--- CONCEPT --- Den Haag, 23 mei 2012 Aan de gemeenteraad, Inleiding De afgelopen jaren is het Haagse strand dankzij de kustversterking aanzienlijk breder geworden. Op het strand is meer ruimte ontstaan voor diverse vormen van recreatie. Een aantal ondernemers heeft daarop bij het college aangegeven belangstelling te hebben voor het plaatsen van strandhuisjes. Strandhuisjes vormen een belangrijke aanvulling op het bestaande recreatieve aanbod op en rond het Haagse strand. Het strand trekt vooral dagtoeristen. Uit het groeiende aantal huisjes langs de Nederlandse kust blijkt echter dat strandhuisjes bij toeristen erg in trek zijn. Wij willen als gemeente niet achterblijven bij deze ontwikkeling. Op dit moment hebben toeristen in Den Haag echter geen mogelijkheid om aan het strand een aantal dagen een huisje te huren. Strandhuisjes betekenen een nieuwe impuls voor het toerisme en de economie in de Haagse regio. Met de toevoeging van strandhuisjes tijdens het strandseizoen komt er een breder en gevarieerder aanbod op het Haagse strand. De huisjes maken Den Haag aantrekkelijk voor een nieuw segment toeristen, wat goed is voor de profilering van het Haagse strand én voor de lokale economie. Gebruikers van de strandhuisjes blijven immers langer in de stad en maken dus ook langer gebruik van de Haagse voorzieningen. Op dit moment is het echter niet toegestaan strandhuisjes te plaatsen. Gelet op de bovengenoemde positieve aspecten er van, is de gemeente bereid van het in 2009 vastgestelde strandbeleid af te wijken en het plaatsen van maximaal tachtig strandhuisjes mogelijk te maken. Voorgesteld wordt dit in eerste instantie vorm te geven als proefproject (een pilot), waarbij het Zuiderstrand plaats biedt aan veertig huisjes voor een periode van vijf jaar met de mogelijkheid deze periode met 5 jaar te verlengen. Na de eerste periode van vijf jaar wordt het proefproject geëvalueerd. Bij succes wordt de aanbesteding voor de resterende veertig huisjes in gang gezet. In bijgaand voorstel leest u hoe de gemeente de plaatsing van de strandhuisjes wil aanpakken. Het voorstel gaat in op mogelijke exploitatievormen, geschikte locaties en de voorwaarden voor inpassing en gebruik van de huisjes. Om de besluitvorming te structureren en handvatten te geven, heeft het college een Ruimtelijke verkenning laten opstellen. Deze vindt u in de bijlage. De Ruimtelijke verkenning vormt de basis van dit voorstel. Mogelijke exploitatieconcepten Op diverse plaatsen langs de Nederlandse kust staan in de zomermaanden huisjes op het strand. Er is een grote diversiteit in het aanbod, dat varieert van grootschalige projecten tot kleinschalige bed & breakfasts. De gemeente heeft verschillende mogelijke exploitatieconcepten onderzocht: Koophuisjes Een voorbeeld van koophuisjes staat in Hoek van Holland: daar staat in de zomermaanden een grootschalig complex van ongeveer 160 koophuisjes. Er is een seizoensgebonden beheerorganisatie. De bewoners betalen jaarlijks een bedrag van ongeveer 4000, - voor het beheer. 1
Verhuur aan wisselende gebruikers Huisjes die worden verhuurd aan wisselende gebruikers staan in Julianadorp in Noord- Holland. Daar heeft Landal Greenparks in totaal 26 vrijstaande huisjes op palen op het strand geplaatst. Landal berekende in de zomer van 2011 tarieven tussen 800 en 1300 per week. Bed and breakfast Een voorbeeld van een bed & breakfast-faciliteit ligt in Katwijk (10 huisjes). De huisjes, die een strandexploitant verhuurt aan telkens wisselende gebruikers, zijn geschikt voor maximaal 5 personen. De prijzen variëren van 700 tot 900 per week. In lijn met de Ruimtelijke Verkenning Strandhuisjes Zuiderstrand vindt de gemeente het concept van individuele verkoop per huisje of vaste verhuur niet wenselijk. Het economische effect is te gering. Vanwege de vele individuele eigenaren is het beheer ingewikkeld en het risico van privatisering van het strand ligt op de loer. De kans bestaat op conflicten met openbare gebruiksfuncties van het strand. Daarom kiest de gemeente voor een concept van verhuur door één of meer organisaties die de huisjes als tijdelijk vakantieverblijf verhuren. Dit heeft het grootste economische effect en maakt het beheer van de strandhuisjes overzichtelijk: er is immers een vaste exploitant of beheerder aanspreekbaar. Bovendien sluit deze variant het beste aan bij het uitgangspunt dat het strand van ons allemaal is. Locatiekeuze en inpassing Om strandhuisjes op een verantwoorde manier in te passen, heeft de gemeente een ruimtelijke verkenning uitgevoerd die rekening houdt met aspecten als bereikbaarheid, parkeergelegenheid en natuur. Uit de verkenning blijkt dat de gebieden ter hoogte van de Boulevards van Scheveningen en Kijkduin niet geschikt zijn; daar zijn bijna alle beschikbare plaatsen op het strand in gebruik door strandpaviljoens. Het gedeelte van het strand bij het Zwarte Pad is niet geschikt in verband met de ontbrekende ruimte door de al aanwezig strandpaviljoens. Ook het karakter van het strand ter plaatse verdraagt zich niet met het familiekarakter van strandhuisjes. Omdat alle andere delen van het Noorderstrand in gebruik zijn voor surfers, naaktrecreanten en zeilverenigingen valt hiermee de mogelijkheid voor strandhuisjes op het Noorderstrand af. De gemeente ziet het Zuiderstrand ten zuiden van de boulevard bij Kijkduin daarom als meest geschikte plek voor de nieuwe strandhuisjes, omdat de huisjes het beste aansluiten op het rustige karakter van de familiebadplaats en hier voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. Er zijn minder strandpaviljoens en er komen vooral mensen die rust en natuur zoeken. Bij het plaatsen van strandhuisjes moeten we hier rekening mee houden. Ook moeten we rekening houden met de verdere uitwerking van het Masterplan Kijkduin. Op het Zuiderstrand springt de strook ten zuiden van de boulevard van Kijkduin tussen de voormalige golfbrekers 21 en 26 er als beste uit (zie ook de Ruimtelijke verkenning). Hier is ruimte voor in totaal 40 strandhuisjes, het aantal dat het college op het oog heeft voor een eerste pilotperiode van vijf jaar. De verdeling van de huisjes over dit deel van het strand is bij voorkeur vier locaties van tien huisjes (zie de afbeelding hieronder). Dit is ook het voorkeursmodel in de Ruimtelijke verkenning. Bij deze verdeling blijft de mogelijkheid open om een bed & breakfast op het strand te vestigen. 2
Model 1: vier keer tien huisjes op het strand Om een dergelijk project economisch haalbaar te maken voor een exploitant, is het ook mogelijk één locatie van 40 huisjes in te richten (model 2). De uiteindelijke keuze laat de gemeente afhangen van de voorkeur van betrokken marktpartijen. Model 2: één locatie van veertig huisjes Mocht de plaatsing van de eerste veertig huisjes na de proefperiode van vijf jaar een succes blijken, dan gaat de gemeente op zoek naar een geschikte locatie voor de tweede tranche van veertig huisjes op het Zuiderstrand. Ook dit gebeurt op basis van de Ruimtelijke verkenning. Uitgangspunten ruimtelijke inpassing Strandhuisjes zijn een extra element op het strand. Het is dan ook belangrijk dat zij op de juiste manier langs de kust worden ingepast. Uitgangspunten zijn dat het strand openbaar toegankelijk blijft, dat de 3
ruimtelijke kwaliteit van de strandhuisjes goed is en dat de duinen ongehinderd kunnen aangroeien. Ook is het is belangrijk dat de huisjes geen massieve uitstraling krijgen. De gemeente stelt daarom de volgende voorwaarden aan de plaatsing van strandhuisjes: Vanaf de duinvoet mag een strook van maximaal 15 meter worden gebruikt voor het plaatsen van strandhuisjes. Dat betekent 2 meter uit de duinvoet, ongeveer 10 meter ruimtebeslag voor het huisje, twee meter voor semi-privaat gebruik en één meter voor een ontsluitingspad. De huisjes dienen een eenduidige hoogteopbouw te hebben. De voorgevel/veranda moet altijd op zee zijn gericht. De huisjes mogen niet aan elkaar worden geschakeld. Ze moeten los van elkaar staan en op palen zijn gebouwd, zodat wind en zand vrij spel hebben. Dit is nodig om duinaangroei mogelijk te maken, een eis van het Hoogheemraadschap van Delfland. De huisjes mogen het beeld op het strand niet domineren. Daarom mag het vloeroppervlak maximaal 35 m 2 zijn op een kavel van 12 meter breed, waardoor voorkomen wordt dat wandwerking ontstaat. Er blijft voldoende ruimte tussen de huisjes onderling. Het strand dient te allen tijde een openbaar karakter te behouden. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat de huisjes een gesloten karakter krijgen. De gemeente wil daarom een zone van maximaal 15 meter vanuit de duinvoet reserveren voor gebruik en inrichting van de huisjes. Het is niet toegestaan een hek te plaatsen rond een huisje of het complex van huisjes. De kleur van de huisjes moet aansluiten bij de natuurlijke omgeving. Uitgangspunten voor het beheer Het beheer van de huisjes draagt in hoge mate bij aan het succes op de lange termijn. De exploitatie van de huisjes moet voldoen aan het gemeentelijke standpunt dat de exploitatie schoon, heel en veilig moet zijn en geen overlast voor de omgeving mag veroorzaken. De exploitant van de strandhuisjes moet ervoor zorgen dat er een beheerder beschikbaar is voor het complex. Deze fungeert als aanspreekpunt voor de gebruikers, de gemeente en nood- en hulpdiensten. Hij is er verantwoordelijk voor dat nood- en hulpdiensten onbelemmerde toegang hebben tot de huisjes. De beheerder ziet er op toe dat de gebruikers van het complex zich houden aan de voorwaarden, geen afval achterlaten en geen overlast veroorzaken. Voor de huidige strandpaviljoens geldt dat bedrijfsafval inpandig op het exploitatieoppervlak moet worden opgeslagen. Bij strandhuisjes sluit het college aan bij dit beleid. De gebruikers van de huisjes dienen huisvuil inpandig op te slaan. De beheerder draagt er ook zorg voor dat het huisvuil wordt opgehaald en het strand rondom de huisjes schoon blijft. De exploitant van de huisjes moet er zelf voor zorgen dat de huisjes worden aangesloten op nutsvoorzieningen. De gemeente levert hier geen bijdrage aan. De gemeente ziet kansen voor duurzame oplossingen, zoals het plaatsen van zonnepanelen. Voor de opbouw en afbouw van de strandhuisjes wil het college aansluiten bij het bestaande strandbeleid. Het strandseizoen begint op 1 maart (start opbouw) en loopt tot en met de eerste zondag van oktober. De strandhuisjes mogen net als strandpaviljoens vanaf 1 maart worden opgebouwd en vanaf 15 maart gebruikt. De afbouw moet uiterlijk op 15 oktober zijn voltooid. De beheerorganisatie is zelf verantwoordelijk voor het opbouwen, afbreken en opslaan van de huisjes. 4
Rijden met auto s op het strand is alleen met vergunning toegestaan, omdat het gevaar van aanrijdingen met mensen of (huis)dieren groot is. Het is de toekomstige gebruikers van strandhuisjes dus ook niet toegestaan om met hun auto naar de huisjes te rijden, ook niet op dag van aankomst of vertrek. Overige voorwaarden De mogelijkheid om strandhuisjes te plaatsen op het Haagse strand is voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Delfland (verantwoordelijk voor de zeewering) en de Provincie Zuid- Holland (bevoegd voor Natura2000 en de Natuurbeschermingswet). Beide organisaties hebben aangegeven in principe welwillend te staan tegenover het initiatief. Een definitief standpunt nemen zij in op basis van een concrete vergunningsaanvraag. Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor het gehele traject van de vergunningsaanvraag. Voor het plaatsen van strandhuisjes is een WABO-vergunning noodzakelijk, die afwijkt van de bepalingen in het bestemmingsplan voor het strand. In het bestemmingsplan wordt slechts bebouwing toegestaan voor strandexploitaties, nood- en hulpdiensten en watersportverenigingen. Initiatiefnemers moeten zelf alle benodigde informatie kunnen verstrekken, inclusief informatie over mogelijk negatieve effecten op het aangrenzende natuurgebied (zoals een door de provincie gevraagde natuurtoets). Een milieueffectrapportage (MER) bij de WABO-aanvraag is in eerste instantie niet nodig. Dit wordt echter anders als de provincie oordeelt dat het plaatsen van strandhuisjes significant negatieve effecten heeft op het nabijgelegen Natura2000 gebied. In dat geval moet bij de WABO-aanvraag worden beoordeeld of een MER noodzakelijk is. Gebruik strand De gemeente is geen eigenaar van de Haagse stranden. Het eigendom van het strand berust bij het Rijk, dat het strand verhuurt aan de gemeente. De gemeente heeft de mogelijkheid om stukken van het strand door te verhuren. In het strandbeleid is vastgelegd dat van deze mogelijkheid uitsluitend gebruik wordt gemaakt voor de verhuur van stukken strand aan strandexploitanten en commerciële en niet-commerciële watersportverenigingen. De gemeente wil op dit punt afwijken van het geldende strandbeleid. Al deze gebruikers betalen voor het gebruik van het strand huur aan de gemeente. Ook de toekomstige exploitant(en) van strandhuisjes moet(en) daarom huur betalen aan de gemeente. Selectie initiatiefnemers De gemeente is van plan een concessie te verlenen voor de verhuur van een stuk strand voor strandhuisjes. Er is geen aanbestedingsplicht. De gemeente dient bij de selectie van een exploitant wel de algemene beginselen van het recht in acht te nemen. Dit betekent concreet dat de gemeente bij het verstrekken van deze opdracht deze beginselen moet naleven. Daarom stellen wij voor een concessieprocedure op te zetten om te komen tot een keuze van een exploitant, waarbij de regels van een aanbestedingsprocedure worden gevolgd. De ontwikkelaars worden ondermeer geselecteerd op de volgende voorwaarden: financiële afdracht aan de gemeente, de economische spin-off voor de stad, openbare toegankelijkheid strand, ruimtelijke kwaliteit en inpassing, maatvoering en positionering huisjes, beheer, exploitatievorm, bereikbaarheid en parkeren, logistiek, huisvuil en duurzaamheid. Conclusies Strandhuisjes kunnen - onder voorwaarden - een aanvulling vormen op het aanbod van toeristische voorzieningen op het strand. De vormgeving, exploitatie- en beheersvorm van de strandhuisjes bepalen in belangrijke mate de succesfactoren; zowel op de omgeving als qua economische spin-off. Wij zijn dan ook bereid medewerking te verlenen aan het plaatsen van maximaal 80 strandhuisjes, 5
waarbij wordt gestart met (een) concessie(s) van in totaal 40 huisjes voor de periode van vijf jaar met de mogelijkheid deze periode 5 jaar te verlengen. Deze concessie kan zowel verleend worden voor 1 locatie van 40 strandhuisjes, voor 4 locaties van 10 of een combinatie. Dit is afhankelijk van de voorkeur van de markt. Na gebleken succes geeft de gemeente één of meer concessies van nog eens in totaal 40 huisjes. Wij kiezen voor een verhuurconcept, waarbij telkens wisselende toeristische huurders voor een kortere periode gebruik kunnen maken van de strandhuisjes. Vervolgprocedure De verhuur van ruimte op strand om maximaal 80 strandhuisjes te plaatsen wijkt af van het raadsbesluit inzake de Nota Strand (rv 25/2009). Wij leggen u daarom het voorstel voor om uw besluit op dit punt aan te passen. Na uw besluit zullen wij een openbare aankondiging doen, waarin de gemeente aangeeft voornemens te zijn een stuk strand te verhuren. De exploitant(en), waarvoor wordt gekozen kan/kunnen na het sluiten van een huurcontract de benodigde vergunningen aanvragen. Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 15 mei 2012, Besluit: Het volgende uitgangspunt toe te voegen aan het raadsbesluit van 5 maart 2009 (Rv 25/2009): N. De gemeente maakt de exploitatie van maximaal 80 strandhuisjes t.b.v. recreatieve verhuur op het Zuiderstrand mogelijk. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van de griffier de voorzitter 6