Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 3 lid 2, 4 lid 2 sub a, 7 en 11 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Nieuweweg 87 D 2132 CM HOOFDDORP Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 04-05-2017 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De Huurcommissie is niet bevoegd om de overeengekomen huurprijs te wijzigen, omdat sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs. De huurprijs wijzigt niet. De Huurcommissie is daarom niet bevoegd om uitspraak te doen over eventuele gebreken. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 december 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2016. De huurprijs is 765,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 februari 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Op 12 april 2017 heeft de Huurcommissie correspondentie van de huurder ontvangen. Middels de bijgevoegde allonge, behorende bij de huurovereenkomst, laat huurder weten dat de huurovereenkomst niet is ingegaan op 1 juli 2016, maar op 1 augustus 2016. Eveneens is op 12 april 2017 een schriftelijke reactie van de gemachtigde van verhuurder ontvangen. De gemachtigde van verhuurder voegt een taxatieverslag van onderhavige woonruimte bij. De WOZ-waarde, met peildatum 1 januari 2016 bedraagt 139.000. Bovengenoemde brieven worden als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring (van de gemachtigde) van huurder: Ik leg een machtigingsformulier over, zodat mijn gemachtigde tijdens de zitting ook het woord kan voeren; De woonruimten zijn pas in augustus 2016 opgeleverd. Het betrof een kantoorpand en is verbouwd tot appartementen. Het bouwjaar van het pand is 2006. Het zou opmerkelijk zijn als de waardepeildatum van 1 januari 2016 wordt aangehouden, omdat de appartementen toen nog niet bestonden; Vergelijkbare appartementen in de directe omgeving van 50 m2 hebben een vraagprijs van 128.000. In onderhavig appartement is nauwelijks lichtinval, zodat de WOZ- waarde ons inziens hier onder zou moeten liggen; Ik heb getekend voor 58 m2 als oppervlakte van de vertrekken. De meting van de rapporteur komt uit op 54 m2. Op de tekening van de woonruimte zit geen inpandige hal; We zetten vraagtekens bij de Energie-index. Er zijn namelijk tochtklachten. Verhuurder heeft de naden gekit. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik heb de allonge ook van huurder ontvangen. Ik weerspreek de ingangsdatum per 1 augustus 2016 niet. Wij waren bij ingang huurovereenkomst nog geen partij. Per september 2016 zijn wij de beheerder; Aan de commissie laat ik een kopie zien van de beschikking voor de WOZwaarde, welke ik reeds naar de Huurcommissie, alsook naar huurder, opgestuurd heb. De WOZ-waarde van 139.000 heeft een waardepeildatum van 1 januari 2016. Het taxatieverslag is opgemaakt door een partij die namens meerdere gemeenten opereert. Ik weet niet op basis waarvan zij de WOZ- waarde hebben bepaald; Het verschil tussen de meting van 54 m2 door de rapporteur en de 58 m2 weergegeven op de aan huurder verstrekte tekening, komt doordat er nog een toilet in de woonruimte aanwezig is alsook een inbouwkast; Pagina 2 van 5
In de puntentelling zoals die nu voorligt is eventueel nog ruimte voor extra punten voor de luxe in de badkamer en keuken. Er zijn niet standaard tegels gebruikt voor de wandbetekening en er zijn spotjes. Zaaknummer III Beoordeling Huurder heeft met de aangeleverde allonge aangetoond dat de huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus 2016, hetgeen niet door de gemachtigde van verhuurder ter zitting is weersproken. Om die reden houdt de commissie deze ingangsdatum aan. De Huurcommissie beoordeelt of de op 1 augustus 2016 afgesproken huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 119 punten. De huurder heeft tegen de geregistreerde Energie-index bezwaar gemaakt en de verhuurder heeft de opgenomen WOZ-waarde ter discussie gesteld. De commissie oordeelt hierover als volgt. Energieprestatie De commissie begrijpt uit de verklaring (van de gemachtigde) van huurder dat hij de geregistreerde Energie-index van 1,06 in twijfel trekt. Bij zijn verweer heeft de (gemachtigde van) huurder echter nagelaten zijn bezwaar nader en concreet te motiveren en middels stukken te onderbouwen. De aangevoerde tochtklachten geven voor de commissie te weinig aanleiding om aan de geregistreerde Energieindex te twijfelen. Bovendien staat vast dat ook als er voor de Energie-index geen punten zouden worden toegekend, het bouwjaar gehanteerd wordt voor het toekennen van punten voor de energieprestatie. Nu het aantal punten (32) voor het bouwjaar 2006 gelijk is aan de geregistreerde Energie-index, zou de puntentelling op dit onderdeel hoe dan ook ongewijzigd blijven. WOZ- waarde Tijdens de behandeling ter zitting is gebleken dat voornamelijk de te hanteren WOZ-waarde partijen verdeeld houdt. De gemachtigde van verhuurder heeft gepleit voor het opnemen van de WOZ-waarde van 139.000, met een waardepeildatum van 1 januari 2016. De (gemachtigde) van huurder is het hiermee niet eens, vanwege het feit dat op die datum de woonruimte nog niet was opgeleverd. Naar het oordeel van de commissie is het niet terecht om de minimumwaarde voor de WOZ-waarde voor onderhavige woonruimte aan te houden, nu de gemachtigde van verhuurder een officieel taxatieverslag heeft overgelegd. Conform het beleid van de Huurcommissie wordt het afgegeven taxatieverslag meegenomen in de puntentelling. Het hanteren van de minimumwaarde van 40.480 doet immers geen recht aan de bestaande situatie. Pagina 3 van 5
Daarnaast merkt de commissie op dat de WOZ-waarde altijd als waardepeildatum 1 januari van het voorgaande jaar heeft. De (gemachtigde van) verhuurder verkeerde daarom in een onmogelijke positie om de WOZ-waarde eerder dan in 2017 te verkrijgen. De commissie neemt derhalve het bedrag van 139.000 voor de WOZ-waarde over in haar berekening. Dit levert voor de WOZ-waarde 38 punten op. De totale puntentelling komt hiermee uit op 146 punten. Vertrekken Ten aanzien van de discussie over het totaal aantal vierkante meters van de woonruimte merkt de commissie volledigheidshalve nog op dat de woonruimte dient te worden gemeten conform het woningwaarderingstelsel. Dat is een andere wijze van opmeten dan het aantal vierkante meters op een plattegrond of bouwtekening. Volgens het woningwaarderingsstelsel zelfstandige woonruimten worden bijvoorbeeld verkeersruimten (een hal) of vaste kasten met bepaalde afmetingen niet tot een vertrek gerekend. Niet is gesteld of gebleken dat de metingen van de rapporteur niet juist zouden zijn. Derhalve gaat de commissie hier verder aan voorbij. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2016 vast op 146 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 717,97 per maand. Dit bedrag ligt, evenals de overeengekomen huurprijs, boven de geldende huurliberalisatiegrens van 710,68 per maand. Dit betekent dat de Huurcommissie geen uitspraak mag doen over de huurprijs. Ook is de Huurcommissie voorts niet bevoegd een uitspraak te doen over eventuele gebreken. De kantonrechter is wel bevoegd om uitspraak te doen in geschillen over bijvoorbeeld de huurprijs, de onderhoudstoestand van de woonruimte of de servicekosten. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval mag de Huurcommissie geen uitspraak doen over de huurprijs. Daarmee stelt de Huurcommissie de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. De huurder krijgt daarom het betaalde legesvoorschot niet terug. Pagina 4 van 5
IV Beslissing De Huurcommissie is niet bevoegd om de overeengekomen huurprijs te wijzigen omdat sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs. De Huurcommissie is niet bevoegd om uitspraak te doen over eventuele gebreken. Legesveroordeling De huurder moet de leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer F.J. Bedaux en A.M. Rudolphus Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5