Mogelijkheden zorgkapitaal vanuit een hotelperspectief
Agenda 1) Verschillen en gelijkenissen van hotels en zorginstellingen 2) Introductie hotelvastgoed 3) Investeerders in hotelvastgoed 4) Contractvormen in hotelvastgoed 5) Discussie: opties zorgkapitaal vanuit hotelperspectief 2
Verschillen en gelijkenissen hotels en zorginstellingen (1/ 5)
Verschillen hotels en zorginstellingen Zakelijke/toeristische versus zorg activiteit Externe versus interne vraaggeneratoren Commerciële versus sociale betalingsstructuur 4
Gelijkenissen hotels en zorginstellingen 5
Gelijkenissen hotels en zorginstellingen Het gaat niet primair om de beleving van slapen, drinken en eten 6
Introductie hotelvastgoed (2/ 5)
Traditioneel vastgoed niet zonder risico s Steeds minder projecten Kantoren, woningen & winkels niet zonder risico s 8
Traditioneel vastgoed niet zonder risico s 9
Hotels zo slecht nog niet Voordelen investeren in hotelvastgoed: Spreiding in portfolio optimalisatie risico/rendement Specialistische kennis vereist minder grote concurrentie Koppeling vastgoed/exploitatie minder grote kans leegstand beter onderhoud langere looptijd contracten 10
Investeerders in hotelvastgoed (3/ 5)
Soorten hotelinvesteerders Bron: European Hotel Transactions 2011 - HVS 12
Grote hotelinvesteerders wereldwijd Blackstone Group Blumberg Capital Partners Canyon Capital Realty Advisors Greenfield Partners HEI Hotels & Resorts Lone Star Funds RLJ Development LLC Starwood Capital Group Stockbridge Capital Partners Waldeck Capital 13
Grote hotelinvesteerders Nederland Annexum Invest AXA Real Estate Investment Management Blackstone Group DEKA Immobilien Investment GmbH Inno Capital Invesco Real Estate London & Regional Pan-European Hotel Acquisition Company (x) Starwood Capital Group Union Investment Real Estate Westmont Hospitality Group 14
Soorten hotelfondsen Vastgoedfondsen met hotels, > $ 1 miljard, meerdere Gespecialiseerde hotelfondsen, +/- 500 $ miljoen, enkele Kleinschalige gespecialiseerde hotelfondsen, $ 50 500 miljoen 15
Contractvormen in hotelvastgoed (4/ 5)
Basisvormen exploitatie hotelvastgoed Vier basisvormen exploitatie voor hotelinvesteerders zijn: Investeerder exploiteert hotel zelf Investeerder verhuurt gebouw aan exploitant via huurcontract Investeerder huurt exploitant in via managementcontract Investeerder kiest één van bovenstaande én sluit franchisecontract af 17
Ketens gebruiken verschillende basisvormen Keten Voorbeeld eigendom Voorbeeld huurcontract Voorbeeld managementcontract Voorbeeld franchisecontract NH NH Grand Hotel Kransnapolsky, Amsterdam NH Musica, Amsterdam NH Tropen, Amsterdam - Accor Ibis Amsterdam Airport, Haarlemmermeer The Convent Hotel Amsterdam, MGallery Collection Hotel Sofitel Legend The Grand Amsterdam Mercure, Eindhoven Hampshire Designhotel Maastricht Hampshire Eden Amsterdam American Hotel Hampshire Eden Hampshire Hotel -108 Meerdervoort, Den Haag Hampshire Sporthotel SnowWorld Landgraaf 18
Per hotel zijn er soms verschillende basisvormen Holiday Inn Eindhoven: Eigenaar: Invesco Real Estate Huurcontract Huurder: Hampshire Hospitality Franchisecontract Merknaam: InterContinental Hotels Group 19
Basisvormen hotelexploitatie vergeleken Vergoeding Zeggenschap Risico Garantie Eigendom Zuiver bedrijfsresultaat Eigenaar Eigenaar Geen Huur Vaste of variabele huur of combinatie Management company Vaste huur: management company, variabele huur: eigenaar Bankgarantie t.w.v. 0,5-2,0 x jaarhuur Management Base + incentive management fee Management company, mogelijk gedeeld met eigenaar d.m.v. approval clauses Eigenaar Garantie van management company voor minimale winst Franchise +eigendom + huur + management Franchise fee Eigenaar en/of management company Eigenaar en/of management company Geen 20
Complexiteit contractvormen Hoog Hybride Huur Management Laag Franchise contractcomplexiteit 21
Discussie: Opties zorgkapitaal vanuit hotelperspectief (5/ 5)
Zorginstellingen zo slecht nog niet? Voordelen investeren in zorgvastgoed: Spreiding in portfolio optimalisatie risico/rendement Specialistische kennis vereist minder grote concurrentie Koppeling vastgoed/exploitatie minder grote kans leegstand 23
Dank voor uw aandacht! 24