TAXATIERAPPORT Project: Veldzicht Noord, fase 4 Onroerende zaak: Fokko Kortlanglaan 160 Eigenaren: Opdrachtgever: de heer en mevrouw de With Gemeente Ermelo Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Pagina 1 van 7
Algemene informatie: Opdrachtgever: Gemeente Ermelo Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Postbus 500 3850 AM Ermelo contactpersoon: de heer Mr. J.W. van Iersel Deskundige: Mr. A.H. Kraak RMT, rentmeester NVR, taxateur bij Taxatie- en Adviesbureau Van Reekum en Kraak te Wolfheze. Als makelaar beëdigd op 5 oktober 1994 door de Arrondissementsrechtbank te Arnhem. Ingeschreven in het register van Stichting Vastgoed Cert nummer: RMT 07.131.3619 LV02.111.1100 BV02.111.2314 Kantoorhoudende aan de Wolfhezerweg 94, 6874 AH Wolfheze Telefoonnummer 026-4420257 E-mail: info@taxrekra.nl Project: Het betreft het project bedrijventerrein Veldzicht Noord, fase 4. Opdracht: In verband met het feit dat de opdrachtgever voornemens is een bedrijventerrein aangrenzend aan het bedrijventerrein Veldzicht Noord, fase 3 e, te realiseren en hiertoe de planologische-juridische voorbereidingen treft is het noodzakelijk dat ten behoeve van de op te stellen exploitatie opzet behorende bij het exploitatieplan bij het bestemmingsplan Veldzicht Noord, fase 4 de inbrengwaarde van diverse onroerende zaken - gelegen in het plangebied - wordt bepaald. Opdrachtgever heeft ondergetekende verzocht de inbrengwaarde van de hierna te noemen en te omschrijven onroerende zaak te bepalen conform het wettelijke kader als vastgelegd in artikel 6.13 van de Wro jo het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In januari 2013 heeft ondergetekende reeds een rapport met betrekking tot voormelde waarde uitgebracht. Datum opname: De opname heeft plaatsgevonden op 25 september 2012 in het bijzijn van mevrouw De With. Ten behoeve van het uitbrengen van het onderhavige rapport heeft niet opnieuw een uitgebreide opname plaatsgehad, doch is volstaan met een opname vanaf de openbare weg. Peildatum: Januari 2016 Aansprakelijkheid: Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaardt ondergetekende geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Pagina 2 van 7
Eigenaren: ½ de heer Jacob de With, geboren op 17 juni 1956 in Ermelo, gehuwd met mevrouw Dia Theodora Griffioen, geboren op 27 maart 1958 in Naarden, beiden wonende Fokko Kortlanglaan 160, 3851 SJ Ermelo. Gebruikers: Het object is in gebruik bij de eigenaren en hun dochters, wonende te Nunspeet respectievelijk in Harderwijk. Kadastrale aanduiding: De percelen zijn kadastraal bekend als: - Gemeente Ermelo, sectie K nummer 986, groot 7.880 m² - Gemeente Ermelo, sectie K nummer 1720, groot 849 m² Totale grootte 8.729 m² Zakelijke rechten/publiekrechtelijke beperkingen: In de onderhavige taxatie wordt ervan uitgegaan dat de te taxeren percelen zullen worden geleverd vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij deze rechten uitdrukkelijk in dit rapport zijn genoemd. Ondergetekende heeft kadastrale recherche gepleegd (titel van aankomst, te naam stelling, kadastrale kaart). Hieruit is het volgende gebleken: - Het perceel K 986 is belast met een opstalrecht nutsvoorzieningen met als gerechtigde Gemeente Ermelo. - Het perceel K 1720 is belast met een kwalitatieve verbintenis inhoudende dat de voorgaande eigenaar (VOF Hoeve) nooit de eigenaar van dit perceel aansprakelijk kan stellen wegens eventuele verontreiniging van bodem en/of grondwater en/of aanwezigheid van asbest. - Met betrekking tot beide percelen zijn geen publiekrechtelijke beperkingen bekend. Bestemming: In het vigerende bestemmingsplan Veldzicht-Noord van de gemeente Ermelo vastgesteld door de raad van Ermelo op 21 december 1978 en onherroepelijk geworden door KB van 12 september 1984 is de bestemming van het erf met opstallen: doeleinden van handel en bedrijf met nadere verklaring ambacht en handel alsmede de codering HB/BC-14/55/8 (Handel en Bedrijf, pluimveeslachterij, bebouwingspercentage binnen bebouwingsvlak 55% en een maximale hoogte van 8 meter). Verder is één bedrijfswoning toegestaan met een inhoud van maximaal 500 m³, goothoogte van maximaal 3,5 meter en een hoogte van maximaal 8 meter. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen om de inhoud van de bedrijfswoning te vergroten tot maximaal 1.000 m³ en het bestemmingsvlak een andere bestemming van ambacht, handel en bedrijf te geven, mits daardoor geen gevolgen dan wel uitsluitend gunstige gevolgen voor het milieu van de omgeving ontstaan. Het overige gedeelte van perceel K 986 heeft de bestemming Agrarisch gebied zone A zonder bouwperceel. Perceel K 1720 heeft de bestemming Agrarisch gebied zone B zonder bouwperceel. Pagina 3 van 7
Beschrijving van de onroerende zaak: De onroerende zaak bestaat uit een tweetal kadastrale percelen die samen een complex vormen met een enigermate onregelmatige kavelvorm dat is bebouwd met een vrijstaande woning met loods, waarin zich een aantal paardenboxen alsmede een garage, stalling en werkplaats bevinden. Het complex is gesitueerd vlakbij het industriegebied Veldzicht-Noord en behoort thans nog tot het buitengebied van de gemeente Ermelo; de begrenzing wordt globaal gevormd als volgt: Oostzijde: aan het bedrijventerrein Veldzicht-Noord, daarvan gescheiden door een weiland eigendom van de gemeente Noordzijde: aan perceel bebouwd met diverse opstallen, agrarische bestemming, doch enkel nog in gebruik ten behoeve van wonen c.a. Zuidzijde: aan perceel grond dat door de eigenaar deels is opgehoogd en lijkt op een gronddepot. Westzijde: aan de spoorlijn Amersfoort-Zwolle daarvan gescheiden door een weg met berm. Woning: Opgetrokken van steen (grotendeels spouw), voorzien van zadeldak met wolfseinden, gedekt met riet (schroefdakmethode) onderschoten met hout, begane grond vloer deels van hout, deels van beton, verdiepingsvloer van hout, inhoud van circa 625 m³, grotendeels voorzien van dubbele beglazing. Indeling: Begane grond: Hal, opentrap naar de verdieping, woonkamer met schouw, slaapkamer, hal, toilet, badkamer met ligbad, separate douche en badkamermeubel voorzien van vaste wastafel, woonkeuken met inbouwkeuken, bijkeuken waarin aansluiting van wasmachine, droger etc. Verdieping: Overloop, 3 slaapkamers, waarvan 1 voorzien van separate ruimte waarin royale inbouw kastruimte, kast op overloop waarin zich de HR-combiketel merk Nefit bevindt, daterend uit eind 90 er jaren van de vorige eeuw. Het pand is voorzien van centrale verwarming, en op de begane grond zijn de keuken, bijkeuken en de badkamer voorzien van vloerverwarming. De woning bevindt zich in goede staat van onderhoud. Loods: Staande aan de zuidwesten zijde van de woning, afmetingen van 12 m¹ x 20 m¹, vloeroppervlak ± 240 m², opgetrokken van damwandprofiel platen op stenen voet voorzien van zadeldak gedekt met asbestvrije golfplaten, goothoogte 3,50 m¹, nokhoogte 6,25 m¹, vloer beton. In de noordwest gevel bevindt zich een elektrisch bedienbare overheaddeur. Indeling: 3 paardenboxen, zadelkamer, garage, werkplaats. Boven de paardenboxen c.a. is een hooi- en stroberging. Tevens is een deel van de garage, werkplaats voorzien van zolder. De garage/ werkplaats is enkelwandig. Staat van onderhoud is uitstekend. De opstallen zijn aangesloten op de gebruikelijke nutsvoorzieningen. Pagina 4 van 7
Achter de loods bevindt zich een vaste mestplaats. Nabij de loods bevindt zich een paardenbak afmeting ± 20 m¹ x 60 m¹ = 1.200 m², voorzien van een waterdoorlatende bodem en verlichting. Nabij de paardenbak is voorts nog een longeer inrichting met een doorsnede van ± 15 m¹ aanwezig. De niet als ondergrond van de opstallen benutte grond wordt aangewend als inrit, erf en tuin, en als 2 paardenweidjes. Tuin e.d. zijn voorzien van een sproei-installatie. In de paardenweidjes zijn drinkbakjes (zelfdrinkers) aangebracht. Het erf is deels verhard evenals de toegangsweg vanaf de openbare weg. De toegang tot het perceel is afgesloten middels een smeedijzeren poort welke op afstand elektrisch te openen is. Grenzend aan hun object hebben de eigenaren een perceel weiland (kadastraal bekend K 1960) van de gemeente in gebruik groot 3.075 m². Hiervoor is een ingebruikgevings-overeenkomst opgesteld in augustus 2001, de gemeente kan deze ingebruikgeving te allen tijde beëindigen zonder het betalen van enigerlei vergoeding. Taxatie van de verkoopwaarde: Uitgangspunten: - De onderhavige taxatie dient plaats te vinden op basis van de artikelen 40 e.v. van de Onteigeningswet, hetgeen onder meer inhoudt dat de werkelijke waarde van de onroerende zaken vergoedt dient te worden zijnde de waarde die een redelijk handelende koper en verkoper in het economische verkeer overeenkomen. - De gemeente staat een integrale- niet gefaseerde-ontwikkeling voor van het onderhavige bedrijventerrein. Deze ontwikkeling wil de gemeente voortvarend ter hand nemen. Derhalve is verwerving noodzakelijk en urgent en wordt de verwerving van de onderhavige onroerende zaak op basis van volledige schadeloosstelling opgenomen in dit rapport. - Er wordt uitgegaan van het feit dat de bodem niet verontreinigd is, alsmede dat in de opstallen geen stoffen aanwezig zijn die voor het milieu en/of de volksgezondheid schadelijk (kunnen) zijn. Rekening houdend met vorenstaande en voorts met de overige op de waarde van invloed zijnde factoren zoals: - Ligging nabij een spoorlijn en een thans reeds aanwezig bedrijventerrein; - Bestemming; - Ontsluiting; - Gebruik; - Levering vrij van huur en/of gebruik; - Omvang, constructie, staat van onderhoud van de aanwezige bebouwing; wordt de waarde als volgt geschat. Kavel 2.500 m² 250.000,00 Overige grond zijnde 8.729 m² - 2.500 m² = 6.229 m² x 12,50 = 77.862,50 Woning 625 m³ x 365,00 per m³ = 228.125,00 Loods 240 m² x 325,00 per m² = 78.000,00 Paardenbak, verlichting, verharding, sproei-installatie, elektrische poort c.a. 45.000,00 678.987.50 Rond 680.000,00 Pagina 5 van 7
Inkomensschade: Reconstructie: In het gesprek tijdens de opname heeft mevrouw de With aangegeven dat de familie sterk sociaaleconomisch gebonden is aan Ermelo en derhalve een vervangend object zich dient te bevinden in of nabij Ermelo. Ondergetekende gaat hiervan uit. Diverse objecten zijn thans op de markt, waarbij gelet op de vraagprijzen die voor deze objecten worden vermeld ondergetekende van mening is dat de eigenaren moeten kunnen slagen in een vervangende aankoop voor een bedrag van 725.000,00 rekening houdend met het feit dat er iets meer betaald zal moeten worden dan het bedrag dat de eigenaren thans ontvangen gelet op het feit dat de ligging van een vervangend object nagenoeg altijd beter zal zijn dan de ligging van het huidige object (spoorlijn, industrieterrein). Wel zullen er redelijkerwijs nog aanpassingskosten aan een vervangend object moeten worden gedaan ten einde betreffende woon- en leefgenot te krijgen als thans aanwezig is. Deze kosten worden geschat op 80.000,00. Het mag duidelijk zijn dat onder normale marktomstandigheden voormeld bedrag al niet geheel een rendabele investering zal zijn en gelet op de matige onroerendgoedmarkt thans dit zeker niet zo is. Ondergetekende schat de voormelde post aanpassingen voor de helft rendabel te weten 40.000,00 en derhalve mee te nemen in de herinvestering, de andere helft dient integraal vergoed te worden derhalve 725.000,00 Rendabele aanpassingskosten 40.000,00 765.000,00 Af 680.000,00 Meer investering 85.000,00 rente 3,5% 2975,00 aftrek nvo 275,00 2700,00 derhalve te vergoeden met de voor eigenaren gebruikelijke factor 10 = 27.000,00 Bijkomende schade: - Onrendabele investering 40.000,00 - Verhuis- en wederinrichtingskosten 22.500,00 - Aankoopkosten (overdrachtsbelasting, notariskosten, kadastraal recht, makelaar, kosten hypotheek zetting 5% 36.250,00 805.750,00 Kosten deskundige bijstand conform RWS incl. 21% btw 15.745,00 Totaal 821.495,00 Rond 821.500,00 Pagina 6 van 7
Opmerkingen: a. Door ondergetekende is geen onderzoek verricht naar eventuele verontreiniging van de grond en/of het grondwater. Bij de taxatie is ervan uitgegaan dat de door de gemeente voorgestane bestemming kan worden gerealiseerd zonder het treffen van saneringsmaatregelen. b. Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en het doel waartoe het is opgemaakt. De aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag waarop de gesloten aansprakelijkheidsverzekering in het betreffende geval aanspraak geeft. Aldus opgemaakt in de maand oktober 2016. De taxateur: A.H. Kraak. Bijlagen: 1. kadastraal bericht; 2. kadastrale tekening; 3. eigendomsbewijs; 4. foto s. Pagina 7 van 7