Jaarverslag 2012 WONINGSTICHTING SWZ
Inhoudsopgave 1. Maatschappelijke meerwaarde 4 2. Wij maken duidelijk waar we voor staan 6 2.1 Missie en doelgroep 6 2.2 Ondernemingsplan 2013-2016 6 2.3 Strategisch voorraadbeleid 2012-2025 7 2.4 Huurprijsontwikkeling 7 3. Wij geven aan wat in 2012 is gerealiseerd 8 3.1 Leefbare wijken en buurten 8 3.1.1 Prestatieafspraken 8 3.1.2 De stad Zwolle 9 3.1.3 Stadsdeel Zuid 12 3.1.4 Stadsdeel Midden 13 3.1.5 Stadsdeel Noord 16 3.2 Tevreden klanten 19 3.2.1 Verhuur van woningen 20 3.2.2 Verhuur van woningen aan bijzondere doelgroepen 22 3.2.3 Verkoop van woningen 23 3.2.4 Dagelijks onderhoud aan de woning 23 3.2.5 Resultaten KWH-Huurlabel 24 4. Wij werken aan een solide organisatie 25 4.1 Betaalbare woningen 25 4.1.1 Transformatie van de woningvoorraad 25 4.1.2 Energieneutraal wonen 25 4.1.3 Zo gewoon mogelijk wonen voor iedereen 28 4.2 Financiële continuïteit 29 4.2.1 Relevante ontwikkelingen 29 4.2.2 Vergelijking jaarresultaat 30 4.2.3 Realisatie versus begroting 31 4.2.4 Realisatie versus investeringsbegroting 33 4.2.5 Doorkijk naar de toekomst 34 4.2.6 Kasstroomoverzichten 2013-2018 36 4.2.7 Treasury 37 4.2.8 Ontwikkeling waarde bezit 38 4.3 Zelfstandige medewerkers 38 4.3.1 Reorganisatie en aanpassing hoofdstructuur 39 4.3.2 Focus op ziekteverzuim 40 4.3.3 Ontwikkelen van medewerkers 40 4.3.4 Top 10 beste werkgevers 2012 41 Pagina 2 van 106
4.4 Externe legitimatie 41 4.4.1 Inrichting belanghoudersdomein 41 4.4.2 Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel 43 4.4.3 Centrale klachtenadviescommissie 44 4.4.4 Ondernemingsraad SWZ 47 4.4.5 Centraal Fonds Volkshuisvesting en WSW 49 5. Wij leggen uit hoe het bestuur en toezicht functioneert 50 5.1 Werkwijze organisatie en intern toezicht 50 5.2 Bestuurlijke verantwoording 50 5.3 Toezicht door de Raad van commissarissen 52 5.3.1 Reguliere vergaderingen en toezicht 52 5.3.2 Zelfevaluatie Raad van commissarissen 54 5.3.3 Overleg met belanghouders 54 5.3.4 Beloning Raad van commissarissen en directeurbestuurder 55 5.3.5 Rooster van aftreden Raad van commissarissen 55 Jaarrekening 6. Balans per 31 december 2012 56 7. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 58 8. Kasstroomoverzicht 2012 59 9. Toelichting op de waarderingsgrondslagen 60 1. Algemeen 60 2. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 62 3. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 66 10. Toelichting op de balans 69 11. Toelichting op de winst- en verliesrekening 83 12. Kengetallen 90 13. Overige gegevens 92 14. Controleverklaring 93 15. Verklaring Raad van commissarissen en bestuur 95 Bijlagen 1. Overzicht ontwikkeling 2. Kengetallen organisatie 3. Overzicht sponsoring 4. Maatschappelijke belanghouders 5. Beheersinstrument 6. Deelnemingen en verbindingen 7. Nevenfuncties Raad van commissarissen Pagina 3 van 106
1. Maatschappelijke meerwaarde In het jaar 2012 schudde de volkshuisvesting in Nederland en de woningcorporatiesector in het bijzonder regelmatig op haar grondvesten. Begin 2012 gingen we er vanuit dat een verhuurdersheffing van 250 à 300 per woning per jaar middels een reductie van de bedrijfskosten kon worden voldaan. Na de val van het kabinet verscheen in november het regeerakkoord. De bijdrage die corporaties moeten voldoen aan rijksbezuinigingen is aanzienlijk. Het bedrag aan totale heffingen loopt voor SWZ op naar ruim 5 miljoen per jaar in 2017. Het rijk wil dat de huren fors verhoogd worden en dat de zogenaamde inkomensafhankelijke verhuur wordt geïntrodu-ceerd. In december 2012 heeft SWZ daarom haar meerjarenraming naar beneden bijgesteld. Met name in Stadshagen gaan we de komende jaren minder bouwen. Prioriteit ligt bij onderhoud, renovatie en het afmaken van de wijkvernieuwing in Holtenbroek, Ittersumerlanden, Pierik en Dieze-Oost. In 2012 investeerde SWZ volop in Zwolle. We hebben 131 nieuwe woningen toegevoegd en aanzienlijke bedragen uitgegeven aan wijkvernieuwing en onderhoud. Uit de jaarlijkse benchmark voor woningcorporaties valt op te maken dat de uitgaven van SWZ op het gebied van leefbaarheid ten opzichte van vergelijkbare woningcorporaties hoog zijn. Dit is een bewuste keuze; we zijn van mening dat de meerwaarde van woningcorporatie ook betrekking heeft op leefbare buurten en wijken. De missie van SWZ is niet voor niets: SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare Zwolse buurten en wijken. Ook de huisvesting van bijzondere doelgroepen is een belangrijk aandachtsveld voor SWZ. Concrete voorbeelden betreffen de continue inzet voor de Herberg in Zwolle en de oplevering in 2012 van een project voor de Van Benthem Stichting in Stadshagen. Door de grote consequenties van het regeerakkoord hebben we de definitieve afronding van het Ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid opgeschort tot de eerste helft van 2013. De reductie van de bedrijfskosten is in 2012 wel doorgezet. SWZ heeft de woonwinkel nabij de binnenstad gesloten. Het mutatieproces is verbeterd en er is een Sociaal Statuut gesloten met de vakbonden. Negen medewerkers zijn eind 2012 boventallig verklaard op grond van dit Sociaal Statuut. Met de bedrijfskostenreductie proberen we te bewerkstelligen dat economische ontwikkelingen en rijksheffingen allereerst intern consequenties hebben en vervolgens pas ten koste gaan van onze investeringen. Het financiële resultaat over 2012 geeft een vertekend beeld van onze inzet, resultaten en financiële positie. In 2012 zijn de regels voor de jaarverslaglegging aangepast en ook de regels voor de waardering van woningen zijn gewijzigd. Nieuwe verslaglegging, de doorrekening van de rijksheffing en verminderde verkoopopbrengsten zouden tot een slechter financieel resultaat voor SWZ hebben geleid. De clustering vervolgens van complexen op grond van het strategisch voorraadbeleid leiden echter tot een opwaardering en daardoor een gunstig financieel resultaat. Een papieren handeling, die een positief jaarresultaat oplevert van ongeveer 7 miljoen. Het werkelijke resultaat komt dicht bij de begroting uit. Tegenover de verminderde verkoopopbrengsten staan de reductie van bedrijfskosten en een besparing op onderhoud door gunstige aanbestedingen en minder mutaties in het woningbezit. Voor de berekening van de bedrijfswaarde en de onrendabele top, houdt SWZ rekening met het zogenaamde Woonakkoord (februari 2013). Dit betekent dat rekening wordt gehouden met rijksheffingen en met de (maximale) mogelijkheden om de huur te verhogen. De opbrengsten stijgen op termijn fors als bij mutatie een woning wordt verhoogd naar 100% van de maximale huur en een jaarlijks huurverhogingspercentage van 4% wordt gehanteerd. De vraag is of het reëel is om de huren zo fors te verhogen. Medio 2013 werkt SWZ dan ook scenario s uit die een relatie aangeven tussen huurverhoging, opgaven en de Zwolse woningmarkt. De onderbouwde keuze van één van de scenario s geeft dan aan hoe we vanaf 2013 willen/kunnen omgaan met de Pagina 4 van 106
mogelijkheden om de huur te verhogen. Dit voorbehoud dient gemaakt te worden bij de uitwerking van het Woonakkoord in het jaarverslag/de jaarrekening. De ontwikkelingen op de woningmarkt in Zwolle baren zorgen. Er wordt te weinig gebouwd en de wachttijden voor huurwoningen lopen op. Een ontwikkeling die SWZ zich aantrekt waarbij zowel binnen het Concilium (vereniging van alle bij de woningbouw betrokken partijen in Zwolle) als het overleg tussen de gemeente en de Zwolse corporaties passende maatregelen worden gezocht. In 2012 heeft SWZ sowieso het contact met haar belang-houders aangehaald. Naar aanleiding van de visitatie in 2011 is in juni 2012 een Lagerhuisdebat georganiseerd voor onze belanghouders. De uitkomsten van het debat gebruikt SWZ bij het opstellen van het Ondernemingsplan 2013-2017. Eddy Veenstra, april 2013 Pagina 5 van 106
2. Wij maken duidelijk waar we voor staan SWZ is een organisatie zonder winstoogmerk die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van woonruimte. In dit hoofdstuk maken we duidelijk waar SWZ vanuit dit perspectief voor staat. 2.1 Missie en doelgroep SWZ wil mensen met een beperkt inkomen de mogelijkheid bieden, binnen de bescheiden mogelijkheden, zelf hun woonplezier te verbeteren. Wij doen dit door, samen met andere maatschappelijke belanghouders, actief te zorgen voor goede, betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken in Zwolle. In deze buurten en wijken kunnen mensen prettig en veilig wonen en zichzelf zijn. Onze verantwoordelijkheid en inspanning richt zich daarin op het terrein wonen. Daar ligt de basis en vormt de woning de bron van onze inkomsten. Inkomsten die actief worden ingezet voor de te realiseren volkshuisvestingsopgave. Missie SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare Zwolse buurten en wijken. De betrokkenheid en klantgedrevenheid richt zich in het geheel op het huisvesten van mensen met een beperkt inkomen en mensen die een vorm van wonen met welzijn en/of zorg nodig hebben om zelfstandig te kunnen (blijven) wonen. Doelgroep De doelgroep bestaat uit mensen die nu een woning huren en een ieder die in Zwolle een sociale huurwoning wil gaan huren en een verzameljaarinkomen heeft < 34.085. 2.2 Ondernemingsplan 2013-2016 In het jaar 2012 hebben we intensief stilgestaan bij de veranderingen op de woningmarkt en wat deze voor de toekomst van SWZ betekenen. Het ondernemingsplan 2013-2016 geeft hier het antwoord op en geeft aan welke maatschappelijke meerwaarde SWZ de komende jaren voor de stad Zwolle en haar burgers wil bieden. Demografische en economische ontwikkelingen maken duidelijk dat onze doelgroep blijft groeien, terwijl economische en politieke ontwikkelingen onze investeringsruimte beperken. In de afgelopen jaren is veel ingezet op het toevoegen van kwaliteit in ons woningbezit. Kwaliteit blijft - ook op langere termijn - van belang maar het kwantitatieve vraagstuk wordt pregnanter: hoe kunnen we met de aanwezige (beperkte) investeringsruimte zoveel mogelijk woningen leveren? Daarnaast blijft aandacht nodig voor de toenemende vraag van ouderen - ingegeven door demografische, politieke, economische en maatschappelijke ontwikkelingen - om in hun eigen woning oud te worden. Wij gaan er vanuit dat de komende jaren de vraag naar sociale huurwoningen in Zwolle hoog blijft. Er is nog steeds sprake van schaarste. Het is voor ons de uitdaging om een belangrijke bijdrage te leveren aan het opheffen van deze schaarste. Op de langere termijn kan een bredere inzet in wijken en buurten wenselijk zijn. Afhankelijk van het zich voordoende maatschappelijke vraagstuk kunnen we vanuit het domein wonen actief worden op het gebied van veiligheid, welzijn, zorg, educatie of werkgelegenheid. Hoe en of we dit handen en voeten kunnen geven is een interessante uitdaging en krijgt in samenspraak met belanghouders op de middellange termijn aandacht. Op de korte termijn ligt onze focus nadrukkelijk op het waarborgen van de financiële continuïteit van onze organisatie. Dit wordt mede tot uitdrukking gebracht in het doorgerekend strategisch voorraadbeleid. In het ondernemingsplan is concreet gemaakt wat SWZ in de periode 2013-2016 te doen staat en waarover we ons, graag, willen verantwoorden. Pagina 6 van 106
2.3 Strategisch voorraadbeleid 2012-2025 Ook in het afgelopen jaar is veel aandacht besteed aan het strategisch voorraadbeleid. Doordat de woningmarkt de afgelopen jaren wezenlijk is veranderd, is besloten het strategisch voorraadbeleid verder aan te scherpen. Vervolgens is inhoudelijk een forse stap gezet. Deze stap zien we als een basis waarbij updates in de toekomst op zowel de inhoud als het proces zorgen voor een scherpere focus. Voor vijf wijken in Zwolle zijn wijkkoersen ontwikkeld. Duidelijk is geworden in welke richting de wijken zich gaan ontwikkelen en welke complexstrategieën hierbij horen. In 2012 zijn de wijkkoersen afgerond en is het geheel doorgerekend. In verband met de nodige investeringsruimte is ook de verkoopstrategie mede bepalend. De selectie van te verkopen woningen bestaat voor de komende jaren uit ruim 2.000 woningen. Om een goede inschatting te maken van de investeringsruimte is besloten uit te gaan van jaarlijks ongeveer 40 te verkopen woningen met een bruto opbrengst van ongeveer 5 miljoen. Dit is 50% van de verkoopopbrengst die we regulier hebben geraamd. Het strategisch voorraadbeleid is ook doorgerekend op basis van de heffingen die bekend zijn. Echter, de plannen uit het regeerakkoord met betrekking tot een ander huurbeleid en (de hogere) verhuurdersheffing waren in 2012 nog niet bekend, maar zijn natuurlijk wel sterk van invloed. Als het strategisch voorraadbeleid hierop moet worden aangepast, wordt de prioriteit in de projecten aan de hand van de volgende criteria bepaald: Waar verplichtingen in een project zijn aangegaan wordt het project afgemaakt; Aan onderhoudsprojecten wordt, conform methode van werken, inhoud gegeven met (waar het kan) soms een kleine verschuiving in de tijd; Sloop en vervangende nieuwbouw in de bestaande stad evenals de verbeterprojecten in Dieze-Oost, kunnen naar voren of naar achteren worden geschoven; Nieuwbouw in de wijk Stadshagen komt tot 2017 op een laag pitje. 2.4 Huurprijsontwikkeling De focus ligt op mensen met de laagste inkomens en bijzondere doelgroepen. Dit betekent primair dat we moeten zorgen dat voldoende woningen beschikbaar zijn die betaalbaar zijn. De maximale huurgrens voor een sociale huurwoning was in 2012 664,66. Woningen met een huurprijs onder deze huurprijs zijn bereikbaar voor de doelgroep. Dit betekent niet dat de woningen voor hen ook betaalbaar zijn. Boven de aftoppingsgrens van 524 (één- en tweepersoonshuishoudens) of 561 (huishoudens van drie of meer personen) moeten de huurders meer betalen. Zo is een woning van bijvoorbeeld 650 ook met huurtoeslag voor minima duur. Op dit moment heeft ongeveer 90% van onze woningen een huur onder de 561 en is dus bereikbaar en betaalbaar voor de minima. Onze woningen hebben een huur van gemiddeld 68,2 % van de maximaal redelijke huur. In het huurbeleid van SWZ wordt uitgegaan van een gemiddelde streefhuur van 80% van de maximale huur. De gemiddelde huurprijs van SWZ is de laagste van de Zwolse corporaties. Daar staat tegenover dat ook de woningwaardering het laagst is, aldus het CFV, Corporatie in perspectief van 2012. Daarmee is de prijs versus de geboden kwaliteit redelijkerwijs in evenwicht. Pagina 7 van 106
3. We geven aan wat in 2012 is gerealiseerd SWZ tracht haar (maatschappelijk) toegevoegde waarde voor de stad Zwolle en haar inwoners zo goed mogelijk inzichtelijk te maken. De definitie van maatschappelijk rendement is voor SWZ de verhouding tussen de investering in geld, mensen en middelen en de gewenste positieve (maatschappelijke) effecten. SWZ kent in relatie tot haar (maatschappelijk) toegevoegde waarde twee focusgebieden. Het eerste focusgebied richt zich op het werken aan en ontwikkelen van leefbare wijken en buurten. Het tweede focusgebied richt zich op het werken aan en behouden van tevreden klanten. 3.1 Leefbare wijken en buurten Voor SWZ staat voorop dat de bewoner zelf bepaalt of de wijk of buurt als leefbaar wordt ervaren. Daarbij is het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek van de gemeente Zwolle bepalend in de prioriteitstelling welke buurt of wijk aandacht nodig heeft. De waardering over het gevoel van veiligheid of de mate van overlast en verloedering zijn belangrijke punten. 3.1.1 Prestatieafspraken Prestatieafspraken zijn waardevol om de gezamenlijke afspraken tussen de gemeente en de corporaties in de stad te sturen en borgen. Voor de periode 2012-2015 zijn afspraken gemaakt. De afspraken worden jaarlijks geëvalueerd en geactualiseerd. Woonplan 2011-2015 De prestatieafspraken maken onderdeel uit van het Woonplan 2011-2015 waarin de thema s die in die periode prioriteit hebben zijn vastgelegd. De thema's zijn: nieuwbouwopgave, sociale voorraad, natuurlijke wijkvernieuwing, energie, wonen en zorg. De komende jaren richten de woningcorporaties en de gemeente Zwolle zich op het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen. Het uitgangspunt is dat er voldoende huurwoningen zijn, verspreid over de Zwolse wijken. De corporaties zijn verantwoordelijk voor hun eigen woningvoorraad waarbij zij ervoor zorgen dat het aantal gesloopte, verkochte en nieuwbouw woningen in 2015 in balans is. De gemeente Zwolle draagt bij aan de betaalbaarheid van wonen door grond te leveren en voldoende sociale woningen in bestemmingsplannen op te nemen. Natuurlijke wijkvernieuwing is een nieuwe, meer geleidelijke vorm van stedelijke vernieuwing. Grootschalige herstructurering van wijken is niet meer aan de orde. Fysieke en/of sociale ingrepen worden per buurt gedaan. Duurzaamheid is een complex onderwerp dat continu in beweging is. We werken samen met andere partijen op basis van een gezamenlijke horizon, namelijk energiezuinige, comfortabele woningen met een lage woonlast. We zitten nog volop in het gezamenlijke zoekproces om te weten hoe dat precies moet. De visie vanuit het Woonplan is dat Zwolle ruimte biedt voor verschillende vormen van huisvesting voor bijzondere groepen die evenwichtig over de stad verspreid zijn. Het bevorderen dat wijken levensloopbestendig zijn, is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Wijken in Zwolle bevatten kwantitatief en kwalitatief al die voorzieningen en woonvormen waaraan in verschillende levensfasen van een mens behoefte is. Pagina 8 van 106
Kwantitatieve resultaten In het Woonplan 2011-2015 werd voor 2012 en 2013 een productie verwacht van respectievelijk 500 en 655 woningen en herstel van de woningmarkt per 2014. Voor 2012 is de prognose niet gehaald. In 2012 zijn 422 woningen opgeleverd in Zwolle (opgave gemeente Zwolle). Van de in 2012 opgeleverde woningen zijn door SWZ 131 woningen van de ongeveer 500 geplande woningen daadwerkelijk gerealiseerd. 3.1.2 De stad Zwolle Los van de wettelijke taak die SWZ heeft als het gaat om het verschaffen van woongenot, weten wij dat een leefbare woonomgeving - net als de kwaliteit van de woningen zelf ('de stenen') - niet alleen bijdraagt aan het woonplezier van de huidige huurders, maar ook aan de verhuur- en verkoopbaarheid van woningen in de toekomst. In die zin is leefbaarheid een sociaalmaatschappelijk en een financieel-economisch thema. De werkzaamheden met betrekking tot leefbaarheid bestaan grotendeels uit het houden van toezicht (preventief), het signaleren van problemen c.q. ongewenst bewonersgedrag en het oplossen van deze problemen (curatief), al dan niet in samenwerking of verwijzing naar zorginstelling, welzijnsorganisatie, politie of gemeente. Voor een klein deel bestaan de werkzaamheden uit het stimuleren en faciliteren van bewonersinitiatieven gericht op het versterken van de leefbaarheid in een wijk of buurt. Dat doen we vooral in buurten waarin wij veel bezit hebben en die onder de norm van het cijfer 7,0 scoren in het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek. De door ons ondersteunde initiatieven zijn altijd sterk verbonden met het wonen. Initiatieven die primair liggen op het gebied van bijvoorbeeld onderwijs of werkgelegenheid ondersteunen wij niet. We vinden het in toenemende mate belangrijk dat bewoners zelf de drijvende kracht zijn. Om onze rol op het gebied van leefbaarheid goed te kunnen vervullen hebben we, dit jaar, geparticipeerd in een aantal samenwerkingsverbanden met de andere Zwolse corporaties en de gemeente. Huurachterstand onder de norm Huurders met betalingsproblemen worden actief en persoonlijk benaderd. Daarbij wordt al het mogelijke gedaan om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te voorkomen. Huurders worden binnen tien dagen schriftelijk in kennis gesteld van een huurachterstand. Bij het uitblijven van een reactie benaderen we de huurders nogmaals schriftelijk, telefonisch of via een huisbezoek. Daar waar mogelijk treffen we een betalingsregeling of brengen we de huurder in contact met (schuld)hulpverlenende instanties. Met deze werkwijze streven we naar een goede relatie met onze huurders en een tijdig inzicht in de betalingsproblematiek. Hiermee kunnen we huurachterstanden voorkomen of sneller oplossen. Voor 2012 stelden we een achterstandspercentage van maximaal 0,8% van de jaarhuur als doel. De huurachterstand bedraagt in het jaar 2012 0,75%. Op grond van huurachterstanden sprak de rechter 56 ontruimingsvonnissen uit. We hebben 11 woningen vervolgens moeten ontruimen, waarvan er 9 voortijdig door de bewoners waren verlaten. De huishoudensamenstelling van de ontruimde woningen was als volgt: 7 alleenstaande mannen, 3 alleenstaande vrouwen en 1 alleenstaande moeder. Pagina 9 van 106
Monitoren kengetallen wijken en buurten Naast de uitkomsten van het tweejaarlijkse buurt-voor-buurt onderzoek, monitoren wij zelf de huurachterstanden, de sociale problematiek (meldingen in ons klantinformatiesysteem) en de mutatiegraad per buurt. De cijfers zijn weergegeven in onderstaande grafieken. De huurachterstanden per ultimo 2012 zijn uitgedrukt in een percentage van de moethuur. De meldingen en mutatiegraden zijn uitgedrukt in een percentage van het aantal verhuureenheden. Alleen de buurten waar sprake is van 100 of meer verhuureenheden zijn Wijk 1 - Noord Wijk 2 - Midden Wijk 3 - Zuid weergegeven. Ruim 95% van de verhuureenheden bevindt zich in deze buurten. Pagina 10 van 106
Coördinatie probleemhuishoudens Voor de begeleiding van multiprobleemhuishoudens (huishoudens waarin bijvoorbeeld sprake is van schuldenproblematiek en psychische problematiek en verminderde zelfredzaamheid) werken we met zogenaamde regiogroepen: samenwerking tussen de vertegenwoordigers (hulpverleners) van de diverse bij een huishouden betrokken organisaties. De regiegroepen functioneren onder voorzitterschap van de coördinator probleemhuishoudens. Deze gemeentefunctionaris wordt deels betaald door de woningcorporaties. Bewonerstoezichthouders (anti-verloederingsteams) Dit is een concept gestart in de jaren '90 waarbij betrokken buurtbewoners onder aansturing van de gemeente worden ingezet om hun medebuurtbewoners te stimuleren tot het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid van de buurt respectievelijk hen aan te spreken op ongewenst (soms ook onbewust) bewonersgedrag. Dit jaar is gezien als een overgangsjaar waarin de bijdrage van de corporaties ten opzichte van 2011 gehalveerd is. ZorgSaam In 2011 heeft SWZ het convenant ZorgSaam in de Palestrinalaan getekend. Dit project beoogt middels een integrale ondersteuning van multiprobleemhuishoudens (één allround hulpverlener per huishouden), een beter antwoord te bieden op de hulpvraag en het totale beroep op de hulpverlening te laten afnemen. De pilotperiode is gestart. Vanuit de deelnemende corporaties (SWZ en deltawonen) zijn zorgen geuit over het nog niet goed van de grond komen van de nieuwe wijze van werken. We ervaren nog niet dat we voor een totale hulpvraag naar één hulpverlener kunnen doorverwijzen. In de praktijk wijken we dan weer uit naar het betrekken van verschillende hulpverleners voor de diverse onderdelen van de hulpvraag. Ook stuiten we nog vaak op praktische obstakels. zoals het niet reageren op aanmeldingen. Buurtgeluk In de pilot Buurtgeluk werken twee corporaties (SWZ en deltawonen), twee gemeentes (Zwolle en Kampen) en diverse zorg- en welzijnsorganisaties samen om in twee buurten (één in Zwolle en één in Kampen) een werkwijze te ontwikkelen waarbij de eigen kracht van bewoners aangeboord wordt om de leefbaarheid in de buurt te versterken. Vanuit de deelnemende organisaties zijn zogenoemde 'fronteers' aangewezen die het gezicht in de buurt zijn en die bewoners de weg wijzen bij het realiseren van initiatieven. Eind 2012 is besloten om een procesbegeleider aan te stellen om een en ander verder te concretiseren. Stichting Present Deze stichting koppelt de vraag van hulpbehoevende burgers aan het aanbod van mensen die hulp kunnen bieden. Het gaat dan om praktische zaken, zoals het opknappen van een verwaarloosde tuin, het schilderen van een woning of het helpen met een verhuizing. De Zwolse corporaties dragen voor ongeveer een kwart bij aan de begroting van Stichting Present Zwolle. In 2012 heeft Present aan 40 huurders van SWZ hulp geboden. Doe het zelf garage De 'Doe het zelf garage' is een ruimte waar, tegen betaling van een gering bedrag, zelf gesleuteld kan worden aan auto s, aanhangers, motoren en brommers. Hierdoor wordt overlast op de openbare weg en in garageboxen tegengegaan. De garage is een ontmoetingsplek geworden voor kansarme mensen met een kleine beurs. De garage biedt een gelegenheid voor verwijzing door politie vanwege het, niet toegestane, sleutelen op de openbare weg. De corporaties en de Pagina 11 van 106
gemeente financieren de huisvesting en exploitatie van de garage. De exploitatie wordt uitgevoerd door Travers Welzijn. 3.1.3 Stadsdeel Zuid Stadsdeel Zuid bestaat uit de wijken Wipstrik, Indische Buurt, Pierik, Assendorp en Zwolle-Zuid. Zwolle-Zuid Planmatig onderhoud Totaal zijn 48 woningen in Zwolle-Zuid aan de buitenzijde geschilderd. Het betreft de woningen aan de Van Hogendorpware, Van Hallware, De Kempenaerware, Keucheniusware en Staatsmanlaan. Tijdens groot onderhoud aan de Van Dedemmarke e.o. is aan het licht gekomen dat een aantal huishoudens hier met grote problemen kampt. Voor deze bewoners is passende hulpverlening ingeschakeld. Sloop en nieuwbouw In Ittersumerlanden worden 27 eengezinswoningen, 7 appartementen en 29 wooneenheden voor Frion toegevoegd. Hiervoor worden 144 onzelfstandige wooneenheden gesloopt. Vanaf 1 januari 2012 is gestart met de uitverhuizing van de laatste bewoners van de onzelfstandige eenheden. De sloop is in oktober 2012 gestart en wordt in 2013 afgerond. In maart 2012 hebben SWZ, de gemeente en bewoners uit een prijsvraag aan vier aannemerscombinatie samen gekozen voor het ontwerp en de verdere uitwerking van het plan door aannemer Volker Wessels uit Apeldoorn. In de periode van de sloop van de onzelfstandige wooneenheden en de nieuwbouw zetten we ons in om de aanblik van de buurt op peil te houden. Met een initiatief van het RIBW en Travers in de wijkboerderij worden bewoners geholpen hun tuin op orde te maken. Het aanbod bestaat uit gratis stekjes, professioneel tuingereedschap en ondersteuning door bewoners met groene vingers. Assendorp Planmatig onderhoud In totaal zijn 55 woningen in Assendorp aan de buitenzijde geschilderd. Het betreft de woningen aan de Van der Laenstraat, Wagenmakerstraat, Weidjesstraat, Assendorperdijk, Assendorperstraat, Blokstraat, Enkstraat, Molenweg, Resedastraat en Celestraat. Bij 110 woningen aan de Ten Oeverstraat, Van Cuylenburchstraat en Hardesteinstraat zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Jozefkerk In dit complex heeft een grote brand gewoed. De impact voor bewoners was enorm. Gedurende zes weken is er schoongemaakt. Samen met de brandweer heeft SWZ een voorlichtingsavond georganiseerd. Aan het eind van het jaar bleek dat de bewoners op een aantal punten ontevreden waren over de afhandeling van de brand. Met name het gesprek over een alternatief voor de ontmoetingsruimte was nog niet afgerond. Er is een bedrag toegekend ter compensatie van de kerstversiering en na de jaarwisseling worden de nog openstaande punten opgepakt. Pagina 12 van 106
Pierik Planmatig onderhoud In de Pierik is bij 110 van de 125 meergezinswoningen aan de Mimosastraat, Fresiastraat en Goudenregenstraat schilderwerk uitgevoerd. De werkzaamheden van de resterende woningen worden begin 2013 uitgevoerd. Sloop en nieuwbouw Voor de Pierik zijn er sloopplannen voor 16 eengezinswoningen aan de Lobelia- en Lavendelstraat en 42 duplexwoningen aan de Mimosastraat. Om omwonenden te informeren over deze plannen in deze wijk hebben we een wekelijks spreekuur ingesteld. De uitverhuizing van de oorspronkelijke bewoners op grond van het sociaal plan is in volle gang. Vrijkomende woningen worden tijdelijk verhuurd op grond van de leegstandswet. Leefbaarheid Alle stukken openbaar groen zijn in kaart gebracht. De gemeente pakt voortaan het onderhoud op van de stukken groen die voorheen door bewoners werden onderhouden maar van de gemeente waren. Enkele huishoudens in de Pierik zijn aangesproken op het niet goed onderhouden van de tuin. Deze zijn nu redelijk op orde. Een groepje bewoners heeft de wens uitgesproken om een buurtmoestuin te beginnen. SWZ staat hier positief tegenover en wil het braakliggende terrein naast de Ambachtsschool hiervoor beschikbaar stellen. Afgesproken is dat dit in 2013 uitgewerkt wordt. Wipstrik In de woningen aan de Abel Tasmanstraat 1-11 en 13-21 is het toilet en de badkamer vervangen. Ook zijn deze woningen aan de buitenkant geschilderd en is bij de badkamer een dakkapel aangebracht zodat de staruimte groter wordt. Bewoners kregen de mogelijkheid tegen een huurverhoging te kiezen voor aanvullend isolatieglas en cv in hun woning. Een aantal woningen aan De Keijzerstraat (exclusief de duplexwoningen) is geüpgraded. Daarbij is het gehele dak aangepast en voorzien van geïsoleerde dakplaten en nieuwe dakpannen. Het aanwezige asbest in de woning is gesaneerd. Bewoners konden tegen huurverhoging ook kiezen voor een vaste trap naar de zolder, cv en isolatieglas. In totaal zijn bij 33 woningen aan de Abel Tasmanstraat en De Keijzerstraat werkzaamheden uitgevoerd. De overige woningen worden in 2013 aangepakt. Indische Buurt De 24 woningen aan de Javastraat en Bankastraat zijn aan de buitenzijde geschilderd. Bij twee woningen aan de Pr. Mauritstraat en bij zes woningen aan de Soendastraat is het buitenschilderwerk uitgevoerd. Twee woningen aan de Soendastraat zijn voorzien van hoogrendement isolatieglas, dak, vloer en gevelisolatie. 3.1.4 Stadsdeel Midden Stadsdeel Midden bestaat uit de wijken Centrum, Kamperpoort, Diezerpoort, Aa-landen en Berkum. Centrum Bij 30 woningen aan de Kamperstraat in het centrum zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Pagina 13 van 106
Diezerpoort Planmatig onderhoud De zes woningen aan de A. Cuypstraat zijn geschilderd. In 96 woningen aan de Minervalaan zijn renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. De werkzaamheden bestonden uit het vernieuwen van badkamer en toilet. De kozijnen van de voor- en achtergevel, inclusief ramen en deuren, zijn vervangen door kunststof kozijnen, waarbij HR-isolatieglas is geplaatst. Daarbij is het voegwerk van de gevels aan weerszijden van de flats vernieuwd. Verder is een isolatiepakket aangebracht dat bestond uit het isoleren van het dak, de wanden van het trappenhuis en de plafonds van de bergingen (vormt de vloer voor de woningen op de eerste verdieping). Daarnaast is het dak voorzien van een nieuwe dakbedekking, zijn de resterende houten buitenkozijnen geschilderd en zijn trappenhuis, trappen, bordessen en balkonvloeren gecoat en wanden van de bergingsgangen gesausd. Curans Na een lange periode van onzekerheid, onderzoeken en werkzaamheden kwam voor de bewoners van Curans een eind aan de geluidshinder in het complex. SWZ trakteerde de bewoners daarom op een stamppotmaaltijd. Dieze-Oost De visie van SWZ op de wijkvernieuwing Dieze-Oost is om deze wijk toekomstbestendig te maken. Door in te grijpen zowel woontechnisch als op het gebied van leefbaarheid glijdt de wijk niet verder af en wordt het tij gekeerd. Ons bezit bestaat uit 770 portieketageflats en 16 eengezinswoningen. Het toekomstbestendig maken wordt bereikt door in de komende tien tot vijftien jaar éénderde van ons bezit te transformeren van portieketagewoningen naar eengezinswoningen en appartementen met lift en éénderde te renoveren. Het overige deel voorziet in de behoefte om een woning te huren met een laag wooncomfort en een lage huur. Het buurtrestaurant Resto Van Harte is officieel geopend. Bewoners uit de wijk zijn uitgenodigd voor een diner. SWZ levert een bescheiden bijdrage aan de exploitatie. CV-aanbod Dieze-Oost In het eerste kwartaal ontstond in een winterse periode veel onrust in Dieze-Oost over verwarming- en schimmelproblemen. Ook de lokale en regionale pers besteedde aandacht aan het onderhoudsniveau van de woningen. In Dieze-Oost strekt de wijkvernieuwing zich over een aantal jaren uit. De klachten waren terecht en maatregelen zijn genomen. Ook op korte termijn heeft SWZ een verantwoordelijkheid voor de staat van onderhoud. SWZ voerde gesprekken met bewoners om zicht te krijgen op de problematiek en mogelijke oplossingen. Huurders van de Caspar Fagelstraat, Isaäc van Hoornbeekstraat, de Anthonie Heinsiusstraat en de Binnenhofjes 3 hebben het aanbod gekregen om tegen huurverhoging centrale verwarming aan te laten leggen. Meer dan honderd huurders zijn op dit aanbod ingegaan. Ook zijn ongeveer 150 schimmelbestrijding pakketten uitgegeven. Pieter Steynstraat Vanaf het tweede kwartaal is veel aandacht uitgegaan naar de voorbereiding van de renovatie van de eerste flat in de Pieter Steynstraat. De renovatiewerkzaamheden zijn uitgewerkt in een aantal ontwerpbijeenkomsten, waarin aannemersconsortia uitgedaagd zijn om het beste plan voor deze flat uit te denken. Uitgaande van hun kennis en expertise op dit vlak is gevraagd om deel te nemen aan dit proces. Mei 2012 is een keuze gemaakt voor een consortium. Dit is zowel voor Pagina 14 van 106
het ontwerp van de werkzaamheden als de uitvoering verantwoordelijk. Gedurende de verdere uitwerking bleek dat er een langere voorbereidingstijd nodig was. In het najaar hebben de bewoners de modelwoningen kunnen bezichtigen en hun keuzes kunnen maken. De werkzaamheden aan de individuele woningen starten in het eerste kwartaal van 2013. Hoewel de meeste bewoners te spreken zijn over de geplande verbetering van hun woning, en bijna alle bewoners akkoord zijn met de renovatie, hadden zij graag meer inspraak willen hebben in onze aanpak. Hoewel bewoners in hun woning kunnen blijven tijdens de renovatie, hebben de meeste mensen aangegeven tijdens de werkzaamheden in een logeerwoning te willen verblijven. Voor de tweede tot en met de vierde flat van de Pieter Steynstaat is gekozen voor een lager renovatiebudget per woning. Er is een start gemaakt met het ontwikkelen van een participatieplan gericht op het verkrijgen van draagvlak voor deze, meer sobere, aanpak. In het eerste deel van de Binnenhofjes zijn individuele gesprekken gevoerd over de voorgenomen sloop en de verhuismogelijkheden. Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat Zoals gemeld hebben bewoners van de Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat de keuze gehad om cv aan te laten brengen tegen huurverhoging. Ook hebben tien woningen aan de Caspar Fagelstraat in het kader van de Wet Geluidhinder naar aanleiding van de verkeershinder van de Centuurbaan isolerende beglazing en suskasten gekregen. Geert Grootestraat De bewoners van de eengezinswoningen aan de Geert Grootestraat hebben dit jaar uitsluitsel gekregen dat hun woning in 2014 gerenoveerd gaat worden. Het energielabel wordt verhoogd van F naar C en de keuken, badkamer en toilet worden vernieuwd. De eerste flat aan de Geert Grootestraat is in 2011 gesloopt en er zijn nieuwe appartementen voor teruggekomen. De bewoners van de tweede flat aan de Geert Grootestraat worden vanaf 1 januari 2012 uitverhuisd. Ook deze flat wordt gesloopt en vervangen door een nieuw appartementengebouw. De start van de bouw van de nieuwe flat is gepland in 2013. De voorbereiding is in volle gang. Kop van Oost De portieketageflat krijgt naar aanleiding van de verkeershinder van de Centuurbaan (Anthonie Heinsiusstraat) in het kader van de Wet Geluidhinder, isolerende beglazing en suskasten. Het schilderwerk is vernieuwd en de gevel is opgefrist door hier en daar kaders om de kozijnen aan te brengen. Ook hebben 26 van de 48 bewoners tegen huurverhoging cv laten plaatsen. Binnenhofjes Deze locatie is binnen Dieze-Oost aangewezen om omgevormd te worden van flats naar eengezinswoningen. De bewoners van het eerste deelgebied worden per 1 januari 2013 uitverhuisd. De verwachting is dat deze woningen in het voorjaar van 2014 gesloopt worden. De bewoners van het tweede en derde deelgebied zijn ook op de hoogte gebracht van de toekomstige sloopplannen. Voor de tweede fase is een tijdelijke peildatum genoemd (1 november 2014). De bewoners van de derde fase hebben een aanbod voor het plaatsen van een cv-installatie tegen huurverhoging gehad, omdat we hen geen duidelijkheid kunnen geven over de datum waarop hun woning gesloopt gaat worden. Pagina 15 van 106
Aa-landen Planmatig onderhoud Bij 61 woningen aan de Botlek en omgeving is schilderwerk uitgevoerd, waarbij ook isolatieglas (HR++ glas) en nieuwe cv-ketels zijn geplaatst. Bij 18 woningen hebben bewoners ook gekozen voor dakisolatie. Bij de garages zijn de aanwezige asbestplafonds gesaneerd en zijn nieuwe kanteldeuren geplaatst. Van de eengezinswoningen aan de Amer zijn 78 woningen aan de buitenzijde geschilderd. Bij 58 woningen is bovendien hoogrendement isolatieglas en vloerisolatie aangebracht. De resterende woningen die nog niet zijn geschilderd komen begin 2013 aan de beurt. De liftinstallaties in de complexen aan de Vlist, Alm, Gantel en de Noord zijn gereviseerd. Verkoop crisisopvangwoning aan Leger des Heils Het Leger des Heils had voor één jaar een woning in de Aa-landen gehuurd voor crisisopvang. Met omwonenden is tweemaandelijks geëvalueerd wat de impact is van deze bewoning. Er is niet of nauwelijks sprake geweest van overlast. In het najaar heeft SWZ de woning aan het Leger des Heils verkocht. 3.1.5 Stadsdeel Noord Stadsdeel Noord bestaat uit de wijken Holtenbroek, Westenholte en Stadshagen. Holtenbroek Planmatig onderhoud Bij de 144 meergezinswoningen aan de Buxtehudestraat, Frobergerstraat, Lassuslaan en Palestrinalaan is het buitenschilderwerk van een frisse laag voorzien. Ook de 154 eengezinswoningen zijn aan de buitenkant geschilderd. Bij 18 woningen hebben bewoners gekozen voor de vervanging van het aanwezige glas door isolatieglas met hoogrendement. Verder zijn bij 16 woningen de buitenspouwmuren geïsoleerd. Van de flats aan de Gombertstraat (168 woningen) is het beton van de balkons hersteld en van een nieuwe coating voorzien. De galerijvloerophoging ter plaatse van Gombertstraat 114 tot en met 224 is vervangen. Bij deze flats zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Bij de 218 woningen aan de Klooienberglaan (inclusief VvE), Gombert- en Wanningstraat (inclusief VvE), Palestrinalaan zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Sloop Bachlaan Besloten is de portiekflats, winkels en bedrijfsruimten aan de Bachlaan/Beethovenlaan per 1 maart 2013 te slopen. Om veiligheidsredenen is het niet verantwoord het complex nog langer te exploiteren voor de tijdelijke verhuur. Om de leefbaarheid tot de sloopdatum op peil te houden, is een beheerplan opgesteld. Onderdeel hiervan is het instellen van cameratoezicht en een dagelijks spreekuur voor de bewoners en omwonenden. Het beheerplan heeft goed gewerkt. Er zijn bijna geen overlastmeldingen uit de buurt ontvangen. De oorspronkelijke huurders zijn op grond van het Sociaal plan allemaal uitverhuisd. De tijdelijke huurders zijn steeds geattendeerd op de einde huurdatum van 1 maart 2013. Pagina 16 van 106
Leefbaarheid Holtenbroek 3 Holtenbroek is voor de stad Zwolle en SWZ één van de belangrijkste aandachtswijken. Er zijn regelmatig incidenten van overlast en criminaliteit. Door de politie, het welzijnswerk en SWZ wordt veel energie gestoken in gesprekken met buurtbewoners. Zo houden we de vinger aan de pols als het gaat om de leefbaarheid en reageren we snel op overlastproblemen. Bewoners die aangeven iets te willen betekenen voor de buurt worden actief ondersteund. Een voorbeeld is de kerstmarkt georganiseerd met de bewoners van de Buxtehudestraat. Een integraal plan van aanpak vanuit de samenwerkende partners, met als doel het versterken van de leefbaarheid heeft door de uitval van betrokken professionals stagnatie opgelopen en is doorgeschoven naar 2013. In de Buxtehudestraat hebben we tijdens onderhoudswerkzaamheden te kampen gehad met vernielingen, onder andere aan de kraan van de schilders. Deze zaak is in onderzoek bij de politie. Ontwikkeling Muziekwijk Ook in 2012 was er volop activiteit in de Muziekwijk. Naast het ontwikkelen en bouwen van woningen werd er gewerkt aan het bouw- en woonrijp maken en het groenplan. De inrichting van het openbare gebied blijft een belangrijke pijler van het project. In totaal komen er 329 woningen in de Muziekwijk. De afronding van de laatste fase staat gepland voor het eerste kwartaal van 2014. De voortgang van de Muziekwijk is mede van belang om de bouwproductie in Zwolle op gang te houden. Daarbij komt dat het project de afronding is van de herstructurering van het eerste kwadrant van Holtenbroek. Binnen de Muziekwijk worden de (bouw)aannemers geselecteerd om een fase te ontwerpen en te bouwen. Door op deze manier de coördinatie bij de bouwaannemer te leggen, ontstaat een op efficiëntie ingerichte bouwketen. SWZ krijgt steeds meer ervaring met deze manier van werken en de resultaten zijn positief. Er werd een studiedag 'Muziekwijk Zwolle' georganiseerd door het Kennisplatform DGOO (KISS) in Zwolle. Belangrijke thema's van deze studiedag waren duurzaamheid en ketenintegratie in de bouw. Tweede fase Muziekwijk Er zijn 66 eengezinswoningen (waarvan 46 koop, 3 vrije sector huur en 17 sociale huur), 20 appartementen en 25 appartementen met aanvullende ruimten bestemd voor cliënten van Frion opgeleverd. De woningen zijn inmiddels verhuurd. Van de eengezinswoningen is de onrendabele top nihil. In 2012 zijn acht woningen verkocht, waarmee het totaal in deze fase op 46 komt. Een groot succes gezien de marktomstandigheden. Van de provincie Overijssel heeft SWZ een subsidie (Duurzame energie en Energiebesparing Overijssel) ontvangen, omdat de woningen een significante bijdrage leveren aan het reduceren van CO2. Derde fase Muziekwijk De derde fase van de Muziekwijk bestaat uit drie clusters met in totaal 118 woningen, waarvan 40 appartementen. De bouw van dit cluster start begin 2013. In 2012 is de bouwvoorbereiding gestart en is één cluster met 46 koopwoningen in de markt gezet. MMWT In 2012 is een start gemaakt met de bouw van het project Mens- en Milieuvriendelijk Wonen (MMWT). Met de vereniging MMWT is samengewerkt om een project van 36 woningen te realiseren. Van de 19 eengezinswoningen en 17 appartementen is de huurder of koper bekend. Slechts één hoekwoning staat nog te koop. SWZ is verantwoordelijk voor de ontwikkeling, maar de vereniging MMWT is medeopdrachtgever en geeft zelf vorm aan het project. Binnen het project is veel aandacht voor materiaalgebruik, isolatie en andere duurzaamheidaspecten. Pagina 17 van 106
Onderscheidend ten opzichte van de overige fases in de Muziekwijk is het groene binnengebied. Doordat in verhouding minder auto s overdekt geparkeerd kunnen worden, ontstaat een prachtige ontmoetingsplek voor de bewoners. Stadsverwarming Muziekwijk In de Muziekwijk is gekozen voor een vorm van stadsverwarming. De exploitant van de installatie is Cogas Duurzaam. De bron is nu nog een tijdelijke voorziening. De definitieve locatie is bekend en hiervoor zijn in november door de exploitant de noodzakelijke vergunningen aangevraagd. Eind 2013 wordt de installatie in gebruik genomen. Jouw Energie Moment In de pilot onderzoeken we hoe we in Nederland anders kunnen omgaan met energie door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Hiervoor is een slim netwerk nodig, genaamd smartgrid. SWZ maakt de woningen geschikt voor aansluiting op dit netwerk en rust de woningen voor de deelnemers uit met zonnepanelen. Toekomstige bewoners van de tweede fase en de daarop volgende fases ontvangen bij deelname zonnepanelen en slimme apparatuur. Het elektriciteitstarief is variabel en wordt 24 uur van te voren via de energiecomputer bekend gemaakt. Voor de deelnemers betekent dit dat zij de mogelijkheid krijgen om het gunstigste energiemoment te kiezen. Ook komt de in de woning opgewekte energie ten goede aan de bewoners. Dit levert een lagere energierekening op. Naast duurzaamheid draagt de pilot bij aan de bewustwording van het energieverbruikgedrag en grip op de woonlasten. De pilot is een gezamenlijk initiatief van SWZ, Enexis en een consortium waarvan de Technische Universiteit Eindhoven deel uitmaakt. De bewoners van fase 2 waren de eerste groep potentiële deelnemers. Van de 111 hebben 106 gekozen voor deelname. Een ongekend succes. Stadshagen Planmatig onderhoud Bij het appartementengebouw Ensemble aan de Belvédèrelaan zijn zes opstelplaatsen voor een scootmobiel gerealiseerd en zijn de liftinstallaties in de complexen aan de Winterdijkstraat gereviseerd. Twee woningen aan het Poldermolenpad en Gemaalpad zijn geschilderd. Bij het pand Kadera aan de Belvédèrelaan zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Klokkengieterlaan In april 2012 zijn 17 appartementen en 2 gezamenlijke ruimten voor de JP van den Bent stichting opgeleverd. Het betreft hier een bijzonder wooncomplex, waarbij zelfstandig wonen voor de doelgroep van JP van den Bent, jong volwassenen met een beperking, centraal staat. Plantage 1a SWZ heeft een contract gesloten met bouwbedrijf Mateboer B.V. voor de realisatie van 21 woningen. Hiervan worden 3 hoekwoningen te koop aangeboden. De andere 18 woningen worden sociale huurwoningen. De 3 koopwoningen zijn samen met de 20 woningen van Mateboer B.V. in verkoop gebracht. Havezate vlek 3 In 2012 is gestart met de bouw van 28 sociale huurwoningen, waarvan er vier geschikt en beschikbaar zijn als Wmo-woning. SWZ heeft hiervoor een bijdrage ontvangen van de gemeente Zwolle (Wmo). De woningen worden gebouwd door Nikkels bouwbedrijf bv. In Breecamp-Oost Pagina 18 van 106
heeft SWZ na realisatie van bovenstaande gebieden nog een concessie in twee gebieden, Plantage 1b en Oude Wetering, respectievelijk 31 (25 sociaal en 6 woonwagenlocaties) en 16 sociale huurwoningen te bouwen. Voor de locaties is besloten de ontwikkeling te verplaatsen naar 2017. Aanpassing plannen Stadshagen+ Dé grote nieuwbouwlocatie van Zwolle, Stadshagen II (in totaal ruim 4.500 woningen), is omgedoopt in Stadshagen+. Gekozen is om met twee pilots te starten, één in deelgebied Tippe en één in deelgebied Breezicht. SWZ richt zich voor de eerste ontwikkeling op deelgebied Breezicht. Het stedenbouwkundig plan wordt gekenmerkt door een landschappelijk gebied met daarin woonkernen of buurtschappen. Het eerste buurschap wordt gerealiseerd aan de Milligerplas en is ongeveer 180 woningen groot. SWZ neemt 42 woningen voor haar rekening. In 2012 is voor deze locatie gezamenlijk door SWZ, gemeente Zwolle, Bouwinvest en AM gewerkt aan de realisatie van het stedenbouwkundig plan gestoeld op een gezamenlijk vastgesteld woonprogramma. In het vierde kwartaal van 2012 is de planning en realisatie van dit gebied ter discussie gekomen. Als reactie op de huidige crises op de woningmarkt vindt een heroriëntatie plaats van de Zwolse vastgoedmarkt, waarbij de corporaties en het concilium een adviserende rol spelen. Breezicht wordt als onderscheidend, toekomstbestendig en waardevolle toevoeging gezien. Begin 2013 wordt duidelijk welke delen van Stadshagen prioriteit hebben en in welk tempo Stadshagen zich zal ontwikkelen en welke rol SWZ hierin heeft. Warmtenet BeGreen De Havezate en Plantage, maar ook de woningen van ontwikkelaar AM en toekomstige nabijgelegen plannen, worden verwarmd door het warmtenet van warmte exploitant BeGreen. In plaats van gas wordt via een ondergronds warmtenet warm water de woningen ingeleid om de woning te verwarmen en van warm tapwater te voorzien. De totale warmtebehoefte van de aangesloten woningen wordt collectief opgewekt door middel van een houtsnipperkachel. Begin 2013 wordt de installatie opgeleverd. Leefbaarheid Breecamp Een aantal bewoners uit deze wijk heeft het initiatief genomen om de leefbaarheid en de buurtbinding te verhogen. SWZ is daarop ingehaakt door bewoners hierin te ondersteunen. Samen met Travers en Centrum voor Jeugd en Gezin en vooral de vele buurtbewoners werd er ]een gezellige straatspeeldag georganiseerd. De gemeente Zwolle was ook aanwezig om uitleg te geven over de inrichting van de openbare ruimte en buurtbewoners kunnen hun ideeën kwijt over de wensen van een nieuwe speelplek. 3.2 Tevreden klanten Wij verdiepen ons in de wensen van huidige en toekomstige klanten. Bij onze investeringen in bestaand en nieuw vastgoed beschouwen we deze wensen in het licht van de financiële consequenties. Op deze manier borgen we optimaal woonplezier op korte termijn en de verhuur- en verkoopbaarheid van ons bezit op langere termijn. Ook in de dienstverlening aan en de omgang met onze klanten laten we zien dat we hen serieus nemen. Dit betekent niet dat we klakkeloos alles doen wat klanten vragen. Het betekent wel dat we actief meedenken, flexibel, creatief en zorgvuldig zijn. Vooral in de communicatie met onze klanten. We doen dit niet alleen uit fatsoensbesef, maar ook op grond van de overtuiging dat we met snelle en adequate reacties op klantvragen, tijd- en geldrovende herstelacties kunnen voorkomen. Pagina 19 van 106
Meerphh 1phh 3.2.1 Verhuur van woningen De toewijzing en verhuur van onze huurwoningen vindt plaats via De Woningzoeker, het woonruimteverdeelsysteem voor Zwolle en Kampen waarin wij samenwerken met de corporaties deltawonen, Openbaar Belang en Beter Wonen IJsselmuiden. De meeste sociale huurwoningen worden aangeboden via de wensmodule, waarin wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Ongeveer een derde van het beschikbare aanbod wordt toegewezen via de spoedmodule; in deze module worden woningen verloot. Daarnaast wordt een deel van het woningaanbod gebruikt voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en mensen die wegens sloop of renovatie worden uitverhuisd (bemiddelingsmodule). De vrije sectorwoningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur. De volgende ontwikkelingen vallen in 2012 op: Aantal mutaties is stabiel Het aantal woningen dat dit jaar door de Zwolse corporaties is toegewezen, bedraagt 1.611. Dat zijn er 32 meer dan in 2011. Door SWZ zijn dit jaar in totaal 674 woningen toegewezen. Dit zijn er 100 minder dan in 2011 (774). Dit aantal is inclusief de 39 nieuwbouwwoningen in de Muziekwijk. Uitgesplitst naar module gaat het om 362 woningen die via de wensmodule zijn toegewezen, 204 via de spoedmodule, 16 via de vrije sectormodule en 92 via de bemiddelingsmodule. Uitgesplitst naar starters en doorstromers zien we de volgende verdeling: Woonsituatie Totaal Ik ben inwonend 264 (39,2 %) Ik huur een kamer 117 (17,4 %) Ik heb een huurwoning 254 (37,7%) Ik heb een koopwoning 26 (3,9 %) Onbekend 13 (1,9 %) Eindtotaal 674 Uitgesplitst naar huishoudgrootte, leeftijdscategorie en inkomensgroep zien we de volgende verdeling: Leeftijd Jaarinkomen 366,37 > 366,37 561,98 > 561,98 664,66 > 664,66 Totaal Jonger dan 65 jaar < = 22.025 15,4% 27,2% 1,9% 0% 44,5% Jonger dan 65 jaar > 22.025 1,8% 8,9% 2,1% 0% 12,8% 65 jaar en ouder <=20.675 0% 2,7% 0,7% 0% 3,4% 65 jaar en ouder > 20.675 0% 1,0% 0,1% 0% 1,2% Jonger dan 65 jaar < = 29.900 3,3% 21,5% 4,7% 0% 29,5% Jonger dan 65 jaar > 29.900 0,3% 1,6% 0,9% 0% 2,8% 65 jaar en ouder < = 28.225 0% 1,3% 0,3% 0% 1,6% 65 jaar en ouder > 28.225 0% 0,6% 0,1% 0% 0,7% < 34.085 0% 0,7% 0,3% 2,4% 3,4% 20,8% 65,6% 11,3% 2,4% 100,0% Pagina 20 van 106