Pachtnormen Berekend volgens de methode van de Commissie van Hall over de periode

Transcriptie

1

2

3 Notitie In opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) Pachtnormen Berekend volgens de methode van de Commissie van Hall over de periode Laatste herziening 15 augustus 2007 Jan Luijt, Martien Voskuilen, Walter van Everdingen en Ruud van der Meer Landbouw Economisch Instituut (LEI) Burgemeester Patijnlaan 19 Den Haag Postadres: Postbus LS Den Haag Fax Tel

4 2

5 Inhoud 1 Inleiding 2 Los bouw- en grasland 2.1 Grondbeloning op basis van de periode Correctie voor vereist direct rendement 2.3 Laatst betaalde (reguliere) pachtprijs 2.4 Pachtnorm en veranderpercentage voor 8 gebieden 3 Los tuinland 3.1 Oorspronkelijke 2%-systematiek voor los tuinland 3.2 Nieuwe systematiek: grondbeloning op basis van de periode Correctie i.v.m. het vereiste rendement 3.4 Laatst betaalde pachtprijs 3.5 Pachtnorm en veranderpercentage voor 2 gebieden 3

6 1 Inleiding In deze notitie worden de pachtnormen over een vijfjarige periode vastgesteld voor enerzijds los bouw- en grasland (inclusief fruitpercelen) en anderzijds los tuinland (exclusief fruitpercelen) Een en ander volgens de methode van de Commissie Pachtnormen (CP, 2006). Bij een dergelijke exercitie dienen per pachtnormgebied de volgende kengetallen te worden berekend: De over 5 jaren gemiddelde grondbeloning per hectare; Een eventuele correctie daarvan in verband met het door verpachters gewenste directe rendement; De laatst betaalde pacht per hectare; Het veranderpercentage; 2 Los bouw- en grasland 2.1 Grondbeloning op basis van de periode Door de goede bedrijfsuitkomsten in 2005 stijgt de gemiddelde grondbeloning in de periode met 64 euro per hectare ten opzichte van de gemiddelde grondbeloning over de periode (tabel 1: kolom 3). Het betreft de grondbeloning nadat daarop 1% van het (pachters)vermogen voor noodzakelijke vermogensgroei in mindering is gebracht. Tabel 1 Gemiddelde ( ) grondbeloning per ha (in euro s) van los bouw- en grasland per gebied Pachtnormgebied Grondbeloning Grondbeloning Kolom 2 minus kolom a) Bouwhoek en Hogeland Veenkoloniën en Oldambt Noordelijk weidegebied Oostelijk weidegebied IJsselmeerpolders Westelijk weidegebied Zuidwestelijk akkerbouwgebied Zuidelijk weidegebied Nederland a) Bron: Evenwicht in pachtnormen. Advies Commissie Pachtnormen. Ministerie van LNV, Den Haag, april Correctie voor vereist direct rendement Het door verpachters vereiste directe rendement wordt in het Advies van de Commissie Pachtnormen afgeleid van het rendement van risicomijdende vastrentende waarden (staatsobligaties) en wordt bepaald door het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de reële lange kapitaalmarktrente (effectief rendement van de 10-jarige Euro Interest Rate Swap (IRS) minus de inflatie) te vermeerderen met een opslag voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico van in totaal 1,25% van de verpachte waarde. Daarmee komt het vereiste directe rendement voor op (1,96 % + 1,25% =) afgerond 3,2% van de verpachte waarde. Het vereiste directe rendement is onderdeel van de berekening van de jaarlijkse pachtnormen, met dien verstande dat het een correctiefactor is op de berekende 4

7 grondbeloning. De twee pijlers (grondbeloning en vereist direct rendement) worden op elkaar gedeeld (tabel 2: 4 e kolom) en de uitkomst daarvan kan per pachtnormgebied aanleiding zijn om de grondbeloning bij te stellen. Die verhouding blijkt rond de één te fluctueren (tabel 2). Tabel 2 Verpachte waarde, minimaal vereist direct rendement, grondbeloning (euro/ha) en verschil Pachtnormgebied Grondprijs in verpachte staat a) Gewenst direct Grondbeloning Gewenst rendement/ 1 e halfjaar van 2005 rendement b) Grondbeloning Bouwhoek en Hogeland ,81 Veenkoloniën en Oldambt ,03 Noordelijk weidegebied ,68 Oostelijk weidegebied ,90 IJsselmeerpolders ,96 Westelijk weidegebied ,92 Zuidwestelijk akkerbouwgebied ,92 Zuidelijk weidegebied Nederland ,91 a) De helft van de prijs in onverpachte staat. b) 3,2% van de verpachte waarde. Bron: DLG, Bedrijven-Informatienet.LEI. De Commissie Pachtnormen heeft voorjaar 2006 geadviseerd om de grondbeloning tot pachtnorm te verheffen, maar na een correctie in geval van een scheve verhouding tussen grondbeloning en het door verpachters gewenste directe rendement. In tabel 3 zijn de door Commissie Pachtnormen gekozen correctiefactoren opgenomen. Tabel 3 Correctie grondbeloning op basis van de verhouding tussen de grondbeloning en het gewenste directe rendement van de verpachter Vereiste directe rendement/grondbeloning Correctiefactor grondbeloning in % < 0,8-10 0,8-0,9-5 0,9-1,1 0 1,1-1,2 +5 > 1,2 +10 Bron: Evenwicht in pachtnormen. Advies Commissie Pachtnormen. Ministerie van LNV, Den Haag,, april 2006 De Commissie Pachtnormen heeft er verder voor gekozen om: bij een afwijking van minder dan 10% tussen de grondbeloning en het minimale vereiste directe rendement geen correctie toe te passen; bij afwijkingen tussen 10 en 20% de grondbeloning met 5% te corrigeren; en bij een afwijking van meer dan 20% de grondbeloning met 10% te corrigeren. Dus bij een verhouding kleiner dan 0,8 wordt de grondbeloning met 10% verlaagd, tussen 0,8 en 0,9 is de aftrek 5%, tussen 0,9 en 1,1 vindt geen correctie plaats, tussen 1,1 en 1,2 wordt de grondbeloning met 5% verhoogd en bij een verhouding groter dan 1,2 wordt de grondbeloning met 10% verhoogd (tabel 3). Een en ander betekent dat de grondbeloning in de Bouwhoek en het Hogeland respectievelijk het Noordelijk weidegebied daalt met 5 respectievelijk 10% (tabel 4). Met uitzondering van de Veenkoloniën en het Oldambt blijkt de grondbeloning hoger te zijn dan het minimale vereiste directe rendement van 3,2% van de grondprijs in verpachte staat. 5

8 Tabel 4 Grondbeloning (euro per ha) rekening houdend met vereist rendement verpachter Pachtnormgebied Grondbeloning Rendement/ Correctie Grondbeloning grondbeloning grondbeloning na correctie Bouwhoek en Hogeland 517 0,81 0, Veenkoloniën en Oldambt 324 1,03 1, Noordelijk weidegebied 492 0,68 0, Oostelijk weidegebied 523 0,90 1, IJsselmeerpolders 690 0,96 1, Westelijk weidegebied 468 0,92 1, Zuidwestelijk akkerbouwgebied 528 0,92 1, Zuidelijk weidegebied , Nederland Bron: DLG, Bedrijven-Informatienet.LEI. 2.3 Laatst betaalde (reguliere) pachtprijs Met ingang van 2001 is het CBS gestopt met de publicatie van de pachtprijzen voor de verschillende pachtvormen. Omdat in de praktijk toch grote behoefte is aan deze gegevens, heeft het LEI van het ministerie van LNV de opdracht gekregen om met ingang van het boekjaar 2004 via zijn deelnemers aan het Bedrijven-Informatienet daarin te gaan voorzien. Echter, dat kon niet zonder meer omdat in de betaalde pachtsom ook de vergoedingen voor waterschapslasten, landinrichtingsrente, en registratiekosten van de grondkamer zijn opgenomen. Om een zo zuivere mogelijke pachtprijs te kunnen bepalen, moet voor deze kosten worden gecorrigeerd. De waterschappen hebben de mogelijkheid om de pachters rechtstreeks een waterschapsbelasting op te leggen, de zogenaamde pachteromslag. In de praktijk hanteert alleen het waterschap Zuiderzeeland de pachteromslag. Dat houdt in dat in de rest van het land de eigenaren een heffing krijgen opgelegd die ze voor maximaal 50% mogen doorbelasten aan de pachter (Pachtnormenbesluit 1992). Om een schatting van de hoogte van deze lasten te maken, is gebruik gemaakt van de tarieven die de waterschappen hanteren (bron: Unie van Waterschappen). Vervolgens kon voor elk van de acht pachtregio's een gemiddeld bedrag aan waterschapslasten per ha worden afgeleid. Verondersteld is dat de helft hiervan voor rekening van de pachter komt. Tabel 5 Reguliere pachtprijs op akkerbouw- en melkveebedrijven en waterschapslasten in euro/ha Reguliere pacht a) Waterschapslasten Reguliere pacht b) Pachtnormgebied /05 Bouwhoek en Hogeland Veenkoloniën en Oldambt Noordelijk weidegebied Oostelijk weidegebied IJsselmeerpolders Westelijk weidegebied Zuidwestelijk akkerbouwgebied Zuidelijk weidegebied Nederland a) Inclusief waterschapslasten. b) Exclusief waterschapslasten. Bron: LEI Bedrijven-Informatienet. 6

9 De in tabel 5 vermelde reguliere pachtprijzen van 2004 en 2005 zijn niet voor een eventuele landinrichtingsrente gecorrigeerd. Het is weliswaar gemiddeld niet zo'n groot bedrag, maar van gebied tot gebied, en van boer tot boer kunnen deze kosten uiteenlopen. Ook de correctie voor kosten van de grondkamer is achterwege gelaten, omdat die in 2001 het laatst zijn gemaakt en dus geen deel uitmaken van de in 2004 en 2005 betaalde pachtprijzen. In tabel 5 (kolom 6) zijn de voor waterschapslasten gecorrigeerde reguliere pachtprijzen per pachtnormgebied gemiddeld over 2004 en 2005 weergegeven. Omdat het aantal waarnemingen van reguliere pachtovereenkomsten per gebied soms wat beperkt is en omdat de pachtprijs in 2005 weinig kan verschillen van die in 2004 (er was in die jaren geen verhoging van de pachtnorm), is een middeling over 2 jaren gehanteerd. Dit beschouwen we als de laatst betaalde pachtprijs. 2.4 Pachtnorm en veranderpercentage voor 8 gebieden In tabel 6 zijn per gebied de pachtprijs, de gecorrigeerde grondbeloning en het absolute en relatieve verschil tussen beide vermeld. De procentuele stijging blijkt in de helft van de gebieden aanzienlijk. Daarbij dient te worden bedacht dat de pachtnormen al bijna 6 jaar lang niet zijn herzien, terwijl de bedrijfsontwikkeling (schaalvergroting e.d.) niet heeft stilgestaan. Naar verwachting zal bij effectuering van deze verhoging in meerdere individuele gevallen de pachtprijs worden afgeknot op 2 procent van de vrije grondprijs. Tabel 6 Pachtprijs, grondbeloning en veranderpercentage per pachtnormgebied Pachtnormgebied Pachtprijs Grondbeloning Verschil Veranderperc. 04/ In euro/ha in % na correctie Bouwhoek en Hogeland Veenkoloniën en Oldambt Noordelijk weidegebied Oostelijk weidegebied IJsselmeerpolders Westelijk weidegebied Zuidwestelijk akkerbouwgebied Zuidelijk weidegebied Nederland Bron: LEI Bedrijven-Informatienet. 7

10 3 Los tuinland 3.1 Oorspronkelijke 2%-systematiek voor tuinland Volgens het besluit van 29 oktober 2001, houdende wijziging van het Pachtnormenbesluit 1995 in verband met periodieke aanpassing normen 2001, wordt tuinland op dezelfde manier behandeld als los land (bouwland, grasland en fruitteeltgronden). In geval van bestaande reguliere pachtovereenkomsten van tuinland is hetzelfde stijging- of dalingspercentage en hetzelfde maximale bedrag van toepassing als in geval van los land. Aangezien voor tuinland doorgaans aanzienlijk hogere pachtprijzen gelden, is het maximale bedrag van los land (laatste verhoging in 2001 was maximaal 56 euro per hectare) heel erg bindend. Naast het genoemde stijging- of dalingspercentage en het maximale bedrag dient de pachtprijs van een perceel tuinland niet boven de regio norm te geraken. De regio norm is een maximum bedrag, afgeleid van de grondprijs van tuinland in 3 gebieden. En wordt vastgesteld door 2% te nemen van de zogenaamde 80%-prijs van tuinland. Om die 80%-prijs te berekenen wordt eerst 20% van de transacties van tuinland met de hoogste prijs per hectare in de regio weggestreept. Van de resterende transacties wordt vervolgens de transactie met de hoogste prijs per hectare geselecteerd. Dat is de 80%-prijs van tuinland. In tabel 7 zijn de voor 2001 en berekende 80%-prijzen van tuinland, de regionormen van tuinland, weergegeven. Tabel 7 Regio-normen van tuinland in 2001 en 2004 (in euro s per hectare) Pachtnormgebieden %-norm 80%-norm Westelijk Holland ZW-Brabant en Zdl. Veehouderijgebied Rest van Nederland Bron: Regionale pachtnormen Grond en bedrijfsgebouwen. LEI, Den Haag, febr Tenslotte, wanneer nieuwe reguliere pachtovereenkomsten van tuinland worden afgesloten, is 2% van de waarde van het betreffende perceel tuinland de maximale pachtprijs. Althans voorzover dat bedrag de regio-norm niet te boven gaat. Is dat wel het geval, dan is de regionorm bindend. 3.2 Nieuwe systematiek: grondbeloning op basis van de periode In de LEI notitie Pachtnormen voor tuinland van 6 oktober 2006 is, conform de werkwijze van de Commissie Pachtnormen een nieuwe systematiek voor pachtnormen van tuinland uitgewerkt. In de notitie is voorgesteld om voor tuinland twee gebieden te onderscheiden, te weten: Westelijk Holland (exclusief het landbouwgebied Boskoop en Rijneveld) en de rest van Nederland. Bij deze tweedeling zijn er voldoende opengrondstuinbouwbedrijven in beide gebieden om betrouwbare gemiddelden te kunnen berekenen (tabel 8) en het sluit goed aan bij de bestaande indeling (tabel 7), met dien verstande dat Zuidwest Brabant en het Zuidelijk Veehouderijgebied opgaan in de Rest van Nederland. Qua pachtnorm was er tussen die gebieden in 2001 en 2004 al nauwelijks een verschil (tabel 7). 1 De voor 2004 berekende regio-normen van tuinland zijn nooit geëffectueerd. 8

11 Tabel 8 Aantal opengrondstuinbouwbedrijven in het BIN (excl. witloftrekbedrijven) nge Westelijk Holland a) Rest van Nederland a) Exclusief boomkwekerij in het landbouwgebied Boskoop en Rijneveld (B&R). Bron: LEI Bedrijven-Informatienet. De gemiddelde grondbeloning tussen bleek in Westelijk Holland (excl. B&R) substantieel hoger dan in de Rest van Nederland (tabel 9). Daarnaast zijn de huidige pachtprijzen in Westelijk Holland (alle pachtvormen) aanmerkelijk hoger dan in de rest van Nederland (zie tabel 10). Bloembollenbedrijven in West Nederland zijn weliswaar kleiner (in bedrijfsomvang en areaal) dan in de rest van Nederland, maar het gaat in West Holland (bijvoorbeeld Lisse) meer om gespecialiseerde intensieve teelten (meer nge/ha), terwijl het in de rest van Nederland meer om bulk producten gaat. In geval van opengrondsgroenten zijn de bedrijven in Westelijk Holland (van oudsher gespecialiseerde grote groentebedrijven in Noord-Holland) aanmerkelijk groter dan in de rest van Nederland. Tenslotte verschillen de teelten tussen Westelijk Holland en de rest van Nederland. De grondbeloning van in Boskoop gelegen boomkwekerijbedrijven is bij de berekeningen niet meegenomen omdat die qua hoogte van de grondbeloning per hectare niet in verhouding staat tot de grondbeloning van de andere opengrondstuinbouwbedrijven: in de periode gemiddeld euro per hectare. Hetzelfde geldt voor de intensiteit van het grondgebruik (nge/ha). Die is in de opengrondstuinbouw van Boskoop 4,5 keer zo hoog als elders. Het apart berekenen van een pachtnorm voor Boskoop (en Rijneveld) is een weinig fraaie optie, mede gezien het feit dat reguliere pacht in de regio Boskoop nauwelijks voorkomt. Voor zover nieuwe reguliere pachtovereenkomsten in Boskoop en Rijneveld worden afgesloten, geldt de pachtnorm voor tuinland in Westelijk Holland. Voor bestaande reguliere pachtcontracten geldt het veranderpercentage van Westelijk Holland. Het jaar 2001 bracht heel goede bedrijfsuitkomsten (tabel 9), zowel in de boomkwekerij, in de bloembollen als in de opengrondsgroenten. Daarentegen ging het in het jaar daarop flink mis. Toch domineren de uitkomsten van 2001 het 5-jarige gemiddelde, vooral in Westelijk Holland. Een volgend 5-jarig gemiddelde (in 2009 op basis van de periode ) zal waarschijnlijk lager uitkomen. Tabel 9 Grondbeloning (euro per ha) bedrijven nge a) Westelijk Holland b) Rest van Nederland a) Gewogen gemiddelde. b) Exclusief boomkwekerij in het landbouwgebied Boskoop en Rijneveld. Bron: LEI Bedrijven-Informatienet. 3.3 Correctie i.v.m. het vereiste rendement De rendementseis is zowel in Westelijk Holland als in de rest van Nederland beduidend lager dan de grondbeloning, zodat een correctie van -10% is toegepast (tabel 10). 9

12 Tabel 10 Correctie van de grondbeloning van bedrijven nge i.v.m. de rendementseis (euro per ha) Marktprijs in Gewenst Quotiënt: Correctie Pachtnormgebied verpachte staat a) Grondbeloning Gewenst Grondbeloning Tuinland in 2005 (in euro s/ha) Rendement b) Gemiddeld in Rendement / Grondbeloning i.v.m. Rendementseis Westelijk Holland ,36 0,90x2.280 = Rest van Nederland ,28 0,90x1.802 = a) De helft van de eindbalanswaarden (prijs in onverpachte staat) van bloembollen- en opengrondstuinbouw bedrijven. b) 3,2% van de waarde in verpachte staat. c) Bron: Bedrijven-Informatienet, LEI. 3.4 Laatst betaalde pachtprijs Reguliere pacht komt in de opengrondstuinbouw weinig voor. Teelt- en overige ('grijze en zwarte') pacht zijn de belangrijkste pachtvormen in de opengrondstuinbouw, vooral in de bloembollensector (reizende bollenkraam). Reguliere pacht komt in de bloembollensector nauwelijks voor. In de opengrondsgroenten is het aandeel reguliere pacht nog het hoogst. Het is met behulp van het Bedrijven Informatienet van het LEI dan ook niet mogelijk om voor elk van de 2 gebieden een betrouwbare schatting te geven van de laatst betaalde reguliere pacht. Daarom is in tabel 11 een overzicht gegeven van alle betaalde pacht (alle pachtvormen, inclusief erfpacht) alsmede van het gemiddelde over de laatste 2 jaren. Dat gemiddelde per gebied blijkt bij benadering gelijk aan de gemiddelde grondbeloning in de periode Tabel 11 Alle betaalde pacht (euro per ha) bedrijven nge Alle pacht Westelijk Holland a) Rest van Nederland a) Exclusief boomkwekerij in het landbouwgebied Boskoop en Rijneveld. Bron: LEI Bedrijven-Informatienet. Ook in geval van tuinland geeft de berekende, over 5 jaar gemiddelde grondbeloning, een accurate indicatie van de verdiencapaciteit, aangezien het verschil met de door vrije pachtovereenkomsten gedomineerde gemiddelde pachtprijs vrijwel nihil is (vergelijk de laatste kolom van tabel 9 met de laatste kolom van tabel 11). Begin 2007 hebben de Grondkamers informatie beschikbaar gesteld betreffende de laatst betaalde pachtprijs van reguliere overeenkomsten. In Westelijk Holland bleek de laatst betaalde reguliere pacht euro per hectare en in de rest van Nederland 812 euro per hectare (tabel 12). Tabel 12 Reguliere pachtprijs van tuinland ( ) en helft waterschaplasten (2005) in euro/ha Pachtnormgebied Reguliere pacht tuinland a) Periode Helft waterschaplasten 2005 Reguliere pacht tuinland b) Periode Westelijk Holland Nederland a) Inclusief helft waterschapslasten. b) Exclusief helft waterschapslasten. Bronnen: Grondkamers, Unie van Waterschappen. 10

13 3.5 Pachtnorm en veranderpercentage voor 2 gebieden Voor nieuwe reguliere pachtovereenkomsten van tuinland geldt per gebied als pachtnorm de grondbeloning in tabel 13 (1e kolom) met een maximum van 2% van de verkoopwaarde van het perceel. Voor bestaande contracten gelden de veranderpercentages in kolom 3. Deze veranderpercentages worden vervolgens door het ministerie van LNV beknot met een maximum van 25% alsmede met een maximum van 2% van de vrije waarde van een perceel. Tabel 13 Grondbeloning, laatst betaalde pacht (euro/ ha) en veranderpercentage voor tuinland Pachtnorm gebied Grondbeloning Reguliere pachtprijs b) Verander a) percentage Westelijk Holland c) Rest van Nederland a) Bron: LEI Bedrijven-Informatienet. b) Bron: Grondkamers. c) Exclusief boomkwekerij in het landbouwgebied Boskoop en Rijneveld. 3.5 Uitwerking in de praktijk West Holland De gemiddeld laatst betaalde reguliere pachtprijs van bollen- en boomkwekerijgronden in Westelijk Holland bleek euro per hectare (bron: Grondkamers). Een verhoging van maximaal 25% betekent gemiddeld 430 euro extra, waarmee we op een nieuwe pachtprijs van gemiddeld euro per hectare komen. De in de Commissie Pachtnormen overeengekomen rendementseis van de verpachters van 1,6% van de waarde van grond in onverpachte staat betekent, zelfs bij een gemiddelde verkoopprijs van geestgronden van euro per hectare 2, een pachtprijs van minimaal euro per hectare. Kortom, aan die eis voldoet de verhoging. De gemiddeld laatst betaalde reguliere pachtprijs van overige opengrondstuinbouw percelen in West Nederland bedraagt 993 euro per hectare (bron: Grondkamers). Een verhoging van maximaal 25% betekent gemiddeld 248 euro extra, waarmee een nieuwe pachtprijs van gemiddeld euro per hectare wordt bereikt. De rendementseis wordt ook hier ruimschoots gehaald aangezien de marktprijs van deze gronden (soms aanzienlijk) beneden de euro per hectare ligt. Mogelijk dat in sommige gevallen de grens van 2% van de marktwaarde voor een aftopping van de pachtprijs zorgt. Voor nieuwe reguliere bollen- en boomkwekerijgronden alsmede voor overige opengrondstuinbouwgronden geldt de grondbeloning van euro per hectare (tabel 13) met een maximum van 2% van de verkoopwaarde van het perceel. Die grondbeloning ligt onder de gemiddeld vrije (teeltpacht of eenmalige pacht) pachtprijs van bollengronden en waarschijnlijk ver boven de vrije pachtprijs van de meeste overige opengrondstuinbouwgronden. Daarmee is het mogelijk dat er nieuwe reguliere pachtovereenkomsten voor bollengrond worden afgesloten, maar minder voor de hand liggend er nieuwe reguliere pachtovereenkomsten voor opengrondstuinbouwgronden in West Nederland worden afgesloten. In geval van opengrondstuinbouwgronden kan de aftopping op het maximum van 2% van de verkoopwaarde van het perceel evenwel uitkomst brengen. Voor 2 De vrije pachtprijs van bollengronden is relatief hoog omdat er in Noord- en Zuid Holland op de geestgronden achter de duinen permanent bollen geteeld kunnen worden, terwijl dat elders in het land in verband met teeltwisselingeisen maar eens in de zoveel jaar kan. Daardoor hebben geestgronden ook een hogere verkoopprijs dan andere gronden waarop bollen geteeld kunnen worden. 11

14 bollengronden zal dit waarschijnlijk in veel mindere mate opgaan. Dit niettegenstaande het feit dat langdurige reguliere pachtovereenkomsten best geschikt zijn voor de verhuur van geestgronden omdat er permanent bollen geteeld kunnen worden. Een kortdurende vrije pachtovereenkomst (bijvoorbeeld teeltpacht) is daarentegen een probaat middel om een perceel waarop maar eens in de zoveel jaar bollen geteeld kunnen worden te verhuren. Rest van Nederland De gemiddeld laatst betaalde reguliere pachtprijs in de rest van Nederland bedraagt 812 euro per hectare (tabel 13). Een verhoging van maximaal 25% betekent gemiddeld 203 euro extra, waarmee een nieuwe pachtprijs van gemiddeld euro per hectare wordt bereikt. Bij een gemiddelde verkoopprijs van rond de euro per hectare betekent dat het dubbele van de rendementseis en zal in de meeste gevallen de grens van 2% van de verkoopprijs voor een aftopping van de nieuwe pachtprijs zorg dragen. 12