Woonwensen van de consument in Westland

Woonwensen van de consument in Westland

Woonwensen van de consument in Westland Uitgevoerd in opdracht van Arcade, Vestia Westland en Wonen Wateringen ir. C. Poulus drs. W. Faessen Maart 2008 r2008-0021cp ABF RESEARCH VERWERSDIJK 8 2611 NH DELFT T [015] 2123748

Inhoudsopgave Samenvatting 1 1 Inleiding 5 2 De marktpotenties van Westland 7 3 Marktpotenties en recente productie 13 4 Woonwensen en betaalbaarheid 15 5 Conclusie en discussiepunten 21 Bijlage 1: Indeling woonmilieus 25 Bijlage 2: Uit de samenvatting van de provinciale studie 29 Bijlage 3: Kerncijfers Haaglanden 33 Bijlage 4: Inkomensbegrippen en inkomensgroepen 37

Samenvatting Achtergrond In 2003 is de Woonvisie Westland 2003-2015 opgesteld. De gemeente Westland wil nu voor haar grondgebied de Woonvisie aanscherpen. Een van de vertrekpunten daarvoor is inzicht in de situatie op de Westlandse woningmarkt en (vooral) de ontwikkelingen daarop. Het Rigo rapport Ontwikkelingen op de Woningmarkt Westland verschaft dit inzicht op een objectieve (beleidsneutrale) manier. Basis voor deze analyse in het rapport is het WoON 2006: het WoonOnderzoek Nederland dat door het Ministerie van VROM in 2006 gehouden is. Dit onderzoek is gebaseerd op een enquête onder circa 50.000 mensen verspreid over het hele land. In de regio Haaglanden zijn bijna 8.000 mensen geënquêteerd; in de gemeente Westland zijn aan ruim 1.200 mensen vragen gesteld. De gemeente en de drie woningcorporaties die werkzaam zijn in Westland (Arcade, Vestia Westland en Wonen Wateringen) hebben overleg gevoerd over de actualisering c.q. aanscherping van de Woonvisie Westland. Bij de beleidsmatige interpretatie van de ontwikkelingen op de Westlandse woningmarkt zijn verschillen van inzicht ontstaan tussen de gemeente en de corporaties. De gemeente is een eigen weg ingeslagen en heeft een aantal discussiepunten opgeworpen: 1. De kernvoorraad: behouden of groeien? 2. Groei van middeninkomens: kopen of huren? 3. 30% Sociaal per plan vervangen door o Herstructurering: 50% sociale huur en 15% sociale koop o Nieuwbouw: 13% sociale huur en 12% sociale koop De woningcorporaties hebben ABF Research benaderd om mee te denken over deze discussiepunten. In het rapport dat u nu in handen heeft, wordt op deze punten ingegaan, op basis van het eerder genoemde Rigo onderzoek, aangevuld met een aantal extra analyses en inzichten vanuit WoON 2006. Bovendien wordt in dit rapport gebruik gemaakt van de toekomstverkenningen en prognoses welke ABF Research recent heeft opgesteld voor de provincie Zuid-Holland. Uit dat provinciale rapport is hier een lokale uitsnede gemaakt. Centraal in de Zuid-Hollandse verkenning en dus ook in de uitsnede die hier voorligt, staan de wensen van de woonconsument. We schetsen het bouw en sloopprogramma dat het beste aansluit bij de consumentenvoorkeuren zoals gemeten in het recente WoON 2006. Toekomstverkenning In de gemeente Westland zouden in de periode 2010-2020 jaarlijks zo n 750 nieuwe woningen gebouwd kunnen worden. 1 Tegelijk zouden 150 woningen jaarlijks gesloopt mogen worden. In vergelijking met de 600 à 700 nieuwe woningen die de afgelopen vijf jaar zijn opgeleverd, betekent dit 1 In dit rapport worden met name cijfers voor de periode 2010-2020 gepresenteerd. De jaren 2008 en 2009 zijn immers amper meer te beïnvloeden. 1

dat de gemeente op koers ligt. Wel wordt een zekere versnelling van de herstructurering voorzien; de afgelopen jaren zijn immers amper woningen gesloopt. Van de nieuwbouw zou ongeveer 70% in de koopsector gebouwd mogen worden en 30% in de huursector als het aan de woonconsument ligt. Dit levert een substantiële opgave op voor de huursector en verhoudingsgewijs meer nieuwbouw in de huursector dan in het recente verleden gebouwd is. Wel gaat het vooral om wat duurdere huurwoningen: 10 tot 15% tussen 300 en 500 euro per maand en ruim 15% meer dan 500 euro per maand. 2 In de koopsector lijkt de laatste jaren voldoende gebouwd te zijn. Verder zouden er wat meer appartementen gebouwd mogen worden. Volgens de modelberekeningen zouden wat duurdere eengezinskoopwoningen in een rij minder goed in de markt komen te liggen en gesloopt kunnen worden. Het is de vraag of dit ook in werkelijkheid gaat gebeuren. Wel is duidelijk dat deze woningen, als er volop gebouwd wordt volgens de wensen van de consument, steeds moeilijker verkocht gaan worden. Dat kan er ook toe leiden dat de prijsontwikkeling bij die woningen achterblijft, zonder dat ze direct gesloopt worden. Dat kan vervolgens reden zijn om met name in de koopsector minder te bouwen, dan de 70% die eerder genoemd is. Deze conclusies omtrent het redelijk op koers liggen van de nieuwbouw en een mogelijke versnelling van de herstructurering, gelden in meer algemene zin voor de regio Haaglanden. De regio zou zijn productie van ruim 6.000 nieuwe woningen per jaar op peil moeten houden, ook na 2010. Wel zou het sloopprogramma opgevoerd kunnen worden van 1.500 naar 2.700 woningen per jaar. Verder zou een zekere verschuiving plaats moeten vinden in de locaties en het woonmilieu, tenminste als de consument het voor het zeggen had. Er zou wat minder op de bekende Vinex locaties en meer in de stedelijke centra en de middelgrote gemeenten (Voorburg-Leidschendam en Rijswijk) gebouwd mogen worden. Natuurlijk is het de vraag in hoeverre het hier geschetste optimaal consument gerichte nieuwbouwprogramma realistisch is, zowel in zijn segmentatie (naar huur,koop en prijs) als in zijn locaties. Onderzoek vormt vanzelfsprekend geen keurslijf voor beleid. In de dagelijkse praktijk zijn er meer argumenten om op bepaalde locaties of in bepaalde segmenten te bouwen of te herstructureren, dan alleen de wensen van de consument. Ook de mate waarin de voorkeuren realistisch zijn, gelet op inkomens, prijzen en gevraagde kwaliteit, vormt een punt van aandacht. Om die reden zijn aanvullende analyses op het WoON 2006 gedaan. Woonwensen en betaalbaarheid In het algemeen blijkt dat degenen die willen verhuizen hele reële woonwensen hebben. Gelet op hun inkomen en het soort woning dat men vraagt, zijn de potentiële verhuizers vergelijkbaar met zittende bewoners. Alleen bij de starters zien we dat ze er in het algemeen op rekenen dat ook hun partner een inkomen heeft en dat ze nog een zekere inkomensgroei zullen doormaken. Gelet op hun leeftijd is dat overigens geen vreemde redenatie. Deze reële woonwensen vormen dan ook een goede leidraad om plannen mee te maken. Wel is duidelijk dat betaalbare woningen in Westland dun gezaaid zijn. De woningvoorraad in Westland bestaat voor bijna de helft uit dure koopwoningen, terwijl het aandeel goedkope koopwoningen minimaal is. Het aandeel goedkope huurwoningen is eveneens gering. Starters richten zich voornamelijk op het goedkope en middeldure segment van de woningvoorraad. Gelet op de naar 2 Huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens (van 332 per maand), worden hier als goedkoop betiteld. Huurwoningen tot de aftoppingsgrens (van 475 per maand) worden hier als middelduur betiteld en pas boven die grens als duur. Van de koopsector behoort 30% tot het goedkope segment, dat zijn de woningen tot A 200.000. De volgende 40% van de koopwoningen heet middelduur en dat zijn de woningen tot A 330.000. De resterende 30% koopwoningen boven deze prijsgrens, wordt als duur bestempeld. 2

verhouding zeer beperkte beschikbaarheid van goedkopere woningen in Westland is duidelijk dat starters het in de gemeente Westland niet makkelijk zullen hebben een geschikte woning te vinden. Het feit dat het percentage eigenaar bewoners onder jongeren de afgelopen jaren omlaag is gegaan, moet gezien worden als een nood signaal. De landelijke trend is immers dat het eigen woningbezit ook onder jongeren nog steeds toeneemt. De alsmaar oplopende prijzen en beperkte beschikbaarheid van goedkope woningen, vormen hier een probleem. Algehele conclusie en discussiepunten De algemene conclusie van dit onderzoek is dat er in de periode 2010-2020 nog een behoorlijk opgave wacht voor Westland. Het consument gerichte programma dat hier gepresenteerd is, kan als richtingaanwijzer gezien worden om zo goed mogelijk te voldoen aan de wensen van de consument en op die manier zoveel mogelijk doorstroming te genereren. Duidelijk mag zijn dat het huisvesten van starters geen doorstroming tot stand brengt. Zij beginnen immers aan hun wooncarrière. De drie discussie punten die de gemeente naar voren heeft gebracht kunnen vanuit het hier uitgevoerde onderzoek als volgt bezien worden. Ad 1: De kernvoorraad: behouden of groeien Wanneer we de kernvoorraad omschrijven als de huurvoorraad met een huurprijs onder de huursubsidiegrens, dan lijkt het erop dat deze voorraad de komende jaren licht zou mogen groeien. In hoofdstuk 2 is de gewenste ontwikkeling van de voorraad weergegeven; uitgaande van de consumentenwensen. Daar bleek dat de goedkope voorraad iets zou mogen krimpen en het middeldure segment iets zou mogen groeien. Tellen we beide segmenten op (en realiseren we ons dat een deel van het dure segment ook nog onder de huursubsidiegrens ligt) dan mag de conclusie zijn dat een lichte toename verantwoord is. Maar die toename zal dus beperkt zijn, hetgeen overigens überhaupt geldt voor de huursector. Van de gewenste nieuwbouwproductie van 7.500 woningen tussen 2010 en 2020 zou 30% als huurwoning en 70% als koopwoning gebouwd mogen worden. Dit is een opgave waarbij de uitdaging voor de huursector met name is om de bestaande huurvoorraad daadwerkelijk beschikbaar te stellen voor huishoudens met lage inkomens waaronder veel starters. De meeste starters zoeken overigens woonruimte op korte afstand van het ouderlijk huis, en dus vaak binnen de eigen gemeente. We hebben gezien dat het niet eenvoudig is voor starters om een woning te kopen in Westland. Het zou goed zijn als de huursector hen meer kansen biedt. Daarbij is het niet verstandig om in te zetten op nieuwe huurwoningen voor starters omdat ook die woningen zonder bijzondere subsidie of onrendabele topregeling voor hen te duur zullen zijn. Het ligt veel meer voor de hand om via doorstroming en woonruimteverdeling te zorgen dat de bestaande huurvoorraad beschikbaar komt voor mensen met een beperkt inkomen. Ad 2: Groei van middeninkomens kopen of huren? Wanneer we de relatie tussen inkomen enerzijds en de keus tussen huren en kopen anderzijds bezien, blijkt dat in Westland vanaf het vierde inkomensdeciel meer mensen wonen in een koopwoning dan in een huurwoning. In Nederland is dat gemiddeld pas bij het vijfde inkomensdeciel. In Westland gaat het dan om huishoudens met een inkomen van zo n 20.000 euro netto besteedbaar per jaar. Landelijk gemiddeld ligt dat bij 23.000 euro per jaar. De vraag is natuurlijk of mensen met een dergelijk inkomen ook in de toekomst kunnen blijven kopen, gelet op de alsmaar verder oplopende prijzen. Het antwoord op die vraag is dat een deel van hen dat waarschijnlijk niet meer zal kunnen doen. Ook wanneer we rekening houden met het feit dat inkomens stijgen wanneer mensen ouder worden en/of carrière maken, is duidelijk dat met een inkomen van 20.000 euro netto per jaar het kopen van een woning in het alsmaar duurder wordende Westland een moeilijke zaak is. Wat dat betreft is de ontwikkeling die we gezien hebben tussen 1998 en 2006 een 3

duidelijke waarschuwing. In die periode zijn nieuwe generaties jonge huishoudens minder in staat gebleken in Westland een woning te kopen dan hun oudere broers en zusters. Een beleid dat te zeer inzet op de bovenkant van de markt heeft derhalve het risico in zich eigen jonge starters met een beperkt inkomen geen adequate huisvesting meer te kunnen bieden. Ad 3: 30% sociaal per plan vervangen door.. Vanzelfsprekend is het verstandig om per locatie steeds weer te bezien wat de beste invulling voor een plan is. De uit dit onderzoek naar voren komende gewenste differentiatie van de nieuwbouw is dan ook geen keurslijf maar een suggestie voor beleid. De vraag is echter wel of de ingang nieuwbouw versus herstructurering voor Westland de meest voor de hand liggende ingang is om de differentiatie te bezien. Naar verwachting zal de herstructurering immers beperkt van omvang zijn, zodat die ingang weinig oplevert. Het ligt meer voor de hand de locatie en het woonmilieu te nemen als ingang. Hoe groot het aandeel van de sociale sector zou moeten zijn op welke locatie dan ook is verder vooral afhankelijk van wat men meerekent in de sociale opgave. Als ook de goedkope koopsector (tot circa 200.000 euro) daarbij meetelt, dan ligt er voor Westland nog wel een serieuze sociale opgave. 4

1 Inleiding ABF Research heeft recent in opdracht van de provincie Zuid-Holland een woningmarktverkenning uitgevoerd. In aansluiting op die studie wordt in dit rapport nader ingezoomd op de gemeente Westland. Daarbij wordt met name gebruik gemaakt van de toekomstverkenning voor de regio Haaglanden. Vanuit die verkenning wordt aangegeven welk bouwprogramma zo optimaal mogelijk aan zou kunnen sluiten bij de woonwensen van de consument. Vervolgens stellen we ons de vraag hoe een dergelijk bouwprogramma zich verhoudt tot de draagkracht en het inkomen van verschillende huishoudengroepen. We laten zien welke invloed het inkomen heeft op de keuze tussen huren en kopen en wat voor prijzen voor verschillende huishoudens bereikbaar zijn. Op deze manier brengen we informatie bij elkaar waarmee we de eerder genoemde discussiepunten van de gemeente Westland beantwoorden. Daarbij gaat het om de navolgende punten: 1. De kernvoorraad: behouden of groeien? 2. Groei van middeninkomens: kopen of huren? 3. 30% Sociaal per plan vervangen door o Herstructurering: 50% sociale huur en 15% sociale koop o Nieuwbouw: 13% sociale huur en 12% sociale koop De woningmarktverkenning 2010-2020 3 In de prognose is uitgegaan van de trendmatig te verwachten demografische ontwikkelingen uit de VROM Primos 2005 prognose. Vervolgens zijn deze demografische verwachtingen gerelateerd aan de consumentenwensen zoals gemeten in het WoON 2006. De combinatie van demografische prognose en consumentenwensen, geeft aan hoeveel en wat voor soort woningen waar gebouwd zouden moeten worden als het aan de consument ligt. Deze consumentenwensen geven in feite de marktpotenties aan: het aantal woningen dat naar type en soort woonmilieu gespecificeerd, weggezet zou kunnen worden in de markt. Overigens mag duidelijk zijn dat deze cijfers vanzelfsprekend geen keurslijf vormen voor ontwikkelingen. In de dagelijkse praktijk zijn er immers meer argumenten om op bepaalde locaties of in bepaalde segmenten te bouwen of te herstructureren, dan alleen de wensen van de consument. Wel kunnen de voorkeuren van de consument waar we dit onderzoek primair op baseren gezien worden als een hulpmiddel waardoor men weet welke ontwikkelingen als het ware de wind in de rug hebben en welke plannen wind tegen hebben omdat de consument eigenlijk liever ergens anders voor geopteerd zou hebben. 3 In dit rapport worden met name cijfers voor de periode 2010-2020 gepresenteerd. De jaren 2008 en 2009 zijn immers amper meer te beïnvloeden. 5

De analyses op het WoON 2006 Vervolgens worden een aantal analyses gedaan op het WoON 2006 (een enquête onder 50.000 Nederlanders, 8.000 huishoudens in de regio Haaglanden en 1.200 in de gemeente Westland). Daarbij laten we zien in welke mate woonvoorkeuren en bestedingsmogelijkheden samenhangen. We laten zien welke inkomensgroepen kiezen voor huren en welke voor kopen. Bovendien laten we zien welke prijsniveaus gevraagd worden en in welke mate deze in de praktijk haalbaar zijn. Op basis van de woningmarktverkenning enerzijds en de aanvullende analyses op het WoON 2006 omtrent betaalbaarheid, wordt antwoord gegeven op de genoemde discussiepunten. 6

2 De marktpotenties van Westland De gemeente Westland is binnen de regio Haaglanden één van de vier gemeenten met een dorps en landelijk woonmilieu. Ook de gemeenten Middendelfland, Pijnacker-Nootdorp en Wassenaar bieden een dorps en landelijk woonmilieu. Toch heeft ieder van deze gemeenten natuurlijk zo zijn eigen karakteristieken. In Westland is het glas nadrukkelijk aanwezig. In de gemeente Middendelfland gaat het eerder om gras dan om glas. De gemeente Pijnacker-Nootdorp is de laatste jaren nogal sterk gegroeid. En in de gemeente Wassenaar is de toplaag van diplomaten en ambassadepersoneel royaal vertegenwoordigd. De opbouw van de woningvoorraad naar ouderdom is in de navolgende figuur weergegeven. We zien dat in ons land 50% van alle woningen gebouwd is na 1970. Voor Westland is dat zelfs bijna 60%. Vooral de woningen die voor WO II gebouwd zijn, komen geleidelijk aan steeds meer in beeld voor herstructurering. Overigens lijkt ook een aantal naoorlogse wijken daarvoor in aanmerking te komen. Niet alleen waar het de woningen zelf betreft maar vaak ook de wijk in zijn totale setting. Figuur 2.1: Opbouw van de woningvoorraad naar eigendom en prijs, Westland, 2006 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Westland Nederland 2000-2010 1990-2000 1980-1990 1971-1980 1960-1971 1945-1960 1930-1944 1906-1930 In de navolgende figuur is het aantal huishoudens per 2006 weergegeven. Op dat moment telde de gemeente Westland circa 38.000 huishoudens. Ook is de groei van het aantal huishoudens in de komende jaren aangegeven. In de periode 2006-2010 2010 zouden er nog ruim 3.000 huishoudens bij kunnen komen. In de periode 2010-2020 groeit het aantal huishoudens nog eens met 6.000. Deze <1906 7

groeicijfers zijn overigens in de virtuele werkelijkheid van het model, gebaseerd op het uitgangspunt dat gebouwd wordt volgens de wensen van de consument. De huishoudens zijn hier gespecificeerd naar leeftijd, inkomen en soort huishouden. Hieruit blijkt dat Westland net als heel Nederland: Vergrijst: er komen steeds meer oudere huishoudens, Verrijkt: er komen steeds meer huishoudens met een behoorlijk inkomen Individualiseert: er komen steeds meer alleenstaanden. Figuur 2.2: Verandering van de huishoudens naar leeftijd, netto inkomen en huishoudsamenstelling, Westland, 2006-2020 4 Duizenden -5 0 5 10 15 20 25 < 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o. < 15 dzd 15-21 dzd 22-40 dzd > 40 dzd alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind 2006 2006-2010 2010-2020 Kwalitatieve woningbehoefte In de periode 2010-2020 neemt de woningbehoefte toe met circa 5.700 eenheden. De toename van de woningbehoefte heeft vooral betrekking op koopwoningen (circa 85%). Daarbij is het centrum dorpse milieu het meest populair. De daar aanwezige (winkel) voorzieningen maken dat dit milieu net even meer in trek is dan de andere milieus. Figuur 2.3: Toename en afname van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu, Westland, 2010-2020 Duizenden -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur 4 In bijlage 4 is meer informatie opgenomen over inkomensniveaus en inkomensgroepen. 8

Figuur 2.4: Toename en afname van de woningbehoefte naar eigendom en type per woonmilieu, Westland, 2010-2020 Duizenden -1-0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins In bijlage 1 is een toelichting op de hier gebruikte woonmilieu typologie te vinden. Ook is een kaart opgenomen. De gemeente Westland wordt overwegend gezien als een centrum dorps woonmilieu. De gemeente Delfland heeft minder voorzieningen en wordt gezien als een dorpswoonmilieu. Optimaal consument gericht programma Om aan deze woningbehoefte te voldoen zou de navolgende verbouwing van de voorraad gestalte kunnen krijgen tussen 2010 en 2020, zoals deze weergegeven is in de navolgende figuur. >De aantallen voor nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen zijn op regionaal niveau (Haaglanden) gebaseerd op de Primos 2005 prognose van de Rijksoverheid. De cijfers tot 2010 liggen in deze Primos prognose vast in verband met de gemaakte woningbouwafspraken. Voor de periode 2010-2020 is in de Primos 2005 prognose er vanuit gegaan dat de groei van de voorraad gelijk opgaat met de groei van het aantal huishoudens (op regionaal niveau). >De cijfers voor de gemeente Westland zijn bepaald op basis van de consumentenvoorkeuren. Daaruit is afgeleid dat er tussen 2010 en 2020 in Westland 7.500 woningen nieuw gebouwd zouden kunnen worden, 1.500 gesloopt en 1.250 huurwoningen verkocht. Totaal neemt de voorraad (in de virtuele werkelijkheid van het rekenmodel) toe met circa 6.000 woningen. Figuur 2.5: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs, Westland, 2010-2020 Duizenden -1.5-1.0-0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur nieuwbouw sloop verkoop huurwoningen De nieuwbouw zou voor circa 30% uit huurwoningen en voor circa 70% uit koopwoningen moeten bestaan. Deze verdeling is daarmee duidelijk anders dan de groei van de kwalitatieve woningbehoefte 9

zoals we die eerder hebben laten zien (figuur 2.3). Daar bleek dat de groei van de woningbehoefte voor 85% op de koopsector gericht is. Het verschil komt met name doordat huurwoningen verkocht worden. Zoals gezegd is uitgegaan van de verkoop van 1.250 huurwoningen in de periode 2010-2020 (250 per jaar). Ter compensatie daarvan dienen extra huurwoningen gebouwd te worden die vanzelfsprekend over het algemeen wel anders zijn dan de woningen die verkocht worden: van betere kwaliteit, op andere locaties etc. Nadere invulling consument gericht programma Het nieuwbouw- en sloopprogramma is vervolgens weergegeven naar type woonmilieu. Ook die verdeling is gebaseerd op de wensen van de consument. Dan blijkt welke aantallen gebouwd kunnen worden. Per woonmilieu zou de invulling van het bouwprogramma wel op maat toegesneden moeten worden. In het centrum dorpse milieu kunnen verschillende woningtypen weggezet worden. Een accent mag daarbij gelegd worden op appartementen, zowel in de huur als in de koopsector. In de huursector gaat het vooral om middeldure en dure huurwoningen. In de koopsector gaat het om een brede mix van verschillende prijsniveaus. In de dorpse milieus zou vooral accent gelegd mogen worden op middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen. In de landelijke woonmilieus zouden vooral middeldure eengezinskoopwoningen gebouwd kunnen worden. Aan het begin van hoofdstuk 2 is aangegeven welke prijsniveaus in huur en koopsector onderscheiden zijn. In bijlage 1 is een nadere toelichting op de woonmilieutypologie opgenomen. Verder zou een flink aantal woningen gesloopt kunnen worden, totaal zo n 1.500 in de periode 2010-2020, met name in de centrum dorpse milieus. Hierbij gaat het overigens niet zozeer om de sloop van huurwoningen, zoals ook al te zien was in de voorgaande figuur. De sloop waar hier rekening mee gehouden is, zou met name in de koopsector plaats moeten vinden. Dat verdient enige toelichting. In de virtuele werkelijkheid van het rekenmodel worden namelijk die woningen gesloopt waar de minste vraag naar bestaat. Er vanuit gaande dat in de regio consument gericht gebouwd wordt waardoor de consument zowel qua woningtype als locatie wat te kiezen krijgt, kunnen we voorspellen dat in dat geval een aantal minder aantrekkelijke koopwoningen in Westland kwetsbaar wordt. Daarbij gaat het vooral om wat duurdere eengezinskoopwoningen in een rij. Deze zullen als er volop gebouwd wordt volgens de wensen van de consument steeds moeilijker verkocht gaan worden. Kortom: een deel van de koopsector in Westland dreigt dus kwetsbaar te worden. Of dat zal leiden tot sloop zoals hier aangenomen is is natuurlijk discutabel. Het geeft echter wel aan dat er in de koopsector ruimte komt. Dit effect zal doorwerken in alle prijsklassen. Dat kan dan ook reden zijn om (over de volle breedte van) de koopsector minder te bouwen, dan de 70% die eerder genoemd is. Nieuwbouw met een verkoopprijs van minder dan 200.000 euro (hier benoemd als het goedkope koopsegment), is wellicht ook in werkelijkheid moeilijk te bouwen. 10

Figuur 2.6: Nieuwbouwprogramma (rechts) en onttrekkingen (links) naar eigendom en prijs per woonmilieu, Westland, 2010-2020 Duizenden -2-1 0 1 2 3 4 5 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur sloop Figuur 2.7: Nieuwbouwprogramma (rechts) en onttrekkingen (links) naar eigendom en type per woonmilieu, Westland, 2010-2020 Duizenden -2-1 0 1 2 3 4 5 Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins sloop 11

3 Marktpotenties en recente productie De vraag waar we hier op ingaan is: hoe realistisch is een dergelijk consument gericht programma (zoals gepresenteerd in het voorgaande hoofdstuk), wanneer we het afzetten tegen de recente bouwproductie. Daarvoor hebben we de realisaties van de afgelopen vijf jaar (2001-2005) afgezet tegen de marktpotenties voor de periode 2010-2020. In de gemeente Westland zijn in de jaren 2001-2005 (5 jaren) gemiddeld zo n 600 nieuwe woningen per jaar gebouwd en vrijwel geen woningen gesloopt. Dit gemiddelde komt overigens wat laag uit doordat in 2002 toevallig betrekkelijk weinig gebouwd is. Het hiervoor gepresenteerde consument gerichte bouwprogramma geeft aan dat er jaarlijks circa 750 nieuwe woningen gebouwd zouden kunnen worden en 150 gesloopt. Kortom: de nieuwbouw zou op een behoorlijk hoog niveau kunnen blijven terwijl ook de herstructurering meer en meer aan de orde zal komen. Daarbij is opvallend dat een relatief flink deel van de nieuwbouw in de huursector zou moeten plaats vinden, in vergelijking met het recente verleden. In de koopsector lijkt de laatste jaren voldoende gebouwd te zijn. Verder zouden er wat meer appartementen gebouwd mogen worden, als het aan de woonconsument ligt. Figuur 3.1: aantal gerealiseerde woningen (2001-2005) en marktpotenties (2010-2020) per jaar naar woningtype, Westland Duizenden 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0-0.2-0.4 2001 2002 2003 2004 2005 huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins Marktpotentie 13

4 Woonwensen en betaalbaarheid In de voorgaande hoofdstukken hebben we de marktpotenties voor de gemeente in beeld gebracht. Circa 70% van de nieuwbouw zou in de koopsector gebouwd mogen worden en circa 30% in de huursector. De vraag die we in dit hoofdstuk beantwoorden is, hoe zich deze potenties verhouden tot de inkomens. Zijn de wensen van de consument ook betaalbaar? Inkomen en woonuitgaven De in deze paragraaf gepresenteerde gegevens over de gemeente zijn voor het grootste deel afkomstig uit het WoON 2006. In totaal hebben 1.231 inwoners uit de gemeente meegedaan aan de enquête, waarvan 1.001 zelfstandig in een woning woonden. 250 Respondenten uit Westland hebben in het WoON 2006 aangegeven op zoek te zijn naar een (andere) woning. Op basis van deze aantallen kunnen voldoende betrouwbare uitspraken over huishoudens en woonwensen worden gedaan. Wel moet worden bedacht dat bij grotere uitsplitsingen of deelselecties de celvulling kleiner is, waardoor uitschieters (extreme waarden op een variabele, b.v. inkomen of verkoopwaarde) een grotere invloed op de cijfers hebben en daarmee het algemene beeld of de verwachting kunnen vertroebelen. In deze paragraaf wordt vooral ingegaan op dat algemene beeld. Westland telde anno 2006 bijna 38 duizend huishoudens in woningen, waarvan bijna 70% een koopwoning bezat. In vergelijking met het percentage koopwoningen voor Nederland totaal (55%) is het aandeel koopwoningen in Westland groot. In de navolgende grafieken is het eigen woningbezit weergegeven alsmede de woonlastenquote. Hierbij is een onderscheid gemaakt naar tien inkomensdecielen. Deze groepen zijn in omvang even groot: het eerste inkomensdeciel heeft de laagste inkomens; het tiende deciel de hoogste inkomens. In beide grafieken is met een grijze staaf het gemiddelde jaarinkomen voor elk deciel weergegeven. De relatie tussen inkomen en het percentage koopwoningen is redelijk rechtlijnig: hoe hoger het inkomen, hoe groter het aandeel koopwoningen. In Figuur 4.1 (links) is te zien hoe dat opgaat voor Nederland als geheel (de oranje lijn) als voor de gemeente Westland (de bruine lijn). Met het stijgen van het inkomen wordt verder doorgaans een kleiner deel van het inkomen aan woonlasten besteed. De woonuitgavenquote (de verhouding tussen woonlasten en inkomen) in de gemeente Westland is eveneens afgebeeld in het rechter deel van de figuur. Daarbij is onderscheid gemaakt naar eigenaar-bewoners (blauwe lijn) en huurders (oranje lijn). Vooral bij de lagere inkomensdecielen is er sprake van naar verhouding behoorlijk hoge woonlasten, rond de 40%, waarbij 15

huurders over het algemeen verhoudingsgewijs iets meer aan woonlasten kwijt zijn dan bewoners van een koopwoning. Figuur 4.1. Aandeel eigeaar bewoners en woonuitgavenquote per inkomensdeciel, Westland, 2006 (Bron: WoON 2006) 100% 100 80% 80 Percentage eigenaar bewoners 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Netto jaar inkomen (*1000) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 70 60 50 40 30 20 10 0% 0 0% 0 deciel 1 deciel 2 deciel 3 deciel 4 deciel 5 deciel 6 deciel 7 deciel 8 deciel 9 deciel 10 deciel 1 deciel 2 deciel 3 deciel 4 deciel 5 deciel 6 deciel 7 deciel 8 deciel 9 deciel 10 Netto jaarinkomen (*1.000) rechts % Eigenaar bewoners Westland % Eigenaar bewoners Nederland Netto jaarinkomen (*1.000) rechts woonuitgavenquote koop Westland woonuitgavenquote huur Westland De woningvoorraad in Westland bestaat voor bijna de helft (47%) uit dure koopwoningen, terwijl het aandeel goedkope koopwoningen minimaal is (Figuur 4.2). Het aandeel goedkope huurwoningen bedraagt ook niet meer dan 10% van de totale voorraad. Starters richten zich voornamelijk op het goedkope en middeldure segment van de woningvoorraad, ook in de gemeente Westland. In vergelijking met starters weerspiegelen de overige potentiële verhuizers in de gemeente die op zoek zijn naar een woning meer de verdeling van de bestaande huishoudens over woningen. Figuur 4.2. Huidige en door starters resp. alle andere potentiële verhuizers gewenst woningtype, Westland, 2006 (Bron: WoON 2006) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% alle huishoudens starters andere pot. verhuizers huurwoning goedkoop huurwoning midden huurwoning duur koopwoning goedkoop koopwoning midden koopwoning duur 16

In Figuur 4.3 is het gemiddeld besteedbaar inkomen weergegeven voor alle huishoudens (de donkere balken) en voor huishoudens die naar een andere woning willen verhuizen (de lichte balken) per (gewenst) woningtype. In het algemeen gaat een duurderde woning gepaard met een hoger inkomen. Maar belangrijk is vooral de realiteit van de verhuizers te onderstrepen. Degenen die willen verhuizen verdienen over het algemeen een inkomen dat vergelijkbaar is met het inkomen van de mensen die nu in zo n woning wonen. In de figuur is daarnaast nog het inkomen van de starters opgenomen (middelste balken). Dat zijn over het algemeen huishoudens die zich nog moeten vormen, veelal jongeren die nu nog thuis wonen. Duidelijk is dat hun inkomen aanzienlijk lager is dan van de huishoudens die al in een woning gehuisvest zijn. Hierbij moet wel worden aangetekend dat het hier gepresenteerde inkomen van starters over het algemeen een persoonlijk inkomen is, terwijl de inkomens van de bestaande huishoudens uit twee inkomens kunnen bestaan. Als starters in de toekomstige woning gaan samenwonen zal hun gemiddeld gezamenlijk inkomen ook groter worden. Het lijkt erop dat starters veelal anticiperen op zowel samenwonen als een zekere inkomensstijging (die vaak past bij het begin van een carrière). Figuur 4.3. Gemiddeld besteedbaar inkomen per woningtype voor huishoudens, potentiële starters en andere potentiële verhuizers, Westland, 2006 (Bron: WoON 2006) 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 huur goedkoop huur midden huur duur koop goedkoop koop midden alle huishoudens starters andere pot. verhuizers koop duur In Figuur 4.4 is voor twee leeftijdsgroepen van jonge huishoudens het gemiddeld huishoudinkomen weergegeven. Met daarbij een onderscheid voor bestaande huishoudens en toekomstige huishoudens alsmede onderscheiden naar (gewenste) koop en huur. Opnieuw is duidelijk dat de potentiële starters een lager inkomen hebben; dat echter veelal verdubbelt als ze gaan samenwonen. 17

Figuur 4.4. Gemiddeld besteedbaar inkomen van (toekomstige) huishoudens van 18-24 resp. 25-34 jaar naar huur/koop, Westland 2006 (Bron: WoON 2006) 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 18-24 jaar 25-34 jaar koop gewenste koop huur gewenste huur Uit een en ander kan worden geconcludeerd dat starters in de gemeente Westland het over het algemeen niet makkelijk zullen hebben een geschikte woning te vinden, gelet op hun nog veelal beperkte inkomen. Een tweede inkomen is over het algemeen noodzakelijk om de wensen te realiseren. Maar belangrijker is nog de eerdere constatering dat het goedkope marktsegment in de gemeente Westland behoorlijk dun gezaaid is. In Figuur 4.5 is het percentage eigenaar-bewoners onder huishoudens in de gemeente Westland afgebeeld naar leeftijd van het hoofd, voor de jaren 1998 en 2006. Landelijk ligt het percentage kopers in 2006 over de hele linie hoger dan in 1998. Maar hier blijkt dat het aandeel eigenaar-bewoners onder jongere huishoudens in 1998 juist hoger was dan in 2006. Pas vanaf leeftijdsgroep 40-44 jaar is het aandeel kopers in de gemeente 2006 hoger dan in 1998. Ook dit wijst op het feit dat startende huishoudens het in de gemeente Westland niet makkelijk hebben. Figuur 4.5. Percentage koop per leeftijdscategorie van hoofd huishouden, Westland, 1998 en 2006 (Bron: WBO 1998 en WoON 2006) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% ` 30% 20% 10% 0% t/m 24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80+ 1998 2006 18

Huidige situatie en woonwensen van starters In de navolgende figuren zijn voor huur- en koopsector een aantal kernindicatoren weergegeven. Het aantal woningen naar prijsklasse is weergegeven in grijze blokjes. Hierbij is gebruik gemaakt van een landelijke verdeling van de woningvoorraad in decielen. Dit laat derhalve zien welke prijsklassen meer en welke minder voorkomen in Westland. Per deciel is met een bruine lijn de gemiddelde maandelijks huurprijs weergegeven. In het eerste deciel komt de huur gemiddeld uit op 150 euro per maand. In het tiende deciel bedraagt de gemiddelde huurprijs ruim 700 euro per maand. Dan blijkt uit de grijze blokjes met aantallen, dat er in Westland weinig goedkope huurwoningen te vinden zijn en dat het merendeel van de huurwoningen in duurdere prijsdecielen te vinden is. Starters die willen huren moeten zich bij hun zoektocht dus waarschijnlijk direct al richten op een iets duurdere woning. Opvallend is verder de (oranje) lijn van het gemiddelde jaarinkomen over de huurklassen. De positieve relatie die in het algemeen bestaat tussen inkomen en prijsklasse gaat voor de huurders in Westland amper op. In het eerste deciel ligt het jaarinkomen op zo n 23.000 euro per jaar. In het negende deciel is het gemiddeld inkomen amper hoger, namelijk 25.000 euro per jaar. Wat dat betreft zouden doorstroming en woonruimteverdeling de komende jaren moeten gaan zorgen voor een betere match tussen inkomen en huurniveau. Bij doorstroming mag overigens ook gedacht worden aan betere en duurdere huurwoningen en niet alleen aan koopwoningen. Het gaat er echter met name om dat de beperkte aantallen echt goedkope huurwoningen vooral verhuurd worden aan de laagste inkomensgroepen. Figuur 4.6. Bewoonde huurwoningen naar deciel en enkele kenmerken, Westland, 2006 (Bron: WoON 2006) 2500 35 2000 1500 30 25 20 1000 15 10 500 0 deciel 1 deciel 2 deciel 3 deciel 4 deciel 5 deciel 6 deciel 7 deciel 8 deciel 9 deciel 10 Aantal Huur per maand Gemiddeld jaarinkomen (*1000) - rechts 5 0 19

Ook in de koopsector (Figuur 4.7) komen goedkope woningen nauwelijks voor, terwijl de midden en duurdere klassen oververtegenwoordigd zijn. Dat blijkt uit de verdeling en de grijze blokjes. De (bruine) lijn met de gemiddelde verkoopwaarde laat overigens zien dat in het eerste deciel de woningen gemiddeld bijna 100.0000 euro waard zijn en in het tiende deciel gemiddeld ruim 700.000 euor waard zijn. Verder is duidelijk dat in de koopsector wel geldt wat in de huursector amper het geval is, namelijk dat de hoogste inkomensgroepen de duurste woningen bewonen. Figuur 4.7. Bewoonde koopwoningen naar deciel en enkele kenmerken, Westland, 2006 (Bron: WoON 2006) 6000 60 5000 50 4000 40 3000 30 2000 20 1000 10 0 0 deciel 1 deciel 2 deciel 3 deciel 4 deciel 5 deciel 6 deciel 7 deciel 8 deciel 9 deciel 10 Aantal Verkoopwaarde (*1000) Gemiddeld jaarinkomen (*1000) - rechts 20

5 Conclusie en discussiepunten Algemene conclusie De algemene conclusie van dit onderzoek is dat er in de periode 2010-2020 nog een behoorlijk opgave wacht voor Westland. Er zouden zo n 7.500 nieuwe woningen gebouwd kunnen worden en 1.500 gesloopt. Van de nieuwbouw zou 30% in de huursector gebouwd moeten worden, ruim 20% in het goedkope koopsegment en de overige 50% in het duurdere koopsegment. Tenminste als de woonconsument het voor het zeggen zou hebben. Verder lijkt er in de koopsector de komende jaren ruimte te gaan ontstaan, tenminste als de hier genoemde aantallen woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden. Overaanbod in de koopsector is tot nu toe een vreemd fenomeen. Als er in de huursector bepaalde woningen minder in trek kwamen, werden die in het verleden veelal gesloopt. Of dat ook in de koopsector gaat gebeuren is natuurlijk de vraag. In de berekeningen is daar wel vanuit gegaan maar het kan goed zijn dat dit niet gebeurt. In dat geval zullen er minder (koop)woningen gesloopt worden en ook minder gebouwd. Zowel het aantal nieuw te bouwen als het aantal te slopen woningen kan als gevolg daarvan lager uitkomen. Verder is duidelijk geworden dat de verhuiswensen in het algemeen behoorlijk realistisch zijn. Mensen die willen verhuizen hebben in het algemeen een zelfde inkomen als mensen die op dit moment in dat soort woningen wonen. Alleen starters moeten wel gaan samenwonen en nog wat in inkomen groeien, willen ze zich met hun inkomen kunnen meten met de zittende bewoners. Het belangrijkste probleem voor Westland zou echter wel eens kunnen zijn dat het goedkope huur en koop segment hier dun gezaaid is. De prijzen liggen betrekkelijk hoog. En in de periode 1998-2006 heeft dat er mogelijk voor gezorgd dat jonge starters minder vaak een koopwoning betrokken hebben dan hun oudere broers en zusters in voorgaande jaren. Deze trend in Westland gaat in tegen de algemene groei van het eigenwoningbezit in ons land. Daarmee zijn we aangeland bij een van de risicofactoren voor de verdere toekomstige ontwikkelingen: de betaalbaarheid voor nieuwe generaties en wel met name waar het de koopsector betreft. Door de alsmaar oplopende prijzen hebben nieuwe huishoudens de afgelopen jaren een steeds groter deel van hun inkomen besteed aan wonen. Op enig moment komen daar de grenzen van in zicht. Of die echter nu al in zicht zijn is moeilijk vast te stellen. De wens tot kwalitatief aantrekkelijk wonen is er wel, maar tot welke verdere offers nieuwe generaties bereid zijn, is de vraag. Daartegenover staat gelukkig dat de koopsector (zoals gezegd) langzaam volwassen aan het worden is. De jarenlang bestaande druk op de koopsector wordt minder. Zelfs enig overaanbod is denkbaar. Dat zou kunnen leiden tot een gematigde prijsontwikkeling zodat ook starters in staat blijven in te stappen. 21

Discussiepunten Recent heeft de gemeente een aantal discussiepunten opgeworpen: 1. De kernvoorraad: behouden of groeien? 2. Groei van middeninkomens: kopen of huren? 3. 30% Sociaal per plan vervangen door o Herstructurering: 50% sociale huur en 15% sociale koop o Nieuwbouw: 13% sociale huur en 12% sociale koop Vanuit de voorgaande analyses willen we daar kort enkele kanttekeningen bij maken. Ad 1: De kernvoorraad: behouden of groeien Wanneer we de kernvoorraad omschrijven als de huurvoorraad met een huurprijs onder de huursubsidiegrens, dan lijkt het erop dat deze voorraad de komende jaren licht zou mogen groeien. In hoofdstuk 2 (figuur 2.5) is de gewenste ontwikkeling van de voorraad weergegeven; uitgaande van de consumentenwensen. Daar bleek dat de goedkope voorraad iets zou mogen krimpen en het middeldure segment iets zou mogen groeien. Tellen we beide segmenten op (en realiseren we ons dat een deel van het dure segment ook nog onder de huursubsidiegrens ligt) dan mag de conclusie zijn dat een lichte toename verantwoord is. Figuur 6.1: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs, Westland, 2010-2020 Duizenden -1.5-1.0-0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur nieuwbouw sloop verkoop huurwoningen Maar die toename zal dus beperkt zijn, hetgeen overigens überhaupt geldt voor de huursector. Van de gewenste nieuwbouwproductie van 7.500 woningen tussen 2010 en 2020 zou 30% als huurwoning en 70% als koopwoning gebouwd mogen worden. Dat is een opgave waarbij de uitdaging voor de huursector met name is om de bestaande huurvoorraad daadwerkelijk beschikbaar te stellen voor huishoudens met lage inkomens waaronder veel starters. De meeste starters zoeken overigens een woning op niet al te grote afstand van het ouderlijk huis, dus veelal in de eigen gemeente. We hebben gezien dat het niet eenvoudig is voor starters om een woning te kopen in Westland. Het zou goed zijn als de huursector hen meer kansen biedt. Daarbij is het niet verstandig om in te zetten op nieuwe huurwoningen voor starters omdat ook die woningen zonder bijzondere subsidie of onrendabele topregeling voor hen te duur zullen zijn. Het ligt veel meer voor de hand om via woonruimteverdeling te zorgen dat de bestaande huurvoorraad beschikbaar komt voor mensen met een beperkt inkomen. Ad 2: Groei van middeninkomens kopen of huren? Wanneer we de relatie tussen inkomen enerzijds en de keus tussen huren en kopen anderzijds bezien, blijkt dat in Westland vanaf het vierde inkomensdeciel meer mensen wonen in een koopwoning dan in 22

een huurwoning. In Nederland is dat gemiddeld pas bij het vijfde inkomensdeciel. In Westland gaat het dan om huishoudens met een inkomen van zo n 20.000 euro netto besteedbaar per jaar. Landelijk gemiddeld ligt dat bij 23.000 euro per jaar. Percentage eigenaar bewoners 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Netto jaar inkomen (*1000) 0% 0 deciel 1 deciel 2 deciel 3 deciel 4 deciel 5 deciel 6 deciel 7 deciel 8 deciel 9 deciel 10 Netto jaarinkomen (*1.000) rechts % Eigenaar bewoners Westland % Eigenaar bewoners Nederland De vraag is natuurlijk of mensen met een dergelijk inkomen ook in de toekomst kunnen blijven kopen, gelet op de alsmaar verder oplopende prijzen. Het antwoord op die vraag is dat een deel van hen dat waarschijnlijk niet meer zal kunnen doen. Ook wanneer we rekening houden met het feit dat inkomens stijgen wanneer mensen ouder worden en/of carrière maken, is duidelijk dat met een inkomen van 20.000 euro netto per jaar het kopen van een woning in het alsmaar duurder wordende Westland een moeilijke zaak is. Wat dat betreft is de ontwikkeling die we gezien hebben tussen 1998 en 2006 een duidelijke waarschuwing. In die periode zijn nieuwe generaties jonge huishoudens minder in staat gebleken in Westland een woning te kopen dan hun oudere broers en zusters. Ad 3: 30% sociaal per plan vervangen door.. Vanzelfsprekend is het verstandig om per locatie steeds weer te bezien wat de beste invulling is. De uit dit onderzoek naar voren komende gewenste differentiatie van de nieuwbouw is dan ook geen keurslijf maar een suggestie voor beleid. De vraag is echter wel of de ingang nieuwbouw versus herstructurering voor Westland de meest voor de hand liggende ingang is om de differentiatie te bezien. Naar verwachting zal de herstructurering immers beperkt van omvang zijn, zodat die ingang weinig oplevert. Het ligt meer voor de hand de locatie en het woonmilieu te nemen als ingang. Hoe groot het aandeel van de sociale sector zou moeten zijn op welke locatie dan ook is verder vooral afhankelijk van wat men meerekent in de sociale opgave. Als ook de goedkope koopsector (tot circa 200.000 euro) daarbij meetelt, dan ligt er voor `Westland nog wel een serieuze sociale opgave. 23

Bijlage 1: Indeling woonmilieus Er zijn in het WoON 2006 twee woonmilieutyperingen opgenomen. De eerste globale indeling omvat 5 woonmilieus: (1) centrum stedelijk, 2) buiten centrum, 3) groen stedelijk, 4) dorps en 5) landelijk wonen. Daarnaast is er een meer gedifferentieerde indeling die 13 woonmilieus omvat. Deze indeling in 13 woonmilieus kan geaggregeerd worden naar eerder genoemde 5 milieus. We lichten hier de 13-deling eerst toe en geven daarna aan hoe deze opgeteld kunnen worden tot de bekende 5 typen. Woonmilieutypologie (13) Deze woonmilieus zijn onderscheiden op basis van stedelijkheid waarbij dichtheid, voorzieningen en bereikbaarheid belangrijke elementen zijn. Om te beginnen wordt een driedeling gemaakt naar Steden (met de woonmilieus 1-6), Klein stedelijke woonplaatsen (met de woonmilieus 7-9), Dorpse en rurale plaatsen (met de woonmilieus 10-13). Tot de steden worden de woonplaatsen gerekend die minimaal 27.500 huishoudens tellen. 5 Binnen deze groep van de steden worden de 6 grootste gemeenten (G4 plus Eindhoven en Groningen) apart onderscheiden. Deze 6 gemeenten hebben met name een bijzonder stedelijk centrum milieu dat in de kleinere steden niet aanwezig is. Tot de kleine steden horen de woonplaatsen met a) meer dan 13.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare; b) meer dan 10.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare en ofwel een percentage meergezinswoningen groter dan 10% ofwel de dichtheid van het centrum meer dan 20 woningen per hectare. De overige woonplaatsen behoren bij de dorpen. De steden: zes woonmilieutypen Binnen de stedelijke woonplaatsen zijn zes woonmilieutypen onderscheiden. Het eerste stedelijke woonmilieutype is centrum-stedelijk. Deze categorie bevat de centra van steden, maar ook een aantal centraal gelegen wijken net buiten het centrum. In elke stedelijke plaats is in eerste instantie één postcodegebied als centrum aangewezen. Vervolgens is een aantal andere wijken als centrumstedelijk aangeduid op basis van de afstand tot het centrum, het percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot)stedelijke voorzieningen (bioscoop, theater, museum). Het woonmilieu 5 Stedelijkheid wordt derhalve niet bepaald op gemeentelijk niveau maar op het niveau van de woonplaatsen i.e. woonkernen. Gemeenten als Haarlemmermeer en Apeldoorn tellen nogal wat inwoners die verdeeld zijn over een flink aantal niet al te grote kernen. Die kernen zijn minder stedelijk dan het inwonertal van de gemeente als geheel zou doen vermoeden. 25

centrum-stedelijk is vervolgens uitgesplitst in twee typen. De centra van de grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Eindhoven) zijn als centrum-stedelijk-plus aangeduid. De plus staat hier voor het voorzieningenniveau van de stad. 1 / 2 centrum-stedelijk en centrum-stedelijk-plus Na het onderscheiden van de centra van de steden zijn de overige wijken ingedeeld in stedelijke wijken en groenstedelijke wijken. De wijken met een hoge dichtheid zijn stedelijk genoemd, de wijken met een lage dichtheid groenstedelijk. Binnen de stedelijke wijken zijn drie subtypen onderscheiden. De wijken die overwegend voor de oorlog gebouwd zijn, zijn stedelijk vooroorlogs genoemd. De wijken die overwegend na de oorlog gebouwd zijn, zijn onderscheiden in wijken met een groot aandeel meergezinswoningen (stedelijk naoorlogs compact) en wijken met voornamelijk grondgebonden woningen (stedelijk naoorlogs grondgebonden). 3 stedelijk vooroorlogs; 4 stedelijk naoorlogse compact; 5 stedelijk naoorlogs grondgebonden. De wijken met een lage dichtheid en relatief veel groen leveren dan het 6e woonmilieu type op binnen de steden 6 groen stedelijk Kleinstedelijke woonplaatsen Voor de kleinstedelijke woonplaatsen is de driedeling gehandhaafd die de stedelijke woonplaatsen kennen in de vijfdeling. De milieus zijn: 7 centrum kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit centrum-stedelijk), 8 kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit het buitencentrum milieu) en 9 groen kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit groenstedelijk). Centrum-dorpse en dorpse milieus Binnen de dorpen is onderscheid gemaakt tussen woonplaatsen met veel voorzieningen en woonplaatsen met relatief weinig voorzieningen resp. 10 centrum dorps en 11 dorps De landelijke woonmilieus zijn onderverdeeld in bereikbare en perifere gebieden. De bereikbare milieus liggen binnen 20 minuten reisafstand van een centrumstedelijk milieu. 12 landelijk bereikbaar 13 landelijk perifeer Resultaat Voor de onderscheiden 13 woonmilieus zijn in onderstaande tabel enkele kerngegevens opgenomen. Bovendien is een kaart opgenomen met de typologie voor heel Nederland en Zuid-Holland. 26

Tabel A.1 Kenmerken van de 13 woonmilieutypen N vooroorlogse won. eengezinswon. vrijstaande won. gemidd. WOZwaarde dichtheid woongebied dichtheid winkels per totaal 1000 huish. gezinnen lage inkomens Centrum-stedelijk-plus 34 63,3% 16,7% 1,8% 66,8 77,8 59,3 49,2 16,0% 39,5% Centrum-stedelijk 37 31,9% 53,2% 4,1% 67,1 42,0 27,2 96,6 18,1% 39,8% Stedelijk VO 115 65,0% 38,2% 2,1% 60,4 65,8 36,6 18,7 25,6% 42,2% Stedelijk NO compact 238 17,1% 37,8% 2,1% 61,1 46,6 20,4 10,8 29,6% 43,8% Stedelijk NO grondgebonden 166 15,7% 76,1% 5,9% 73,2 32,7 11,6 9,6 38,8% 40,1% Groen-stedelijk 196 16,7% 64,0% 11,1% 86,2 23,0 5,5 8,6 34,4% 38,1% Centrum-kleinstedelijk 78 20,8% 68,3% 9,7% 80,8 28,1 11,1 68,8 28,1% 40,9% Kleinstedelijk 202 12,0% 70,9% 6,2% 80,1 32,6 8,6 8,4 39,5% 37,9% Groen-kleinstedelijk 204 12,3% 80,8% 15,1% 88,9 21,1 4,6 8,6 39,7% 38,9% Centrum-dorps 358 15,4% 88,3% 18,2% 90,7 23,2 2,9 20,6 40,8% 38,9% Dorps 488 18,0% 94,6% 34,4% 91,9 20,6 1,1 16,3 42,8% 39,7% Landelijk bereikbaar 1473 27,1% 91,7% 50,8% 99,1 19,9 0,4 9,4 43,8% 39,1% Landelijk perifeer 427 33,3% 93,5% 54,4% 70,1 19,5 0,3 12,4 42,0% 43,0% totaal 4016 22,1% 71,0% 16,6% 80,4 27,7 2,1 18,4 36,1% 40,0% Figuur A.1: Woonmilieutypologie Nederland resp. regio Haaglanden 27

Bijlage 2: Uit de samenvatting van de provinciale studie Hoe ziet het toekomstbeeld er uit? Deze vraag wordt in de navolgende stappen beantwoord. Eerst wordt de prognose voor het aantal huishoudens als zodanig gepresenteerd. Vervolgens wordt op grond daarvan de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte geschetst. Op basis daarvan wordt een zgn. consument gericht woningbouwprogramma opgesteld, dat zo goed mogelijk tegemoet komt aan de wensen van de consument. Dit programma wordt tenslotte tegen het licht gehouden. Eerst tegen het licht van de trends uit de afgelopen jaren. Daarna tegen het licht van de plannen die er op dit moment zijn voor de toekomst. En tenslotte worden in het licht van een aantal beleidsthema s nog enkele slotopmerkingen gemaakt. Huishoudenprognose De demografische groei in Zuid-Holland blijft licht achter bij de groei in de rest van ons land. Het verschil is echter beperkt. Wel zien we hier dezelfde tendensen als overal: Vergrijzing: steeds meer oudere huishoudens, Verrijking: steeds meer huishoudens met een behoorlijk inkomen Individualisering: steeds meer alleenstaanden. Kwalitatieve woningbehoefte In de komende jaren (van 2006 tot 2020) neemt de woningbehoefte in Zuid-Holland toe met circa 165.000 eenheden. Daarbij gaat het vooral om een groeiende behoefte aan koopwoningen. Verder zijn zowel de stedelijke centra als de groene stadsrand populair: daar neemt de woningbehoefte flink toe. Toename van de woningbehoefte tussen 2006 en 2020 in Zuid-Holland naar eigendom en prijsklasse (boven) en naar eigendom en vijf woonmilieus absoluut (onder). Bron: ABF Research huur koop Duizenden -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 goedkoop middelduur duur 29

Duizenden 30-20- 10- - 10 20 30 40 50 60 70 80 Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen huur koop Optimaal consument gericht programma Om aan deze woningbehoefte te voldoen zou de navolgende verbouwing van de Zuid-Hollandse voorraad gestalte kunnen krijgen: tot 2020 een nieuwbouwproductie van 265.000 woningen, een aantal van 100.000 te slopen woningen en de verkoop van ruim 80.000 huurwoningen. Deze aantallen zijn gebaseerd op de Primos 2005 prognose van de Rijksoverheid. De cijfers tot 2010 liggen vast in verband met de gemaakte woningbouwafspraken. Voor de periode 2010-2020 is in de Primos 2005 prognose er vanuit gegaan dat de groei van de voorraad gelijk opgaat met de groei van het aantal huishoudens. Het aantal te slopen en te verkopen huurwoningen is trendmatig bepaald. Het nieuwbouwprogramma is vervolgens een resultante van het trendmatige sloopprogramma enerzijds en de verwachte huishoudengroei anderzijds. De nieuwbouw zou voor circa 50% uit huurwoningen en voor circa 50% uit koopwoningen moeten bestaan. Deze verdeling is dus duidelijk anders dan de groei van de kwalitatieve woningbehoefte. Dat komt met name doordat huurwoningen verkocht worden. Ter compensatie daarvan dienen (extra) huurwoningen gebouwd te worden die vanzelfsprekend over het algemeen wel anders zijn dan de woningen die verkocht worden: van betere kwaliteit, op andere locaties etc. Verandering in de woningvoorraad van Zuid-Holland naar eigendom en prijs, 2006-2020 Duizenden -60-40 -20 0 20 40 60 80 100 120 huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur nieuwbouw sloop verkoop huurwoningen Hoe moeten we tegen dit consument gerichte programma aankijken? Het consumenten programma <> het recente verleden Dit consument gerichte bouw en herstructureringsprogramma vormt vanzelfsprekend geen keurslijf voor beleidsontwikkeling. Wel laten de cijfers zien dat er de komende jaren anders gebouwd zou moeten worden dan in het recente verleden gebeurd is, om tegemoet te komen aan de wensen van de consument. Dat anders bouwen betreft zowel het soort woning dat gebouwd zou moeten worden als het soort woonmilieu waarin gebouwd zou moeten worden. Kort samengevat: Over het geheel meer woningen bouwen, Vooral meer woningen bouwen in de huursector Vooral meer bouwen in de stedelijke centra en de groene stadsrand. 30

In het algemeen blijkt overigens uit modelberekeningen dat het hier gepresenteerde consumentgerichte programma redelijk robuust is in zijn richting. Meer of minder sloop en/of meer of minder verkoop van huurwoningen heeft slechts een beperkt effect op de kwalitatieve samenstelling van het programma. Wanneer we ons realiseren dat de corporaties een marktaandeel hebben van ongeveer 80% in de huursector, is duidelijk dat de conclusie dat er vooral meer gebouwd moet worden in de huursector primair de corporaties aangaat. Op het moment dat verhuurders overigens zouden besluiten fors minder woningen te verkopen uit hun bezit, neemt de noodzaak om nieuwe huurwoningen te bouwen natuurlijk wel enigszins af. Het consumenten programma <> de huidige plannen Kijkend naar de regionale programma s, dan lijken de voorgenomen aantallen in grote lijnen gelijk op te gaan met de consumentenwensen. Toch zijn er verschillen. Zo voorzien de plannen in een kleinere bouwproductie dan volgens de marktpotenties mogelijk is in de landelijke regio s Alblasserwaard-Vijfheerenlanden, Hoeksche Waard en Goeree Overflakkee. De reden hiervoor ligt in de ruimtelijke restricties en doelstelling vanuit RO perspectief (zoals eerder opgemerkt is: consumentenwensen kunnen geen keurslijf zijn voor woningbouw). In de andere regio s groeit de woningvoorraad juist sterker. Voor de regio Haaglanden is het verschil tussen de bouwplannen en de marktpotenties het grootst. De provincie denkt daar 7.500 woningen meer toe te voegen aan de voorraad dan direct nodig is op basis van de consumentwensen. Vergelijking bouwprogramma Provincie Zuid-Holland en Socratesprognose 2006-2020. Spiegel 2006-2020 Duizenden 70 60 50 40 30 20 10 0 Socrates Holland Rijnland Provincie Haaglanden Stadsregio Rotterdam Rijnstreek Midden Holland Alblasserwaard Drechtsteden Hoeksche Waard Goeree Overflakkee Het consumenten programma <> de sociale opgave De sociale woningvoorraad zal in 2020 (enigszins afhankelijk van de manier waarop men dit berekent) 33 tot 40% van de totale provinciale woningvoorraad omvatten. Dat lijkt voldoende voor de sociale opgave. Op dit moment vormt de aandachtsgroep ruim 30% van alle huishoudens. Maar in 2020 zal de aandachtsgroep naar verwachting gedaald zijn tot minder dan 20%. Het consumenten programma <> de Nationale landschappen In het Groene Hart zouden verhoudingsgewijs als het aan de woonconsument ligt ongeveer net zoveel woningen gebouwd moeten worden als in de rest van de provincie. Concreet is becijferd dat er tot 2020 een programma van 42.000 nieuwe woningen gevraagd wordt, waarvan 24.000 te bouwen in het Zuid-Hollandse deel van het Groene Hart. Dit aantal van 42.000 woningen ligt boven de RO doelstelling om in de Nationale Landschappen maximaal voor migratiesaldo nul te bouwen. Dat uitgangspunt leidt namelijk tot een aantal van circa 36.700 te bouwen woningen in het Groene Hart, waarvan 26.600 in het Zuid-Hollandse deel. 31

De meest recente consumentenvoorkeuren van 2006 geven derhalve aan dat op het Groene Hart als geheel weer een zekere druk staat: de consument zou er in grotere getale willen wonen dan volgens het migratiesaldo nul beleid toegestaan is. Maar dat geldt dus niet voor het Zuid-Hollandse deel van het Groene Hart. Een ander nationaal landschap betreft de Hoekse Waard. Wanneer we net als bij het Groene Hart uitgaan van de consumentenwensen, betekent dit dat in de Hoekse Waard een aantal van circa 8.400 woningen gebouwd zou kunnen worden in de periode 2006-2020. Dit aantal van 8.400 woningen komt duidelijk hoger uit dan de RO doelstelling van migratiesaldo nul. Op basis van het migratiesaldo nul uitgangspunt is immers aangegeven dat er maximaal 3.000 woningen in de Hoekse Waard gebouwd mogen worden. Het consumenten programma <> het programma Stedenbaan Stedenbaan is een nieuw concept voor het stadsgewestelijk vervoer op de belangrijkste spoorlijnen in de Zuidvleugel van de Randstad. De huidige stoptrein wordt daarbij vervangen door de nieuwe hoogfrequente Stedenbaan. Door geconcentreerde woon/werklocaties rond het station en een hoogfrequente bediening worden reizigers uitgenodigd om de Stedenbaan als vervoermiddel te gebruiken. Rond deze Stedenbaan zouden tussen de 25.000 en 40.000 woningen toegevoegd moeten worden aan de bestaande woningvoorraad. De ondergrens van de Stedenbaan ambitie om circa 25 duizend woningen toe te voegen lijkt zonder enig probleem haalbaar, vanuit het consument gericht programma. Of de bovengrens van 40.000 woningen gehaald kan worden zal afhangen van lokaal maatwerk en de uitdaging om in te spelen op potenties die bepaalde locaties hebben wanneer zij betrokken raken bij processen van herstructurering en transformatie. 32

Bijlage 3: Kerncijfers Haaglanden Figuur B3.1: Verandering van de bevolking (huishoudens) naar leeftijdsklasse, inkomen en huishoudsamenstelling, 2006-2020 Duizenden -100-50 0 50 100 150 200 250 300 < 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o. < 15 dzd 15-21 dzd 22-40 dzd > 40 dzd alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind 2006 2006-2010 2010-2020 33

Figuur B3.2: Toename van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu, 2010-2020 Duizenden -15-10 -5 0 5 10 15 20 Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur Figuur B3.3: Toename van de woningbehoefte naar eigendom en type per woonmilieu, 2010-2020 Duizenden -15-10 -5 0 5 10 15 20 Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins Figuur B3.4: Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs, 2010-2020 Duizenden -15-10 -5 0 5 10 15 20 25 30 huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur nieuwbouw sloop verkoop huurwoningen 34

Figuur B3.5: Nieuwbouwprogramma (rechts) en onttrekkingen (links) naar eigendom en prijs per woonmilieu, 2010-2020 Duizenden -25-20 -15-10 -5 0 5 10 15 20 25 Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur sloop Figuur B3.6: Nieuwbouwprogramma (rechts) en onttrekkingen (links) naar eigendom en type per woonmilieu, 2010-2020 Duizenden -25-20 -15-10 -5 0 5 10 15 20 25 Centrum Stedelijk Buiten Centrum Groen Stedelijk Dorps Landelijk wonen huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins sloop 35

Bijlage 4: Inkomensbegrippen en inkomensgroepen In 2006 heeft ABF op verzoek van de gemeente Den Haag een overzicht samengesteld van verschillende inkomensbegrippen en inkomensgroepen: van bijstand tot 3x modaal. Uit dat rapport is hier de bijlage overgenomen waarin het verschil tussen bruto en netto besteedbaar inkomen wordt aangegeven voor verschillende inkomensgroepen. Hierbij wordt o.a. gebruik gemaakt van een indeling in inkomensdecielen (inkomensdecielen bestaan uit tien even grote groepen: het eerste inkomensdeciel heeft de laagste inkomens; het tiende deciel de hoogste inkomens). Alle hier genoemde bedragen hebben betrekking op de inkomens per 1 januari 2006. Gegevens omtrent het bruto en besteedbaar inkomen per deciel zijn afkomstig van het CBS. Het bruto en besteedbaar inkomen voor de overige inkomenscategorieën zijn verkregen met behulp van Berini 2006. deciel 9 3 * modaal,sw deciel 8 2 * modaal,sw deciel 7 deciel 6 1,5 * modaal, sw deciel 5 deciel 4 zvw-grens,sw zvw-grens,as modaal,sw aandachtsgroep,s deciel 3 deciel 2 aandachtsgroep,as bijstand,sw deciel 1 bijstand,eo bijstand,as 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 euro Besteedbaar inkomen Bruto inkomen Sw = samenwonend; as = alleenstaand; eo = eenoudergezin; zvw-grens= maximum bijdrage-inkomen zorgverzekeringswet 37