11.1 Inleiding... 39 11.2 Taxatieleer... 39 11.3 Agrarische grondprijzen onder stedelijke druk... 40 11.4 Oorzaken van verschillen in grondprijzen... 42 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 4
Onderwerp 1: Kabels en leidingen Aan dit onderwerp wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Belemmeringswet Privaatrecht (BWP) Procedurestappen in BWP Bij vestiging van het recht en op termijn (taxatietechnieken) Leerdoelen De cursist kan de Belemmeringswet Privaatrecht (BWP) beschrijven. De cursist kan de relevante procedurestappen in het kader van de BWP onderscheiden. De cursist kan een houding aannemen die passend is bij de fase in het proces en het krachtenveld daar om heen. De cursist kan een passende schadeloosstelling die voortvloeit uit de op te leggen belemmering berekenen. De cursist kan de invloed van een reeds gevestigde belemmering op een onroerende zaak waarderen. Randvoorwaarden Taxateurs binnen het Landelijk Vastgoed komen steeds vaker in aanraking met de spanningen en problemen die kunnen ontstaan ten gevolge van de privatisering van de energiemarkt. Bedrijven als Gasunie en TenneT leggen hoofdleidingen aan in het landelijk gebied om iedereen te kunnen voorzien van nutsvoorzieningen. Door het commerciële belang van het leggen van deze hoofdleidingen, willen grondbezitters meeprofiteren. Het is voor taxateurs van belang om te weten hoe zij kunnen optreden ten behoeve van of het energiebedrijf of de grondbezitters. Dit onderwerp biedt de cursist kennis over de regelgeving en inzicht in de vaardigheid van de toe te passen waarderingstechnieken. Leeswijzer Ten aanzien van kabels en leidingen bestaan verschillende niveaus van besluitvorming. Daarnaast bestaan er diverse wetten waarin de mogelijkheden voor kabels en leidingen zijn vastgelegd. Dit alles maakt het onderwerp kabels en leidingen weinig overzichtelijk. In deze cursus reiken wij u handvatten aan om op een zo helder mogelijke wijze de belangrijkste aspecten op het gebied van wet- en regelgeving en jurisprudentie tot praktijkvoorbeelden te belichten. Ieder hoofdstuk begint met een inleiding. Vervolgens is er achtergrondinformatie, waarbij er via hyperlinks achtergrondinformatie over de beschreven aspecten kan worden verkregen. In hoofdstuk 1 is informatie opgenomen over wetten en regels inzake kabels en leidingen. Ook is hier een doorkijkje gegeven naar toekomstige wetgeving. Hoofdstuk 2 gaat over beleid op zowel internationaal als nationaal niveau. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 5
Tevens zijn enkele belangrijke netwerken beschreven. Hoofdstuk 3 gaat over de mogelijkheden, beperkingen en verplichtingen die instanties en particulieren hebben ingeval er een kabel of buis wordt aangelegd. In hoofdstuk 4 is de zakelijk recht overeenkomst beschreven en in hoofdstuk 5 de gedoogbeschikking. Als laatste zijn in hoofdstuk 6 nog aanbevelingen voor aanvullende lesstof gedaan, zoals voorbeeldovereenkomsten en projecten over veiligheid omtrent kabels en leidingen. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 6
1. Wettelijk kader In dit hoofdstuk zijn de bestaande wetten ten aanzien van kabels en leidingen benoemd. De meest relevante wetten zijn nader toegelicht. Daarnaast is een overzicht gegeven van nieuwe wetgeving op het gebied van kabels en leidingen. 1.1 Wetten Onderstaand zijn de belangrijkste wetten ten aanzien van kabels en leidingen opgenomen. Sommige wetten zijn meer van belang dan anderen, vandaar dat niet alle wetten nader zijn uitgewerkt. Belemmeringenwet Privaatrecht http://wetten.overheid.nl/bwbr0001936 Gaswet-art. 39. e.v. http://wetten.overheid.nl/bwbr0011440 Elektriciteitswet-art. 20 e.v. http://wetten.overheid.nl/bwbr0009755 Telecommunicatiewet http://wetten.overheid.nl/bwbr0009950 Wet ruimtelijke ordening-art.3.28 e.v. http://wetten.overheid.nl/bwbr0020449 Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) http://wetten.overheid.nl/bwbr0028265 Barro Crisis- en herstelwet Wet Milieubeheer Wabo http://wetten.overheid.nl/bwbr0024779 Nutswet Wet informatie-uitwisseling ondergrondse netten Het Burgerlijk Wetboek Nadeelcompensatieregelingen 1.1.1 Belemmeringenwet Privaatrecht De Belemmeringenwet Privaatrecht (BP), van 13 mei 1927, heeft tot doel om: de belemmeringen op te heffen, welke door hen, die ten aanzien van onroerende goederen enig recht kunnen doen gelden, aan de totstandkoming en de instandhouding van werken, in het openbaar belang bevolen of ondernomen, in den weg worden gelegd. Dit betekent dat het onder meer mogelijk is om rechthebbenden en hun rechtopvolgers een plicht op te leggen tot het gedogen van bepaalde werkzaamheden op, in of boven hun eigendom. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 7
Onderstaand is de inhoud van de Belemmeringenwet Privaatrecht op hoofdlijnen weergegeven, zodat een beeld ontstaat van de inhoud: wanneer gedoogplicht (artikel 1); mededeling kennisgeving (artikel 2); geen overeenstemming: oplegging gedoogplicht (artikel 3); procedure terinzagelegging, indienen verzoekschrift, deskundigen, beschikking Hof (artikel 4 en 5); verplichting herstel werk, verplaatsing, opruiming (artikel 9, 10 en 11); recht toegang, één belemmering (artikel 12 en 13); schadevergoeding en strafbepalingen (artikel 14 en 15). 1.1.2 Gaswet De doelstelling van de Gaswet is om de in- en uitvoer van gas te bevorderen. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) bestaat sinds 1 april 2013 en is belast met toezicht op de naleving van deze wet. De ACM stimuleert de samenwerking tussen de Nederlandse gasleveranciers (Gasunie en GasTerra) met buitenlandse partijen en het Agentschap en ziet onder meer toe op de gastarieven. 1.1.3 Telecommunicatiewet In deze wet is een wettelijke gedoogplicht opgenomen; er is dus geen minnelijk traject nodig om kabels of leidingen te mogen aanleggen, maar er kan wel worden meegepraat over de invulling. De verantwoordelijke minister is die van Economische Zaken (EZ). De Telecommunicatiewet is onder meer van toepassing bij de aanleg van glasvezelkabels, de gemeente dient deze werken te gedogen. Daarnaast gaat deze wet onder meer over telefonie en satellietnetwerken: niet-zichtbare verbindingen. 1.1.4 Wabo Deze wet regelt het vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten in de fysieke leefomgeving en de handhaving. 1.2 Nieuwe wetgeving Wet- en regelgeving is voortdurend in beweging. Ook op het gebied van kabels en leidingen staat er nieuwe wetgeving op stapel: 1.2.1 Wet tot gedogen van werken van algemeen belang In april 2010 is een conceptvoorstel van de Wet tot gedogen van werken van algemeen belang ter consultatie gegaan. Deze wet is nodig omdat de Belemmeringenwet Privaatrecht uit 1927 verouderd is en hiertoe onder meer niet meer aansluit bij de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 8
1.2.2 Elektriciteitswet en Gaswet Op 10 november 2011 heeft toenmalig minister Verhagen in een brief aan de Tweede Kamer aangegeven dat de Elektriciteitswet en de Gaswet herzien dienen te worden. Die herziening is nodig omdat de huidige Elektriciteits- en Gaswet niet zijn toegesneden op een toekomstige overgang naar een schone (CO2-arme) energiehuishouding. Zo houden beide wetten onvoldoende rekening met recente ontwikkelingen, zoals een groeiend aandeel hernieuwbare energie, meer grensoverschrijdend transport van gas en elektriciteit en een toename van decentraal opgewekte energie. 1.2.3 Omgevingswet Vijftien wetten gaan geheel of grotendeels op in het eerste wetsvoorstel van de Omgevingswet. Van nog eens acht wetten zijn de gebiedsgerichte onderdelen bij elkaar gebracht. Zeker tien andere wetten kunnen bij volgende wetswijzigingen integreren in de Omgevingswet. Uiteindelijk dekt één wet met één set van zes uniforme kerninstrumenten het terrein van de fysieke leefomgeving. 1.3 Relevantie Om praktijksituaties goed te kunnen beoordelen is het van belang om te weten welke wetgeving van toepassing is, bijvoorbeeld wanneer de taxateur wordt benaderd door een particulier die een elektriciteitskabel boven of onder zijn woning krijgt aangelegd. De taxateur moet dan kunnen beoordelen wat hij de particulier aan advisering kan bieden en waarop deze adviezen zijn gebaseerd. Ook is het van belang om alvast studie te maken van nieuwe wetgeving, aangezien wetten vaak complex zijn en daarom een zeker tijdspad kennen om hiermee bekend te geraken. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 9
2. Beleid In dit hoofdstuk zijn enkele belangrijke beleidsplannen opgenomen van de nationale overheid inzake buisleidingen, daarnaast is informatie opgenomen over landelijke grote netwerken en kennisinstellingen die zich bezighouden met kabels en leidingen. 2.1 Beleidsplannen 2.2.1 Nationaal beleid De ministeries van I&M en EZ dragen de verantwoordelijkheid voor kabels en leidingen in Nederland. Op nationaal niveau is een aantal belangrijke documenten ten aanzien van kabels en leidingen opgesteld: Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 1, hierin zijn de ambities van het Rijk ten aanzien van ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid opgenomen, zie onder meer 'efficiënt gebruik van de ondergrond'; Structuurschema elektriciteitsvoorziening 2, dit vormt het ruimtelijk en milieuhygiënisch toetsingskader voor de planning van elektriciteitswerkzaamheden; Structuurschema buisleidingen 3. De buisleidingenstraat Rotterdam-Antwerpen is een bijzonder element in dit leerstuk. De gronden waarin dit buizenstelsel ligt zijn van de Staat en worden in geliberaliseerde pacht uitgegeven voor agrarisch gebruik door de Stichting Buisleidingenstraat ZW-Nederland (SBS). Veel gemeenten zijn niet op de hoogte van de bestemmingen die zij aan grond kunnen geven nabij buisleidingen in verband met de veiligheid (Klijn e.d., 2009 4 ). Hiervoor is een duidelijke rol weggelegd voor leidingleggers. 2.2.2 Europees beleid Infrastructure for Spatial Information in the European Community (INSPIRE) is een Europese richtlijn om geo-informatie (van onder meer kabels en leidingen) in Europa te verbeteren, door het realiseren van één database. Om de energievoorziening internationaal veilig te stellen, zijn er energiedoelstellingen opgesteld ten behoeve van de Noord-Europese markt. Rond 2025 zal Nederland netto-importeur zijn geworden van gas. Door een rol te spelen in een Europese gasrotonde, blijft Nederland een belangrijke speler op het gebied van energie. 2.2.3 Internationaal beleid Het Internationaal Energie Agentschap heeft 28 landen die lid zijn waaraan het advies geeft ten aanzien van de energievoorziening. Hierbij gaat het specifieker om voldoende energie, economische ontwikkeling en omgevingsbewustzijn. 1 http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/03/13/structuurvisie-infrastructuur-enruimte.html 2 http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2012/03/13/structuurvisie-infrastructuur-enruimte.html 3 http://ruimtelijkeplannen.nl/documents/nl.imro.0000.im11svbuisleiding-3010/d_nl.imro.0000.im11sv Buisleiding-3010_index.html 4 mr. A.R. Klijn e.d., 2009, Het recht van kabels en leidingen Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 10
2.2 Landelijke grote netwerken In Nederland is een aantal grote organisaties die informatie verzamelen over kabels en leidingen of als advies en/of overlegorgaan fungeren: Vereniging van Leidingeigenaren in Nederland (VELIN) 5 Het gaat hierbij om 26 Nederlandse bedrijven die zijn aangesloten en energie door pijpleidingen transporteren. Gemeentelijk platform kabels & leidingen (GPKL) 6 Een kennisnetwerk kabels en leidingen voor en door gemeenten. GPKL heeft twee hoofddoelen: 1. de behartiging van gemeentelijke belangen rond de ondergrondse infrastructuur van kabels en leidingen; 2. het verzamelen van kennis, ervaring en informatie, en het bevorderen van de uitwisseling daarvan tussen de leden en partijen daarbuiten. Daarnaast geeft GPKL wel eens haar visie op kabels en leidingen vanuit gemeentelijk perspectief (samen met VNG). Kabels en Leidingen Informatie Centrum (KLIC) van het Kadaster 7 Dit informatienetwerk is tot stand gekomen door de vele (bijna-)ongevallen bij graafwerkzaamheden. Een graafmelding voor het KLIC-systeem dient te worden gedaan bij graafwerkzaamheden of diepe grondbewerking. Netwerk externe veiligheid (Relevant) 8 EnergieNederland Dit is de belangenbehartiger van vrijwel alle energiebedrijven in Nederland. Vereniging voor waterbedrijven in Nederland (VEWIN) Stuurgroep Schadevergoeding kabels en leidingen (SKL) De Stuurgroep Schadevergoeding Kabels en Leidingen (SKL) is een platform waarin de brancheorganisaties van de leidingbeheerders Vereniging van Waterbedrijven in Nederland (VEWIN), Vereniging van Leidingeigenaren in Nederland (VELIN), Federatie van Energiebedrijven in Nederland (EnergieNed) en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu alsmede ProRail vertegenwoordigd zijn. Zij maken in de Stuurgroep afspraken over hoe partijen binnen de kaders van de gezamenlijke 'Overeenkomst inzake verleggingen van kabels en leidingen buiten beheersgebied' van 19 februari 1999 (Overeenkomst 1999) met elkaar omgaan en hoe de regeling moet worden uitgelegd. 5 http://www.velin.nl 6 http://www.gpkl.nl/ 7 http://www.kadaster.nl/web/themas/registraties/klic-2.htm 8 https://relevant.nl/display/home/actueel Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 11
2.3 Kennisinstellingen De belangrijkste instituten die onderzoek doen op het gebied van kabels en leidingen zijn: Energy Delta Institute (EDI) Clingendael International Energy Programme (CIEP) Energy Delta Research Centre (EDReC) TNO Energy Delta Gas Research (EDGaR) Algemene Energieraad 9 2.4 Relevantie De nota's op nationaal niveau geven de denkrichting van de regering weer inzake kabels en leidingen. Ook kunnen hier antwoorden worden gevonden over het waarom van een buisaanleg en de relatie met ander beleid (bijvoorbeeld op Europees niveau). Ook komt het voor dat er specifieke informatie nodig is voor de zaak van de cliënt, bijvoorbeeld als het gaat om een stalling van ambulances met gevoelige apparatuur. Dan is het belangrijk om informatie te kunnen inwinnen bij een landelijke kennisinstelling of een netwerk. 9 http://www.energieraad.nl/publicatie.asp?pageid=10 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 12
3. Ruimtelijke inpassing Welke middelen hebben overheden en leidingbeheerders in handen bij de aanleg van kabels en leidingen? De belangrijkste aspecten met betrekking tot deze middelen komen in dit hoofdstuk aan bod. 3.1 Nationaal niveau Op basis van een Rijksinpassingsplan (RIP) kan een gedoogbeschikking worden afgegeven voor de betreding van gronden, indien de belanghebbende hier zelf geen toestemming voor geeft. Deze betreding is noodzakelijk voor het verrichten van onderzoeken die aan het feitelijk leggen van de leiding voorafgaan. Men kan daarbij denken aan het sonderen van de ondergrond of het verrichten van milieukundig onderzoek. Dit betekent dat er niet echt gesproken kan worden van vrijwillig meewerken, aangezien zonder handtekening (lichte dwang) zware dwang zal worden toegepast, namelijk het opleggen van een gedoogbeschikking. Concreet houdt dit in dat onder politiebegeleiding alsnog medewerking wordt afgedwongen. De gedoogbeschikking voor het verrichten van onderzoeken wordt op verzoek van de leidinglegger afgegeven door de burgemeester van de gemeente waarin de leiding wordt aangelegd. De burgemeester vormt in deze het bevoegd gezag. 3.2 Provinciaal niveau Provincies ontwikkelen zelf geen plannen ten aanzien van kabels en leidingen, maar spelen wel een rol bij het afgeven van vergunningen en/of het indienen van een verzoek om wegen en vaarwegen te doorkruisen door kabels en leidingen. Daarnaast treedt de provincie op als privaatrechtelijke persoon als het eigendommen van de provincie betreft. 3.3 Gemeentelijk niveau Gemeenten zijn net als provincies faciliterend ten aanzien van kabels en leidingen. Daarnaast hebben zij de verantwoordelijkheid om, nadat een inpassingsplan onherroepelijk is geworden, een dubbelbestemming ten behoeve van de kabels en leidingen op te nemen in bestemmingsplannen. 3.4 Nadeelcompensatie Indien er sprake is van een rechtmatig overheidsbesluit van de nationale overheid, bijvoorbeeld de aanleg van een weg, kan het voorkomen dat kabels en leidingen dienen te worden verlegd. Primair moeten ze kosteloos worden verlegd door het project. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 13
De betreffende overheid dient daarnaast, indien aan de orde, een schadevergoeding te betalen, op basis van nadeelcompensatie. De belangrijkste regels van toepassing voor kabels en leidingen op nationaal niveau: Nadeelcompensatieregeling Kabels en Leidingen 1999 (NKL 1999) 10. Deze regeling is niet van toepassing op telecommunicatienetwerken; Overeenkomst inzake verlegging kabels en leidingen buiten beheersgebied. Provincies hanteren een modelregeling nadeelcompensatie kabels en leidingen, die is uitgewerkt door het Interprovinciaal Overleg (IPO). De provincies Groningen 11 en Noord- Brabant 12 hebben deze regeling concreet uitgewerkt. Ook waterschappen kennen een nadeelcompensatieregeling 13, gebaseerd op artikel 59 van de Waterwet. Gemeenten kunnen tevens een nadeelcompensatieregeling hanteren, maar zijn dit niet verplicht. Een gemeente ontwerpt in veel gevallen een dergelijke regeling indien er grootschalige ontwikkelingen plaatsvinden. 3.5 Gedoogbeschikking In het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht kan een gedoogbeschikking worden opgelegd. Dit is nader uitgewerkt in hoofdstuk 5. 3.6 Relevantie Een proces van een kabel of leiding over of onder een woning van een particulier kent een planologisch proces, waarbij er mogelijk nog belangrijke aspecten geregeld kunnen worden voor de eigenaar van de grond. Hierbij kan worden gedacht aan het indienen van een zienswijze op het ontwerp-inpassingsplan of ontwerp-bestemmingsplan, zodat de juiste bestemmingen voor de klant worden gehandhaafd of gewijzigd. Dit geldt ook voor de stappen die de overheid dient te nemen en haar verdere rol in dit proces. Ook is het van belang om te weten welke opties er zijn indien er geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt. 10 http://www.stuurgroepskl.nl/basis.php?id_algemeen_artikel=101 11 http://www.provinciegroningen.nl/fileadmin/user_upload/documenten/verordening/nadeelcompensatieregeling.pdf 12 http://www.brabant.nl/applicaties/regelingen/regeling-detail.aspx?r=681 13 zie voor een voorbeeld http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/historie/ Waterschap%20Rivierenland/271421/271421_2.html Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 14
4. Zakelijk recht overeenkomst In dit hoofdstuk is informatie opgenomen over een zakelijk recht overeenkomst. Allereerst wordt ingegaan op het doel van deze overeenkomst en het verschil met een gedoogbeschikking in het kader van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Vervolgens komen de vergoedingscomponenten en de voor- en nadelen aan bod van het vestigen van een zakelijk recht. 4.1 Doel Met een zakelijk recht wordt een recht dat berust op onroerend goed of een ander registergoed bedoeld. Kenmerkend voor een zakelijk recht is dat het gebonden is aan de zaak en dat er hiermee een zaaksgevolg optreedt. Het doel van een zakelijk recht is om het eigendom van kabels en leidingen juridisch gescheiden te houden van de eigenaar van het perceel. Bij kabels en leidingen wordt over het algemeen een Zakelijk Recht Overeenkomst (ZRO) opgesteld, als dit niet lukt wordt een gedoogbeschikking opgelegd. Burgerlijk Wetboek 5 beschrijft zakelijke rechten, hierin zijn negen titels opgenomen: 1. Eigendom algemeen 2. Eigendom roerende zaken 3. Eigendom onroerende zaken 4. Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven 5. Mandeligheid 6. Erfdienstbaarheden 7. Erfpacht 8. Opstal 9. Appartementsrechten De ZRO valt altijd onder het Burgerlijk Wetboek erfdienstbaarheden of opstalrecht. Ter illustratie is in onderstaande figuur uitgewerkt hoe een ZRO er concreet uit kan zien. Voor buisleidingen geldt doorgaans 5 meter aan weerszijden van de leiding als zakelijk recht strook. Daarnaast moet ruimte worden vrijgehouden voor de werkstrook, de breedte hiervan hangt onder meer samen met de bodemgesteldheid. De afstand tussen twee leidingen moet minimaal 30 meter bedragen vanaf de hartlijn. In het kader van de veiligheid worden de volgende afstanden aangehouden: Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 15
Figuur 1 - Voorbeeld afstanden buisleiding Afhankelijk van de aard van het transport kan de veiligheidszone fors worden uitgebreid. Denk hierbij aan het ZEBRA-gasnetwerk voor het vervoer van kerosine, die een strook van 250 meter belemmert aan weerszijde van de buisleiding. Bij een hoogspanningsverbinding ligt de ZRO-zone meestal op 55 of 70 meter aan weerszijden van het hart van de elektriciteitskabel. 4.2 Verschil met vestiging gedoogbeschikking Een belangrijk verschil tussen het vestigen van een recht van opstal en het opleggen van een gedoogbeschikking is dat een recht van opstal wordt gevestigd op basis van minnelijk overleg, terwijl dit stadium is gepasseerd bij het opleggen van een gedoogbeschikking. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid tot het maken van aanvullende afspraken bij het vestigen van een recht van opstal. Dit is niet mogelijk bij een gedoogbeschikking: deze is van algemene strekking. Er kan hiermee geen aanvullende afspraak worden gemaakt over bijvoorbeeld de verlegging van een pad ten behoeve van het weiden van vee. Verder is een gedoogbeschikking in principe eeuwigdurend en kan er bij het vestigen van een recht van opstal een termijn worden afgesproken. 4.3 Vergoedingscomponenten Volgens 5 BW artikel 101 kan er een periodieke retributie worden afgesproken en worden daarnaast eenmalig de bijkomende schade van aanleg en waardevermindering vergoed. Opmerkelijk is dat de vergoeding van de schade in de praktijk wordt losgekoppeld van de zaak en er vrijwel nooit een jaarlijkse retributie wordt betaald, terwijl het BW dit wel mogelijk maakt. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 16
4.4 Voor- en nadelen De zakelijk recht overeenkomst (ZRO) regelt op vrijwillige basis de rechten en plichten van de eigenaar van de grond en de houder van het opstalrecht. Het voordeel voor de leidinglegger is dat hij veel meer beperkingen en plichten op kan leggen aan de eigenaar van de grond dan bij een gedoogbeschikking. Bovendien behoeft de leidinglegger geen juridisch traject te doorlopen om het recht te vestigen, hetgeen tijd en geld uitspaart. Ook de eigenaar heeft doorgaans geen behoefte aan een gerechtelijke procedure. Voor de eigenaar is het in zo n geval meteen duidelijk welke vergoeding hij ontvangt voor de vestiging van het zakelijk recht. Deze vergoeding wordt doorgaans bepaald aan de hand van standaardtabellen (zie hoofdstuk 6), maar is op zich onderhandelbaar. Als de eigenaar niet gelijk is aan de gebruiker van de grond kan er in de vergoeding die samenhangt met de ZRO onderscheid worden gemaakt tussen deze twee. In een aantal gevallen worden specifieke nadelen voor de eigenaar vergoed, zoals een nieuwe afrastering. Een aantal leidingleggers hanteert naast de standaardvergoedingen een premie voor het verlenen van snelle medewerking. Een specifiek nadeel kan zijn gelegen in de verkoopbaarheid van een object, indien hier een buis nabij is gelegen. Tevens is het hierna meestal niet meer mogelijk om nieuwbouw te plegen op het perceel. 4.5 Relevantie Als een aantal bewoners een taxateur benadert, omdat er bijvoorbeeld een telefoonkabel door hun tuinen wordt aangelegd, is het van belang dat de taxateur kan uitleggen wat een zakelijk recht is en voor de bewoners betekent. Ook dient hij de belangen van de bewoners richting de netbeheerder te vertegenwoordigen als hij optreedt als adviseur en te zorgen dat deze eventueel worden vastgelegd in een zakelijk recht overeenkomst. Indien er geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt, dient de taxateur eventueel de bewoners te kunnen begeleiden bij de oplegging van de gedoogbeschikking en de voor- en nadelen van beide processen te kunnen benoemen. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 17
5. Gedoogbeschikking In dit hoofdstuk is schematisch aangegeven welke stappen er in hoofdlijnen kunnen worden onderscheiden bij toepassing van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Hierbij is de rol van de realisator van de buis of leiding en die van de belanghebbende(n) van de grond ook beschreven. Dit is van belang, aangezien met enige regelmaat een gedoogverplichting wordt opgelegd. 5.1 Schematisch overzicht In onderstaand schema is globaal de procedure opgenomen waarlangs de Belemmeringenwet Privaatrecht de gedoogplicht oplegt. In het schema is niet iedere mogelijkheid voor bezwaar en beroep opgenomen. Tegen de gedoogverplichting voor het verlenen van medewerking is bijvoorbeeld een gang naar de rechter mogelijk, maar voor zover bekend is deze nooit succesvol geweest. Bovendien is in het schema geen rekening gehouden met afwijkende voorwaarden die in de Crisis- en Herstelwet 14 zijn opgenomen, aangezien het schema anders niet leesbaar is. 14 http://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/crisis-herstelwet Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 18
5.2 Voor- en nadelen Als de aanleg, het beheer en onderhoud van de kabel of leiding wordt afgedwongen via een gedoogbeschikking, hebben zowel de leidinglegger als de eigenaar te maken met een juridische procedure. Voor de meeste leidingleggers levert dit geen probleem op, aangezien een uitgebreide juridische afdeling dagelijks met dit onderwerp te maken heeft. Voor een eigenaar van grond is het doorgaans een ongebruikelijke bezigheid en zal hij deskundigheid in moeten roepen van een rentmeester of taxateur. Het voordeel voor de eigenaar van de gedoogbeschikking is dat hij doorgaans met minder beperkingen in het gebruik te maken heeft dan bij de ZRO. Hij moet de vergoeding die hoort bij het afsluiten van de gedoogbeschikking zelf afdwingen bij de kantonrechter. Dit vraagt een actieve opstelling van de eigenaar en de uitkomst van deze procedure is ongewis. Een rechter zal bijvoorbeeld geen rekening houden met een meewerkvergoeding. Dat geldt overigens ook voor de leidinglegger. Mogelijk bepaalt de rechter dat er sprake is van waardevermindering van het onroerend goed, terwijl de leidinglegger dat in zijn ZRO wellicht achterwege heeft gelaten. 5.3 Relevantie Het is belangrijk om het proces van een gedoogbeschikking schematisch te kunnen beschrijven: welke stappen dient de belanghebbende te ondernemen om zijn/haar belangen kenbaar te maken? Daarnaast is het noodzakelijk in te zien welke acties (zoals het indienen van bezwaar tegen een gedoogbeschikking) dienen te worden ondernomen om de zaak tot een succesvol einde te kunnen brengen. Indien de taxateur optreedt voor de particulier, is het belangrijk om voldoende de tijd te nemen. Particulieren zijn geen professionele partijen, waardoor er vaak meer uitleg nodig is om te begrijpen welke stappen moeten worden genomen. Daarnaast betreft het de privésituatie van de cliënt, waardoor er meestal meer emoties bij het proces betrokken zijn. Met professionele partijen wordt er vaak juist veel inhoudelijke discussie gevoerd, waardoor processen vertraging kunnen oplopen. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 19
6. Aanbevolen lesstof Onderstaand zijn voorbeelden opgenomen van relevante lesstof in relatie tot het onderwerp kabels en leidingen. Deze voorbeelden zijn van belang voor het werkveld, zijn veelal direct toepasbaar of kunnen in toekomstige situaties van toepassing zijn. 6.1 Voorbeelden De voorbeelden die als aanbevolen lesstof worden aangeboden, kunnen behulpzaam zijn bij het berekenen van een passende schadeloosstelling en bij een beschouwing van de maatschappelijke discussie omtrent kabels en leidingen. overeenkomsten van Gasunie en TenneT, deze bieden een handvat voor het berekenen van de schadeloosstelling; beleidswijziging RVOB; retributiediscussie met LTO en FPG; hoogspanningsverbindingen combinatiemasten 380kV en 150kV; Schadegids hoogspanningsverbindingen; wintrackmasten; discussie stralingsrisico/maatschappelijke onrust. 6.2 Jurisprudentie Opzegging door gemeente duurovereenkomst elektriciteitsbedrijf (LJN: BQ9854, Hoge Raad, 10/00299); Frysia Zoutzaak (LJN: AV7813,Voorzieningenrechter Rechtbank Leeuwarden, 06/211, 06/417, 06/521, 06/564, 06/565); KLIC-melding (LJN: BY7229, Rechtbank Amsterdam, 507198 / HA ZA 12-11); Verplaatsing kabel (LJN: AV2636, Rechtbank Rotterdam, 03/3252). 6.3 Boeken A.R. Klijn (e.d.), 2009, Het recht van kabels en leidingen D.G. Rijkswaterstaat, 1995, Handboek Belemmeringenwet Privaatrecht C.A. Deel A en deel B Gemeente Purmerend, 2012, Algemene voorschriften kabels- en leidingen 15 Gemeente Smallingerland, 2012, Handboek Kabels & Leidingen gemeente Smallingerland 16 Witteveen en Bos (e.d.), 2012, Kabels en leidingen in verontreinigde bodem 17 15 http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/ruimte/kabels-en-leidingen/algemene-voorschriften-kabel-enleidingwerkzaamheden.aspx 16 http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/ruimte/kabels-en-leidingen/handboek-kabels-leidingen-gemeentesmallingerland.aspx 17 http://www.crow.nl/infradagen_2012/(074)%20kabel%20en%20leidingen%20in%20verontreinigde%20grond.pdf Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 20
Onderwerp 2: Financierbaarheid van grond in landelijk gebied Aan dit onderwerp wordt het tweede dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: Grondprijsontwikkeling: historie en toekomst Financiering van grond in landelijk gebied Leerdoelen De cursist kan grondprijsontwikkeling in de afgelopen jaren c.q. decennia beschrijven. De cursist kan de actoren en factoren die van invloed zijn op deze grondprijsontwikkeling herkennen. De cursist kan de toekomstige actoren en factoren, die van invloed (kunnen) zijn op de toekomstige grondprijsontwikkeling, inschatten. De cursist kan vanuit de verschillende blikvelden een goede waardering geven aan een object in het landelijk gebied. De cursist kan voorselecteren op marktontwikkelingen. De cursist kan verschillende financieringsvormen beschrijven. De cursist kan de invloed van de verschillende financieringsvormen op de waarde onderkennen. Randvoorwaarden Verschillende actoren en factoren hebben invloed op de grondprijsontwikkeling in landelijk gebied. Dit heeft gevolgen voor de financierbaarheid van grond. Een taxateur dient dan ook over voldoende kennis te beschikken van grondprijsontwikkeling en over bekend te zijn met partijen die speler zijn binnen de financiering van grond in landelijk gebied. Het is dan ook wenselijk om tijdens de cursus een spreker uit de financierings- of bankenwereld uit te nodigen om de actuele ontwikkelingen op dit gebied toe te lichten. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 21
7. Schets van de grondprijsontwikkeling 7.1 Wat is de grondprijs? Elk perceel is uniek, alleen al vanwege de ligging. Elk perceel is immers onverplaatsbaar en niet onderhevig aan slijtage. Vanwege het laatste wordt er op grond niet afgeschreven. De bestemming binnen de Wet Ruimtelijke Ordening is belangrijk voor de hoogte van de perceelprijs omdat de bestemming de netto opbrengst ervan bepaalt. Omdat er veel bestemmingen zijn, zijn er evenzoveel grondprijzen. Naast de spreiding in perceelprijzen tussen de diverse bestemmingen is er een enorme spreiding van perceelprijzen binnen elke bestemming. Dit vanwege de ligging en alle andere karakteristieken van een perceel. De grondprijs bestaat dus niet. Cijfers over de gemiddelde grondprijsontwikkeling, ook binnen een RO-segment, hebben dan ook altijd iets kunstmatigs. Dat betekent dat, daar waar met een gemiddelde grondprijs wordt gepresenteerd, de grote spreiding van daadwerkelijke perceelprijzen rondom dat gemiddelde altijd in het achterhoofd moet worden gehouden. 7.2 Segmenten in de grondmarkt De prijs van een perceel wordt bepaald door wat er met dat perceel mag worden gedaan: de bestemming binnen de Wet Ruimtelijke Ordening. Genoemde bestemmingen zijn evenwel aan verandering onderhevig. Zo krijgt jaarlijks een klein deel van het landbouwareaal een andere, niet-landbouwbestemming. Anticiperend daarop wordt landbouwgrond aangekocht door marktpartijen die een andere dan de landbouwbestemming op het oog hebben. Vaak is het echter onzeker of dat ook gaat lukken. De prijs van een perceel wordt mede bepaald door de bestemming die binnen de Ruimtelijke Ordening is vastgelegd. Genoemde bestemmingen zijn in de tijd aan verandering onderhevig. Jaarlijks krijgt een klein deel van het landbouwareaal een andere, nietagrarische, bestemming. In de markt zijn verschillende partijen die landbouwgrond aankopen met het oog op een mogelijke bestemmingswijziging. In 2002 heeft het Landbouw Economisch Instituut (LEI) voor het eerst een onderzoek 18 gedaan naar alle marktpartijen die landbouwgrond aankopen. In 2010 is dat onderzoek geactualiseerd 19. In beide studies zijn marktpartijen onderverdeeld naar beroepsgroep: standaard beroepsgroepen index (sbi) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Tabel 1 geeft voor de jaren 1998 tot en met 2008 een overzicht van de jaarlijks van de door de afzonderlijke segmenten verworven oppervlakte in hectaren, de jaarlijkse grondmobiliteit. 18 Luijt, J. (2002). De grondmarkt in segmenten 1998-2000. Rapport 4.02.01, Landbouw Economisch Instituut, Den Haag. 19 Kuhlman, J.W., J. Luijt, J. Van Dijk, A.D. Schouten en M.J. Voskuilen (2010). Grondprijskaarten 1998-2008. Werkdocument 185, Wettelijke onderzoekstaken Natuur & Milieu, Wageningen. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 22
Bedrijven gegroepeerd onder groene bestemmingen kopen de meeste landbouwgrond aan. Jaarlijks worden gemiddeld 95.000 hectaren verhandeld. Op een totaal landbouwareaal van ongeveer 2 miljoen hectare betekent dat een jaarlijkse mobiliteit van 4,8%. Het grootste deel daarvan verwisselt niet via de (derden)markt van eigenaar. Het betreft overdrachten in het kader van de generatiewisseling in de landbouw. Vandaar ook de dominantie van de landbouw in tabel 1. Agrariërs zijn niet alleen de belangrijkste vervreemders van grond, maar de meeste grond wordt ook door boeren verworven, zowel in het kader van de generatiewisseling als via de (derden)markt. Van de 948.000 hectare die in het landelijk gebied in de 10 jaar tussen 1998 en 2008 (exclusief 2003) zijn verhandeld, werd bijna 64% door boeren en tuinders verworven. Tabel 1 - Grondmobiliteit (ha) naar segment, 1998-2008* De grondprijzen per segment verschillen aanzienlijk. Deze grote spreiding in grondprijzen tussen de diverse rode segmenten is zichtbaar in tabel 2. Over de periode 1998-2008 werd er een gemiddelde grondprijs betaald in het landbouw segment van 35.000 euro per hectare. In het tuinbouwsegment was dat gemiddeld 101.000 euro per hectare en in het recreatie segment was de grondprijs 92.000 euro per hectare. Voor geplande - veelal is er op het moment van aankoop nog geen zekerheid - rode of stedelijke bestemmingen worden de hoogste bedragen neergelegd. Voor wonen en werken bracht landbouwgrond in genoemde periode 186.000 per hectare op, de overheid betaalde gemiddeld 62.000 per hectare. De gemiddelde grondprijs van alle segmenten bedroeg in de periode 1998-2008 58.000 per hectare. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 23
Tabel 2 - Grondprijs in duizenden euro s per ha naar segment, 1998-2008* 7.3 Ontwikkeling van de gemiddelde prijs van agrarische gronden In het deze paragraaf stellen we het agrarische segment van de grondmarkt centraal. Het betreft alle transacties van landbouwgrond waarbij agrariërs, niet zijnde tuinbouwers, landbouwgronden hebben aangekocht. In figuur 1 is de ontwikkeling van de prijs van onverpacht los bouw- en grasland weergegeven. De gemiddelde prijs van agrarische gronden vertoont in de tijd een opgaande lijn, ook wanneer er voor de inflatie wordt gecorrigeerd. Figuur 1 - Prijs (euro s/ha) van onverpacht los land, 1965-2012 Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 24
Ruim 20% van het areaal landbouwgrond wordt regulier gepacht. Reguliere pacht biedt de pachter een grote mate van bescherming. Dat betreft onder meer het continuatierecht voor onbepaalde tijd, het recht op in de plaats stelling in geval van een bedrijfsopvolger, et cetera. Daarnaast is de pachtprijs per pachtprijsgebied aan een wettelijke maximum gebonden (pachtnormen). Als voorbeeld zijn de wettelijke pachtnormen voor 2013 in tabel 3 (middelste kolom) weergegeven. Tabel 3 - Regionormen en veranderpercentages per pachtprijsgebied vanaf 1 juli 2013 Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht langer dan zes jaar vallen onder het Pachtprijzenbesluit. Voor die pachtvormen gelden wettelijke hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 14 pachtprijsgebieden (prijsbeheersing) zoals weergegeven in tabel 2. Voor de overige pachtvormen, de vrije pachtvormen, is geen prijsregulering: de verpachter en pachter bepalen zelf de prijs. Daarnaast worden in de praktijk veel mondelinge of schriftelijke overeenkomsten gesloten voor de huur van agrarische grond die niet zijn geregistreerd door de grondkamer. Deze niet-officiële pachtovereenkomsten worden ook wel aangeduid met grijze pacht. De grijze pacht is in tabel 4 opgenomen onder pacht zonder prijscontrole. Tabel 4 - Ontwikkeling pachtareaal (ha) met en zonder prijscontrole, 2008-2012 20 20 Bron: Landbouwtellingen Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 25
Tussen 2008 en 2012 is het totale areaal pacht met 5,2% afgenomen. Iets meer dan het totale landbouwareaal dat in die periode met 4,5% afnam. De daling van het totale areaal pacht is voornamelijk het gevolg van de daling het areaal pacht met prijscontrole. Dat areaal nam met 12,5% (verder) af. Het areaal zonder prijscontrole groeide met 1,65% (tabel 4). Pachtprijzen van pachtovereenkomsten zonder prijscontrole zijn 30 tot 40% hoger dan die met prijscontrole (tabel 5). De procentuele stijging van de prijs van pacht zonder prijscontrole was in de periode 2006-2011 evenwel gelijk aan die met prijscontrole. Tabel 5 - Pachtprijzen (euro/ha) met en zonder prijscontrole, 2006-2011 21 Door al deze wettelijke regels die de pachter beschermen is de verkoopprijs van regulier verpachte een stuk lager dan de prijs van onverpachte landbouwgrond. In figuur 2 is de prijsontwikkeling van zowel regulier verpachte grond als van onverpachte grond weergegeven. Duidelijk is zichtbaar dat het prijsverschil in de tijd is toegenomen. Dat wil zeggen dat de pachtersbescherming en de prijsbeheersing van de pacht door de grondeigenaar steeds meer als beperkend wordt ervaren. Figuur 2 - Prijsontwikkeling regulier verpachte grond(a) en onverpachte grond, 1965-2012 22 21 Bron: Informatienet (LEI) 22 Bron: CBS/DLG/Kadaster, bewerking LEI Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 26
8. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in het verleden 8.1 Inleiding Om inzicht te krijgen waarom grondprijzen zich in de tijd bewegen zoals ze doen is het van belang om te zoeken naar factoren die daarbij een rol spelen. Daarmee heeft de taxateur andere inzichten in de grondprijs dan die normaliter tot zijn bagage behoren en kan daarmee beter grondprijsveranderingen in een historisch besef plaatsen. 8.2 Trendmatige stijging agrarische grondprijs en zeepbellen In het verleden was er sprake van enerzijds een trendmatige stijging van de agrarische grondprijs en anderzijds van tijdelijke schommelingen: stijging gevolgd door een daling. Qua ontwikkeling vertoont de marktprijs van landbouwgrond een opgaande lijn, zie figuur 3. Figuur 3 - Ontwikkeling van de agrarische grondprijs per ha vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde netto toegevoegde waarde per ha in de akkerbouw en de melkveehouderij, 1970-2009 De reden is de schaalvergroting in de grondgebonden landbouw. Schaalvergroting loopt in deze sectoren bij benadering parallel met uitbreiding van het areaal. Dat blijkt onder meer uit de in de tijd gelijk gebleven intensiteit van het grondgebruik. De areaalvergroting verloopt trendmatig en in het verlengde daarvan de vrije marktprijs van landbouwgronden. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 27
Zonder schaalvergroting zou de prijs van onverpachte landbouwgrond mogelijk slechts de helft zijn van de huidige prijs. Dit omdat de opbrengstwaarde van extra grond voor bedrijven met groei-aspiraties bij benadering tweemaal zo hoog is als de gemiddelde opbrengstwaarde van grond. Schaalvergroting is het resultaat van de toepassing van technische en biologisch-technische ontwikkelingen. In de grondgebonden landbouw zijn technische ontwikkelingen vaak alleen rendabel toepasbaar bij een grotere productieomvang (schaal) en dat betekent een groter bedrijfsareaal. Het gevolg is dat de marge van extra hectares, die de schaalsprong mogelijk maken, hoog is en dat leidt tot hoge grondprijzen. 23 Hoge grondprijzen zijn dus geen gevolg van een gemiddeld hoge netto toegevoegde waarde per hectare (door een intensiever grondgebruik). Hoge grondprijzen zijn een gevolg van de voordelen van areaaluitbreiding. Om dat te illustreren is in tabel 6 een versimpeld rekenvoorbeeld weergegeven over de relatie tussen het bedrijfsareaal en de grondbeloning per hectare voor akkerbouwgrond in de IJsselmeerpolders. Naarmate de bedrijfsomvang en het bedrijfsareaal groter zijn, is het inkomen per hectare hoger. Een akkerbouwbedrijf dat grond aankoopt en daarmee het bedrijfsareaal van 71 naar 120 hectare ziet toenemen (overzicht 1) realiseert een relatief hoog inkomen op de aangekochte hectaren. Echter, ook het inkomen op het oorspronkelijke bedrijfsareaal neemt toe. Samen genomen komt het inkomen per hectare op de nieuwe aangekochte hectaren uit op ruim 2.900 euro per ha. Bij een rekenrente van 4% kapitaliseert dat bedrag in een maximale biedprijs van bijna 73.000 euro per hectare. Eenzelfde exercitie in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied levert een maximale biedprijs voor extra grond op van 47.500 euro per hectare. Tabel 6 - Grondinkomen en maximale biedprijs van grond in de IJsselmeerpolders naar omvang van het bedrijfsareaal 24 In de melkveehouderij worden de belangrijkste schaalvoordelen al bij een minder groot bedrijfsareaal gerealiseerd. In een vergelijkbare exercitie (tabel 7) komt de maximale biedprijs in het Noordelijk weidegebied uit op ruim 36.800 euro per hectare. Dit bedrag verschilt weinig van het huidige grondprijsniveau in het Noordelijk weidegebied. 23 In de grondgebonden landbouw zijn de vaste kosten hoog en de variabele kosten laag. Daardoor is de marge van een grotere productie hoog. Op de extra opbrengsten worden immers alleen de extra, maar lage, variabele kosten in mindering gebracht. 24 Bron: Informatienet Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 28
Tabel 7 - Grondinkomen en maximale biedprijs van grond in het Noordelijk weidegebied naar omvang van het bedrijfsareaal 25 De voorbeelden bevestigen de situatie die Jerry de Hoogh al in 1971 schetste, namelijk dat: de grond duur is omdat de bedrijven klein zijn. Hoge grondprijzen zijn een symptoom van het structuurprobleem in de landbouw. Wanneer we de in de tabellen 6 en 7 weergegeven exercitie uitvoeren voor alle veertien pachtprijsgebieden dan vinden we een duidelijk verband tussen het berekende inkomen op de aangekochte hectaren en de in de praktijk gemeten grondprijs per hectare (figuur 3). Het in figuur 3 gevonden verband (grondprijs/ha = 0,04 grondinkomen/ha) laat zien dat kopers in de periode 2007-2011 4 procent rendement eisten. Vanwege een beperkt aantal steekproefbedrijven zijn de pachtprijsgebieden (1) Oostelijk- en Centraal veehouderijgebied, (2) Westelijk Holland en Hollands-Utrechts weidegebied en (3) Rivierengebied en Zuidelijk veehouderijgebied samengenomen. Figuur 3 - Verband tussen het marginale grondinkomen en de grondprijs op basis van elf pachtprijsgebieden, gemiddelden over de periode 2007-2011 26 25 Bron: Informatienet 26 Bron: Bedrijven informatienet LEI (BIN) Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 29
8.3 Tijdelijke schommelingen: boom-bust cycles (zeepbellen) De trendmatige stijging wordt zo nu en dan verstoord doordat de grondprijs sterk kan afwijken van het logische patroon, doorgaans vanwege een tijdelijke monetaire verruiming. Een zogenaamde boom-bust cycle (zeepbel) begint wanneer grondeigenaren een afwachtende houding gaan aannemen op een grondprijsstijging. Men noemt dat een verkopersmarkt. Die markt wordt gekenmerkt door dalende verkopen (afnemende grondmobiliteit). Bij een gedaald aanbod van grond stijgt vervolgens de prijs en wordt er door sommige eigenaren winst genomen. Daardoor stijgt de grondmobiliteit licht. Echter, vanwege de doorgeschoten prijs volgt er een kopersstaking, waardoor de mobiliteit nog verder daalt. Is de prijs volgens de kopers ver genoeg gedaald, dan trekken zowel de grondmobiliteit als de grondprijs weer aan. Een groeiende geldhoeveelheid ligt veelal aan zo n boom bust cycle ten grondslag. De cyclus die zichtbaar is in de grondprijs aan het begin van deze eeuw (zie figuur 4) is veroorzaakt door een verregaande monetaire verruiming. De overloop van de prijs van melkquota in de grondprijs sinds 2006 is in de figuur ongedaan gemaakt. Figuur 4 - Boom-bust cycle rond de eeuwwisseling en einde afgelopen decennium 27 Ook in de jaren 70-80 van de vorige eeuw was die situatie zichtbaar en leidde tot een boom bust cycle (zie onderzoek Luijt). Tussen 2006 en 2007 was het EU-landbouwbeleid evenwel oorzaak van de start van een nieuwe grondprijsstijging. Het betrof een fundamentele wijziging van het EU-landbouwbeleid. Na veel aandacht daarover in de pers beginnen melkveehouders zich rond 2006-2007 te realiseren dat de melkquotering in 2015 ten einde gaat komen. 27 Bron: CBS/DLG/Kadaster, bewerking LEI. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 30
Het gevolg was een halvering van de melkquotumprijs. Die melkquotumprijs liep daarbij over in de grondprijs. Een nieuwe grondprijscyclus diende zich aan. Echter, aangezien de uit de melkquotumprijs overgelopen waarde weinig lucht, bevatte - de melkquotumprijs bewoog zich al decennia rond de 2,- per kg melk - bleef het doorschieten van de grondprijs deze keer beperkt (zie bovenste gedeelte figuur 4). Belangrijk is dat de ontwikkeling van de grondmobiliteit als voorspeller van de ontwikkeling van de grondprijs fungeert. Daarmee is de ontwikkeling van de grondmobiliteit een heel belangrijke factor om de situatie op de agrarische grondmarkt op enig moment te kunnen beoordelen. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 31
9. Factoren van invloed op grondprijsontwikkeling in de toekomst 9.1 Trendmatige stijging en zeepbellen Ook in de toekomst zal de agrarische grondprijs trendmatig blijven stijgen vanwege de schaalvergroting (is gelijk aan areaaluitbreiding in de grondgebonden landbouw) 28. Daarnaast zullen er weer perioden komen waarin zich zeepbellen zullen vormen die vervolgens uiteenspatten, ofwel vanwege een wijziging in de monetaire ruimte (van banken), ofwel vanwege een ingrijpende beleidswijziging. In dit hoofdstuk bespreken we een aantal factoren die invloed (kunnen) uitoefenen op de grondprijsontwikkeling. 9.2 Dierrechten? Het ministerie van Economische Zaken denkt op dit moment na over de invoering van dierrechten. Het is immers goed denkbaar dat de melkproductie na 2015 substantieel zal toenemen. De vraag is dan of de melkprijs op peil zal blijven. Een groter aanbod leidt tot een melkprijsdaling, maar de vraag uit met name Azië zou verder toe kunnen nemen. Meer melk van meer dieren gaat gepaard met meer mest. Om dat te voorkomen denkt men na over de invoering van dierrechten. Worden die daadwerkelijk ingevoerd, dan gaan melkveehouders er onderling om concurreren (schaalvergroting). Dierrechten krijgen dan een prijs vergelijkbaar met de melkquotumprijs. Omdat grondgebonden bedrijven nu alleen onderling om de grond concurreren zal de prijs van dierrechten uit de grondprijs moeten komen. Dit zou een daling van de grondprijs betekenen. 9.3 Versoepeling pachtbeleid Reguliere pacht kent een sterke bescherming van de pachter. De prijs van gronden waarop een reguliere pachtovereenkomst van kracht is, is daardoor substantieel lager dan de prijs van onverpachte grond (figuur 2). Op dit moment wordt er een evaluatie van het pachtbeleid uitgevoerd. Uitkomst van de evaluatie zou kunnen zijn dat deze pachtersbescherming wordt versoepeld. De prijs van regulier verpachte gronden zou zich dan richting de prijs van onverpachte gronden kunnen gaan bewegen. Op dit moment zit het areaal regulier verpachte gronden (20% van het totale landbouwareaal) op slot. Op het moment dat dit los komt, mag worden verwacht dat het grondaanbod gaat stijgen met een grondprijsdaling tot gevolg. 28 De Hoogh stelde al in 1971 op Ricardiaanse wijze dat grondgebonden bedrijven niet klein zijn omdat de grond duur is, maar de grond is duur omdat de bedrijven klein zijn. Hoge grondprijzen zijn een symptoom van het structuurprobleem in de landbouw. Versie 1.0 - Actualiteiten LV 2014 32