*Z005C7D34F9* documentnr.: INT/C/14/06615 zaaknr.: Z/C/13/01416 Beslissing van de raad van de gemeente Cuijk tot afwijzing van het verzoek tot bestemmingswijziging van het perceel Lange Linden 26 te Katwijk (NB). 1. Ruimtelijke overwegingen Aanleiding Bij de inventarisatie van het plangebied van het bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 is de woning aan de Lange Linden 26 te Katwijk (NB) aangemerkt als bedrijfswoning. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft de woning de bestemming Bedrijf -1 gekregen met de aanduiding (bw). De eigenaar, de heer J.W.W. Dennissen uit Haps, heeft verzocht de voormalige woonbestemming te laten herleven. Ligging De locatie is kadastraal bekend gemeente Cuijk, sectie E, nr. 1152. Ten westen van het perceel ligt Antiekhandel Van Lier. Ten oosten van het perceel de havenarm. Ten zuiden van het perceel ligt het voormalig agrarisch bedrijf Lange Linden 33. Deze locatie heeft thans een bedrijfsbestemming voor bedrijven in categorie 1 en 2. De bestaande woning staat hieraan niet in de weg. Aan de noordzijde grenst het perceel aan het bedrijf Oil Was Terminal Cuijk (OWTC). Bij de aan dit bedrijf verleende milieuvergunning in 2010 is rekening gehouden met de woning aan de Lange Linden 26. Bestemmingsplan De locatie is gelegen in het bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 en heeft de bestemming Bedrijf-1 B-1 met de aanduiding bedrijfswoning (bw).
In het bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 1981 had de woning de bestemming Eengezinswoningen E. Ambtelijk vooroverleg met de provincie Noord-Brabant Op 14 december 2012 is het voornemen om de bestemming van het perceel te wijzigen in Wonen voorgelegd aan de provincie. Op 2 februari 2013 is ambtelijk advies uitgebracht. Het beleid van de provincie (zoals opgenomen in de Verordening Ruimte) is als volgt: Nieuwe woningen (zowel burger- als bedrijfswoningen) zijn op bedrijventerreinen niet toelaatbaar. Dit heeft echter geen betrekking op bestaande woningen. Die rechten worden door dit beleid niet aangetast. Gemeentelijk beleid Vestiging van nieuwe (bedrijfs-) woningen op bedrijventerreinen zullen niet worden toegestaan om te voorkomen dat door hun aanwezigheid bedrijven in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Bestaande rechten worden vanuit het oogpunt van rechtszekerheid gerespecteerd. Wet plattelandswoningen Op 1 januari 2013 is de Wet plattelandswoningen in werking getreden. De Wet plattelandswoningen heeft een ruimer bereik dan de materie van de plattelandswoning en bevat twee onderdelen. De wet regelt in de eerste plaats dat het planologisch regime en niet (langer) het feitelijk gebruik bepalend wordt voor de bescherming die een gebouw of functie geniet tegen negatieve milieueffecten. Illegale gebruikers illegaal in juridisch-planologische zin worden dus niet langer beschermd tegen milieuhinder. Slechts gebruik van gronden en bouwwerken overeenkomstig een bestemmingsplan, beheersverordening of omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 Wabo (projectbesluit) komt in aanmerking voor bescherming tegen milieuhinder. Hoewel de woning aan de Lange Linden geen woonbestemming heeft gekregen is er geen sprake van illegaal gebruik. De woning valt onder de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. Het in werking treden van de Wet plattelandswoningen heeft geen invloed op het beschermingsregime van de woning. Woon- en leefklimaat Het woon- en leefklimaat ter plaatse is (zeer) slecht. Vanwege de ligging op een gezoneerd industrieterrein is de woning nooit beschermd geweest tegen geluidoverlast. Pal naast het perceel ligt de toegangsweg naar het bedrijf OWTC. Over deze toegangsweg en de Lange Linden rijdt dagelijks vrachtverkeer. In de toekomst met uitbreiding van Nabuurs transport en vanwege de aanwezigheid van een containerterminal zal het woon- en leefklimaat nog verder verslechteren. Rechtszekerheid De rechtszekerheid vereist in het algemeen dat bestaand legaal gebruik overeenkomstig de bestaande situatie wordt opgenomen in een bestemmingsregeling. Dit uitgangspunt kan onder meer uitzondering vinden, indien het als zodanig bestemmen van bestaand legaal gebruik op basis van nieuwe inzichten niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan Industrieterrein Haven in 1981 is er het een en ander verandert. Zo is bij koninklijk besluit van 19 april 1991 een geluidzone vastgesteld rondom het industrieterrein. Bestaande bedrijven zijn uitgegroeid en nieuwe bedrijven hebben zich gevestigd. Hierdoor is het woon- en leefklimaat ter plaatse aanzienlijk slechter geworden.
Zodanig slechter dat het toekennen van een woonbestemming thans niet meer in overeenstemming zou zijn met een goede ruimtelijke ordening. Daarnaast is het niet aannemelijk dat het huidige gebruik gedurende de gehele planperiode zal worden voortgezet, nu de eigenaar zelf, juist vanwege het woon- en leefklimaat, elders is gaan wonen, de woning verschillende malen te koop heeft gestaan en niet continue werd bewoond. De eigenaar heeft geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen of in beroep te gaan tegen de huidige bedrijfsbestemming. De onverkoopbaarheid van de woning wordt niet zozeer bepaalde door de bestemming, maar is eerder gelegen in het slechte woon- en leefklimaat ter plaatse. Conclusie Vanwege de ligging van de woning op het industrieterrein, het ongunstige woon- en leefklimaat en de door de aanwezigheid van de woning veroorzaakte beperkingen voor omliggende bedrijven geniet de huidige bedrijfsbestemming vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de voorkeur. Handhaven van de bedrijfsbestemming is juridisch verdedigbaar en past in het gemeentelijke en provinciaal beleid ten aanzien van woningen op bedrijventerreinen. Bevoegdheid De raad is bevoegd te beslissen over de vaststelling van een bestemmingsplan (art. 3.1 Wro) of over de afwijzing van een verzoek daartoe (art. 3.9 Wro). Een besluit tot afwijzing van een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan kan worden voorbereid met Afdeling 3.4 van de Awb, de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure. In dat geval wordt eerst een ontwerpbesluit ter inzage gelegd, waarover zienswijzen kunnen worden ingediend.. Tegen het definitieve besluit staat beroep open. 2. Procedure van voornemen tot definitief besluit Vaststelling bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 Op 20 juni 2011 is het bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 vastgesteld. De heer J.W.W. Dennissen heeft tegen de toegekende (bedrijfs-)bestemming van het pand geen zienswijzen of beroep ingediend. Verzoek Op 30 oktober 2012 heeft de heer J.W.W. Dennissen verzocht om medewerking te verlenen aan het laten herleven van de woonbestemming van de woning aan de Lange Linden 26 te Katwijk (NB). Principebesluit Op 13 november 2012 is besloten in principe medewerking te verlenen aan het laten herleven van de woonbestemming. Overwegingen hierbij waren dat de eigenaar schade lijdt en mogelijkerwijs blijft zitten met een moeilijk verkoopbare woning. Omliggende bedrijven kunnen hun huidige gebruik voortzetten. Kennisgeving voornemen bestemmingswijziging Het voornemen om de bestemming van het perceel te wijzigen in Wonen is schriftelijk kenbaar gemaakt aan de eigenaren van de aangrenzende percelen. Het bedrijf Oil Was Terminal Cuijk (OWTC) heeft naar aanleiding van de kennisgeving aangegeven zich niet te kunnen verenigen met de bestemmingswijziging. Samengevat zijn de volgende argumenten naar voren gebracht: 1. Er kan geen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat vanwege de ligging op een (gezoneerd) industrieterrein.
2. OWTC wordt beperkt in de bedrijfsvoering vanwege de bestemmingswijziging. 3. Het toelaten van een (bedrijfs)woning is in strijd met het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 4. De bestemmingswijziging is in strijd met artikel 3.6 van de Verordening Ruimte. Bovenstaande punten zijn in een gesprek toegelicht. Bemiddeling ambtelijk Vanwege de ligging van de woning op het industrieterrein, het ongunstige woon- en leefklimaat en de door de aanwezigheid van de woning veroorzaakte beperkingen voor omliggende bedrijven, is aankoop van de woning met handhaving van de bedrijfsbestemming de beste oplossing. De gemeente Cuijk heeft geen middelen beschikbaar voor een dergelijke aankoop. De directeur van het bedrijf OWTC en de eigenaar van de woning aan de Lange Linden, bleken in een eerder stadium contact te hebben gehad over aankoop/verkoop van de woning. Reden om partijen uit te nodigen voor een bemiddelingsgesprek. Op 24 januari 2013 is gesproken met de eigenaar van de woning en op 19 februari 2013 is gesproken met advocaat en makelaar van OWTC. Uit de gesprekken bleek het verschil van mening over de waarde van de woning onoverbrugbaar te zijn. Intrekken principebesluit Op 18 juni 2013 is naar aanleiding van de bezwaren besloten het principebesluit van 13 november 2012 in te trekken en geen medewerking te verlenen aan het verzoek om de bestemming van het perceel Lange Linden 26 te Katwijk (NB) te wijzigen in de bestemming Wonen. Hiertoe is een ontwerpbesluit vastgesteld. Ter inzagelegging ontwerpbesluit Het ontwerpbesluit heeft ter inzage gelegen van woensdag 10 juli 2013 tot en met dinsdag 20 augustus 2013. Van de terinzagelegging is op 9 juli 2013 kennisgegeven in huis-aan-huisblad De Maasdriehoek. Het bedrijf OWTC en de eigenaar van de woning zijn hierover schriftelijk geïnformeerd. Tegen het ontwerpbesluit is een zienswijze ingediend. Inhoudelijk wordt deze behandeld onder 3. Zienswijzen. Bemiddeling bestuurlijk Bestuurlijke bemiddeling werd door beide partijen zeer op prijs gesteld. In de periode november en december 2013 is gesproken over de mogelijkheid om twee onafhankelijke taxaties te laten uitvoeren. Hiervan is afgezien, omdat men het niet eens werd over het bestaan van eerdere (prijs-)afspraken. Definitieve besluitvorming Nu bemiddeling niet heeft geleid tot aankoop van de woning kan worden overgegaan is definitieve besluitvorming naar aanleiding van het verzoek aan de orde. 3. Zienswijzen Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp- besluit om geen bestemmingsplan vast te stellen voor het perceel aan de Lange Linden 26 te Katwijk (NB) is een zienswijze ingediend door: Op 19 augustus 2013, door Oomen advocatuur, Van Oldenbarneveldstraat 16c, 6512 AW, Nijmegen, namens de heer J.W.W. Dennissen, in zijn hoedanigheid als eigenaar van het perceel aan de Lange Linden 26 te Katwijk (NB).
4. Beoordeling van de zienswijze Indieningsvereisten Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 10 juli 2013 tot en met 20 augustus 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen. De zienswijze is tijdig ingediend en voldoet tevens aan de overige indieningsvereisten, zodat de zienswijzen bij de besluitvorming kan worden betrokken. Weergave van de inhoud De inhoud van de zienswijze is verkort weergegeven. Dit betekent niet dat de raad geen kennis heeft genomen van de gehele inhoud van de ingekomen brieven. De zienswijzen is integraal betrokken bij de besluitvorming. Inhoud Met het vaststellen van het bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 is een fout gemaakt ten aanzien van de bestemming van het perceel Lange Linden 26 te Katwijk (NB). Voorheen gold de bestemming Wonen, feitelijk wordt de woning ook als zodanig gebruikt en is de woning altijd als zodanig gebruikt. De belangen van cliënt worden ondergeschikt gemaakt aan de belangen van het bedrijf Oilwas Terminal Cuijk (OWTC). Uit de milieuvergunningstukken blijkt dat OWTC niet onder dezelfde voorwaarden kan blijven functioneren indien de woning niet wordt aangemerkt als bedrijfswoning. In de bijlage bij de zienswijze wordt gevraagd de milieuvergunning te herzien, nader onderzoek te doen naar de veiligheidsrisico s van en onderzoek te doen naar de geluidbelasting ten gevolge van de inrichting OWTC. Het is niet redelijk dat beperkingen voor omliggende bedrijven met zich meebrengt dat het perceel niet langer kan worden bestemd als Wonen. Nu wordt gesteld dat de gemeente geen middelen beschikbaar heeft om tot aankoop van de woning over te gaan kan geen uitvoering gegeven worden aan het bestemmingsplan en had de bestemming Wonen niet mogen worden wegbestemd. Indien de huidige bestemming wordt gehandhaafd dient de burgerwoning door de gemeente te worden aangekocht. Als dat laatste om financiële redenen niet mogelijk is, dient aan het perceel de oude bestemming weer te worden toegekend. De gemeente heeft een fout gemaakt maar herstelt deze niet. In plaats daarvan wordt in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het redelijkheidsbeginsel de eigenaar van de woning in de steek gelaten ten faveure van een achterliggend bedrijf. Het achterliggende bedrijf profiteert overigens vooralsnog niet van de ontstane situatie omdat een beroep kan worden gedaan op het overgangsrecht. Daarnaast wordt aanspraak gemaakt op planschade. Conclusie De gemeente moet alsnog besluiten medewerking te verlenen aan het verzoek d.d. 29 oktober 2012; De gemeente handhaaft het besluit van 9 juli 2013, met de toevoeging dat de gemeente het perceel vóór 1 januari 2014 voor een marktconforme prijs koopt van cliënt; Indien de gemeente geen van beide besluiten neemt heeft de eigenaar in ieder geval recht op planschade. Beoordeling Bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 Ten tijde van de inventarisatie van het bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk in 2007 stond de woning aan de Lange Linden 26 te koop.
De gemeente kon op dat moment niet weten of de woning al dan niet in gebruik zou blijven als burgerwoning. In 2009 is de woning aangekocht door de huidige eigenaar., wetende dat de woning een bedrijfsbestemming zou krijgen en zonder zich te melden of tegen de voorgenomen bestemming bezwaar te maken. Het ontwerpbestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 heeft ter inzage gelegen van 23 september 2010 tot 3 november 2010. Ook toen heeft de eigenaar zich niet gemeld of een zienswijze ingediend tegen de voorgenomen bedrijfsbestemming. Op 20 juni 2011 is het bestemmingsplan vastgesteld. De raad kon op dat moment niet weten dat het pand opnieuw in gebruik was genomen als burgerwoning. Ook na de vaststelling van het bestemmingsplan is de huidige eigenaar niet in beroep gegaan. Waardoor er thans sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan. De huidige eigenaar heeft de woning tot september 2012 bewoond. Eigenaar stelt dat de woning sinds die tijd is verhuurd aan familie. In de periode september 2012 tot september 2013 stond er niemand op dit adres ingeschreven. Vast staat dat de woning in de periode van 2007 tot heden verschillende malen te koop heeft gestaan en niet continue werd bewoond. De huidige situatie vraagt om een andere beoordeling en belangenafweging dan wanneer deze had plaats gevonden in het kader van de bestemmingsplanprocedure en er sprake was geweest van voortgezet gebruik van de burgerwoning. In de huidige situatie gaat het immers om een verzoek tot wijziging van de bestemming Bedrijf (bedrijfswoning) in Wonen (burgerwoning). Afweging van belangen Naar aanleiding van het verzoek heeft een afweging van belangen plaatsgevonden. Er is dan ook geen sprake van het ondergeschikt maken van belangen van reclamant. Uitgangspunt bij deze belangenafweging is een goede ruimtelijke ordening. Het perceel is gelegen op Industrieterrein Haven Cuijk. Dit terrein heeft een grootschalig, bovenlokaal, karakter. Het industrieterrein heeft een open verbinding met de Maas en is toegankelijk voor schepen tot 2.000 ton. Op het industrieterrein zijn bedrijven tot en met milieucategorie 4.2. (staat van bedrijfsactiviteiten) gevestigd. Het primaat ligt bij het faciliteren van middelzware tot zware bedrijvigheid. Vanuit het oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is gebruik van gronden voor niet bedrijfsgebonden functies, zoals wonen, kantoren of detailhandel in principe niet toegestaan. Het industrieterrein is voorzien van een geluidzone. Omdat de bedrijfsbelangen conflicteren met die van wonen is nieuw-vestiging van bedrijfswoningen uitgesloten. Het woon- en leefklimaat ter plaatse is (zeer) slecht. Vanwege de ligging op een gezoneerd industrieterrein is de woning nooit beschermd geweest tegen geluidoverlast. Pal naast het perceel ligt de toegangsweg naar het bedrijf OWTC. Over deze toegangsweg en de Lange Linden rijdt dagelijks vrachtverkeer. In de toekomst met uitbreiding van Nabuurs transport en vanwege de aanwezigheid van een containerterminal zal het woon- en leefklimaat nog verder verslechteren. Vanwege de ligging van de woning op het industrieterrein, het ongunstige woon- en leefklimaat en de door de aanwezigheid van de woning veroorzaakte beperkingen voor omliggende bedrijven geniet de huidige bedrijfsbestemming vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de voorkeur. Milieuvergunning OWTC Bijlage bij de zienswijze is een brief die betrekking heeft op de milieuvergunning van OWTC. Deze brief is beantwoord op 17 september 2013.
De gevraagde onderzoeken en maatregelen vallen buiten het kader van de afweging omtrent het wijzigen van de bestemming, maar zijn opgepakt vanuit vergunningverlening en handhaving. Planschade Nu het bestemmingsplan Industrieterrein Haven Cuijk 2011 onherroepelijk is kan een verzoek toe planschade in behandeling worden genomen. Een dergelijk verzoek kent een zelfstandig afwegingskader. Bij de beslissing op de aanvraag betrekken burgemeester en wethouders in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak (art. 6.2 Wro). Na onherroepelijk worden van het besluit omtrent het verzoek om wijziging van de bestemming zal het college, zoals gevraagd, een besluit nemen over het verzoek van de eigenaar van het perceel om planschade. Eindconclusie Reclamant wordt in zijn zienswijze ontvankelijk verklaard. De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot wijziging van het voorgenomen besluit. De raad van de gemeente Cuijk gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 01 april 2014; gelet op de Wro, Awb, bestemmingsplan "Industrieterrein Haven Cuijk 2011"; besluit: afwijzend te beschikken op de aanvraag van 29 oktober 2012, ingekomen op 30 oktober 2012, van de heer J.W.W. Dennissen te Haps en geen bestemmingsplan vast te stellen met de bestemming Wonen voor het perceel aan de Lange Linden 26 te Katwijk (NB), kadastraal bekend, gemeente Cuijk, sectie E, nr. 1152. Aldus besloten door de raad van de gemeente Cuijk in zijn openbare vergadering van 12 mei 2014. De raad voornoemd, R.M. van der Weegen griffier mr. W.A.G. Hillenaar voorzitter