SUCCESFACTOREN & KNELPUNTEN B I J T R A N S F O R M A T I E N A A R STUDENTENHUISVESTING

Vergelijkbare documenten
DAGELIJKS WERKBOEK DEEL #1

Van Leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning

Imagoschade door het achterlaten van leegstaand vastgoed. Martin Mentink

Administratie Diamant Politie

DEEL I. Bestuurlijke handhaving in vogelvlucht door Ingrid Opdebeek en Stéphanie De Somer

Bedrijfsverzamelgebouwen

Leegstand Optioneel. Toepassing van de reële optie theorie in het waarderen van leegstaand vastgoed. Drs. P.W. Koppels & Dr. Ir.

Lijst met veel gebruikte afkortingen. Introductie 1. Deel I Grondslagen van partneralimentatie in het Nederlandse recht 9

VERTROUWELIJK MIPOV K7: Aantal instappers. MIPOV 2008 [ :53] (vs ) 59 Beverwijk Station - Zaandam Station

VERTROUWELIJK MIPOV K7: Aantal instappers. MIPOV 2008 [ :52] (vs ) 59 Beverwijk Station - Zaandam Station

Voorwoord Woord vooraf Lijst van afkortingen

VERTROUWELIJK MIPOV K7: Aantal instappers. MIPOV 2008 [ :22] (vs ) 59 Beverwijk Station - Zaandam Station

Inhoud Inhoud 5 Voorwoord 13 Introductie van het onderzoek 15 I. Inleiding 15 II. Participatie als juridisch begrip 16 III. Aanleiding tot het onderzo

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Hoofdstuk 1 Inleiding 1

Huisvesting voor Statushouders DE ZOEKTOCHT NAAR SUCCESFACTOREN EN KNELPUNTEN IN HET PROCES VAN HUISVESTING VOOR STATUSHOUDERS IN BESTAANDE BOUW

PASKLAAR KORTENAERKADE Den Haag

Tweede Kamer der Staten-Generaal

een herbestemmingspotentieel

B5 Volmacht. Kluwer a Wolters Kluwer business MONOGRAFIEËN BW

Inhoudsopgave. Deel I Huurprincipes Burgerlijk Wetboek Boek III Wijze van eigendomsverkrijging Titel VIII Huur...

INHOUD. (subvraag 3.1) Leidinggeven aan kwaliteit op Curaçao (subvraag 3.2) Reikwijdte van de studie HOOFDSTUK III ASPECTEN VAN KWALTEIT

De sociaaleconomische waarde van tijdelijk gebruik. Alexandra de Jong 3 juli 2012

Better City, better life, less heritage.

Citation for published version (APA): Oderkerk, A. E. (1999). De preliminaire fase van het rechtsvergelijkend onderzoek Nijmegen: Ars Aequi Libri

Een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van tijdelijke transformaties van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen

De Detacheringsrichtlijn

Procedurele rechtvaardigheid en de bestuursrechter. mr. drs. D.A. (André) Verburg mr. H.A.M. (Hilke) Grootelaar BA

Deponering, publicatie en verzet

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Het recht van kinderen op levensonderhoud: een gedeelde zorg

De Perfecte VoorbereiDing

Hoofdstuk 1 - Estate planning of nalatenschapsplanning. Hoofdstuk 3 - Een verblijvingsbeding tussen samenwoners

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.

Rijksuniversiteit Groningen. Actie, actie, actie. Proefschrift

De toegevoegde financiële waarde van kantoortransformatie naar woningen

Tweede Kamer der Staten-Generaal

OCMW van Sint-Joost-ten-Node ABN Bijlage I

Bijlagen Bijlage X: Lijst met werkingsgebieden Bijlage XI: Toepassingsbereik Bijlage XII: Risico s en beheersmaatregelen Bijlage XIII: Beheer van

VOORWOORD. Deel I Productveiligheid en productaansprakelijkheid 9

LEVS ARCHITECTEN TIJDELIJKE HUISVESTING ST. IGNATIUSGYMNASIUM AMSTERDAM IN LEEGSTAAND KANTOOR ( )

Onder de rechter. Proefschrift

GRIP OP JE VERMOGEN Beleggen in vastgoed

INHOUD. Voorwoord... v Dankwoord... vii Lijst van afkortingen... xv. Inleiding... 1 DEEL I. ONDERZOEKSKADER. Hoofdstuk I. Probleemstelling...

Toelichting bij Menno ter Braaks exemplaar van Mein Kampf van Adolf Hitler door Ewoud Kieft (Nederlands Instituut voor Oorlogsdocumentatie)

Tabel met omnummering van de officiële cao Meubelindustrie 2017 naar de cao in begrijpelijke taal

Inschrijvingsvereisten volgtijdelijkheid: Bachelor in de Toegepaste Taalkunde Geldig vanaf onder voorbehoud van programmawijzigingen

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak

EVALUATIE VAN HET HERZIENE FISCALE PROCESRECHT. Erasmus Universiteit Rotterdam Oktober 2004 Dr E.B. Pechler; prof. dr M.W.C.

Dé BREEAM Uitdaging het onderzoeksvoorstel

DE VLAAMSE REGERING, Gelet op het besluit van de Vlaamse Regering van 19 juli 2007 betreffende de studiebekrachtiging in het volwassenenonderwijs;

Het faciliteren van innovatie Hoe vastgoed een rol kan spelenin het succes van jonge start-ups

Voorstel van het college inzake Wijzigingsverordening ter versterking bevoegdheden toezichthouders

Afdeling I. Algemene beginselen van Unierecht en de relatie met het HGEU 11. Afdeling III. Onderzoeksvragen, onderzoeksdoelstelling en beperkingen 17

Mr. R.H. de Haas-Engel HETINDONESISCH NATIONALITEITSRECHT

Voorwoord... Opzet en leidraad... Lijst van de gebruikte afkortingen...

Prijslijst schilderijen en beelden Pieter Paul van Genderen

Module/opleidingsonderdeel. /keuze. Module I: Thema's uit de humane wetenschappen, 12 studiepunten in totaal, eerste bachelor modeltraject

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.

LSA Workshop. Bedreigingen, kansen en positioneren in de markt. Mr. Joost Wildeboer Mr. Gerben Janson. Vereniging van Letselschade Advocaten LSA

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Reglement privatief gebruik openbaar domein

Overzicht tabellen en figuren 19. Overzicht gebruikte afkortingen 19

AFSTUDEERONDERZOEK 3 NOVEMBER 2009 DE DOORVERKOOP EN PRIJSONTWIKKELING VAN SOCIALE HUURWONINGEN NA DE VERKOOP DOOR DE AMSTERDAMSE WONINGCORPORATIES

Tijdelijke herbestemming van leegstaand vastgoed. dr. Theo van der Voordt en dr. Hilde Remøy

BEKNOPTE ANALYTISCHE INHOUDSOPGAVE. Een inhoudsopgave komt voor bij het begin van de titels, van de hoofdstukken en de afdelingen.

Inhoud. Voorwoord. Afkortingen. 1 Inleiding. 2 De praktijk XVII

Kenmerken van een vastgoedfinanciering AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Obstakels voor transformatie

Wonen in kantoren, werkt dat?

Inhoudstafel. Inleiding 1. Deel I Tijdskrediet

ARCHITECTUUR. Reflectie op herbestemming van de Maassilo. Timme Vervloed april Reflectie afstudeerproces architectuur TU Delft Bouwkunde

Wetboek economisch recht Pieter Van den Bossche Adviseur Fod Economie

Voorwoord 5 Over de auteur 7 Dankwoord 9 Inleiding 19

UAV 2012 Toegelicht. Handleiding voor de praktijk. prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis. Eerste druk

Tweede Kamer der Staten-Generaal

INHOUDSOPGAVE. Lijst van afkortingen /XV. HOOFDSTUK 1 Inleiding /1

Het gebruik van wetenschappelijke kennis bij het managen van vastgoed in de gemeentelijke sector

RECHTSPOSITIEREGELING (gecoördineerde tekst GR d.d. 21/09/2015)

M.S. Wirtz, 'Collisie tussen CAO's en mededingingsrecht' Voorwoord. 1 Inleiding 1

Praktische toelichting op de UAV 2012

TRACTATENBLAD VA N H E T KONINKRIJK DER NEDERLANDEN. JAARGANG 1969 Nr. 233

Voorwoord. Afkortingen

baatafroming en verevening 25

inhoud blz. 1. Een wereld vol cijfers 2. Een bot met streepjes 3. Tellen 4. Turven 5. Oude getallen 6. Onze cijfers 7. Tellen in drie talen

De vraag van studenten naar huisvesting

Inhoudsopgave. Voorwoord... XIII Introductie... XIV. Wat is van wie? 1. U bent gehuwd Inhoudsopgave

Inhoudstafel. Opzet van het onderzoek en centrale onderzoeksvraag... 21

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Agenda Raadscommissie Ruimte. Datum: 4 oktober Datum: 13 oktober Raadszaal (Stadhuis) Vanaf agendapunt IX.8. voort te zetten op:

Tijdelijke transformatie met inbouwpakketten voor de keuken en sanitaire voorzieningen. een afweging in kosten, kwaliteit en tijd

Donderdag 1 september a.s. om uur in de Raadzaal stadhuis. Agenda (versie 23 augustus)

Kantoren in cijfers 2017

Ambtenaren in Nederland

GD Gemeenteraad en College van B&W Dordrecht Postbus 8, 3300 AA Dordrecht. Onderwerp: Vluchtelingen en Leegstand Datum:

PERSONALIA. Studienummer: TU Delft, Master of architecture, urbanism and building sciences

Transcriptie:

MASTER THESIS RAPPORT SUCCESFACTOREN KNELPUNTEN B I J T R A N S F O R M A T I E N A A R STUDENTENHUISVESTING EEN INSTRUMENT OM POTENTIE TE OVERWEGEN NILS DE KAT M A N A G E M E N T I N T H E B U I L T E N V I R O N M E N T ADAPTIVE REUSE; A SUSTAINABLE REAL ESTATE STRATEGY 7 APRIL 2016

Colofon Naamrapport: Succesfactorenenknelpuntenbijtransformatienaarstudentenhuisvesting Een$instrument$om$potentie$te$overwegen$in$de$initiatiefase$ Opdracht: Masterscriptie(Msc.Thesis)P5 Student: NilsdeKat Studienummer: 1513559 Adres: Opaanvraag Amsterdam email: nilsdekat@gmail.com Datum: 7April2016 Msclaboratory: ManagementintheBuiltEnvironment(MBE) RealEstateManagement AdaptiveReuse;ASustainableRealEstateStrategy Mentoren TUDelft: HildeRemøy RealEstateManagement RobGeraedts DesignConstructionManagement Gecommitteerde: FrankvanderHoeven I

II Voorwoord DitisdeP5versievanhetrapportvoormijnafstudeeronderzoek.Inditonderzoekkijkik naardesuccesfactorenenknelpuntenbijtransformatieprojectennaar studentenhuisvesting,waarbijverschillendeinvloedrijkeaspectenenactorenaanbod komen. Doormiddelvanliteratuurstudies,diepteinterviewsencasestudieszijnbelangrijke transformatie]thema sbeschreven.daarnaastiserookgekekennaarrecente transformatieprojectenbinnendezecontext. Deresultatenvanbovengenoemdeonderzoeksmethodenzijngebruiktvoordeopzetvan eenuitgebreidinstrumentdatgebruiktkanwordendepotentieteoverwegen,visualiseren enbesprekenbijhetinitiatiefvantransformatienaarstudentenhuisvesting.simultaanisop eigeninitiatiefeendatabasegegroeidvanrelevantetransformatieprojecten,waarrelevante aanvullendeinformatieuitvoortvloeitvoorwetenschapenpraktijk. Dezescriptieincombinatiemethetbreedopgezetteinstrument,aangevuldmetde database,kansameneenhandvatbiedenbijdetransformatie]overwegingnaar studentenhuisvesting.deopzetisvooralgerichtopontwikkelaarsindeinitiatiefase,zowel vooreerstereferentiealsinspiratieofsturing.ookanderebetrokkenactorenkunnenditter ondersteuninggebruiken,zoalsgemeenten,gebouw]eigenaren,studentenhuisvesters,en beleggers. Totslotresulterendezeresultatenmogelijkoptermijnineengroterehoeveelheiden kwaliteitvanhuisvestingvoorstudentenalseindgebruikerendringtditookhet maatschappelijkeprobleemvanleegstandterug. DitonderzoekhebikuitgevoerdalsmasterstudentaandeTUDelft,opdefaculteit bouwkundebijdeafdelingrealestatehousing(mbe)bijhetafstudeerlab Adaptive Reuse;ASustainableRealEstateStrategy. GraagwilikHildeRemøyenRobGeraedtsbedankenvoorhunbegeleidingtijdensdit afstudeertraject.ookwilikdeexpertsbedanken. TotslotwilikAndréSnippeenLarsvanEngelenbedankenvoordemotivatiediezemij hebbengegeven,doormijinhetbeginvanditonderzoekinzichttegevenindepraktijkvan deprojectontwikkelaar.hetprojectcampusdiemenzuidheeftmijninteressegewektvoor hetonderwerptransformatienaarstudentenhuisvesting. $ NilsdeKat Delft,7April2016 Persoonlijke$motivatie,$visie$en$leerdoelen$staan$in$de$bijlage

Inspiratie C A M P U S D I E M E N Z U I D D O O R S N I P P E H E E F T A L S I N S P I R A T I E G E D I E N D V O O R H E T O N D E R W E R P TRANSFORMATIE NAAR STUDENTENHUISVESTING (SNIPPE, 2015)

III Samenvatting I.Probleemanalyse Met17%leegstand(Bak,2015)ennogeensongeveer7miljoenm2verborgenleegstand (Lokhorst,2013;vanEgmond,2015)kamptdeNederlandsekantorenmarktmet leegstandsproblematiek.degroeivandekantorenvoorraadneemtrecentaf,echterblijkt ookhetgebruikenopnamevandevoorraadaftenemendoorverschillenderedenen(cbs, 2015;vanderSluys,2014),waardoorhetaanbodharderstijgtdandevraag(Buitelaar Driessen,2015;vanderSluys,2014,p.1).Transformatieiséénvandeoplossingenvoordeze leegstand,echtermeteenaantalvoordelenenbeperkingen. Tegelijkertijdisergroeiendewoningnoodonderstudenten,waarbijveleuiteenlopende prognoseswordengegeven(poulus,marchal,vijncke,2014;vanhulle,2015). Transformatienaarstudentenhuisvesting(TraNaStuHu)lijkteenlogischeoplossing.Echter hebbenmarktpartijendoorgaansnietdeexpertiseenkennisvoorspecifieketransformatie endezehebbenveelalteweiniginzichtenkennisinbouwtechnische(on)mogelijkheden, bestemmingsmogelijkhedenofdefinanciëlehaalbaarheidvantransformatietot studentenhuisvesting(oomssteetskamp,2011). Gebrekaankenniseninzichtincomplexeaspectenblijktherbestemmingsonderzoekin praktijklastigtemakenenmogelijkhedenenreferentieszijnvaaknogonbekend(jobsen, Visscher,Azaaj,2015,p.20;VanRoyVermeulen,2014,p.8;VanRun,2015). Deproblematiekligtbinnenhet snijvlakvanleegstand, transformatie, studentenwoningnood,de contextueleveranderingenen hetgebrekaaninzichten overzichtbijtransformatienaar studentenhuisvesting.ditmaakt initiatieftottransformatievan studentenhuisvestingeen complexeopgavevoor ontwikkelaarsenandere actoren. Fig.1Schematischoverzichtcontext(DeKat,2016) Probleemstelling Demaatschappelijkeproblemenvanlangdurigeleegstandvankantorenen studentenwoningnoodvragenomoplossingen.transformatietotstudentenhuisvestinglijkt potentietehebben,waarineenontwikkelaareenbelangrijkerolkanspelen.dezepotentie wordtechterbeïnvloeddooreengrootaantalaspecten.velerecentelijkeveranderingenin dezecontextmakenhetlastigdeversnipperdeinformatieteoverzienomdaarmeede potentieteoverwegen.zoontstaatdevraagnaarbundelingvanactueleinformatie,omzo beterpotentievantransformatienaarstudentenhuisvestingtekunnenbepalen. Doel HetdoelishetonderzoekenvandeinvloedrijkeaspectenopTraNaStuHuendezebruikbaar bundelenineeninstrumentwaarmeedeontwikkelaarindeinitiatiefasepotentiekan overwegen,visualiserenenoverleggen.

IV Onderzoeksvragen Wat$zijn$de$succesfactoren$en$knelpunten$bij$transformatie$naar$studentenhuisvesting? $ Hoe$zijn$de$invloedrijke$succesfactoren$en$knelpunten$te$clusteren$in$thema s$zodat$het$ onderzoek$en$de$resultaten$overzichtelijk$zijn? $ In$welke$vorm$kunnen$de$gevonden$succesfactoren$en$knelpunten$voor$ontwikkelaars$ inzichtelijk$en$bruikbaar$gemaakt$worden? $ DeaanvullendegebruiktekennisvragenzijnverdertoegelichtindeelI. II.Methodiek Eriseencombinatievankwantitatieveenkwalitatievemethodenuitgevoerdomdeze vragentebeantwoorden,ziefiguur onderzoeksopzet.deinvloedrijkeaspectenen themalijstzijnonderzochta.d.h.v.literatuurstudies,documentatiestudies,diepte]interviews, casestudiesenexcursies.eriseeninstrumentmetvisueelscenario]kwadrantontwikkeld, waardegevondensuccesfactorenenknelpuntenbondiginzijngebundeld,waarde ontwikkelaarpotentiemeekanoverwegen,visualiserenenoverleggen.ondergeschiktmaar ondersteunendaanhetonderzoekisereendatabasemetreferentieprojectenopgezet. III.Resultaten Viabeschrevenmethodiekiseenthemalijstontstaan.Binnendezethema szijnvele aspecten$(succesfactoren$en$knelpunten)gevondendiedeomstandighedenvantranastuhu kunnenbeïnvloeden.eenaantalishiersamengevat,ziedevolledigelijstinhetinstrument. Thematotstandkoming Erisindeloopvanhetonderzoekgezochtnaardemeestinvloedrijkethema svoorhet onderwerptransformatienaarstudentenhuisvesting,vanuithetperspectiefvande projectontwikkelaarindeinitiatiefase.hierbijisdevolgordeafgestemdopdebruikbaarheid vanhetinstrument.uitdetotstandkomingthemalijstzijniteratief5thema sontstaanwelke develeaspectenoverzichtelijkhebbengeclusterd.delijstbegintbijthemamarktvraag, welkedoorhetonderzoekheenalsuitgangspuntwordtgebruiktomdeaspectenaante relateren:1:marktvraag,2:woonwensen,3:financieel,4:juridisch,5:gebouwomgeving. Thema1Marktvraag Demarktvraagisvoorontwikkelaarsdemeestbelangrijkevoorwaardebijoverwegingtot TraNaStuHuenscenarioschetsenkanmogelijkdemarktvraagverhelderen.Hiertoeiseen visueelscenario]kwadrantontwikkeld.zodoendewordtbijallesuccesfactorenen knelpuntengekekenwatdeinvloedopdezemarktvraagis. EnerzijdslijkendeomstandighedenvoorTraNaStuHugunstigerteworden,metnamedoor eengroeiendegroepuitwonendenederlandseeninternationalestudentenmeteen verwachttekortingrotesteden.ookkwaliteitvanonderwijsinstellingenenbewustwording vanoverheidengemeentemakentranastuhu]omstandighedengunstiger. Eenaantalaspectenlijkenmogelijkgunstigbeïnvloedbaar,zoalstransparantieenranking, samenwerkingmetonderwijsinstellingenenhetgebruikvanbepaaldebronnen 1. Anderzijdszijnermogelijkeknelpuntenrondomdemarktvraaggevonden,dieduidenop remmendegroei/stagnatie/krimp,o.a.doorhetingevoerdestudievoorschot,versnelde negatieveranking,transparantie,overschotengebrekaanonderscheiding. Thema2Woonwensen 1 Ziegevondenbronnenthema1 2 ZietoelichtingtijdelijkeTraNaStuHuinthema3,4endecasestudies

V Veranderendewoonwensenbeïnvloedendemarktvraag.Deomstandighedenvoor TraNaStuHuwordenmogelijkgunstigbeïnvloeddooreengroottekortaanwoningenmet eigenvoorzieningen. Eengrootaantalgevondenwoonwensaspectenlijkteenbeïnvloedbaresuccesfactortezijn, waaronderverschillendewoonvormen, branding,bepaaldevoorzieningenenaanvullende diensten,waarbijmetnamede allinclusive woonvormrecentsterkopkomt. Eenaantalaspectenbeïnvloedenmogelijkdeomstandighedenongunstig,waarmeenietalle woonwensentebeantwoordenlijken,zoalsderisicoophuurtoeslagwijziging,hogere investeringskosten,overschotaanonzelfstandigewoningenenversneldenegatieve concurrentiepositie. Thema3Financieel StuHuinNederlandblijktdooreenaantalaspectenprofessionaliseringdoortemaken waarmeenationaleeninternationalebeleggersinteressesterkgroeit. Meerderegevondenaspectenlijkenverwervings]entransformatiekostentekunnen drukken,zoalsschaalvergrotingenafsprakenrondasbestsanering.bepaaldeaspecten kunnendeopbrengstenpositiefbeïnvloeden,waaronderverhuurbareverhoudingeninhet ontwerp. AnderegevondenaspectenlijkenfinanciëleknelpuntentevormenvoorTraNaStuHu,met namehogeboekwaarden,bepaaldebouwkosten,fiscaleafdracht,debewerkelijkheidvan StuHuenconcurrentie. Thema4Juridisch Afgelopenjarenhebbenoverheidengemeentenwet]enregelgevingenbeleidopeengroot aantalrelevantevlakkenaanzienlijkgewijzigd.ookwordtereenaantaltoekomstige gunstigejuridischewijzigingenverwacht.voordeontwikkelaarresulterendezejuridische veranderingenzowelorganisatorisch,technischalsfinancieelingunstigeomstandigheden voorpermanente,enrecentooktijdelijke,tranastuhu. HethuidigefiscalebeleidvormteengrotebelemmeringvoorTraNaStuHuendraagtjuistbij aanhetvasthoudenvandekantoorbestemming. Ookvormtonduidelijkheidovertoekomstigbeleideenjuridischknelpunt,zowelvoorhet wijzigenvanbepaaldeongunstigeregelgevingalshetbehoudenvanbepaaldegunstige regelgeving. Enkeleanderejuridischeaspectenbeïnvloedenmogelijkdeomstandighedenookongunstig, zoalseenbeschermdestatus,hetpuntenstelselenbepaaldebouweisen. Thema5Gebouwomgeving EenaantalaspectenkandepotentievoorTraNaStuHugunstigbeïnvloeden. Opmacro]niveauisdevastgoedmarktveranderdvanaanbod]naarvraaggestuurdemarkt. Huidigeenverborgenleegstandgroeitnogsteedsharderdandevraagnaarkantoorm2, onderanderendoordeeconomischecrisis,nieuweefficiënterewerkmanieren,afnemende kantoorbanen,demografischeontwikkelingen,digitaliseringennieuwbouw. Bepaaldeongunstigeresultatenmetandereleegstandsoplossingenbenadrukkende potentievantransformatie,waarbijtransformatienaarwoningenmaatschappelijknutheeft enstuhu,starterswoningenenseniorenappartementenrelevantlijken.deopgezette databasekanalsreferentiedienenmetveelrecentontwikkeldetranastuhu. Opmeso]enmicro]niveauhebbengebouwenomgevingsterkeinvloedopdepotentie.

VI Monofunctionelekantoorlocatieslijkencommercieelgezienalleentransformeerbaarbij totalegebiedsherontwikkelingenstudiepuntmobielestudentenzijnrelatiefvakerbuitenhet centrumwoonachtig.opmeso]enmicro]niveauzijnereengrootaantalmeetbare functionele,technische,cultureleenjuridischeaspectenvoorhandenvoortranastuhu. Casestudies Dezegevenvelerelevantepraktijkillustratiesvanallethema seneenaantalaspecten. Zusterflat:$Metnamedetijdelijkebestemmingswijziging,delageinvesteringskostenende bijhorendepioniersrol/uitdagingenmaaktdezecasusleerzaam. De$Studio:$Metnamedegrootschaligheid,deaantalbetrokkenactorenendebehouden gebouwkarakteristiekenmaaktdezecasusinformatief. The$Student$Hotel:$Metnamedebranding,deafwijkendeaanpakm.b.t.bestemmingsplan endefocusopspecifiekedoelgroepisleerzaam. VI.Instrument Eriseeninstrumentontwikkeldwaarinderesultatengebundeldzijn: Waarom:OverwegenpotentieTraNaStuHubeoogdgebouw Hoe:InstrumentmetinvloedrijkeaspectenopdeomstandighedenvoorTraNaStuHu Wat:Overwegingaspectenenvisueelresultaatomstandigheden(besprekenenvergelijken) Wie:Ontwikkelaars.Ookevt.beleggers,gemeenten,gebouweigenarenenhuisvesters Wanneer:Initiatiefase.Daarnaevt.nuttigvoorevaluatie/sturing/lering/vergelijking V.Conclusie Ditonderzoekgeefteenoverzichtvanderelevanteaspecteninthema srondom transformatienaarstudentenhuisvesting.daarbijisgezochtnaardesuccesfactorenen knelpuntendiedepotentievantranastuhubeïnvloeden.aandehandvanliteratuur, vakliteratuur,expertinterviews,excursiesencasestudiesisbinnendezethema seengroot aantalaspectengevonden,veelalmetsterkeonderlingesamenhang.demeesteaspecten dieindeliteratuurgevondenzijn,werdenherkenddoordeexpertsenaanvullendeinputis gegeven. Deresultatenzijnbeknoptverwerktineeninstrument,waarmeedeontwikkelaarinde initiatiefasedepotentievaneenspecifiekprojectkanoverwegen.ookkanhiermeedeze potentienaarandereactorenvisueelovergebrachtenbesprokenwordenenvergeleken wordenmetandereprojecten. TraNaStuHublijfteenlokaleenspecifiekeopgaveeneriseengrootaantalalgemene gunstigeaspectengevonden,zoalsverruimendewetgevingenbeleggersinteresse.echteris ereenaantalopvallendeopkomendeaspectenspecifiekvoordezemarkt.ditzijnmetname degroeivaninternationaleenstudiepuntmobielestudentenwaarmeedevraagnaarshort] staygroeiteninzetopgoederankingbelangrijkblijkt.ookvormttijdelijketranastuhu flexibeleenuniekepotentie. Ookisereengrootaantalongunstigeaspectengevonden,metnamedebelemmeringdoor hetfiscalebeleidenkunstmatigeboekwaarden.opvallendeknelpuntenzijnvooralde invoeringvanhetstudievoorschotendetoekomstigerisico srondomhetblijvenvan huurtoeslagenranking]concurrentie. Meeronderzoekisnodignaardeexacteontwikkelingvandemarktvraag,debereidwilligheid vangebouweigenarentotafwaarderenendewaarderingvanhetinstrumentdoor verschillendeactoren.

Aanbevelingenpraktijk TraNaStuHuiseenlokaleenspecifiekeopgavemetrecentwelenkeleopvallendespecifieke aspectendiedeontwikkelaarzoukunnenaangrijpenomsuccesvoltezijn.hetadviesisom metnameintezettenopdegroeivaninternationale$en$studiepuntmobiele$studenten,onder anderedoorinsamenwerking$met$onderwijsinstellingenbijtedragenaaneengoede$ ranking,metnamedoorhetontwikkelenvansterke$brandingenkwalitatieve$shortjstay voorzieningen.ookwordtaanbevolengrondigdeontwikkelvormvantijdelijke$tranastuhu 2 teoverwegen,watmetflexibiliteitmeerdererisico sopkanvangen. Rondknelpuntenwordtaangeradenvooralkomendemaandendegevolgenvanhet studievoorschottemonitorenendewijziginggoedtevolgenvanhetrijksbeleid,zowel fiscaalalsrondomhetbehoudvanhuurtoeslagenkunstmatige$boekwaarden.verderisde aanbevelingderisico srondomrankingvanlokale$onderwijsinstellingengoedinkaartte brengen. I.v.m.veleandereaspectenwordtdeontwikkelaaraanbevolenhetinstrumentin initiatiefasegrondigtegebruikenvolgenshetstappenplan 3 enderelevanteaanbevolen mogelijkeactiesoptevolgenenaantevullenmeteigeninvloedrijkeaspecten,omtotslot hetcompletevisueleresultaatteoverleggenmetandereactoren.voordesecundaire actoren 4 ishetinstrumentmogelijkookbruikbaar,echtermetdevermeldingdathetvanuit hetoogpuntvandeontwikkelaarontwikkeldis. Aanbevelingvervolgonderzoek Hetinstrumentzalverdergevalideerdmoetenwordendooronderzoekenpraktijktesten.Zo mogelijkzoudenmeerkwantitatievegegevensonderzochtengekoppeldkunnenworden. Ookkunnendehierbovenaanbevolenactiesbeteronderzochtenaangescherptworden. Tevensisproblematiekrondomleegstand,transformatieenstudentenhuisvestingvoorheel Nederlandbekeken,waardooronderzoekopregionaaloflokaalniveauwordtaanbevolen. Verderblijktuitdeuiteenlopendeprognosesendevelecontextueleveranderingendat exactegegevensovertoekomstzeldenbestaanendataanvullendonderzoeknaardeexacte vraagnaarstudentenhuisvestingnodigblijft. Dedatabasezoukunnenwordenaangevuldmetbruikbarekwantitatievegegevens,zoals extraonderzoeknaardebouwkostenen/ofdeextrakostenspecifiekgerelateerdaan TraNaStuHu.Hetaanvullenvankwalitatieveinzichteninsuccesfactorenenknelpuntenbij dezereferentieszouookbruikbaarkunnenzijnvoorpraktijkenwetenschap.aanbevelingis danookdegestartededatabaseaanteblijvenvullen. Bijdeinterviewsismetnamedeontwikkelaaralsactoronderzocht.Echterisdeinsteekvan descriptieenhetinstrumentdusdanigbreed,dateengrootaantaluitkomstenookrelevant kanzijnvoorsecundaireactoren.vervolgonderzoeknaardevisie,meningenaanvullingvan dezeactorenzoumogelijktotspecifiekeinvalshoekenperthemakunnenleiden,metextra aandachtvoordebereidwilligheidvangebouweigenaren.daarnaastisernueendrietal casesonderzocht,aanvullendecaseskunnenmeerinzichtenenverbandenbinnen TraNaStuHucreëren. 2 ZietoelichtingtijdelijkeTraNaStuHuinthema3,4endecasestudies 3 Ziestappenplanininstrument 4 Zietoelichtingsecundaireactorenscriptie VII

VIII Managementsummary I.Problemanalysis Witha17%vacancyrate(Bak,2015)andanother7millionm2hiddenvacancy(Lokhorst, 2013;vanEgmond,2015)theDutchofficemarkethasavacancyproblem.Recentlythe growthoftheofficestockisslowing,howevertheusageandthecommissioningofthe existingstockisalsodecreasingduetovariousreasons(cbs,2015;vandersluys,2014), makingthestocksupplyincreasefasterthandemand(buitelaardriessen,2015;vander Sluys,2014,p.1).Transformationisoneofthesolutionstothisvacancy,however,ithasa numberofadvantagesandlimitations. Atthesametimethereisagrowinghousingshortageamongstudents,forwhichmany differentforecastscanbefound(poulusetal.,2014;vanhulle,2015).transformationinto studenthousing(tranastuhu)seemslikealogicalsolution.however,marketactors generallydonothavetheexpertiseandknowledgeofspecifictransformationsandoften haveinsufficientunderstandingandknowledgeofengineering(imp)possibilities,zoning]plan possibilitiesorthefinancialfeasibilityoftransformationintostudenthousing(ooms Steetskamp,2011). Thelackofknowledgeand understandingofcomplexissues appearstomakeitdifficulttoperform transformation]researchinpractice. Possibilitiesandcompletedreference projectsareoftenunknown(jobsenet al.,2015,p.20;vanroy Vermeulen,2014,p.8;VanRun, 2015). Theproblemlieswithinthe intersectionofvacancy, transformation,studenthousing shortage,thecontextualchangesand lackofinsightandoverviewonhowto transformabuildingintostudent housing.thismakestakinginitiative fortransformationintostudenthousingacomplextaskfordevelopersandotheractors. Fig.2Schematicoverviewofcontext(DeKat,2016) Problemstatement Thesocialproblemsofprolongedvacancyofofficebuildingsandstudenthousingshortage bothdemandsolutions.transformationintostudenthousingseemstohavepotential,in whichaprojectdevelopercanplayanimportantrole.however,thispotencyisinfluencedby alargenumberofaspects.manyrecentchangesinthiscontextmakeitdifficulttooversee thescatteredinformationinordertoconsiderthepotential.thiscreatesdemandfor combiningcurrentinformation,tofacilitatetheconsiderationofpotentialfor transformationintostudenthousing. Goal TheaimistoinvestigatetheaspectsthatinfluenceTraNaStuHuandbundlethemintoa usefultoolbywhichthedeveloper,intheinitiationphase,could:considerthepotency, visualizeitanddiscussit.

IX Researchquestions "What$are$the$success$factors$and$bottlenecks$in$transformation$into$student$housing?"$ "How$could$the$influential$success$factors$and$bottlenecks$be$clustered$into$themes$in$order$ to$clarify$the$research$and$the$results?" "In$what$form$could$the$found$success$factors$and$bottlenecks$be$bundled,$so$they$are$clear$ and$useful$for$a$project$developer? TheadditionalknowledgequestionsusedareexplainedinPartI. II.methodology Acombinationofquantitativeandqualitativeresearchmethodshasbeenconductedto answerthesequestions,seefig."researchdesign.theinfluentialaspectsandthemesare examinedusingliteraturestudies,documentationstudies,in]depthinterviews,casestudies andexcursions.atoolhasbeendevelopedwithvisualscenario]quadrant,whereinthe identifiedsuccessfactorsandbottleneckshavebeenbrieflybundled,thusprovidingthe developeratooltoconsiderthepotency,visualizeitanddiscussit.subordinatebut supportive,adraftdatabaseofreferenceprojectshasbeensetupduringtheresearch. III.Results Athemelisthasbeendevelopedthroughdescribedmethodology.Withinthesethemes manyaspects(successfactorsandbottlenecks)werefoundthataffectthecircumstancesof TraNaStuHu.Severalhavebeensummarizedinthispart,seethefulllistintheinstrument. Themelistformation Duringtheinvestigationthemostinfluentialthemeshavebeenresearchedforthesubject transformationintostudenthousing,fromthescopeofthedeveloperintheinitiationphase. Theorderofthelisthasbeenmatchedtotheusefulnessoftheinstrument.Thethemelist formationwasaniterativewayfromwhich5themeshaveemerged,whichhaveclustered themanyaspects.theliststartswiththememarketdemand,whichisusedasabasis throughoutthestudytorelatetoallinfluentialaspects. 1.Marketdemand 2.Housingpreferences 3.Finance 4.Legal 5.Buildingarea ThemaMarketdemand Fordevelopers,marketdemandisthemostimportantprerequisiteforconsiderationof TraNaStuHuandscenario]sketchingmaypossiblyclarifythemarketdemand.Tothisend,a visualscenario]quadranthasbeendeveloped.thus,forallsuccessfactorsandbottlenecksit isresearchedwhatimpactitmighthaveonthismarketdemand. First,thecircumstancesforTraNaStuHuappeartobecomemorefavorable,particularly becauseofagrowinggroupofdutchstudentsnotlivingwiththeirparentsandinternational studentsandanexpectedhousingshortageinbigcities.also,qualityofeducationand growingawarenessamonggovernmentandmunicipalitiescreatefavorableconditionsfor TraNaStuHu.Someaspectsseemtobefavorablyinfluential,suchastransparencyand ranking,cooperationwitheducationalinstitutionsandtheuseofcertainresources. Ontheotherhand,therearepotentialbottlenecksfoundaroundthemarketdemand,

X suggestinginhibitinggrowth/stagnation/decline,liketheintroductionofthenewstudent loansystem,acceleratednegativeranking,transparency,surplusandlackofdistinction. Housingpreferences Changinghousingpreferencesaffectthemarketdemand.TheconditionsforTraNaStuHu mayfavorablyaffectedbyashortageofhomeswithprivatefacilities. Alargenumberoffoundhousingpreferenceissuesappearstobeamodifiablesuccess factor,includingvariousformsofhousing,branding,certainfacilitiesandcomplementary services,inparticularthe'allinclusive'typeofdwellingrecently. Someaspectsmayinfluencethecircumstancesunfavourably,hencenotallpreferences seempossibletobemet,suchastheriskofachangeinthehousingallowancesystem, higherinvestment,oversupplyofsharedresidencesandacceleratednegative competitiveness. Finance Studenthousing(StuHu)intheNetherlandsisbecomingmoreprofessionalrecentlydueto severalaspects,withwhichnationalandinternationalinvestorsstronglybecoming interested.severalfoundaspectsseemabletoloweracquisitioncostsandtransformation costs,suchasscalingandagreementsonasbestosremedation.certainaspectscan positivelyinfluencetheincome,includingacertainratioforfloordesign. OtherfoundaspectsappeartobefinancialbottlenecksforTraNaStuHu,especiallyhigh balancesheetvalues,certainconstructioncosts,taxremittance,thelaboriousnessofstuhu andcompetition. Legal Recentyears,governmentandmunicipalitieshavechangedlawsandregulationsand policiessignificantlyinmanyrelevantareas.also,anumberoffuturefavorablelegal changesareexpected.forthedevelopertheselegalchangesresultbothorganizationally, technicallyandfinanciallyinfavorablecircumstancesforpermanentandrecentlyalsofor temporarytranastuhu. ThecurrentfiscalpolicyisamajorobstacletoTraNaStuHuandonlystimulatestoholdonto officezoningplans. Also,uncertaintyaboutfuturepolicyisalegalbottleneck,boththechangingofcertain unfavorableregulationsandthemaintainingofcertainfavorablelegislation. Someotherlegalissuesmayaffectthecircumstancesunfavorably,suchasaprotected status,thepointssystemandcertainbuildingrequirements. Buildingarea SomeaspectsmayfavorablyinfluencethepotencyforTraNaStuHu. Atthemacrolevel,therealestatemarkethaschangedfromasupplydriventoademand drivenmarket. Currentandhiddenvacancyisstillgrowingfasterthanthedemandforofficem2,among othersbytheeconomiccrisis,newandmoreefficientwaysofworking,decreasingoffice jobs,demographics,digitizationandnewconstruction. Certainunfavorableresultswithothervacancysolutionsemphasizethepotencyof transformation,wherebytransformationintohomeshassocialbenefitandstuhu,starter

XI homesandseniorapartmentsseemrelevant.theinitiateddatabasecanserveasreference materialwithmanyrecentlydevelopedtranastuhu. Atthemesolevelandmicrolevel,buildingandareastronglyinfluencethepotency. Monofunctionalofficelocationsseemonlytransformablewithtotalurbanarea redevelopmentfromcommercialperspectiveandcredit]mobilestudentsaremorelikely residingoutsidethecenter.atthemesoandmicroleveltherearealargenumberof measurablefunctional,technical,culturalandlegalaspectsavailablefortranastuhu. Casestudies Theseprovidemanyrelevantpracticalillustrationsofallthethemesandanumberof aspects. Zusterflat:Inparticular,thetemporarystudenthousingconstruction,lowinvestmentcosts andassociatedpioneering/challengesmakesthiscaseinstructive. De$Studio:Inparticular,thescale,thenumberofactorsinvolvedandthepreservedbuilding characteristicsmakesthiscaseinformative. TheStudentHotel:Inparticular,thebranding,thedifferentapproachtowardsthezoning planandafocusonaspecifictargetgroupisinstructive. VI.Instrument Atoolhasbeendevelopedinwhichtheresultsarecompiled: Why:ConsiderpotentialTraNaStuHuofanintendedbuilding How:InstrumentwithinfluentialaspectsrelatedtothecircumstancesforTraNaStuHu What:$Considerationofaspectsandvisualresultofcircumstances(discussingcomparing) Who:Developers.Alsopossiblyinvestors,municipalities,buildingowners,housingproviders When:Initiationphase.Thereafter,ifnecessaryforevaluation/stearing/lessons/comparison V.Conclusion Thisresearchstudyprovidesanoverviewoftherelevantaspectsdividedinthemesrelated totransformationintostudenthousing.successfactorsandbottlenecksthataffectthe potencyoftranastuhuhavebeeninvestigated.throughliterature,professionalliterature, expertinterviews,excursionsandcasestudies,manyaspecthavebeenfoundwithinthese themes,oftenwithstronginterdependence.mostoftheaspectsthatarefoundinthe literaturewererecognizedbytheexpertsandadditionalinputwasgiven. Theresultsareincorporatedintoausefultoolthatallowsthedeveloperintheinitiation phasetoconsiderthepotencyofaspecificproject.theoutcomealsoallowsthedeveloper tovisuallyconveyanddiscussitwithrelevantactorsandcompareitwithotherprojects. TraNaStuHuremainsalocalandspecifictask,andthereisnotoneexactcoupleofaspectsto thatalwaysworksfavorable.thereisalargenumberofoverallpositiveaspects,suchas expandinglegislationandinvestorinterest.however,therearesomenotableemerging issuesspecifictothismarket.theseareinparticularthegrowthofinternationalstudents andcreditmobilestudents,withrelateddemandforshort]stayandrelevancetoimprove ranking.furthermore,temporarytranastuhuisflexibleandhasuniquepotency. Alsomanyunfavorableaspectshavebeenfound,particularlytheobstructionbyfiscalpolicy andartificialbookvalues.strikingproblemsaremainlytheintroductionofthenewstudent loansystemandthefuturerisksrelatedtorentallowanceandrankingcompetition. Moreresearchisneededintotheexactdevelopmentofmarketdemand,thewillingnessof buildingownerstodevaluateandthevaluationoftheinstrumentbydifferentactors.

Recommendations(practice) TraNaStuHuisalocalandspecificproject,althoughrecentlywithcertainnotablespecific aspectsthatthedevelopercouldemploytobesuccessful.theadviceisparticularlytofocus onthegrowthofinternationalandcreditmobilestudents,includingbyofferingaidin collaborationwitheducationalinstitutionstoimproveranking,inparticularbydeveloping strongbrandingandhighqualityshort]stayfacilities.itisalsorecommendedtothoroughly considerthedevelopmentformoftemporarytranastuhu,whichcanabsorbmultiplerisks withflexibility. Relatedtobottlenecksitisrecommendedtomonitortheimpactofthenewstudent allowanceespeciallycomingmonthsandtofollowthegovernmentpolicy,bothfiscaland aroundthepreservationofhousingallowanceandartificialbookvalues.furthermore,the recommendationistoproperlymaptherisksassociatedwiththerankingoflocal educationalinstitutions. Becauseofthegreatamountofotheraspects,thedeveloperisrecommendedtousethe instrumentininitiationphasethoroughlyinaccordancewiththemanual.alsorelevant possibleactionsarerecommendedinthetool,andusersshouldaddtheirowninfluential aspects,inordertofinallyproducethecompletevisualresultsanddiscussitwithother actors.thetoolalsomaybeusefulforsecondaryactors,althoughstatingthatitwas developedfromtheperspectiveandscopeofthedeveloper. Recommendations(research) Thetoolshouldbevalidatedfurtherthroughresearchandfieldtesting.Ifpossiblemore quantitativedatashouldbeexaminedandlinkedandtherecommendedactionscouldbe researchedbetterandstrengthenedafterwards. Furthermore,problemsassociatedwithvacancy,transformationandstudenthousinghas beenreviewedforthenetherlands,soresearchisrecommendedatregionalorlocallevel. Alsoitappearsfromthedifferentforecastsandthemanycontextualchangesthatexact informationonfuturedemandrarelyexistandthatfurtherresearchisneededintotheexact demandforstudenthousing. Thedatabasecouldbecomplementedbyusefulquantitativedata,suchasadditional researchontheconstructioncostsand/oradditionalcostsspecificallyrelatedto TraNaStuHu.Complementingqualitativeinsightsintosuccessfactorsandbottleneckscould alsobeusefulinthesereferencesforpracticeandscience.therecommendationistherefore tocontinuetosupplementtheinitiateddatabase. Ininterviews,especiallythedeveloperhasbeenreviewedasanactor.However,the perspectiveinthisthesisandthetoolmakealargenumberofoutcomesrelevantto secondaryactorsaswell.furtherresearchintothevision,opinionandcomplementofthese actorscouldpotentiallyleadtospecificanglesforeachtheme,withspecialattentiontothe willingnessofdevaluationbybuildingowners.threecasestudieshavebeenconducted, additionalrelevantcasesmaycreatemoreinsightsandconnectionswithintranastuhu. XII

Inhoudsopgave Samenvatting...III Managementsummary...VIII Lezershandleiding...XV I.INTRODUCTIEONDERZOEK...16 Onderzoeksvoorstel... 16 Probleemveld...16 1. Probleem analyse... 17 1.1Leegstand...17 1.2Transformatie...18 1.3Tekortstudentenhuisvesting...18 1.4Veranderendecontextleegstand,transformatiesenstudentenhuisvesting...19 1.5Gebrekaankennis...20 2. Probleemstelling... 22 3. Onderzoeksvragen... 22 4. Doel... 23 5. Resultaten... 24 OnderzoekinstrumentTraNaStuHu...24 6. Relevantie... 24 II.AANPAKONDERZOEK...26 7. Conceptueel schema... 26 8. Onderzoeksopzet... 27 9. Methodologische beschrijving onderzoek... 28 10. Onderzoek organisatie... 31 III.ONDERZOEKRESULTATEN...32 Literatuurstudieonderzoek...32 Totstandkomingthemalijst...33 Thema 1: Marktvraag studentenhuisvesting... 35 1.1Positionerentoekomstigemarktvraag...35 1.2Marktvraagtotopheden(2008 2015)...38 1.3Toekomstigemarktvraag(2015 2022)...40 1.4Inputexpertsmarktvraag...45 1.5ConclusiemarktvraagStuHu...46 Thema 2: Veranderende woonwensen studenten... 47 2.1Veranderendewoonwensenstudenten...47 2.2Inputexpertsveranderendewoonwensen...53 2.3Conclusiewoonwensen...54 XIII

Thema 3: Financieel... 55 3.1KostenTraNaStuHu...55 3.2OpbrengstenTraNaStuHu...59 3.3Toenemendeinteressebeleggers...61 3.4Inputexpertsfinancieel...64 3.5ConclusieFinancieel...65 Thema 4: Juridisch... 68 4.1Beleid...68 4.2Wet]enregelgeving...69 4.3Fiscaalbeleid...72 4.4InputexpertsJuridisch...73 4.5Conclusiejuridisch...74 Thema 5: Gebouw omgeving... 75 5.1Gebouwenomgeving(macroniveau)...75 5.2Omgeving(mesoniveau)...80 5.3Gebouw(microniveau)...81 5.4Conclusiegebouwenomgeving...82 Case studies... 83 Case1Zusterflat...84 Case2DeStudio...90 Case3TheStudentHotelAmsterdam(Wibautstraat)...94 IV.INSTRUMENT(ZIELOSSEBIJLAGE INSTRUMENTTRANASTUHU )...99 V.CONCLUSIESAANBEVELINGEN...100 Conclusie...100 Aanbevelingen...103 Referenties... i Figuren... v Tabellen... vi BIJLAGE...VII Woordenlijstdefinities:...viii Databasestudentenhuisvesting...ix Overzichtrecentenieuwbouwprojectennaarstudentenhuisvesting...xii BijdrageterstimuleringbouwvoorjongerenenStuHuAmsterdam...xiii Vragenlijstdiepte]interviewsexpertsentranscripten...xiv Persoonlijkprofielscriptie...xxii Samenkomsten/evenementenexperts...xxiv XIV

Lezershandleiding Terillustratieisdeonderzoeksopzetteraadplegen. DeelI.bevatdeintroductievanhetonderzoek.Hierinwordtdecontextvanhet probleemvelduiteengezet.derelevanteactorenwordentoegelichtinrelatietoteen overzichtvandetweeproblemen,leegstandtransformatieenstudentenwoningnood, samengevoegdineenprobleemanalyse.ditvormtdebasisvoordeprobleemstelling. Uitvoorgaandeprobleemstellingvolgendeonderzoeksvragen,waarbijdehoofdvraaguiteen wordtgezeta.d.h.v.eenaantaldeelvragen.hetdoelenresultatenvanhetonderzoekwordt benoemdgevolgddoorderelevantieophetgebiedvanwetenschap,maatschappijende bruikbaarheidvoormarktpartijen.totslotwordenhierdeverschillenderelevanteactoren toegelicht.hetonderzoekrichtzichdusopsuccesfactorenenknelpuntenbijtransformatie naarstudentenhuisvesting(= TraNaStuHu ). DeelII.bevatdeaanpakvanhetonderzoek.Ditwordtverhelderda.d.h.v.eenconceptueel schemavandecontext,gevolgddoordeschematischeweergavevandeonderzoeksopzet. Hierbijvolgtdemethodologischetoelichtingvandeverschillendeonderzoeksmethoden (literatuurstudies,documentatiestudies,diepte]interviews,casestudies,databasescreatie) endebijhorendeactoren.aansluitendwordtdeorganisatievanhetonderzoektoegelicht, zoalshetwetenschappelijkedomeinendetumentoren. DeelIII.geefthetonderzoekenderesultatenweer,waarinantwoordwordtgezochtopde onderzoeksvragen.vooraanwordtdethematotstandkominggegeven,waarnahethoofdstuk isopgebouwduitdezethema s.hierinwordenleegstand,transformatie, studentenhuisvestingendevelecontextueleveranderingenbelichteninvloedrijkeaspecten wordeninkaartgebracht.literatuurenempirischonderzoekwordengecombineerd waarmeesuccesfactorenenknelpuntenwordengebundeld.ditvormtdeopzetvanhet instrument.dezebevindingenzijnaangevuldmetuitvoerigecasestudiesdiedepraktijk illustreren.aanheteindevanelkthemavolgteenconclusie. DeelIV.isgevormdtoelichtingophetinstrument.Eriseenstappenplanopgesteldwaarmee deontwikkelaardeverschillendethema sensuccesfactorenenknelpuntenkandoorlopen, omzodepotentievantransformatienaarstudentenhuisvestingteoverwegeninde initiatiefase. InV.volgteenconclusiewaardeonderzoeksvragenwordenbeantwoord.Daarnaastkomen deaanbevelingenenreflectie. Indebijlagevindtmendedatabase,devragenlijstenenuitwerkingen,kortinzichtinde persoonlijkemotivatievandeschrijvervoordezestudierichtingenhetonderzoek,gevolgd doorzijnvisie,hetgewensteprofessioneleprofielentotslotdepersoonlijkeleerdoelen. Fig.3TuinstudentenhuisDelft(DeKat,2015) XV

I. Introductie onderzoek GEVEL VAN THE STUDENT HOTEL IN DEN HAAG - INTERNATIONALE MARKETING EN EIGEN CONCEPT (DE KAT, 2015)

I.Introductieonderzoek Onderzoeksvoorstel Indithoofdstukwordendeprobleemanalyse,deprobleemstelling,endeonderzoeksvragen uiteengezet.ookzullenhetdoel,deresultaten,derelevanteactorenenderelevantie toegelichtworden. Probleemveld Hierzijnbondigdecontextenhetprobleemveldineenprobleemanalysebeschreven,welke leidttothetonderzoek.inhettheoretischkadervolgttoelichting. Deproblemenliggenbinnen: leegstand transformatie studentenhuisvestingentekort decontextueleveranderingenbijallen gebrekkennis/inzicht/overzichtbijtransformatienaarstudentenhuisvesting (TraNaStuHu) Fig.4Schematischoverzichtcontext(DeKat,2016) 16

1.Probleemanalyse 1.1Leegstand ErheerstinNederlandveelleegstandbinnenkantoren.Delaatstejarengroeithetaandeel leegstand;dtzheefthetover16%leegstand,hetpblover17,21%leegstand(bak,2015), watneerkomtopruim7miljoenm2. Daarnaastwordtgestelddatnaastdeofficiëleleegstandvanruim7miljoenm2erooknog ongeveer7miljoenm2verborgenleegstandheerstopdemarktvantotaalongeveer50 miljoenm2(lokhorst,2013;vanegmond,2015).erzijnanalistendiezelfsuitgaanvan30% leegstand,watneerkomtop17miljoenm2(officerank,2015). Verschillenderegelgevingvanuitoverheden,teruglopendemarktvraageninitiatievenvanuit marktpartijen(sloop,herontwikkelingentransformatie)lijkendegroeivande kantorenvoorraadinnederlandmomenteellangzamerhandteremmen,zoalstezienin onderstaandefig.5.echterblijktookhetgebruikenopnamevandevoorraadaftenemen (CBS,2015;vanderSluys,2014). Zoblijftdelaatstejarenhetkantorenaanbodm2harderstijgendandevraag,waardoorook leegstandzelfst.o.v.2013weergegroeidis(buitelaardriessen,2015;vandersluys,2014, p.1). Je ziet dat er meer onttrokken wordt door sloop en ombouw, maar het kantooroppervlak dat leeg komt te staan stijgt harder (Buitelaar$$Driessen,$2015).$ Alsredenenvoordedalendevraagnaarkantorenwordeninverschillendebronnende krimpendeberoepsbevolking(vergrijzing),hetefficiënteregebruikvankantoorruimteper werknemerendetoenemendeproductiviteit/virtuelewerkomgevinggenoemd(cbs,2015; debruijn,2015;dynamis,2015;officerank,2015;vandersluys,2014;vandriesen,2015). Devooruitzichtenzijndatdezeafnemendevraagnaarkantoorruimtenietsnelzal veranderen(dynamis,2015,p.10;vanrun,2015). Fig.5OppervlakteenleegstandkantorenNederland(Bak;bewerkingPBL,2015) Ook een andere kijk op de manieren van werken, demografische ontwikkelingen en het gebruik van digitale tools en nieuwe technieken hebben ertoe geleid dat eindgebruikers en hun werknemers anders met huisvesting omgaan $(Dynamis,$2015,$p.$10).$$ $ Devastgoedmarktlijktvolgensverschillendebronnentezijnveranderdvanaanbod]naar vraagmarkt(arkenbout,2012,p.27;dynamis,2015,p.11). 17

18 1.2Transformatie TransformatiebeslaatvolgensHekdemaatregelendiegenomenwordenbijhethuisvesten vaneennieuwefunctieineengebouw,waarbijvaakookhetgebouwfysiekwordt veranderd(hek,kamstra,geraedts,2004,p.18). Vanafdriejaarleegstandspreektmenoverstructureleleegstand(CBS,2015;Heketal., 2004,p.9).Tijdelijkeleegstandisnietaltijdeenmaatschappelijkprobleem,maarinmeeste gevallenwelvoordeeigenaar.paswanneermenvanstructureleleegstandspreekt,heeft hetvaakeennegatiefeffectopdeomgevingendaarmeedemaatschappij(buitelaar Driessen,2015). Zowelvanuitoverheden,marktpartijenalswetenschapzijnlangzamerhanduiteenlopende initiatievenontstaanomleegstandinkaarttebrengenenookdaadwerkelijkaantepakken. Naastsloop,consolidatie(nietsdoen)enherontwikkeling(totkantoor)istransformatiein sommigegevalleneeninteressanteoplossing(r.p.geraedtsvandervoordt,2005).de laatstejarenwordenerveeltransformatiesuitgevoerd,zoalsterugtezienindelijstinde bijlage. Voordelen Enkelevoordelendiewordengenoemdzijnduurzaamheid,kortebouwtijdenidentiteit omgeving(heketal.,2004,pp.20]24). Transformatiesvoorzienvaakingrotemaatschappelijkebehoefteindevormvanwoningen. Ookdeaanschafwaardeendebesparingvanbouwtijd,materialenenkostenwordenals voordelengenoemd(r.p.geraedtsvandervoordt,2005). Vanuitcultuur]themakanhetookeenpositievemaatschappelijkebijdrageleveren, bijvoorbeeldmiddelsarchitectuurofemotionelewaarde(r.p.geraedtsvandervoordt, 2005,p.2). Beperkingen Najarenvanalgemeenbekendeleegstandsproblematiekblijktdebereidheidtotactieover tegaannogbeperkt. Doordatvastgoedbijdegroterebeleggingsportefeuillesslechtseenbeperktdeelvanhet geheeluitmaken,zijndenegatieveresultaten, depijn ]endaarmeedenoodzaaktot transformatie]relatiefklein(cbs,2015). Hogeboekwaardesvankantorenenafwaarderingliggennogsteedsgevoeligbijeigenaren enbeleggers.kantorenhebben oppapier hogerewaardesdanwoningen,dusvoor haalbaretransformatiezalafgewaardeerdmoetenworden. Ookvormenwet]enregelgevingeenbeperkendefactor.Zomoetdegemeentemeewerken metdewijzigingvano.a.hetbestemmingsplan. Daarnaastzienmarktpartijen,zoalsprojectontwikkelaars,optegendecomplexemet verschillendeactorenbijdeopgavevantransformatie.ookis partiëledeskundigheid een beperking;expertisevandekantorenmarktverschiltvandewoningmarkt.deuitkomstvan transformatieblijktvaaklastigerinteschatten;veelmarktpartijenzijnnogterughoudend omdergelijkrisicotenemen(r.p.geraedtsvandervoordt,2005). 1.3Tekortstudentenhuisvesting Zoalsblijktuitdocumentatiestudiesblijktdaterdeafgelopenjarenvelestudentenkamers gerealiseerdzijn,mettallozeafwijkendewoon]concepten.ookwoonwensenlijken onderhevigaanverandering.zowelgemeenten,overheidsinstellingen,marktpartijenen analistenlijkenerverschillendeprognosesopnatehouden.

Ondanks de toenemende belangstelling voor transformatie van leegstaande kantoren, mag volgens Jansen landelijk over tien jaar een tekort van 60.000 tot 65.000 studentenkamers worden verwacht $(Pots,$2013).$ 1.4Veranderendecontextleegstand,transformatiesenstudentenhuisvesting Recentzijndecontextvanleegstand,transformatiesenstudentenhuisvestingsterkaanhet veranderen. Ookblijktdatveelgemeentenin2015noggeenbeleidvoortransformatienaarwoningente hebben,blijktuitonderzoeknamensbetreffendeministerie(jobsenetal.,2015,p.20). Fig.6Beleidtransformatienaarwoningen(Jobsenetal.,2015,p.20) Ookblijkengemeentesvooralbehoeftetehebbenaanondersteuningopfinancieelen fiscaalvlakendaarna bestpractices vantransformatieopgaven(jobsenetal.,2015,p.21). GemeenteAmsterdamblijktwelopenkelemanierentransformatietestimuleren(OGA, 2011,p.8). Verderlijkenerrecenteengrootaantalwetten]enregelsveranderdmetinvloedop transformatieenstudentenhuisvestingtewijzigen,waarbijinditonderzoekeenaantal belichtwordtindeeliii.datkanmogelijkinvloedhebbenopdefinanciëleoftechnische haalbaarheid(bouwformatie,2014;kences,2013,p.11;rvo,2015a,2015b;sinnige,2015). Erlijkenookeenveranderendewoon/werkwensenonderstudententebestaan(Kences, 2013;Poulusetal.,2014).OokrecenteprojectenalsCampusDiemenZuidenTheStudent Hotellatenziendatereenveranderendewoonvraagvanuitdemarktis.$ $ Goede huisvesting verbetert de studieresultaten. Nieuwe vormen van huisvesting worden steeds vaker ingezet als concurrerende factor tussen universiteiten. (Santé,$2012).$$ TheStudentHotelspreektovereen LiveLearn]omgeving waarmeezestresswegnemen bij(inter)nationalestudenten.zewerkendanookmetdeuitgangspunten Comfort, convenienceencommunity (Santé,2012,p.2). Ookzijnerindecontextvantransformatierecentmeersuccesvolleprojectenbekendbijhet grotepubliek,watdebereidwilligheidvanactorentottransformatieovertegaanmogelijk zoukunnenbeïnvloeden. Hetbeeldisontstaandatertoenemendeinteresseisvaninternationalebeleggersin Nederlandsestudentenhuisvesting,zoalsbijvoorbeelddooronderzoekdoor40 marktpartijen(theclassof2020,2014b). 19

$ Investor updates: Student housing (in the Netherlands) is becoming hot (TheClassOf2020,$2014a,$p.$49).$ Inhetartikelmetdenaam Tekortstudentenkamerskansvoorbeleggers wordtgestelddat ernaastdetraditionelehuisvesters(duwoetc.)nueengrotegroepvankleineengrote investeerdersinnederlandsestudentenhuisvestingbegintteinvesteren,watvooralookeen internationaletrendwordtgenoemd. Metnamedeverwachttestabielemarktvraagwordtgenoemdalsredenvoorde investeringendiedoorgaansinstabielebeleggingenwordengedaan(vastgoedmarkt, 2015c).DitwordtbeaamtdoorStildieoverondermeerDuitse,EngelseenAmerikaanse investeerdersinamsterdamspreekt(stil,2015). OnderzoekdoorheteconomischbureauvanINGsteltdatdoorprofessionele studentenhuisvestersmetnieuweconceptenenefficiëntebedrijfsvoeringdezesectorinde volgendefaseterechtkomt(vanderdoelen,2014).ditmaaktnederlandse studentenhuisvestingvoorbeleggersoverzichtelijkereninteressanteralsbelegging. 1.5Gebrekaankennis Erblijktbehoeftenaarmeertransformatieprojectenalsoplossingvanleegstanden woningtekort.zoalseerdervermeldt,blijfthetaanbodvanleegstaandekantorengroeien, terwijlookwoningtekortenwordenvoorspeld. 'Een vlotte transformatie kan helpen om zowel het tekort aan woningen als het overschot aan kantoren aan te pakken.'minister$blok$in$2014.$(bouwformatie,$2014) Velegemeentenhebbenin2015noggeenbeleidm.b.t.transformatietotwoningenenzelfs GemeenteAmsterdamdiedatwelheeftenwaarveeltransformatieprojectenreeds gerealiseerdzijn,steltdatmetnametransformatietotophedenbeperktslaagt(jobsenet al.,2015;oga,2011,p.3). Transformatievanbestaandekantorenwordtgenoemdalsgrootsteenmeestbelangrijke onderdeelvanhetwerkvoorgemeenteenmarktpartijen,wateennieuwebenaderingmet defocusopo.a.transformatievereist(oga,2013,p.3). Zowel vanuit de markt als de maatschappij en de politiek is er de wens om leegstaande kantoren in Amsterdam te transformeren naar huisvesting voor studenten. Waarom komt dit in de praktijk dan niet of nauwelijks van de grond? (Ooms$$Steetskamp,$2011,$p.$3). Alsredenenwordengenoemddatdemarktpartijenopdekantorenmarktnietdeexpertise enkennisvoortransformatietotwoningbouwhebbenenteweiniginzichtenkennishebben inbouwtechnische(on)mogelijkheden,bestemmingsmogelijkhedenofdefinanciële haalbaarheidvantransformatietotstudentenhuisvesting(oomssteetskamp,2011). Bezint eer je begint $(Van$Roy$$$Vermeulen,$2014,$p.$9)$ Hetisvanbelangdejuisteennodigeinformatieteverzamelen.Maarjuistomdatinzichten kennisineencomplexaantalrelevanteaspectennodigis,blijkteen herbestemmingsonderzoekinpraktijkvaaklastig(vanroyvermeulen,2014,p.8).ook tijdenshetplabekaevent2015(transformatieexperts)blijkteronvoldoendeinzichtin succesfactorenenknelpuntentezijnvantransformatieprojecten: 20

"Het is vaak nog onbekend wat er met betrekking tot transformatie kan. Daarom zijn voorbeelden en inzichten van uitgevoerde projecten nog erg hard nodig (Van$Run,$2015). Erisvraagnaareenstudiediezichrichtophetopzettenvaneendatabasevan transformatieprojecten.zowel bestpractices als bijvoldoendeopenheidvanzaken worstcases.vanbeidenvaltveelteleren(jobsenetal.,2015,p.21)(t.vandervoordt,r. Geraedts,H.Remøy,C.Oudijk,2007,p.25). InNederlandblijktereengroeiendtekortaanstudentenwoningen.Deaantallendieaande tekortenwordengegevenlijkenuiteentelopen.binnenstudentenhuisvestingzijnerrecent trendsteherkennendiedetoekomstigewoonwensendebijhorendemarktvraagnaar studentenhuisvestingbeïnvloeden. Ookrondomstudentenhuisvestingwordtergestelddaterjuistnu,metallegrote veranderingen,urgentveelmeeractueelinzichtnodigisindewoonwensenende ontwikkelingvandemarktvraagnaarstudentenhuisvesting(buitenhuis,2014a).daarnaast zienmarktpartijen,zoalsprojectontwikkelaars,optegendecomplexemetverschillende actorenbijdeopgavevantransformatie. Zovormt partiëledeskundigheid mogelijkookeenbeperking;expertisevande kantorenmarktverschiltvandewoningmarkt.deuitkomstvantransformatieblijktvaak lastigerinteschatten;veelmarktpartijenzijnnogterughoudendomdergelijkrisicote nemen(r.p.geraedtsvandervoordt,2005). Enzoblijktuiteigenervaringenonderzoekdatergebrekkigoverzichtisvanrelevante transformatieprojectennaarstudentenhuisvestingombruikbaregegevensuittefilteren.bij hetbestuderenvandocumentatie,literatuurendatabasesontbreektveeldata,de informatieonoverzichtelijkis,ergeenalgemeenoverzichtofdatdatagedateerdendaarmee achterhaaldis. Vanuitoverheidsorganenisgetrachteendatabaseoptestellenonderdenaam Kennis]en projectenbankherbestemming.alsinlijnmetditonderzoekgezochtwordtop transformatienaar studentenhuisvesting en studentenwoningen levertditslechtséén() gedateerdvoorbeeldopvandorpsetransformatienaarstudentenhuisvesting.desitemeldt: Vanaf januari 2015 wordt de kennisbank niet meer geactualiseerd vanwege de beëindiging van het Nationaal Programma Herbestemming (NAH,$2014).$ (Eigendocumentatieonderzoekheeftinmiddelsgeleidtoteendatabasemet70+recent ontwikkeldetransformatieprojectennaarstudentenhuisvestingmetintotaalmeerdan 16.000woningen,ziebijlage.)$ Inzichtineerdergenoemderecenteontwikkelingenophetgebiedvanleegstand, transformatieenstudentenhuisvestingkunnenwaardetoevoegenaaneerderetoolsdoor inzichtentecombinerenineeninstrument,gerichtoptransformatienaar studentenhuisvesting. 21

2.Probleemstelling Demaatschappelijkeproblemenvanlangdurigeleegstandvankantorenen studentenwoningnoodvragenomoplossingen.transformatietotstudentenhuisvestinglijkt potentietehebben,waarineenontwikkelaareenbelangrijkerolkanspelen.dezepotentie wordtechterbeïnvloeddooreengrootaantalaspecten.velerecentelijkeveranderingenin dezecontextmakenhetlastigdeversnipperdeinformatieteoverzienomdaarmeede potentieteoverwegen.zoontstaatdevraagnaarbundelingvanactueleinformatie,omzo beterpotentievantransformatienaarstudentenhuisvestingtekunnenbepalen. 3.Onderzoeksvragen Terminologie DeleesbaarheidwordtvolgensGeraedtsvergroota.d.h.v.gebruikvanrapport]specifieke terminologie.zoheeftgeraedts Succesfactoren$en$Faalfactoren eerdergevangeninde term: SuFa (R.GeraedtsLok,1997). Hethoofdonderwerpisinditrapport Transformatie$Naar$StudentenHuisvesting watvoor deleesbaarheidvandescriptieomgedooptistot TraNaStuHu. TraNaStuHu Transformatie$naar$studentenhuisvesting $(Eigen$bewerking$geïnspireerd$door$Geraedts$$Lok,$1997)$ UitbegeleidingenoverlegmetVanderVoordtenRemoyenvelebronnen(R.Geraedts Lok,1997)blijktdathetverhelderendkanzijnominzichteninproblematiekonderte verdeleninsuccesfactorenenknelpunten$(faalfactoren).ditkomtookdaarnade bruikbaarheidvanderesultatentengoede. Doordeterm faalfactoren tegebruiken,zoudezekunnenwordenopgevatalsfactoren welkepuurteverwerpen/onbruikbaarzijn.doorditteveranderenin knelpunten wordtde ladingvolgensdeauteurbetergedektenblijktmeerdatdeze negatieve onderdelenook opbouwendenieuwekenniskunnenbijdragen.eriszodoendegekozendeinzichtente vertalena.d.h.v.succesfactorenenknelpunten. Transformatiethema s Genoemdesuccesfactorenenknelpunten$vallenteorganisereninverschillende samenhangendeonderwerpen,ookwelthema s$ofinditgevaltransformatiethema s.dit kanverhelderendzijnentevensdebruikbaarheidvanderesultatenvergroten. VoorspecifiekTraNaStuHuisnoggeenabsolutelijstrelevantethema sgevonden.in bestaandeliteratuurisgekekennaarbestaandelijstenmetthema s,zoalsde5thema sinde transformatiepotentiemeter(d.j.m.vandervoordt,r.geraedts,h.remøy,c.p.a. Oudijk,2007).A.d.h.v.literatuur]enempirischonderzoekisiteratiefeenlijstmetaccurate thema sspecifiekvoortranastuhuopgesteld,zoalstoegelichtindetotstandkoming. Relevanteactoren Primaireactoren Secundaireactoren Tertiaireactoren Projectontwikkelaars Gemeenten$ Aannemers$ Gebouweigenaren$$ Adviseurs$ Studentenhuisvesters$ Architecten$ Studenten$(Eindgebruikers)$$ Beleggers$ Tabel1Overzichtprimaire,secundaireentertiaireactoren(DeKat,2015) 22

Onderzoeksvragen Watzijndesuccesfactorenenknelpuntenbijtransformatienaar studentenhuisvesting? Hoezijndeinvloedrijkesuccesfactorenenknelpuntenteclustereninthema szodat hetonderzoekenderesultatenoverzichtelijkzijn? Inwelkevormkunnendegevondensuccesfactorenenknelpuntenvoor ontwikkelaarsinzichtelijkenbruikbaargemaaktworden? Kennisvragen Contextproblematiek Wat$is$de$huidige$stand$van$zaken$en$wat$zijn$de$ontwikkelingen$rondom$leegstand$ en$transformatie$van$kantoren$in$nederland? Welke$invloedrijke$aspecten$zijn$te$herkennen$bij$transformatie$naar$ studentenhuisvesting?$ Wat$is$de$huidige$en$toekomstige$vraag$naar$studentenhuisvesting$in$Nederland?$ $ Actoren,thema senoverzicht Welke$actoren$zijn$relevant$bij$transformatie$naar$studentenhuisvesting?$ Welke$thema s$en$aspecten$rondom$tranastuhu$zijn$relevant,$informatief$en$ bruikbaar?$ Wat$is$er$bekend$over$deze$thema s$en$aspecten$rondom$tranastuhu?$ Welke$selectie$van$cases$is$relevant$om$nieuwe$inzichten$te$genereren?$ Welke$aspecten$zijn$relevant,$informatief$en$bruikbaar$bij$het$opstellen$van$een$ compleet$overzicht$(en$database)$van$transformatieprojecten$naar$ studentenhuisvesting?$ Empirischonderzoek(Expertinterviewscasestudies) Is$de$gevonden$themalijst$bruikbaar?$ Wat$is$de$visie/mening$van$experts$op/over$de$thema s$en$bijhorende$aspecten? Welke$informatie$is$beschikbaar$ter$aanvulling$van$het$complete$overzicht?$ 4.Doel Ditonderzoekvultkennisachterstandaanophetgebiedensnijvlakvandecomplexe maatschappelijkeproblemenleegstandenwoningnood. HetdoelishetonderzoekenvandeinvloedrijkeaspectenopTraNaStuHuendezebruikbaar bundelenineeninstrumentwaarmeedeontwikkelaarindeinitiatiefasepotentiekan overwegen,visualiserenenoverleggen. Sub]doelenrichtingactoren: Informerenoverrelevantethema smetbijhorendesuccesfactorenenknelpunten Voorzienvanoverzichtelijkgebundeldeinformatievantallozebronnen Verbindendoorinzichttegeveninbelangenandereactoren Voorzienvanwetenschappelijkeinformatieenpraktischeoplossingen Enthousiasmereneninspireren Allebovenstaandegebundeldineenbruikbaarinstrument Informerenoverrecenteenactueleprojectenencontext(database) 23

5.Resultaten OnderzoekinstrumentTraNaStuHu Complete,actueleenbruikbareonderzoekscriptiemetbijhorendeopzettoteeninstrument metdesuccesfactorenenknelpuntenvantransformatienaarstudentenhuisvesting.de kennisisonderverdeeldinrelevantethema s,waarmeeinformatieverschaftwordtvoor praktijkenwetenschapterbevorderingvandeoverwegingrondomtoekomstige transformatieopgaven. Ondergeschiktaanbovengenoemdeonderzoekeninstrument,iseenaanvullendresultaat, namelijkdeopzetvaneenactueeloverzicht(database)vantranastuhu.hierinkangericht gezochtwordendoorwetenschapenpraktijkopzowelkwantitatievealskwalitatieve gegevens. 6.Relevantie Praktijkrelevantie Dekennisuitderesultaten,hetinstrumentendatabases,zijnbruikbaarbijhetoriënteren, initiërenendoorlopenvaneentransformatieproject.ineersteinstantieisdezescriptie gerichtopprojectontwikkelaars.echterisdezeookbruikbaarvoorgemeenten, gebouweigenaren,studentenhuisvestersenbeleggersomeenrealistischerbeeldgevenover de(on)mogelijkheideenleegstaandgebouwenstudentenhuisvesting. Dezeactorenkunnensnellerengrondigeroverwegenofeenleegstaandkantoortegrote risico smeedraagtofjuistonbekendepotentieontdekken,waarmeehetheleproces versneldwordt. Gevolgkanmogelijkmeerfinancieelhaalbareprojectenzijnvoordeprojectontwikkelaaren meer/beterehuisvestingzijnvoorstudenten(eindgebruikers).daarnaastzouhetvooral voorgebouweigenaren,maarookvoorgemeentenenmaatschappijkunnenbijdragenaan hetterugdringenvanleegstand. Wetenschappelijkerelevantie Ophetgebiedvantransformatieisveelonderzoekgedaan.Echterblijktdatde transformatiemarktcomplexisendaterrecentelijkveelverandert,ophetgebiedvan regelgevingenersteedsmeerpraktijkvoorbeeldenontstaanwaarleringuitvalttetrekken. Demarktvanstudentenhuisvestingisookeenbreedonderwerpopzichdatextratoelichting kangebruikenmetrecentelijkeveranderingenvancontext.uiteigenonderzoekblijktdat recentelijkermeerdan16.000transformatiesnaarstudentenwoningenzijnopgeleverdin tallozeverschillendeprojectenmetafwijkendeconcepten,watalsgrotebronvaninformatie kandienen. Ophetgebiedvanstudentenhuisvestingveranderenonderanderendewoonwensen,regels, houdingvanactoren,hetaantal(inter)nationalestudentenendeinteressevanbeleggers. Recent,actueelenbreedwetenschappelijkonderzoekontbrekenophetvlakwaardeze onderwerpenelkaarsnijden. Hoe$nu$verder?roeptoptoteenstudieenopzetvaneentransformatie]databasemetzowel bestpractices als worstcases (T.vanderVoordtetal.,2007,p.25).Dewetenschapkan rondtranastuhuuitdevoetenmetkwantitatieve]enkwalitatievedatavoor vervolgonderzoeken,zoweluithetinstrumentalsdedatabasesdiesimultaanzijnontstaan. Nergens wordt een sluitend overzicht bijgehouden (in$rekenen$op$herbestemming,$p.13). Ookzalerduseenlinkwordengelegdtussenverschillendewetenschappelijkrelevante onderwerpen(binnenthema s),waarondertransformatie,woningnood,huisvestingsbeleid, vastgoedconceptenengebruikersvoorkeuren. 24

Maatschappelijkerelevantie Structureleleegstandgeeftmaatschappelijksocialeeneconomischeproblemen,zowel directdoorachteruitgangvandeomgevingalsindirectdooreconomischeachteruitgangbij beleggerseneigenaren.transformatieiseenmogelijkeoplossing. Niets doen is geen optie (Huisman$et$al.,$2014). Tekortenzorgenvoorhogekosten,slechte/onveiligehuisvestingenslechtere studieresultaten.goedestudentenhuisvestingisvanbelangomnederlandseen internationalestudentenaantetrekkenentebehouden.tranastuhubiedtvoorbeideneen oplossing.deze heiligegraal blijktechtercomplex;bruikbaarinzichtenoverzichtvan relevantesuccesfactorenenknelpuntenisvanbelang. Een$succesvol$praktijkvoorbeeld$van$TraNaStuHu$is$de$Campus$Diemen$Zuid:$ Fig.7HetsuccesvolleTraNaStuHu]projectCampusDiemenZuid(Snippe,2015) 25

II. Aanpak onderzoek WERKPLEK WA AR DEEL VAN DE ZE SCRIP TIE IS G E SCHRE VEN; LEEGS TA AND K ANTOOR TER INSPIR ATIE (DE K AT, 2015)

II.Aanpakonderzoek Indithoofdstukzaleersthetconceptueelschemainzichtgevenindeonderwerpendie onderzochtworden,gevolgddooreenschemadatdeopzetvanhetonderzoektoelicht. Daarnavolgtmethodologischebeschrijving. 7.Conceptueelschema Grafische weergavevande contextvanhetonderzoek. Fig.8Grafischeweergavecontextonderzoek(DeKat,2015) 26

8.Onderzoeksopzet Aanpaka.d.h.v.verschillendemethodenmetvermeldingresultatenenscriptiedeel. Fig.9Onderzoeksopzet(DeKat,2015) 27

9.Methodologischebeschrijvingonderzoek Eriseencombinatievankwantitatieveenkwalitatievemethodenuitgevoerd.De onderzoeksmethodenzijnweergegevenindeonderzoeksopzetenwordenhiertoegelicht. Onderzoeksvragen: Bijhetopstellenvanonderzoeksvragenmoetdefocusopbepaalderelevanteonderwerpen liggen,zodatdeverschillendevragenweleensamenhangendprobleemveldinkaartbrengen (Bryman,2012,p.89). Hetmoetenonderzoekbareenheldergeformuleerdevragenzijn,metdemogelijkheideen origineelnieuwinzichttegenereren.daarnaastmoetdevraagniettebreedzijn,zodathet onderzoekbehapbaarblijft(bryman,2012,p.90). Zodoendezijnindeeerstewekenvanhetafstudeertrajectverschillendevragenopgesteld enbijgesteld,welkedebasisvormenvanditonderzoek,ziedeeli. Literatuurstudie: Hetliteratuuronderzoekzalinzichtgeveninhetprobleemveldvanleegstand,transformatie enstudentenhuisvesting. Bijliteratuuronderzoekvooreenonderzoeksvoorstelishetvanbelangteonderzoek watdebestaandeliteratuuroverhetonderwerpzegt(bryman,2012,p.92). Metbetrekkingtotonderzoekvanbestaandeliteratuurkanonderzochtworden: Welkekennisreedsbekendisoverhetonderwerp Welketheorieënenconceptenrelevantzijn Welkeonderzoeksmethodenergebruiktzijn welkgebrekaankenniserheerst(bryman,2012,p.98). Nietallegevondeninformatiezaluiteindelijkinhetrapportmoetenwordenvermeldt,om deleesbaarheidtebewaken(bryman,2012,p.100). A.d.h.v.deonderzoeksvragenzaldeliteratuurstudiezichfocussenop: Leegstandentransformatie 1. Studentenhuisvesting 2. Succesfactorenenknelpunten$ 3. Thema s Omgestructureerdtewerktegaanzaleerstwordengezochtoprelevanteliteratuur.Ditzal gedaanwordenino.a.scopus(bryman,2012,p.115),tudelftrepository,debibliotheeken invakliteratuur.indebronnenzala.d.h.v.hetbestuderenvanabstractsensamenvatting eeneersteonderscheidtwordtgemaaktwelkebronnenrelevantzijn. Deselectiewordtvervolgensbestudeerd.A.d.h.v.bronvermeldingenindezeliteratuurzal ookweerandererelevanteliteratuurwordengevonden. Debruikbareinformatiewordengebundeld,omiteratiefbijtestellentothethelderen consistentbijdraagtaandetheoretischeonderbouwingvanhetonderzoek. Resultatenliteratuurstudie Eerstontstaanhiermeedeprobleemanalyseendeprobleemstelling,gevolgddoorde onderzoeksvragen,doelstellingenaanpakenmethodiek.vervolgensresulteertde literatuurstudieindetotstandkomingvandethemalijst,detoelichtingenbeschrijvingvan samenhangvanalleaspectenenhetbijhorendeoverzichtvansuccesfactorenen knelpunten. 28

Expertinterviews Erzijnverschillendevormenvaninterviews.Degrootsteonderverdelingvalttemaken binnenhetgestructureerdeinterview,hetgestandaardiseerdeinterviewenhet semigestructureerdinterview(bryman,2012,p.212). Bijeengestructureerdinterview,ookwelgestandaardiseerdinterview,gaathetvooralom eeninterviewdatvolgenseenbepaaldschemavandeinterviewerwordtgevolgd,waarbij alleexpertsdezelfdevragenvoorgelegdkrijgen,zodatdeantwoordengeaggregeerdkunnen worden(bryman,2012,p.210). Omdethema stevaliderennahetliteratuuronderzoekzullendezewordenvoorgelegdaan expertsmetdezelfdevragen,omzohetfundamentteleggenvoorhetinstrument. Deonderzoeksvragenvandeinformerendediepte]interviewszijnperthema gecategoriseerd.binnendethema swordendesuccesfactorenenknelpuntengezocht, waarbijruimtegelatenwordtvoorextraaanvullingendoordeexperts. Dezeinformerendediepte]interviewszullenwordenafgenomenbijverschillende projectontwikkelaarsmetervaringinherbestemming,ziehoofdstukonderzoek. Criteriaexpertselectie: 1. Bestaandeontwikkelaarmetreferentieprojecten 2. ErvaringmetontwikkelinginNederland 3. Ervaringmetontwikkelinghuisvesting 4. Ervaringmetherontwikkeling 5. Bereidheidmedewerking Resultaatinformerendediepte]interviews Hieruitontstaatdeaanvullingen/ofbijstellingvandeeerdergevondenthema s,aspectenen succesfactorenenknelpunten. Casestudy Qualitative case study methodology provides tools for researchers to study complex phenomena within their contexts. (Baxter$$Jack,$2008,$p.$544). Wanneereencasestudymeerdaneenenkelecasevergelijkt,spreektmenovereen multiple]casestudy (BaxterJack,2008,p.55),watinditgevalrelevantisomvan verschillendeactoreninputteverzamelen. VolgensYin(2003)zijnereenaantalbelangrijkeredenenomeencasestudyuitvoeren: Alshetbelangrijkisvoordestudiekwalitatieveopenvragentestellen Wanneerhetgedragvanactorennietbeïnvloedkanworden Decontextonderzochtmoetwordenomdatdezerelevantgeachtworden Degrenzentussenhetfenomeenencontextzijnverweven(BaxterJack,2008;Yin, 2003,p.545). Bovenstaanderedenenzijnallenzeertoepasselijkvoorditonderzoek. Case Study. An intensive analysis of an individual unit (as a person or community) stressing developmental factors in relation to environment. MerriamJWebster s$dictionary$(2009)$in$(flyvbjerg,$2011,$p.$17).$ 29

Bovengenoemdedefinitieiséénvandeveleverschillendeindeliteratuur,waaroverdoor Gerring(2004,p.342)wordtgestelddathetondanksdeveleacademischepogingenerg moeilijkisdejuistedefinitieoptestellen(flyvbjerg,2011). Erzijnverschillenderedenenomeencasestudytoetepassenenhetblijktdaternietéén modelis,maarmeerderezijnmogelijk.zokaneencombinatievankwantitatiefen kwalitatiefonderzoekmiddelscasestudy snieuweinzichtencreëren.erwordtgestelddat casestudy st.o.v.statistischemethodensterkzijnwanneerhetnodigisomdediepteinte tredenbinnenonderwerpenbinnenhetonderzoek(flyvbjerg,2011,p.314). Ookwordtgenoemddatdecasestudygoedkanbijdragenaanhetbegrijpenvande relevantecontext.daarnaastkaneencasestudyhelpenombinneneenonderzoekte ontdekkenwatdeoorzakenzijnvoorbepaaldegerelateerdefenomenen. Totslotwordtalssterkaspectvandecasestudydemogelijkheidgenoemddeverbandente leggentussenoorzakenengevolgen(flyvbjerg,2011,p.314). Inditonderzoekzaldecasestudybestaanuiteen mixedmethod namelijkkwantitatief onderzoekindevormvandocumentatiestudieenkwalitatiefindevormvandiepte] interviewsmetexpert. Inhetoverzichtena.d.h.v.gesprekkenmetexpertsa.d.h.v.criteriawordteencaseselectie gebruiktvoordecasestudies: Hetprojectherbergtmeerdan100studenten Hetprojectisrecentopgeleverd Hetprojectligtindebuurtvangrotestudentenpopulaties Medewerkingvanbetrokkenactoren Eengrootdeelvanhetprojectiseenbestaandgebouw Functieverandering;voorhetprojecthadhetprojecteenanderefunctie Hieruitvolgendevolgendedrie:DeZusterflat,DeStudioAmsterdamenTheStudentHotel Casestudy:documentatiestudie A.d.h.v.documentatiestudiewordendezekwantitatievegegevensverzameld: Algemenegegevens Foto splattegronden Typegebouwvoortransformatie(functie,bouwjaar) Tijdelijk/permanentefunctieverandering Oudefunctie/nieuwefunctie OorspronkelijkbouwjaarenTraNaStuHuopleverdatum Actoren Kerngetallenengegevensrondomdecaseszullena.d.h.v.kwantitatievedocumentatiestudie voorafwordengevonden.deontbrekendegegevenswordenvoorhetdiepte]interviewmet deexpertsaangevuld. Casestudy:diepte]interviewexperts Eendiepte]interviewismeestaleensemi]ofhelemaalnietgestructureerdinterviewom kwalitatieveinformatieteverzamelen(bryman,2012,p.213). Indekwalitatievediepte]interviewwordena.d.h.v.delijstthema svolgenseensemi] gestructureerdinterviewdesuccesfactorenenknelpuntenonderzocht. 30

Codingzalnodigzijnomderesultatenteanalyseren,duscodingvanrelevanteaspectenen thema szalgebruiktwordenbijhetafnemenvandeinterviews(bryman,2012,p.298). Onderdelenvandiepteinterviewszijnintroductieenbehandelingvanallethema si.v.m. succesfactorenenknelpunten. Resultaatcasestudy Decasestudiesgevenpraktijkillustratiesvandebesprokenthema senaspecten.erzal gekekenwordennaarovereenkomstenenafwijkingenbijallethema s,aspecten, succesfactorenenknelpunten,omhetinstrumentmeetevormen. Databaseopzet Dedatabasekanlosgezienwordenvanderestvanhetonderzoek,ziebijlage,welkeechter welbijkandragenaandebruikbaarheidvanhetinstrument. Methodologischebeschrijvingverzamelingdatabase ZoalsBrymansteltkunnenemail]alertsgetrachtwordenallerelevanteinformatiebijte houden(bryman,2012,p.115).ditisnuttigbijhetopstellenvaneendatabase,geziener recentveelverandertbinnenhetprobleemveld. A.d.h.v.onderzoekzaleenoverzichtwordengegevenvantransformatieopgavennaar studentenhuisvestingin: wetenschappelijkeliteratuur documentatiestudie informerendeinterviews Derelevantecriteriaomdedatabasetevullenzijnonderanderevastgesteldin: 1. Documentatiestudie 2. Praktijkliteratuurentijdschriften 3. Literatuurstudie a. CriteriabijdatasetinboekTransformatievankantoorgebouwen(T.vander Voordtetal.,2007). 4. CriteriaProjectenbankHerbestemming 10.Onderzoekorganisatie Domein Wetenschappelijkedomein: (Corporate)RealEstateManagement Adaptivereuse:aSustainableRealEstateStrategy Ook: Vraag]enaanbodzijdevandevastgoedmarkt Mentoren HildeRemøy RealEstateManagement RobGeraedts DesignConstructionManagement 31

III. Onderzoek resultaten HIPPE FIETS BIJ JE KAMER (THE STUDENT HOTEL)- SOMMIGE STUDENTENHUISVESTERS BIEDEN MEER DAN ALLEEN WOONRUIMTE (DE KAT, 2015)

III.Onderzoekresultaten Indithoofdstukzala.d.h.v.literatuuronderzoek,documentatiestudie,scenarioschetsenen diepte]interviewsmetexpertsantwoordwordengezochtopdeonderzoeksvragenomzohet fundamentvanhetuiteindelijkeinstrumenttevervaardigen.deopbouwisalsvolgt: Toelichtingliteratuur,expertsentotstandkomingthema s DethemalijstvoorTraNaStuHu 5 Onderzoekvandethema smetinputexpertsentussentijdseconclusies Casestudies Instrument Literatuurstudieonderzoek Zoalsvermeldisgebruikgemaaktvanliteratuuro.a.a.d.h.v.Scopus(Bryman,2012,p.115), TUDelftRepository,debibliotheekenvakliteratuur.Tevensisviabronvermeldingenweer andererelevanteliteratuurgevonden.daarmeewordenaspectenonderzocht.omde thema stevaliderenwordendezevoorgelegdaanexperts.detotstandkomingvande themalijstisverderopbeschreven. Empirischonderzoek DiepteinterviewsmetexpertsCasestudies Hetdoelishetbeterbegrijpen,verifiërenenaanvullenvanallethema sa.d.h.v.devisie, mening,praktijkvoorbeeldenenaanvullingdoorexpertsenpraktijk.devragenlijsten verwerkingzijnindebijlagetevinden.deuitkomstenvanhetliteratuuronderzoekenhet empirischonderzoekvormensamenhetfundamentvanhetinstrument. Experts Onderstaandeexpertszijngeselecteerda.d.h.v.genoemdecriteria.Deexpertszijnoplocatie bezocht,waarbijzeinpersoonlijkegesprekkenvan1à2uurzeerveelrelevanteinput hebbengegevenopallesub]thema s. Toelichting Functieexpert ZeergroteNederlandseprojectontwikkelaar Directeur Groteontwikkelaarenhuisvester,meerderebekendeTraNaStuHu Herontwikkelaar projecten Groteinternationaleprojectontwikkelaar Directeurontwikkeling Initiatiefmet40+marktpartijenterstimulatiepositieinternationale Founder studenten(enstuhu) GroteNederlandseprojectontwikkelaar,bekendgrootTraNaStuHu project Nederlandse(her)ontwikkelaar,bekendmettransformatie Groteontwikkelaar,bekendtransformatieproject Groteontwikkelaar,bekendtransformatieproject Groteontwikkelaar,bekendtransformatieproject HerontwikkelaartijdelijkeStuHu Herontwikkelaar Herontwikkelaar Herontwikkkelingsmanager Herontwikkelaar Projectmanagertransformatie Managertijdelijkeherontwikkeling Tabel2Expertsinterviews(DeKat,2016) 5 Terminologie: Transformatie$Naar$StudentenHuisvesting = TraNaStuHu,Studentenhuisvesting= StuHu 32

33 Totstandkomingthemalijst Dethemalijstisiteratiefontstaangedurendehetonderzoek.Indithoofdstukwordtde totstandkomingvandelijstmetthema stoegelichta.d.h.v.literatuur]en documentatiestudie,informerendeinterviewsengesprekken.dezethema sclusterende aspectenbinnendeopzetvanhetinstrument. Nahetkiezenvan Adaptationandreuseof(vacant)realestate isdirectveelliteratuur onderzochtmetbetrekkingtotleegstandsproblematiekentransformatie,waaruitblijktdat erveeloverditonderwerpgepubliceerdis,maarerruimteisvooraanvullendonderzoek(de Jonge,2013,pp.16]21). Uitverschillendebronnenophetgebiedvantransformatievaltoptemakendatditbredeen complexeonderwerpvaakonderverdeeldwordtbinnenbepaaldeonderwerpenofthema s. OoktijdensbegeleidingvanH.RemøyenT.VanderVoordt(2015)isbesprokendater gebruikwordtgemaaktvanthema somdesuccesfactorenenknelpuntenonderteverdelen. IneerderwerkdatzichrichtoptransformatievankantorennaarwoningennoemtWitte9 thema s,welkegebruiktwordtinhetinstrumentdieontstaat(witte,2001,p.3). Laterisereenheldereonderverdelingin6thema sgemaaktdoorgeraedtsenvander Voordt(2005),waarookbinnendethema sverschillendeonderwerpenzijngeorganiseerd. DeonderwerpenvanWittekomengrotendeelsoverheen. Erzijneengrootaantalinstrumentenrondomtransformatieontwikkelddeafgelopenjaren, welkeinvelegevallenookgebruikmakenvanbepaaldethema sofeenanderevormvan categoriserenvanaspecten.degrootgeeftalsuitbreidingoponderzoekdoorfikse(2008) eenoverzichtvan15instrumenten(degroot,2014,pp.28]30).binnendezeinstrumentenis steedseeneigeninvalshoekvantransformatiegebruikt,watleerzaamisgeblekenvoor omkaderingvandezethemalijst. In Transformatie$van$kantoorgebouwen$ $thema s,$actoren,$instrumenten$en$projecten wordenleegstandsproblematiekentransformatieopgavenin12thema sonderverdeeld.om relevantevragenvooractorenbijonderzoeknaartransformatieopgavenonderteverdelen, worden7specifieketransformatiethema sonderverdeeld(t.vandervoordtetal.,2007,p. 18):Markt,Functioneel,Technisch,Cultureel,Financieel,Juridisch,Organisatorisch. Verderblijktdatt.o.v.detransformatiethema svangeraedtsenvandervoordtuit2005het thema markt istoegevoegd.ookdezestartmetdemarktvoortransformatievankantoren totwoningen(t.vandervoordtetal.,2007,p.18).uitdetransformatiepotentiemeterblijkt diteenvetocriteriatezijnbijtransformatieopgaven(r.geraedtsvandervoordt,2014). Ditisgebruiktalsonderleggervoorthema1Marktstudentenhuisvestingenvormthet belangrijksteuitgangspunt. Verderblijktbijhetonderwerpmarktdathiernaastdehuidigeooknaardetoekomstige marktvraagwordtgekeken(t.vandervoordtetal.,2007,p.18).omdatditonderzoek specifiekopstudentenhuisvestinggerichtis,isditthemaaangepasttotdezemarkt.de interessevan(inter)nationalebeleggersblijkttegroeien(vanderdoelen,2014)zoalsverder toegelicht.daaromisdittoegevoegdbinnenhetthema,geziendezeopvallendetrend invloedkanhebbenopveto]criteriumdemarktvraag. Zeerverwantaandemarktvraagisdespecifiekevraag,dewoonwensvandestudentende veranderingenhierbinnen.ditthemableeksteedsgroterteworden,waardoorgekozenis ditlostestellenvanthemamarktvraag.ookisbijeerderethematiseringweldenieuwe

functiegenoemd,maarerisgeenspecifiekeaandachtvoorhetcommerciëleonderdeeldat hieronlosmakelijkmeelijkttezijnverbondenuitpraktijkvoorbeeldenengesprekkenmet experts.ookbrandingenmarketingkunnenbijdragenaantransformatieopgaven(roodbol, 2013,pp.11]12). Erisinditonderzoekhetperspectiefvandeontwikkelaargenomen.Eenbelangrijk onderdeelzalnaarverwachtinghetfinanciëlethemazijnbijtransformatieopgaven.tentijde vanhetontstaanvandeeerdergenoemdethemalijst,bleekechterdekennisvan bouwkostenvantransformatieprojectentekortteschieten(mackay,2007,p.v). Volgensdeauteursvanrecenterepublicatiezijndevierbelangrijkstefinanciëlefactorenbij transformatieprojectendehuuropbrengsten,deaankoopprijs/boekwaardepand, stichtingskostenenexploitatietermijn$(oomssteetskamp,2011,p.17).ditisdanookals derdethemagesteld. Alshetvooreenprojectontwikkelaarfinancieelhaalbaarlijkt,blijkenjuridische randvoorwaardenookvanzeergrootbelangopdehaalbaarheid.ditiszodoendeals4 e thematoegevoegd. Wanneeraldezerandvoorwaardenvoldoenishetzeerbelangrijkhetgebouwende omgevingopmicro],meso]enmacroniveauteanalyseren.ditvormthet5 e thema. DaarnaastbiedthetoverzichtvanVanderVoordtetal.aandachtaaninitiatiefbinnenhet bredethema organisatorisch.initiatiefisonderbelicht,terwijlditjuistéénvande aanleidingenvoorditonderzoekwas.uitverschillendeprojectenenoverlegmetgemeente Diemen,verschillendemarktpartijenenGeraedtsblijktduidelijkdatvaakeen kar]trekker onderdeelvanhetsuccesisbijtransformatieprojecten.inhetboekwordtindeintro gesprokenoverdetegenwerpingenofvoordelen(t.vandervoordtetal.,2007,p.17).deze zijnechternietgoedterugtevindenindetransformatiethema s,terwijlhiermogelijklessen uittetrekkenvallen. Uitonderzoeknaartransformatieendeontwikkelingvaneentransformatie]instrument blijktdathetdebruikbaarheidtengoedekankomenwanneerleerpuntenworden onderverdeeldindeverschillendeprojectfasendieteonderscheidenvallen(blom,2012,p. 88).Ditisinditgevalmetdezeopzetminderbruikbaargeblekenomdatvooralgerichtisop deinitiatiefase. Nareflectievanbovengenoemdetransformatiethema senexpertinterviews,bleekiteratief datmethetoogopeeninpraktijkbruikbaarinstrumentbepaaldeonderwerpennietnaar vorenkwamen.bepaaldethema senaspectenzijnzodoendeweggelaten.zoisereen aangepastelijstmettransformatiethema sopgesteld. 34

Themalijst THEMA 1: MARKTVRAAG STUDENTENHUISVESTING 1.1 POSITIONEREN TOEKOMSTIGE MARKTVRAAG 1.2 MARKTVRAAG TOT OP HEDEN (2008 2015) 1.3 TOEKOMSTIGE MARKTVRAAG (2015 2022) 1.4 INPUT EXPERTS MARKTVRAAG 1.5 CONCLUSIE MARKTVRAAG STUHU THEMA 2. VERANDERENDE WOONWENSEN STUDENTEN 2.1 VERANDERENDE WOONWENSEN STUDENTEN 2.2 INPUT EXPERTS VERANDERENDE WOONWENSEN 2.3 CONCLUSIE VERANDERENDE WOONWENSEN STUHU THEMA 3: FINANCIEEL 3.1 KOSTEN TRANASTUHU 3.2 OPBRENGSTEN TRANASTUHU 3.3 TOENEMENDE INTERESSE BELEGGERS 3.4 INPUT EXPERTS FINANCIEEL 3.5 CONCLUSIE FINANCIEEL THEMA 4: JURIDISCH 4.1 BELEID 4.2 WET- EN REGELGEVING 4.3 FISCAAL BELEID 4.4 INPUT EXPERTS JURIDISCH 4.5 CONCLUSIE JURIDISCH THEMA 5: GEBOUW OMGEVING 5.1 GEBOUW OMGEVING (MACRO NIVEAU) 5.2 OMGEVING (MESO NIVEAU) 5.3 GEBOUW (MICRO NIVEAU) 5.4 CONCLUSIE GEBOUW OMGEVING

Thema1:Marktvraagstudentenhuisvesting Zoalsblijktuitliteratuurengesprekkenmetexperts,iseenvandebelangrijksteveto]criteria bijmogelijketransformatieprojectenhetaanwezigzijnvandemarktvraag(r.geraedts vandervoordt,2014;t.vandervoordtetal.,2007,p.18).inditonderzoekisde onderzoeksvraaggesteldvanuitdeontwikkelaarmetuiteindelijkdoeleengoedeafwegingte verschaffenvoormogelijketranastuhu.demarktvraagiszodoendeleidend.bijallethema s wordtgekekenwatdeinvloedvandeaspectenopdemarktvraagis,zodatdeontwikkelaar eenbetereoverwegingkanmaken. 1.1Positionerentoekomstigemarktvraag Demarktvraagiszekervooreenontwikkelaarvangrootbelangdepotentiegoedinte kunnenschattenindeinitiatiefase. DemarktvraagnaarTraNaStuHuzoumenkunnendefiniërenalsderelatietussenhetaantal$ uitwonende$studenten$(vraag)enhetaantalstudentenwoningen$(aanbod).devraagenhet aanbodwordenechterbeïnvloeddoortallozeaspecten$(contextuele$invloeden).$nublijken juistdeverschillendegevondenprognosessterkuiteentelopenenishetaanboddivers.$ Hetdoelvanditonderzoekisdeontwikkelaarbeterinzichttegevenindeinvloedvande verschillendeaspecten,omzobeterdemarktvraag(potentie)tekunnenpositioneren.eris daaromeenopzetgemaaktvooreeninstrument.binnenallethema szijntalloze succesfactorenenknelpunten(iteratief)gesignaleerdwelkemogelijkinvloedhebbenopde omstandighedenvoortranastuhu.methetinstrumentzoudendezegevondenaspecten afgewogenkunnenwordenomzoscenario steschetsen. ZoalsnaarvorenkwaminhetvakRealEstateManagementaandeTUDelft,kunnen scenario smogelijkextrainzichtencreërenwaarmeebeslissingenrondom vastgoedontwikkelingenkunnenwordengenomen.invelegevallenwordenaspectendie veranderlijkeinvloedhebbenopdecontext trends genoemd. "Een trend heeft altijd met maatschappelijke levensomstandigheden te maken. Een trend is een verandering in de houding ten opzichte van het bestaande en het algemeen aanvaarde (Maenhoudt$$Demeulenaere,$2008,$p.$11). InDeveloping$contextual$scenarioswordttoegelichthoehetinkaartbrengenvanscenario s gebaseerdopcontextueleveranderingen(trends)kanbijhelpenbijhetonderzoekenofde huidigestrategieenverwachtinggegrondis.dezekwalitatieveaanpakleidttoteenglobaal herkenbarebeschrijvingvantoekomstverwachtingmethetuitgangspuntdiscussieen reactiestestimuleren(enserink,hermans,kwakkel,thissen,koppenjan,2010,p.126). Deeerstestapishetvaststellenvandevraag,scopeenperiode(Enserinketal.).Devraagis inditgeval Wat$zijn$de$mogelijke$ontwikkelingen$van$de$marktvraag$voor$TraNaStuHu?.De scopeisstuhu,transformatieendedirecteinvloedenvoorhetkomendedecennium. Detweedeenderdestappenzijnhetinkaartbrengenvandecontextuelefactorenenhet omzettenintrends(aspecten),watgedaanisdoordezetebundeleninelkethemaconclusie enhetinstrument. Devierdestapishetinschattenvandeinvloed(Enserinketal.).Ditgebeurtinhet instrument,zie gebruiksaanwijzinginstrument. Devolgendestapwaarbijhetscenariowordtontworpenwordtgedaanopvolgendepagina s eninhetinstrument.vervolgenskangetrachtwordenkwantitatievegegevenstekoppelen aandetrendsendeinvloed(enserinketal.,2010,pp.127]135). 35

Onderstaandeschetsgeeftschematischweerhoedevraagenhetaanbodmetelkaarin relatiestaanenhoeditalsonderdeelvanhetinstrumentgebruiktzalworden. Fig.10Scenario'sa.d.h.v.aantaluitwonendestudentenaantalwoningen(DeKat,2016 Hetinstrumentzaltrachtendemarktvraagtepositionerend.m.v.invloedvandeaspecten. Inonderstaandefiguurisschematischdemarktvraagweergegeven,waardeaspectenals krachten opwerkenomdezetepositionereninbovenstaandeschema.inhetinstrument staatsteedsperaspectaangegevenwelkerichtingdemarktvraagmogelijkbeïnvloedwordt. Fig.11Aspectenwerkenals'krachten'opdeontwikkelingvandemarktvraag(DeKat,2016) 36

Voorgaandefigurenvormendebasisvoordeopzetvanhetinstrument,waarmeede ontwikkelingvandemarktvraagdoordeontwikkelaargepositioneerdkanworden. Hieronderdeschematischeweergave,hetscenario]kwadrantTraNaStuHu,waarbijelk scenarioeenbepaaldepotentieweergeeftinhetinstrumentomditbespreekbaartemaken. Fig.12Scenario]kwadrantTraNaStuHu]Schematischeontwikkelingmarktvraag(DeKat,2016) Voorontwikkelendepartijenishetzaakhetjuistemomenttevinden,enerzijdsgunstige omstandigheden,anderzijdsvoldoendeconcurrerend. Opbasisvanhuidigegegevensenonderzoeksmiddelenwashetnietmogelijkomexacte getallen/aantallenaandezetrends( krachten )toetekennen.hetkwantificerenengewicht toekennenaandeverschillendekrachtenisdanookeenaanbevelingvoor vervolgonderzoek. Dezeopzetvanhetinstrumentsteltdeontwikkelaarmogelijkinstaatalleverschillende invloedrijkeaspectentebundelenentevisualiseren,omzomogelijkbeterdepotentievan TraNaStuHuaftewegenentecommunicerennaarverschillendeactoren.Zodoendekandit ookomschrevenwordenalseen bewustwordings]schema (Remøy,2016). 37

1.2Marktvraagtotopheden(2008 2015) Deafgelopenjaren(2008 2015)ishetaantalstudenteninNederlandtoegenomenmet 30%(vanHulle,2015,p.1).Instudiejaar2013/2014warener631.000voltijdstudenten waarvan309.000uitwonenden267.000thuiswonend(ouders)(poulusetal.,2014,p.2).in 2011isergestartmeteenactieplanommetbepaaldesocialehuisvesters16.000extra studentenwoningenteontwikkelentot2016onderdenaamhetlandelijkactieplan studentenhuisvesting(las). Fig.13Percentagegroeiperjaaraantalvoltijdstudentenvanaf2006]2007(DUO,2015) Onderstaandefiguurlaathetaantalentypevoltijdstudentenuit2013/2014naar woonsituatiezienindestadwaarzestuderen,wateenbeeldgeeftvandeontwikkelingtot dehuidigestandvanzaken. Fig.14Aantalvoltijdstudentennaarwoonsituatiegeteldindestadwaarze studeren,1oktober2013(duoinabf,2014,p.9) 38

Onderstaandetabellaatziendaterprognosesvoorgroeivanhetaantalstudentenwaren tussen2014en2022doorhetministerievanocw.enerzijdszijndezeafgelopen4jaar iederjaarnaarbenedenbijgesteld(vanhulle,2015,p.56).anderzijdsblijktwanneerdeze getallenwordenvergelekenmetdefeitelijkeaantallenersteedseenonderschattingtezijn; defeitelijkestudentenaantallenliggeninvelegevallenjuistweerhogerdandeeerder gesteldeprognosesdoorocw(vanhulle,2015,p.57). Prognose 2012 2013 2014 2015 AantalstudentenGroei 95.000 71.000 55.000 30.000 2014]2022 Tabel3ReferentieramingOCW(vanHulle,2015,p.57) Huidigemarktvraag(2015) Inhethuidigestudiejaar2014]2015zijner646.000voltijdstudenten.Hetmerendeel, 362.000,vandestudentenisuitwonendwatalsmeestinteressantedoelgroepvoordit onderzoekwordtgezien.vandatdeelwoont64% ookindestadwaarzestuderen(van Hulle,2015,pp.2]5).Detabelhierondergeeftweerinwelke10stedendegrootste marktvraagligt. Top10studiesteden Aantalstudenten 1.Amsterdam 109.300 2.Utrecht 60.000 3.Rotterdam 58.800 4.Groningen 52.200 5.Nijmegen 37.200 6.Leiden 29.300 7.DenHaag 28.400 8.Eindhoven 28.300 9.Tilburg 24.500 10Enschede 24.300 Tabel4Top10studiesteden2014]2015(vanHulle,2015,p.15) Hetfiguurhierondergeeftweerdat(opEdena)inelkestudentenstadinNederlandeen groterevraagnaardanaanbodvanstuhuwas.ookishierderelatiemetvorigstudiejaarte zien,waaruitblijktdatinamsterdamenwageningendespanningminderisgeworden(van Hulle,2015,p.2). Inseptember2015meldtministerBlokdatde genoemdepartijeneenstukmeeraanbodhebben ontwikkeld,namelijk26.850stuhu stot2016. Ookcorporatiesenprivatebedrijvenhebbenveel aanbodontwikkeld,waardoorhettotaalin2016 rondde49.000extrastudentenwoningenkomt.dit wordtgoednieuwsgenoemdvoor woningzoekendestudenten,hoewelinamsterdam enutrechtdewoningnoodhoogblijft(blok, 2015b). Fig.15Spanningsindicatorwoonstad(KENCES,2015) 39

1.3Toekomstigemarktvraag(2015 2022) Uiteenlopendeprognoses Indeperiodevan2014]2022groeithetaantalNederlandsevoltijdstudentenvolgensABF met54.000(poulusetal.,2014,pp.1]29).indezeperiodewordtrekeninggehoudendatin destudiestedenzelf19.000extrawoningennodigzullenzijnendaarnaastwoningenvoorde secundairegroepdienietindezelfdestadstudeertalswoont. Fig.16Ontwikkelingaantalstudentenperstudiestad2014]2022(Appollo2014inABF,2014,p.14) InderecentereKENCESpublicatielijktbovengenoemdegroeiietsaftenemenenwordter gesprokenovereengroeivanrondde5%perjaar(vanhulle,2015,pp.1]60). Mogelijkeeffectenvanhetleenstelselzorgenvoortekort]scenario svan40.500 54.000 studentenwoningen(buitenhuis,2014b;vinken,vanbennekom,flu,2014). JanBenschop,CEOvanDUWO,spreektovereentekortvan28.000studentenwoningenin 2020alsernietsgebeurt(TheClassOf2020,2014a,p.49). Dekomende10jaarverwachtSavillsnogzeker58.000nieuwestudentendieerbijkomenen huisvestingvragen,volgensjeroenjansen(dequay,2015). Fig.17Savillsverwachtinelkgeval58.000studentenerbijin2025(deQuay,2015) 40

Ondanks de toenemende belangstelling voor transformatie van leegstaande kantoren, mag volgens Jansen landelijk over tien jaar een tekort van 60.000 tot 65.000 studentenkamers worden verwacht $(Pots,$2013,$p.$15).$ HeteconomischbureauvanINGmeldteenverwachttegroeivan8%tot2021,met afvlakkendegroeitot2025.voordekomende10jaarkomtdatneeropongeveer70.000 nieuwestudenteneenheden.na2025wordteendalingverwacht,watnegatiefeffectkan hebbenopbeleggingenvoorlangetermijn(vanderdoelen,2014). OnderzoekerJeroenJansenspreektnamensSavillsinhetFDeveneensovereentekortaan studentenkamersvan70.000totin2025(rooijers,2014a).ookdewoonbondspreektvan eentekortvan70.000totaan2025(woonbond,2014). Andereonderzoekensprekenovergroteregetallen.ZogaatTheStudentHoteluitvaneen prognosewaarbijerminimaal85.000extrastudentenwoningennodigzijntot2020(santé, 2012,pp.48]51). Extramarktvraaginternationalestudenten Recentemarktontwikkelingenbevestigendetrendvaninternationalisering.ZowildeRUG zichookopeencampusinchinavestigenomzodestatusvan globaluniversity uitte bouwenendetopvanstudenten,wetenschappers,onderzoeksopdrachtenenuiteindelijk financieringaantetrekken(rug,2015). DeABF]monitorgaatuitvaneentoenamevan11.000buitenlandsestudenten(Poulusetal., 2014,p.16).TheClassOf2020spreektechtervaneenveelgroteretoenamevan buitenlandsestudenten(theclassof2020,2014b). DealgemeendirecteurvanDUWOspreektalsontwikkelendehuisvesteroverhethuidige doelvanaantrekkenenbehoudenvaninternationalestudentenomdaarmeenederlandin detop5kenniseconomieëntekrijgen; Nederland Kennisland als Global Brand (Benschop, 2015). Hierbijblijkteenenormeprocentuelegroeiinaantalinternationalestudenteninde afgelopen8jaar.daarnaastwordtdetop10herkomstlandengenoemd(benschop,2015). 2006 2014 Groei% Amsterdam 3.639 6.534 80% DenHaag 1.561 3.786 143% Delft 1.419 3.214 126% Leiden 710 1.566 121% Midden]NL 1.112 2.095 88% Totaal 8.441 17.195 104% Tabel54:Buitenlandsestudentenpergemeenteenherkomsttop10,uit voorpublicatiemobilitystatisticsep]nuffic(benschop,2015) Plaats Land 2014 1 Duitsland 6.163 2 China 1.847 3 Griekenland 1.068 4 Italië 902 5 UK 887 6 België 721 7 Spanje 754 8 Bulgarije 621 9 India 583 10 Roemenië 558 Naastinternationale diplomastudenten diezich langeretijdvestigen,blijkendemeesteshort]staystudenten,of studiepuntmobiele studenten internationaaltezijnmetin2015eenaantalvanongeveer25.000,welke doelgroepvoor2015nietgoedinkaartgebrachtis(vanhulle,2015,p.49). Dooronderwijsinstellingenwordtmeeringezetophetverbeterenvan studiepuntmobiliteit,d.w.z.hetmogelijkmakenvanuitwisselenvaninternationale studentenm.b.t.studiepunten(vanhulle,2015,pp.1]54). 41

Een groei van het aantal studiepuntmobiele studenten wordt verwacht als gevolg van inspanningen van de onderwijsinstellingen$(van$hulle,$2015). Cijferswijzenuitdatdezeinternationale studiepunt]mobiele studentenvakerhurenvancorporatiesinvergelijkingmetde diplomastudentendielangerinnederlandwonen,wataangeeftdat eenrelatiefgroterdeelvandezedoelgroepinteressantisvoor commerciëleverhuurders(vanhulle,2015,p.51). HetinitiatiefClassOf2020,ondersteunddoor+]40grote marktpartijenindebouwsector,waaronderontwikkelaarsen studentenhuisvesters,bevestigtenstimuleertdetrendvan groeiendaantalinternationalestudenten(theclassof2020,2014a). OokTheStudentHotelverwachteenzeersterkegroei: Volgens$ onze$prognoses$kan$het$aantal$internationale$studenten$in$ Nederland$tot$2020$verdubbelen$tot$150.000,(Santé,2012,pp.48] 51)watneerkomtopeengroeivan75.000buitenlandsestudenten. Welwordtgestelddaterdanvanuitverschillendepartijenbeter moetwordensamengewerktomdezeinternationalestudenten naarnederlandseonderwijsinstellingen(endusnederlandse huisvesting)tekrijgen. Fig.18Typeverhuurderstudiepuntmobiele studentvs.diplomastudent(enquete"wonen alsstudent2015"invanhulle,2015,p.51) Verdubbeling van het aantal internationale studenten is mogelijk. In de aanpak om Amsterdam aantrekkelijk te maken voor internationale studenten moet ook het huisvestingsprobleem worden opgelost: de regelgeving op de studenten-huisvestingsmarkt weerhoudt investeerders van het bouwen van kamers en studio s voor studenten, jonge ondernemers en young professionals (TheClassOf2020,$2014b,$p.$2). Toekomstigelokalemarktvraag Indevolgendefiguurzijndeontwikkelingenvandestudentenstedenweergegeven,waaruit blijktdatamsterdam,denhaagenrotterdamdegrootsteabsolutegroeiverwachtwordt, terwijlopvaltdatingroningenenmaastrichtzelfseenafnameverwachtwordt.per studentenstadwordtinfiguur19aangegevenwatdeverwachtingenzijnvoorstudiejaar 2022volgensdenaarbenedengesteldeprognosesuit2014/2015(vanHulle,2015,pp.1] 54). Wanneer op lokaal niveau wordt ingezoomd, dan valt op dat de spanning op de markt voor studentenhuisvesting per studentenstad enorm verschilt. Studentenhuisvesting blijft dus nog steeds een lokale opgave (Blok,$2015b). Fig.1 42

Fig.19Ontwikkelingtotaalaantalstudenten(voltijd)inallestudentenstedenin2022/2023invergelijkingmet2014/2015(Apollo2015,ABF ResearchinvanHulle,2015,p.33).Bijdezegrafiekgeldt;hoegroterdestudentenpopulatie,hoenauwkeurigdeprognoseenviceversa.Ookgaat ditervanuitdatergeenonderwijsinstellingverplaatst. TekortAmsterdam AmsterdamlijktinNederlandeenrelevantestadvoorextraaandachtinditonderwerp,waar veelinformatietevindenis.ookisheteerdergenoemdeinitiatiefactiefbezigamsterdam voorinternationalestudentenveelaantrekkelijkertemaken. Voortgangsrapportageprogrammaoverstudentenhuisvesting2014]2018spreektovereen bandbreedtevan3.600 20.000wooneenheden,waarbijzeeentoenamevan8.000 woningentot2018eenhaalbareopgavevinden(vinkenetal.,2014,pp.30]31).$ UitonderzoekinopdrachtvanDUWOblijktdatAmsterdamin2014eentekortvan8.950 woningenheeft,wattot2021kanoplopentot16.000(vastgoedmarkt,2014). Degemeenterekentdekomendevierjaaropeentekortvanongeveer5000kamers,de UvA,VUenHvasprekenover7.400kamersvoor2022.Dezeprognosesgaanechternietuit vaneenmogelijkegroeivanhetaantalinternationalestudentendatnaar18.000]25.000 zoukunnengroeienvolgensprognosesdoortheclassof2020. Zijgaanin4verschillendescenario suitvaneenbandbreedtevanminimaal8.573en maximaal25.000extrainternationalestudentennaastnederlandsestudentenin Amsterdamin2020(TheClassOf2020,2014b,p.8). TekortDenHaag OokinDenHaagwordtdrukgebouwdvoorstudenten.Halverwegejuli2015blijktereen actueeltekorttezijnvan1570woningen,watinvergelijkingmethetonderzoekuit2012 veelgroterblijkttezijndanverwachtwerduitonderzoekin2012(nog,2015).wethouder Wijsmullerheeftdeambitietot2022zeker2800extrastudentenwoningenterealiseren, vooralrondomhetcentrum(o.w.,2015). 43

DenHaagheeftalstransformatieambitietussen2016en2019omtenminsteelkjaar75.000 m2uitdemarkthalen,waarvan50.000m2a.d.h.v.transformatienaarwonen,wat bijvoorbeeldteruggezienkanwordenineenaantalkantorenrondomhollandspooren ministeriesinhetcentrumdiekomendetijdtotstudentenhuisvestingworden getransformeerd(vastgoedmarkt,2015a). Naast realisatie door nieuwbouw is transformatie van leegstaand vastgoed een belangrijk instrument in het verminderen van het tekort aan studentenhuisvesting (KamerbriefBlok,$2015b). $ Toekomstigemarktvraagi.v.m.leenstelsel Inverschillendebronnenwordtalgesprokenoverscenario somdatdithelptrisico svoorde toekomstintedekken. ZostaaninMogelijke$effecten$van$het$leenstelsel$telezenover3scenario s,dieinalle gevallendevraagdoenafnementenoverstaanvanbovengenoemdeprognoses,door invoeringvanhetleenstelsel(buitenhuis,2014b).erwordtgerekendmeteerderegetallen diedoorapolloenocw;namelijkin54.000extrastudentenin2022(buitenhuis,2014b). Inzijn1 e scenariozullenerin2022minderstudentenzijn.erishieruitgegaanvaneen tijdelijkelagereinstroom(10%)mbonaarhboenhbonaarwoen5%minderuitniet onderwijsbevolking.ditkomtneerop46.500extrastudentenin2022,i.p.v.54.000. Daarnaast15.800extrawoningzoekendei.p.v.18.900(Buitenhuis,2014b). Zijn2 e scenario2gaatervanuitdatstudentenlangerthuisblijvenwonen.,waardoorer35% mindereerstejaarsstudentenbuitenhuisgaanwonen,welkeffectophoudtnahet25 e levensjaar.daardoordaalthettotaalaantaluitwonendevan58%tot53%.hierdoorzijner ]10.700uitwonendestudenten(Buitenhuis,2014b). Inhet3 e scenariowordtuitgegaanvaneencombinatievandetweebovenstaande,namelijk minderstudentenenookminderuitwonendestudenten.ditresulteertin ]13.500uitwonendestudenten(Buitenhuis,2014b). VerschiltussendeprognoseenlaatstgenoemdescenarioinkaartgebrachtdoorApollo, 2014. Fig.20 Normale (grijs)groeiscenarioperiode2013/2014tot2022/2023(grijs)vergelekenmetnegatievescenario(blauw)metminderstudenten enminderuitwonendeperiodevanstudiejaar2013/2014tot2022/2023(poulusetal.,2014). 44

IndeApollostudentenmonitor2014wordtmetdezelfdescenario sgekekennaardevraag naarstudentenhuisvesting(poulusetal.,2014,pp.35]39). Erwordtverwachtdatveranderingeninstudiefinanciering,namelijkhetstudie]voorschot (SV),significanteinvloedzalhebbenophethuisvestingsgedragvanstudentenvanaf collegejaar2014/2015. HieronderishetSV]scenariouitgezettegenhettrendscenario,datopeerderegroeiis bepaald(vanhulle,2015).zoontstaatereenbandbreedte,waarbijvooralopvaltdatmeer studententhuisblijvenwonen. Fig.21Ontwikkelingvanaantalvoltijdstudentennaarwoonsituatieenscenario2014]2022(Apollo2015,ABFResearchinvanHulle2015,p.4) Voorderelevantedoelgroep,deuitwonende,lijktdebandbreedterondstudiejaar 2022/2023teliggentussen348.000en385.000uitwonendestudenten. Eenkritischenootvandeauteurisdatdehuidigeleningdusdaniglaagis,derenteisonlangs vastgesteldop0,01%rente()endeafbetaaltermijnismet35jaar(metdaarna kwijtschelding)aanzienlijkgunstigergemaaktbijdezenieuweregeling.daarmeekande vraaggesteldwordenofsignificantminderstudentenzullengaanstuderendoorhetstudie] voorschott.o.v.deeerderestufi.demonitorenvankomendejarenzullendituitwijzen. 1.4Inputexpertsmarktvraag Inovereenstemmingmetdetransformatiepotentiemeterbevestigenexpertsdenoodzaak vanhetgoedinkaartbrengenvandemarktvraag,inditgevalnaarstudentenhuisvesting.dit lijktindemeestegevallendeeerstestaptezijndiegrondiguitgevoerdwordt,voorerwordt ingegaanopanderetransformatiethema s. Uitdeexpert]interviewskomtnaarvorendatereenstructureeltekortaanpassende studentenhuisvestingwordtervaren,vooralindegrotesteden.ookvoordekomendejaren wordtdoorexpertsverwachtdatstuhueenbelangrijkeronderwerpvoorontwikkelaarszal blijvendanhetdeafgelopenjarenwas.enkeleonderwerpen,zoalsdejuridischekant(zie themajuridisch)ofonderwijs]concurrentie(de ranking en globalbranding )lijkende marktvraagzowelpositiefalsnegatieftekunnenbeïnvloeden. Deverschillendeexpertsbaserendezeverwachtingenoponderzoeken.Zowordenals bronnengenoemd;deeconomischeafdelingenvangemeenten,hetcbs,deduo,de onderwijsinstellingen,openbarerapportendoormarktpartijen,lokalemakelaarsenexterne partijenvoorspecifiekonderzoek. 45

De wereld wordt steeds kleiner voor studenten wereldwijd" Ookwordentijdensdeinterviewsinternationalestudentenenopkomstvaninternet genoemdalssterkeinvloedenopdemarktvraagnaarstuhu.zoblijktdat ranking onder onderwijsinstellingensteedsbelangrijkerentransparanterwordt,watonlosmakelijk verbondenismetdevraagnaarstudentenhuisvestingindeomgeving.doordaterde afgelopenjarensteedsmeerinformatiedigitaaltoegankelijkis,ishetvoorinternationale, maarooknederlandse,studenteneenvoudigergewordenverschillende onderwijsinstellingenbuiteneigenomgevingmetelkaartevergelijken. Wanneerermeerstudentenwordenaangetrokkendienietuitdedirecteomgevingkomen, lijktookdevraagnaartypekamersenaanvullendedienstenteveranderen. Daarbijlijktookhetaantrekkenzelf,demarketing,tegenwoordigdeelsteverschillenvan marketingrichtingdelokalestudent,dieookopeigennetwerkenkenniswatkanvinden. Hetbeeldontstaatdatdezeontwikkelingenzowelpositiefalsnegatiefkunnenuitpakken voordelokalemarktvraag.deconcurrentiepositievandeonderwijsinstellingvormtdanook eenuitdagingvoorontwikkelaars.goedesamenwerkingmetdelokaleonderwijsinstellingen lijktbelangrijktezijn.ookblijktbijvoorbeelddatingroningenenmaastricht(waar overigenskrimpwordtverwacht)veelsterkergedaanwordtaaninternationalemarketing voordeonderwijsinstellingen,waardoormaastrichtbijvoorbeeldmeerdan40% internationalestudententelt. 1.5ConclusiemarktvraagStuHu Demarktvraaglijktvoorontwikkelaarsdemeestbelangrijkevoorwaardebijoverwegingtot TraNaStuHu.Scenarioschetsenkanmogelijkdemarktvraagverhelderen.Zodoendewordtbij alleaspectengekekenwatdeinvloedopdezemarktvraagis. ZowordenenerzijdsdeomstandighedenvoorTraNaStuHugunstigerdooreengroeiende groepuitwonendestudenten,zowelmetnationalealsinternationalestudentenenwordter eentekortaanstuhuinveelgrotestedenverwacht.ookdekwaliteitvannederlandse onderwijsinstellingenwerktmee.totslotgroeitdebewustwordingdooroverheiden gemeentesoverdenoodzaakvanhetoplossenvanzowelstudentenwoningnoodals leegstand. Eenaantalsuccesfactorenlijktmogelijkbeïnvloedbaar.Degroeiende vergelijkingsmogelijkhedenzowelvoorkwaliteitsvergelijkingalsmarketing,de samenwerkingmetonderwijsinstellingenm.b.t.hetaantrekkenenbehoudenvan (inter)nationalestudenten,hetgebruikenvanvelebeschikbarebronnenoverkwantitatieve vraageneenfocusopvoorala dam,r damendenhaag.mogelijkeactieszijninhet instrumentweergegeveninkolom4. Anderzijdszijnerrecentookprognosesmetminderegroei/stagnatietot2025metkrimp daarna,o.a.beïnvloeddoorinvoeringvanhetstudievoorschot.vraagafnamewordto.a.in MaastrichtenGroningenverwacht. OokwordterrecentkwantitatiefalveelStuHuontwikkeld.Groeiendetransparantiekaneen dreigingkanvormenvoorstuhudiemetbepaaldediensten/productennietkan/wil onderscheiden. Ooksamenwerkingtussenactorenisinbepaaldegevallennognietgoedgenoegi.v.m. globalbranding, ranking,eninternationalemarketing,waarbijonderwijsinstellingeneen negatieveconcurrentiepositiesteedssnellerkunnenverergeren. Eenoverzichtvandegevondenaspecteninthema1zijngebundeldinhetinstrument. 46

Thema2:Veranderendewoonwensenstudenten 2.1Veranderendewoonwensenstudenten Dewoonwensenenvoorkeurenvanstudentenkomeninverschillendeonderzoekennaar voren.dezelijkenonderhevigaancontextueleveranderingen. VerschillendeaanpakkenvanStuHu]conceptenzijnterugtezieninpraktijk.Zobleekuit locatiebezoekendatthestudenthotelingetransformeerdegebouwenvolledigingerichte kamersverhuurtmeteengedeeldeluxekeuken.bijhetgetransformeerdecampusdiemen Zuidhebbenstudentenweereeneigenkeukenenbijdegetransformeerdezusterflatzijnhet vooralonzelfstandigekamersmetgedeeldekeukenmetlagehuur.indithoofdstukworden woonwens]aspectenbekekendiemogelijkdemarktvraagbeïnvloeden. Studentenhuisvesting ErzijnverschillendevormenvanStuHuteonderscheiden.Teneersteiseronderscheidin eenhuur]ofkoopwoning.daarnaastinpermanenteoftijdelijkehuisvesting. Permanentestudentenhuisvesting o (sloop)nieuwbouwwoning o woningtransformatieproject o Inbestaandwoonhuis Tijdelijkehuisvesting o Short]stay o Anti]kraak o Onderhuur Hierbinnenisonderscheidinwoonvormtemakentussen: 1. Thuiswonend(bijouders) 2. Uitwonend(Meestrelevantedoelgroepi.v.m.bewoningStuHu) 1. Kamersmetgedeeldevoorzieningen(Onzelfstandig) 2. Eénkamerwoningen 3. Zelfstandigewoonruimten Inditonderzoekligtdefocusoptransformatienaarstudentenhuisvestingvooruitwonende studenten. WoonwensenStuHu Eenonderzoekuit2014noemtnegenbelangrijkewoonwensen:huurprijs,grootte(m2), delenvankeuken,delenvanbadkamer,fietsafstandstadscentrum,fietsafstandcampus, buitenruimte,loopafstandsupermarktenloopafstandpark(nijënstein,haans,kemperman, Borgers,2014). Dehuurprijsblijktinditonderzoekdezwaarstwegendewenstezijn.Echterblijktverderdat heterogeniteitbestaatinwensenenerwordtzodoendeaangeradenomvariatiein voorzieningenteoverwegenbijelknieuweprojectontwerp(nijënsteinetal.,2014,pp.199] 213). InNoorsonderzoekwordtookaangenomendatdesteedshogerewoonstandaardeenreden isvoordegroeiendewoonwensnaarzelfstandigewoningenvoorstudenten,hoewelverder onderzoeknaarzelfstandigevoorzieningenwordtaangeraden.eenprivébadkamergeeft bijvoorbeeldeenhogerewaardering;dezevergtwelhogereinvesteringskosten(thomsen Terje,2010,pp.273]291). 47

Vraagnaarzelfstandigevoorzieningen Voorheenwoondemeerstudentenopkamersmetgedeeldevoorzieningen.Doorhet afschaffenvanhuurtoeslagvoorkamersontstondereenomslagnaardebouwvanmeer zelfstandigestudentenwoningenmeteigenvoorzieningen(jochems,2013,p.12). De student met zelfstandige woning en huurtoeslag woont als een vorst (Jochems,$2013,$p.$ 12). Eerdereonderzoekenuit2010en2012noemenookalhetgrotetekortaanzelfstandige wooneenheden(poulusmulderetal.inwintraecken,2013). Uitlandelijkonderzoekuit2014rondomdewoonwensvanstudentenblijktookdatereen steedsgroterevraagisnaarkamersmeteigenvoorzieningen/zelfstandigewoningen(poulus etal.,2014). Fig.22Overzichtmis]matchwoonsituatieenwoonwens(Kences,$2013,$pp.$10J11) Erblijkthierineensterkemis]matchtebestaantussendewerkelijkesituatieendegewenste situatie,watdanookalséénvandeuitdagingenwordtgenoemdvoorstudentenhuisvesters (vanderdoelen,2014). Ookin2015blijktdatdevoorraadaanStuHubeteraanmoetwordengeslotenopde woonwensen.33%blijktniettevredenenerwordtgesprokenovereenoverschotvan 68.000gedeeldekamerstegenovereentekortvan9.000éénkamerwoningenen59.000 zelfstandigewoonruimten(vanhulle,2015,pp.1]54). Opvallendisdatindeevaluatievanhetprogramma$jongerenJ$en$studentenhuisvesting$2014$ $2018$hettegenovergesteldeberichtnaarvorenkomt.Erwordtgestelddatstudentenbij degemeenteaandringenopmeeraanbodvanonzelfstandigewoningen,omdatgedeeld wonen,naastgezelligheid,ookbetaalbaarheidverbeterd.marktpartijenblijken terughoudendtezijnengelovennietdatdezevraagergrootschaligisendaarnaastisdeze woonvormminderrendabeldoordelagerehuuropbrengsteni.v.m. woningwaarderingsstelselengebrekaanhuurtoeslag.hetrijkwordtopgeroepende huurtoeslagvanonzelfstandigewoningenweerintevoeren(vinken,2015,pp.29]30). Afgelopenjarenisereenstijgingwaargenomeninhetaantalmensendathuurtoeslag ontvangt,waardoordeoverheidmeeruitgavenheeftaanhuurtoeslag.inditlichtwordter gesprokenovermogelijketoekomstigebeperkingvanditsoortsteunmaatregelenvoor studentenvanuitdeoverheid,watmogelijknegatiefeffectzoukunnenhebbenopde financiëlehaalbaarheidvandezelfstandigestuhu(jochems,2013,pp.6]13).hetrijksbeleid wordtdanookdooreenmarktpartijalsrisicofactorgenoemdm.b.t.hetontwikkelenvan zelfstandigewoningen(pots,2013,pp.15]17). Ookblijktdatdeverhuurderheffingalleenopzelfstandigewoningengeldtennietvoor onzelfstandigewoningen,watookdefinanciëlehaalbaarheidvanontwikkelingvan zelfstandigewoningenbeïnvloedt(jochems,2013,p.14). 48

Short]stayall]inclusive In$thema$1$blijktdatdoorverschillendebronneneensterkegroeiaaninternationale studenteniswaargenomen(benschop,2015;poulusetal.,2014;theclassof2020,2014b; vanhulle,2015).ookwordtkomendejareneengrotegroeiaaninternationalestudenten verwacht.eenoverkoepelendeorganisatiespreektvaneenmogelijkeverdubbelingtot 150.000buitenlandsestudentenin2020(Santé,2012,pp.48]51). NaastdeinternationalestudentendieeenvolledigtrajectaaneenNederlandse onderwijsinstellinglopen(de gewone diplomastudent),iserookpassinds2015specifiek aandachtvoorde studiepuntmobielestudent welkeslechtséénperiodeeldersvolgt, waarvanerongeveer25.000zijnin2015.dezeheeftanderewoongedrag(2015,p.49). Interviewsbenoemenhetgebrekaaneigennetwerkvandezegroep.Destudiepuntmobiele studenthuurtrelatiefvakervanprofessionelehuisvestersdandiplomastudenten,waarmee heteeninteressanteredoelgroepis.ookblijktdatdelocatieminderbelangrijkisendatze relatiefvakerbuitenhetcentrumwonen(vanhulle,2015,p.51). Uitpraktijkvoorbeeldenblijktereengrotemarkttebestaanvoorshort]stayStuHu,meestal metvolledigingerichtekamers.eengrootdeelvandegebruikerslijktinternationalestudent tezijneenvoorbeeldisthestudenthotel,projectenvanhuisvesterduwoofwoonstichting DeKey.Meteengroeiendaantalinternationalestudentenishetaannemelijkdatdezetrend zalgroeien. Verschillendepraktijkvoorbeeldentonenaandatereengrotemarktisvoorall]inclusive studentenhuisvesting,waarstudentennaasteeningerichtekamerookaanvullendediensten krijgenaangeboden.datblijktuitdesuccesvolleuitbreidingenvanthestudenthotelmet vooralshort]stayenaanvullendediensten,nieuweduwoprojectenenbijcampusdiemen Zuidisereenwachtlijstvoordekamerswaarbijcompleteservicesopdecampusworden aangebodenwaarstudentenookvoorlangeretijdwonen(nul20,2015). Voorzieningendiensteninpraktijk Uitdetransformatiepotentiemeterblijktdateenaantalfunctioneleaspectenindedirecte omgevingvanhettetransformerengebouwinvloedhebbenopdetransformatiepotentie. Dezekunnenookgezienwordenalswoonwensent.o.v.voorzieningen.Ditzijnstedelijke ligging,deafstandenkwaliteitvaneenzestalpubliekevoorzieningenendebereikbaarheid a.d.h.v.oven/ofauto(r.geraedtsvandervoordt,2014).hierwordtverderopingegaan inthema5. DeauteurheefttijdensditonderzoekveelStuHuprojectenbekeken.Daarbijkomtnaar vorendaternaastkamer/woningverhuurookveleaanvullendevoorzieningenzijndiein verschillendematewordenaangeboden.dezelijkenvoorttekomenuitdewoonwensen, waarbijdeonderliggendeonderzoekennietgevondenzijn.eenopsommingvande geobserveerdeaanvullendevoorzieningenbijstuhu: 1. Snelinternet 2. Gemeenschappelijkeruimte 3. Gemeubileerdekamer 4. Onlinesociaalplatform 5. Studieruimte 6. Wasruimte 7. Ingerichtebuitenruimte(terras,bankjes,bbq,sportfaciliteiten) 8. Leenfietsen 49

9. Beveiliging 10. Schoonmaakdiensten 11. Deelauto s(ooki.v.m.afwijkenparkeernorm(fiering,2015)) Hetisinditonderzoek,zowelinliteratuuralspraktijk,nietduidelijkgewordenofhet aanbiedenvandezeaanvullendedienstenextrawinstenofverliezenveroorzakenen/ofdat hetaanbiedennoodzakelijkisomdestuhuteonderscheident.o.v.concurrentie. Degemeenschappelijkruimtewaarontmoetingplaatskanvinden,lijktbijdeverschillende projecteninpraktijkveelaandachttekrijgen,ziebijvoorbeeldindeuiteenlopendecase studies.ookwordtdezevoorzieningalsbelangrijkonderdeelgenoemddoordedirecteur vanssh(jochems,2013,p.13). Nietallegenoemdevoorzieningenkomenvooringevondenwetenschappelijkeonderzoeken dushierisgeenonderbouwdeuitspraakovertedoen.mogelijkspelenmarktpartijendirect inopbepaaldevraaguitdepraktijkdoordezetevertaleninproductenendiensten. Welblijktuitlandelijkonderzoekdatrelevanteuitwonendestudentendiebinnen1jaar willenverhuizenbereidzijntebetalenvoorbepaaldevoorzieningennaastdehuurprijs.zois voorsnelendraadloosinternet63%bereidmeertebetalenenvooreenbuitenruimte ongeveer50%(vanhulle,2015,pp.1]54). Doordeopkomstvanmoderneexploiterendehuisvesters,metbijvoorbeeldveelextra voorzieningen,zouereenoverschotkunnenontstaanvanbestaandestuhuwaarbijhet productnietaangepastkanworden(vanderdoelen,2014). Fig.23Voorzieningenwaarvoorvoltijdstudenten,diebinnen1jaarwensenteverhuizen,extrabereidzijnvoorextratebetalenin2015(Bron: enquete'wonenalsstudent2015') BrandingMarketing Brandingenmarketingkunnenpositiefbijdragenaantransformatieopgaven(Roodbol,2013, pp.11]12). Dewoonwensenvandetoekomstigebewonerendeomgevingsidentiteitkunnena.d.h.v. marketingmethode branding samengevoegdwordenineeneigenoverkoepelend brand datinvloedkanhebbenophoehetprojectwordtuitgevoerd(boschetal,2012,p.185in Roodbol,2013).Inditgevalzouditgaanomdestudenteneenleegstaandgebouw. 50

Hierbijkanbrandingonderbepaaldevoorwaardenwerkenvoorverschillendeactoren,zowel deinternbetrokkenactorenalsdeexternbetrokkenactorenzoalsweergegeveninfiguur24 (o.b.v.kavaratzis,2008inroodbol,2013,p.49). HierbijzoudeninhetgevalvanTraNaStuHudusdeinterneactorendeontwikkelaar, gebouweigenaar,gemeente,huisvesterenbeleggerzijnendeexterneactordestudenten evt.andereactoren(bijv.gemeente,beleggered.)wanneerdezeovertuigdmoetworden vandetransformatiepotentie.deidentiteitgeeftdeinitiatiefnemersvanhettransformatie eenzelfderichtingeneinddoelomnatestrevenenhetimagogeeftanderzijdsdeexterne partijeneenbeeldbijhettoekomstigeproductendevoorzieningen. Fig.24Eenbrandkanidentiteitvaninternestakeholdersverbindenmethetimagovanexternegebruikers(o.b.v.Kavaratzis,2008doorRoodbol, 2013,p.49) Ookindeverschillendepraktijkvoorbeeldenlijktinbepaaldemateeenbepaalde brand om deprojectentezijnopgetuigd.thestudenthotelovereen LiveLearn]omgeving waarmeezestresswegnemenbij(inter)nationalestudenten,ziefiguur7.zewerkendanook metdeuitgangspunten Comfort,convenienceencommunity (Santé,2012,pp.48]51). Ookdetransformatiepotentiemetersteltalscultureelcriterium eeneigenwoonidentiteit terealiseren (R.GeraedtsvanderVoordt,2014). Zoalsgenoemdspreekteengroteontwikkelendehuisvesterookover NederlandKennisland als GlobalBrand, metalsdoelhetaantrekkenenbehoudenvaninternationalestudenten omdaarmeenederlandindetop5kenniseconomieëntekrijgen(benschop,2015). DeauteurheeftopgemerktbijhetbezoekenvandevestigingvanTheStudentHotelinDen HaagenAmsterdamWestdatdaarhetgebouwendedirecteomgevingeigenlijkvolledig ondergeschiktzijnaandebranding;hetzijngeena]locatiesofsprankelendegebouwenmaar desterkebrandingweetdat gevoel (bijdeauteur)aftewenden. 51

Fig.25MarketingonderwijsinstellingGroningenopstationDelft()BrandingwoonformuleTheStudentHotelDenHaag(DeKat,2016) MOOC s MOOC szijneenrelatiefnieuwfenomeen.ditbiedtwereldwijdaaniedereendekanszijnof haareducatiekosteloosuittebreiden,waarbijgeenenkelevormvanverplichtingenen/of eisenvoorafhoevenwordenaangegaan(barak,watted,haick,2015,p.49). MOOCs are characterised by open access, learning at a distance (online) and scale $ (Hood,$Littlejohn,$$Milligan,$2015,$p.$83).$ Hetzijnonlinecolleges,vaakookvolledigevakken,waarbijstudentennietlangerfysiekde onderwijsinstellinghoeventebezoeken.ookisdeelnameveelalveelgoedkoperen/of toegankelijker.wereldwijddoentallozeuniversiteitenmee,waaronderookdenederlandse TUDelft,UvAenUL. (de$quay,$2015)$ MOOC sendemogelijkebedreigingm.b.t.studentenhuisvestingwordenbeschrevenin literatuur.vooralsnogwordtdeinvloedvanmooc sopstudentenhuisvestingalserg beperktingeschat,onderandereomdatmooc]diploma snognieterkendwordendoor tallozeinstellingen.daarnaastblijkengemiddelddeelnemersoudertezijn,waarbijhet vooralnaasteenbaanwordtgedaan.totslotwordtminderdan10%vandegevolgde MOOC sdaadwerkelijkafgemaakt(dequay,2015). Eenanderestudieheeftempirischbewijsdatdehuidigecontext,omgevingenberoepvan lerendepersoneninvloedhebbenopdemanierwaaropzelerenviaeenmooc(hoodetal., 2015,p.90). 52

53 Ineenanderestudiekomtnaarvorendatreistijdtussenhethuisvanelkestudentende campusgediendheeftalseeninstrumentvoordewaarschijnlijkheidvanhetaanmelden voormooc s,waarbijeenbepaalderelatieuitderesultatennaarvorenkwam(xusmith Jaggars,2012,pp.46]53).EchterwordtnietduidelijkofMOOC sindetoekomsteensterkere invloedophethuisvestingsgedragvanstudentenzalhebben. Mogelijkeinvloedenzoudezetrendmeerinvloedkunnengeven,zoalsdesteedsgrotere groepmensenwereldwijdmettoegangtotcomputerseninternet. Omdatdezeontwikkelingpasin2012grootschaligisgestart,zullendemogelijkeeffecten komendejarenpasduidelijkerworden.vervolgonderzoeknaarinvloedophet huisvestingsgedraginrelatietotmooc slijktdusnodig. 2.2Inputexpertsveranderendewoonwensen Uitdeexpert]interviewskomtnaarvorendatdoordetoestroomaaninternationale studenteneendeelvandevraagverandert.zohebbeninternationalestudentenniethet netwerkendetijdomkamerstevinden,interichtenenanderezakenteorganiseren.ze lijkenvaakbereidhiermeervoortebetalen.bepaaldemarktpartijenspelensteedsmeerin opdezevraag. OnlinevergelijkenenboekenvanStuHuisdelaatstejarensteedsbelangrijkergeworden, watzoweleenkansalsbedreigingkanvormen. Goedeapparatuureninternetaansluitingzijnonmisbaardoordetoenemendedigitale onderdelenvanhetonderwijs. MOOC szijneentrenddieuiteindelijkintheorieervoorzoukunnenzorgendatfysieke nabijheidminderbelangrijkzoukunnenzijn.echterkomtuitexpertgesprekkennaarvoren datstuhumeerlijktdanpassiefcollegesbekijkenendeverwachtingisdateenfysieke locatiewaarmenelkaarkanontmoeten,dichtbijeeninteressantestad,relevantblijft. Verderisdemis]matchbesprokenenherkenddiebestaattussenwoonwensenen]situaties vanstudenten,waarvaneengrootdeelniettevredenlijktmetgedeeldevoorzieningen (Kences,2013).Dezevraagnaarzelfstandigewoningenisterugtezieninverschillende recenteprojecten. Hetonderzoekendemis]matchrondomhettekortaanzelfstandigevoorzieningenisook besproken.volgenseenexpertblijktdekritischevraagrelevantinhoeverredeuitgesproken wensvoormeerzelfstandigevoorzieningenovereenkomtmetdedaadwerkelijkebereidheid ommeertebetalenvoormeereigenvoorzieningen. Welkomtnaarvorendaterinrecentegroteprojectensteedsnadrukwordtgelegdophet creërenvaneenomgevingwaarstudentenelkaarsociaalkunnenontmoeten. Dezegemeenschappelijkeontmoetingsruimtenziejebijverschillendeprojecten bijvoorbeeldterugindevormvanuitnodigendeentrees,toegankelijkewoonkamer]achtige ruimtes,gedeeldekeukensengemeubileerdepleinen. Ineenaantalprojectenzijnerookaanvullendediensten,zoalswasgelegenheden, leenfietsenenschoonmaak.ookwordensportvoorzieningensomsaangeboden,welke volgenseenexpertweiniggebruiktworden. Verderwordendoorverschillendeexpertsalgemenevoorzieningengenoemdalsdirecte verbindingmetovpunten,mogelijkheidomteparkerenenaansluitingoplevendige stadsgebieden.

2.3Conclusiewoonwensen Veranderendewoonwensenveranderendemarktvraag.Zowordendeomstandigheden voortranastuhumogelijkgunstigbeïnvloeddooreengroottekortaanwoningenmeteigen voorzieningen.daarbijmaakthuurtoeslaghetontwikkelenvanzelfstandigestuhuin NederlandinteressantervoordeontwikkelaarenMOOC slijkenvooralsnoggeennegatieve invloedopuitwonendgedragtehebben. Eengrootaantalwoonwensaspectenlijkteenbeïnvloedbaresuccesfactortezijn. Zokandeontwikkelaaropverschillendemanierenonderscheidmakenmetverschillende StuHu]vormen,waarbijeengrotevraagbestaatnaarwoningenmeteigenvoorzieningen, terwijlerookvraagtblijftnaaronzelfstandigewoningen. Erkanonderscheidenwordenopbelangrijkewoonwensenzoalshuurprijs,grootte,delen keukenen/ofbadkamer,fietsafstandstadscentrumcampus,buitenruimte,loopafstand supermarktpark.snelendraadloosinternetenbuitenruimtelijkendemeestbelangrijke extravoorzieningen.hetontwikkelenvaneengemeenschappelijkeontmoetingsruimten blijktookbelangrijk.locatiesbuitenhetcentrumzijnvakergezienbijinternationale studentenenaanvullendedienstenblijkenookintrek. DaarnaastkanbijTraNaStuHuhetontwikkelenvaneen brand deidentiteitvoorinterne actoren(eigenaar,gemeente,ontwikkelaaretc.)enhetimagovoorexterneactoren (Studenten,investeerders,omgevingetc.)positiefbeïnvloeden. Echterzijnereenaantalaspectendiemogelijkdeomstandighedenongunstigbeïnvloeden. Zokanhetgroeiendaantalgebruikersvanhuurtoeslagmogelijkeentoekomstigrisicofactor vormenm.b.t.rijksbeleidvoorhuurtoeslagvanzelfstandigestuhuwoningen. Daarnaastblijkt33%vandeuitwonendestudentenontevredenenditstaatinrelatietoteen overschotvan68.000onzelfstandigewoningen(kamers+gedeeldevoorz.). Zelfstandigewoningenmetprivévoorzieningenvergenookhogereinvesteringskostenbij aanvang. DegroeiendeonlinetransparantieenvergelijkingsmogelijkhedenvanStuHuzorgenmogelijk voorversneldenegatieveconcurrentiepositiewanneermodernevoorzieningenniet aangeboden(kunnen)worden.totslotgroeithetgebruikvanmooc sstevigende mogelijkeinvloedopstuhuopdelangetermijnisonbekend,zoalsdenoodzaakvanstuhu nabijdeonderwijsinstelling. 54

Thema3:Financieel 3.1KostenTraNaStuHu Hetisnoodzakelijkomdefinanciëlehaalbaarheidvantransformatieinkaarttebrengenvoor deinitiatiefnemers,zoalso.a.deontwikkelaar,degebouweigenaarofbelegger.ditwordt gedaana.d.h.v.eenafwegingvandeinvesteringskostenendeopbrengsten(mackay,2007, p.30).inditthemawordendekostenenopbrengstenonderdeloepgenomen. Leegstandskosten Voorafgaandaaneenmogelijketransformatienaarstudentenhuisvestingmoetde gebouweigenaaren/ofandereactorendenoodzaakvantransformatieinzien. Hetaanbodaanlegekantorenblijftrecentharderstijgendandevraagenopname,zelfs nadaterrecentemeersloop]entransformatieinitiatevenzijngezien(buitelaardriessen, 2015;vanderSluys,2014,p.1).Verderlijkthetnietaannemelijkdatdekomendejarende vraagweertoegaatnemen,eerderandersom(dynamis,2015;uitterhoeve,2015).de oorzaken,gevolgenenoplossingenrondomleegstandwordenverdertoegelichtin Leegstand. Leegstandskostenkunnenvoordegebouweigenaareenprobleemopleveren.Hetfeitdat gebouweigenaaren/ofbeleggersbijleegstandoperationelekostenblijvenmaken,wordt vaakoverhethoofdgezien(degroot,2014,p.v). Operationelekostenzijnonderandere: 1. Onderhoudskosten 2. Energiekosten(GWL) 3. Belastingen 4. Beheerderskosten 5. Verzekeringen 6. Schoonmaakkosten (DeGroot,2014,p.V). DecategorieënmetdegrootsteinvloedopdezekostenzijnvolgensdeGrootde onderhoudskosten,deenergiekosten,financieringskostenenhuurinkomsten,waarbijde laatstedusnietaanwezigzijnbijleegstand(degroot,2014,p.v). Demarktomstandigheden,hetuitblijvenvannieuwehuurdersendeleegstandskosten kunnenbijeengrootaantalleegstaandekantoreneenredenvoortransformatiezijn. Investeringskosten Alsinvesteringskostenvaneenprojectwordendegrondkosten,debouwkosten,de inrichtingskostenendebijkomendekostengenoemd(mackay,2007,p.30;vonk,dewilde, degroot,2012,p.13). Mackayonderzoektwelkespecifiekekostengeneratorenbelangrijkzijnwanneerbij transformatiedebouwkostenwordenbepaald.zoblijktuitzijnonderzoekdatbij transformatiedegevel,dealgemeneuitvoeringskostenendebinnenwandendegrootste bouwkostenvormen(mackay,2007,pp.27,179]180). Erzijnveelverschillendeinstrumentenwaarmeehetfinanciëleaspectkanworden onderscheden,echterlijkeninstrumentenmetexactebepalingvanbouwkostennietvoor handen.erwordtbijverschillendeinstrumentengebruikgemaaktvaneenbandbreedtemet dematevanhetingreepniveau(mackay,2007,p.50). 55

Mackayspreektoverbouwkostenvan 875,]/m2BVO(Mackay,2007,p.52).Mullervind ookeenzeerbredebandbreedtevoorbouwkostenvoortransformatieprojectentussen 573 ] 1617/m2BVOmeteengemiddeldevan 918/m2BVO(Muller,2008,pp.89]150). SinnigesteltdatdoorderecentelijkveranderdeCrisisenHerstelwettijdelijkehuisvestingerg aantrekkelijkisgeworden(sinnige,2015). Voorheenwerderhoogstensvijfjaareentijdelijkevergunningvergeven,volgensSinnigeis ditnudusdanigverlengd,waarbijhijsteltdatditdevraagnaartijdelijkehuisvestingsnelzal doenstijgen,bijvoorbeeldnaarstudentenhuisvesting.ooksteltsinnigedateenpermanent gebouwrondde 1200,]/m2kost,waarditbijtijdelijksgebruiknaarongeveer 500/m2kan (Sinnige,2015). Woningtypes en bewoners Weinig aanpassingen Veel aanpassingen Bouwkosten Verwervings-kosten Bouwkosten Verwervings-kosten Studentenkamer 390 à 520 190 à 260 460 à 620 120 à 160 Studio 520 à 780 260 à 390 620 à 940 160 à 230 Tabel6Verdelingbouwkostenenverwervingskosten,allebedragen /m2bvoincl.btwpeildatumapril2006(r.geraedtsvandervoordt, 2014) Voorinvesteringskostenbijtransformatienaarstudentenhuisvestingiseenbandbreedte opgesteldindetransformatiepotentiemeter(r.geraedtsvandervoordt,2014).welblijkt hierbijdatdepeildatumvanapril2006mogelijkgeengoedeweergaveisvandehuidige prijsstellingen. Woningtypes en bewoners Haalbare investering per eenheid Haalbare investering per m 2 gbo bvo/ gbo Haalbare investering per m 2 bvo Huurstelling per maand Studentenkamer 30.000 à 45.000 930 à 1.230 1.3 à 1.55 650 à 850 160 à 220 Studio 4 5.000 à 65.000 1.230 à 1.830 1.3 à 1.55 850 à 1.300 220 à 320 Tabel7Haalbareopbrengsteneninvesteringenperwoningtypeincl.btwPeildatumapril2006(D.J.M.vanderVoordtetal.,2007) Transformatiekostenzijnnietgevonden.Welzijnhieronderrecenterecijfersvoorde nieuwbouwkostenvanstudentenhuisvestinggevondenomeenbandbreedtetegeven. Woningtypes en bewoners Basis bouwkoste n/bvo Laag bouwkosten/bv O Hoog bouwkosten/bv O Zelfst. studentenwoningen (laagbouw, zonder buitenruimte) 976 834 1104 0,70 Zelfst. studentenwoningen (hoogbouw, zonder buitenruimte) 1207 1023 1411 0,66 Container éénkamerwoningen container <20m2 1351 1233 1560 0,89 Container éénkamerwoningen container >20m2 1108 1022 1290 0,90 Table8Kostengegevensexcl.BTW,risicverrekening,afkoopprijsstijgingenenbijkomendekosten.Peildatum1januari2012(Vonketal.,2012) GO/BVO Hetexpertteamlaatineenpublicatiein2014eenoverzichtzienvantransformatienaar woningen.hierbijstaandestichtingskostenenhetaantalmetbvovermeld,waarmeede auteurditoverzichtheeftvervaardigdwatweereenindicatiekangevenvande transformatiekostenperbvo,echterzonderspecifiekeachtergrondinformatie.hetgetal moetdanookgelezenwordenalsalgemeneindicatie. Zoblijktuitnaslagwerkdatdeextreemlagewaardevan 216/BVOm2behoorttoteen tijdelijkeherbestemmingtotstudentenhuisvesting.deuiterstewaardenvan 2758/BVOm2 behoorttoteenkarakteristiekvoormaligpolitiebureauwattotslechts22 zorgappartementenisgetransformeerd.inrelatietotrichtprijzenstaatookvermeldals leermomentdatiederesituatieandersis(r.v.o.n.,2014). Project Aantal woningen BVO (m2) Stichtingskosten Stichtingskosten/BVO Brinkwal, Nieuwegein 25 1.585 2.749.000 1.734 Einsteinbaan, Nieuwegein 50 4.330 5.485.000 1.267 Elsevier, Amsterdam 245 12.000 17.500.000 1.458 56

Olmenhof, Amstelveen 95 2.500 540.000 216 Koestraat, Middelburg 152 3.985 4.860.600 1.220 Nedinsco, Venlo 27 9.250 14.392.003 1.556 Populier, Schoonhoven 22 1.600 4.413.000 2.758 Italiëlaan, Zoetermeer 67 5.000 7.752.000 1.550 De Hulk, Almere 27 2.000 5.300.000 2.650 Table9Overzichtstichtingskosten/BVOincl.BTWenzonderaftreksubsidieenverminderingverhuurdersheffing.Eigenbewerkingvangegevens inpublicatierijksdienstvanondernemendnederland(r.v.o.n.,2014) Bijdebouwkostenmoet,integenstellingtotkantoorfunctie,ookbelastingoverde bouwkostenwordenafgedragenwanneerergetransformeerdwordtnaarwoningen.naast aldezebouwkosten,welkeookafhankelijkzijnvandematevanafwerkniveau,zijner bijkomendekostenwelke22,5]32,5%vandebouwkostenkunnenbedragen(wintraecken, 2013,p.61). Asbestsanering Eenspecifiekeextrakostenpostdiebijtransformatielogischerwijslijktvoortekomenis asbestsanering,zoalsookblijktuitinterviews.omdatdezeafwijkenvannormale bouwkosten,wordtditalsknelpuntgenoemd.deberekeningvansaneringgaatinplaatsvan GBOperm2ofstrekkendemeter. Alsextrakostenpostenvoorasbestsaneringwordengenoemd:asbestinventarisatieen rapportage,vloerbedekking,plaatmateriaalinopenlucht/containment,deventilatiekanalen, riolering,cvketels(vonketal.,2012,pp.236]237). Aankoopprijs Mackayheefthetoverdekunstmatighogeboekwaardedieeenstropvoordefinanciële haalbaarheidis(mackay,2007,p.v).ditzouooktransformatieindewegstaan: Hoge waarderingen staan met name transformatie en verkoop in de weg (Buitelaar,$Sorel,$Verwest,$van$Dongen,$$Bregman,$2013,$p.$62). Mullerschetsteenzeerinteressantoverzichtwaarinhijbouwkostenenverwervingskosten afzettegenhetpercentagevandeopbrengst.invergelijkingmetdebouwkostenblijkenook deverwervingskostenvoortransformatiezeeruiteentelopeninpercentagevande opbrengst(muller,2008,p.89). 57

Fig.26Kostenalspercentagevandeopbrengst(Muller,2008,p.89) Voorhetberekenvandeaankoopprijsvandegrondenhetleegstaandegebouwworden dooractorenenkelemanierentoegepast. Deresiduelemanierwordtgebruiktdoordeontwikkelaar,waarbijalletemakenkostenvan debeleggingswaardewordenafgehaaldomzoopdemogelijkbetaalbarewaardetekomen. Bijdetechniekdiedeboekwaardegebruikt,berekentdeeigenaarechterdewaardedoor eenvermenigvuldigingvandegewenstehuuropbrengstenmeteenbepaaldaantaljaar(10 tot12wordtgenoemd)(vandervoordt,277;sbr,2010;hermans,2004inwintraecken, 2013,pp.61]62).Ditiskortgezegdwaaromereenmis]matchlijkttebestaantussende waardediemenbereidlijkttebetalenbijtransformatieendewaardediede gebouweigenaarverlangt. Wintraeckenconcludeertdathetnodigisdatdezeverschillendewaardesdichterbijelkaar komenomtransformatienaarstudentenhuisvestingfinancieelmogelijktemaken.er wordendriemogelijkeoplossingenaangedragen: 1. Afwaarderendoorgebouweigenaar:kanttekeningisdathetonderdeboekwaarde verkopenvoorbeleggerslangnietaltijdmogelijkis. 2. Verlagenbouwkosten:hierdoorblijftbijderesidueleberekeningmeerovervoorde aankoopprijs,echterisereenlimietaandezeextraefficiëntie. 3. Verlagenrendementseis:erwordtdannietafgewaardeerdbijdekosten,echter moetendeopbrengstenwelhogerzijn.hierbijmoetendeeigenaren/beleggersook ditlagererendementkunnenacceptereni.v.m.financiering(wintraecken,2013,pp. 62]63). Afwaarderenaankoopprijs Hetbelangvanbeleggersvooreen(te)hogewaarderingwordtsamenmetlaggingen smoothing$genoemdalsmogelijkeredenvoordekunstmatighogeboekwaarden. Voor de markt lijkt verder afwaarderen noodzakelijk (Buitelaar$et$al.,$2013,$p.$62). 58

Ookwordtgenoemddathet afwaarderendoordegebouweigenaar nietzoeenvoudigisals indeliteratuursomslijkttewordenbeschreven,doordatvaakeengrootdeel,80]85%, vreemdvermogenis.wanneererflinkafgewaardeerdmoetworden,betekentditdatookbij definancierafgeboektzoumoetenwordenendezedusverlieszoudraaienopeenlening, waardoorafwaarderenvaak(onafwendbaar)wordtuitgesteld(wintraecken,2013,pp.67] 71). Welwordtgemelddattussen2007 2011gemiddeld24,2%reëelafgewaardeerdwasop kantoren(bijv.slechts8,2%opwinkels)waardooralietsvandekunstmatigewaarde verdwenenisuitdemarkt(buitelaaretal.,2013,p.62). Huismanmeldtdatindezomervan2013aandetweedekamerisgemelddatdebankende taxatiefrequentiemoestenophogenteneindeachterlopendetaxatieswegtewerken,wat ookbijkandragenaanminderkunstmatigewaardes(huismanetal.,2014,p.6). Subsidieregelingen Bijtransformatienaarsocialehuurwoningen,waareendeelvanstudentenhuisvestingonder valt,kanvan1januari2014tot1januari2018kaneenkortingvoordeverhuurdersheffing aangevraagdworden,welke 10.000,]pergetransformeerdezelfstandigewoning,waarbij deinvestering 25.000perwoningbedraagtendehuuronderdehuurgrensblijft(R.V.O.N., 2014). OokstimulerengemeentenopverschillendewijzedebouwvanStuHu.Zoblijktuitde evaluatiedoorprojectmanagementbureauvangemeenteamsterdamdateri.v.m.plannen voormeerstuhuin2018erin2014reedsbij10projectenmetcirca3.033woningen 1.800.000,]istoegekendomknelpuntenuitdewegtegaan(bijlage)(Vinken,2015,p.4). Welisdeafgelopenjarengeblekendatdeoverheidengemeenteszichinvelegevallenrijk hebbengerekendmetdeopbrengstenvangrondbijcommerciëleontwikkeling,deresiduele waarde.hierbijwashetfinanciëlebelangvandegemeentedusverstrengeldmethet gemeentelijkebelangvan goederuimtelijkeordening watdusonderdeelvande leegstandsproblematiekheeftgevormd.gemiddeldheeftgrondexploitatielangetijd10%] 15%vandegemeentelijkeinkomstengevormd,watzorgdevoordezogenoemde dubbele pettenproblematiek vangemeenten.erwordtdanookhetrijkaangeradenstrenger risicomanagementenbeperkingdoortevoerenvoorgemeentelijkegrondexploitaties (Buitelaaretal.,2013,pp.11]25). Erwordtopgeroepentothetsamenwerkenvanverschillendeactorenenhetgezamenlijk delenvanwinstenenverliezenomtransformatiemogelijktemaken.zoalsgesteldwordtin Aanpak$Leegstand$Kantoren$kansen$en$uitdagingen: We kunnen het niet alleen (Wethouder$ Prinsen$in$Huisman$et$al.,$2014,$p.$14). Fiscaal Samengevatistransformerenfiscaalgezieninvelegevallenduurderdanhetbehoudenvan kantoorfuncties(buitelaaretal.,2013,pp.10,74). Naastbelastingrondombouwkostenkantransformatiefiscaalgezienveelkostenmetzich meebrengen,zoalsbijdeoverdrachtsbelasting.inonderdeelfiscaalbeleidisdiepingegaan opdezebelastingenendetarieven. 3.2OpbrengstenTraNaStuHu Eengebouwkanopbrengstengenererena.d.h.v.verhuurenverkoop(Mackay,2007,p.30). 59

Huuropbrengsten KantorenwordenverhuurdopbasisvanVVO,watookdeverkeersruimtenvaneengebouw meerekent.wanneererwordtgetransformeerdnaareenwoninggeldenandereregelsen wordthetverhuurbaaroppervlakteberekenda.d.h.v.hetgbo.hierbijisefficiëntmogelijke verhuurbareverhoudingtussengboenbvogunstigvoordehuurinkomstenendaarmeede financiëlehaalbaarheid(degroot,2014;muller,2008,p.152;wintraecken,2013,p.61).als gekekenwordtnaardeinvesteringskostentabellen,blijktzodatgroterecontainer studentenwoningeneengunstigereverhoudinghebbendanbijvoorbeeld studentenhoogbouw.ditzegtoverigensniksoverdewoonkwaliteitenverhuurbaarheid. Zoalsbeschrevenblijkteengoedehuurprijsdezwaarstwegendewoonwenstezijn (Nijënsteinetal.,2014,pp.199]213).Erwordtechterindestudentenmonitorin2015 geconcludeerddatbetaalbaarheidvanstudentenhuisvestinginnederlandminderis geworden(vanhulle,2015,p.3). Alsgekekenwordtnaarhetuitgavenpatroonvandestudentvaltopdatdedoelgroepindit onderzoek,deuitwonendestudent,gemiddeldongeveer 425,]permaandaanwoonlasten uitgeeftin2015. Fig.27Uitgavenstudenten(Nibudenenquête'WonenalsStudent2015'invanHulle,2015) Huurtoeslag InNederlandwordtdehuurtoeslaggenoemdalseenvanderedenendatstudentensteeds vakerkiezenvoorzelfstandigewoningen,omdatdeze,naastmeerprivacy,meerwaarvoor jegeldgeeftdaneenonzelfstandigekamerineenstudentenhuis.degrensisin2015 710,68waaronderdekalehuurenservicekostenmoetzitten(SOR,2015). Ontwikkelaarshebbenvoordezemarktvraagdanookveelontwikkeldafgelopenjaren (Jochems,2013,p.12).Dehuuropbrengstenvoordekleinehuurwoningenzijnrelatiefhoog endeeisenm.b.t.debouwzijnafgelopenjarenverlaagdmeteffectopbouwkosten. Logisch dat private investeerders en beleggingsfondsen nu specifieke delen van de sociale woningmarkt zoals studentenhuisvesting ontdekken het verbaast me eigenlijk dat ze niet eerder zijn ingestapt (Peter$Boelhouwer$invan$Eijck$$Naafs,$2015). Echterzijnerookzorgenomtoekomstigrijksbeleidm.b.t.huurtoeslag(Jochems,2013,pp. 6]13;Pots,2013,pp.15]17). 60

61 Veranderingstudiefinanciering Vanafseptember2015isdestudiefinancieringveranderdinstudievoorschot,wateengroot effectzalhebbenophetuitgavepatroonvanstudenteninnederland.mogelijkheeftdit effectophuurvanhuisvesting,endaarnaastkanheteffecthebbenopdevraagofminder mensengaanstuderenmetuitzichtopschulden.zoalsinthema1toegelicht,heeftditin enkeleprognosesnegatiefeffectopdemarktvraagnaarstudentenhuisvestingendaarmee dehuuropbrengsten. Grootaantalrecentelijkontwikkeldeprojecten Zoalstezienindedatabase(bijlage)blijktuiteigenonderzoekeengrootaantal(70+) recentelijkeontwikkeldetransformatieprojectennaarstudentenhuisvesting.enerzijdszou ditactorenmogelijkkunneninspirerenendeacceptatievoortranastuhualsvolwaardige StuHukunnenvergrotenvoorgebruikersenbeleggers. Anderzijdsisereengrotehoeveelheidrecentontwikkeldeengeplandenieuwbouw.Opde langetermijnzouditgroeiendeaanbodtotverzadiging/overschotensterkereconcurrentie kunnenleiden,watnegatiefzoukunnenwerkenopdehuuropbrengsten.hetisechterlastig dittevoorspellendoordehoeveelheidinvloedrijkeaspecten.hetinstrumentkangebruikt wordendeinvloedvanaldezetrendssamenbeterinkaarttebrengen. Tijdelijkestudentenhuisvesting Tijdelijkeherbestemmingkaneenoplossingzijnvoorstudentenhuisvesting(Blom,2012). Zoalshierboventezienverandertwet]enregelgeving,waardoorhetinvelegevallen financieelinteressanteristijdelijktebestemmenomdatnui.p.v.max.5nueenmax.10jaar terugverdienperiodeontstaat.dezevormisdaarmeezeerflexibelm.b.t.verschillende veranderendemarktomstandigheden.zieookdecasezusterflat.metdemogelijk terugnemendevraagna2025(ziemarktvraag)zouhetvanuitflexibiliteitmogelijkeen verstandigeoptiezijn. Toekomstwaarde Onderdetoekomstwaardewordtookdeprijsgeziendiewordtbetaaldbijdeverkoop. RecentisbijvoorbeelddegetransformeerdeCampusDiemenZuidverkochtaaneen belegger(nul20,2015),wataangeeftdattranastuhuprojectenmogelijkfinancieel interessantetoekomstwaardeheeft.zoblijkenbeleggerssteedsgeïnteresseerder. 3.3Toenemendeinteressebeleggers StuHualsbeleggingsproduct UitverschillendeberichtenlijktnunaarvorentekomendatdemarktvanStuHueen interessanteralternatiefwordtvoorinstitutionelebeleggers.ditheeftdirectinvloedopde mogelijkhedenbijtransformatievanhetaantrekkenvanfinancieringen/ofde toekomstwaardeindevormvanverkoopopbrengsten. Anderealternatievenvoorbeleggers,zoalskantoren,zijndelaatstejarensteedsrisicovoller geworden.hoewelderendementenbijstudentenhuisvestingniethoogzijn,lijkthetrisico lagerteworden,deelsdoordegroeiendevraagenhettoenemendeprofessioneleaanbod. Erwordtookgesprokenoverhetfenomeen wall$of$money,watsteltdaterdekomendetijd veelbeleggingincommercieelvastgoedverwachtkanwordendoorslechterendementenin anderetypebeleggingen(buitelaardriessen,2015). In$Tekort$studentenkamers$kans$voor$beleggerswordtgestelddaternaastdetraditionele huisvesterszoalsduwonueengrotegroepvankleinemaarookgroteinvesteerdersin Nederlandsestudentenhuisvestingbegintteinvesteren,watvooralookeeninternationale trendwordtgenoemd(vastgoedmarkt,2015c).

Recentisditoppolitiekniveauerkend.IndekamerbriefvanministerBlokistelezendat investeringendooro.a.institutionelebeleggersinstuhuopdeagendazijngezet,er contactengeweestzijnenersamenwerkingsverbandenzijnontstaan(blok,2015b). Het zijn fantastische tijden voor studentenhuisvesters (Jochems,$2013,$p.$12). Ookkomtditmogelijktengoedeaantransformatieprojecten.Onlangsheefteen internationalebeleggergeïnvesteerdinthestudenthotel,hetbedrijfdatzichbezighoudt mettransformatiesinnederland.daarnaastwildeeenengelsepartijrecentinvesterenin leegstaandekantorenomdezetotluxestudentenhuisvestingtetransformeren(rooijers, 2014b).Ookhetoverzichtindebijlagelaatziendaterrecentelijkzeerveeltransformaties naarstudentenhuisvestinghebbenplaatsgevonden. OokvooronderwijsinstellingenkandekwantiteitenkwaliteitvanStuHuonderdeelzijnvan marketingi.v.m.eerdergenoemdeconcurrentiein ranking : Goede huisvesting verbetert de studieresultaten. Nieuwe vormen van huisvesting worden steeds vaker ingezet als concurrerende factor tussen universiteiten. (Santé,$2012,$pp.$48J51). Professionaliseringbeleggingsproduct:kwaliteitenschaalgrootte OnderzoekdoorheteconomischbureauvanINGsteltdatdoorprofessionele studentenhuisvestersmetnieuweconceptenenefficiëntebedrijfsvoeringdezesectorinde volgendefaseterechtkomt(vanderdoelen,2014).ditmaaktstuhuvoorbeleggers overzichtelijkereninteressanteralsbeleggingsproduct. Echterkandezeprofessionaliseringzorgenvooreentweedelingvanhetbeleggingsproduct StuHu.Zozouerdoordeopkomstvanmoderneexploiterendehuisvesterseenconcurrerend contrastkunnenontstaanmettraditionelestuhudiehunproductnietkunnenofwillen aanpassen(vanderdoelen,2014). TekenendvoorprofessionaliseringheefteenDuitsepartijeenfondsEuropeanStudent HousingFundopgerichtmet 200]300miljoen,waarvaneendeelinNederlandse studentenhuisvestingzalwordengeïnvesteerd.metnamedeverwachttestabiele marktvraagwordtgenoemdalsredenvoordeinvesteringendiedoorgaansinstabiele beleggingenwordengedaan(vastgoedmarkt,2015c). 'Een pensioenfonds is niet geïnteresseerd in investeringen van 20 mln, maar in brokken van minstens 200 mln. (Bert$Kip,$directeur$van$de$Brightlands$Chemelot$CampusZeemeijer$$Rooijers,$2015). Inlijnmeteerdereberichtenoverprofessionaliseringenomvangzijnrecentdeachtgrootste Nederlandcampus]instellingenbijelkaargekomenomeengezamenlijkfondsmeteen omvangrondde 1] 2miljardopterichten,waarondernieuwevastgoedprojectenworden ondergebracht.hierondervallennietalleenonderwijsgebouwenmaarjuistooko.a.stuhu opdecampus.indezevormzoudekwaliteitenomvanghetproductinteressantmakenvoor deeibeninst.beleggersenwordtvoordeinstellingenhetrisicogespreid(zeemeijer Rooijers,2015). Ookhetfeitdathetrendementteruglooptvan5,75%in2014naar5,5%in2015isvolgens dequayeentekenvanhetprofessionaliserenvanditbeleggingsproduct(vastgoedmarkt, 2015c). 62

Internationalebeleggers Uitonderzoekdooreeninitiatiefvan40marktpartijen,TheClassOf2020,blijktdat internationalebeleggersooksteedsmeernaardenederlandsemarktvan studentenhuisvestingkijken. $ Investor updates: Student housing is becoming hot (Netherlands). (TheClassOf2020,$2014a,$p.$49).$ Zobegintereengroteinteresseteontstaanvangroteinternationalebeleggersvoorde NederlandseSTuHu,zoalsookblijktuitonderstaandoverzichtuit2014.Onderanderehet DuitseBouwfondsbelegtindetransformatievaneenleegstaandkantoorinBuitenveldert (TheClassOf2020,2014a,p.50). Fig.28Europa shuidigegrootschaligebeleggingeninstudentenhuisvesting2014waarvanveelinnederland(theclassof2020,2014a,p.36) OokonderzoekvanSavillssteltin2015datde internationalebeleggersrecentsubstantieelinteresse krijgenvoordemarktvannederlandse studentenhuisvesting: Fig.29Quoteinpublicatie(deQuay,2015) CBREspreektineenrapportgerichtaan internationalebeleggersovertoenemendevraageneenzeerpositiefrendementvoorstuhu innederland. AlsredenenwordengenoemddatStuHueenredelijkgoedkopebeleggingis,bij transformatiegeenverhuurderheffingdoordeeigenaarhoeftwordenafgedragenenerin Nederlandhuurtoeslagisdieveelstudentenontvangen.Welwordtalsmogelijkebedreiging hetveranderenvandestudiefinancieringgenoemd(vastgoedmarkt,2015b). Cobouwsteltrecenterinoktober2015datdeinteresseinNederlandseStuHudoor buitenlandseinvesteerdersenormtoeneemtendatnederland,nadevsendeuk, dé hotspot is,aldussavillsinvastgoedmarkt(kuit,2015). Degroeiendeomvangvanditbeleggingsproduct,degroeiendemarktvraagenhet rendementvanongeveer5,5%wordengenoemdalsredenenvoordezetoenemende interesse(kuit,2015). 63

64 3.4Inputexpertsfinancieel Aankoopprijs Hetzeerbredeverschilinverwervingskostenwordtherkenddoordeexperts.Met betrekkingtotdeaankoopprijskomthetbeeldnaarvorendatereenverschilisinpartijen dieeenleegstaandgebouwkopenvoor]ofnadewijzigingvanhetbestemmingsplan.voor dezewijzigingisdeprijsmeestallagermaarhetrisicohoger.nietallepartijenwillenof kunnenzooprisicowerken. Wanneerdegronden/ofhetgebouwvandegemeentezijn,kunnenookoverwegingenvoor gebiedsontwikkelingmeewegenindebepalingvandeaankoopprijs.bijdetendervooreen herontwikkelingkanhetpositiefmeewerkenwanneereral(intentietot)contractenmet potentiëlehuurdersenanderefinanciëleafsprakenkunnenwordenlatenzien. Bijeenpraktijkvoorbeeldvantijdelijketransformatiekwamnaarvorendatergeen aankoopprijsbetaaldwas,doordathetgebouwnietvaneigenaarverwisseldis,wateen extraredenvoortijdelijketransformatiekanzijn. Erzijnmetdeexpertsverdergeenaankoopprijzenvantransformatiesbesproken. Investeringskosten Alssuccesfactorwerdhetmeedenkengenoemddoordepartijendiehetwerkuitvoerenwat meekanhelpenbijdewerkvoorbereidingenhetinkopen.daarbijwordtdevoorkeur uitgesprokennietpartijenopbouwkostenteselecterenmaarvooralopsamenwerking;een partijdielangdurigmeedenkt]enwerktnaareengezamenlijkeinddoelwordtwaardevoller genoemddaneenietslagereprijs. Hetbeeldvandebredebandbreedtevanbouwkostenbijtransformatielijktteworden bevestigd.ookwordtbevestigddatwanneerdegevelwordtaangepakt,ditéénvande grootstebijkomendebouwkostenkanzijn,waarbijexpertsmeldendathierbijvaakextra kostenwordengemaaktomdatdezegetransformeerdegevelenhetaanzichtaandestrenge welstandseisenvangemeentemoetvoldoen.verderlijktasbestsaneringookeenvaak gezienepotentielekostenpost,waarbijwordtgestelddathetbelangrijkisditrisicovooraf contractueelvastteleggen. Beleggers:StuHuvoorheen Tijdensdeinterviewskwamnaarvorendatvoorheenstudentenhuisvestingveelminderals lucratiefeninteressantwerdervarendoorbeleggers. Voorheenbleekdemarktvanstudentenhuisvestingvooreengrootdeeltebestaanuit versnipperde(zeer)kleinschaligewoonprojecten,grotendeelsinhandenvancorporatiesen privateeigenaren.indezevormzoustudentenhuisvestingeenminderinteressant beleggingsproductzijnvoorgrotebeleggers. OokwerdgestelddatStuHueenminder'clean'productwasvoorbeleggersdanandere woonproducten.redenendiegenoemdworden,zijnderelatieflagehurendiestudenten kondenbetalenendehogererendementendiemeerbijkantorenofluxe]woningenwerd verdiend. Kantorenhaddenookeenveelhogerrendementenerwasweinigaanbodvanleegstaande transformeerbarekantorenvooreengoedeprijs. Daarnaastheeftstudentenhuisvestingeenrelatiefhogeomlooptijd,wathoge exploitatiekostenbetekentdoorextraonderhouds]enbeheerskosten. OokrecenterblijftdeexploitatievanStuHueenvakapart,wathetlastigerkanmakenals belegging;dekostenzittenvooralaande operations ]kantennietallebeleggershebbende

kennisofhetvertrouwenzichhiermeebezigtehouden.pensioenfondsengaanbijvoorbeeld nietzomaarzelfnietdeoperationskantmanagen.erzijninnederlandweinigoperatorsdie StuHuopdegrotevereisteschaalkunnenmanagen. InteresseStuHu Uitinterviewsbleekechterdatdoordeafnemendevraagnaarkantorenenenkeletrendsin marktvraagstuhueensteedsinteressanterproductwordtvoorbeleggers. Zokwamenerdeafgelopenjarensteedsmeergebouwenleegtestaan,waarjaarnajaarop moestwordenafgeschrevendoorgebouweigenaren.tijdensdeinterviewsbleekdathet besefbijgebouweigenarendaardoorinbepaaldemateisgekomendatafboekennodigwas. Zoiserdeafgelopenjarenbijeenaantalgebouweigenarenbereidheidtotafboeken getoonddoordezogenoemde bleaders (gebouwendieelkjaarwaardeblijvenverliezen)te verkopenomverderverliestegentegaan. Afboeking op bleaders kan transformatie voor beleggers aantrekkelijk maken Dezegebouwenhebbeninveelgevallenredelijkekwaliteitenvooreenprijs,wateen transformatiekansvormtdienieteerdervoorhandenwasvoorontwikkelaarsenbeleggers. Enkeleaspectenwerdenbevestigd.Eerdergenoemdegroeiaaninternationalestudenten, beschikbareinformatieengoedekwaliteitvanonderwijsinstellingenzijnredenendie genoemdzijnvoordegroeiendevraagnaarstuhu.ditheeftvolgensenkeleexpertsgezorgd datrecentstuhuzowelkwalitatiefalskwantitatiefenormverbeterdiswaardoorhet interessanterisgewordenalsbeleggingsproduct.groterekwantiteitzorgtvoor schaalvoordeel,deontwikkelingkandanefficiënter.daarnaastvrageninstitutionele beleggersomschaalgrootte. Overtoekomstwaardekomtnaarvorendatwanneereenprojectbinneneen beleggingsportfoliovanpensioenfondsenzit,uitpondenopdelangetermijnrelevantkanzijn i.v.m.demogelijkemeerwaarde. Specifiekesubsidieregelingen,naastkortingopverhuurdersheffing,zijnnietbesproken. Oversubsidiebijtransformatiewordtwelgenoemddatwanneerdegemeenteafboektom transformatiemogelijktemakenditookalseenindirectevormvansubsidiegezienkan worden. Zostellendeexpertsdatdezemarktzichnuaanhetbewijzenisendatdeze professionaliseringervoorzorgtdatmeerpartijeneractiefinzijn. OokkwamuitdeinterviewsnaarvorendatNederlandinternationaalgezienwordtalsveilig landmeteenhelestabielevastgoedmarkt. InEngelandlijktdezemarkteenfaseverdertezijn,daarisdezeschaalvergrotingen professionaliseringeerdergezien,waarevt.leringvoornederlandvalttetrekken. SuccesvantijdelijketransformatietotStuHublijktnogonbekendalsbeleggingsproducten hetbleekinpraktijklastigomgrotebeleggerstevinden,waardoorparticulierebeleggers uitkomstboden. 3.5ConclusieFinancieel BepaaldefinanciëleaspectenlijkendeTraNaStuHuomstandighedengunstigtebeïnvloeden. ZoblijkteendeelvanrecentelijkesuccesvolleStuHuprojectenTraNaStuHutezijn. Recentwordtdeprofessionalisering(kwaliteit)endeschaalvergroting(kwantiteit)vanhet beleggersproductstuhuherkend,metgrotetoenemendeinteressevanbeleggers,met 65

66 recenteensteedsstabielerrendement(rond5,5%).naastnederlandsebeleggersiserook sterktoenemendeinteressevaninternationalebeleggers,welketrendnederlandse overheiderkentenstimuleert. Debouwkanefficiënteri.v.m.schaalvergrotingvanStuHu,wattengunstekankomenvan bouw]tijdenkosten.vóórbestemmingsplanwijzigingkandeaankoopkostenlagerzijn,wat financiëlehaalbaarheidtengunstekankomen. Definanciëlenoodzaaktottransformatiewordtvergrootvoorgebouweigenarendoordatbij leegstandoperationelekostengemaaktworden,waarbijonderhoud,energie,financiering degrootstekostenblijken. Denoodzaakvanafwaarderingvandeboekwaardebegintrecentmeerdoortedringenbij actoren,waarbijafgelopenjarenaleendeelvandekunstmatigewaardeuitdemarktis gehaald,waardoormogelijkvraagprijsenbodvanontwikkelaardichterbijelkaarkomen. Daarnaastwaserrecenteenlandelijkeaanzetomdetaxatiefrequentievanbankente verhogenomnogmeerkunstmatigeboekwaardenbijtestellen. Huuropbrengstenzijndeelsdoordehuurtoeslagaantrekkelijk,dezezorgtinNederlandvoor comfortmeteigenvoorzieningenvooreenrelatieflageprijs. RecentisereengoedonderbouwdeaanbevelingengedaanaanhetRijkvoorfiscale beleidswijzigingt.b.v.transformatiebevordering.totslotzijnerveleinstrumentenvoor handenvooralgemeneonderscheidingvantransformatiekosten. Eengrootaantalfinanciëleaspectenlijkteenbeïnvloedbaresuccesfactortezijn. ZokanhetoverwegenvantijdelijkeStuHu(bestemming)gunstiguitpakken:hetisflexibel t.o.v.marktomstandigheden,vergtlageinvesteringskostenenevt.geenaanschafwaarde. Ooklijkendehoogstetransformatiebouwkostendegevel,algemeneuitvoeringskosten,en binnenwanden,watbijinitiatiefasealoverwogenkanwordeneneenefficiënteverhouding tussengboenbvoisgunstigvoorhuuropbrengsten. Alsmogelijkoplossingvoordeaanschafwaardemis]matchzijnmogelijkeoplossingenhet afwaarderendooreigenaar,hetverlagenvandebouwkostenofhetverlagenvande rendementseis.verdergeldtsubsidie( 10.000,]kortingverhuurdersheffing)persociale huurwoninguittransformatie. Eenbouwendepartijdiemeedenktoverkwaliteitsresultatenlijkenbelangrijkerdanlaagste prijsenhetkanhelpenfinanciëleafsprakenvastteleggenvooraankoopvoortotale mogelijkeasbestsanering. Bepaaldefinanciëleaspectenbeïnvloedenmogelijkdeomstandighedenongunstig.Zomoet denoodzaakvoortransformatiehooggenoegzijnvoorinelkgevaldegebouweigenaar. Zowelvoortransformatie]alsverwervingskostenzijnslechtszeeruiteenlopendebrede bandbreedtevoorhanden.privévoorzieningenvergenhogereinvesteringskosten, gevelwijzigingenen/ofonvoorzienaanwezigasbestkanextratijd]enkostenpostenvormen enverwervenvoorbestemminswijzigingvormtfinanciëlerisico s.daarnaaststaan kunstmatighogewaarderingentransformatieindewegenbestaatereenmismatchtussen deresiduelewaardedieontwikkelaarwilbetalenendekunstmatighogeboekwaardedie eigenaarwilontvangen.lagging,smootthingenhetbelangvandebeleggerlijken3redenen voordezekunstmatigeboekwaardenenafwaarderenismogelijknietzo'eenvoudig'doordat

hetgrootstedeelvaakvreemdvermogenbetreft,waardoorafwaarderenregelmatig (onafwendbaar)wordtuitgesteldvoorlater. Ookm.b.t.beleggerszouStuHualsbewerkelijkebelegginggezienkunnenwordenmetlage huuropbrengsten,hogeomlooptijdenextraonderhouds]enbeheerskosten,waarbij beleggersvaakgeenkennisvan operations hebbendusafhankelijkzijnvankundige operators,waarvanereenbeperktaantalervaringmetgrootschaligeprojectenheeft. TotslotvormendevelebeleggingenkomendetijdinStuHumogelijkoplangetermijnvoor overschot,metnamevoortraditionelestuhu. 67

Thema4:Juridisch Verschillendewet]enregelgevinglijktrecentelijkgewijzigdtezijn,watinvloedheeftopde haalbaarheidvantransformatie. Delaatstejarenzijndeoverheidengemeentehetprobleemvanleegstandmeeringaan zien.zodoendeiseropverschillendemanierenbeleidvanoverheidengemeentenop aangepast. 4.1Beleid Debenaderingvangemeentesbestaathierbijonderandereuithetstimulerenvan transformatiedoormiddelvanherzieningvangrondprijzenenerfpacht, leegstandsverordeningenbouwregelgevingzoalsbijvoorbeeldinamsterdam(oga,2011,p. 8). ZozorgtdezeleegstandsverordeningopbasisvandeLeegstandswetervoordateigenaren leegstandmoetenmelden,waarbijdegedachteisdatgemeenteactiefkanbijdragenaan eenoplossing. Degemeentedeeltstimulatieenhetfaciliterenopinverschillendemaatregelen: Juridisch/planologisch:grenzenopzoekenvanbouwregelgeving,flexibelomgaan metbestemmingsplannen,leegstandsverordeningenmaatwerkbij aanpassingenerfpachtcontracten. Financieel:belemmeringenwegnemen,incentives$via$erfpachtsysteemen/ofviaWOZ(voor zoverwettelijkmogelijk)en/ofheffingen(zoalsbouwleges). Organisatorisch:o.a.verhelpencoördinatieproblemen(OGA,2011,p.27) Inseptember2014meldtbouwformatiedatlandelijkeregelgevingrecentookgezorgddat gemeentensnellervergunningsaanvragenkunnenverwerkeninstrijdmet bestemmingsplannenendaarnaastgeldtsindskortdetijdelijkeafwijkingvoortaanvoor10 jaarinplaatsvan2á5jaar,watopeensverschillendetransformatieprojectenhaalbaarkan maken.eengoedvoorbeeldishetshs]projectindelft,watnuvoor10jaarstudentenmag huisvesten,zoalstezienindecasestudy. Zokunnenkantoreneenvoudigerwordengetransformeerdtotbijvoorbeeld studentenflats( ): 'Een vlotte transformatie kan helpen om zowel het tekort aan woningen als het overschot aan kantoren aan te pakken.'minister$blok,$2014.$(bouwformatie,$2014). Ookblijktuitpraktijkdaterinbepaaldegemeentesgoedgehandhaafdwordtopde verleendevergunningmetbepaaldebelangen. ZobleekterillustratiedatinBredaeenprojectontwikkelaarbijnieuweStuHubinneneen weekallekeukensuit89woningenmoesthalen,omdatereenvergunningwasverleend voor89onzelfstandigewoningenennietzelfstandigewoningen.degemeentewasalleen akkoordmeteenlaagaantalstudentenhuizenmetonzelfstandigewoningen(kamers).er geldenvoorzelfstandigewoningenandereparkeernormenenwildegemeentenietdater89 woningenvanhetgemeentelijkecontingentafgingen(dehoeveelheidhuizendiegebouwd mogenworden)(bn,2015). Tochblijkenlangnietallegemeentenalbeleidvoortransformatienaarwoningentehebben ontwikkeldblijktuitonderzoeknamensbetreffendeministerie(jobsenetal.,2015,p.20). 68

Fig.30Beleidtransformatienaarwoningen(Jobsenetal.,2015,p.20) Daarnaastblijktdatgemeentesvooralbehoeftehebbenaanondersteuningopfinancieelen fiscaalvlakendaarna bestpractices (Jobsenetal.,2015,p.21).Ditgebrekaankennisis mogelijkeenbevestigingvoordebruikbaarheidvandecasestudies,dedatabaseenhet instrumentbijdezescriptie. Fig.31Voorkeurondersteuninggemeenten(Jobsenetal.,2015,p.21) 4.2Wetgenregelgeving Recentelijkaangepastewet]regelgeving Verschillendewet]enregelgevingisrecentelijkgewijzigdwatinvloedheeftophet transformatieprocesenenkeletoolsdiedaarnogmeerekenen. VoorstudentenhuisvestingwasviadeBordeinstandhoudingstermijnmaximaal5jaar,wat nudus10jaarisgeworden.ookisdecrisisj$en$herstelwetnupermanent,watervoorzorgt datinplanologischezindeduurnuookvan5naar10jaarisaangepast.volgensfrank Strolenberg,voozitterNationaalProgrammaHerbestemming,enJeanBaptisteBenraadiser hiermeeeengrotebelemmeringmindervoortransformatievankantoren(huismanetal., 2014,pp.8]10). De kosten van een verbouwing kunnen daarmee dan over 10 jaar worden afgeschreven en dat maakt de investering financieel aantrekkelijker (van$der$graaf,$2013,$p.$7). Daarnaastzijnbrandveiligheidsvoorschriftenvoorkamergewijzeverhuursamengevoegden beteropelkaarafgestemdinhetbouwbesluit2012. Andererecenteveranderingenzijnverlaginginhetbouwbesluitvan24m2naar18m2van minimaleoppervlaktevanhetverblijfsgebiedperwoonfunctie,watzorgtdatmeer woonruimteinhetzelfdegebouwmagwordengerealiseerd. Verderisbijtransformatieontheffingnietmeernoodzakelijkenhoeftnietlangeraan nieuwbouwvoorschriftentewordenvoldaan.deopdrachtgevermagzelfeenkostenj kwaliteit$optimumbepalen(kences,2013,p.11). Verdersteltdeoverheiddaterminderverhuurdersheffingbetaaldhoefttewordenbij 69

70 investeringen,wanneerzeinvestereninhetomvormenvanbijvoorbeeldkantoren,scholen ofzelfskerkentotwoningen,metmaximaalvijftienmiljoeneurominderingper belastingplichtigeperjaar(rvo,2015a).erwordtgesprokenovereenkortingtussen1 januari2014en1januari2018vanmaximaal 10.000,]perwoningdieuittransformatie ontstaatmitsaanvangshuuronderdehuurprijsgrensvaltenerminsten 25.000is geïnvesteerd(r.v.o.n.,2014).tot2017isereenjaarlijksbudgetvoorbovenstaanderegel vanzeventigmiljoeneuro(rvo,2015b). Inverschillendeliteratuuriseronderzoekgedaannaardeverschillendetransformatietools. VoortbouwendopFikse,blijktuitdestudievandeGrootdaterin2014inelkgeval14 verschillendetoolsvoorhandenzijn,waarvandebedrijvenindepraktijknietgoedopde hoogtezijn(degroot,2014,p.39). NieuweOmgevingswet:InoverlegmetVerenigingNederlandseGemeentenenVerenging Bouw]enwoningtoezichtzijndezetransformatie]stimulerenderegelsopgestelddie binnenkortinde nieuweomgevingswet 26afzonderlijkewettenzullenvervangen,zoalsde Wetruimtelijkeordening,deWetmilieubeheer,deWaterwetendeMonumentenwet1988 (Bouwformatie,2014).Nagoedkeuringhalf2015doordeTweedeKamerzalin2016bijde EersteKamergestemdworden,waarnanaarverwachtingdewetin2018inwerkingzal treden,waardoorgemeentenmeerruimtekrijgenhetomgevingsbeleidopeigenbehoefteaf testemmen(rijksoverheid,2015). Bestemmingsplan:Inseptember2014meldtbouwformatiedatlandelijkeregelgevingrecent ookgezorgddatgemeentensnellervergunningsaanvragenkunnenverwerkeninstrijdmet bestemmingsplannenendaarnaastgeldtsindskortdetijdelijkeafwijkingvoortaanvoor10 jaarinplaatsvan2]5jaar,watopeensverschillendetransformatieprojectenhaalbaarkan maken(bouwformatie,2014).bijvoorbeeldhetshs]project,watnuvoor10jaarstudenten maghuisvesten. WaboCHW:VolgensWABO(WetAlgemenebepalingenOmgevingsrecht)magtijdelijk gebruikmax.5jaarduren,middelschw(crisisherstelwet)maximale instandhoudingstermijntijdelijkegebouwentotmaximaal15jaar. DoorderecentelijkveranderdeCrisisenHerstelwetistijdelijkehuisvestingergaantrekkelijk isgeworden(huismanetal.,2014;sinnige,2015,p.8). Bor:VoorstudentenhuisvestingwasviadeBordeinstandhoudingstermijnmaximaal5jaar, watnudus10jaarisgeworden.ookisdecrisis]enherstelwetnupermanent,watervoor zorgtdatplanologischdeduurnuookvan5naar10jaarisaangepast. Brandveiligheidsvoorschriftenkamergewijzeverhuur:Dezezijnsamengevoegdenbeterop elkaarafgestemdinhetbouwbesluit2012. Verlagingminimaleoppervlakteverblijfsgebiedperwoonfunctie:Inhetbouwbesluitisdit van24m2naar18m2veranderd,watzorgtdatmeerwoonruimteinhetzelfdegebouwmag wordengerealiseerd. Ontheffing:Isbijtransformatievoorbepaaldeonderdelennietmeernoodzakelijkenhoeft nietlangeraandenieuwbouwvoorschriftentewordenvoldaan.deopdrachtgevermagzelf eenkosten]kwaliteitoptimumbepalen(kences,2013,p.11).

71 Verhuurderheffing:Dezehoeftminderbetaaldteworden,wanneerhetominvesteringen gaatinhettransformerenvanbijvoorbeeldkantoren,scholenofzelfskerkentotwoningen, metmaximaalvijftienmiljoeneurominderingperbelastingplichtigeperjaar(rvo,2015a). Tot2017isereenjaarlijksbudgetvoorbovenstaanderegelvanzeventigmiljoeneuro(RVO, 2015b).Ditbetreft 10.000perwoninguittransformatiemetvoorwaardenvanminstens 25.000investeringeneneenaanvangshuurvanonderdehuurgrens(R.V.O.N.,2014). InmiddelsblijktuitderapportageaandeTweedeKamerdattussen2000en2007ongeveer 600transformatiewoningenwerdengeproduceerdendatsindsdekortingopde verhuurderheffingvanaf2014er3560transformatieaanvragenzijngedaanvoorwoningen onderhuurprijsgrens(blok,2015a). Bouwbesluit:In2015ishetbouwbesluituit2012weeraangepastvoorStuHu.Zoisvanafjuli hetminimumoppervlakvaneenstudentenwoning,watvoorheenalverlaagdwasnaar18m2 nuverlaagdtot15m2(excl.desanitaireruimten)ennietlangeriseenbuitenruimte verplicht.hierdoorzouheteenvoudigerenbetaalbaardermoetenzijnstuhuteontwikkelen. HetLandelijkePlatformStudentenhuisvestingheeftpositiefgereageerdopdeze bouwbesluitaanpassingen(blok,2014,2015b). Puntenstelsel:DaarnaastblijktinIVBNdatn.a.v.onderzoekdoorministerBlokermogelijk nieuwewijzigingenaanzoudenkunnenkomendieervoorzoudenzorgendatdekomende5 jaarbijtransformatienaarhuurwoningen,zoalsstuhu,geenpuntenstelselhoeftworden aangehoudenengeenverhuurderheffinghoeftwordenafgedragen.ditzouvolgensde auteurseengrotestimulanszijnvoormarktpartijenomhuurwoningenterealiseren(van Blokland,2015;Vastgoedbelang,2015). ContractvormenbijStuHu:Uitrecentejuridischeartikelenblijktdateromdoorstroming vanhuurwoningenteverbeterenwetsvoorstellenvoortijdelijkehuurzijngenoemd.voor verhuurdersbetekentditbijvoorbeelddaterspecialedoelgroepcontractenkomen,onder anderevoorstudentenenpromovendi.erbestaanalcampus]contractenwaarvan verhuurdersstellendatzedithetoptimaleinstrumentvindenstuhualleenvoorstudenten aantebieden(vanderzwan,2015). Monumenten:Wanneereengebouweenmonumentiskanditinvloedhebbenop transformatie.eengebouwkanopverschillendemanierenalsmonumentworden aangemerktinnederland.zoiseronderscheidtemakentusseneenrijks],provincialeen Gemeentelijkemonumenten,waarbijverschillendegemeenteseeneigenbeleidhanteren. OokkanerweeronderverdelinggemaaktwordentussenRijks]ofGemeentelijk] beschermdestad]ofdorpsgezichten.middelso.a.hetwelstandskader(metaparte waarderings]enordekaarten)wordthierbinnenweeronderscheidgemaakta.d.h.v.een aantal ordes diedematevancultuurhistorischewaardebepalen.beschermingaan dergelijkegebouwenkaninvloedhebbenopdebestemmingsplannen,de erfgoedverordeningenomgevingsvergunningenenstaatmeestalinhetkadastervermeldt (GemeenteAmsterdam,n.d.;Vos,Knuvers,Mosterman,n.d.). Overig(zelfstandig/onzelfstandig,parkeernorm,gemeentelijkcontigent,handhaving) Uitgesprekkenmetexpertsbleekdatdeparkeernormpergemeenteverschilt.Uiteerder beschrevenpraktijkvoorbeeldblijktdatgemeentenkunnenhandhavenopvergunningenen dathetverschilbijzelfstandigeenonzelfstandigestuhubijvoorbeeldvoorgemeente negatieveinvloedheeftophuncontigent.ookisdeparkeernormandersbijzelfstandige woningen(bn,2015).

4.3Fiscaalbeleid InhetNederlandsefiscalesysteemblijkenmaatregelentezittenwelkezorgenvoorhet beleggenenvasthoudenaanfunctiesalskantoren(enwinkels)enmaatregelenwelkehet juisttegenwerkenomdittypevastgoedtetransformerennaarwoningen.hetoplossenvan maatschappelijkeproblemendoorleegstaandekantorentetransformerenblijktduurder doorbtwsystemenenoverdrachtsbelastingen(buitelaaretal.,2013,pp.10,74). Overdrachtsbelasting: Opbestaandcommercieelvastgoedisditbijtransacties6% Optransformatievankantorennaarwoningen,fiscaalgeennieuwbouw,is dat23% Overdrachtsbelasting,andersdanBTW,kannietafgetrokkenwordenwaarmeehetnegatief werktopfinanciëlehaalbaarheidvantransformatiesvankantorennaarwoningen. Transformerentot,fiscaalnieuw,commercieelvastgoedzoalskantorenisveelalfinancieel interessanter.deauteursnoemenditeenredenwaarommogelijkminderleegstandaande marktonttrokkenwordt(buitelaaretal.,2013). Fig.32Invloedbtwenoverdrachtsbelastingoptransformatiekostenvanvastgoeddooreigenaar(Buitelaaretal.,2013)gebaseerdopBerkhout VanderPaardt(2012);VanZadelhoff(2013) Ookinanderepublicatieswordtgesprokenoverdefiscalebelemmeringenbijtransformatie (rodevinkjesrodeballonnen)waaronderdeomzetbelasting.huismanetal.geefteen ontmoedigendvoorbeeld;nieuwebalkonsaaneentetransformerenkantoormaaktheteen 72

geheel nieuwproduct (zierodeballonlinks)waardoor21%belastingoverafgedragenmoet worden. Welwordenderecentefiscale$verlaging$op$verbouwingenenhetvervallenvan integratieheffingopgroteinvesteringenpositiefgenoemdvoortransformaties(huismanet al.,2014,p.6). 4.4InputexpertsJuridisch Gemeentelijkstimulerendbeleidrondomtransformatiewordtdoormeerdereexperts herkend,waarbijvoorbeeldengegevenwordendatgemeentenspeerpuntenhebbenvoor oplossingenvoorleegstand,stimulatievantransformatieenontwikkelingenvanstuhu. Bijprojectenkanhetvolgenseenexpertookzozijndatietsjuridischgeenmonumentis maardatdegemeentewelinbepaaldeordewaardehechtaanhetstadsgezichtdatbijhet gebouwhoort,waardoorditmogelijkdetransformatiebeïnvloedt. Hetkanzijndatbijdezegebouwenmetbepaaldebeschermdestatuseeningreepnodigom detransformatiefunctioneelenfinancieelronddekrijgen.indezegevallenishetzeker nodigextrainspanningteleverenomdegemeenteteovertuigenvanwijzigingen,zodat toestemminggegevenwordt.vanuiteenvoorbeeldwordeneenaantalsuccesfactoren genoemd. Ervaringmetdespecifiekewelstandcommissiekanbijdragenbeterdevisieinteschatten m.b.t.dewijziging.ookzijnreferentieprojectenvantoegevoegdewaardevoordergelijke overtuiging.daarnaastwerdergetrachteerdereaanpassingenaanhetgebouwongedaante makendoorhetweerinerenteherstellen,watpasteinhetbeeldvandewelstand.totslot werderookgenoemddaterproactiefsamengewerktismetomwonendeomeventuele bezwarenoptelossen.inplaatsvandefensiefishierdusoplossingsgerichtomgegaanmet (mogelijk)bezwarenuitdeomgeving. Deexpertszijnopdehoogtevandeveranderingenm.b.t.deCHWendesoepelereregels m.b.t.hetbouwbesluit.erwordtgesprokenoverdehogefiscalebelemmeringendiebij transformatienaarwoningenaanwezigzijn.inhetgevalvandetijdelijketransformatieisde Crisis]enherstelwetdedoorslaggevenderedengeweest.Ookblijktdatineenenkelgeval tochwordtgekozenomtevoldoenaandenieuwbouweisen,bijvoorbeeldomdatdat aansluitbijdevisievandeontwikkelaarofdewens/eisvandebelegger.totslotblijktdatde geluidshinder(onderdewgh)ookinvloedkanhebbenoptransformatiedoordater strengereregelsgeldendanbijkantoren,waarbijontheffingkanwordenaangevraagdonder bepaaldeomstandigheden. 73

74 4.5Conclusiejuridisch BepaaldejuridischeaspectenlijkendeTraNaStuHuomstandighedengunstigtebeïnvloeden. Overheidengemeenteerkennenleegstandsproblematiekennoodzaakvantransformatie. Zestimulereno.a.waarmogelijka.d.h.v.herzieningvangrondprijzen/erfpacht,zoeken grenzenvanbouwregelgeving,zijnflexibelmetbestemmingsplannen,hanterende leegstandsverordening,leverenmaatwerkbijerfpachtcontracten,nemenfinanciële belemmeringenwegenzeleverenincentivesviaerfpachtsysteem/woz/heffingen. Landelijkeregelgevingzorgtvoorsnelleregemeentelijkebestemmingsplanwijzigingen transformatie]stimulerenderegelszijnvanaf2018gebundeldmet26wetteninde Nieuwe Omgevingswet waarmeegemeentenbeterhetomgevingsbeleidaankunnenpassenaan eigenbehoefte. BepaaldeontheffingbijTraNaStuHumaakthetnietmeernoodzakelijktevoldoenaan nieuwbouwvoorschriften,waardoordeontwikkelaarzelfhetkosten/kwaliteitenoptimum magbepalen. DeCrisis]enherstelwetvormtmeermogelijkhedenvoorTraNaStuHuendoortijdelijke ontheffingvanhetbestemmingsplantot10jr(bor)isdehaalbaarheidmogelijkgroter. DebrandveiligheidsvoorschriftenkamergewijzeStuHuverhuurzijn samengevoegd/afgestemdinbouwbesluit2012.veranderingenin2015vanhetbouwbesluit zorgenervoordatmeerwoningenpertransformatiemogelijkzijn(24m218m2voormin. Opp.verblijfsgebiedvandewoonfunctieenvoorStuHugeldt:min.Opp.StuHu18m2 15m2engeenverplichttebuitenruimte). Ookiserevt.bijTraNaStuHukortingopdeverhuurdersheffingvan 10.000/woning,iser eenfiscaleverlagingopdekostenvanverbouwingenenisdeintegratieheffingkomente vervallen. HetgebruikvanhetcampuscontractblijktgunstigenontheffingenvoorGHWzijnonder bepaaldeomstandighedenmogelijkviagemeente. Ookervaringvanbetrokkenactorenmetbetreffendewelstandscommissieentransformatie] referentieprojectenkunnensuccesfactorenzijnendaarnaasthetoplossingsgerichti.p.v. defensiefomgaanmetbezwarenvandeomgeving. Deafschaffingvanhetpuntenstelselvoortransformatienaarwoningenwordtmomenteel overwogenendeverhuurdersheffingwordtmogelijkintoekomstlangerafgeschaftvoor transformatienaarwoningen. Bepaaldejuridischeaspectenbeïnvloedenmogelijkdeomstandighedenongunstig. Hethuidigefiscalebeleiddraagtbijaanhetvasthoudenaankantoorbestemmingen overdrachtsbelastingbijtransformatiekannietwordenafgetrokken.ookvormt transformatiebijbepaaldeaanpassingenfiscaaleen nieuwproduct met21%belasting. TevensmoetdeEersteKamernogstemmenoverNieuweOmgevingswetenhetduurt minstenstot2018voordenieuweomgevingswetinwerkinggaat.erzijnverschillende vormenvanmonumenten(rijks],provinciaal],engemeentelijk)enbeschermdestads]en dorpgezichten,metstrengereregelsm.b.t.omgevingsvergunningenbestemmingsplan. Geluidshinderwet(GWH)vormtmogelijkebelemmeringvoorTraNaStuHuenkleine huurwoningenvallennunogonderhetpuntenstelsel,waardoorzegereguleerdzijnen onder 711moetenblijven.Totslotisbestemmingswijzigingmogelijkafhankelijkvan gemeentelijkebelangen(zoalshetcontigentblijktinpraktijkvoorbeeld)enzijn parkeernormenandersvoorwoningen/kantorenenzelfstandig/onzelfstandigewoningen.

Thema5:Gebouwomgeving Zoalsblijktuitverschillendebronnen,hebbenkarakteristiekenvanhetgebouwendedirecte omgevingeensterkeinvloedopdemogelijkheidtottransformatie(remøy,koppels,de Jonge,2007;T.vanderVoordtetal.,2007).Enkelemeer objectief tebeoordelen karakteristiekenzijnvaakvanbuitenafvrijsnelinkaarttebrengen,zoalsdestaatvaneen gebouwen(hetgebrekaan)levendigheidindedirecteomgeving. DezekarakteristiekenkunnenindicatieszijnvoorbelangrijkeafwegingenbijTraNaStuHu. Indithoofdstukisgekekennaaraspectenopgebouw]enomgevingsniveau. 5.1Gebouwenomgeving(macroniveau) Leegstandvaneengebouw,ofhetgevaardaarop,zijnvoorgebouweigenarenenandere actorenredenentransformatieteoverwegen.opmacroniveauisbekekenwatdeoorzaken enoplossingenzijn.daarnawordenrelevanteaspectenvandeomgevingopmesoniveauen ophetgebouwopmicroniveaubelicht. Leegstand Naastbovengenoemde,vaakdirect zichtbarekarakteristieken kanhetextraleerzaamzijn omnaardeachterliggenderedenentekijken,namelijkdeleegstandsduurendeoorzaak. Hetaanbodvanm2kantooristoegenomenvanongeveer1miljoenm2in1974tot7á8 miljoenm2in2014,terwijldevraag(naeenkleineoplevingrond2005)in2014slechts ongeveer1miljoenm2betrof(dynamis,2015,p.10). Beperkteleegstandisnormaal(frictieleegstand)omruimtevoorverhuizingenmogelijkte maken,echterbleekin2007aleenschrikbarendestijgingwaarneembaarvandezeleegstand (T.vanderVoordtetal.,2007,p.16). Acceptabeltotnoodzakelijkvooreengezondemarktisindevastgoedmarkteenleegstand van3% 6%(ElMesslaki,2010,p.30;Remøyetal.,2007). In2007bleekdeleegstandvankantoreninNederland13%uittemakenvandetotale voorraad(mackay,2007,p.14).ditgetaliserghardgestegendesinds2007.opvallendis dathijsteltdaterin2007verwachtwerddatdeleegstandopdekantorenmarktlichtzou dalen(mackay,2007,p.14). Fig.33KrantenartikelVolkskrant28juni2012 Sindsongeveer2007islangzamerhandhetprobleemvanleegstaandekantorenin Nederlandinbeeldgekomen,blijktuitvoorgaandeonderzoeken. Zowelvanuitoverheden,marktpartijenalswetenschapzijnlangzamerhanduiteenlopende initiatievenontstaanomleegstandinkaarttebrengenenookdaadwerkelijkaantepakken. Ditisbijvoorbeeldterugtezienintallozetransformatieprojecten,zoalsookindelijstinde bijlage. Tochbleefdelaatstejarenhetkantorenaanbodharderstijgendandevraag(vanderSluys, 2014,p.1),waardoorookleegstandsteedsisblijvengroeien. UitrecentonderzoekvanhetPlanBureauLeefomgevingblijktookdathetaantalkantoren blijftgroeien(buitelaardriessen,2015). 75

Fig.34OppervlakteenleegstandkantorenNederland(Bak;bewerkingPBL,2015) Verschillenderegelgevingvanuitoverheden,marktvraageninitiatievenvanuitmarktpartijen (indevormvansloop,herontwikkelingentransformatie)lijkendegroeivandevoorraadin Nederlandmomenteellangzamerhandteremmen,zoalstezieninbovenstaandfiguur. Echterblijktookhetgebruikenopnamevandevoorraadaftenemen. En je ziet dat er meer onttrokken wordt door sloop en ombouw, maar het kantooroppervlak dat leeg komt te staan stijgt harder (Buitelaar$$Driessen,$2015). Verschillenderedenenwordengenoemdvoordeafnemendeopname.Devooruitzichtenzijn datditnietsnelzalveranderenennietalleendeeconomischecrisiswordtalsoorzaak genoemd(dynamis,2015,p.10). Ook een andere kijk op de manieren van werken, demografische ontwikkelingen en het gebruik van digitale tools en nieuwe technieken hebben ertoe geleid dat eindgebruikers en hun werknemers anders met huisvesting omgaan $(Dynamis,$2015,$p.$10).$$ Zoblijktuitonderzoekin2015vanOfficeRankdathetaantalm2kantoorperwerknemerin deafgelopentienjaarvan18m2naar12m2isgekrompen(vandriesen,2015).daarnaast wordtgestelddatnaastdeofficiëleleegstandvanongeveer7á8miljoenm2erooknog ongeveer7miljoenm2verborgenleegstandheerstopdemarktvantotaalongeveer50 miljoenm2(lokhorst,2013;vanegmond,2015). Tegelijkertijdzijneranderebronnendiezelfsbewerendathetomnogmeerleegstandgaat. ZoiseronlangseenpartijopgestaandiegetrachtheeftdeheleNederlandsekantorenmarkt inkaarttebrengena.d.h.v.eenuitgebreideinteractievekaartgelinktaanallerleidatabases. Ditbedrijf,OfficeRank,steltdat17.000.000m2vanallekantorenopdeNederlandsemarkt overbodigis,watvolgenshenronddedertig%isvanhettotaalaantalvierkantemeters kantoorinnederland,watneerkomtop22miljardwaarde(keswiel,2015). InrecentgepubliceerdonderzoekdoorOfficeRankwordtgestelddatdezeleegstandonder drukstaatdoordrieverschillendekrachten,namelijk: effectieverruimtegebruik toenemendeproductiviteit/virtuelewerkomgeving vergrijzendeberoepsbevolking 76

Fig.35GrootengroeiendstructureeloverschotvolgensOfficeRank(OfficeRank,2015) Daarnaastisnognieteensmeegenomenindezeberekeningendatnietinelkgebouwmet leegstaandem2dezenieuwewerkomgevingtoepasbaaris,dusditbetekentdatdit aanbod aankantorennietrelevantisvoornieuwevraagnaarkantoorruimte,watwellichthet probleemnoggrotermaakt(officerank,2015). NapersoonlijkcontactmetvanderSluysblekenbovengenoemdegetallenaftewijkenvan dievandtzdieookaljarendeleegstandminutieusinkaartbrengt.zijnverklaringwas hiervoordatdegegevensdiebovengenoemdeanalistgebruiktnietaltijduptodateis aangezienhetgrotendeelsmetopenbaredataopgesteldisdiedoorgemeentenen overhedenwordtaangeboden,enditnietaltijdgoedgecontroleerdis(vandersluys,2015). WelblijktookviaDTZenanderebronnenhetaantalkantoorbaneninNederlandookafte nemen(vandersluys,2014,p.1).inlijnmetdezeuitsprakenbleekindecember2014dan ookdatdeleegstandtochwederomgegroeidist.o.v.2013(vandersluys,2014,p.1). Fig.36Voorraadenvoorraadingebruik(vanderSluys,2014,p.1) Devastgoedmarktlijktvolgensverschillendebronnentezijnveranderdvanaanbod]naar vraagmarkt(arkenbout,2012,p.27;dynamis,2015,p.11). TijdenshetPlabekaeventwaarexpertsophetgebiedvanbouwentransformatiebijeen waren,werddoorvoorzitterbertuitterhoevebovenstaandebeaamtdoorzijneigen uitspraak: "Er is steeds duidelijker een transitie gaande van een aanbod- naar vraag-gestuurde kantorenmarkt"(uitterhoeve,$2015). 77

78 Geplandenieuwbouwprojectendiejarengeledenvastgelegdzijnzullenookextram2opde marktbrengen,zoalsbijvoorbeelddeopleveringvan derotterdam illustreert.daarnaast blijktinhetnieuwstochdaternogsteedsplannenvoornieuwbouwwordengeïntroduceerd. Oplossingenleegstand Dezeneerwaartsespiraalopdekantorenmarktvraagtomoplossingen,waarvaneenaantal bekendzijn: Nietsdoen Dezevarianthoudtindathetgebouwleegblijftstaanendeeigenaareventueelafblijft wachtenoptoekomstigehuurders,watgeziendebovenstaandeanalysenietaltijd aannemelijkis.nietsdoenheefteennegatiefeffectopdefinanciëleresultatenvanhet gebouwdoordathetoperationelekostenblijftmaken,zoalsonderhoud,belastingen energiekosten(degroot,2014,p.v). Sloop Eenvandeoplossingenlijkthetwegnemenvankantorendoormiddelvansloop.Ditverlaagt voordeeigenaardeoperationelekosten,echterookdetoekomstwaarde/inkomsten. ZoheeftHansdeJongezichin2012namenseengroteachterbanpubliekelijkhardgemaakt vooreensloopconvenant(vanweezel,2012).inmiddelsdriejaarlaterwerken(nog)niet allepartijenhieraanmee,bleekbijdeadaptivereusebijeenkomstdoortoelichtingvan HansdeJonge,dieéénvandeinitiatiefnemersenkartrekkersvanhetsloopfondsis(De Jonge,2015). Herontwikkeling Bijherontwikkelingblijftdekantoorfunctieenwordthetgebouwen/ofdirecteomgeving aangepastzodathetkantoorweerbetervoldoetaandewensvandegebruiker.echter gezienbovenstaandeteruglopendevraagnaarm2kantoren,lijktdezeoptievooralrelevant opspecifiekegevallenwaarbijbijvoorbeeldlocatievangrootbelangis.eeninteressant voorbeeldisdeoliphantinamsterdam,waareenleegstaandkantoorhelemaalwordt aangepastomereennieuwekantoorfunctiemetandereuitgangspuntenintecreëren(sens, 2015). Transformatie Transformatievankantorengeefteennieuwefunctieaanhetgebouw,watdeleegstandvan kantorentegengaatentekortenbinnenanderemarktenkanbehelpen(t.vandervoordtet al.,2007).binnenditonderzoekistransformatiealsoplossinghetmeestuitvoerig beschreven. Grootengroeiendaantalm2leegstandkantoren Erisminstens7.000.000m2leegstandeneennogsteedsgroeiendaanbodt.o.v.vraag(Bak, 2015;Lokhorst,2013;OfficeRank,2015;vanEgmond,2015).Zoishetvoorspelbaardat komendejarenvoldoendem2leegstaandekantorenbeschikbaarzullenzijn.omdatnietalle kantorentechnisch/juridischvoldoen,ishetechternietpreciesvoorspelbaarhoegroothet aanbodisdatdaadwerkelijkpotentieheeftvoortranastuhu. Transformatievankantorennaarwoningenlijktzodoendeeenlogischeoplossing,hoewelin praktijkblijktdatervoordeverschillendeactorenveelogenenhakenaandezeoplossingen kleven(t.vandervoordtetal.,2007). Zoiseenlangeademnodigomdatzakenalsregelgeving,constructievefactorenen financieringextraaandachtvereisen,watooklaatziendatlangsnietallegebouwenpotentie hebbenomgetransformeerdteworden.ooknietalleactorenhebbendejuisteexpertise.

Hetboektransformatievankantoorgebouwenspreektoverdeaanwezigheidvan tegenwerpingenenvoordelenvantransformatie(t.vandervoordtetal.,2007). Redenentransformatie Inonderstaandebronnenwordenverscheideneredenenvoortransformatiegenoemd. Zowordtvaakgesprokenoverdegrotemaatschappelijkebehoefteindevormvan woningen.daarnaastwordenduurzaamheid,efficiëntermateriaalhergebruik,hetbestaande cascoenminderbodemsaneringgenoemd. Ookdekorterebouwtijd,delageaanschafwaardeendeeerderecashflowzijnredenendie voortransformatiespreken. Daarnaastzijndeidentiteitvandeomgevingenhettegengaanvanleegstanden verpaupering,hetkaraktervanhetgebouwenmogelijkekarakteristiekeaspectenaande woningenredenenvoortransformatie(hek,sev,vandervoordtinblom,2012,pp.18]20; DeGroot,2014;R.P.GeraedtsvanderVoordt,2005;Heketal.,2004,pp.20]24). VoorbeleggersblijktinthemamarktvraagookdathetbeleggingsproductStuHu,inbepaalde gevallentransformatie,steedsprofessionelerwordt. Tegenwerpingentransformatie Transformatievergtindeinitiatiefasesoms(kostbare)tijdaanextra haalbaarheidsonderzoekenenaankoopvangebouwnaastgrond(hekandriesseninblom, 2012,p.19).Najarenvanalgemeenbekendeleegstandsproblematiekblijktdebereidheid vanbepaaldeactorentotactieovertegaannogbeperkt. Doordatvastgoedbijdegroterebeleggingsportefeuillesslechtseenbeperktdeelvanhet geheeluitmaken,zijndenegatieveresultaten, depijn ]endaarmeedenoodzaaktot transformatie]relatiefklein(cbs,2015). Hogeboekwaardesvankantorenenafwaarderingliggennogsteedsgevoeligbijeigenaren enbeleggers.kantorenhebben oppapier hogerewaardesdanwoningen,dusvoor haalbaretransformatiezalafgewaardeerdmoetenworden,watnietaltijdeenvoudigiszoals beschreveninthemafinancieel(wintraecken,2013,pp.68]71). Ookvormenwet]enregelgevingeenbeperkendefactor,zoalsgezieninthemajuridisch.Zo moetdegemeentemeewerkenmetdewijzigingvano.a.hetbestemmingsplan. Daarnaastzienmarktpartijen,zoalsprojectontwikkelaars,optegendecomplexebelangen vanverschillendeactorenbijdeopgavevantransformatie.ookis partiëledeskundigheid eenbeperking;expertisevandekantorenmarktverschiltvandewoningmarkt.deuitkomst vantransformatieblijktvaaklastigerinteschatten;veelmarktpartijenzijnterughoudend omdergelijkrisicotenemen(r.p.geraedtsvandervoordt,2005). Transformatienaarwonen Alswordtgekekennaarsuccesvolletransformatiewaarbijwonendenieuwefunctiewordt, lijkeneenaantaldoelgroepenrelevant: Studentenhuisvesting Starterswoningen Seniorenappartementen Transformatienaarstudentenhuisvesting(TraNaStuHu) DegevondenaspectenlijkenveleinvloedentehebbenopdepotentievanTraNaStuHu. Bijstudentenhuisvestingishetmogelijktetransformerentot: 1. Permanentestudentenhuisvesting Voorbeeld: 1.1. huurwoningen CampusDiemenZuid 1.2. short]stayhuur TheStudentHotel 79

1.3. koopwoningen DeStudio 2. Tijdelijkestudentenhuisvesting 2.1. Huurwoningen Zusterflat GrootaantalrecentelijkeontwikkeldeTraNaStuHu Zoalstezienindebijlage,blijktuiteigenonderzoekeengrootaantalrecentelijke ontwikkeldetranastuhu,zowelinnederland(70+projecten)alsbijvoorbeeldengelanden Zweden.Dezeprojectenkunnenmogelijkalszeerrelevantereferentieswerken. Fig.37OverzichtTraNaStuHuprojectenopdatabaseeigeninitiatief(DeKat,2015) Fig.39Nederlandkent37studentensteden(vanHulle,2015,p.86) Fig.38Locatiewoningenstudiepuntmobiele student(vanhulle,2015,p.51) 5.2Omgeving(mesoniveau) Liggingoflocatieblijkteenbelangrijkefactortezijn;commercieelgezienzouhet transformerenvanmonofunctionelegebiedenenkantorenalleenhaalbaarzijnwanneerhet helegebiedherontwikkeldwordt(schenk,2009,p.78). Metbetrekkingtotdewoonwensendelocatieiseenverschilwaarneembaar.Deshort]stay student,ookwel studiepuntmobielestudent blijktvakerbuitenhetcentrumtewonendan deinternationalediplomastudent(vanhulle,2015,p.51). Detransformatiepotentiemeternoemtook23meetbarelocatieaspecten,welkezeer bruikbaarlijkenvoordepotentieoverwegingbijtranastuhu.degebruikerkanbijhette 80

transformerenpandvaststellenopwelkegraduele$criteriapotentiegevondenkanworden. Geenvandezeisafzonderlijkdoorslaggevendbijdetransformatieoverweging.Op gebouwniveauwordener4onderwerpenonderscheden(r.geraedtsvandervoordt, 2014). Functionelelocatieaspecten Hetismogelijkgunstigalsdelocatieeengoedestedelijkeliggingheeftmetgoede bezonningsmogelijkhedenenuitzicht. Deafstandenkwaliteitwordtgenoemdvaneensupermarkt,eenontmoetingsplaats, horeca,eenbank,medischevoorzieningen,sporteneenonderwijsinstelling. Ookdebereikbaarheidzowelvan/metOValsautoinclusiefeenparkeerplaats/100m2VVO binnen250m(r.geraedtsvandervoordt,2014). Culturelelocatieaspecten Derepresentativiteitismogelijkgunstigmetdeliggingnietbuiten/tegendestadsrandof snelweg,deaanwezigheidvananderegebouwen,levendigheid,buurtgroen,een normale/goedesociaalimagoengeenspecifiekeoverlastredenen(r.geraedtsvander Voordt,2014). Juridischelocatieaspecten Destedelijkeliggingmoetvooralm.b.t.gevelbelastingvanminderdan50dBbekeken wordenenvoorhetgrondeigendomiserfpachtongunstig(r.geraedtsvandervoordt, 2014). 5.3Gebouw(microniveau) ErzijneenaantalaspectenopgebouwniveaudiedeomstandighedenvoorTraNaStuHu gunstigkunnenbeïnvloeden.detransformatiepotentiemeternoemt28vandezemeetbare aspecten,welkezeerbruikbaarlijkenvoordepotentieoverwegingbijtranastuhu.de gebruikerkanbijhettetransformerenpandvaststellenopwelkegraduele$criteriapotentie gevondenkanworden.geenvandezeisafzonderlijkdoorslaggevendbijde transformatieoverweging.opgebouwniveauwordener4onderwerpenonderscheden(r. GeraedtsvanderVoordt,2014). Functionelegebouwaspecten Hierbijishetmogelijkgunstigalshetbouw/renovatiejaarenleegstandvanminstens3jaar voorhethelegebouwgeldt,erminimalebouwcapaciteitvan20eenhedenvan50m2isen evt.uitbreidmogelijkhedeninhorizontaleenverticalerichtingzijn(r.geraedtsvander Voordt,2014). Technischegebouwaspecten Ditzijncriteriarondomdestaatvanhetonderhoudendeminimalecascoafmetingen, waarbijminderdan10mgebouwdiepte,eenstramienvandedraagconstructievan minstens3,60meneenverdiepingshoogtevanminstens2,60menminderdan6mworden gegeven. Ookdestaatvandedraagconstructieenvoldoendeleidingschachtenzijnbelangrijk.Zoals eerdergenoemd,vormtdegeveléénvandegrootstebouwkostenbijtransformatie (Mackay,2007,pp.27,179]180).Depotentiemetersteltalscriteriavoordegevel aansluitmogelijkhedenofeenstramienvankleinerdan5,40m,aanpasbare gevel(openingen)enherbruikbareenteopenenramen(r.geraedtsvandervoordt, 2014). Hetadaptievevermogenismogelijktekoppelenaandetechnischegebouwaspecten,omdat dezemogelijkinvloedhebbeninhoeverreeengebouwaanpasbaarisindetoekomst.dit aspectisbesprokenindecases. 81

82 Culturelegebouwaspecten Dezewordtgemetenaanrepresentativiteit,waaronderdemogelijkheidvanherkenbaarheid enhetrealiserenvaneigenwoonidentiteit.daarnaastvormtduidelijke,veiligeontsluiting eencultureelcriterium(r.geraedtsvandervoordt,2014). Juridischegebouwaspecten Hetjuridischemilieuaspectbenoemtdeafwezigheidvangrotehoeveelheidvangevaarlijke stoffeninhetgebouw(r.geraedtsvandervoordt,2014). Alsextrakostenpostenvoorasbestsaneringwordeninthema3algenoemd: asbestinventarisatieenrapportage,vloerbedekking,plaatmateriaalin openlucht/containment,deventilatiekanalen,riolering,cvketels(vonketal.,2012,pp.236] 237). Ookgeluidsisolatievanvloeren,goedeisolatievangevelendakendaglichttoetredingvan minstens90%zijnjuridischecriteria.ookwordenliftenbijmeerdan4verdiepingenen voldoende(nood)trappenhuizenalscriteriagenoemd(ofruimtevoorbouwvan)(r. GeraedtsvanderVoordt,2014). 5.4Conclusiegebouwenomgeving EenaantalinvloedenopmacroniveaukunnendepotentievoorTraNaStuHugunstig beïnvloeden.zoisdevastgoedmarktveranderdvanaanbod]naarvraaggestuurdemarkt.in 2007werdverwachtdatleegstandvan13%zoudalen.Vanaf2007probleemwerd leegstandsproblematiekpubliekelijkbesproken.eenbeperktefrictieleegstandvan3 6%is bruikbaarvoorverhuizingenineengezondevastgoedmarkt,maarrecentligtditrond17%. Hetaanbodaanleegstaandekantorenistoegenomenvan1miljoenin1974tot7à8miljoen m2in2014metnogongeveer7miljoenm2verborgenleegstandkantorenmarkt.het kantorenaanbodisdeafgelopenjarenhardergestegendandevraagwaarmeeookleegstand blijftgroeienengrootschaligenieuwbouwprojectencreërennogmeertoekomstige leegstandbijouderekantoren. Naastdeeconomischecrisiszijnooknieuwewerkmanieren,demografischeontwikkelingen endigitaliseringredenenvoordeafnamevanhetgebruikvankantoorm2.hetaantal kantoorbanen(endaarmeevraagnaarm2)neemtookafenhetaantalm2perwerknemeris sinds2005van18m2naar12m2gedaald. Erwordtrecentafgelopenjarenmeeronttrokkendoorsloopentransformatie,waardoor transformatiedeelswordterkendalsoplossing.nietsdoenbijleegstandkost gebouweigenaaroperationelekosten,sloopzorgtvoorverlagingvantoekomstigeinkomsten enherontwikkelingnaarkantoorfunctielijktminderrelevantgezienteruglopendevraag. Dezeoplossingenbenadrukkendepotentievantransformatie. Transformatienaarwoningenheeftmaatschappelijknutenmogelijkfinancieelpotentie, waarbijstuhu,starterswoningenenseniorenappartementenrelevantlijken. ErisreedsveelStuHu(16.000+)getransformeerdwelkealsleerzamereferentieskunnen dienen. GebouwenomgevinghebbensterkeinvloedopdepotentievanTraNaStuHu. Monofunctionelekantorenlijkencommercieelgezienalleentransformeerbaarbijtotale gebiedsherontwikkelingwaarbijdepraktijklaatziendatditzelfsbuitenhetcentrumbij bepaaldeaanpakpotentiekanhebbenvoortranastuhu.studiepuntmobielestudentenzijn relatiefvakerbuitenhetcentrumwoonachtig..detransformatiepotentiemeterheeft daarnaast23functionele,technische,cultureleenjuridischeaspectenoplocatieniveauen 28opgebouwniveaudie meetbaar enrelevantzijnvoortranastuhu.

Case studies G E M E E N S C H A P P E L I J K E R U I M T E, L O W - B U D G E T O N T W O R P E N D O O R S T U D E N T E N ( S H S A R C H I E F, 2015)

Casestudies Inhetoverzichtena.d.h.v.gesprekkenmetexpertsa.d.h.v.criteriaiseencaseselectie gebruiktvoordegrondigecasestudies: Hetprojectherbergtmeerdan100studenten Hetprojectisrecentopgeleverd Hetprojectligtindebuurtvangrotestudentenpopulatiesen/ofonderwijsinstelling Medewerkingvanbetrokkenactoren Eengrootdeelvanhetprojectiseenbestaandgebouw Functieverandering;voorhetprojecthadhetprojecteenanderefunctie Pre:hetprojectbelichteenspecifiekevormvanTraNaStuHu Devolgenselectieiszodoendeontstaan: Zusterflat,DeStudioAmsterdamenTheStudentHotel Casestudy:documentatiestudie A.d.h.v.documentatiestudiewordendezekwantitatievegegevensverzameld: Algemenegegevens Foto splattegronden Typegebouwvoortransformatie(functie,bouwjaar) Tijdelijk/permanentefunctieverandering Oudefunctie/nieuwefunctie OorspronkelijkbouwjaarenTraNaStuHuopleverdatum Actoren Eendeelvandegegevensrondomdecaseszijna.d.h.v.kwantitatievedocumentatiestudie voorafgevonden.deontbrekendegegevenszijnzomogelijktijdenshetdiepte]interview metdeexpertsaangevuld. Casestudy:diepte]interviewexperts Eendiepte]interviewismeestaleensemi]ofhelemaalnietgestructureerdinterviewom kwalitatieveinformatieteverzamelen(bryman,2012,p.213). Indekwalitatievediepte]interviewwordena.d.h.v.delijstthema sengevondenaspecten volgenseensemi]gestructureerdinterviewdesuccesfactorenenknelpuntenonderzocht. Resultaatcasestudy Decasestudiesgevenpraktijkillustratiesvandebesprokenthema senaspecten.de overeenkomstenenafwijkingenbijallethema s,aspecten,succesfactorenenknelpunten zijnbekeken,watheeftbijgedragenaandeopzetvanhetinstrument. 83

Case 1 Zusterflat O PEN I N G Z U S T ER FL AT D O O R M I N I S T ER B LO K (S H S A RC H I EF, 2 015)

84 Case1Zusterflat Naam$project Zusterflat Adres$ Aan tverlaat31,delft Opleverdatum$ 10Maart2015 Oorspronkelijke$bouwjaar$ 1960 Functie$voor$transformatie$ ZusterflatGGZ Type$woningen$ 15huizenmet150 onzelfstandigekamers Aantal$BVO$m2$totaal$ Circa6.500 Link$ www.shsdelft.nl Tabel10ProjectgegevensZusterflat(SHSDelft,2015) Actor Naam Ontwikkelaar$ SHS Gemeenten:$ Delft Gebouweigenaar$ GGZDelfland Studentenhuisvesters$ 4]FreedomMyStay Beleggers$ EuroyalInvest Eindgebruikers$$ StudentenTU Tabel11ActorenZusterflat(SHSDelft,2015) InputexpertcaseZusterflat Thema1:Marktvraagstudentenhuisvesting HetinitiatiefvanSHSontstondmededoordewoningnoodonderstudenteninDelft.SHS heefttijdensdeinitiatiefaserond2011demarktvraagindelftinkaartgebrachta.d.h.v. eigenmarktonderzoek.hierbijzijngesprekkenmetdegemeente,detudelften aanvullendemarktrapportendebasisgeweestwaaropzedevraagdestijdsinschatteopeen tekortvanruim3000woningenindelfttot2022,waarnaeenterugloopverwachtwerd.ten tijdevanhetinitiatiefwerdervoldoendevraagvoorde150kamersverwacht.overde veranderingvanhetstudievoorschotoplangetermijnwas(enis)veelonduidelijkheid.dit wasnogeenbevestigingvoordeflexibiliteitvandezetijdelijkeherbestemming,doordathet risicovoorteruglopendemarktvraagminderinvloedheeftdanbijprojectenmeteenlangere verhuurperiode.ookiserrekeninggehoudenmeteenkleinevraag(34kamers)voor internationalestudenten.in2015wordtdoorshsnogsteedseentekortindelftverwacht, getuigedeplannenrondomdeontwikkelingvannaastgelegenleegstandvoor131studenten (S.E.,2015). Thema2:Veranderendewoonwensenstudenten HetbestuurvanSHSbestaatuitTUstudenten,watdatbetreftzijnzezelfonderdeelvande doelgroep.echterbleekdatbinnendezegroepnietallemeningendirecthetzelfdewaren, bijvoorbeeldrondomdeafwegingtussenzelfstandigofonzelfstandigewoningen.nietgelijk aandelandelijketendenshaddendeshsbestuursledendepersoonlijkeovertuigingdaterin Delftookjuistveelwasnaarbetaalbaregedeeldewoningen,oftewelonzelfstandige woningenmetgedeeldevoorzieningen.uiteindelijkhebbendemaatvoeringvanhetgebouw endebenodigdeinvesteringendedoorslaggevendebeslissinggevormd;demaatvoeringwas hetmeestefficiënttegebruikenmetonzelfstandigewoningen.daarnaastweekinditgeval, meteentermijnvanslechts10jaar,hetverdienmodelmetzelfstandigewoningenookaf. Fig.40Zusterflatbijopening(SHSMaart2015)

85 Hetuitgangspuntvandehuisvestingheefteentijdelijkkarakterwaardoorbesloteniseen aanpakmetrelatiefweiniginvesteringeneneensimpelekwaliteit,temeeromdathet projectslechtseenafschrijfperiodevan10jaarheeft.dekamersengangenzijnsober afgewerkt,waarbijstudentenbijvoorbeeldzelfhunkamervloermoetenleggen. Doordezeaanpakzijnbijvoorbeeldveelonderdelenhergebruikt,zoalsdelenvande keukens.erzijnsoberekeukenmetbasisvoorzieningen,eengemeenschappelijkeruimteen eenbalkonper7tot15kamersenerissnelinternet(glasvezeltuinternet). Welwordtdewooneisvandegrotegemeenschappelijkeruimteerkend,waarextra(maar relatiefergbeperkt)budgetvoorisvrijgehouden.hiertoeisereenprijsvraaguitgeschreven waarbijstudenteneenhipontwerpvoorbeperktbudgethebbengemaaktdatisuitgevoerd, zieafbeeldingen.verderheefthetprojectgeenaanvullendedienstenen/ofvoorzieningen. Devraagnaarshort]stayenallinclusivewoningenwordtwelinkleinemateherkend.In samenwerkingmetbeheerdermystayzijner34kamersvoorinternationalestudenten gemeubileerdengestoffeerd. SHSheeftbinnendedoelgroepervarendatdewoonwenseneneisenaanslotenbijdeze sobereaanpak,waardoormededehuurprijsbeperktkonblijven.meerkwaliteiten toevoegenomaananderewoonwensentevoldoenleekfinancieelniethaalbaarmetde afschrijfperiodevan10jaar. DeverwachtingvanSHSisweldatdewoonwensenomhoogzullengaanzodraer kwantitatiefmeeraanbodaanstuhuisindelft.erzijneenaantalgrotemodernestuhu projecteninontwikkelingen/ofopgeleverdwaarbijaanmeerwoonwensenwordtvoldaan. AlsvoorbeeldwordenhetmoderneX]rayvanDUWO,tweegrootschaligeStuHuprojecte, vlakbijdetucampusenprojectenindenhaaggenoemd,samenvelehonderdenmoderne nieuwestudentenwoningen.wanneererveelaanbodaankwalitatiefhoogwaardige woningenzouzijnendeprijsdaarmeedaalt,isereenkansdatprojectenmetminderhoge kwaliteitinhetgedingkomen.ookmethetoogoponvoorspelbarewooneisen]envraaglijkt hettijdelijkekarakterookhiereenuitkomst(s.e.,2015). Thema3:Financieel DeaankoopwaardeisbijdezecasenietrelevantomdatGGZDelflanddeeigenaarblijft,wat dusookdefinanciëledrempelbijaanvangverlaagd.erismetdefinancierseenhuurafspraak vanhetgebouwvoor10jaarvastgelegd. Detijdelijketransformatiebouwkostenwarenrelatieferglaagdoordeeerderegenoemde sobereinsteek.shsheeftalsstartendestichtingookfinancieelgeeneigenrisicogenomen. DaarnaastishetfeitdatSHSeenstichtingisendaarnaastuitstudentenbestaatbeiden financieelgunstiginverhoudingmetgroteontwikkelaarsmethogeoverheadkostenen winst]en/ofrendementseisen. Hetwaslastigombeleggerstevindendieinzo'npandtijdelijkwildeinvesteren.Deexpert noemteenaantalredenen.zoheefthetstudentenbestuurgeenrelevantnetwerkin verhoudingmetgroteontwikkelaars.daarnaastbleekin2012]2013geenenkelebank geïnteresseerd.ookwashetfenomeenvantijdelijktransformerenzeeronbekend.hetleek eropdatgroterebeleggersnietgeïnteresseerdwarenomdathetvoormaar10jaaris,terwijl erwelveelrisico sbijkwamenkijken.indeinitiatieffaseisgewerktmeteenbegroting, waarbijvooronvoorzieneenbepaaldbedragingecalculeerdwas.nadienbleekdatdepost onvoorzienennogeenaantalkostenpostenteruimwareningeschat,waardoordezenaar benedenzijnbijgesteld.ditiséénvanderedenenwaardooruiteindelijkdetotalebegroting lagerisgeblekenendaarmeedefinanciëlehaalbaarheidgunstigerisuitgepakt.

86 Daarnaastlijkthetlastiginvesteerderstevindendiebereidzijnineenpandvaneenander (inditgevaldeggzdelfland)teinvesteren.uiteindelijkheeftshsparticulierebeleggers gevonden,watalsbijkomendvoordeelhaddatdezepersoonlijkbetrokkenwarenenveer kennisenkundemethetbestuurhebbengedeeldtijdenshettraject. Zoalsgezegdwarenonzelfstandigewoningenzekergeziendeplattegrondenmindere investeringskostenenbijhorendeopbrengstenfinancieelgeziendemeestpositievevariant. Voordehuuropbrengstenisinlijnmethetheleconceptenuitstralinggekozennietde maximalehuurdietoegestaanistevragenmaarongeveer90%.definanciersontvangende huurvandestudenten,waarvaneendeelnaardebeheerdergaat(4]freedomenmystay). Erisvoordeverwachtingvoorhuuropbrengstengerekendmeteenbepaald aanvangsleegstandenleegstandvlakvooropleveringaanheteindevande10jaar.de aanvangsperiodeenopleveringisnietkorteroflangerdanbijlanglopendeprojecten,dus dezeleegstandzourelatiefgezienietshogerkunnenzijn. HetSHSprojectlaatziendattijdelijketransformatienaarstudentenhuisvestingonder bepaaldeomstandighedenfinancieeleenzeerhaalbaarprojectkanzijn.welmaaktde relatiefkorteperiodevan10jaarhetlastigergrotepartijentebinden.bijdergelijke projectenzijnkleinerebeleggerslogischeinvesteerders(s.e.,2015). Thema4:Juridisch HetbeleidvandegemeenteDelfthadeenpositieveinvloedopditproces.Eenactieve wethouderhadalsspeerpunthetaanpakkenvantekortaanstuhu.erisdanookproactief meegewerktdoordegemeenteophetgebiedvanjuridischevraagstukken.eenandere succesfactorwasuiteraarddewijzigingvandecrisis]enherstelwet.hierdoorwashet mogelijkeenomgevingsvergunningvoortijdelijkeontheffingvanhetbestemmingsplanaan tevragentot10jaarinplaatsvan5jaarvoor2014.ookkonhierdoorde leegstandsvergunninggekoppeldwordenaandeomgevingsvergunning,waardoor huurbeschermingooknade10jaarkomttevervallen,zodathetopleverenaandeeigenaar geenproblemenmetzichmeebrengt. Met5jaarzouhetfinancieelniethaalbaarzijn.Daarnaasthoeftbijtijdelijketransformatie nietaanalsnieuwbouwvanhetbouwbesluittevoldoen,waardoorsoepelereregelsvan toepassingwaren. Defiscaleregelingenrondomoverdrachtsbelastingwarennietvantoepassingdoordathet gebouwvandezelfdeeigenaarbleef.welmoeterdoordeeigenaarbelastingoverhet vastgoedbetaaldworden,waarbijniettoegelichtisofditvoorrekeningvandeeigenaar, beheerderofinvesteerderisgekomen. Degeluidsbelastingvandegevelvanwoningenheeftookeenlagerenormdankantoren.De exactewaardebijditprojectweetdeexpertniet.welsteltdeexpertdatoverschrijdingvan denormproblemenmetdevergunningkanveroorzaken.binneneenkleinebandbreedte onderbepaaldeomstandighedenkanontheffingwordenaangevraagd(s.e.,2015). Thema5:Gebouwomgeving HetgebouwligttenoostenvanhetcentrumvanDelft.Hetisdirectverbondenaangrote wegenhetligtop10minutenfietsenafstandvandetuenhetstationen5minutenvanhet centrum.hetgebouwisgelegenophetterreinvanggzdelfland.doordathetnietmidden ineenwoonwijkligt,scheeltditi.v.m.mogelijkeoverlastendaarmeehaalbaarheid.achter detorenligteengroengebied. Hetgebouwzelfheeftgeennoemenswaardigearchitectonischeofculturelekwaliteiten. Hetgebouwheeftongeveer8jaarleeggestaan.indie8jaarisdeondersteverdiepingennog tijdelijkvoorkantorengebruikt.daarvoorishetals'zusterflat gebruiktenwoondede

87 zustersvandieophetggzterreinwerkteer.vanwegebezuinigingenisditdestijdsgestopt enzusterskregennietlangerhuisvesting.nadeleegstandsperiodeisbraakschadeen koperdiefstalgeconstateerd. Ondanksdesobereaanpakiserbijditprojectweluitgebreideasbestrapportage,typeAB, uitgevoerd.ditwaszowelvoorvergunningenalseigenuitgangspuntennodig.hierbijkwam naarvorendatereenrisicowasdaterasbestverwerktzitindekitrondderamen.alsdat gevalmoetallesincontainmentwordenverwijderdenvervangenvoornieuwkit.datzoutot eenzeergrotekostenpostenvertragingkunnenlijdenmetgrotegevolgenvoordefinanciële haalbaarheid.echterbleekinditgevaldatdelagehoeveelheidveronderdenormlag waardoorsaneringnietnodigis.welzijnboveneenaantalbalkonshechtgebonden asbestplatengevonden.dezevormvraagtgeenvolledigecontainmentendezeplaten kondendaaromsimpelafgevoerdworden,watinhielddaternietveeltijdverliesen saneringskostenwaren(s.e.,2015). Deplattegrondenindelingvandedraagstructuurslootopdemeesteverdiepingengoed aan,waardoorgeengrotetechnischeingrepennodigwaren.erheefttijdensdeleegstand veeldiefstalplaatsgevondenvankoperenleidingen,kranenenanderematerialen.samen metschadedoorvorstmoesthierdoorvrijwelalhetleidingwerkvervangenworden.ook wasderioleringverroest.aandegevelendraagstructuurhoefdegeentechnische aanpassingentewordengedaan.ookdekozijnenenramenkondenopeenpaar uitzonderingennahergebruiktwordenzonderaanpassingen. Demaatvoeringopdebestaandetekeningbevatteeenaantalafwijkingenenwandenen leidingenstondenverkeerdaangegeven.erisnietgekozenopnieuwallesintemetenomdat dezekostennietinverhoudingzoudenliggenmetdemeerwaardeervan.ookzoudener geengrootschaligeingrepennodigzijn,waardoorhogerisico senfaalkostenbijafwijkende maatvoeringnietaannemelijkwaren. Erisnietspeciaalrekeninggehoudenmethetadaptiefvermogen;doordaterkleinschalige ingrepenzijngedaanisdatookminderrelevant.daarnaastisjuisthettijdelijktransformeren alinbepaaldopzichtadaptief;hetlaatruimtevooranderefunctiesover10jaar. Metbetrekkingtottechnischeinstallatiesisvrijwelallesvervangen.Erisnieuwecentrale verwarmingenbijhorendeketelsenleidingenaangelegd.debestaandeliftenzijn gerevitaliseerd.ookdeventilatiesysteemisvervangen.ookvoorwateraf]entoevoerzijn nieuweingrepengedaan.deinstallatieszijnzodoendeeenvandegrootstekostenposten geweest. Detijdelijketransformatievanditgebouwheeftweldegelijkalspioniersproject gefunctioneerdindelftwaardoorheteengoedvoorbeeldisvanwaterwelennietmogelijk ismettijdelijketransformatienaarstuhu.erisveelleringuitditgebouwenproceste trekkenvoorvolgendeprojecten.ditkandeefficiëntievanvolgendeprocessentengoede komen. DegemeenteDelftheeftalsbeleidomkamernoodoptelossenenalsbijkomstigheidhet terugdringenvanleegstand.ditstaatindelftnietheelhoogopdeagendaomdatde leegstandindelftwelmeevalt.eriszeerregelmatig,omdetweeweken,overlegtussenshs endegemeentegeweestwaarbijzelfsafentoedeinvesteerdermeeisgeweestom wederzijdsvertrouwentevergroten(s.e.,2015).

VoordeGGZDelflandkosttehetpandalleenmaargeldaanonderhoudskosten,verzekering, belastingenafschrijving.zestondenopenvoorgesprekkenmaarhetbelangrijkste uitgangspuntwasdatdecombinatiemetpatiëntendieinnaastgelegengebouwenwonen goedzouverlopen.decombinatiemetstudentenwerdnietheelpositiefingeschat. SHShadalsdoelkamernoodoptelossenendaarmeeleegstandteverminderena.d.h.v. ontwikkelingvanonzelfstandigekamersvoortustudenten. DeprivatebeleggerisnaoverlegsamenmetSHShetprojectingegaan.Daarbijisminder sterkvastgehoudenaanéénspecifiekrendementenisveelleringgetrokkenuitzijn begeleiding.bepaalderisico swerdenincontractvastgelegdzodatbijvoorbeeldhet huurcontractvandebeleggermetggzdelflandpasnaafgiftevanvergunningenzouingaan, detijdelijkeontheffingverleendzouzijnenerminsteneenaantalkamersverhuurdzouden zijn. De12bestuursledenvanSHSstudeerdenzelfallemaalenwarenzodoendeonderdeelvande doelgroepeneindgebruik.metpersoonlijkeervaringenenmeningenrondstuhuheeftdit vaninitiatieftotaanontwerpvandekamersdoorgewerkt.viashswaserduscontactmet deeindgebruiker.traditioneleontwikkelaarsbaserenhunontwikkelingwaarschijnlijkop doelgroeponderzoeken.hetzouvolgensdeexpertgunstigzijnwanneereractiefmet studentendooreenpandgelopenwordt.dezekantochbetereenbeeldgevenvanwatde woonwensenzijnenwelkeaspectenmeerofminderaandachtverdienen. Ookkondenstudenteninruilvoorkortingopdehuuronderbegeleidingzelfmeewerkenaan debouw.hierdoorheefteengroepstudentenalvoorbewoninghetgebouwendeandere bewonersbeterlerenkennen,watbijkandragenaandebetrokkenheidvanbewoners. Voorhetindelenvandebeganegrondisookeenprijsvraagonderstudentenuitgezet,waar ongeveerdertigplannenuitzijngekomenwaarvaneréénisontwikkeld(s.e.,2015). Conclusiediepte]interviewZusterflat Hieronderstaatintabelvormwelkeleringgetrokkenkanwordenuitsuccesfactorenen knelpuntenvanditpraktijkvoorbeeldvantranastuhu. Metnamedetijdelijkebestemmingswijziging,delageinvesteringskostenendebijhorende pioniersrolmaaktdezecasusinformatief. Thema Succesfactoren Knelpunten 1:Marktvraag TekortStuHutentijdevanontwikkeling2011 Wanneeraanbodgroterwordt,kansopconcurrentieleegstanddoor soberekwaliteit TekortStuHuverwachttentijdevaninterview(2015) ToekomstigeinvloedstudievoorschotopmarktvraagDelftonduidelijk 2: Veranderende woonwensen StuHu Tijdelijketransformatie(10jr)zorgtvoormindergrootrisico toekomstigemarktvraag Vraagshort]stayvoorinternationalestudentenbeperktherkend (34/150kamersopingericht) Bestaandemaatvoeringenbijhorendelageinvesteringensloten hetbesteaanbijonzelfstandigewoningen Binnenstudentenbestuurafwijkendemeningenrondomwoonwens (zelfstandig/onzelfstandigewoningen) Bouwkostenlaagdoorsobereaanpakeninzetstudenten werkzaamheden Dehogereinvesteringenvoorzelfstandigewoningenzoudenminder gunstigzijni.v.m.tijdelijkeverhuurperiode Hergebruikbestaandevoorzieningenzoalsaanwezige keukenonderdelen Minderinvesteringeninanderekwaliteitenm.b.t.woonwensenmogelijk doortijdelijkeverhuurperiode Snel]draadloosinternet(glasvezelTU) MeerderezeergroteenmoderneStuHuontwikkelingeninDelft,DenHaag enr daminontwikkeling Gemeenschappelijkeruimtesocialewoonwensuitgevoerd WanneeraanbodStuHuinDelftomhooggaatiskansopleegstanddoor verschilinwoonkwaliteitenaanwezig Prijsvraagonderstudentenmetkleinbudgetheeftinhippe socialegemeenschappelijkeruimtegeresulteerd Contrasttijdelijketransformatieenpermanentemodernenieuwbouwvrij groot Ondankstrendmodernereenluxerewoonwensenen voorzieningenbleekervoldoendevraagvoorsobereaanpak Flexibel(Tijdelijkheidlageinvesteringen)i.v.m.mogelijke toekomstigeconcurrentiemoderneprojecten 3:Financieel Geenverwervingskosten,wanthuren(10jr)vaneigenaar Zeerlastigbeleggervindenvoortijdelijketransformatie Bouwkostenrelatieferglaagdoorsobereinsteek Studentenbestuurzelfgeennetwerkm.b.t.beleggers SHSzelfgeenfinancieelrisico Bankenengrotebeleggersnietgeïnteresseerd SHSstichtingstudenten;geenhogeoverheadkosten,winst] en/ofrendementseisen Beleggingsproduct(tijdelijketransformatie)zeeronbekend 88

Enkelerisico sblekenstuklagerdaneerstingeschat Kortehuurperiode(10jr)nietinteressantgrotebeleggers Postonvoorzientehoogingeschat;konverminderdworden Doorpartijenwordenrelatiefveelrisico sverwacht Financiëlehaalbaarheid(nog)beterdaninbegrootwas Investeerdersniethappigopinvesteringeninandermanspand Particulierebeleggergevondenwelkeookpersoonlijkbetrokken Maximalehuurprijswordtnietgerekendi.v.m.soberekarakter isgeblevenenookkennisheeftbijgedragen Onzelfstandigewoningenm.b.t.huuropbrengstenmeest rendabelinditgeval Aanvangsleegstandenuitstroomleegstandrelatiefgroterefinanciële invloeddanbijlangerehuurperiode 4:Juridisch BeleidGemeenteDelftproactiefi.vm.StuHutransformatie Belastingdientteworden VeranderingCrisis]herstelwet:omgevingsvergunningvoor tijdelijkeontheffingbestemmingsplan5>10jr VeranderingCrisis]herstelwet:leegstandsvergunninggekoppeld aanomgevingsvergunningmethuurbeschermingvoorzelfde periode(i.v.m.opleverenna10jr) Geenoverdrachteigenaardusgeenoverdrachtsbelasting Geennieuwbouweisenbouwbesluitbijtransformatie Normgeluidsbelastinggevelwoninglagerdankantoren;kanproblemen opleverendoordatgevelbijtijdelijketransformatiesmeestalniet vervangenworden. Erisonderbepaaldeomstandighedenontheffingmogelijkvoor normgeluidsbelastingopgevel 5:Gebouw Locatiegunstigt.o.v.centrum,station,onderwijsinstelling Geenarchitectonischeofculturelekwaliteiten omgeving Gebouwvrijinomgeving,geenwoonwijk,geenoverlast 8jaarleegstand;braakschadeenkoperdiefstal Zeergoede Completeasbestrapportagelatenuitvoeren Asbest(hechtgebonden)gevondeninbalkonplaten Hechtgebondenasbestteverwijderenzondercontainmentdus mindertijdsverliesenlageresaneringskosten Risicoopasbestinkitvanalleramen/kozijnen;bovennormhadditvoor hogekostenentijdsverliesgezorgd Goedeplattegrondenindelingdraagstructuur Veeldiefstalkoperleidingenvorstschadetijdensleegstand;leidingwerk waardeloos Geengrotetechnischeingrepennodig Rioleringverroest Gevelenramen/kozijnenvrijwelgeeningrepennodig Veelafwijkingmaatvoeringtekeningenenrealiteit Wegensgebrekaangrotetechnischeingrepenafwijkende Opnieuwexactinmetennietgedaan;kostenwogennietop maatvoeringgeengrootrisico Tijdelijktransformereninbepaaldperspectief adaptief Geentoegevoegdewaardeaanadaptiefvermogentoegevoegd Alletechnischeinstallaties(CV,ketels,leidingen,ventilatie,wateraf]en toevoer)moestenvervangenworden;hogekostenpost Liftenmoestenwordengerevitaliseerd BeleidGemeenteDelftproactiefi.vm.StuHutransformatie BeperktehoeveelheidleegstandinDelft;mindernoodzaakgemeente Tweedeproject;succesvanhuidigetransformatieredenvoor naastgelegenpand Noodzaakbijgebouweigenaardieoperationelekostenhad (onderhoud,belasting,afschrijving,etc.) Privatebeleggerproactiefinprocesenminderstarmetbepaalde rendementseisbezigmaarmogelijkmakenproject Studenteninbestuurontwikkelendepartijzorgdevoordirecte invloedopontwerpvanuitdoelgroep eindgebruiker Ooktraditionelepartijenzoudenmogelijkbaathebbenbij kritischeprojectbezoekenmetstudenteni.v.m.wensen Betrokkenheidvaneindgebruikersookversterktdoorbegeleid meetelatenbouwentegenhuurkorting Tabel12SubconclusiediepteinterviewZusterflat(DeKat,2015) Zorginstellinghadtwijfelscombinatiestudenten/patiënten 89

Case 2 De Studio OPENINGSTUDIO BG IN DE STUDIO (RDV, FOODCOLLECTIVEAMSTERDAM.COM, 2013)

90 Case2DeStudio Naam$project DeStudio Adres$ BosLommerplantsoen 1,Amsterdam Opleverdatum$ PartI:December2013 PartII:medio2015 Middenkern:Vanaf2016 Oorspronkelijke$bouwjaar$ 1959 Functie$voor$transformatie$ Kantoor Type$woningen$ Totaal771starters]en studentenwoningen Grootdeelkoop Kleindeelhuur Aantal$BVO$m2$totaal$ Circa40.000(totaal) Link$ www.am.nl Tabel13ProjectgegevensDeStudio(Schüco,n.d.)en(AM,2015) Actor Naam Ontwikkelaar$ AMStadgenoot Gemeenten:$ Amsterdam,West Gebouweigenaar$ AMStadgenoot Studentenhuisvesters$ Stadgenoot Steenvastgoed Beleggers$ EuroyalInvest Eindgebruikers$$ Startersenstudenten Tabel14ActorenDeStudio(Schüco,n.d.)en(AM,2015) Thema1Marktvraagstudentenhuisvesting HetconceptvanDeStudioisnietalleenvoorstudentenrelevant,erwonenookandere doelgroepen.hetprojectbestaatuittweedelen,320studio sindenoordvleugel(parti)en 331indezuidvleugel(partII).Daarnaaststaateentransformatienaar120woningenen aanvullendevoorzieningengeplandvoor2016indemiddenkern. Debrededoelgroepisjongestedelingenenalleenstaanden,waarvanveelstartersen studenten.destudio svariërenvan28tot35m2.hetconceptisvolgensdeexpertdusniet ingezetalspuurstudentenhuisvesting. WelheeftAMkennisoverdemarktvraagdoorstudenteninAmsterdam.In2011heeftAM onderzoekgedaannaardemarktvraagvanstudenten,waarbijderesultatenzijngebruikt tijdensdeontwikkelingvandestudioenvillamokum(vangendkeuter,2011). Thema2.Veranderendewoonwensenstudenten Destudiobestaatuitzelfstandigehuur]enkoopwoningenvan28m2tot47m2.AMisin 2011eencampagnevoorStuHuinAmsterdamgestartmet1210inschrijvingen.Uitdit marktonderzoekkomeneenaantalwoonwensennaarvoren.hetprofielvande geïnteresseerdestudentengeeftaandatzeverhuizenuithethuisvanoudersofeenwoning metgedeeldevoorzieningen(vangendkeuter,2011). Dewoningenhebbeneeneigenbadkamerenkeuken.Daarnaastishetgebouwopnieuw geïsoleerdenzijndevloerenvoorzienvanvloerkoeling]enverwarming.zie plattegronden.daarnaastlijktereenvoorkeurtebestaanvooreenwasserette,fitness gelegenheid,huismeesterengezamenlijkebinnentuin. Hetprojectbeschiktuiteindelijkovereenservicebalie,wasserette,huismeester, gezamenlijkebuitenruimteeneencoffeecorner.opdebeganegrondiseenspectaculaire Fig.41DeStudio(AM,2015)

hotspotstudobgontworpenmet1750m2horecabestemmingwaarruimtekomtvoorhet nieuwewerken. Daarnaastwordteraandewoonwensvoldaanvaneenbuitenruimteindevormvaneen opnieuwvormgegevenplantsoenenligtervlaknaasthetnieuwaangelegdebos]en lommerplantsoen(schüco,n.d.). Thema3:Financieel HetoudeGAKgebouwisiedervoor50%vanAMenStadgenoot,welkeookgezamenlijkhet projecthebbenontwikkeld.deexpertwasnognietaanwezigtijdensdeaankoopenkanhier nietoptoelichten(ds.e.,2015). Er is veel geïnvesteerd in de grote economische en technische uitdagingen Debouwkostenzijnaanzienlijkgeweest,gezienhetprojectgrootschaliggetransformeerdis. Zowarenereenaantaleisenwaargrotetechnischeingrepenvoornodigwarenzoalsterug telezeninthema4.eénonderdeelisdegeveldietotaalvernieuwdmoestworden,waarbij hetuiterlijkvanditmonumentnietmochtwordenaangetast.extravoorbereidingen diepgaandontwerpwashierdoornodig.ookzijnhiervrijwelgeenstandaard gevelelementengebruiktenisallesspeciaalontwikkeld(schüco,n.d.).ditheeftervolgens deexperttoegeleiddatdekostenvoordezedubbelevliesgevelhogerlagendanbij nieuwbouw. AMisgeenassetmanagerenheeftzodoendegeenexploitatieberekeninggebruikt.M.b.t. toekomst]enverkoopwaardeblijktuitdeaangeleverdetoelichtingdatdestudio stussende 71.500,]en 115.000,]verkochtwerdeninclusiefcompletekeukenenbadkamer. DaarnaastheeftdeGemeenteAmsterdamdegrondgekochtenuitgegeveninerfpacht waardoorkopersnietbetalenvoorgrondendeaankoopprijslageris,maarzeweljaarlijks erfpachtafdragen. MetbetrekkingtotbeleggersmeldtdeexpertdatStuHuzekerprofessionalisering doormaakt.deervaringisookdaterrecentsteedsmeerpartijenbijstuhubetrokkenraken. AandehandvanvoorbeeldenwordthetbeeldbevestigddatStuHunueenproductis gewordendatinmeerderemateafgenomenwordtdoorbeleggersdieeerdergeenoren naarstuhuhadden(ds.e.,2015). Thema4:Juridisch VlaknadestartfasevanhetGAKgebouwzijneraanpassingendoorgevoerdaanhet bouwbesluit,maardooramenstadgenootisbeslotentochdevoorheengeldende nieuwbouweisennatestrevenwatextrainspanningeninvesteringenheeftgekostmaarook totbeterekwaliteitheeftgeleid(ds.e.,2015). FiscaalgezienzijnerforsekostengemaaktmetbetrekkingtotBTWenoverdrachtsbelasting. DeexperthaaltdeaanbevelingenaanhetRijkaandieookindeliteratuurgevondenzijn. Wanneerdezedrempelverlaagdzouwordenkantransformatieinveleopzichten interessanterwordenenisdekanskleinerdatbeleggersblijvenwachtenophuurdersvan hunkantoor. HoewelditvoorAM(alleenverkopendepartij)nietrelevantis,wistdeexpertwelte noemendatspecialecampuscontractenbijstuhuervoorkunnenzorgendatalleende gewenstedoelgroepgevondenwordt(ds.e.,2015). 91

92 Thema5:Gebouwomgeving DeUWVheeftnogeenaantaljareninhetgebouwgezeten,waardooreendeelleegstond. Delocatieenomvangheeftervoorgezorgddaterontzettendveelhaalbaarheidstudiesop zijnlosgelaten.erzijnallerleivariantenvoorhetgebouwen/ofdelocatieoverwogen. Overwegingvantransformatieraaktopeenheleboelvlakken,zoalsdebepaalde parkeerdruk,hetbestemmingsplanendewijzigingdaarvan,anderewet]enregelgevingen bijvoorbeelddeplannenenhetdaadwerkelijkeherstelvanhetnaastgelegenbosen lommerplantsoen.ditkostallemaalveeltijd;voordefinitievebeslissingenendeuitvoering daarvanisbijzulkegrootschaligetransformatieprojecteneenlangeademvanactorennodig (DS.E.,2015). Hetgebouwbestaatuitongeveer40.000m2meteennoordvleugeleneenzuidvleugel,met iedereendieptevan19metereneenlengtevan70meter.hetgebouwiseenontwerpvan Merkelbach.Ditisbekenduitdewederopbouwenditgebouwspreektmodernismeuit.Het wasvoordietijderggroot,efficiënt,hadmoderneliftenenwasingerichtopde kantoorbanenvandietijd.hetwasdestijdsdeultiemevormvanhetefficiëntwerken.het gebouwendekarakteristiekehebbendaarmeeeenbepaaldestatusgekregen.hetis zodoendeeenmonumentgewordenenhetmoestdanookblijvenstaan.ookleiddedittot deverplichtingvanhetbehoudvandegevel;erishiertoeeenspecialedubbelevliesgevel, eentypischekantoorgevel,ontworpendievoldoetaandeeisenvoorwoningen(ds.e., 2015). Deplattegrondvanhetpandkendeeenduidelijkstramienendraagstructuurwaardoorje studio'sviaeencorridorkuntontsluiten,zieplattegrond. Metbetrekkingtotdemaatvoeringwordterinprincipegewerktmetoudetekeningen wanneerdezevoorhandenzijn;hetligterookaanwatjekuntbehoudenofwaargrote ingrepennodigzijn.daarnaastwordtdemaatvoeringaltijdterplekkenagemeten. BijhetGAKgebouwisasbesttegengekomenmaardeexacteinvloedophetprocesisniet besproken(ds.e.,2015). DeenergieprestatieisookenormverbeterdvanlabelEnaarlabelB,waarvoordegevelen installatiesvolledigzijnaangepast.zobleekuitdeemi]score(energieprestatie MaatregelenindexNEN7120)dat94%vanallemogelijkemaatregelenrondom energiebesparingzijntoegepast.omdatergepoogdwerdtevoldoenaannieuwbouweisen zijnerookgrotetechnischeingrepennodiggeweesti.v.m.ventilatie,brandweringen geluidisolatie. Metbetrekkingtotdeadaptievewaardezijninprincipedestudio'slatersamentevoegen. Welisdetransformatiemetdeingrepenendeinvesteringendefinitiefnaarwoningbouw omgezet.debinnenwanden,geveleninstallatieszijnhierspeciaalopafgestemd.hetcasco isdanweerwelmeertoekomstbestendig.ooksteltdeexpertdevraaghoejeadaptief vermogenkuntdefiniëren.zostelthijdatveleamsterdamsegrachtenpandenalminstens3 keerveranderdzijnvanfunctieenwatdatbetrefteenzeerhogeadaptievewaardehebben; dezekomtmisschiennietuitbepaaldetypewandenofplattegrondenvoortmaaruitlocatie, architectuurofanderekarakteristieken(ds.e.,2015). DegemeenteAmsterdamheeftzichbijdezetransformatiezeerbereidwilligopgesteld.Het stadsdeelwestheeftzichproactiefopgesteld.zoheeftdezedegronduitvoleigendomover genomenomhetpanddaarnaoperfpachtuittegeven,waardoordeaankoopprijzenvande woningenlagerkondenzijn,welmetjaarlijksekostenvoorerfpacht.hiermeeheeftde gemeentemedegeïnvesteerdendetransformatiemogelijkgemaakt.

Dehogebetrokkenheidvandebewoners,deeindgebruikers,wordtverdergeroemd,waarbij gesprokenwordtovervelebuurtinitiatieven.daarnaastiservoordebewonerseen onlineplatform(ds.e.,2015). Conclusiediepte]interviewDeStudio Hieronderstaatintabelvormwelkeleringgetrokkenkanwordenuitsuccesfactorenen knelpuntenvanditpraktijkvoorbeeldvantranastuhu. Metnamedegrootschaligheid,deaantalbetrokkenactorenendebehoudengebouw karakteristiekenmaaktdezecasusleerzaam. Thema Succesfactoren Knelpunten 1:Marktvraag Nietfocusopslechts1marktvraag.Breder:jongestedeling 2: Veranderende woonwensen StuHu Variatieinaanbod,verschillendestudio s,omintespelenop verschillendemarktvragen InternekennisaanwezigspecifiekemarktvraagStuHuAmsterdam Dooreigenmarktonderzoek WoonwensenengewenstevoorzieningenvoorStuHuin Amsterdaminkaartgebrachtmiddelseigenmarktonderzoek Thuiswonendeen/ofuitwonendestudenteninonzelfstandige woningenhebbenwoonwensvoorzelfstandigewoning Modernewoningen;eigenbadkamer,keuken, vloerverwarming/koeling Grootstewoonwensenvoorzieningen:wasserette,fitness, huismeester,gezamenlijkebinnentuin Aanwezigevoorzieningen:servicebalie,wasserette,huismeester, gezamenlijkebuitenruimte,coffeecorner,werkplek,naastgelegen plantsoenpark 3:Financieel Gedeeldeigendom(50%AM50%Stadgenoot) Veelinvesteringnodigineconomischeentechnischeuitdagingen Gemeentegrondgekocht;aankoopprijzenwoningenlager Gevelbeschermdgezicht;moesthetzelfdeuiterlijkbehouden ProfessionaliseringStuHu;beleggerskrijgenmeerinteresse Gevelmoesttotaalvernieuwdworden Jaarlijksekostenerfpachtvoorbewoners 4:Juridisch Bouwbesluitgunstigaangepastt.a.v.transformatie Forsefiscalekostengemaaktm.b.t.BTWenoverdrachtsbelasting Welnieuwbouwnagestreefdi.v.m.kwaliteit ReferentieaanoproepaanRijkfiscaledrempeltransformatieteverlagen (nietrelevantindezecase)specialecampuscontractenvoor verhuurderstuhu 5:Gebouw omgeving Herkenbaararchitectonischkarakter(modernisme wederopbouw) Architectonischekwaliteitenmoestenbehoudenblijvenwatextra investeringenvraagtm.b.t.transformatie Beschermdmonument Transformatiedergelijkgrootschaligprojectcomplex Transformatiedergelijkgrootschaligprojectlangelooptijd GemeenteAmsterdamproactiefbijtransformatieproces Hogematevanbetrokkenheideindgebruikers Eigenonlinebewonersplatform Duidelijkstramienendraagstructuurvoorstudio smetcorridor Bestaandegevelvoldeednietvoorpermanentewoningbouw ontsluiting EnergieprestatievanlabelEnaarB Asbestgevonden(vertragingenkostennietbekend) EMI9,4(94%vanallemogelijkeenergiebesparingsmaatregelen getroffen) Nieuwbouweisendienagestreefdwerdenveeltechnischeingrepen(m.b.t. ventilatie,brandwering,geluidsisolatie) Nieuwbouweisennagestreefd Functiewoningbouwdefinitief,geenrekeningadaptiefvermogennaar anderefunctie Studio skunnenwordensamengevoegdm.b.t.adaptiefvermogen Tabel15SubconclusiediepteinterviewDeStudio 93

Case 3 The Student Hotel THE STUDENT HOTEL WIBAUTSTRAAT (VLAK NA OPENING) (DE KAT, 2015)

94 Case3TheStudentHotelAmsterdam(Wibautstraat) Naam$project TheStudentHotelTrouw Adres$ Wibautstraat129, Amsterdam Opleverdatum$ Parool:Augustus2015 Trouw:januari2016 Oorspronkelijke$bouwjaar$ 1959 Functie$voor$transformatie$ Kantoor,discotheek Type$woningen$ 573kamers AantalBVOm2totaal 28.800 Link$ www.thestudenthotel.com Tabel16ProjectgegevensTheStudentHotel Actor Naam Ontwikkelaar$ TheStudentHotel BoelensdeGruyter Gemeenten:$ Amsterdam Gebouweigenaar$ TheStudentHotel Studentenhuisvesters$ TheStudentHotel Beleggers$ o.a.perellaweinburg Eindgebruikers$$ (internationale) studentenenreizigers Tabel17ActorenTheStudentHotel Thema1:Marktvraagstudentenhuisvesting Hetconceptisontstaandoordewoningnoodvanvooralstudentendievoorkorteretijd(1 nachttot10maanden)huisvestingzoeken,waarbijzeeenstructureeltekortaankamers ervaren.voorheennoemdezehetveelminderlucratiefominnederlandinstuhute ontwikkelen,waardoorzehetlangniethebbengedaan.pasvanafongeveer2007begonde marktvraaginteressantteworden.ookin2015ervarenzedievraagalszeergroot,geziende wachtlijstenengroeiendevraag. Hetconceptrichtzichvooralopeenkleinsegmentvandemarkt;debuitenlandsestudent. Zeervareneengrotereengroeiendeinteressevandebuitenlandsestudent.Nederland,en metnameamsterdamenrotterdam,lijkeneensterkeaantrekkingskrachtopinternationale studententehebben. Voorditspecifiekeprojectbleekerzelfseengroterevraagdanverwacht;alle573 studentenkamerswarenbinnenéénweekverhuurd,zelfsondankshetfeitdatdeprijzen hierpermaandhogerzijndanbijdeanderevestiging.alleanderelocatiesinamsterdamen deanderestedenzittencompleetvol. DezegrotevraaglijkttekomendoorhetkwalitatieveaanbodvanNederlandse onderwijsinstellingen.daarbijwordthetvergelijkenvanonderwijsinstellingen,de ranking, steedsbelangrijkerentransparanter.ookinformatieoverstuhuwordtsteeds transparanter.overdenederlandse(diploma)studentwordtgestelddatdezevaakviaeigen netwerkenkennisalternatievestuhuenvoorzieningenvinden,waardoordezemarktvraag minderrelevantis.voordelokalemarktvraagonderzoektthestudenthotelwelofermet deverschillendevestigingengeenkannibalismevaneigenmarktvraagontstaat(tshe,2015). Thema2:Veranderendewoonwensenstudenten Deinternationalestudentkomtvooralafopdegoedekwaliteitvandeonderwijsinstellingen enheeftminderdemogelijkhedenomviaeigennetwerkwoningenvoorzieningente organiseren,dusthestudenthotelvoorzietzeindezewoonwensen.daarbijbiedenzeeen heelbreedscalaaanextravoorzieningenaannaasteenkamer. Fig.42TheStudentHotelWibautstraat(Heijmans,2015)

95 Comfort, convenience en community TheStudentHotelspreektovereen LiveLearn] omgeving waarmeezestresswegnemenbijinternationalestudenten(santé,2012,p.2). Volgensdeexpertisdeheleomgevingenuitstralingisnietalleenfunctioneelmaarook esthetischvolledigaangepastaanwoonwensenvanstudenten. Ookwordtdegemeenschappelijkeontmoetingsruimtealsvoorzieningzeergroots aangepakt.bijalletsh]vestigingenisdithetgeval.bijdezevestigingvaltopdatdezeruimte ontzettendgrootis.hetontwerpisheelhipendemeubelsenafwerkingzijnvanzeer hoogwaardigekwaliteit.erzijnverschillendezithoeken,eenpooltafelenandere spelvoorzieningen,eengroteafsluitbarestudieruimte.verdervoorzienzeineen espressobar,eeneet]caféeneenrestaurant,eenontvangstbalieeneensportschool.de sportschoollijktrelatiefweiniggebruikttewordenenoverwegend savonds(tshe,2015). Dekamerszijnvoorzienvanstoffering,eigenbadkamer,eenbedenkast.Hetvoordeelisdat allesingerichtis.iedereenheeftminofmeerdezelfdekamersenermagnietsblijvend aangepastwordenaandekamers/meubelsendestudentmagermaximaal10maanden wonen,daarnamoetdekamer(tijdelijk)verlatenworden. Daarnaastisereengedeeldemodernekeukendievanallegemakkenvoorzienis.Ookiser standaardeeneigenfiets,snel]endraadloosinternet,eeningerichtebuitenruimteen24 uurperdagbeveiliging.tegenbetalingwordterookvoorzieninontbijt,lunch,avondeten, beddengoed,schoonmaakservice,fietsreparatieeneenwasserette(tshe,2015). Thema3:Financieel TheStudentHotelheeftm.b.t.transformatiebouwkosteninmiddelsveelexpertise opgebouwdmetvoorgaandeprojectenmethonderdenkamersinvoormalige kantoorgebouwenonderandereninamsterdambijdejanvangaalenstraat,indenhaagbij HollandspoorentweelocatiesinRotterdam.Hierdoorkunnenzeefficiënteromgaanmet begrotingen,bouwkostenenbouwtijd. Bijdezespecifiekecasewaseendeelvandegevelrelatiefdegrootsteinvesteringskosten. Hierbijspeeldeergsterkdeeisvandewelstandmee.Uiteindelijkiseengeveldeelopnieuw geïsoleerdenaanbuitenzijdeisuitgevoerdinergkostbaarcortenstaalwatechterookvoor toegevoegdewaardeaanhetaanzichtvanhetgebouwzorgt. EenanderdeelvandegevelsvanhetTrouwgebouwkondenbehoudenworden,dehoge bouwkostenvooraanpassinglekenhiernietopdewegentegendetoekomstige meerwaarde.hetisolerenvanbestaandegevelsisbijvoorgaandeprojectenergduur geblekenterwijldeisolerendewaardenogsteedstewensenoverlietwaardoorinbepaalde projecten,wanneermogelijk,sloop]nieuwbouwvandegevelpositiefkanuitpakken. DeexperterkentdatinternationalebeleggersmeerinteressekrijgeninStuHuinNederland. DeeersteinvesteerdervanTheStudentHotelwasdanookeengroteAmerikaansepartij, waarbijhetstabielerendementenhetverdienmodeldoorslaggevendblijkentezijn. Daarnaastbevestigddeexpertdatanderevastgoedmarktenmomenteelminderrelevantzijn metminderinteressanterendementen.stuhuwarenbeleggersvoor2007huiverigvoor. Voorinternationalebeleggersleekditookeenonbekendemarkt. Eenandereredenvoordeinteressevaninternationalebeleggersinditprojectisvolgensde experthetfeitdatnaaststuhuditookeenhotelvergunningheeft,watmogelijkflexibelin kanspelenopveranderingindemarktvraagnaarstuhu.daarnaastlichtdeexperttoedat hethoteleenbelangrijkonderdeelvanhethuidigeverdienmodelis,waardoorookextra kwaliteitaangemeenschappelijkevoorzieningenkanwordenbesteed.bijditprojectishet

96 percentagehotelkamersookhoger;deaankoopprijswashogeropdezelocatiemaar dezelfdelocatieisookgunstigerm.b.t.inkomstenalshotel(tshe,2015). Thema4:Juridisch Demogelijkheidvanhetverhurenvanhotelkamersblijktessentieeltezijnvoordeze businesscase.hetbehoudenvandezehotelvergunningisdanookcruciaal.hierdoorishet zeerbelangrijkdataltijdaangoedaanalleeisenvoldaanwordt.daarnaastmoestbijhet eerstetransformatieprojectvanthestudenthotelvoldaanwordenaandenieuwbouweisen terwijlditnusoepelerisgeregeld. Devraagnaarshort]stay,eenaantalmaanden,isdelaatstejarenblijvengroeien.Short]stay wordtsteedsgroteronderdeelnaastbuitenlandsestudentendievoorlangeretijdkomen.er isaltijdeenbepaaldspanningsveldmetdegemeente;zezijnstuhumaarshort]stayvaltdaar nietofnauwelijksbinnen.ervindtdanookregelmatigoverlegplaatsmetdegemeente waarinwordtbesprokenwatvoorbeidepartijenwerkbaaris.degemeenteheeftuiteraard eenanderbeleidvoorhotel,short]stayenlangdurigestuhu. Thema5:Gebouwomgeving Delocatieisbijhetprojectvandecasestudyerggoed.Hetligtaaneengrotedrukkeweg, naaststationenmetro,vlakbijdeamselenhetiseenvoudigbereikbaarperfiets.erligteen parkbinnenkortefiets]ofloopafstand. Bijhetandereproject,devanGaalenstraat,ligthetprojectbuitendering.Voorde voornamedoelgroep,debuitenlandsestudent,blijktditveelmindereenprobleemtezijn. Zekerinverhoudingmetveelanderelandenisdefietsafstandnaarhetcentrumnogsteeds zeeraanvaardbaar.dezedoelgroepheeftookmindereeneigennetwerkomietsanderste huren. Degemeentewildeactiefietsdoentegendeleegstand.Daardoorisbijbeidenprojecteneen specialeprojectmanageropdetransformatiesgezetwateengrotesuccesfactorwasvoor hetslagenvandezeprojecten. Dedirecteomgevingiszelfsnaoverlegmetdegemeenteaangepastzodatde verkeerssituatieveiligerisgeworden.andersomlichtdeexperttoedatthestudenthotel eenfietscursusomstudentenveiligertelerenfietsen. Inmeerderetransformatieprojectenbleekvolgensdeexpertertochmeerasbestgevonden tewordendandeasbestrapportageaangaf.ditheeftbijdezecasegezorgdvooreenaantal dagenuitloopopdebouwtijd,netalsbijhetprojectopdejanvangaalenstraat.hetis belangrijkwelkecontractvormhierbijgebruiktwordt.hierbijisgewerktmetdedesign Buildmethode.Deasbestrapportageenhetrisicovandesaneringneemtdeaannemer.In ditgevalbevattedeliftkernentrappenhuizenasbest,waarbijbeslotenisalleswegtehalen. Hierdoormoesthetheletrappenhuisincontainmentwaardoordetrappenookniet bruikbaarwarenvoordeoverigebouwwatinvloedkanhebbenopdebouwtijd. Metbetrekkingtotdemaatvoeringvertelddeexpertdatdeverantwoordelijkheidbijdevan Gaalenstraatbijdeaannemerlag;dezeheefthetgebouwdirectingemetenen gecontroleerdopmetdeoudetekeningen,omzofaalkostentereduceren. Inprincipewordteraltijddigitaal3Dingemetenvantevorenomdateruitervaringmet voorgaandeprojectenaltijdverschilmetoudetekeningenennieuweinmetingenwerd ontdekt.ditinmetengebeurtineenheelvroegstadium.deeerdereafwijkinghebben vooralsnognietvoordesastreuzebouwgevolgengezorgd.

Zoalsgezegdiseendeelvandegevelaangepast,waarbijhogereisolatiewaardenzijn toegevoegdaandenieuwegeveldieookvanbuitenincortenstaalisuitgevoerd.andere goedkopereoplossingenmetvergelijkbaretechnischekwaliteitenslotennietaanbijde eisenvanuitdegemeente. Metbetrekkingtotanderespecifieketechnischeeisenzijnervoorbepaaldeonderdelen ontheffingenaangevraagd;degemeenteamsterdamkijkthierwelreëelnaar.detijdliethet niettoehierverderopintegaan(tshe,2015). ErwordtdoorTheStudentHotelactiefrekeninggehoudenmethetadaptiefvermogenbijde transformatieprojecten.daarbijwordtdevraaggesteldhoehetlatereventueelmetandere functiekanwordengebruikt.inditgevaliseenhotelfunctieeengoedemogelijkheid wanneerdevraagnaarstuhuafzounemen.zoishetmetditontwerpvrijeenvoudig mogelijkvan2kamers1kamermaken.erwordtdaaromookrekeningmeegehoudendater niet2kamersmetdraagwandofinstallatiesgescheidenworden.metbetrekkingtotde installatieswordtgemelddatalleseruitmoestennietshergebruiktkonworden(tshe, 2015). HetprojectopdevanGaalenstraathadallerleikinderziektesvantransformatie.Zoduurder hetveellangeromdekamersvoltekrijgen.ombetertecommunicerennaarde eindgebruikertegevenisdaaromeenshowroomopdebeganegrondgemaakt. Bijdebeleggerwasveelmeerovertuigingskrachtnodigomdebeleggerzovertekrijgente investerenintransformatieendelocatiebuitendering.hiervoorisgedegenonderzoek nodiggeweest.hetduediligencerapportwerdkritischerbekekenbijheteerste transformatieproject.stadsdeelnieuwwestontarmdedestijdshetconceptenwildegraag actievemedewerkingfaciliteren.welwashetverkrijgenvaneenhotelbestemminglastiger omdathierandereregelsvoorgelden,zekerinamsterdam.ookmetbetrekkingtot reclamebordenopdegevelzijnerveelgesprekkennodiggeweest(tshe,2015). Conclusiediepte]interviewTheStudentHotel Hieronderstaatintabelvormwelkeleringgetrokkenkanwordenuitsuccesfactorenen knelpuntenvanditpraktijkvoorbeeldvantranastuhu. Metnamedebranding,deafwijkendeaanpakm.b.t.bestemmingsplanendefocusop specifiekedoelgroepisopvallend. Thema Succesfactoren Knelpunten 1:Marktvraag ErvaringgrootstructureeltekortpassendeStuHudoelgroep MarktvraagvanNederlandsediplomastudentenminderrelevant,die vindenvaakviaeigennetwerk/kennisalternatievestuhuenvoorzieningen Tweedoelgroepen:reizigerseninternationalestudenten(1nacht Kannibalismelokaleeigendoelgroepwordtwelindegatengehouden 10maanden) Nederland,metnameA damr dam,sterkeaantrekkingop internationalestudenten Binnen1week573kamersverhuurd Hogerekamerprijzennieuwevestiginggeenprobleemvraag Allevestigingenzittenmomenteelcompleetvol Rankingvanonderwijsinstellingeninternationaalgezien belangrijkerentransparanter InformatieoverkwaliteitvanStuHuooktransparanter 2: Veranderende woonwensen StuHu KwaliteitNederlandseonderwijsinstellingenredengrotevraag internationalestudenten Deinternationalestudentheeftwoonwensenmetveel aanvullendevoorzieningen,geziendezeditnietopeigen netwerk/kenniskanorganiseren Zehalenstressrondomhuisvestingetc.wegbijstudentenzodat zezichopstuderenenvermakenkunnenrichten Naastfunctioneelookesthetischuitvoerigaangepastop doelgroep Kamerismaximaal10maandenbeschikbaar Inrichtingmagnietblijvendaangepastwordeneniedereenheeftvrijwel dezelfdeinrichting 97

Zeeruitgebreidegemeenschappelijkeontmoetingsruimte Hipontwerpenkwalitatiefhoogwaardigemeubelsenafwerking Standaardvoorzienignen:eigengestoffeerdeengemeubileerde kamermetbadkamer,gedeeldeluxekeuken,zithoeken, speelruimten,studieruimte,espressobar,eetcafe/restaurant, ontvangstbalie,sportschool,24ubeveiliging,snel]draadloos interneteneigenleenfiets. Optionelevoorzieningen:ontbijt,lunch,avondeten,beddengoed, schoonmaakservice,fietsreparatie,wasserette 3:Financieel Veelexpertisetransformatieopgebouwdmetveleprojecten Gevelaanpassing(onterwerpenmateriaalgebruik)groteinvestering Efficiënteomgangbegrotingen,bouwkostenenbouwtijd Nieuwegevelmogelijkpositieveinvloedtoekomstwaarde gebouw Veelinteresseinternationalebeleggers CombinatiehotelenStuHupopulairbeleggingsproduct Hotelfunctiebelangrijkpositieveinvloedopverdienmodel Centralerelocatiepositieveinvloedopinkomstenhotel/StuHu Anderevastgoedsegmentenminderintrek Asbestrapportageensaneringviacontractvastleggen Meerasbestdanverwachtinrapportage;uitloopbouwtijd Risicoasbestbijaannemer Doordatliftkernentrappenhuisincontainmentmoesttijdelijkniet bruikbaarvoorrestbouw;inefficiëntvoorbouwproces Ookrisicoafwijkendemaatvoeringbijaannemer,welkeditin Altijdafwijkingeninoudetekeningen principeelkekeervolledig3dinmeetvantevoren Bepaaldeonderdelenontheffingenverleenddoorgemeente Goedkoperealternatieveoplossingenvanzelfdekwaliteitslotennietaanbij visievandegemeente Adaptiefvermogen;kamerskunnenwordensamengevoegd,geen Alleinstallatiesmoestenwordenvervangen leidingenengeendragendewandeninscheiding 4:Juridisch Eerderprojectmoestvoldoenaannieuwbouweisen.Huidige Hotelvergunningbelangrijkvoorverdienmodel bouwbesluitsoepelermettransformatie. Regelmatigoverlegmetgemeentem.b.t.beleidhotel,short]stay Altijdspanningsveldmetgemeente;short]staywelofnietStuHu? enstuhu 5:Gebouw Goedecentralelocatieaangrotewegnaaststationenmetro Drukkeweg, omgeving Parkbinnenloopafstand Leegstandproactiefdoorgemeentetegengegaan;eigen transformatiemanagervangemeente Directeomgevingaangepasti.v.m.veiligheid Voorgaandeprojectenshowroomgebruiktvoorbetere Bijeerstetransformatieveelmeerovertuigingskrachtenvooronderzoek communicatienaareindgebruiker nodig Gemeentelastigteovertuigenvangrotereclameuitingengevel Hotelbestemmingkrijgenvaaklastig,zekerinAmsterdam Tabel18SubconclusiediepteinterviewTheStudentHotel 98

IV. Instrument TraNaStuHu ZIE LOSSE BIJLAGE

IV.Instrument(Zielossebijlage InstrumentTraNaStuHu ) Doel Ditinstrumentheeftalsdoelhetdoordeontwikkelaarpositioneren$van$de$marktvraagvoor transformatienaarstudentenhuisvesting(tranastuhu)ineenbeoogdbestaandgebouw. DitinstrumentbiedtdaarmeeeenhandvatomdepotentievanTraNaStuHubeterinte schatten,tevisualiserenentebeargumenterenbijverschillendeactoren.mogelijkkanhet zoprojectentebevorderenindeinitiatiefase.ditinstrumentkangezienwordenals bewustwordingsschema. Opzet Hetinstrumentbestaatuiteenstappenplandatdehoofdthema sdoorloopt,omzobinnen eenaantalbladzijdeeenzocompleetmogelijkbeeldtekrijgenvandesuccesfactorenen knelpuntenbijtranastuhu.elkaspectgeeftweerwaaruitgebreideinformatieoverde aspectenterugtevindenisinhetrapport.erwordthelderenbeknoptinzichtgebodeninde tallozesuccesfactorenenknelpuntenbinnendegevondenthema s,waarmogelijkgevolgd dooreenaanbevelingvooractie$doordeauteur.bijelkaspectwordtdemogelijkeinvloed opdeomstandighedenvoortranastuhugegeven,waarmeedeinvloedengebundeld kunnenwordenineenvisueelscenario]kwadrant.ookkaneigeninputtoegevoegdworden. Hetinstrumentvolgtdevolgordevandeontstanethemalijstdieontstaanismethetoogop relevantievanuitdepositievaneenontwikkelaarininitiatiefase.demarktvraagbleekhierbij debelangrijksteeerstestap,gevolgddoordewoonwensen,definanciëleenjuridische aspectenenhetgebouwenomgevingopverschillendeniveaus.daarnaastisbinnende thema sgetrachtverwanteaspectenteclusteren.ziedeexactegebruiksaanwijzinginhet instrument. Doelgroep Ditinstrumentisineersteplaatsbedoeldvoorprojectontwikkelaars.Daarnaastishet mogelijkbruikbaarvoorandereactorendiedepotentiewilinschatten,visualiserenof beargumenteren,zoalsgebouweigenaren,gemeenten,studentenhuisvestersenbeleggers. Typegebouwen HetinstrumentisbruikbaarbijelkgebouwwaarbijTraNaStuHuoverwogenwordt.Inpraktijk betrefthetmerendeelkantoren,maaranderetypegebouwen,zoalsbijvoorbeeldkloosters, zijnookmogelijkzoalstezienindedatabaseindebijlage. Projectfase Tijdensdeinitiatiekanhetmeesteinvloedophetontwerpwordenuitgeoefenden zodoendeligthierdenadruk.ditkangezienwordenalséénvandeeerstestappenomz.s.m. eengoedbeeldtekrijgenvandetransformatieopgave,deinvloedenendebijhorende marktvraag. Eenaantalvandeaspectenzijnmogelijkbruikbaartijdensdeontwerpfasebijhetafwegen ennemenvanontwerpbeslissingen.ooktijdensdeuitvoeringvaneenprojectisdit instrumentbruikbaaromleringtetrekkenuitsuccesfactorenenknelpunten.totslotishet ookbruikbaarindebeheersfaseombepaaldethema steevaluerenenmogelijkbijtesturen ofleringtetrekkenvoorvolgendproject. Uitkomst Binnenhetscenario]kwadrantwordteenbepaaldepositiebepaald.Inhetinstrument wordendeverschillendeuitkomstenweergegeven,welkedematevanomstandigheden voortranastuhuinhetbetreffendeprojectgeven.ditkangebruiktwordenomdepotentie vantranastuhubeterinteschatten,tevisualiserenentebeargumenterenbijverschillende actoren.ookkunnenuitkomstenvanverschillendeprojectenvergelekenworden. 99

V. Conclusie aanbevelingen PROFESSOREN POLITECNICO DI MILANO TIJDENS EXCURSIE MILAAN BOUW JAREN 50 WAAR TRANSFORMATIE OOK OP DE AGENDA KOMT (DE KAT, 2015)

V.Conclusiesaanbevelingen Conclusie Leegstandsproblematiekheefttransformatiedeafgelopenjareneenbelangrijkonderdeel vandevastgoedmarktgemaakt.velegevondenveranderingenindezecontextbeïnvloeden depotentievantransformatie$naar$studentenhuisvesting(tranastuhu). Ditonderzoekgeefteenoverzichtvanderelevanteaspecteninthema srondom transformatienaarstudentenhuisvesting.daarbijisgezochtnaardesuccesfactorenen knelpuntendiedepotentievantranastuhubeïnvloeden.middelsliteratuur,vakliteratuur, expertinterviews,excursiesencasestudiesisbinnendezethema seengrootaantal aspectengevonden,veelalmetsterkeonderlingesamenhang.demeesteaspectendieinde literatuurgevondenzijn,werdenherkenddoordeexpertsenaanvullendeinputisgegeven. Deresultatenzijnverwerktineenhandzaaminstrument,waarmeedeontwikkelaarinde initiatiefasedepotentievaneenspecifiekprojectkanoverwegen.ookkanhiermeedeze potentienaarandereactorenvisueelovergebrachtenbesprokenwordenenvergeleken wordenmetandereprojecten. TraNaStuHublijfteenlokaleenspecifiekeopgave,waarbijnietéénexactpaaraspectenaan tewijzenisdataltijdgunstigwerkt.eriseengrootaantalalgemenegunstigeaspecten gevonden,zoalsverruimendewetgevingenbeleggersinteresse.echterzijnereenaantal opvallendeopkomendeaspectenspecifiekvoordezemarkt.ditzijnmetnamedegroeivan internationaleenstudiepuntmobielestudentenwaarmeedevraagnaarshort]staygroeiten inzetopgoederankingbelangrijkblijkt.ookvormttijdelijketranastuhuflexibeleenunieke potentie. Ookzijnereengrootaantalongunstigeaspectengevonden,metnamedebelemmering doorhetfiscalebeleidenkunstmatigeboekwaarden.opvallendeknelpuntenzijnvooralde invoeringvanhetstudievoorschotendetoekomstigerisico srondomhetblijvenvan huurtoeslagenranking]concurrentie. Meeronderzoekisnodignaardeexacteontwikkelingvandemarktvraag,debereidwilligheid vangebouweigenarentotafwaarderenendewaarderingvanhetinstrumentdoor verschillendeactoren. Beantwoordingonderzoeksvragen Hoe$zijn$de$invloedrijke$succesfactoren$en$knelpunten$te$clusteren$in$thema s,$zodat$het$ onderzoek$en$de$resultaten$overzichtelijk$zijn? $ $ Erisindeloopvanhetonderzoekgezochtnaardemeestinvloedrijkethema svoorhet onderwerptransformatienaarstudentenhuisvesting,vanuithetperspectiefvande projectontwikkelaarindeinitiatiefase.hierbijisdevolgordeafgestemdopdebruikbaarheid vanhetinstrument.delijstbegintbijthemamarktvraag,welkedoorhetonderzoekheenals uitgangspuntwordtgebruiktomdeaspectenaanterelateren. Uitdetotstandkomingthemalijstzijniteratief5thema sontstaanwelkedeveleaspecten overzichtelijkhebbengeclusterd: 1. Marktvraag 2. Woonwensen 3. Financieel 4. Juridisch 5. Gebouwomgeving 100

101 Wat$zijn$de$succesfactoren$en$knelpunten$bij$transformatie$naar$studentenhuisvesting? $ Marktvraag Demarktvraagisvoorontwikkelaarsdemeestbelangrijkevoorwaardebijoverwegingtot TraNaStuHu.Scenarioschetsenkanmogelijkdemarktvraagverhelderen.Hiertoeiseen visueelscenario]kwadrantontwikkeld.zodoendewordtbijallesuccesfactorenen knelpuntengekekenwatdeinvloedopdezemarktvraagis. EnerzijdslijkendeomstandighedenvoorTraNaStuHugunstigerteworden,metnamedoor eengroeiendegroepuitwonendenederlandseeninternationalestudentenmeteen verwachttekortingrotesteden.ookkwaliteitvanonderwijsinstellingenenbewustwording vanoverheidengemeentemakentranastuhu]omstandighedengunstiger. Eenaantalaspectenlijkenmogelijkgunstigbeïnvloedbaar,zoalstransparantieenranking, samenwerkingmetonderwijsinstellingenenhetgebruikvanbepaaldebronnen 6. Anderzijdszijnermogelijkeknelpuntenrondomdemarktvraaggevonden,dieduidenop remmendegroei/stagnatie/krimp,o.a.doorhetingevoerdestudievoorschot,versnelde negatieveranking,transparantie,overschotengebrekaanonderscheiding. Woonwensen Veranderendewoonwensenbeïnvloedendemarktvraag.Deomstandighedenvoor TraNaStuHuwordenmogelijkgunstigbeïnvloeddooreengroottekortaanwoningenmet eigenvoorzieningen. Eengrootaantalgevondenwoonwensaspectenlijkteenbeïnvloedbaresuccesfactortezijn, waaronderverschillendewoonvormen, branding,bepaaldevoorzieningenenaanvullende diensten,waarbijmetnamede allinclusive woonvormrecentsterkopkomt. Eenaantalaspectenbeïnvloedenmogelijkdeomstandighedenongunstig,waarmeenietalle woonwensentebeantwoordenlijken,zoalsderisicoophuurtoeslagwijziging,hogere investeringskosten,overschotaanonzelfstandigewoningenenversneldenegatieve concurrentiepositie. Financieel StuHuinNederlandblijktdooreenaantalaspectenprofessionaliseringdoortemaken waarmeenationaleeninternationalebeleggersinteressesterkgroeit. Meerderegevondenaspectenlijkenverwervings]entransformatiekostentekunnen drukken,zoalsschaalvergrotingenafsprakenrondasbestsanering.bepaaldeaspecten kunnendeopbrengstenpositiefbeïnvloeden,waaronderverhuurbareverhoudingeninhet ontwerp. AnderegevondenaspectenlijkenfinanciëleknelpuntentevormenvoorTraNaStuHu,met namehogeboekwaarden,bepaaldebouwkosten,fiscaleafdracht,debewerkelijkheidvan StuHuenconcurrentie. Juridisch Afgelopenjarenhebbenoverheidengemeentenwet]enregelgevingenbeleidopeengroot aantalrelevantevlakkenaanzienlijkgewijzigd.ookwordtereenaantaltoekomstige 6 Ziegevondenbronnenthema1

gunstigejuridischewijzigingenverwacht.voordeontwikkelaarresulterendezejuridische veranderingenzowelorganisatorisch,technischalsfinancieelingunstigeomstandigheden voorpermanente,enrecentooktijdelijke,tranastuhu. HethuidigefiscalebeleidvormteengrotebelemmeringvoorTraNaStuHuendraagtjuistbij aanhetvasthoudenvandekantoorbestemming. Ookvormtonduidelijkheidovertoekomstigbeleideenjuridischknelpunt,zowelvoorhet wijzigenvanbepaaldeongunstigeregelgevingalshetbehoudenvanbepaaldegunstige regelgeving. Enkeleanderejuridischeaspectenbeïnvloedenmogelijkdeomstandighedenookongunstig, zoalseenbeschermdestatus,hetpuntenstelselenbepaaldebouweisen. Gebouwomgeving EenaantalaspectenkunnendepotentievoorTraNaStuHugunstigbeïnvloeden. Opmacro]niveauisdevastgoedmarktveranderdvanaanbod]naarvraaggestuurdemarkt. Huidigeenverborgenleegstandgroeitnogsteedsharderdandevraagnaarkantoorm2, onderanderendoordeeconomischecrisis,nieuweefficiënterewerkmanieren,afnemende kantoorbanen,demografischeontwikkelingen,digitaliseringennieuwbouw. Bepaaldeongunstigeresultatenmetandereleegstandsoplossingenbenadrukkende potentievantransformatie,waarbijnaarwoningenmaatschappelijknutheeften StuHu,starterswoningenenseniorenappartementenrelevantlijken.Deopgezettedatabase kanalsreferentiedienenmetveelrecentontwikkeldetranastuhu. Opmeso]enmicro]niveauhebbengebouwenomgevingsterkeinvloedopdepotentie. Monofunctionelekantoorlocatieslijkencommercieelgezienalleentransformeerbaarbij totalegebiedsherontwikkelingenstudiepuntmobielestudentenzijnrelatiefvakerbuitenhet centrumwoonachtig.opmeso]enmicro]niveauzijnereengrootaantalmeetbare functionele,technische,cultureleenjuridischeaspectenvoorhandenvoortranastuhu. In$welke$vorm$kunnen$de$gevonden$succesfactoren$en$knelpunten$voor$ontwikkelaars$ inzichtelijk$en$bruikbaar$gemaakt$worden? $ $ Indeloopvanhetonderzoekisgeblekendatdegevondenaspectenbeterinzichtelijken bruikbaargemaaktkunnenwordenindevormvaneeninstrument.hiertoeisdeopzet gemaaktvaneenchecklistmetrelevanteaspectenwelkedepotentievoortranastuhu beïnvloeden.dezeaspectenzijnalssuccesfactorenenknelpuntenonderverdeeldin relevantethema s. Omdebruikbaarheidvoordeontwikkelaartevergroten,isopiteratievewijzeeenconcept ontwikkelddatuitgaatvanscenario]planning.ookwordenaanbevelingengedaanvoor mogelijkeacties.ditinstrumentkangezienwordenalsbewustwordingsschema.het instrumentsteltdeontwikkelaar(middelsstappenplan)instaatomdeinvloedvanalle succesfactorenenknelpuntenopdemarktvraagvisueelteoverwegenenbespreekbaarte maken.ditkandeontwikkelaargebruikenindeinitiatiefaseomdepotentietebepalenen teoverleggen.ookuitkomstenvanverschillendeprojectenvergelekenworden. 102

Aanbevelingen Aanbevelingpraktijk ErisonderzochtwatbijTraNaStuHudesuccesfactorenenknelpuntenzijn,hoedezein thema sgeclusterdkunnenwordenenhoehetinstrumenteruitzietwaarmeede ontwikkelaarindeinitiatiefasedepotentievankanoverwegen,visualiserenenoverleggen. ZoalsgeconcludeerdblijftTraNaStuHueenlokaleenspecifiekeopgave.Recentzijnerechter eenaantalopvallendeaspectenspecifiekvoordezemarkt,diedeontwikkelaarmogelijkkan aangrijpenomsuccesvoltezijn. Hetadviesaandeontwikkelaarisommetnameintezettenopde$groei$van$internationale$ en$studiepuntmobiele$studenten,onderanderedoorinsamenwerking$met$ onderwijsinstellingenbijtedragenaaneengoede$ranking,metnamedoorhetontwikkelen vansterke$brandingenkwalitatieve$shortjstayvoorzieningen.ookwordtaanbevolen grondigdeontwikkelvormvantijdelijke$tranastuhu 7 teoverwegen,watmetflexibiliteit meerdererisico sopkanvangen. Metbetrekkingtotdeknelpuntenwordtaangeradenvooralkomendemaandendegevolgen vanhetstudievoorschottemonitorenendewijziginggoedtevolgenvanhetrijksbeleid, zowelfiscaalalsrondomhetbehoudvanhuurtoeslagenkunstmatige$boekwaarden.verder isdeaanbevelingderisico srondomrankingvanlokale$onderwijsinstellingengoedinkaart tebrengen. I.v.m.veleandereaspectenwordtdeontwikkelaaraanbevolenhetinstrumentin initiatiefasegrondigtegebruikenvolgenshetstappenplan 8,waarnodigtoegelichtmet achtergrondinformatieuitdescriptie.hierinzijneenaantalmogelijkeactiesaanbevolen. Daarnaastishetadviesaandegebruikereigeninvloedrijkeaspectentoetevoegen,omtot slothetcompletevisueleresultaatteoverleggenmetandereactoren. Voordesecundaireactoren 9 ishetinstrumentmogelijkookbruikbaar,echtermetde vermeldingdathetvanuithetoogpuntvandeontwikkelaarontwikkeldis. Aanbevelingvervolgonderzoek Meeronderzoekisnodignaardeexacteontwikkelingvandemarktvraag,debereidwilligheid vangebouweigenarentotafwaarderenendewaarderingvanhetinstrumentdoor verschillendeactoren. Hetinstrumentzalverdergevalideerdmoetenwordendooronderzoekenpraktijktesten.Zo mogelijkzoudenmeerkwantitatievegegevensonderzochtengekoppeldkunnenworden. Ookkunnendeaanbevolenactiesbeteronderzochtenaangescherptworden. Bijhetliteratuuronderzoekiseenbredeopzetgehanteerdwaarbijdeproblematiekrondom leegstand,transformatieenstudentenhuisvestingvoorheelnederlandbekekenis. Aanvullendonderzoekopregionaaloflokaalniveauwordtaanbevolen. Ookblijktuitdeuiteenlopendeprognosesendevelecontextueleveranderingendatexacte gegevensovertoekomstzeldenbestaanendataanvullendonderzoeknaardeexactevraag naarstudentenhuisvestingnodigblijft. 7 ZietoelichtingtijdelijkeTraNaStuHuinthema3,4endecasestudies 8 Ziestappenplanininstrument 9 Zietoelichtingsecundaireactorenscriptie 103

Opvolgendopbestaandonderzoekzouextraonderzoeknaardeexactebouwkostenen/of deextrakostenvantransformatieexacterinbeeldgebrachtkunnenwordenendanook specifiekvoorstuhu.erzijnrecentsteedsmeertransformatieprojectensuccesvol opgeleverd.daarnaastzijnerrecentheelveelnieuwetranastuhuprojectensuccesvol afgerond(>70)zoalstezienindedatabaseindebijlage.samenkanditdienenalszeergrote nieuwedatainput.ditzou,uitgaandevanmedewerking,totveelexacterewaardevolle kentallenkunnenleiden.aanbevelingisdanookdegestartededatabaseaanteblijven vullen.hiermeezoudenbruikbarereferentiesbeschikbaarworden,zoalskwantitatieve kentallenenkwalitatieveinzichteninsuccesfactorenenknelpunten. Bijdeinterviewsismetnamedeontwikkelaaralsactoronderzocht.Echterisdeinsteekvan descriptieenhetinstrumentdusdanigdateengrootaantaluitkomstenookrelevantisvoor secundaireactoren.vervolgonderzoeknaardevisie,meningenaanvullingvandezeactoren zoumogelijktotspecifiekeinvalshoekenperthemakunnenleiden,metonderandereextra aandachtvoordebereidwilligheidvangebouweigenaren.daarnaastisernueendrietal casesonderzocht.hetdoenvanmeerderecasestudieskanmeerinzichtenenverbanden binnentranastuhucreëren. 104

i Referenties ViaEndNoteX6,apa6thstyle: Arkenbout,R.(2012).Kantoor'Binnenstebuiten.(Msc),UniversityofTechnologyDelft,Delft. Bak,Locatus,bewerkingPBL.(2015).LeegstandvanKantoren2000H2015.InPBL(Ed.). Barak,Miri,Watted,Abeer,Haick,Hossam.(2015).Motivationtolearninmassiveopenonline courses:examiningaspectsoflanguageandsocialengagement.elsevier'computer'' Education,'2016(94),49H60. Baxter,P.,Jack,S.(2008).Qualitativecasestudymethodology:Studydesignand implementationfornoviceresearchers.the'qualitative'report,'13(4),544h559. Benschop,Jan.(2015).KENCESHcongres1oktober2015. Blok,Stef.(2014).Wijzigingbouwbesluit2012HBriefvandeministervoorwonenenrijksdienst. Tweede'Kamer,'2014D2015(32H757Hnr.105). Blok,Stef.(2015a).RapportagesEigenbouwenTransformatie2014/2015.Rapportage'aan' Tweede'Kamer,'2015(September). Blok,Stef.(2015b).Voortgang'Landelijk'Actieplan'Studentenhuisvesting.DenHaag. Blom,A.(2012).Van'leefstand'tot'leefbaar.(Msc),TUDelft,TUDelft. BN.(2015).Keukensmoetenverdwijnenuit89Bredasestudentenwoningen.Retrievedfrom http://www.bndestem.nl/regio/breda/keukens]moeten]verdwijnen]uit]89]bredase] studentenwoningen]1.5315061 Bouwformatie.(2014).Meerbouwenmetmindervergunningenvanaf1november.Retrieved 10H3H2015,2015,fromhttp://www.bouwformatie.nl/bouwnieuws/meer]bouwen] met]minder]vergunningen]vanaf]1]november Bryman,Alan.(2012).Social'Research'Methods(Vol.Fourthedition).Oxford:OxfordUniversity Press. Buitelaar,Edwin,Driessen,Camil.(2015).Hetaantallegekantorenblijftgroeien.NRC,'12'juni' 2015. Buitelaar,Edwin,Sorel,Niels,Verwest,Femke,vanDongen,Frank,Bregman,Arjan.(2013). Gebiedsontwikkeling.en.commerciële.vastgoedmarkten:.een.institutionele.analyse.van.het. (over)aanbod'van'winkels'en'kantoren.denhaag/amsterdam:planbureauvoorde Leefomgeving/AmsterdamSchoolofRealEstate. Buitenhuis,Vincent.(2014a).Hoe'willen'studenten'wonen?Utrecht. Buitenhuis,Vincent.(2014b).Mogelijkeeffectenvanhetleenstelselinscenario s.n.d. CBS,PB,WageningenUR.(2015).Leegstandvankantoren1991H2015.from http://www.compendiumvoordeleefomgeving.nl/indicatoren/nl2152]leegstand] kantoren.html?i=36]177 debruijn,j.(2015).nederlandcompleet.dtz'factsheets,'2015. DeGroot,J.(2014).Costs'and'benefits'of'transformation'form'a'Lifecycle'cost'perspective.(Msc), TUDelft,TUDelft. DeJonge,H.(2013).Real'estate'management'master'thesis'subjects'in'connection'to'staff'research. DeJonge,H.(2015).[AdaptiveReuseLabbijeenkomstTU]. dequay,j.(2015).studenthousinginthenetherlands2015.savills'spotlight,'summer'2015. DS.E.,(DeStudioExpert)(2015).[Interviewexpertevt.aangevuldmetbeschikbare documentatie]. Dynamis.(2015).SprekendecijferskantorenmarktenHDenieuwerealiteitvanwerken,watisde invloedopdevastgoedmarkt?dynamis'research. ElMesslaki,Sabira.(2010).De'invloed'van'leegstand'op'de'huurprijs'van'naburige'kantoren. (Msc.),TUDelft,Delft. Enserink,B.,Hermans,L.,Kwakkel,J.,Thissen,W.,Koppenjan,J.(2010).Policy'Analysis'of'MultiD actor'systems.denhaag:lemma. Fiering,JP.(2015).SSHopentstudentencomplexJohanna(Deelauto'svoorbewoners). Retrieved30oktober,2015,from http://www.kences.nl/nl/nieuws/nieuwsberichten/30]10]2015]ssh]opent] studentencomplex]johanna.html Flyvbjerg,Bent.(2011).CaseStudy.The'Sage'Handbook'of'Qualitative'Research,'4th'Edition' (NormanK.DenzinandYvonnaS.Lincoln,eds.,),301H316.

ii GemeenteAmsterdam.(n.d.).MonumentenenArcheologie.2015,from https://http://www.amsterdam.nl/kunstencultuur/monumenten/ Geraedts,R.,Lok,J.(1997).TheSuccessorFailureofaBuildingSystemHAssessingthesuccess orfailureofstandardhousingbuildingsystemsbymeansofsufascore.delft'university' of'technology,'faculty'of'architecture,'delft,'the'netherlands. Geraedts,R.,vanderVoordt,D.J.M.(2014).Transformatiemeter'TU'Delft.Versie17032014.TU Delft.Delft. Geraedts,R.P.,vanderVoordt,D.J.M..(2005).TransformatievankantoorgebouwenHVan leegstandnaarherbestemming.real'estate'magazine,'april'2005. Hek,M.,Kamstra,J.,Geraedts,R.(2004).Herbestemmingswijzer'Herbestemming'van'bestaand' vastgoed.delft. Hood,Nina,Littlejohn,Allison,Milligan,Colin.(2015).Contextcounts:Howlearners'contexts influencelearninginamooc.elsevier'computer''education,'91(2015),83h91. Huisman,Jaap,vandervoort,Arno,Strolenberg,Frank,BaptisteBenraad,Jean,PrinSen,olaf, Beer,Saskia,...VandeBilt,Roel.(2014).AanpakLeegstandKantoren:kansenen uitdagingen. Jobsen,Peter,Visscher,Jasper,Azaaj,Ikrame.(2015).(kantoor)transformatieeneigenbouw: opinieonderzoekondergemeenten.inm.i.o.v.m.v.b.z.e.koninkrijksrelaties(ed.). Jochems,Ton.(2013).Hetzijntoptijdenvoorstudentenhuisvesters.Nul20,'November'2013("Het kanwelwatsoberder"),12h14. Kences.(2013).FeitenenTrendsStudentenhuisvesting2013. Keswiel,M.(2015).Meerleegstanddangedacht.Retrievedmei,2015,from https://geophy.com/ Kuit,Martjan.(2015).Buitenlandsebeleggertoontinteressevoorstudentenhuis.Cobouw,'27' oktober'2015. Lokhorst,J.(2013).Hidden'Vacancy?(Msc),UniversityofTechnologyDelft,Delft. Mackay,R.(2007).Bouwkosten'van'transformatieprojecten.(Msc.),TUDelft,Delft. Maenhoudt,F.,Demeulenaere,H.(2008).Trendsherkennen,begrijpenengebruiken. Professional'204,'Oktober'2008,11. Muller,R.G.(2008).De'Amsterdamse'transformatiemarkt'D'Opbrengstgeneratoren'en' transformatiepotentie.(msc),universityoftechnologydelft,delft. NAH,NationaleAgendaHerbestemming.(2014).KennisHenprojectenbank.Retrievedapril, 2014,fromhttp://www.kennisbankherbestemming.nu/ Nijënstein,Sandra,Haans,Antal,Kemperman,AstridD.A.M.,Borgers,AloysW.J.(2014). Beyonddemographics:humanvalueorientationasapredictorofheterogeneityin studenthousingpreferences.journal'of'housing'and'the'built'environment,'30(2),199h 217. Nog.(2015).VraagstudentenhuisvestingDenHaaggroterdanverwacht. http://www.nationaleonderwijsgids.nl/universiteit/nieuws/28614]vraag] studentenhuisvesting]den]haag]groter]dan]verwacht.html Nul20.(2015).AmerikaansebeleggerkooptCampusDiemenHZuid.from http://www.nul20.nl/amerikaanse]belegger]koopt]campus]diemen]zuid O.W.(2015).DenHaagwilnogeens2800studentenwoningenbouwen,vooralinhetcentrum. 2015,fromhttp://www.omroepwest.nl/nieuws/23]04]2015/den]haag]wil]nog]eens] 2800]studentenwoningen]bouwen]vooral]het]centrum OfficeRank.(2015).OfficeRankResearchHGrootengroeiendstructureeloverschot kantoorruimte.officerank'research. OGA,OntwikkelingsbedrijfGemeenteAmsterdam.(2011).KantorenstrategieAmsterdam.InW. Kantorenstrategie(Ed.).Amsterdam. OGA,OntwikkelingsbedrijfGemeenteAmsterdam.(2013).Marktfonformekantorenplannen 2013:WerkgroepKantorenstrategie. Ooms,S.,Steetskamp,L.(2011).Definanciëlehaalbaarheidvantransformatienaar studentenhuisvestingonderzoeksrapport.ino.g.amsterdam(ed.),onderzoeksrapport. Amsterdam:OntwikkelingsbedrijfGemeenteAmsterdam. Plabeka.(N.D.).Plabeka.Retrieved2015,from http://www.metropoolregioamsterdam.nl/economie/plabeka Pots,Bert.(2013).Voorstudentenwordtwélgebouwd.Nul20.

iii Poulus,Co,Marchal,Bert,Vijncke,Maarten.(2014).LandelijkeMonitorStudentenhuisvesting. InKences(Ed.).Delft:ABFResearch. R.V.O.N.(2014).TransformatieencorporatiesvanhetExpertteam(kantoor)Transformatie. Rijksdienst'van'Ondernemend'Nederland,'2014. Remøy,H.(2016).[Personalcommunicationduringconsultation]. Remøy,H.,Koppels,P.,deJonge,H.(2007).Structuralvacancyofofficebuildings;Theinfluence ofbuildinghandlocationhcharacteristicsinthecaseofamsterdam. Rijksoverheid.(2015).Nieuweomgevingswetmaaktomgevingsrechteenvoudiger.2015,from https://http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet/inhoud/vernieuwi ng]omgevingsrecht Roodbol,Lise.(2013).Branding'aan'zet'D'Procesprincipes'voor'het'positioneren'van'bestaande' kantoren'in'binnenstedelijke' gebiedstransformaties.,tudelft,delft. Rooijers,E.(2014a).Duitsersinvesteren 150mlninstudentenwoningen,'Financieel'Dagblad. Retrievedfromhttp://fd.nl/Print/krant/Pagina/Voorpagina/86605/duitsers] investeren]150]mln]in]studentenwoningen Rooijers,E.(2014b).Ontwikkelaarsenbeleggersontdekkendestudentdiegrifvoorluxekamer betaalt,'financieel'dagblad. RUG.(2015).InformatieoverbranchcampusYantai.Retrieved4november,2015,from http://www.emerce.nl/wire/informatie]branch]campus]yantai RVO.(2015a).Minderverhuurderheffingbijinvesteringen.2015,from http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/verhuurderheffing RVO.(2015b).RegelingVerminderingVerhuurderheffing.2015,from http://www.rvo.nl/subsidies]regelingen/regeling]vermindering]verhuurderheffing S.E.,(ExpertSHS)(2015).[Interviewexpertevt.aangevuldmetbeschikbaredocumentatie]. Santé,N.(2012).Studentenhoteliseenhomefromhome.VG'Visie'Magazine. Schenk,W.(2009).De'haalbaarheid'van'een'aanpasbaar'kantoorgebouw.(Msc.),TUDelft,Delft. Schüco.(n.d.).FootprintHSuccesvolletransformatievanvoormaligGAKHgebouwFootprint: Schüco. Sens.(2015).HerontwikkelingDeOliphantAmsterdamZO.2015,from http://www.sensrealestate.nl/project/herontwikkeling]de]oliphant]amsterdam]zo/ SHSDelft.(2015).StudentenflatAan tverlaatperskith Studentenlossenkamernoodzelfopen gaanstructureleleegstandtelijf.delft:shsdelft. Sinnige,H.(2015).Tijdelijkegebouwensteedsaantrekkelijkervoorhuisvesting.FMM,' Maart(Opinie). SOR.(2015).Huurtoeslaggrensverhoogdnaar 710,68.2015,from http://www.sor.nl/nieuwsbericht/huurtoeslaggrens]verhoogd]naar]e]710]68 Stil,Herman.(2015).BuitenlandsebeleggersverdienengoedaanAmsterdamsestudent.Parool' Economie,'11'juni'2015. TheClassOf2020.(2014a).MillennialstaketheSpotlight2014:Europeanstudenthousing investors. TheClassOf2020.(2014b).WordtAmsterdamdeUniversityCapitalvanEuropa? Thomsen,Judith,Terje,AndreasEikemo.(2010).Aspectsofstudenthousingsatisfaction:a quantitativestudy.journal'of'housing'and'the'built'environment,'2010(25),273h293. TSHE,(TheStudentHotelExpert)(2015).[Interviewexpertevt.aangevuldmetbeschikbare documentatie]. Uitterhoeve,B.(2015).[LezingPlabekaevent2015]. vanblokland,f.j.w..(2015).meermogelijkhedentottransformatieleegstaandekantorenen winkelstotwoonruimte.vereniging'van'institutionele'beleggers'in'vastgoed'nederland,'4' mei'2015. vanderdoelen,jan.(2014).kansoptweedelingmarktstudentenkamers.iningeconomisch Bureau(Ed.). vandergraaf,j.(2013).studentenhuisvestingenbouwregelgeving.kences''ministerie'van' Binnenlandse'zaken'en'Koninkrijksrelaties. vandersluys,f.(2014).nederlandcompleet.dtz'factsheets. vandersluys,f.(2015).[persoonlijkebespreking].

iv vandervoordt,d.j.m.,geraedts,r.,remøy,h.,oudijk,c.p.a.(2007). Transformatiepotentiemeter'in'Transformatie'van'kantoorgebouwen.'Thema's,'actoren,' instrumenten'en'projecten.rotterdam:010publishers. vandervoordt,theo,geraedts,rob,remøy,hilde,oudijk,collin.(2007).transformatie'van' kantoorgebouwen'd'thema's'actoren,'instrumenten'en'projecten.rotterdam:uitgeverij 010. vanderzwan,renee.(2015).tijdelijkehuuraanbepaaldedoelgroepeneindelijkmogelijk? Vastgoedjournaal,'Juridisch'fiscaal'mei. vandriesen,teun(producer).(2015).economietrektaan,maarleegstandkantorenhoudtaan. vanegmond,henny(producer).(2015).economietrektaan,maarleegstandkantorenhoudtaan. vaneijck,guido,naafs,saskia.(2015).eenstudentenkameruitdubai.de'groene' Amsterdammer,'139(36),14H15. vangend,t.,keuter,mark.(2011).studentenwoningenamsterdam.ina.m.e.hb.am(ed.), Marktonderzoek/'EDbusiness'AM(Vol.22H11H2011).Amsterdam:AM. vanhulle,r.(2015).landelijkemonitorstudentenhuisvesting.ina.r.i.o.v.kences(ed.).delft: ABFResearch. VanRoy,Nathalie,Vermeulen,Sara.(2014).Eerstonderzoeken,danherbestemmen.Een' uitgave'van'onroerend'erfgoed,'beleidsdomein'ruimtelijke'ordening'woonbeleid'en' Onroerend'Erfgoed. VanRun,J.(2015).PlabekaEvent2015. vanweezel,g.(2012).akkoordoverslooplegekantoren,'volkskrant. Vastgoedbelang.(2015).VastgoedBelangomarmtvoorstelstimuleringtransformatienaar woningen. Vastgoedmarkt.(2014).Nogtekortvanbijna9.000studentenwoningen.from http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2014/09/03/nog]tekort]van]9.000] studentenwoningen Vastgoedmarkt.(2015a).DenHaagverwachtwoningbouwhaussein2016.Vastgoedmarkt,' September'2015. Vastgoedmarkt.(2015b).Marktstudentenwoningenblijftzeeraantrekkelijk.Vastgoedmarkt,'7' juli'2015. Vastgoedmarkt.(2015c).Tekortstudentenkamerskansvoorbeleggers.Vastgoedmarkt(Provada 2015). Vinken,Lous.(2015).JongerenhuisvestingenstudentenhuisvestinginAmsterdam.Retrieved juni,2015,fromhttp://maps.amsterdam.nl/jongerenstudentenhuisvesting/ Vinken,Lous,vanBennekom,Natascha,Flu,Pauline(2014).Voortgangsrapportage2013 ProgrammaJongerenHenStudentenhuisvesting 2010H2014. Vonk,Arno,deWilde,Jeroen,deGroot,Ton.(2012).KengetallenKompas'Bouwkosten. Wassenaar:Calcsoftbv/IGGBointondeGrootbvenArchidatBV. Vos,Noor,Knuvers,Isis,Mosterman,Renate.(n.d.).Soortenmonumenten.from https://http://www.monumenten.nl/ Wintraecken,J.A.J.(2013).Studentenhuisvesting'in'leegstaande'kantoorgebouwen.(Msc.), TechnischeUniversiteitEindhoven,Eindhoven. Witte,A.R.(2001).Het'woonkantoor'D'Ontwerpcriteria'Transformatiegeschikte'Ontwerpcriteria' Kantoren.(Msc.),TUDelft,Delft. Woonbond.(2014).DuitsebeleggerbouwtmetDuwo2250studentenwoningen.Retrieved1H3, 2015,fromhttp://woonbond.nl/nieuws/3493 Xu,Di,SmithJaggars,Shanna.(2012).Theimpactofonlinelearningonstudents course outcomes:evidencefromalargecommunityandtechnicalcollegesystem.elsevier' Economics'of'Education'Review,'37(2013),46H57. Yin,R.K.(2003).Case'study'research:'Design'and'methods'(3rd'ed.).CA:Sage:ThousandOaks. Zeemeijer,Ilse,Rooijers,Eva.(2015).Achtuniversiteitenrichtenvastgoedfondsopvoor commerciëleinvesteerders.het'financieele'dagblad,'27'augustus'2015(economie Politiek).

v Figuren Fig.%1%Schematisch%overzicht%context%(De%Kat,%2016)%...%III Fig.%2%Schematic%overview%of%context%(De%Kat,%2016)%...%VIII Fig.%4%Schematisch%overzicht%context%(De%Kat,%2016)%...%16 Fig.%5%Oppervlakte%en%leegstand%kantoren%Nederland%(Bak;%bewerking%PBL,%2015)%...%17 Fig.%6%Beleid%transformatie%naar%woningen%(Jobsen%et%al.,%2015,%p.%20)%...%19 Fig.%7%Het%succesvolle%TraNaStuHuTproject%Campus%Diemen%Zuid%(Snippe,%2015)%...%25 Fig.%10%Scenario's%a.d.h.v.%aantal%uitwonende%studenten%%aantal%woningen%(De%Kat,%2016 %...%36 Fig.%11%Aspecten%werken%als%'krachten'%op%de%ontwikkeling%van%de%marktvraag%(De%Kat,% 2016)%...%36 Fig.%12%ScenarioTkwadrant%TraNaStuHu%T%Schematische%ontwikkeling%marktvraag%(De%Kat,% 2016)%...%37 Fig.%16%Ontwikkeling%aantal%studenten%per%studiestad%2014T2022%(Appollo%2014%in%ABF,% 2014,%p.14)%...%40 Fig.%17%Savills%verwacht%in%elk%geval%58.000%studenten%erbij%in%2025%(de%Quay,%2015)%...%40 Fig.%19%Ontwikkeling%totaal%aantal%studenten%(voltijd)%in%alle%studentensteden%in% 2022/2023%in%vergelijking%met%2014/2015%(Apollo%2015,%ABF%Research%in%van%Hulle,% 2015,%p.%33).%Bij%deze%grafiek%geldt;%hoe%groter%de%studentenpopulatie,%hoe% nauwkeurig%de%prognose%en%vice%versa.%ook%gaat%dit%er%vanuit%dat%er%geen% onderwijsinstelling%verplaatst.%...%43 Fig.%20% Normale %(grijs)%groeiscenario%periode%2013/2014%tot%2022/2023%(grijs)% vergeleken%met%negatieve%scenario%(blauw)%met%minder%studenten%en%minder% uitwonende%periode%van%studiejaar%2013/2014%tot%2022/2023%(poulus%et%al.,%2014). %...%44 Fig.%21%Ontwikkeling%van%aantal%voltijdstudenten%naar%woonsituatie%en%scenario%2014T 2022%(Apollo%2015,%ABF%Research%in%van%Hulle%2015,%p.4)%...%45 Fig.%22%Overzicht%misTmatch%woonsituatie%en%woonwens%(Kences,(2013,(pp.(10/11)%...%48 Fig.%23%Voorzieningen%waarvoor%voltijdstudenten,%die%binnen%1%jaar%wensen%te%verhuizen,% extra%bereid%zijn%voor%extra%te%betalen%in%2015%(bron:%enquete%'wonen%als%student% 2015')%...%50 Fig.%24%Een%brand%kan%identiteit%van%interne%stakeholders%verbinden%met%het%imago%van% externe%gebruikers%(o.b.v.%kavaratzis,%2008%door%roodbol,%2013,%p.%49)%...%51 Fig.%25%Marketing%onderwijsinstelling%Groningen%op%station%Delft()%%%%%%%%%%Branding% woonformule%the%student%hotel%den%haag%(de%kat,%2016)%...%52 Fig.%26%Kosten%als%percentage%van%de%opbrengst%(Muller,%2008,%p.%89)%...%58 Fig.%27%Uitgaven%studenten%(Nibud%en%enquête%'Wonen%als%Student%2015'%in%van%Hulle,% 2015)%...%60 Fig.%28%Europa s%huidige%grootschalige%beleggingen%in%studentenhuisvesting%2014%waarvan% veel%in%nederland%(theclassof2020,%2014a,%p.%36)%...%63 Fig.%30%Beleid%transformatie%naar%woningen%(Jobsen%et%al.,%2015,%p.%20)%...%69 Fig.%31%Voorkeur%ondersteuning%gemeenten%(Jobsen%et%al.,%2015,%p.%21)%...%69 Fig.%32%Invloed%btw%en%overdrachtsbelasting%op%transformatiekosten%van%vastgoed%door% eigenaar%(buitelaar%et%al.,%2013)%gebaseerd%op%berkhout%%van%der%paardt%(2012);% Van%Zadelhoff%(2013)%...%72 Fig.%33%Krantenartikel%Volkskrant%28%juni%2012%...%75 Fig.%34%Oppervlakte%en%leegstand%kantoren%Nederland%(Bak;%bewerking%PBL,%2015)%...%76 Fig.%35%Groot%en%groeiend%structureel%overschot%volgens%OfficeRank%(OfficeRank,%2015)%..%77 Fig.%36%Voorraad%en%voorraad%in%gebruik%(van%der%Sluys,%2014,%p.%1)%...%77 Fig.%37%Overzicht%TraNaStuHu%projecten%op%database%eigen%initiatief%(De%Kat,%2015)%...%80 Fig.%39%Nederland%kent%37%studentensteden%(van%Hulle,%2015,%p.%86)%...%80 Fig.%44%Overzicht%transformatieprojecten%naar%studentenhuisvesting%op%database%eigen% initiatief%(de%kat,%2015)%...%ix Fig.%46%Greep%uit%database%nieuwe%StuHu%projecten%(De%Kat,%2015)%...%xii %Fig.%47%StuHu%projecten%waar%knelpunten%weg%zijn%genomen%in%Amsterdam%2010T2014% (Vinken,%2015,%pp.%43T44)%...%xiii

Tabellen Tabel%1%Overzicht%primaire,%secundaire%en%tertiaire%actoren%(De%Kat,%2015)%...%22 Tabel%2%Experts%interviews%(De%Kat,%2016)%...%32 Tabel%3%Referentieraming%OCW%(van%Hulle,%2015,%p.57)%...%39 Tabel%4%Top%10%studiesteden%2014%T%2015%(van%Hulle,%2015,%p.%15)%...%39 Tabel%5%%4:%Buitenlandse%studenten%per%gemeente%en%herkomst%top%10,%uit%voorpublicatie% Mobility%Statistics%EPTNuffic%(Benschop,%2015)%...%41 Tabel%6%Verdeling%bouwkosten%en%verwervingskosten,%alle%bedragen% /m2%bvo%incl.%btw% Peildatum%april%2006%(R.%Geraedts%%van%der%Voordt,%2014)%...%56 Tabel%7%Haalbare%opbrengsten%en%investeringen%per%woningtype%incl.%btw%Peildatum%april% 2006%(D.%J.%M.%van%der%Voordt%et%al.,%2007)%...%56 Table%8%Kostengegevens%excl.%BTW,%risicverrekening,%afkoop%prijsstijgingen%en% bijkomende%kosten.%peildatum%1%januari%2012%(vonk%et%al.,%2012)%...%56 Table%9%Overzicht%stichtingskosten/BVO%incl.%BTW%en%zonder%aftrek%subsidie%en% vermindering%verhuurdersheffing.%eigen%bewerking%van%gegevens%in%publicatie% Rijksdienst%van%Ondernemend%Nederland%(R.V.O.N.,%2014)%...%57 Tabel%10%Projectgegevens%Zusterflat%(SHS%Delft,%2015)%...%84 Tabel%11%Actoren%Zusterflat%(SHS%Delft,%2015)%...%84 Tabel%12%Subconclusie%diepte%interview%Zusterflat%(De%Kat,%2015)%...%89 Tabel%13%Projectgegevens%De%Studio%(Schüco,%n.d.)%en%(AM,%2015)%...%90 Tabel%14%Actoren%De%Studio%(Schüco,%n.d.)%en%(AM,%2015)%...%90 Tabel%15%Subconclusie%diepte%interview%De%Studio%...%93 Tabel%16%Projectgegevens%The%Student%Hotel%...%94 Tabel%17%Actoren%The%Student%Hotel%...%94 Tabel%18%Subconclusie%diepte%interview%The%Student%Hotel%...%98 vi

Bijlage Fig.43Excursietransformatieproject(DeKat,2015) vii

Woordenlijstdefinities: TraNaStuHu Hethoofdonderwerpisinditrapport Transformatie$Naar$StudentenHuisvesting $wat omgedooptistotdetermtranastuhu. Eénkamerwoning:Eénkamerwoningvoorzienvanvolledigeigen,ongedeelde,sanitaire voorzieningenenkeuken(vanhulle,2015,pp.53]54). Zelfstandigewoonruimte:Huur]ofkoopwoonruimtediezelfstandigis,aldannietbewoond metpartner/kinderen(vanhulle,2015,pp.53]54). Kamermetgedeeldevoorzieningen:Studentenkamerwaarbijsanitairevoorzieningenen/of keukengedeeldwordtmetanderen(vanhulle,2015,pp.53]54). Diplomastudenten:Nederlandseenbuitenlandsestudentendiedevolledigeopleiding(bsc ofmsc)opeenonderwijsinstellinglopen. Studiepuntmobielestudent:Studentenvaneenonderwijsinstellinginhetbuitenlanddie tijdelijkeenstudiepuntenkunnenhalenopnederlandseonderwijsinstellingen,diedusniet opdenederlandseinstellingenhetheletrajectdoorlopenzoalsdiplomastudenten(van Hulle,2015,p.54). viii

Databasestudentenhuisvesting Recenteontwikkelingenstudentenhuisvesting Zoalsblijktuitbesprokenbronnengebeurterveelophetgebiedvanstudentenhuisvestingin Nederland,watzowelresulteertintransformatieprojectenalsnieuwbouw.Hoeweldefocus ligtopdetransformatieprojecten,isheti.v.m.demarktvraagrelevantomookopdehoogte tezijnvannieuwbouwprojecten. Ookisvanhethuidigeaanbodenderecenteenhuidigeontwikkelinggeengoedoverzicht. Daaromisopeigeninitiatiefeendatabase*ontstaan,waarnaasttransformatieprojectentot studentenhuisvesting,ookeenzoactueelmogelijkoverzichtwordtbijgehoudenvan nieuwbouwprojectenvanstudentenhuisvesting.ditzalbijdragenbijhetschetsenvaneen toekomstigemarktvraag.hierbijblijktdathetaantalkamersalmeerdan16.000is. Eriseeneerstedatabase]opzetgemaaktmet70+TraNaStuHu]projectena.d.h.v. voornamelijkbasalekwantitatievegegevensmiddelsmarktdocumentatie,waarbijveel informatienogaangevulddientteworden.deaanbevelingisdezeaanteblijvenvullen en/ofvariabelentoetevoegen. Metdezedatabasezoudenpraktijkenwetenschapreferentieskunnenvindenmet: ]kwantitatieveinput(zoalsm2, /m2,opleverjaaretc.etc.) ]kwalitatieveaanvullingmiddelsexpertinterviews,foto s,plattegrondened. Projectentoevoegenaandedatabasekanvia:https://goo.gl/MRK79G Dedatabaseinzienen/ofvragen/opmerkingenkanperaanvraagvianilsdekat@gmail.com Overzichtrecentetransformatieprojectennaarstudentenhuisvesting Fig.44Overzichttransformatieprojectennaarstudentenhuisvestingopdatabaseeigeninitiatief(DeKat,2015) ix

Criteriazoekcriteriadatabase Ombruikbareinformatietevergarenisgaandewegeenlijstvanzoekcriteriaopgesteld.In dezeversiezijnalleendemeestrelevanteweergegeven; Locatie Huidigefunctie Voormaligefunctie Aantalkamersen/ofstudio s Opleverjaar Daarnaastisdelijstvanmogelijkinteressantecriteriavoordedatabase: Adaptiefvermogen(opzet) Investeringskosten /m2 Opbrengsten /m2 Gebiedsontwikkeling Voormaligefunctie Huidigefunctie Oorspr.Bouwjaar Opleverdatumtransformatie Opleverjaar Initiatiefdatum Startbouw Bouwtijdmaanden Typewooneenheden Aantalwoningen Voorzieningen Stichtingskosten Eigenaar Huisvester/verhuurder Investeerder(s) Architectorigineel Architecttransformatie Ontwikkelaar(s) Aannemer(s) Overigebetrokkenorganisaties BVO VVO Duurzaamheid Monumentenstatus Erfgoedcategorie x

Deeloverzichtrecentetransformatieprojectennaarstudentenhuisvesting $ Fig.45Greepuitdatabasetransformatieprojectennaarstudentenhuisvestingenaantalkamersrecentontwikkeldeprojecten(DeKat,2015) Fig.0] Zoalstezien,zijnhierbovenalleoverigecriteriaweggelatenalskosten,actorenetc.dievaakwelmeezijn genomenindedatabase. xi

Overzichtrecentenieuwbouwprojectennaarstudentenhuisvesting Uiteigenonderzoekbleekdusdaterontzettendveelgebeurtophetgebiedvan transformatienaarstudentenhuisvesting,maaromeengoedencompleetbeeldtekrijgen vandemarktvraagendebeweegredenenvanverschillendeactorenzijnookderecente projectenwaarbijnieuwbouwinstudentenhuisvestingvoorzietrelevant.ookhierwasgeen eenduidigoverzichtvantevindendusisgetrachtzelfeenoverzichttemaken.ditisechter ookgepauzeerdi.v.m.descope.uiteraardisnudelijstnogzekernietcompleet,maarhier blijktaleenaantalvanmeerdan16.000teontstaan.aanbevelingisditvoorttezetten. Fig.46GreepuitdatabasenieuweStuHuprojecten(DeKat,2015) xii

BijdrageterstimuleringbouwvoorjongerenenStuHuAmsterdam Ditiseenoverzichtvanbijdragewaarbij(incidentele)knelpuntenwegzijngenomenbij projectenmetjongeren]enstudentenhuisvestinginamsterdam2010]2014: Fig.47StuHuprojectenwaarknelpuntenwegzijngenomeninAmsterdam2010]2014(Vinken,2015,pp.43]44) xiii

2024 © DocPlayer.nl Privacy Policy | Terms of Service | Feedback