Met thema: Een nieuwe (vastgoed)wereld: een nieuw besef van waarde Sprekende Cijfers 12 Kantorenmarkten Vastgoedconsultants en makelaars
2 Plaatsnaam Kantorenmarkten 2012
12 Kantorenmarkten
Copyright 2012 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht Dynamis@Dynamis.nl 31 (0)30 767 03 90 4 Kantorenmarkten 2012
Voorwoord Voorwoord Geachte relatie, Voor u ligt alweer het zestiende jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. We leven in een tijd waarin iedere (vastgoed)organisatie zijn toegevoegde waarde meer dan ooit moet bewijzen. Middels deze rapportage, omtrent de ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt, hopen wij u van onze meerwaarde te voorzien. De kantorenmarkt vertoont het afgelopen jaar een lichte verslechtering, waarbij duidelijke regionale verschillen zijn op te merken. Met de voorspelde economische verslechtering en het verder doorzetten van de trend op het gebied van Het Nieuwe Werken, zal 2012 geen gemakkelijk kantorenjaar worden. Het juist waarderen, en verslagleggen en vaststellen van de waarde van onroerend goed is daarbij cruciaal. Het eerste exemplaar van dit rapport is op 2 februari jongstleden uitgereikt tijdens het Dynamis Sprekende Cijfers Symposium. Topsprekers van De Nederlandsche Bank, de Autoriteit Financiële Markten en de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants deelden hun visie over het actuele thema Waarderen van vastgoed in een veranderde (vastgoed)wereld. Met dit symposium draagt Dynamis bij aan een verdere professionalisering van de vastgoedsector, op onze website treft u een verslag aan van deze dag. Rest mij u veel succes te wensen met alle vastgoedactiviteiten die u in 2012 gaat ondernemen en te benadrukken dat Dynamis en al haar twaalf leden u hierbij graag met raad en daad bijstaan. Met vriendelijke groet, drs. Annelou de Groot MRICS Directeur Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars Kantorenmarkten 2012 Voorwoord 5
6 Kantorenmarkten 2012
Inhoud Voorwoord 5 Thema: Een nieuwe (vastgoed)wereld: een nieuw besef van waarde 9 1. Nederland in 2011 15 2. Regio Amsterdam en Almere 25 3. Regio Den Haag 35 4. Regio Rotterdam en Drechtsteden 43 5. Regio Utrecht en Amersfoort 53 6. Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) 63 7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen 77 8. Groningen, Leeuwarden en Assen 85 9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle 95 10. Twente (Enschede, Hengelo) 107 11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 113 Bijlagen: 123 I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen Kantorenmarkten 2012 Inhoud 7
8 Inleiding Kantorenmarkten 2012
Een nieuwe (vastgoed)wereld: een nieuw besef van waarde Hoofdstukpagina Thema Thema:
Thema Dynamis Sprekende Cijfers Symposium over waardering van vastgoed. Na de Gouden Eeuw is het nu tijd voor herbezinning De kredietcrisis en de economische malaise die daar het gevolg van is hebben de vastgoedsector bepaald niet ongemoeid gelaten. Vrijwel ieder marktsegment kampt inmiddels in meer of mindere mate met leegstand, vraaguitval en dalende prijzen. Daarmee zijn de risico s voor alle partijen fors toegenomen. Want de waardeontwikkeling van vastgoed is allang geen zekerheid meer. Een nieuw besef van waarde, in een sterk veranderde (vastgoed) wereld, luidde het thema van de elfde editie van het Dynamis Sprekende Cijfers Symposium. Daar is ook alle aanleiding toe, aldus Baldwin Poolman, directeur van Dynamis Taxaties Nederland. De vastgoedwereld is in zeer woelig water terecht gekomen. Bij aanvang van de crisis, in 2008 en 2009, stond de waarde van vastgoed ook al ter discussie maar toen was volgens velen gewoon sprake van een tijdelijke dip. In 2010 en vooral in 2011 is echter voor iedereen duidelijk geworden dat de financiële crisis een economische crisis is geworden en inmiddels ook de stabiliteit van de euro heeft aangetast. Van een tijdelijke dip is geen sprake meer. De vraag die ons allen eerder bezig houdt is: waar en wanneer stopt het? Onder invloed van de toegenomen onzekerheid is de waarde van vastgoed, tot voor kort toch als redelijk stabiel beoordeeld, steeds meer onder druk komen te staan. Poolman: De huidige crisis leidt tot veel onzekerheid, bij consumenten zowel als bij bedrijven. Daardoor neemt de vraag af en stagneert de verkoop, met alle gevolgen van dien voor het prijsniveau. Dat geldt zeker voor de woningmarkt, maar net zo goed voor het commercieel vastgoed. Ook daar hebben we te maken met een afnemende vraag en dalende prijzen, wat met name op de kantorenmarkt leidt tot een verdere toename van de leegstand. En dat is slecht nieuws voor beleggers in commercieel vastgoed. De waarde van een object hangt voor hen immers nauw samen met het rendement dat ermee kan worden gemaakt. Locatie, locatie, locatie Die waarde wordt volgens Poolman steeds minder bepaald door de kwaliteit van het onroerend goed en steeds meer door de locatie. We zien een tweedeling in de markt voor onroerend goed ontstaan. En die geldt zowel voor woningen als voor kantoren, winkels en andere bedrijfspanden. Het verschil tussen goede en niet goede locaties wordt steeds groter. Vroeger had je goed en minder goed. In beide gevallen werd het vastgoed wel verhuurd of verkocht. In de huidige situatie is sprake van overaanbod, en dus richt de vraag zich primair op de beste objecten op de beste locaties. Een belegger kan een prachtig kantoorgebouw in portefeuille hebben dat aan alle duurzaamheids- en kwaliteitseisen voldoet en dus denken dat het de hoofdprijs waard is. Maar als het vervolgens vanwege de locatie alleen maar geschikt is voor de zittende huurder, heeft hij een megaprobleem als die huurder opzegt. Het risico van zo n pand is waanzinnig groot geworden. 10 Thema Kantorenmarkten 2012
Thema Juist die toegenomen risico s maken dat banken steeds terughoudender zijn in het uitlenen van geld. We merken dat de financiële instellingen hun leningen voor objecten die als minder goed te boek staan zoveel mogelijk proberen terug te halen of af te stoten. Het geld dat daarmee vrijkomt verplaatsen ze vervolgens naar de goede objecten. Afwaardering Maar zelfs de waarden van deze goede objecten staan onder druk, erkent Poolman: Vooropgesteld: het proces van afwaarderen verloopt in Nederland, zeker in vergelijking met de Angelsaksische landen, gelukkig vrij geleidelijk. Dit is historisch zo gegroeid en heeft te maken met de cultuur. De waarderingssprongen zijn hier minder heftig en minder volatiel. Dit geldt niet alleen voor afwaarderingen, maar zeker ook voor opwaarderingen. Dat neemt niet weg dat waarderingen in het algemeen ook hier grote invloed hebben op de belangen van de stakeholders. Die belangen gaan verder dan alleen de huuropbrengsten en de rentelasten, maar raken ook de eventuele bijstortingen van de aandeelhouders (of vergelijkbare partijen) voor continuering van de leningen of herfinancieringen. Poolman: Afwaardering lijkt in de huidige situatie onontkoombaar. Er is voortdurend discussie over de waardering van vastgoed. Zijn de huidige waardes realistisch of niet? Iedereen in de markt onderkent inmiddels dat het onroerend goed in 99 van de 100 gevallen minder waard is geworden ten opzichte van de situatie van drie jaar geleden. De vraag is echter: met hoeveel procent is die waarde gedaald: met 5, 10, 20 of misschien zelfs 50 procent? Dat is uitermate lastig te bepalen. Daar komt bij dat sommigen nog altijd blijven hopen dat het weer beter wordt. Die hoop heeft Poolman niet. De prijzen zullen stabiliseren, maar wel op een blijvend lager niveau. Hoe laag dat niveau zal zijn is zeer moeilijk te voorspellen, ook al omdat er zoveel onduidelijkheid is over wat er in Europees en monetair verband nog allemaal staat te gebeuren. Duidelijk is dat we in het vastgoed een Gouden Eeuw hebben mogen meemaken, waaraan alle partijen heel goed verdiend hebben. Nu is het tijd voor herbezinning. We moeten ons realiseren dat de wereld enorm veranderd is, en dat de waardes die we in het verleden hebben gehaald de komende 10 tot 20 jaar niet meer zullen terugkomen. We zullen moeten accepteren dat we het met minder moeten doen. Zelf verwacht hij overigens dat het prijsniveau nog behoorlijk zal dalen, waarbij direct moet worden opgemarkt dat dit per marktsegment verschilt. De kantorenmarkt zal nog een behoorlijke stap moeten maken, terwijl de prijzen op de winkelmarkt stabieler lijken te zijn. Ook in de koopwoningmarkt zal nog een behoorlijke afwaardering plaatsvinden; de huurwoningmarkt op haar beurt is echter weer relatief stabiel of laat slechts een beperkte afwaardering zien. Mijn hoop is op dat we daar met elkaar een klap op durven te geven, zodat er duidelijkheid is en het negatieve en onzekere gevoel zal verdwijnen. We accepteren met z n allen een lager waardeniveau en kunnen van daaruit weer gaan opbouwen. Waarde van integriteit Naast de onduidelijkheid in de markt over waarderingen geven ook de vele affaires in de vastgoedsector een negatief beeld. Niet zelden vloeiden deze affaires voort uit het feit dat het daarmee gemoeide vastgoed te hoog of juist te laag werd getaxeerd. Voor Kantorenmarkten 2012 Thema 11
Thema de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waar de vastgoedsector al sinds 2005 op de radar staat met het verschijnen van het rapport Vastgoed CV s en maatschappen - Een verkennende analyse, reden om haar pijlen nog nadrukkelijker op de vastgoedsector te richten. In augustus 2011 werd bekend gemaakt dat vastgoedbeleggingen in ieder geval een van de themaonderzoeken voor 2012 worden. In een toelichting stelt de AFM: De waardering van vastgoedbeleggingen blijft actueel, mede als gevolg van de huidige economische ontwikkelingen. Voor de AFM is dit aanleiding om de waardering van en toelichtingen op vastgoedbeleggingen door vastgoedbeleggers en financiële instellingen als themaonderzoek 2012 aan te merken. De AFM zal bijzondere aandacht geven aan de methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. De AFM let daarbij vooral op de impact van zogenoemde huurvrije perioden en leegstand en de gehanteerde disconteringsvoeten. In november 2011 kwam daar een duidelijke waarschuwing voor beleggers in vastgoed overheen. Volgens de AFM zijn er namelijk grote risico s gemoeid met het beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed, omdat veel fondsen inmiddels in zwaar weer verkeren, en er bovendien signalen zijn binnengekomen van het niet-correct waarderen van beleggingsvastgoed, vastgoedfraude en een aantal faillissementen. De AFM constateert onomwonden dat beleggers vaak niet geïnformeerd worden over dergelijke punten. Op die manier worden zij in feite misleid en voorgelogen. Om dit soort praktijken beter in beeld te krijgen heeft de AFM onder andere een vastgoedrisicoradar ontwikkeld. Elke vastgoedpartij, of deze nu wel of niet onder AFM-toezicht staat, wordt gescreend met behulp van risico-indicatoren. Hiermee zijn 85 partijen in beeld gebracht, waarbij 25 als zeer risicovol werden aangemerkt. Volgens de AFM lopen er inmiddels onderzoeken naar acht vastgoedfondsen. Dat gebeurt in nauwe samenwerking met de Belastingdienst, die eveneens een bijdrage heeft geleverd aan de vastgoedrisicoradar, De Nederlandsche Bank en het Financieel Expertise Centrum. Die gezamenlijkheid is belangrijk, meent de AFM. Hierdoor is het mogelijk dat toezichthouders meer als één overheid optreden, wat vaak nodig is in deze sector. Meer transparantie Ook voor De Nederlandsche Bank (DNB) zijn de vastgoedaffaires aanleiding om de sector scherp in het oog te houden. Niet alleen omdat deze incidenten negatieve gevolgen hebben voor de reputatie van de vastgoedsector als geheel. Maar ook omdat er in het verleden significante financiële schade is toegebracht aan een aantal onder DNB-toezicht staande instellingen. Voor DNB, naar eigen zeggen actief lid van de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed en van het Financieel Expertise Centrum, is vastgoed al een aantal jaren één van de speerpunten binnen het integriteittoezicht. Een zakelijke vastgoedactiviteit brengt naar haar aard een hoger risico op fraude en witwassen met zich mee. Dit wordt onder andere toegeschreven aan de relatief hoge waarde van vastgoedobjecten, de vaak ondoorzichtige prijsvorming en de complexiteit van de transacties. Reden om in februari 2011 te komen met de Beleidsregel Integriteitbeleid ten aanzien van zakelijke vastgoedactiviteiten. In een persverklaring stelt DNB daarmee te willen benadrukken dat financiële instellingen in hun wettelijk vereiste integriteitbeleid en de daarop gebaseerde procedures en maatregelen (waaronder een gedegen uitvoering van 12 Thema Kantorenmarkten 2012
Thema Customer Due Diligence) rekening moeten houden met verhoogde integriteitrisico s die verbonden zijn aan zakelijke vastgoedactiviteiten. Daarnaast wordt in deze beleidsregel aangegeven hoe het integriteitbeleid op dit onderwerp ingevuld kan worden. In zowel de voor- als najaarseditie van het Overzicht Financiële Stabiliteit legt DNB daarnaast de nadruk op het belang van transparantie. In de voorjaarseditie valt te lezen: Op de korte termijn blijven risico s samenhangend met de Europese schuldencrisis de grootste bedreiging voor financiële stabiliteit. Verder kunnen problemen op de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed, waar structurele leegstand dreigt, de financiële sector raken. Gezien deze risico s moeten financiële instellingen transparant zijn over hun uitzettingen in commercieel vastgoed en zorgen voor een adequate en voldoende prudente waardering van deze posities. En elders in dezelfde uitgave: Door de illiquiditeit van vastgoedmarkten is adequate waardering van groot belang. Voor herstel van het vertrouwen in de financiële sector is het belangrijk dat tegenpartijen erop kunnen vertrouwen dat verliezen niet verborgen blijven. In november wees DNB daar nogmaals op: Financiële instellingen kunnen zelf bijdragen aan het behoud van vertrouwen, door zo transparant mogelijk te zijn over de blootstelling aan mogelijke probleemactiva perifere uitzettingen, maar ook bijvoorbeeld commercieel vastgoed en over de verliezen die daar uit voort kunnen vloeien. Zeg waar het op staat Op haar beurt bracht de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA), die gaat ontstaan uit een fusie van het Koninklijk Nederlands Instituut van Registeraccountants (NIVRA) met de Nederlandse Orde van Accountants-Administratieconsulenten (NOvAA), in juni vorig jaar een publieke managementletter uit over de commerciële vastgoedsector, met de veelzeggende titel Zeg waar het op staat. Volgens de NBA moet de accountant veel stringenter de vinger aan de pols van het taxatieproces houden. Dat blijkt ook wel uit de aanbevelingen die worden gedaan om problemen rond de herfinanciering en afwaardering van commercieel vastgoed te voorkomen. De waardering van vastgoed komt in dat kader nadrukkelijk ter sprake. De NBA adviseert taxateurs onder andere om eenduidige en internationale richtlijnen te hanteren bij de waardering van commercieel vastgoed. In taxatierapporten moeten alle risico s worden benoemd en gekwantificeerd, zo stelt de beroepsorganisatie. Accountants moeten zich er goed van bewust zijn dat de uitkomst van een taxatie niet alles zegt, zo stelt de NBA in de praktijkhandreiking Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed, waarvan het concept in augustus 2011 werd gepubliceerd. Waarderen van vastgoed is geen exacte wetenschap, zo valt daarin te lezen. Een taxatierapport geeft een inschatting van een prijs die behaald zou kunnen worden. Van taxateur tot taxateur kunnen de inschattingen evenwel verschillen. Verschillen van 10% of meer tussen de laatste waardering en een gerealiseerde verkoopprijs komen regelmatig voor. Taxaties zijn ook niet altijd even transparant. Dat kan leiden tot vraagstukken over de aard, reikwijdte en doelstellingen van de door de taxateur uitgevoerde werkzaamheden en bijvoorbeeld de gehanteerde veronderstellingen en brongegevens. Het gebrek aan markt- en taxatie transparantie kan van invloed zijn op de risicoanalyse voor de accountant. Kantorenmarkten 2012 Thema 13
Thema Volgens de NBA kunnen de risico s op fraude met taxaties worden beperkt door duidelijke selectiecriteria en richtlijnen te stellen aan de externe taxateurs. Ook moet sprake zijn van een duidelijk taxatiemanagementproces, met daarin beschreven de instructies voor de externe taxateurs, waarbij volgens een vooraf opgestelde planning taxaties worden uitgevoerd op basis van consistente waarderingsgrondslagen, definities en waardebegrippen. Verder moet er een dossier worden aangelegd, waaruit te controleren is dat bijvoorbeeld de feitelijke en juridische situatie van het vastgoed aansluit met de transactiegegevens. Kans op fraude Uit het voorgaande blijkt wel dat de waardering van vastgoed anno 2012 vol in het spotlicht staat. Poolman wordt daar niet nerveus van. Integendeel: hij vindt het prima dat de discussie over de kwaliteit van de waardering van vastgoed in alle openheid wordt gevoerd. Maar laten we vooral ook niet vergeten dat meer dan 99,9 procent van de partijen op de vastgoedmarkt integer is en ook eerlijk zijn geld verdient. Het is in de vastgoedsector zoals in elke markt waar veel geld in omgaat: we hebben soms ook te maken met oplichters en dieven. Dat zal altijd zo blijven. We moeten niet de illusie hebben dat met strenge regels dit soort types van de markt is te halen. Daarom kunnen we alleen maar proberen de kans op fraude zo klein mogelijk te maken: door integriteit, openheid, eerlijkheid, en duidelijkheid absolute prioriteit te geven. Onze opdrachtgevers zouden niet anders willen. 14 Thema Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Nederland 1 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 15
1. Nederland in 2011 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m² vvo (x 1.000 m²) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000) Economische ontwikkelingen Nederland bevindt zich officieel in een recessie. Over heel 2011 is nog sprake van een economische groei van 1,5%, maar in het derde kwartaal van 2011 is voor het eerst sprake van een kwartaal op kwartaal daling van het bbp, met 0,3%. Daarnaast is met name sinds medio 2011 sprake van een oplopende werkloosheid. In de laatste vier maanden van 2011 zijn er in totaal 60.000 werklozen bijgekomen. Het werkloosheidspercentage bedraagt daarmee 4,5%. Voor 2012 voorspelt het Centraal Planbureau een economische krimp van 0,5%. In deze raming wordt aangenomen dat de Europese schuldencrisis niet verslechtert, dan wel verbetert ten opzichte van de huidige situatie. Of deze aanname correct is zal de tijd moeten leren. Op het moment van schrijven van deze rapportage zijn alle scenario s denkbaar. Naast de economische krimp verwacht het CPB dat de werkloosheid in 2012 met 90.000 personen, oftewel 0,75 procentpunt zal stijgen, tot 5,25%. Ontwikkelingen kantorenmarkt In 2011 komt de vraag naar kantoorruimte voor het derde jaar op rij uit op nagenoeg hetzelfde niveau. Daarmee wordt eens te meer onderstreept dat de kantorenmarkt aan een definitieve kentering onderhevig is. Het groeimodel dat tot 2008 aanwezig was heeft plaatsgemaakt voor een markt waarin kleinschaligheid, flexibiliteit en duurzaamheid de boventoon zijn gaan voeren. Hieronder worden enkele belangrijke trends aan de gebruikerskant van de kantorenmarkt beschreven. In het rapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2011 werd reeds gesproken over de herziening van huisvestingslasten als oorzaak van de geringe vraag naar kantoorruimte. Er werd gesproken over een gedwongen en een vrijwillige component bij het herzien van de huisvestingslasten door bedrijven. De gedwongen component steekt ook in 2011, als gevolg van de Europese schuldencrisis, de kop op. Bedrijven zijn nog altijd genoodzaakt hun personeelsbestand in te krimpen, waardoor de ruimtebehoefte naar beneden moet worden bijgesteld. De vrijwillige component, ingegeven door een bewuste keuze bij de beslissing tot het huren van minder kantorenmeters, is eveneens nog altijd een belangrijke factor. In heronderhandelingen wordt, onder invloed van onder andere het Nieuwe Werken, steeds vaker gekozen voor de huur van minder kantoorruimte. Deze ontwikkeling zal er de komende decennia aan bijdragen dat de vrijwillige component een grotere rol zal gaan spelen in de huisvestingsvraagstukken van kantoorgebruikers. Naast het aantal te huren vierkante meters is een belangrijke component van de huisvestingskosten de huurprijs. Het blijft lastig de reële huurprijzen voor kantoorruimte te bepalen als gevolg van de incentives die ook in 2011 ruimschoots werden toegepast. Opvallend is tevens dat de duur van de afgesloten contracten steeds verder verschuift richting vijf jaar, waarbij kortingen van 20 tot 25% en huurvrije perioden van twaalf tot achttien maanden regelmatig voorkomen. De nieuwe IFRS richtlijnen die naar alle waarschijnlijkheid per 2015 zullen ingaan dragen voor een belangrijk deel bij aan verschuiving richting een kortere contractduur. Bedrijven worden als gevolg van de nieuwe regels verplicht hun huurstromen zichtbaar te maken op de balans. Een kortere contractduur betekent in dat geval een minder zware belasting op de balans. 16 Nederland Kantorenmarkten 2012
Nederland In de heronderhandelingtrajecten is een steeds vaker voorkomende uitkomst dat bedrijven blijven zitten op de huidige plek tegen sterk verbeterde huurvoorwaarden. Het aantal huurverlengingen loopt nog steeds op. Voorbeelden van partijen die hun contract in het afgelopen jaar hebben verlengd zijn SNS Reaal en KPN in Utrecht. Aanbod Dynamis regio s Vorig jaar kwam het aanbodcijfer binnen de 24 Dynamis regio s voor het eerst uit boven zes miljoen vierkante meter. Destijds werden in de regio s Breda, Den Bosch, en Tilburg voor het eerst ook metrages tussen 250 en 500 vierkante meter meegenomen in de berekeningen. Op 1 januari 2012 wordt voor het eerst sinds begin 2008 minder kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. In totaal staat 6.360.000 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop, een aanboddaling van 1%. Deze totale aanboddaling wordt overigens veroorzaakt door een lager aanbodcijfer in elf van de 24 Dynamis regio s. Hieronder worden deze regio s nader benoemd. Het gezamenlijke aanbod binnen de vier grote steden komt op 1 januari 2012 voor het eerst uit boven 4.000.000 vierkante meter. Ten opzichte van 1 januari 2011 is daarmee sprake van een stijging van 2%. De regio Amsterdam is de enige regio waar het aanbodcijfer lager uitkomt dan een jaar geleden. Nog altijd wordt hier, met ruim 1.600.000 vierkante meter, veruit de meest kantoorruimte aangeboden. De overige drie grote steden noteren allen een aanbodstijging. In Den Haag wordt 4% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden en bedraagt het aanbodcijfer 895.000 vierkante meter. In Rotterdam is, met een aanbodcijfer van 862.000 vierkante meter, sprake van een toename van 6%. In Utrecht is het kantorenaanbod in 2011 Aanbod (x1.000 m² vvo ) Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1st) Regio Region 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Amsterdam 1.479 1.282 1.327 1.516 1.643 1.604 2 Den Haag The Hague 610 646 599 629 863 895 3 Rotterdam 644 550 593 656 815 862 4 Utrecht 577 554 503 615 649 690 Totaal grote steden 3.310 3.032 3.022 3.416 3.970 4.051 5 Eindhoven 193 235 205 224 277 234 6 Amersfoort 178 162 177 269 271 244 7 Arnhem 144 150 112 153 186 197 8 Zwolle 98 88 106 172 170 160 9 Almere 87 99 90 140 146 139 10 Apeldoorn 108 103 97 116 143 144 11 Drechtsteden 81 105 80 115 136 149 12 Groningen 87 82 98 125 135 130 13 Den Bosch 107 94 93 107 121 93 14 Maastricht 69 58 65 83 112 64 15 Breda 105 78 64 71 91 109 16 Deventer 58 57 66 76 89 90 17 Enschede 60 61 51 72 86 98 18 Tilburg 33 40 53 47 85 68 19 Leeuwarden 61 50 48 93 83 78 20 Hengelo 47 42 48 84 81 83 21 Nijmegen 83 64 58 81 81 73 22 Heerlen 38 49 56 52 63 66 23 Assen 31 38 34 34 41 56 24 Sittard - - 24 24 30 34 Totaal Overig 1.668 1.655 1.625 2.114 2.427 2.309 Totaal Nederland 4.978 4.687 4.647 5.530 6.397 6.360 Kantorenmarkten 2012 Nederland 17
Nederland met 6% toegenomen, tot 690.000 vierkante meter. Binnen de vier grote steden wordt op 1 januari 2012 in totaal 64% van het totale aanbodcijfer in de 24 Dynamis regio s aangeboden. Het aandeel is daarmee met twee procentpunt gestegen ten opzichte van 1 januari 2011. In de overige regio s wordt op 1 januari 2012 in totaal 2.309.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Daarmee is sprake van een daling van 5% ten opzichte van een jaar eerder. Tien regio s zijn verantwoordelijk voor deze aanboddaling, te weten Amersfoort, Eindhoven, Zwolle, Almere, Den Bosch, Groningen, Maastricht, Tilburg, Leeuwarden en Nijmegen. Aan de aanboddaling ten opzichte van vorig jaar liggen enkele oorzaken ten grondslag. De eerste reden is een relatief hoog opnamecijfer in enkele regio s. Een voorbeeld daarvan is Maastricht, waar afgelopen jaar bijna 43.000 vierkante meter kantoorruimte werd verhuurd. Daarnaast is er sprake van onttrekking van kantoorruimte aan de voorraad. Zo wordt in Eindhoven, als gevolg van de herontwikkeling van Vredenoord tot woonlocatie, 70.000 vierkante meter onttrokken. Als laatste is in het verleden in enkele gevallen kantoorruimte toegevoegd aan het aanbodcijfer, hetgeen uiteindelijk niet is ontwikkeld. In Amersfoort is twee jaar geleden kantoorgebouw The Works meegenomen in de rapportage. Dit jaar is echter gebleken dat het gebouw niet zal worden gerealiseerd, waardoor het van de markt is gehaald en leidt tot daling van het aanbodcijfer in deze regio. Nieuwbouwpercentage in het aanbod Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod betreft kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. Op 1 januari 2012 bedraagt het aandeel nieuwbouw in het totale aanbodcijfer 8%, nadat het nieuwbouwaandeel vorig jaar voor het eerst onder 10% daalde. In 2007 bedroeg het nieuwbouwpercentage ter vergelijking nog 15%. Voor de vier grote steden is het gemiddelde nieuwbouwpercentage ten opzichte van vorig jaar gestegen met twee procentpunt, tot 6%. Met name de stijging van het nieuwbouwaandeel in Rotterdam, tot 11%, is hiervan de oorzaak. Onder andere de toevoeging van De Rotterdam, draagt bij aan deze stijging. In Amsterdam is sprake van een lichte stijging van het nieuwbouwpercentage, terwijl het aandeel in Den Haag en Utrecht gelijk is gebleven aan vorig jaar. Evenals in de voorgaande twee jaar kent Almere veruit het hoogste aandeel nieuwbouw in het totale aanbodcijfer. Met name als gevolg van de beschikbare metrages in de nieuwbouwontwikkelingen Martinez, Carlton en De Landdrost is nog altijd sprake van een nieuwbouwpercentage van 40%. Na Almere kent Zwolle het hoogste aandeel nieuwbouw, met een percentage van 20%. In Maastricht en Sittard worden nog altijd geen nieuwbouwobjecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. 18 Nederland Kantorenmarkten 2012
Nederland Nieuwbouwpercentage in het aanbod Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st Regio Region 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 Rotterdam 18% 18% 5% 3% 3% 11% 2 Amsterdam 9% 7% 8% 10% 6% 7% 3 Den Haag The Hague 17% 21% 22% 6% 4% 4% 4 Utrecht 18% 15% 11% 8% 2% 2% Totaal grote steden 14% 13% 10% 8% 4% 6% 5 Almere 8% 4% 15% 44% 42% 40% 6 Zwolle 10% 17% 15% 27% 24% 20% 7 Heerlen 17% 28% 25% 21% 17% 17% 8 Nijmegen 41% 2% 1% 9% 5% 15% 9 Den Bosch 6% 20% 9% 4% 2% 15% 10 Hengelo 35% 18% 8% 11% 12% 12% 11 Deventer 28% 35% 9% 18% 3% 12% 12 Tilburg 24% 32% 16% 0% 15% 8% 13 Arnhem 23% 18% 16% 9% 8% 8% 14 Enschede 14% 13% 2% 8% 7% 7% 15 Drechtsteden 10% 5% 19% 3% 4% 7% 16 Groningen 6% 8% 12% 3% 4% 3% 17 Leeuwarden 12% 3% 2% 3% 2% 2% 18 Apeldoorn 16% 6% 1% 1% 2% 2% 19 Amersfoort 19% 18% 13% 27% 27% 1% 20 Breda 34% 19% 15% 11% 2% 1% 21 Assen 21% 26% 22% 8% 2% 1% 22 Eindhoven 18% 20% 18% 5% 2% 1% 23 Maastricht 0% 0% 0% 0% 0% 0% 24 Sittard - - 0% 0% 0% 0% Totaal overig 17% 15% 9% 13% 11% 10% Totaal Nederland 15% 14% 10% 10% 7% 8% Opnamevolume Voor het derde jaar op rij ligt het opnamevolume rond één miljoen vierkante meter. In totaal is in het afgelopen jaar binnen de 24 Dynamis regio s 1.003.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Darmee is sprake van een opnamedaling van 27.000 vierkante meter, oftewel 2,5% ten opzichte van 2010. De ondergrens die wordt gehanteerd betreft 500 vierkante meter voor de vier grote steden en 250 vierkante meter voor de overige regio s. Binnen de vier grote steden is in 2011 in totaal 583.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee is sprake van een opnamestijging van 2,5%. Deze stijging komt voor rekening van de regio s Amsterdam en Utrecht waar afgelopen jaar sprake is geweest van stijgingspercentages van respectievelijk 34% en 16%. In Rotterdam en met name Den Haag is juist fors minder kantoorruimte verhuurd of verkocht. Ten opzichte van 2010 is sprake van dalingpercentages van respectievelijk 15% en 38%. In de overige regio s is afgelopen jaar in totaal 420.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, 9% minder dan in 2010. In dertien regio s is in 2011 minder kantoorruimte opgenomen dan een jaar eerder. Eén regio noteert dezelfde vraag als vorig jaar, terwijl in zes regio s juist meer kantoorruimte van gebruiker wisselde. De meeste kantoorruimte werd, met 52.000 vierkante meter opgenomen in de regio Eindhoven. Vorig jaar was Den Bosch nog de regio met het hoogste opnamecijfer. In Leeuwarden en Sittard zijn de laagste opnamecijfers geregistreerd. Met name in Leeuwarden is sprake van een forse daling ten opzichte van 2010. Kantorenmarkten 2012 Nederland 19
Nederland Opname van kantoorruimten (x 1.000 m²) Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area) Regio Region 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1 Amsterdam 505 457 396 280 189 253 2 Utrecht 118 213 202 84 119 138 3 Rotterdam 206 262 257 129 150 123 4 Den Haag The Hague 155 203 118 123 111 69 Totaal grote steden 984 1.135 973 616 569 583 5 Eindhoven 74 98 51 29 39 52 6 Maastricht 31 18 20 25 22 43 7 Den Bosch 63 52 38 35 62 38 8 Amersfoort 50 52 75 35 38 36 9 Apeldoorn 22 33 29 16 24 31 10 Nijmegen 26 20 24 19 36 27 11 Breda 36 33 32 23 34 27 12 Arnhem 55 47 85 51 22 26 13 Enschede 34 18 33 13 28 23 14 Almere 45 24 45 29 23 23 15 Drechtsteden 13 13 18 25 10 17 16 Groningen 33 35 25 33 24 14 17 Zwolle 56 50 44 48 19 14 18 Deventer 13 13 13 7 5 13 19 Tilburg 20 17 14 4 14 12 20 Hengelo 8 7 16 23 21 10 21 Assen 16 10 8 8 8 6 22 Heerlen 18 23 8 3 8 6 23 Leeuwarden 4 10 4 9 23 1 24 Sittard 5 4 1 1 Totaal overig 617 573 587 439 461 420 Totaal Nederland 1.601 1.708 1.560 1.055 1.030 1.003 Aantal transacties In 2011 zijn binnen de Dynamis regio s in totaal 806 transacties geregistreerd. Ondanks de daling van het aantal opgenomen vierkante meters is dus wel sprake van een stijging van het aantal transacties. In 2010 bedroeg dit aantal namelijk 787. In de grote steden wordt een ondergrens gehanteerd van 500 vierkante meter, terwijl in de overige regio s alle transacties boven 250 vierkante meter worden geregistreerd. De gemiddelde grootte van een transactie is ten opzichte van 2010 met ruim 50 meter gedaald, tot 1.244 vierkante meter. Binnen de grote steden zijn in totaal 306 transacties geregistreerd. 120 daarvan hebben plaatsgevonden in Amsterdam, acht meer dan in 2010. Ook in Utrecht en Rotterdam is het aantal transacties in 2011 gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde transactiegrootte is gestegen tot iets meer dan 1.900 vierkante meter. In Amsterdam en Rotterdam is, met metrages rond 2.000 vierkante meter, sprake van de hoogste gemiddelde transactiegrootte. In de overige regio s zijn afgelopen jaar in totaal 500 transacties geregistreerd, 22 meer dan in 2010. De meeste transacties hebben plaatsgevonden in Nijmegen (58). De gemiddelde transactiegrootte is in deze regio, na Sittard, overigens het laagst. Ook in Enschede en de Drechtsteden hebben fors meer transacties plaatsgevonden dan in 2010. De gemiddelde grootte van een transactie ligt, met 840 vierkante meter, ruim 100 meter lager dan in 2010. 20 Nederland Kantorenmarkten 2012
Nederland Aantal transacties in 2011 % gestegen ten opzichte van 2010 en gemiddelde unitgrootte Number of transactions in 2011 Increase relative to 2010 And average unit size Regio Region Transacties Transactions % stijging increase Unitgrootte Average unit size 1 Amsterdam 120 7% 2.108 2 Utrecht 74 9% 1.662 3 Rotterdam 70 1% 1.971 4 Den Haag The Hague 42-30% 1.643 Totaal grote steden 306-1% 1.905 5 Nijmegen 58 45% 466 6 Enschede 49 96% 469 7 Den Bosch 46 21% 826 8 Breda 43-12% 628 9 Eindhoven 40 25% 1.300 10 Amersfoort 36 9% 1.000 11 Apeldoorn 34 6% 912 12 Arnhem 30 3% 867 13 Maastricht 28 0% 1.536 14 Zwolle 24-17% 583 15 Drechtsteden 21 110% 810 16 Almere 18-44% 1.278 17 Groningen 17-32% 824 18 Hengelo 14-26% 714 19 Deventer 13 0% 1.000 20 Tilburg 11-48% 1.091 21 Assen 9 29% 667 22 Heerlen 4-20% 1.500 23 Sittard 3 50% 333 24 Leeuwarden 2-78% 500 Totaal overig 500 5% 840 Totaal Nederland 806 2% 1.244 Kantorenmarktratio De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag naar kantoorruimte in een bepaald jaar en het aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Deze ratio maakt duidelijk of sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding. In 2011 is de kantorenmarktratio binnen alle Dynamis regio s tezamen voor het eerst sinds 2007 niet gedaald. De ratio ligt gelijk aan die van een jaar geleden en bedraagt 16%. Binnen de vier grote steden bedraagt de kantorenmarktratio voor het tweede jaar op rij 14%. De meest gezonde vraag- en aanbodverhouding komt in 2011 voor rekening van de regio Utrecht, met een ratio van 20%. In Den Haag loopt de vraag in het afgelopen jaar en het aanbod op 1 januari 2012 het meest uiteen. Kantorenmarkten 2012 Nederland 21
Nederland Van de overige regio s valt met name de ratio in Maastricht op. Deze bedraagt 67%, waarmee sprake is van de meest krappe markt van alle Dynamis regio s. In Leeuwarden is, als gevolg van het zeer geringe transactievolume, sprake van een ratio van slechts 1%. Vorig jaar bedroeg de ratio in deze regio ter vergelijking nog 28%. Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region Regio Region 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1 Utrecht 20% 38% 40% 14% 18% 20% 2 Amsterdam 34% 36% 30% 19% 12% 16% 3 Rotterdam 32% 48% 43% 20% 18% 14% 4 Den Haag The Hague 25% 31% 20% 20% 13% 8% Totaal grote steden 30% 37% 32% 18% 14% 14% 5 Maastricht 45% 31% 31% 29% 20% 67% 6 Den Bosch 59% 55% 41% 33% 52% 41% 7 Nijmegen 31% 32% 41% 23% 44% 36% 8 Breda 35% 42% 33% 32% 37% 25% 9 Enschede 56% 30% 65% 18% 19% 23% 10 Eindhoven 38% 41% 27% 13% 14% 22% 11 Apeldoorn 20% 33% 31% 14% 17% 21% 12 Tilburg 60% 42% 26% 8% 16% 18% 13 Almere 52% 24% 50% 20% 23% 16% 14 Deventer 22% 22% 22% 9% 6% 15% 15 Amersfoort 28% 32% 42% 13% 14% 13% 16 Arnhem 38% 31% 76% 34% 12% 13% 17 Hengelo 17% 16% 33% 27% 26% 12% 18 Drechtsteden 16% 12% 23% 22% 8% 12% 19 Groningen 38% 42% 39% 26% 18% 11% 20 Assen 51% 26% 24% 24% 20% 10% 21 Zwolle 57% 56% 42% 28% 11% 10% 22 Heerlen 48% 47% 14% 7% 13% 9% 23 Sittard - - 22% 30% 3% 4% 24 Leeuwarden 7% 20% 8% 10% 28% 1% Totaal overig 37% 34% 33% 21% 18% 18% Totaal Nederland 32% 36% 33% 19% 16% 16% Tophuren Evenals in 2010 is de hoogste huurprijs ook in het afgelopen jaar gerealiseerd op Schiphol en is ook de hoogte gelijk aan die van een jaar geleden. Een buitenlandse handelsbank huurt kantoorruimte met een huurprijs van 375,- per vierkante meter per jaar. Acht van de tien hoogste huurprijzen in de Randstad komen voor rekening van Amsterdam, tegenover zes in 2010. In vijf gevallen is sprake van een huurprijs boven 300,- per vierkante meter. Buiten de vier grote steden noteert Eindhoven West de hoogste gerealiseerde huurprijs van het afgelopen jaar. Hier is een huurprijs genoteerd van 283,- per vierkante meter per jaar. De overige tophuren zijn tot stand gekomen in Apeldoorn Zuid en Almere Stad. 22 Nederland Kantorenmarkten 2012
Nederland Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district Regio Region Huur Rent Schiphol 375 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 350 Utrecht Maliebaan e.o. 350 Amsterdam Zuidas 325 Amsterdam Zuidas 325 Amsterdam Zuidas 295 Capelle a/d Ijssel / Nieuwerkerk a/d Ijssel/ Krimpen a/d Ijssel 283 Amsterdam Zuidas 282 Amsterdam Centrum 275 Amsterdam Centrum 251 Eindhoven West 263 Apeldoorn Zuid 232 Almere Stad 225 Branches Zoals ieder jaar zijn zakelijke dienstverleners verantwoordelijk voor de opname van de meeste vierkante meters kantoorruimte. In 2011 is het aandeel van deze branche echter wel gedaald tot 43%, hetzelfde niveau als in 2009. In Rotterdam dragen zakelijke dienstverleners, met een aandeel van 66%, overigens wel fors bij aan het totale opnamecijfer. In de regio Utrecht is daarentegen sprake van een gering percentage van 28%. Banken- en financiële instellingen hebben na zakelijke dienstverleners de meeste kantoorruimte gehuurd of gekocht (10%). De detailhandel draagt traditioneel het minst bij aan de totale kantorenvraag. De overige percentages variëren van 4% (Overheid), tot 8% (Gezondheids- en welzijnszorg). Regio Region Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Opname per branche naar m² in 2011 Take-up by sector according to square metres in 2011 Zakelijke dienstverlening excl automatisering 43% 48% 43% 66% 28% Business services excluding IT Overheid Public sector 5% 2% 6% 2% 21% Onderwijs Education 7% 10% 7% 0% 11% Ideële organisaties Idealistic organisations 8% 2% 2% 3% 9% Groothandel Wholesale 4% 2% 6% 4% 9% Gezondheids- en welzijnszorg 10% 12% 2% 0% 7% Health and Welfare Divers Miscellaneous 6% 11% 2% 2% 7% Detailhandel Retail 5% 5% 3% 1% 5% Bouw en Industrie Construction and Industry 6% 3% 30% 5% 3% Banken en financiële instellingen 6% 4% 0% 17% 1% Banks and financial institutions Automatisering Information Technology 1% 2% 0% 0% 0% Kantorenmarkten 2012 Nederland 23
Nederland 24 Nederland Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Amsterdam Almere Regio 2 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 25
Regio Amsterdam 26 Amsterdam Kantorenmarkten 2012
2. Regio Amsterdam en Almere Amsterdam De gebruikerskant van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam kende in 2011 een opleving in vergelijking met het voorgaande jaar. De vraag naar kantoorruimte is toegenomen, terwijl de groei van het aanbod stokte. Ten opzichte van de jaren voorafgaand aan de crisis is echter nog altijd sprake van een gering opnamevolume. Van structureel herstel kan derhalve niet worden gesproken. Om het leegstandsprobleem tegen te gaan heeft de gemeente Amsterdam in 2011 een leegstandsverordening ingevoerd. Eigenaren van leegstaande kantoorpanden zijn verplicht deze leegstand te melden bij de gemeente. In overleg met de eigenaar wordt vervolgens naar een oplossing gezocht voor het desbetreffende object. Tot op heden blijven succesvolle voorbeelden van deze aanpak uit. Ondanks de crisis zijn er nog altijd deelgebieden in Amsterdam waar kantoorruimte wordt ontwikkeld. Vorig jaar werd melding gemaakt van een kantoorpand van 30.000 vierkante meter dat op risico wordt ontwikkeld. Het betreft een kantorencomplex aan de Piet Heinkade, bestaande uit vijf gebouwen, waarvan de oplevering gepland is in de loop van 2012. Ook in Amsterdam Zuidoost vinden nog altijd diverse ontwikkelingen plaats. Voor 2012 staan hier de oplevering van de kantoorpanden Diana en Vesta op het programma. Aanbod Amsterdam Op 1 januari 2012 wordt in de regio Amsterdam in totaal 1.604.400 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Daarmee is sprake van een lichte aanboddaling van 2% ten opzichte van een jaar geleden. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is nog altijd sprake van een stijging (9%). Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbodcijfer bedraagt 7%. In totaal worden op 1 januari 2012 512 objecten aangeboden met een metrage boven 500 vierkante meter. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt ruim 3.100 vierkante meter, 100 meter meer dan een jaar geleden. In 23 gevallen wordt een metrage aangeboden boven 10.000 vierkante meter. Het grootste object betreft het gebouw Ten Thirty aan de Burgemeester Rijnderslaan in Amstelveen. Hier wordt in totaal 47.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m 2 vvo 1.479.200 1.282.200 1.326.700 1.516.500 1.643.000 1.604.400 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -9% -13% +3% +14% +8% -2% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -18% -10% -9% +6% +13% +9% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m 2 9% 7% 8% 10% 6% 7% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m 2 91% 93% 92% 90% 94% 93% Percentage of existing building floor area Aanbod per deelgebied Binnen Amsterdam wordt op 1 januari 2012 in totaal 1.071.400 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een daling van 3% ten opzichte van een jaar geleden. Deze daling verklaart tevens voor een belangrijk deel de aanboddaling in de gehele regio Amsterdam. In vijf deelgebieden binnen Amsterdam is het aanbodcijfer in 2011 gedaald. Alleen in Amsterdam Oost en op de Zuidas wordt meer kantoorruimte Kantorenmarkten 2012 Amsterdam 27
Amsterdam aangeboden dan op 1 januari 2011. De meeste kantoorruimte staat te huur of te koop in Amsterdam West en Amsterdam Zuidoost, met aanbodcijfers ruim boven 300.000 vierkante meter. In eerstgenoemde deelgebied wordt de meeste kantoorruimte aangeboden op kantorenpark Riekerpolder, gelegen aan de A4. In de randgemeenten wordt op 1 januari 2012 in totaal 532.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. De meeste kantoorruimte is beschikbaar in Amstelveen en Hoofddorp. In eerstgenoemde deelgebied is het aanbodcijfer afgelopen jaar fors toegenomen, terwijl in Hoofddorp juist minder vierkante meters worden aangeboden dan op 1 januari 2011. Opvallend is tevens de aanboddaling in Diemen. Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Amsterdam Centrum Centre 134.200 128.900 103.300 137.900 123.300 95.700 Amsterdam Noord North 2.500 6.600 14.700 12.300 9.700 17.400 Amsterdam Oost East 33.400 25.300 39.700 47.800 70.600 66.700 Amsterdam West West 426.400 322.900 317.600 356.200 388.700 376.700 Amsterdam Zuidas 143.400 121.800 115.300 164.800 158.800 164.200 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 15.000 18.100 3.900 23.000 22.000 17.800 Amsterdam Zuidoost South East 309.400 262.600 317.800 290.300 335.100 332.900 Amsterdam 1.064.300 886.200 912.300 1.032.300 1.108.200 1.071.400 Amstelveen 84.000 80.000 67.900 122.300 143.300 183.100 Badhoevedorp 19.600 21.700 24.000 19.400 19.800 23.700 Diemen 65.200 71.400 69.200 61.200 63.300 40.600 Hoofddorp 116.800 112.600 130.800 160.200 184.300 174.900 Schiphol 129.300 110.300 122.400 121.300 124.300 110.600 Overig Other 414.900 396.000 414.300 484.400 535.000 532.900 Totaal Total 1.479.200 1.282.200 1.326.600 1.516.700 1.643.200 1.604.300 Opnamedaling met name in randgemeenten Na de forse opnamedaling in 2010, kent de vraag naar kantoorruimte in de regio Amsterdam in 2011 een opleving. In totaal is afgelopen jaar 253.100 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een stijging van 34% ten opzichte van 2010. Ondanks deze stijging ligt het opnameniveau nog altijd fors lager dan in de jaren voorafgaand aan de crisis. Binnen Amsterdam is afgelopen jaar 201.600 vierkante meter kantoorruimte als gebruikerstransactie geregistreerd, ruim 44.000 vierkante meter meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van de Zuidelijke IJ-oevers dragen alle deelgebieden bij aan de opnamestijging. De meeste vierkante meters zijn opgenomen in het centrum, op de Zuidas en in Amsterdam Zuidoost. In de randgemeenten is afgelopen jaar in totaal 51.500 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, 20.000 meter meer dan in 2010. In Hoofddorp en op Schiphol was de vraag naar kantoorruimte het grootst. In Badhoevedorp zijn, evenals in 2010, geen transacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter. Amstelveen is het enige deelgebied waar in 2011 minder kantoorruimte is opgenomen dan een jaar eerder. 28 Amsterdam Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Amsterdam Centrum Centre 83.400 68.400 64.800 23.100 30.700 47.300 Amsterdam Noord North 8.700 17.200 19.700 1.100 2.300 3.400 Amsterdam Oost East 42.900 16.800 5.200 12.700 15.000 25.400 Amsterdam West West 80.900 69.300 58.800 41.900 27.500 29.500 Amsterdam Zuidas 81.900 69.600 74.900 36.500 36.500 46.300 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 25.000 2.400 15.400-5.800 3.100 Amsterdam Zuidoost South East 70.200 83.600 84.900 49.300 39.400 46.600 Amsterdam 393.000 327.300 323.700 164.600 157.200 201.600 Amstelveen 25.300 27.200 17.200 77.900 7.800 2.400 Badhoevedorp - - 2.400 1.800 - - Diemen 20.700 4.600 7.900-1.400 7.800 Hoofddorp 37.100 50.000 29.500 25.800 13.600 21.500 Schiphol 29.100 47.400 14.800 9.800 8.700 19.800 Overig Other 112.200 129.200 71.800 115.300 31.500 51.500 Totaal Total 505.200 456.500 395.500 279.900 188.700 253.100 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 Aanbod/Supply '07 '08 '09 '10 '11 '12 Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Aantal transacties In 2011 hebben in de regio Amsterdam in totaal 120 transacties plaatsgevonden met een metrage boven 500 vierkante meter. Dit zijn er acht meer dan in het voorgaande jaar. De meeste transacties zijn geregistreerd in het centrum van Amsterdam (23), gevolgd door de Zuidas (18), Amsterdam West (16) en Amsterdam Zuidoost (15). De gemiddelde transactiegrootte is ten opzichte van 2010 met ruim 400 meter gestegen, tot 2.100 vierkante meter. In totaal vonden afgelopen jaar vier transacties plaats met een metrage boven 10.000 vierkante meter, waarvan de grootste 12.500 meter omvat. Booking.com heeft dit metrage gehuurd in kantoorgebouw The Bank in het centrum van Amsterdam. Kantorenmarktratio: daling tot 16% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012, bedraagt 16%. Zowel binnen Amsterdam, als in de randgemeenten is sprake van verkrapping ten opzichte van 2010, met ratio s van respectievelijk 19% en 10%. Het centrum van Amsterdam kent, met een kantorenmarktratio van 49%, de meest gezonde verhouding tussen de vraag naar en het aanbod van kantoorruimte. Huurprijzen De hoogste huurprijs is afgelopen jaar, evenals in 2010, gerealiseerd op Schiphol. Een internationale handelsbank huurt ruim 800 vierkante meter kantoorruimte voor 375,- per vierkante meter per jaar. Ook op de Zuidelijke IJ-oevers en de Zuidas werden contracten afgesloten met huurprijzen boven 300,- per vierkante meter. In het centrum van Amsterdam bedraagt de hoogste bekend gemaakte huurprijs 275,-. Kanttekening bij onderstaande gerealiseerde huurprijzen is het feit dat niet van Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Amsterdam Centrum Centre 275 275 Amsterdam Noord North 90 150 Amsterdam Oost East 195 225 Amsterdam West West 205 200 Amsterdam Zuidas 325 375 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 350 250 Amsterdam Zuidoost South East - 185 Amstelveen - 180 Badhoevedorp - 150 Diemen 130 150 Hoofddorp 185 210 Schiphol 375 350 Kantorenmarkten 2012 Amsterdam 29
Amsterdam alle transacties een huurprijs bekend is gemaakt. In enkele deelgebieden kan derhalve geen huurprijs worden bepaald. Branches Zakelijke dienstverleners bepaalden in het afgelopen jaar 48% van de totale vraag naar kantoorruimte. In 2010 bedroeg dit percentage nog 65%. Banken- en financiële instellingen noteren, met een percentage van 12%, het op één na grootste aandeel. Zorgverleners, vorig jaar verantwoordelijk voor 7% van de totale vraag, hebben in 2011 fors minder kantorenmeters opgenomen (2%). Automatiseerders vertonen de meest opvallende aandeelstijging. Vorig jaar droegen zij 1% bij aan de totale vraag, in 2011 werd 10% van alle kantoorruimte opgenomen door een bedrijf uit deze branche. Opname per branche 2011 Take-up by sector in 2011 2% 3% 4% 2% 10% Automatisering Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering Business services excluding IT Divers Miscellaneous 2% Banken en financ instelling Banks and financial institutions Overheid Public sector 12% Onderwijs Education Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare 48% Groothandel Wholesale 11% Detailhandel Retail Ideële organisaties Idealistic organsations Voorraad De herbestemming van de bestaande voorraad tot hotels of woningen weegt nog niet op tegen de hoeveelheid nieuw toegevoegde kantoorruimte. De voorraad blijft daardoor stijgen. Met de oplevering van enkele kantoorpanden, waaronder UN Studios op de Zuidas, is de kantorenvoorraad in de regio Amsterdam met 2% gestegen. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad 7.200.000 7.240.000 7.312.000 7.300.000 7.400.000 7.550.000 Total stock Afname / Toename +3% +1% +1% 0% +1% +2% Decrease / Increase Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De hoogste mediane vraagprijs wordt op 1 januari 2012 geregistreerd op de Zuidelijke IJ-oevers en bedraagt 220,- per vierkante meter per jaar. Vorig jaar kende de Zuidas nog de hoogste vraagprijzen, met een mediaan van 250,-. Op 1 januari 2012 bedraagt de mediane vraagprijs op de Zuidas 200,-. Diemen kent de minst hoge vraagprijzen, met een mediaan van 129,- per vierkante meter per jaar. De data betreffende de gerealiseerde transactieprijzen worden onder voorbehoud gepubliceerd omdat deze als gevolg van beperkte waarnemingen of onbekende incentives niet altijd representatief worden geacht. Desondanks geven de cijfers een interessant beeld van de prijsontwikkeling per deelgebied. 30 Amsterdam Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro Deelgebieden Districts 2008 2009 2010 2011 2012 m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price Amsterdam Centrum Centre 128.900 225 103.300 220 137.800 215 123.300 223 95.700 195 Amsterdam Noord North 6.600 135 14.700 135 12.300 150 9.700 165 17.400 175 Amsterdam Oost East 25.300 150 39.700 160 47.800 165 70.600 150 66.700 158 Amsterdam West West 322.900 150 317.600 150 356.100 150 388.700 155 376.700 160 Amsterdam Zuidas 121.800 240 115.300 282 164.800 320 158.800 250 164.200 200 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 18.100 255 3.900-23.000 240 22.000 235 17.800 220 Amsterdam Zuidoost South East 262.600 150 317.800 155 290.300 155 335.100 150 332.900 145 Amstelveen 80.000 180 67.900 163 122.300 165 143.300 165 183.100 170 Badhoevedorp 21.700 132 24.000 145 19.400 19.800 143 23.700 140 Diemen 71.400 130 69.200 130 61.200 130 63.300 130 40.600 129 Hoofddorp 112.600 150 130.800 150 160.200 160 184.300 155 174.900 147 Schiphol 110.300 165 122.400 160 121.300 185 124.300 163 110.600 165 Totaal Total 1.282.200 1.326.600 1.516.500 1.643.200 1.604.300 Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs number of median number of median number of median number of median number of median transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent Amsterdam Centrum Centre 44 200 43 218 22 215 25 175 24 230 Amsterdam Noord North - - 11 175 - - 3 158 3 90 Amsterdam Oost East 17 133 6 142 12 165 5-11 195 Amsterdam West West 35 145 39 163 27 150 16 185 16 193 Amsterdam Zuidas 35 290 44 250 17 320 18 285 18 310 Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers - - - - - - 2-3 293 Amsterdam Zuidoost South East 36 145 45 160 - - 26-15 170 Amstelveen 14 180 15 180 8 165 7 1683 - Badhoevedorp - - - - - - - - - - Diemen - - 5 153 - - 1-6 123 Hoofddorp 23 150 18 160 12 160 9-10 165 Schiphol - 248 16 235 7 185 6 375 12 170 Kantorenmarkten 2012 Amsterdam 31
Almere Almere 32 Almere Kantorenmarkten 2012
Almere Almere In 2011 heeft de gemeente Almere ingestemd met een nieuwe uitvoeringsstrategie voor de aanpak van verouderde kantorenlocaties. Het betreft een gezamenlijke aanpak door verschillende gemeenten in de regio Amsterdam. Met marktpartijen is een inspanningsverplichting aangegaan ter verbetering van het vestigingsklimaat in de regio. Vorig jaar werd reeds gesproken over de verbreding van de A6 om de groeiende toestroom van inwoners en werknemers in goede banen te leiden. Deze groeiende toestroom is verwoord onder de noemer De Schaalsprong, waarin onder andere gestreefd wordt naar een uitbreiding van het aantal banen met 100.000 tot 2030. De groeiopgave komt op de kantorenmarkt met name tot uiting in het hoge nieuwbouwpercentage in het totale aanbod. De grootste ontwikkeling betreft de bouw van het project L Hermitage. Inmiddels zijn de gebouwen Martinez en Carlton opgeleverd. Het feit dat in beide gebouwen nog ongeveer 20.000 vierkante meter kantoorruimte wordt aangeboden, geeft aan dat de voorziene groei minder sterk is dan waarop enkele jaren geleden werd ingezet. Aanbod vertoont lichte daling Het aanbodcijfer in Almere is in 2011 met 5% gedaald. Op 1 januari 2012 wordt in totaal 138.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. De daling is voor een belangrijk deel gelegen in de bijstelling van het aanbod in gebouw Carlton. Vorig jaar werd hier nog 27.000 vierkante meter aangeboden. Momenteel betreft de beschikbare kantooroppervlakte nog ruim 21.000 vierkante meter. Als gevolg hiervan is het nieuwbouwpercentage in het totale aanbodcijfer licht gedaald, tot 40%. Het hoge nieuwbouwpercentage wordt overigens gevormd door slechts vijf objecten. Het aanbod in Almere wordt bepaald door 87 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter, negen minder dan een jaar geleden. Vier objecten noteren een metrage boven 10.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m 2 vvo 86.700 99.100 90.500 145.700 146.200 138.900 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -27% +14% -9% +61% 0% -5% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -14% +1% -10% +41% +29% +12% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m 2 8% 4% 15% 46% 42% 40% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m 2 92% 96% 85% 54% 58% 60% Percentage of existing building floor area Aanbod per deelregio Bijna alle kantoorruimte in Almere wordt aangeboden in Almere Stad. 70 van de 86 aangeboden kantoorpanden is gelegen in dit deelgebied. Sinds dit jaar zijn er drie deelgebieden aan de rapportage toegevoegd, te weten Almere Poort, Pampus en Hout. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Almere Haven 6.100 8.000 8.800 9.200 8.600 7.600 Almere Buiten 4.100 7.400 7.100 9.000 9.100 1.800 Almere Stad 76.500 83.700 74.500 127.500 128.500 127.700 Almere Poort - - - - - 1.400 Almere Pampus - - - - - 400 Almere Hout - - - - - - Totaal Total 86.700 99.100 90.400 145.700 146.200 138.900 Kantorenmarkten 2012 Almere 33
Almere Transactievolume stabiel Afgelopen jaar zijn in Almere 22.200 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, nagenoeg hetzelfde metrage als een jaar eerder. De grootste transactie komt, met bijna 9.000 vierkante meter, voor rekening van het nieuw opgeleverde kantoorgebouw De Landdrost. Daarnaast zijn nog vier transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Almere Haven 1.000-1.000 3.900 1.700 600 Almere Buiten 1.700 2.500 3.900 3.200 2.700 1.400 Almere Stad 42.400 21.400 39.800 21.400 18.500 16.400 Almere Poort - - - - - 3.800 Almere Pampus - - - - - - Almere Hout - - - - - 400 Totaal Total 45.100 23.900 44.700 28.500 22.900 22.200 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Aantal transacties Het transactievolume is in 2011 stabiel gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. Het aantal transacties komt echter fors lager uit. In 2011 zijn in totaal achttien transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. In 2010 waren dit er nog 32. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt ruim 1.200 vierkante meter, bijna 500 vierkante meter meer dan in het voorgaande jaar. Vraag- aanbodverhouding blijft gelijk De kantorenmarktratio voor 2011 bedraagt 16%. Daarmee kan worden gesteld dat de verhouding tussen de vraag en het aanbod in gelijk is gebleven ten opzichte van 2010. Huurprijzen Als gevolg van het geringe aantal bekend gemaakte huurprijzen, geven de gerealiseerde prijzen in onderstaande tabel geen realistisch beeld van de werkelijkheid. Voor 2012 worden huurprijzen verwacht tussen 100,- en 150,- per vierkante meter afhankelijk van de kwaliteit van de aangeboden kantoorruimte. Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Almere Haven 98 100-150 Almere Buiten 58 100-150 Almere Stad 83-208 100-150 Almere Poort - 100-150 Almere Pampus - 100-150 Almere Hout - 100-150 Voorraad De kantorenvoorraad is in 2011 wederom gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Op 1 januari 2012 kent Almere een voorraadcijfer van 550.000 vierkante meter, 2% meer dan een jaar eerder. De reden van de voorraadstijging is de oplevering van Kantoorgebouw De Landdrost. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 480.000 485.000 490.000 520.000 540.000 550.000 Afname/Toename / Decrease-Increase +3% +1% +1% +6% +4% +2% 34 Almere Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Den Haag Regio 3 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 35
Regio Den Haag 36 Regio Den Haag Kantorenmarkten 2012
Regio Den Haag Den Haag De kantorenmarkt in de regio Den Haag laat zich het beste typeren als een huurdersmarkt waarin kwalitatief mindere objecten weinig kans maken op het vinden van een huurder. Onderscheidend vermogen op gebouw- en locatieniveau is essentieel gezien de ruime keuzemogelijkheden van potentiële huurders. Opvallend is de steeds grotere toestroom van zorggerelateerde bedrijven in Den Haag. Daarmee is tevens een verschuiving ontstaan in het type kantoorruimte waar de meeste vraag naar is. Bovengenoemde partijen huisvesten zich steeds vaker in een modern, duurzaam kantoorpand, waar tot voor enkele jaren geleden voornamelijk vraag was naar klassieke objecten in het centrum van Den Haag. Aan deze verschuiving wordt met name gehoor gegeven met ontwikkelingen in Den Haag Nieuw Centrum, zoals het Beatrixkwartier. De nieuwbouwontwikkelingen in Den Haag beperken zich met name tot grote projecten als De Kroon, Babylon en Haagsche Zwaan. In deze objecten zijn nog niet alle vierkante meters verhuurd. Daarnaast worden weinig nieuwe ontwikkelingen geïnitieerd. De Gemeente Den Haag heeft ontwikkelingen als Binckhorst en Kijkduin definitief geschrapt. Op het gebied van herontwikkeling probeert zij steeds meer haar steentje bij te dragen, voornamelijk wat de versoepeling van procedures op het gebied van bestemmingswijzigingen en bouwaanvragen betreft. Aanbod regio Den Haag Op 1 januari 2012 wordt in de regio Den Haag 895.000 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop aangeboden. Het nieuwbouwpercentage bedraagt evenals een jaar geleden 4%. In totaal worden in de regio Den Haag 278 kantoorobjecten aangeboden met een metrage boven 500 vierkante meter. Het grootste beschikbare aaneengesloten metrage betreft hetzelfde object als een jaar geleden en omvat 28.700 vierkante meter. Het pand is gelegen aan de Lange Kleiweg in Rijswijk. In totaal noteren negentien objecten een metrage boven 10.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m 2 vvo 610.100 646.000 599.300 628.900 862.900 895.000 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -10% +6% -7% +5% +37% +4% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +9% +6% -6% -2% +29% +23% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m 2 17% 21% 22% 6% 4% 4% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m 2 83% 79% 78% 94% 96% 96% Percentage of existing building floor area Aanbod per deelregio Binnen Den Haag wordt op 1 januari 2012 in totaal 431.200 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Den Haag Oost, Nieuw en Oud centrum noteren het hoogste aanbodcijfer. In de randgemeenten bedraagt het totale aanbodcijfer 453.800 vierkante meter. Met name in Rijswijk wordt veel kantoorruimte aangeboden. Dit deelgebied is verantwoordelijk voor bijna de helft van het totale aanbodcijfer in de randgemeenten. Ook Zoetermeer draagt fors bij, met een aanbodcijfer van 148.500 vierkante meter. Kantorenmarkten 2012 Regio Den Haag 37
Regio Den Haag Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Den Haag Nieuw Centrum New Centre 53.300 101.800 99.900 57.500 105.700 103.700 Den Haag Oud Centrum Old Centre 43.500 39.200 37.100 82.700 97.900 96.200 Den Haag West West 52.800 66.100 66.050 25.100 42.500 52.500 Den Haag Zuid South 22.200 20.600 16.700 24.700 26.400 28.400 Den Haag Oost East 108.800 90.100 58.100 61.700 136.000 134.500 Den Haag Nieuw Geannexeerd 14.000 20.600 15.800 12.300 14.900 15.900 Den Haag The Hague 294.600 338.400 293.700 264.000 423.400 431.200 Delft 40.100 53.600 53.600 22.100 33.700 38.500 Leidschendam 39.000 31.700 31.700 36.800 41.500 46.500 Rijswijk 136.600 134.900 132.900 158.900 191.100 195.600 Voorburg 18.700 14.100 14.100 20.700 29.800 34.700 Wassenaar 1.300 1.300 1.300 1.900 - - Zoetermeer 79.800 72.000 72.000 124.500 143.400 148.500 Overig Other 315.500 307.600 305.600 364.900 439.500 463.800 Totaal Total 610.100 646.000 599.300 628.900 862.900 895.000 Opname licht gedaald De vraag naar kantoorruimte in de regio Den Haag is voor het eerst sinds het verschijnen van deze rapportage gedaald tot minder dan 100.000 vierkante meter. In totaal werd afgelopen jaar 68.900 vierkante meter opgenomen. Ten opzichte van 2010 is daarmee sprake van een opnamedaling van 38%. Binnen Den Haag bedraagt het opnamevolume 42.600 vierkante meter, een daling van 40% ten opzichte van 2010. De grootste opnamedaling komt voor rekening van Den Haag Nieuw Centrum. Ondanks de hoogwaardige kantoorruimte in dit deelgebied is de hoeveelheid verhuurde en verkochte kantoorruimte ruim gehalveerd ten opzichte van 2010. In Den Haag West is in 2011 juist meer kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar, terwijl het opnamecijfer in Den Haag Zuid en Oost nagenoeg gelijk is gebleven. In de randgemeenten is in totaal 35% minder kantoorruimte van gebruiker gewisseld dan in 2010. Ieder deelgebied draagt bij aan deze daling. De meeste kantoorruimte werd evenals in voorgaande jaren opgenomen in Rijswijk en Zoetermeer. In Leidschendam en Wassenaar zijn in het afgelopen jaar geen transacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Den Haag Nieuw Centrum New Centre 26.000 55.900 13.300 37.000 46.200 18.700 Den Haag Oud Centrum Old Centre 32.900 35.200 19.700 15.800 12.100 8.800 Den Haag West West 20.200 6.800 7.100 8.500 7.600 10.500 Den Haag Zuid South 2.100 2.100 2.800 2.800 1.400 1.000 Den Haag Oost East 13.800 29.100 10.000 17.400 1.600 1.600 Den Haag Nieuw Geannexeerd 11.800 1.900 4.200 13.000 2.200 2.000 Den Haag The Hague 106.800 131.000 57.100 94.500 71.100 42.600 Delft - 700 3.700 2.000 10.300 4.900 Leidschendam 5.300 5.000 2.500 - - - Rijswijk 19.700 28.700 21.300 8.900 13.400 8.600 Voorburg 2.100 10.500-4.500 1.000 2.500 Wassenaar - - - - 1.500 - Zoetermeer 21.400 26.600 28.700 13.500 14.000 10.300 Overig Other 48.500 71.500 56.200 28.900 40.200 26.300 Totaal Total 155.300 202.500 113.300 123.400 111.300 68.900 38 Regio Den Haag Kantorenmarkten 2012
Regio Den Haag Transacties: 42 In totaal hebben in 2011 in de regio Den Haag 42 gebruikerstransacties plaatsgevonden met een metrage boven 500 vierkante meter. Een jaar eerder waren dit er nog 60. De meeste transacties zijn geregistreerd binnen Den Haag (23), waarvan het grootste deel in Den Haag Nieuw Centrum (8). In de randgemeenten zijn in totaal 19 transacties geregistreerd. In Rijswijk vonden de meeste transacties plaats (9). 21 transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter. De grootste transactie komt voor rekening van BAM, dat 10.000 vierkante meter huurt in De Monarch. Vorig jaar kwamen, ter vergelijking, nog twee transacties tot stand met metrages rond 18.000 vierkante meter. De daling van het transactievolume kan derhalve worden verklaard door zowel het geringere aantal transacties als het uitblijven van transacties met grote metrages. De gemiddelde transactiegrootte is in 2011 met ruim 300 vierkante meter gedaald ten opzichte van 2010, tot ruim 1.600 vierkante meter. 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Kantorenmarktratio: 8% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een heel jaar en het aanbod aan het einde van het jaar, is gedaald van 13% in 2010 naar 8% in 2011. Met name het tegenvallende opnamecijfer draagt bij aan de verruiming van de markt in de regio Den Haag. De ratio binnen Den Haag is met 10% hoger dan in de omliggende gemeenten, waar de ratio 6% bedraagt. Het forse aandeel grote metrages in het aanbod, alsmede het aandeel kansloos aanbod zorgen voor een enigszins scheef beeld in de vraag- en aanbodverhoudingen. Huurprijzen De hoogste huurprijs is in het afgelopen jaar geregistreerd in Den Haag Oud Centrum en omvat 207,- per vierkante meter per jaar. Opgemerkt moet worden dat het aantal transacties waarvan de huurprijs bekend is gemaakt beperkt is, waardoor het lastig is een goed beeld te schetsen van de huurprijsontwikkeling. Op nieuwbouwlocaties worden nog altijd hoge huurprijzen gerealiseerd, waarbij tevens hoge incentives worden weggegeven. Als gevolg van de forse concurrentie van de vele nieuwbouwpanden is voor klassieke objecten sprake van een prijsdaling. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Den Haag Nieuw Centrum New Centre 200 200 Den Haag Oud Centrum Old Centre 207 170 Den Haag West West 130 175 Den Haag Zuid South 100 110 Den Haag Oost East - 100 Den Haag Nieuw Geannexeerd 154 190 Delft - 135 Leidschendam - 135 Rijswijk 163 135 Voorburg - 135 Wassenaar - 125 Zoetermeer 111 160 Branches Ten opzichte van vorig jaar is een forse verandering opgetreden in de branchering van de opgenomen vierkante meters kantoorruimte. Zakelijke dienstverleners zijn ook in 2011 verantwoordelijk voor het grootste aandeel (43%). Vorig jaar nam de overheid de tweede plaats in met een aandeel van 29%. Daarbij werd reeds aangegeven dat met de verwachte reorganisatie een forse krimp zou optreden. Deze krimp is in 2011 zichtbaar geworden, met een aandeel in de totale vraag van 6%. De sector bouw en industrie heeft juist fors meer bijgedragen aan het totale opnamecijfer. Als gevolg van Kantorenmarkten 2012 Regio Den Haag 39
Regio Den Haag transacties door Dunea (8.000 vierkante meter) en BAM (10.000 vierkante meter) kent deze sector een aandeel van 30%. Opname per branche 2011 Take-up by sector in 2011 3% 2% 6% 6% Automatisering Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering Business services excluding IT Divers Miscellaneous Banken en financ instelling Banks and financial institutions Overheid Public sector 30% Onderwijs Education Bouw en Industrie Construction and Industry 43% Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare 6% 2% 2% Groothandel Wholesale Detailhandel Retail Ideële organisaties Idealistic organsations Voorraad Met de toevoeging van het kantoorpand Extraverde in het Prins Willem Alexanderkwartier, waar de Nederlandse Hartstichting zich zal gaan huisvesten is afgelopen jaar 5.800 vierkante meter aan de fysieke voorraad toegevoegd. Zoals reeds aangegeven zijn veel nieuwbouwplannen komen te vervallen. De voorraad zal daardoor niet meer zo sterk stijgen dan enkele jaren geleden werd aangenomen. Op 1 januari 2012 bestaat de fysieke kantorenvoorraad in Den Haag uit ongeveer 6.375.800 vierkante meter. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad 6.170.000 6.290.000 6.290.000 6.350.000 6.370.000 6.375.800 Total stock Afname / Toename +4% +2% 0% +1% 0% 0% Decrease / Increase Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De mediane vraagprijzen zijn op 1 januari 2012 het hoogst in de deelgebieden Nieuwen Oud Centrum, met respectievelijk 172,- en 166,- per vierkante meter per jaar. Daarmee is sprake van een lichte daling ten opzichte van een jaar geleden. In Den Haag Zuid is de goedkoopste kantoorruimte beschikbaar, met een mediane vraagprijs van 95,- per vierkante meter per jaar. Als gevolg van het beperkte aantal waarnemingen moet bij de tabel van de mediane gerealiseerde huurprijzen een voorbehoud worden gemaakt. Vaak worden transactieprijzen niet bekend gemaakt en moet de mediane huurprijs als minder representatief worden beschouwd. Er is gekozen voor publicatie van deze cijfers om toch een beeld te geven van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. 40 Regio Den Haag Kantorenmarkten 2012
Regio Den Haag Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro Deelgebieden Districts 2009 2010 2011 2012 m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price Den Haag Nieuw Centrum New Centre 99.900 185 57.500 185 105.700 175 103.700 172 Den Haag Oud Centrum Old Centre 37.100 150 82.700 168 97.900 170 96.200 168 Den Haag West West 66.100 158 25.100 150 42.500 150 52.500 153 Den Haag Zuid South 16.600 95 24.700 99 26.400 95 28.400 95 Den Haag Oost East 58.100 120 61.700 125 136.000 135 134.500 135 Den Haag Nieuw Geannexeerd 15.800 136 12.300 138 14.900 140 15.900 140 Delft 53.600 130 22.100 143 33.700 130 38.500 130 Leidschendam 31.700 143 36.800 125 41.500 123 46.500 123 Rijswijk 132.900 120 158.900 125 191.100 120 195.600 116 Voorburg 14.100 134 20.700 145 29.800 145 34.700 145 Wassenaar 1.400 125 1.900 - - - - - Zoetermeer 72.000 130 124.500 134 143.400 130 148.500 130 Totaal Total 599.300 628.900 862.900 895.000 Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions Deelgebieden Districts 2008 2009 2010 2011 aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs number of median number of median number of median number of median transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent Den Haag Nieuw Centrum New Centre 8 190 10 159 9 200 2 150 Den Haag Oud Centrum Old Centre 19 200 16 180 9 173 2 174 Den Haag West West 5 144 5 140 9 155 1 130 Den Haag Zuid South - - - - 2 60 1 100 Den Haag Oost East - - 7 98 2 - - - Den Haag Nieuw Geannexeerd - - 5 140 3 165 2 135 Delft - - - - - - - - Leidschendam - - - - - - - - Rijswijk 17 107 - - 8 135 5 120 Voorburg - - - - 1 - - - Wassenaar - - - - 1 125 - - Zoetermeer 18 122 10 149 8 130 1 111 Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars De Heer P.H. Offringa MRE Telefoon (070) 342 01 01 www.frisiamakelaars.nl Kantorenmarkten 2012 Regio Den Haag 41
Regio Den Haag 42 Regio Den Haag Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Rotterdam en Drechtsteden Regio 4 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 43
Regio Rotterdam 44 Regio Rotterdam en Drechtsteden Kantorenmarkten 2012
3. Regio Rotterdam en Drechtsteden Rotterdam De kantorenmarkt in Rotterdam is een interne markt met weinig nieuwe spelers. Een bedreiging vormt het vertrek van grote kantoorgebruikers. De gemeente moet zich hiertegen wapenen. De uitvoering van grote infrastructurele projecten, zoals de verbreding van de A15 (Maasvlakte Vaanplein), het doortrekken van de A4 en de in het verleden aangelegde Randstadrail en HSL dragen bij aan de aantrekkingkracht van Rotterdam als kantorenstad. De vraag naar kantoorruimte komt in het afgelopen jaar uit op nagenoeg hetzelfde niveau als in 2009. Het aanbod is als gevolg van de toevoeging van enkele nieuwe kantoorobjecten wederom gestegen, zij het minder sterk dan een jaar geleden. Voor de toekomst lijken met name onderwijsinstellingen een belangrijke rol te gaan spelen in de vraag naar kantoorruimte. Afgelopen jaar leverde deze sector, met ruim 20.000 vierkante meter, reeds een belangrijke bijdrage aan het totale opnamecijfer in de regio Rotterdam. Een andere opvallende ontwikkeling is de mate waarin de markt steeds meer bepaald wordt door een zoekvraag van met name kleinere partijen. De grote partijen kiezen steeds vaker voor heronderhandeling van hun huidige contract. Een belangrijke ontwikkeling in Rotterdam betreft De Rotterdam, een project van MAB en OVG op de Kop van Zuid. Een deel van de beschikbare kantoorruimte is inmiddels verhuurd aan de gemeente Rotterdam. Enkele ontwikkelingen die inmiddels zijn afgerond betreffen kantoorgebouw Lotus op Rotterdam Alexandrium en Blaak 8. Aanbodstijging van 6% Mede als gevolg van de toevoeging van enkele kantoorpanden (bijv. De Rotterdam), waarvan nog niet alle kantoorruimte is verhuurd, is in 2011 wederom sprake van een aanbodstijging. Op 1 januari 2012 wordt binnen de regio Rotterdam in totaal 866.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. De toevoeging van nieuwe meters zorgt er tevens voor dat het nieuwbouwpercentage in het totale aanbodcijfer is gestegen tot 11%. Het aantal aangeboden objecten met een metrage boven 500 vierkante meter bedraagt 362. Deze stijging van 24 objecten ten opzichte van een jaar eerder betekent de tweede reden van de stijging van het totale aanbodcijfer. De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte ligt, met 2.400 vierkante meter, op hetzelfde niveau als een jaar geleden. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 643.900 550.000 593.100 656.100 814.800 866.700 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -15% -15% +8% +11% +24% +6% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +33% -1% +6% +6% +25% +25% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 18% 18% 5% 3% 3% 11% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 82% 82% 95% 97% 97% 89% Percentage of existing building floor area Kantorenmarkten 2012 Regio Rotterdam en Drechtsteden 45
Rotterdam Forse aanbodstijging in Rotterdam Oost en Zuid In totaal wordt binnen Rotterdam ruim 50.000 vierkante meter kantoorruimte meer aangeboden dan een jaar geleden. Daarmee wordt de gehele aanbodstijging in de regio verklaard. Met name in Rotterdam Oost en Zuid is afgelopen jaar sprake van een aanbodstijging. In Rotterdam Zuid draagt met name de toevoeging van De Rotterdam en Inspiratis II bij aan de forse toename van het beschikbare aanbod. In de omliggende deelgebieden is het totale aanbodcijfer nagenoeg gelijk gebleven aan dat van een jaar geleden. De grootste aanbodstijging komt voor rekening van het Havengebied, met een toename van bijna 9.000 vierkante meter. In Capelle a/d IJssel/Nieuwerkerk a/d IJssel/Krimpen a/d IJssel is sprake van een aanbodstijging van 4.000 vierkante meter. In Rhoon/Portugaal/Hoogvliet is daarentegen sprake van een aanboddaling van bijna 7.000 vierkante meter. Ook in Schiedam wordt minder kantoorruimte aangeboden dan op 1 januari 2011. Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Rotterdam Centrum Centre 252.900 188.700 176.500 267.100 305.300 301.300 Rotterdam Oost East 39.600 39.000 34.600 34.600 43.000 55.800 Rotterdam West West 25.300 26.000 20.000 15.300 14.800 15.400 Rotterdam Zuid South 36.900 40.300 45.700 42.100 44.000 87.100 Hillegersberg / Schiebroek 2.700 1.800 2.800 2.800 4.200 5.100 Kralingen 24.000 31.500 53.800 98.600 90.700 88.000 Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 28.400 14.900 62.400 20.400 25.600 26.500 Rotterdam 409.800 342.200 395.800 480.900 527.600 579.200 Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel 107.600 96.600 94.800 83.800 134.700 138.600 Barendrecht / Ridderkerk 29.300 21.000 24.100 18.900 31.400 31.000 Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek 7.900 8.700 4.500 2.500 1.900 3.400 Havengebied Harbour 21.200 18.400 25.100 28.700 33.700 42.400 Spijkenisse 16.000 10.400 3.900 2.000 15.700 16.100 Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet 11.400 9.200 11.900 7.300 22.400 14.800 Schiedam 31.100 34.800 30.400 29.400 35.800 30.000 Vlaardingen 9.600 8.700 2.600 2.600 11.600 11.200 Overig Other 234.100 207.800 197.300 175.200 287.200 287.500 Totaal Total 643.900 550.000 593.100 656.100 814.800 866.700 Transactievolume op niveau 2009 In heel 2011 is binnen de regio Rotterdam in totaal 123.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee komt de totale vraag uit op het niveau van 2009. Ten opzichte van 2010 is sprake van een opnamedaling van 18%. Deze daling wordt veroorzaakt door het geringe aantal transacties boven 10.000 vierkante meter. In 2010 werden vier transacties geregistreerd met een dergelijk metrage. In 2011 huurde alleen de Hogeschool Rotterdam een metrage van 16.000 vierkant meter. Binnen Rotterdam is afgelopen jaar in totaal 86.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Een daling ten opzichte van 2010, maar een stijging ten opzichte van 2009. De vraag naar kantoorruimte was, met een opnamecijfer van ruim 54.000 vierkante meter, het grootst in het centrum van Rotterdam. In de randgemeenten werd in totaal 37.200 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Het Havengebied en Capelle a/d IJssel/ Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel noteren hier de hoogste opnamecijfers. 46 Rotterdam Kantorenmarkten 2012
Rotterdam Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Rotterdam Centrum Centre 64.500 124.100 79.600 41.400 56.100 54.800 Rotterdam Oost East 54.200 28.600 24.400 12.900 6.400 6.200 Rotterdam West West 1.100 11.300 9.700 2.600 1.500 3.600 Rotterdam Zuid South 9.000 21.500 47.500 2.000 17.900 11.500 Hillegersberg / Schiebroek 4.300 1.100 900 - - - Kralingen 4.900 3.600 16.800 21.500 26.500 7.000 Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 8.100 11.900 3.300 1.200 9.000 3.000 Rotterdam 146.100 202.100 182.200 81.600 117.400 86.100 Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel 20.400 23.700 27.100 17.800 11.000 10.000 Barendrecht / Ridderkerk 16.200 2.400 12.700 500 2.100 1.500 Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek 1.200 - - 7.000-1.800 Havengebied Harbour 9.000 14.400 8.500 17.200 10.300 11.400 Spijkenisse - 5.300 2.200-800 800 Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet 3.900-2.200-1.100 3.600 Schiedam 1.300 9.900 22.400 5.100 6.300 8.100 Vlaardingen 7.700 4.400 - - 1.100 - Overig Other 59.700 60.100 75.100 47.600 32.700 37.200 Totaal Total 205.800 262.200 257.300 129.200 150.100 123.300 Transacties: 70 Ondanks de daling van het totale transactievolume hebben in het afgelopen jaar meer transacties plaatsgevonden dan in 2010. In 2011 werden in totaal 70 transacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter, één meer dan een jaar eerder. De daling van het transactievolume is daarmee, zoals reeds aangegeven, volledig te verklaren door het achtergebleven aantal grote transacties. De meeste transacties komen, met 22 verhuurde of verkochte objecten, voor rekening van het centrum van Rotterdam. Kantorenmarktratio: 14% De stijging van het aanbodcijfer, in combinatie met het afgenomen transactievolume maken dat de kantorenmarktratio in 2011 vier procentpunt lager uitkomt dan een jaar eerder. Deze verruiming strookt niet met het aantal transacties in het afgelopen jaar. Met name de geringere volumes dragen hieraan bij. De vraag- en aanbodverhoudingen binnen Rotterdam en de randgemeenten liggen overigens vrij dicht bij elkaar. De ratio s bedragen respectievelijk 15% en 13%. 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 Aanbod/Supply '07 '08 '09 '10 '11 '12 Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Huurprijzen De hoogste huurprijs is afgelopen jaar gerealiseerd in het centrum van Rotterdam en bedraagt 175,- per vierkante meter per jaar. Van veel deelgebieden is geen enkele transactieprijs bekend gemaakt. Voor 2012 worden de hoogste huurprijzen wederom verwacht in het centrum, gevolgd door Spaanse Polder/Zestienhoven/Noord-West en Rotterdam Zuid met een prijs van 175,-. In Hillegersberg/Schiebroek en Vlaardingen wordt, met 110,- het minst betaald voor een vierkante meter kantoorruimte. Branches Zakelijke dienstverleners hebben evenals vorig jaar de meeste kantoorruimte in gebruik genomen. Het aandeel is met 66% daarmee fors toegenomen ten opzichte van 2010. Vorig jaar noteerde de bouw- en industriesector nog een aandeel van 17% in het totale opnamecijfer. Deze plek is afgelopen jaar, met hetzelfde percentage, ingenomen door onderwijsinstellingen. Vorig jaar bedroeg het aandeel van deze sector slechts 1% van de totale opname. Voor de komende jaren bestaat de verwachting dat dergelijke partijen een belangrijk deel van de vraag gaan vormen. Kantorenmarkten 2012 Rotterdam 47
Rotterdam Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Rotterdam Centrum Centre 175 185 Rotterdam Oost East 165 165 Rotterdam West West - 120 Rotterdam Zuid South 116 175 Hillegersberg / Schiebroek - 110 Kralingen - 155 Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West - 175 Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel - 140 Barendrecht / Ridderkerk 99 130 Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek - 130 Havengebied Harbour 90 150 Spijkenisse - 115 Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet - 140 Schiedam 109 130 Vlaardingen - 110 Opname per branche 2011 Take-up by sector in 2011 5% 3% 1% 2% Automatisering Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering Business services excluding IT Divers Miscellaneous 17% Banken en financ instelling Banks and financial institutions Overheid Public sector 4% 2% 66% Onderwijs Education Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare Groothandel Wholesale Detailhandel Retail Ideële organisaties Idealistic organsations Voorraad Mede door de toevoeging van de kantoorpanden De Rotterdam in Rotterdam Zuid en De Lotus in Capelle a/d IJssel is de fysieke kantorenvoorraad in de regio Rotterdam in het afgelopen jaar gestegen tot 4.000.000 vierkante meter. Met het oog op de grote leegstand zijn er in Rotterdam enkele pilot-gebouwen aangewezen waar onderzoek wordt gedaan naar functiewijziging en de daarbij komende problemen. De gemeente Rotterdam is op basis van een juiste analyse van deze problemen voornemens om in overleg met de rijksoverheid oplossingen te creëren voor het leegstandsprobleem. Deze ontwikkeling kan in de toekomst bijdragen aan een verandering in de totale voorraad. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad 3.800.000 3.800.000 3.838.000 3.900.000 3.900.000 4.000.000 Total stock Afname / Toename +3% 0% +1% +1% 0% +2,5% Decrease / Increase Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De hoogste mediane huurprijs wordt momenteel gevraagd in het deelgebied Kralingen ( 160,-). Ook in het centrum van Rotterdam en de deelregio s Oost en West en Capelle a/d IJssel is sprake van relatief hoge vraagprijzen. Hilligersberg/Schiebroek is het enige deelgebied waar sprake is van een mediane vraagprijs beneden 100,- per vierkante meter per jaar. In onderstaande tabel wordt een beeld geschetst van de mediane transactieprijzen per deelgebied. Het aantal waarnemingen waarop deze prijzen zijn gebaseerd zijn vaak beperkt waardoor de representativiteit niet altijd kan worden gewaarborgd. De huurprijs wordt lang niet altijd bekend gemaakt en het aantal transacties is vrij gering. 48 Rotterdam Kantorenmarkten 2012
Rotterdam Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro Deelgebieden Districts 2008 2009 2010 2011 2012 m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price Rotterdam Centrum Centre 188.700 135 176.500 135 267.100 147 305.200 145 301.300 140 Rotterdam Oost East 39.000 147 34.600 145 34.600 145 43.000 145 95.400 149 Rotterdam West West 26.000 130 20.000-15.300 132 14.800 140 15.400 140 Rotterdam Zuid South 40.300 126 45.700 125 42.100 125 44.000 125 87.100 128 Hillegersberg / Schiebroek 1.800 2.800 2.800 90 4.300 90 5.100 90 Kralingen 31.500 163 53.800 165 98.600 165 90.700 165 88.000 160 Spaanse Polder / Zestienhoven / 14.900 95 62.400 105 20.400 108 25.600 105 35.400 105 Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk 96.600 120 94.800 138 83.800 140 134.700 135 143.700 140 a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk 21.000 110 24.100 115 18.900 110 31.400 115 31.000 110 Berkel en Rodenrijs / Bergschenhoek 8.700 135 4.500 138 2.500 140 1.900 150 3.400 135 Havengebied Harbour 18.400 125 25.100 125 28.700 125 33.700 125 42.400 115 Spijkenisse 10.400 115 3.900 112 2.000 112 15.700 100 16.100 103 Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet 9.200 125 11.900-7.300 135 22.400 130 14.800 133 Schiedam 34.800 123 30.400 118 29.400 125 35.800 128 30.000 120 Vlaardingen 8.700 115 2.600-2.600 140 11.600 113 11.200 115 Totaal Total 550.000 593.100 656.100 814.800 920.300 Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs number of median number of median number of median number of median number of median transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent Rotterdam Centrum Centre 58 143 42 154 25 147 16 150 4 142 Rotterdam Oost East 12 160 9 180 6-4 - 1 165 Rotterdam West West - - - - - - 4 - - Rotterdam Zuid South 12 159 14 183 - - 3-1 116 Hillegersberg / Schiebroek - - - - - - - - - Kralingen - 7 193 12 172 5 190 - Spaanse Polder / Zestienhoven 9 140 - - - - 1 - - / Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk 15 135 20 143 9 147 2-3 173 a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk - - 14 115 - - 1-1 99 Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek - - - - - - - - 1 65 Havengebied Harbour - - 9 150 - - 3-2 76 Spijkenisse - - - - - - - - - Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet - - - - - - 1 - - Schiedam 6 62 6 110 - - 3-1 109 Vlaardingen - - - - - - - - - Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars De Heer P.J. van Nederpelt Telefoon (010) 424 88 88 www.ooms.com Kantorenmarkten 2012 Rotterdam 49
Drechtsteden Drechtsteden De kantorenmarkt in de Drechtsteden kan worden getypeerd als een sterk regionale markt. De partijen die zich op de markt bevinden zijn met name regionaal georiënteerd. Waar de ontwikkelingen op de kantorenmarkt vroeger werd gedomineerd door bedrijven uit de publieke sector, zijn het recent met name commerciële partijen die zich bewegen. De in 2007 bepaalde regionale kantorenstrategie draagt voor een belangrijk deel bij aan deze verandering. Focus op de zakelijke dienstverlener is één van de speerpunten in deze strategie. De regio Drechtsteden kent met name vraag naar moderne, nieuwe kantoorruimte. De gerealiseerde transacties betreffen vooral objecten jonger dan tien jaar. Het bestaande aanbod sluit vaak niet goed aan bij deze vraag. Partijen zijn hierdoor veelal aangewezen op het realiseren van nieuwbouw. Een belangrijke nieuwbouwlocatie is Businesspark Amstelwijck, waar nog altijd enkele individuele opleveringen plaatsvinden. Ondanks de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte zal de komende jaren weinig nieuwe kantoorruimte worden ontwikkeld. Alleen op locaties die hiervoor reeds bestemd zijn, zal nieuwbouw worden gerealiseerd. Herontwikkeling van oude, incourante objecten kan worden aangewend als een geschikt alternatief. Post 120 in het centrum van Dordrecht is een goed voorbeeld van een commerciële herontwikkeling. Lichte aanbodstijging van 2% Voor het derde jaar op rij is het kantorenaanbod in de Drechtsteden toegenomen. Het stijgingspercentage bedraagt 2%. Daarmee komt het totale aanbodcijfer op 1 januari 2012 uit op 138.300 vierkante meter. Het totale aanbodcijfer wordt bepaald door 130 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt 1.064 vierkante meter, ruim 240 meter minder dan een jaar geleden. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 81.300 105.500 80.100 115.100 135.900 138.300 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +3% +30% -24% +44% +18% +2% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +14% +44% -5% +36% +31% +20% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 10% 5% 19% 3% 4% 7% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 90% 95% 81% 97% 96% 93% Percentage of existing building floor area Aanbod stijgt in Dordrecht en Papendrecht Twee deelregio s zijn verantwoordelijk voor de lichte aanbodstijging in het afgelopen jaar. In Dordrecht wordt op 1 januari 2012 ruim 12.000 vierkante meter meer aangeboden dan een jaar eerder. In Papendrecht bedraagt de aanbodstijging ruim 2.000 vierkante meter. Het aanbod in Sliedrecht is stabiel gebleven, terwijl in Zwijndrecht bijna 12.000 meter minder wordt aangeboden. Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Dordrecht 49.900 55.300 41.600 55.000 66.100 78.300 Papendrecht 1.200 3.700 1.000 2.900 3.000 5.100 Sliedrecht 17.200 24.400 14.300 7.800 11.700 11.700 Zwijndrecht 13.000 22.100 23.200 49.400 55.100 43.200 Totaal Total 81.300 105.500 80.100 115.100 135.900 138.300 50 Drechtsteden Kantorenmarkten 2012
Drechtsteden Opnamedaling zet niet door De vorig jaar ingezette opnamedaling heeft in 2011 niet doorgezet. Het opnamecijfer binnen de Drechtsteden is in vergelijking met een jaar eerder fors toegenomen. In totaal werd in 2011 16.900 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Het grootste deel van het totale transactievolume komt voor rekening van Dordrecht, met 12.700 vierkante meter. De enige deelregio waar afgelopen jaar minder kantoorruimte is opgenomen dan in 2010 is Sliedrecht. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Dordrecht 4.100 9.200 10.400 11.600 9.200 12.700 Papendrecht - - 300 - - 300 Sliedrecht 6.700 3.000 6.700 11.200 800 700 Zwijndrecht 2.600 600 1.100 2.000 300 3.200 Totaal Total 13.400 12.800 18.500 24.800 10.300 16.900 Verdubbeling aantal transacties In 2011 zijn ruim twee keer zoveel transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter dan in 2010. Van de 21 transacties vonden er vijftien plaats in Dordrecht, drie in Zwijndrecht en één in zowel Sliedrecht als Papendrecht. De grootste transactie betreft de huur van ruim 3.100 vierkante meter aan de Wilgenbos in Dordrecht. 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Kantorenmarktratio: 12% Ten opzichte van een jaar geleden is de kantorenmarktratio met 4 procentpunt gestegen, tot 12%. Daarmee is nog altijd sprake van een scheve verhouding tussen de vraag en het aanwezige aanbod. Van de vier deelgebieden kent Dordrecht de meest gezonde vraag- aanbodverhouding, met een ratio van 17%. Huurprijzen De hoogste huurprijzen worden gerealiseerd op de meest gewilde locaties. Het betreft met name snelweg- en centrumlocaties. De prijzen lopen in 2011 fors uiteen. Voor het komende jaar worden huurprijzen verwacht die uiteenlopen van 100,- tot 175,- per vierkante meter per jaar. Deze verwachtingen zijn gebaseerd op de huidige vraagprijzen en kunnen sterk worden beïnvloed door incentives. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Dordrecht 85-145 100-175 Papendrecht 74 100-175 Sliedrecht 112 100-175 Zwijndrecht 126-185 100-175 Voorraad De voorraad is afgelopen jaar nauwelijks gewijzigd. Op 1 januari 2012 bedraagt de fysieke kantorenvoorraad in de Drechtsteden 387.500 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 306.000 320.000 340.000 385.000 387.500 387500 Afname/Toename / Decrease-Increase 0% +5% +6% +13% +0,65% 0% Voor meer informatie voor de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars De heer T.E.D. Rommelse Telefoon (078) 614 43 33 www.ooms.com Kantorenmarkten 2012 Drechtsteden 51
Drechtsteden 52 Drechtsteden Kantorenmarkten 2012
Utrecht en Amersfoort Regio 5 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 53
Regio Utrecht 54 Utrecht Kantorenmarkten 2012
5. Regio Utrecht en Amersfoort Utrecht Het lichte herstel aan de gebruikerskant van de kantorenmarkt in de regio Utrecht heeft ook in 2011 doorgezet. De vraag naar kantoorruimte is wederom licht aangetrokken Daarbij moet wel worden aangetekend dat het aanbod nog altijd aan een stijging onderhevig is. Een scheefgroei tussen de stad Utrecht en de omliggende plaatsen tekent zich steeds sterker af, waarbij de stad Utrecht als winnaar uit de bus komt. Een ontwikkeling die in 2011 goed zichtbaar is geworden betreft de daling van de huurprijzen over de gehele linie en de afwaardering bij beleggingen. De markt in Utrecht lijkt in te gaan zien dat huurprijscorrecties onvermijdelijk zijn. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar locaties met tophuren, zoals de Maliebaan, of Lage Weijde waar de huren reeds lager zijn. De markt wordt in het afgelopen jaar tevens gekenmerkt door de vele heronder handelingen. Belangrijke voorbeelden hiervan zijn enkele grote huurverlengingen. SNS Reaal en KPN hebben hun huurcontracten, met metrages van respectievelijk 30.000 en 21.000 vierkante meter, verlengd. Over het algemeen blijven de meeste partijen zitten tegen voor hen verbeterde huurcondities. Naast de ontwikkelingen rond het stationsgebied, waar uiteindelijk 178.500 vierkante meter kantoorruimte zal worden gerealiseerd, wordt op kortere termijn met name kantoorruimte worden toegevoegd op Papendorp en De Uithof. Op Papendorp is de nieuwbouw van Deloitte, die in 2012 zal worden opgeleverd, een goed voorbeeld. Op de Uithof wordt het universiteitscomplex de komende tijd verder uitgelegd. Aanbod wederom gestegen Binnen de regio Utrecht is in 2011 sprake geweest van een aanbodstijging van 6%. Ook in 2010 bedroeg de aanbodstijging overigens 6%. In totaal wordt op 1 januari 2012 690.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, bestaande uit 316 objecten met een metrage boven 500 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is het aantal aangeboden objecten met dertien stuks gestegen. De twee grootste aangeboden metrages betreffen objecten van ruim 17.000 vierkante meter aan de Europalaan in Utrecht Zuid en de Structuurbaan in Nieuwegein. In totaal noteren zes objecten een metrage boven 10.000 vierkante meter. Op 1 januari 2011 waren dit er nog vijf. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbodcijfer is gelijk gebleven en bedraagt op 1 januari 2012 2%. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 577.000 553.600 502.800 614.600 649.100 690.700 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +4% -4% -9% +22% +6% +6% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +34% +10% -5% +13% +12% +15% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 18% 15% 11% 8% 2% 2% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 82% 85% 89% 92% 98% 98% Percentage of existing building floor area Grootste aanbodstijging in omliggende plaatsen Binnen Utrecht is de aanbodstijging, met 1%, minder groot dan in de omliggende plaatsen. Hier is sprake van een totale aanbodstijging van 13%. Binnen Utrecht noteren vijf deelgebieden een hoger aanbodcijfer dan een jaar eerder, te weten Centrum, Noordwest, Oost, West en Leidsche Rijn. Met name Utrecht Zuid valt op door een forse daling van het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte. Een relatief hoog transactievolume draagt hieraan bij. In de omliggende plaatsen is het aanbod in vier deelgebieden gestegen, te weten Bunnik, De Bilt/Bilthoven, Nieuwegein en Zeist/Driebergen. De grootste procentuele Kantorenmarkten 2012 Utrecht 55
Utrecht stijging komt voor rekening van De Bilt/Bilthoven, terwijl de grootste absolute stijging is geregistreerd in Nieuwegein. In laatstgenoemde deelgebied wordt tevens veruit de meeste kantoorruimte aangeboden van de hele regio. Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Utrecht Centrum Centre 29.300 23.200 46.900 26.500 14.900 27.500 Utrecht Maliebaan e.o. 8.100 6.600 3.500 11.700 9.500 5.200 Utrecht Noord/West North/West 27.800 30.300 24.700 32.500 26.900 38.000 Utrecht Oost East 58.300 34.500 49.500 44.300 48.400 61.400 Utrecht Papendorp 32.800 49.800 40.900 57.100 88.500 78.800 Utrecht West West 60.600 67.100 68.000 87.800 70.500 72.600 Utrecht Zuid South 99.500 71.300 49.600 56.600 82.500 47.100 Leidsche Rijn 35.200 49.000 34.600 42.400 31.500 46.900 Utrecht 351.600 331.800 317.700 358.900 372.700 377.500 Bunnik 5.000 1.800 1.800 1.000 11.600 12.000 De Bilt / Bilthoven 10.700 11.000 7.200 13.900 10.900 21.100 Houten 34.400 42.500 35.800 43.900 54.100 51.400 Maarssen 14.700 18.200 18.200 24.800 24.800 24.800 Nieuwegein 116.400 110.800 93.700 144.000 143.700 167.400 Zeist / Driebergen 44.200 37.500 28.400 28.100 31.300 36.500 Overig Other 225.400 221.800 185.100 255.700 276.400 313.200 Totaal Total 577.000 553.600 502.800 614.600 649.100 690.700 Opnamestijging ten opzichte van 2010 In heel 2011 is binnen de regio Utrecht in totaal 138.200 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee is voor het tweede jaar op rij sprake van een stijging van het transactievolume. Het stijgingspercentage bedraagt 16%. Ten opzichte van de jaren voor 2009 en 2010 blijft het opnameniveau echter nog ver achter. De scheefgroei tussen de stad Utrecht en de omliggende plaatsen wordt steeds duidelijker zichtbaar in de opnamecijfers. De totale opnamestijging komt bijna in zijn geheel voor rekening van de stad Utrecht. In totaal is hier in het afgelopen jaar 102.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een stijging van 18%. Met name in de deelgebieden Centrum, Noordwest, Papendorp en Zuid is sprake van een grotere vraag dan in 2010. In Utrecht Oost is sprake van een opvallende opnamedaling. Hier werd vorig jaar nog een transactie geregistreerd van ruim 20.000 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Utrecht Centrum Centre 13.600 16.400 22.500 7.200 17.600 25.500 Utrecht Maliebaan e.o. 3.900 2.000 2.200 5.900 3.800 3.200 Utrecht Noord/West North/West 23.500 7.900 13.600 8.300 3.000 15.100 Utrecht Oost East 2.000 37.900 16.100 9.300 29.500 4.400 Utrecht Papendorp 13.800 18.200 29.700 4.200 8.300 18.900 Utrecht West West 9.300 20.700 7.300 2.100 8.100 10.300 Utrecht Zuid South 7.900 53.600 29.900 13.300 9.100 22.600 Leidsche Rijn - 9.200 16.500 2.800 7.200 2.300 Utrecht 74.000 165.900 137.800 53.100 86.600 102.300 Bunnik 800 3.500 3.300-4.300 2.600 De Bilt / Bilthoven 2.400 1.300 7.400 1.000 500 6.200 Houten 12.700 4.800 16.400 7.200 9.700 4.900 Maarssen 500 2.900 2.800 2.500 - - Nieuwegein 19.100 18.300 28.000 11.700 7.400 13.200 Zeist / Driebergen 8.100 16.200 6.400 8.700 10.600 9.000 Overig Other 43.600 47.000 64.300 31.100 32.500 35.900 Totaal Total 117.600 212.900 202.100 84.200 119.100 138.200 56 Utrecht Kantorenmarkten 2012
Utrecht In de omliggende plaatsen is in 2011 in totaal 35.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, 10% meer dan een jaar eerder. Met name in De Bilt/Bilthoven en Nieuwegein is sprake van een stijging van het transactievolume. In Bunnik en Houten is juist minder kantoorruimte opgenomen dan in 2010. 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 74 In heel 2011 zijn in totaal 74 gebruikerstransacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter, zes meer dan in 2010. 45 transacties vonden plaats binnen Utrecht en 29 in de omliggende plaatsen. De gemiddelde transactiegrootte ligt ruim 100 vierkante meter hoger dan in 2010 en bedraagt ruim 1.800 vierkante meter. De grootste transactie heeft plaatsgevonden aan de Tiberdreef in Utrecht Noordwest. Hier huurt vakbond CNV ruim 10.000 vierkante meter kantoorruimte. Daarmee is deze transactie tevens de enige met een metrage boven 10.000 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 20% Wederom is in de regio Utrecht sprake van een gestegen kantorenmarktratio. De verhouding tussen de vraag in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 bedraagt 20%. Vorig jaar lag de ratio twee procentpunt lager op 18%. Er is een duidelijk verschil zichtbaar tussen de stad Utrecht en de omliggende plaatsen. De markt binnen Utrecht is met een ratio van 27% duidelijk gezonder dan in de omliggende plaatsen waar de ratio 11% bedraagt. Huurprijzen De hoogste huurprijs is in 2011 traditiegetrouw gerealiseerd op de Maliebaan. Hier is aan de Museumlaan een transactie tot stand gekomen met een huurprijs van 350,- per vierkante meter. Ook in het centrum van Utrecht en op Papendorp zijn transacties gerealiseerd met huurprijzen boven 200,- per vierkante meter. De minst hoge tophuur is afgelopen jaar gerealiseerd in Utrecht Noordwest. Voor het komende jaar bestaat de verwachting dat de prijzen van kantoorruimte over de gehele linie zullen dalen. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Utrecht Centrum Centre 250 Utrecht Maliebaan e.o. 350 Utrecht Noord/West North/West 110 Utrecht Oost East - Utrecht Papendorp 207 Utrecht West West 140 Utrecht Zuid South 182 Leidsche Rijn 160 Bunnik 145 De Bilt / Bilthoven 158 Houten 140 Maarssen - Nieuwegein 145 Zeist / Driebergen 155 Branche De meeste kantoorruimte is, evenals in voorgaande jaren, opgenomen door zakelijke dienstverleners. Het aandeel van deze sector ligt, met 27%, wel lager. In 2010 bedroeg het percentage ter vergelijking nog 41%. Met name het aandeel ideële organisaties komt fors hoger uit dan een jaar eerder. Enkele grote transacties ten behoeve van stichtingen dragen bij aan deze ontwikkeling. Kantorenmarkten 2012 Utrecht 57
Utrecht Opname per branche 2011 Take-up by sector in 2011 21% 11% Automatisering Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering Business services excluding IT Divers Miscellaneous Banken en financ instelling Banks and financial institutions Overheid Public sector 27% Onderwijs Education Bouw en Industrie Construction and Industry 9% 3% Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare Groothandel Wholesale Detailhandel Retail 9% 7% 7% Ideële organisaties Idealistic organsations Voorraad Vorig jaar werd reeds aangegeven dat een jaar later het nieuwe gebouw van de Rabobank zou gaan leiden tot een forse stijging van de kantorenvoorraad in Utrecht. Met de oplevering in 2011 is in totaal 56.000 vierkante meter toegevoegd. Voor 2012 zal met name de bouw van het nieuwe kantoorpand van Deloitte aan de Orteliuslaan op Papendorp zorgen voor uitbreiding van de fysieke voorraad. Op 1 januari 2012 bestaat de kantorenvoorraad uit 3.596.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 3.405.000 3.473.000 3.533.000 3.540.000 3.540.000 3.596.000 Afname/Toename / Decrease-Increase +1% +2% +2% 0% 0% +2% Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Mediane gevraagde en gerealiseerde huren In de onderstaande tabellen wordt een weergave gegeven van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied in de regio Utrecht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de mediane vraagprijs en de mediane transactieprijs. De hoogste mediane vraagprijs komt voor rekening van het centrum van Utrecht. In Nieuwegein is de mediane vraagprijs het laagst van alle deelgebieden. Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro Deelgebieden Districts 2009 2010 2011 2012 m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane m 2 vvo mediane vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price Utrecht Centrum Centre 46.900 170 26.500 170 14.900 185 27.500 180 Utrecht Maliebaan e.o. 3.500 225 11.700 190 9.500 185 5.200 174 Utrecht Noord/West North/West 24.700 135 32.500 125 26.900 120 38.000 120 Utrecht Oost East 49.500 170 44.300 175 48.400 175 61.400 175 Utrecht Papendorp 40.900 185 57.100 185 88.500 185 78.800 185 Utrecht West West 68.000 120 87.800 120 70.500 125 72.600 125 Utrecht Zuid South 49.600 143 56.700 145 82.500 162 47.100 140 Leidsche Rijn 34.600 128 42.400 135 31.500 135 46.900 123 Bunnik 1.800 112 1.000 85 11.600 135 12.000 135 De Bilt / Bilthoven 7.200 125 13.900 130 10.900 140 21.100 138 Houten 35.800 130 43.900 128 54.100 125 51.400 125 Maarssen 18.200 125 24.800 125 24.800 125 24.800 125 Nieuwegein 93.700 125 144.000 125 143.700 120 167.400 120 Zeist / Driebergen 28.400 127 28.100 125 31.300 127 36.500 135 Totaal Total 553.600 502.800 614.700 649.100 690.700 58 Utrecht Kantorenmarkten 2012
Utrecht Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions Deelgebieden Districts 2008 2009 2010 2011 aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs number of median number of median number of median number of median transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent Utrecht Centrum Centre 11 170 5 168 7 175 3 195 Utrecht Maliebaan e.o. 11 170 5 168 7 175 3 195 Utrecht Noord/West North/West 6 135 - - 1 137 1 110 Utrecht Oost East 10 175 7 188 2 135 - - Utrecht Papendorp 9 195 - - 3 195 5 204 Utrecht West West 9 125 - - 4 115 4 110 Utrecht Zuid South 13 135 7 140 4 118 3 169 Leidsche Rijn - - - 4 125 3 125 Bunnik - - - - 1 130 1 145 De Bilt / Bilthoven 6 143 - - 1 130 3 130 Houten 8 134 - - 1 105 1 140 Maarssen - - - - - - - - Nieuwegein 17 133 8 126 5 135 10 113 Zeist / Driebergen 6 160 7 128 5 145 3 126 Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Molenbeek Bedrijfsmakelaars De heer C. F. Vermeij De heer A.J. van Emmerik Telefoon (030) 256 88 11 www.molenbeek.nl Kantorenmarkten 2012 Utrecht 59
Amersfoort Amersfoort Ondanks de lastige situatie op de kantorenmarkt blijft Amersfoort een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven. De behoefte verschuift wel steeds meer richting kantoorpanden met een eigen identiteit en een kleinere schaal, dan naar objecten die momenteel veelal worden aangeboden. Door de meer genuanceerde vraag naar kantoorruimte en de toenemende leegstand komen de huurprijzen, met name van grote kantoorpanden, steeds verder onder druk te staan. Als gevolg van het toenemende aanbod wordt de ontwikkeling van enkele grote nieuwbouwlocaties steeds onzekerder. Hierdoor zal alternatieve invulling van deze locaties moeten worden overwogen. De komende jaren zullen waarschijnlijk weinig nieuwe kantoorpanden worden gerealiseerd. Uitzondering hierop vormt de ontwikkeling van creatieve en innovatieve broedplaatsen voor kleine bedrijven. Voorbeelden hiervan zijn te vinden op het Oliemolenkwartier en de Wagenwerkplaats. Hier wordt aantoonbare bereidheid tot afname van de kantoorruimte overigens als eis gesteld door de gemeente. Twee jaar geleden is besloten kantoorpand The Works toe te voegen aan het aanbodcijfer. Inmiddels is bekend dat deze ontwikkeling, naar de oorspronkelijke plannen, geen doorgang zal vinden. Er is daarom voor gekozen het metrage van 70.000 vierkante meter te verwijderen uit het aanbodcijfer. Vertekend beeld aanbodcijfer Als gevolg van het verwijderen van kantoorgebouw The Works uit het aanbod is ten opzichte van de voorgaande twee jaren sprake van een fors lager aanbodcijfer. Ook het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod is hierdoor gedaald tot slechts 0,5%. In totaal wordt op 1 januari 2012 224.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Wanneer The Works buiten beschouwing wordt gelaten is in het afgelopen jaar echter sprake van een aanbodstijging van 23.400 vierkante meter. Deze ontwikkeling is ook zichtbaar in het aantal aangeboden objecten. Op 1 januari 2012 worden in totaal 165 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter, 23 meer dan op 1 januari 2012. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 25 0 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 178.200 162.100 176.600 269.400 271.500 224.900 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +36% -9% +9% +53% +1% -17% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +62% +31% +26% +77% +28% 2% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 19% 18% 13% 27% 27% 0,5% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 81% 82% 87% 73% 73% 99,5% Percentage of existing building floor area Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Aanbod per deelregio De verwijdering van The Works uit het aanbodcijfer wordt zichtbaar in deelgebied Amersfoort Zuid. Zonder deze aanpassing is in drie deelgebieden sprake van een aanbodstijging, te weten Noord, West en Zuid. Alleen in het centrum wordt op 1 januari 2012 minder kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Amersfoort Centrum Centre 44.900 33.100 30.600 36.900 43.100 39.800 Amersfoort Noord North 64.000 62.100 75.400 106.700 101.000 112.400 Amersfoort West West 11.000 15.500 15.400 15.200 17.300 24.600 Amersfoort Zuid South 58.300 51.400 55.200 110.600 110.100 48.100 Totaal Total 178.200 162.100 176.600 269.400 271.500 224.900 60 Utrecht Kantorenmarkten 2012
Amersfoort Opnamecijfer gedaald Na de lichte opnamestijging in 2010, is het opnamevolume in 2011 gedaald tot het laagste niveau sinds 2005. In totaal werd afgelopen jaar 29.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Niet in ieder deelgebied is het transactievolume gedaald ten opzichte van 2010. In Amersfoort West en met name Noord is meer kantoorruimte verhuurd en verkocht. De grootste transactie is geregistreerd in het laatstgenoemde deelgebied. Volkswagen Pon Financial Services huurt hier 7.400 vierkante meter kantoorruimte. In totaal vonden afgelopen jaar acht transacties plaats met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Amersfoort Centrum Centre 5.700 15.600 9.200 6.900 9.400 3.500 Amersfoort Noord North 35.400 25.900 37.900 10.900 14.900 19.300 Amersfoort West West 1.400 1.100 18.300 500 3.400 3.700 Amersfoort Zuid South 7.100 9.100 9.500 16.500 9.800 2.800 Totaal Total 49.600 51.700 74.900 34.800 37.500 29.300 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 36 Ondanks de daling van het transactievolume zijn er, met 36 stuks, meer transacties geregistreerd dan in het voorgaande jaar (33). De gemiddelde transactiegrootte is derhalve met ruim 300 meter afgenomen, tot ruim 800 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 13% De verhouding tussen de opname in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 bedraagt in Amersfoort 13%. Vorig jaar is tevens de ratio zonder The Works benoemd. Deze kwam toen uit op 19%. Ten opzichte van die ratio is dus sprake van een verruiming van de markt met 6 procentpunt. Huurprijzen Op een groot aantal locaties is sprake van een directe, dan wel indirecte huurprijsdaling. Het laatste heeft te maken met het weggeven van incentives die vaak niet traceerbaar zijn. Het vaststellen van een netto huurprijs is derhalve moeilijk. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Amersfoort Centrum Centre 155 150 Amersfoort Noord North 125-165 120 Amersfoort West West 105-120 130 Amersfoort Zuid South 100-154 115 Voorraad Twee jaar geleden werd een voorschot genomen op de toekomstige bouw van kantoorgebouw The Works. Daardoor steeg het voorraadcijfer in Amersfoort met 9%. Nu de realisatie van The Works niet meer in de cijfers wordt meegenomen, is het voorraadcijfer bijgesteld tot 800.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 750.000 785.000 800.000 870.000 870.000 800.000 Afname/Toename / Decrease-Increase +3% +5% +2% +9% 0% -8% Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Molenbeek Bedrijfsmakelaars De heer J.W. van Lieshout Telefoon (033) 247 31 73 www.molenbeek.nl Kantorenmarkten 2012 Amersfoort 61
Amersfoort 62 Amersfoort Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Brabantse Stedenrij Eindhoven Den Bosch Breda Tilburg 6 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 63
Eindhoven 64 Eindhoven Kantorenmarkten 2012
6. Brabantse Stedenrij Eindhoven Eindhoven heeft een sterke vervangingsmarkt, hetgeen inhoudt dat er weinig nieuwe partijen van buitenaf bijkomen, maar ook dat lokale partijen niet snel vertrekken. De gemeente is de stad al enige tijd aan het positioneren als hightech en innovatief centrum van Nederland/Europa. Het aandeel technologische bedrijven is als gevolg van deze focus licht gestegen, maar minstens zo belangrijk is het feit dat bedrijven minder snel vertrekken. De meeste transacties hebben afgelopen jaar plaatsgevonden in of nabij het centrum van Eindhoven. Het betreft met name transacties waarbij hoogwaardige kantoorruimte wordt betrokken. Verouderde objecten kennen over het algemeen een lange leegstandsperiode. Door de herontwikkeling van Vredenoord tot woonlocatie wordt ongeveer 70.000 vierkante meter gedateerde kantoorruimte onttrokken aan de markt. De gemeente Eindhoven stimuleert dergelijke ontwikkelingen en verleent in het onderhavige project medewerking op het gebied van bestuursrechterlijke procedures die in de plannen van Hurks Vastgoed en woningbouwvereniging Trudo van toepassing zijn. Aanbodcijfer 233.700 vierkante meter Eind 2011 wordt in de regio Eindhoven in totaal 233.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Daarmee is, na de forse stijging vorig jaar, sprake van een aanboddaling van 16%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is sprake van een lichte daling van 1%. Ook het nieuwbouwpercentage is wederom gedaald, tot 0,5%. Het totale aanbod wordt opgebouwd door 178 objecten. De gemiddelde grootte van een aangeboden object komt daarmee uit op ruim 1.300 vierkante meter. In totaal wordt één pand aangeboden met een metrage boven 10.000 vierkante meter. Het betreft een object van bijna 11.000 vierkante meter aan de Vonderweg in het centrum van Eindhoven. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 193.000 235.100 205.700 223.800 276.700 233.700 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -15% +22% -13% +9% +24% -16% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +6% +21% -1% +7% +22% -1% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 18% 20% 18% 5% 2% 0,5% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 82% 80% 82% 95% 98% 99,5% Percentage of existing building floor area Eindhoven West verantwoordelijk voor aanboddaling Als gevolg van de ontwikkelingen rond Philips doet de grootste aanboddaling zich logischerwijs voor in de deelregio West. Het aanbodcijfer is hier met bijna 60.000 vierkante meter gedaald tot ruim 86.000 vierkante meter. Ook in Eindhoven Noord is sprake van een lager aanbodcijfer dan een jaar geleden. In het centrum en Eindhoven Zuid & Oost wordt meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. Het centrum is daarmee voor het eerst het deelgebied met de meeste beschikbare kantoorruimte. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Eindhoven Centrum Centre 47.000 70.700 80.000 69.100 90.200 102.500 Eindhoven Noord North 30.900 38.000 22.600 34.600 31.000 21.800 Eindhoven West West 102.000 113.400 98.600 109.100 143.500 86.100 Eindhoven Zuid & Oost South & East 13.100 13.000 4.500 11.000 12.000 23.300 Totaal Total 193.000 235.100 205.700 223.800 276.700 233.700 Kantorenmarkten 2012 Eindhoven 65
Eindhoven Opname stijgt voor tweede jaar op rij Voor het tweede jaar op rij is in Eindhoven sprake van een opnamestijging. In 2011 wisselde in totaal 52.300 vierkante meter kantoorruimte van gebruiker. Daarmee wordt het niveau van 2008 geëvenaard. Met name in het centrum is sprake van een forse toename van het opnamevolume, tot 32.800 vierkante meter. Eindhoven West noteert als enige deelregio een opnamedaling ten opzichte van het voorgaande jaar. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Eindhoven Centrum Centre 17.800 38.600 24.800 12.600 9.200 32.800 Eindhoven Noord North 4.300 21.500 9.100 2.300 4.600 6.400 Eindhoven West West 44.200 36.400 16.600 10.300 24.100 10.800 Eindhoven Zuid & Oost South & East 7.700 1.000-3.500 1.300 2.300 Totaal Total 74.000 97.500 50.500 28.700 39.200 52.300 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname na twee jaar weer gestegen Na twee jaren waarin sprake is geweest van forse opnamedalingen, lijkt de kantorenmarkt in Eindhoven zich enigszins te herstellen. Het transactievolume is met 37% gestegen, tot 39.200 vierkante meter. Met name Eindhoven West noteert een stevig herstel. Hier is het transactievolume met 134% gestegen. Met name de ontwikkelingen op het Flight Forum hebben een belangrijk aandeel in deze ontwikkeling. Transacties: 40 In 2011 zijn in totaal 40 transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 1.300 vierkante meter. De grootste transactie komt voor rekening van Bosch. Zij huren 15.000 vierkante meter op Strijp-S, aan de Torenallee in Eindhoven. Daarnaast zijn nog tien transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 22% De markt in Eindhoven kent in 2011 een kantorenmarktratio van 22%. Daarmee is sprake van een fors krappere markt dan een jaar geleden toen de ratio 13% bedroeg. Het gestegen transactievolume, in combinatie met het lagere aanbodcijfer dragen bij aan deze ontwikkeling. Huurprijzen In totaal zijn van 23 transacties de huurprijzen bekend gemaakt. De gerealiseerde huurprijzen lopen zowel per deelregio, als binnen de deelregio s fors uiteen. Met name bij oude, incourante kantoorpanden zijn verhuurders bereid hoge incentives te verstrekken. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Eindhoven Centrum Centre 97-198 155-165 Eindhoven Noord North 82-120 120 Eindhoven West West 95-263 130 Eindhoven Zuid & Oost South & East 125-135 130 Voorraad De herontwikkeling van Vredeoord tot woonlocatie draagt eraan bij dat 70.000 vierkante meter kantoorruimte uit de markt wordt gehaald. De fysieke kantorenvoorraad daalt als gevolg hiervan met 5%, tot 1.395.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 1.400.000 1.450.000 1.450.000 1.465.000 1.465.000 1.395.000 Afname/Toename / Decrease/Increase +3% +4% 0% +1% 0% -5% Voor meer informatie over de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars De heer Leon A.M. Schreppers Telefoon (040) 211 11 12 www.bedrijfsmakelaar.nu 66 Eindhoven Kantorenmarkten 2012
Den Bosch Den Bosch Kantorenmarkten 2012 Den Bosch 67
Den Bosch Den Bosch Ten opzichte van 2010 is er in het afgelopen jaar weinig veranderd op de kantorenmarkt in de regio Den Bosch. Het grote verschil is dat er minder grote transacties hebben plaatsgevonden. De meeste transacties zijn geregistreerd in de grootteklasse van circa 500 tot circa 1.500 vierkante meter. Het grootste metrage is opgenomen door Avans Hogeschool. De zakelijke dienstverleners wachten rustig af, of kiezen voor een betere locatie tegen betere condities en betere voorwaarden. Een punt van zorg is het steeds grotere gebrek aan hoogwaardig kantorenaanbod. Incourante objecten blijven deze status veelal behouden. Er zijn overigens wel enkele initiatieven tot herbestemming van deze gebouwen. Een goed voorbeeld is de transformatie van het kantoorgebouw aan de Kooikersweg 1 tot studio s. Den Bosch staat in de vestigingsklimaat top-10 van Nederland en dit is terug te zien in het relatief laag leegstandspercentage van circa 9%. Op het gebied van infrastructuur wordt veel gedaan door de gemeente, zoals de verbreding van de A2 tussen Den Bosch en Eindhoven. Aanbodcijfer daalt Op 1 januari 2012 wordt in Den Bosch in totaal 92.600 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Het totale aanbod wordt bepaald door 69 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt ruim 1.300 vierkante meter. 15% van de aangeboden kantoorruimte betreft nieuwbouw. Een belangrijke constatering is dat het aanbod van kwalitatief hoogwaardig kantoorruimte stokt. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 106.600 93.700 72.100 106.700 120.600 92.600 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +7-12% -23% +48% +13% -23% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +17-18% -28% +12% +21% -5% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 6% 20% 9% 4% 2% 15% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 94% 80% 91% 96% 98% 85% Percentage of existing building floor area Aanbod deelgebieden De forse aanboddaling ten opzichte van vorig jaar kan voor een deel worden verklaard door het feit dat in 2011 37.900 vierkante meter kantoorruimte is opgenomen. Daarnaast is sprake van bijstelling van het daadwerkelijk aangeboden metrage in deelgebied Paleiskwartier en West. Voor de overige deelgebieden geldt dat het aanbodcijfer in de A2-zone en Noord licht is gedaald en dat in het centrum sprake is van een gelijkblijvend aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Den Bosch Centrum Centre 36.200 36.700 26.000 47.200 40.300 40.800 A2-zone en Noord 37.600 32.800 20.700 26.000 37.600 34.400 Paleiskwartier en West 32.800 24.200 25.400 33.500 42.700 17.400 Totaal Total 106.600 93.700 72.100 106.700 120.600 92.600 Forse opnamedaling Na het hoge transactievolume in 2010 is het opnamecijfer in 2011 terug op het niveau van 2008 en 2009. In totaal werd afgelopen jaar 37.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Met name in de grootteklasse van circa 500 tot circa 1.500 vierkante 68 Den Bosch Kantorenmarkten 2012
Den Bosch meter is de vraag op peil gebleven. Het grote verschil met vorig jaar is dat er minder grote transacties hebben plaatsgevonden. Het grootste metrage betreft de verhuur van 6.500 vierkante meter aan Avans Hogeschool. In het centrumgebied is het opnamecijfer ten opzichte van 2010 redelijk op peil gebleven. Dit deelgebied is minder gevoelig voor het uitblijven van grote transacties. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Den Bosch Centrum Centre 15.100 20.700 16.200 8.800 26.900 23.800 A2-zone en Noord 31.800 15.700 18.000 5.900 18.600 6.200 Paleiskwartier en West 15.800 15.400 4.200 20.300 16.700 7.900 Totaal Total 62.700 51.800 38.400 35.000 62.200 37.900 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 46 Ondanks de forse volumedaling is het aantal transacties ten opzichte van 2010 juist gestegen van 38 tot 46. Vorig jaar werden negen transacties geregistreerd met een metrage boven 2.000 vierkante meter. In 2011 waren dit er slechts drie. De gemiddelde transactiegrootte in 2011 is ten opzichte van het voorgaande jaar gehalveerd, tot ruim 800 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 41% De verhouding tussen de vraag in vierkante meters in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 is gedaald van 52% naar 41%. Ondanks de lagere kantorenmarktratio zijn er meer partijen geweest die kantoorruimte hebben gehuurd of gekocht. Huurprijzen De gerealiseerde huurprijzen in 2011 lopen binnen de verschillende deelgebieden fors uiteen. De hoogste huurprijzen zijn over de gehele linie gerealiseerd in de A2-zone en Noord. Voor 2012 worden de hoogste huurprijzen verwacht in het Paleiskwartier en West als gevolg van de vele nieuwbouwontwikkelingen die hier gepland staan. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Den Bosch Centrum Centre 100-172 160 A2-zone en Noord 130-180 150 Paleiskwartier en West 90-150 165 Voorraad Na de toevoeging van 50.000 vierkante meter in 2010 hebben zich in het afgelopen jaar geen noemenswaardige veranderingen voorgedaan in de fysieke kantorenvoorraad. Naar verwachting kan volgend jaar het project De Croon worden toegevoegd aan het voorraadcijfer. In 2013 zal daarnaast de eerste van twee gebouwen in de nieuwbouwontwikkeling Belvédère worden opgeleverd. Ook de bouw van de tweede toren van het project Penta Parc is inmiddels van start gegaan. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 850.000 850.000 850.000 850.000 900.000 900.000 Afname/Toename / Decrease-Increase +6% 0% 0% 0% +6% 0% Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars De heer M.S.J Hoffman Telefoon (073) 80 000 08 www.hrsbedrijfsmakelaars.nl Kantorenmarkten 2012 Den Bosch 69
Breda Breda 70 Breda Kantorenmarkten 2012
Breda Breda De kantorenmarkt in Breda wordt gekenmerkt door een groot aantal kleinere transacties, met een metrage beneden 750 vierkante meter. Het aantal transacties met een metrage boven 1.000 vierkante meter is gering. Er zijn in 2011 enkele kantoorpanden beschikbaar gekomen met een metrage boven 3.000 vierkante meter. Het betreft een metrage van 3.000 vierkante meter aan de Verlengde Poolseweg, 6.000 vierkante meter aan de Bergschot en 8.000 vierkante meter aan de Stadionlaan. De belangrijkste locatie voor bestaande kantoren blijft de as Claudius Prinsenlaan, alsmede het centrum. Wat de nieuwbouw betreft zijn de belangrijkste kantoorgebieden Via Breda, het Stadionkwartier en Digit Parc. Buiten deze gebieden is sprake van oplopende leegstand, waarbij enkele gebouwen sterk verouderd zijn en nauwelijks meer zullen worden opgenomen. Ook het hanteren van prijselasticiteit biedt voor deze objecten geen oplossing meer. Afwaardering, gevolgd door upgrading/verduurzaming is het redmiddel voor deze kantoorpanden. De overheid speelt middels een nieuw uit te brengen kantorennota steeds beter in op de actuele problemen op de kantorenmarkt. Er is sprake van een restrictief beleid waarbij nieuwbouwplannen worden geschrapt en de focus komt te liggen op een beperkt aantal locaties, zoals hierboven benoemd. Daarnaast is de gemeente proactief nieuwe huurders aan het werven en stelt zij zich faciliterend op bij het binnenhalen van nieuwe bedrijven. Forse aanbodstijging In 2011 is het aanbodcijfer in Breda met 20% gestegen, tot 109.100 vierkante meter. Deze stijging kan worden verklaard door het beschikbaar komen van zowel meer, als grotere objecten. In totaal worden op 1 januari 2012 124 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. Een jaar eerder waren dit er 114. Het aantal objecten met een metrage boven 1.000 vierkante meter is gestegen van 24 tot 29. Drie metrages zijn tevens groter dan 5.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 104.500 77.500 63.600 70.600 90.800 109.100 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +12% -26% -18% +11% +29% +20% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +19% -15% -29% -18% +12% +31% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 34% 19% 15% 11% 2% 1% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 66% 81% 85% 89% 98% 99% Percentage of existing building floor area Aanbodstijging in centrum en Breda oost De grootste aanbodsstijgingen komen in 2011 voor rekening van de deelgebieden Oost en Centrum. Op 1 januari 2012 wordt hier respectievelijk 6.000 en 12.000 vierkante meter kantoorruimte extra aangeboden ten opzichte van een jaar eerder. In Breda Overig is de aanbodstijging geringer, terwijl in Breda West minder kantoorruimte wordt aangeboden dan op 1 januari 2011. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Breda Centrum Centre 17.700 11.600 17.400 25.300 22.600 28.500 Breda Oost East 38.100 32.600 22.300 16.000 20.300 32.500 Breda West West 20.000 18.500 16.700 19.000 18.500 17.000 Breda Overig Other 28.700 14.800 7.200 10.300 29.400 31.200 Totaal Total 104.500 77.500 63.600 70.600 90.800 109.200 Kantorenmarkten 2012 Breda 71
Breda Opnamecijfer daalt Evenals in 2009 ligt het opnameniveau in Breda ook in 2011 beneden 30.000 vierkante meter. In totaal werd afgelopen jaar 26.800 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Met name in Breda Oost zijn minder vierkante meters verhuurd of verkocht. In dit deelgebied is sprake van een halvering van de vraag. Opgemerkt moet worden dat vorig jaar voor het eerst metrages zijn meegenomen tussen 250 en 500 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Breda Centrum Centre 9.100 7.300 2.300 1.700 12.000 10.900 Breda Oost East 12.200 12.900 13.100 10.100 14.000 6.600 Breda West West 2.500 6.500 8.300 10.300 3.800 3.800 Breda Overig Other 12.400 5.900 8.700 600 4.600 5.500 Totaal Total 36.200 32.600 32.400 22.700 34.400 26.800 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 43 Geheel in lijn met de volumedaling is ook het aantal transacties in het afgelopen jaar afgenomen ten opzichte van 2010. In totaal zijn afgelopen jaar 43 transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter, zes minder dan in 2010. Drie transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter. De grootste transactie is gerealiseerd door de Rabobank Zij hebben het grote kantoorgebouw Prinsenhof aan het Kloosterplein gekocht ten behoeve van de vestiging van hun kantoor. Kantorenmarktratio: 25% De kantorenmarktratio in Breda is met dertien procentpunt gedaald ten opzichte van 2010. Daarmee kent Breda één van de meest krappe markten van Nederland. Vorig jaar werd reeds melding gemaakt van dynamiek in het courante deel van het aanbod. Deze dynamiek was ook in 2011 aanwezig. Huurprijzen De reële huurprijzen beginnen onder invloed van de geringe vraag te dalen. Met name oudere, kwalitatief mindere kantoren zijn gevoelig voor deze ontwikkeling. Daarnaast worden nog altijd forse incentives verstrekt. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Breda Centrum Centre 145 145 Breda Oost East 135 125 Breda West West 134 135 Breda Overig Other 122 125 Voorraad De nieuwbouwontwikkelingen rond het station zijn nog niet gerealiseerd en tevens hebben er geen noemenswaardige realisaties plaatsgevonden. De fysieke kantorenvoorraad is derhalve gelijk gebleven aan vorig jaar en bedraagt op 1 januari 2012 690.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 672.500 677.500 690.000 690.000 690.000 690.000 Afname/Toename / Decrease-Increase +10% +1% +2% 0% 0% 0% Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars De heer P.P.M Verhoeven Telefoon (076) 514 74 54 www.vandersande.nl 72 Breda Kantorenmarkten 2012
Tilburg Tilburg
Tilburg Tilburg In Tilburg wordt de focus steeds meer verlegd van vestigingsstad voor bedrijven die opereren in de handel en de industrie naar zakelijke dienstverleners. Deze verschuiving komt onder andere tot uiting in de ontwikkeling van twee nieuwe kantorenlocaties. De eerste betreft de centrumlocatie Spoorzone, die goed bereikbaar is met zowel de auto, als het openbaar vervoer. Daarnaast kan deze locatie, als gevolg van haar ligging, profiteren van functiemenging. In de Spoorzone worden de komende jaren nog enkele grote kantorenontwikkelingen verwacht. In totaal is in dit gebied 70 hectare beschikbaar. De tweede nieuwe kantorenlocatie betreft de snelweglocatie Kempenbaan, gelegen aan de A58. De gemeente heeft aangegeven een actieve bijdrage te willen leveren aan de versterking van de positie van Tilburg als kantorenstad. Daarbij zal met name worden ingezet op kwaliteit van zowel de locatie als het gebouw. Duurzaamheid speelt hierbij een belangrijke rol. Aanbodcijfer daalt Na een forse stijging in 2010 is het kantorenaanbod in de regio Tilburg in 2011 afgenomen tot 68.100 vierkante meter. Daarmee is sprake van een dalingspercentage van 19%. Het aantal objecten dat op 1 januari 2012 wordt aangeboden is, met 78, overigens gelijk aan het aantal een jaar eerder. De oorzaak van de daling is met name gelegen in de opname van enkele grote metrages, waaronder ruim 3.300 vierkante meter aan de Professor Verbernelaan. Ook in kantoorgebouw Entrada wordt fors minder kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. Vorig jaar werd hier nog ruim 8.000 vierkante meter te huur aangeboden. Op 1 januari 2012 is dat metrage gedaald tot minder dan 4.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 32.900 40.100 53.300 46.600 84.500 68.100 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -11% +22% +33% -13% +81% -19% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -21% +12% +46% +15% +64% +16% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 24% 32% 16% 0% 13% 8% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 76% 68% 84% 100% 87% 92% Percentage of existing building floor area Aanbod deelgebieden In Tilburg Zuid en Tilburg Overig is het kantorenaanbod in 2011 afgenomen. Alleen in het centrum wordt meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. Onder andere het beschikbaar komen van een object van ruim 2.500 vierkante meter aan de Stationsstraat draagt bij aan de aanbodstijging in het centrum van Tilburg. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Tilburg Centrum Centre 9.800 8.400 8.900 12.200 26.400 28.800 Tilburg Zuid South 6.700 14.000 16.800 16.800 31.300 19.300 Tilburg Overig Other 16.400 17.700 27.600 17.600 26.800 20.000 Totaal Total 32.900 40.100 53.300 46.600 84.500 68.100 74 Tilburg Kantorenmarkten 2012
Tilburg Opnamecijfer 2011 gelijk aan 2010 Het opnamevolume in de regio Tilburg is in 2011 uitgekomen op exact hetzelfde niveau als in 2010. In totaal werd 12.300 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. De verdeling tussen de deelgebieden ziet er overigens anders uit dan een jaar eerder. In het centrum van Tilburg is fors minder kantoorruimte opgenomen, terwijl het transactievolume in Tilburg Zuid en Overig juist hoger uitkomt dan in 2010. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tilburg Centrum Centre 10.700 3.900 4.800 3.100 6.000 1.600 Tilburg Zuid South 1.900 8.200 3.600-1.500 2.000 Tilburg Overig Other 7.200 4.700 5.100 700 4.800 8.700 Totaal Total 19.800 16.800 13.500 3.800 12.300 12.300 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 11 In heel 2011 hebben binnen de regio Tilburg in totaal elf transacties plaatsgevonden met een metrage boven 250 vierkante meter. Dit is de helft van het aantal transacties in 2010 (21). Als gevolg van enkele relatief grote transacties komt het totale opnamevolume alsnog uit op het niveau van 2010. Het betreft de huur van twee objecten met een metrage boven 3.000 vierkante meter, door Noord Brabant Internet Exchange en Vereniging Ons Middelbaar Onderwijs. Beide transacties hebben plaatsgevonden in het deelgebied Overig. Kantorenmarktratio: 18% De kantorenmarktratio is voor het tweede jaar op rij gestegen. In 2011 bedraagt de verhouding tussen de vraag en het aanbod 18%, een stijging van drie procentpunt ten opzichte van 2010. Deze stijging is in zijn geheel te verklaren uit de daling van het aanbodcijfer. Huurprijzen In 2011 zijn alleen huurprijzen bekend gemaakt van transacties in het deelgebied Tilburg Overig. De huurprijzen van deze transacties zijn gelegen tussen 115,- en 172,- per vierkante meter. De verwachte huurprijzen voor 2012 liggen voor de verschillende deelgebieden op nagenoeg hetzelfde niveau. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Tilburg Centrum Centre - 145 Tilburg Zuid South - 140 Tilburg Overig Other 115-172 140 Voorraad Mede als gevolg van de oplevering van kantoorgebouw Entrada steeg de fysieke kantorenvoorraad in Tilburg in 2010 met 2,5%. In 2011 hebben zich geen noemenswaardige wijzigingen voorgedaan in het voorraadcijfer. Voor de komende jaren wordt wederom een toename verwacht, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling van de Spoorzone en de Kempenbaan. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 470.000 470.000 475.000 475.000 487.500 487.500 Afname/Toename / Decrease-Increase +1% 0% +1% 0% +2,5% 0% Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: Klotz Bedrijfshuisvesting De heer H.P.A.M. Klotz Telefoon (013) 8 200 100 www.klotz.nu Kantorenmarkten 2012 Tilburg 75
76 Tilburg Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Arnhem Nijmegen Knooppunt 7 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 77
Arnhem - Nijmegen 78 Arnhem- Nijmegen Kantorenmarkten 2012
7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen Arnhem Evenals in 2010 is in 2011 sprake van beperkte beweging op de Arnhemse kantorenmarkt. Het opnamevolume is ten opzichte van 2010 iets toegenomen, maar nog altijd ruim 50% kleiner dan de jaren daarvoor. Opvallend is dat de markt grotendeels wordt bepaald door kleinere transacties, waarbij een duidelijke trek zichtbaar is naar het centrum van Arnhem en meer specifiek het stationsgebied. Ook in 2011 is de hoeveelheid aangeboden kantoorruimte verder toegenomen, met name op locaties aan de rand van, of buiten de stad. Het belangrijkste verhuismotief van bedrijven was in de meeste gevallen vertrek naar een kleinere locatie. Opvallend hierbij is de behoefte van bedrijven om zich te huisvesten op één vloer, voor een optimale communicatie en gedeeltelijk invoeren van het nieuwe werken. Met name de vraag naar kantoorvilla`s, waarbij over meerdere lagen wordt gewerkt, komt hiermee onder druk te staan. Vanuit de gemeente Arnhem zijn enkele belangrijke stappen genomen om de nieuwbouw van kantoren te beperken. De planvoorraad is fors teruggeschroefd en de mogelijkheden voor nieuwbouw zijn beperkt tot de locaties rondom het station en bestaande locaties die planologisch gezien al mogelijkheden boden. De tweedeling in de kantorenmarkt wordt steeds meer zichtbaar. Verouderde kantoorpanden op industrieterreinen maken nauwelijks meer kans op een nieuwe huurder. Slechts kantoren gelegen in het centrum van de stad of op een duidelijk geprofileerd kantorenterrein of om andere redenen strategisch gelegen, maken serieus kans op de Arnhemse kantorenmarkt. Gemeenten, ondernemers, beleggers en makelaars zijn op dit moment bezig om op een constructieve manier te komen tot transformatie van verschillende locaties in Arnhem. De meest aansprekende voorbeelden in 2011 zijn de transformatie van een kantoorgebouw van 4.400 vierkante meter in het centrum tot hotel en de transformatie van bijna 2.000 vierkante meter in een ander deel van de stad tot 31 huurappartementen in het kader van het project wonen boven winkels. Op dit moment wordt er in Arnhem door partijen gesproken over nog eens circa 25.000 vierkante meter aan transformatielocaties, variërend van pril idee tot een vergevorderd stadium. Denk hierbij aan transformatie naar zorgappartementen, studentenhuisvesting en hotels. De kantorenmarkt in Arnhem is voor een belangrijk deel een lokale markt. Deze zal meer regionaal worden omdat bedrijven als gevolg van bezuinigingen locaties zullen gaan samenvoegen en daarbij in veel gevallen kiezen voor provinciehoofdsteden. Arnhem is voor veel bedrijven een goede uitvalsbasis voor Oost-Nederland. Ook door de Rijksgebouwendienst is Arnhem benoemd tot één van de concentratiegebieden in het land. Dit zal de komende jaren haar beslag krijgen. Voor 2012 wordt een voorzichtige toename van de opname verwacht en nog een lichte toename van het aanbod, aangezien waarschijnlijk ook een deel van de nu nog verborgen leegstand op de markt gaat komen. Aan de andere kant zal als gevolg van daadwerkelijke transformatie een deel van het aanbod van de markt worden gehaald. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 144.400 150.500 111.600 153.300 186.000 196.700 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +1% +4% -26% +37% +21% +6% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +24% +14% -23% +7% +25% +23% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 23% 18% 16% 9% 8% 8% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 77% 82% 84% 91% 92% 92% Percentage of existing building floor area Kantorenmarkten 2012 Arnhem 79
Arnhem Aanbodstijging van 6% Voor het derde jaar op rij is in Arnhem sprake van een aanbodstijging. De mate van stijging is echter minder sterk dan in de voorgaande twee jaren. Op 1 januari 2012 wordt 196.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 6% ten opzichte van een jaar eerder. Het aanbodcijfer is opgebouwd uit 108 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter. Op 1 januari 2011 waren dit er overigens nog 124. Aanbodstijging buiten centrum In de inleiding is reeds aangegeven dat het aanbod met name op locaties aan de rand van, of buiten de stad is toegenomen. Onderstaande tabel illustreert deze ontwikkeling. Met name in Arnhem Oost is afgelopen jaar sprake van een forse aanbodstijging. Het centrumaanbod is nagenoeg gelijk gebleven, terwijl Arnhem Noord het enige deelgebied is waar sprake is van een daling. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Arnhem Centrum Centre 33.300 37.400 27.500 47.400 55.900 55.600 Arnhem Noord North 24.800 26.300 22.600 25.300 30.600 25.500 Arnhem Oost East 52.600 49.200 32.300 40.800 52.400 62.400 Arnhem West West 5.200 7.100 1.300 400 1.700 3.400 Arnhem Zuid South 28.500 30.500 27.900 39.400 45.400 49.800 Totaal Total 144.400 150.500 111.600 153.300 186.000 196.700 Opnamecijfer licht gestegen In 2011 is iets meer kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar, maar ten opzichte van de jaren daarvoor is nog altijd sprake van een gering transactievolume. In totaal is afgelopen jaar 25.600 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Evenals in 2010 zijn zeven transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter. De grootste transactie betreft de huur van 4.400 vierkante meter door The Vincent Hotel Group aan de Nieuwe Oeverstraat. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Arnhem Centrum Centre 16.000 15.400 24.800 10.100 1.600 14.300 Arnhem Noord North 3.700 14.600 17.900 4.400 5.500 6.700 Arnhem Oost East 5.500 7.100 29.700 4.300 6.700 1.900 Arnhem West West 4.100 5.600 9.000 21.400 3.000 400 Arnhem Zuid South 26.000 3.800 3.100 11.200 5.200 2.300 Totaal Total 55.300 46.500 84.500 51.400 22.000 25.600 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Aantal transacties blijft op peil In totaal zijn afgelopen jaar 30 transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. De gemiddelde transactiegrootte komt, met 850 vierkante meter, uit op hetzelfde niveau als een jaar geleden. Er is een duidelijke verschuiving zichtbaar naar kleinere transacties. De gemiddelde transactiegroottes in 2008 en 2009 bedroegen ter vergelijking respectievelijk ruim 1.600 en 1.800 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 13% De verhouding tussen de vraag in heel 2011 en het aanbod aan het einde van deze periode is gelijk gebleven aan vorig jaar. De keuze van bedrijven gebruik te maken van minder meters draagt bij aan het feit dat het aantal aangeboden vierkante meters de vraag sterk overstijgt. Twee jaar geleden bedroeg de ratio ter vergelijking nog 34%. Take-up and supply in square metres lettable floor area 80 Arnhem Kantorenmarkten 2012
Arnhem Huurprijzen De mediane huurprijzen per vierkante meter per jaar lagen in het afgelopen jaar tussen 130,- in Arnhem Zuid en 160,- in het centrum. In 2012 komen de huurprijzen naar verwachting uit tussen 125,- en 160,-. Binnen de regio Arnhem bestaan de incentives niet alleen in de vorm van een huurvrije periode, maar bijvoorbeeld ook uit huisvestingsbijdragen of uit een investering in het opleveringsniveau. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Arnhem Centrum Centre 160 140-160 Arnhem Noord North 150 140-150 Arnhem Oost East 140 130-140 Arnhem West West 140 130-140 Arnhem Zuid South 130 125-135 Voorraad Er hebben zich in 2011 geen noemenswaardige veranderingen voorgedaan in de fysieke kantorenvoorraad. Zoals reeds aangegeven zijn verschillende partijen bezig om op een constructieve manier te komen tot transformatie van verschillende locaties. Met de inkrimping van het aantal nieuwbouwplannen zullen deze ontwikkelingen, indien succesvol, leiden tot een afname van de kantorenvoorraad in Arnhem. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 999.000 1.024.000 1.064.000 1.075.000 1.079.100 1.079.100 Afname/Toename / Decrease-Increase +1% +3% +4% +1% +0,4% 0% Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars De heer J.H. Vogelaar Telefoon (026) 355 21 00 www.stmakelaars.nl Kantorenmarkten 2012 Arnhem 81
Nijmegen Nijmegen Het opnamevolume in de regio Nijmegen is in 2011 licht gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. De achterliggende reden hiervan is met name het uitblijven van grote transacties. Zowel regionaal als van buiten de regio hebben zich geen grote partijen gevestigd in Nijmegen. Opvallend is dat het aantal transacties juist is gestegen ten opzichte van 2010. De belangrijkste bewegingen op de kantorenmarkt vinden plaats in de sectoren gezondheidszorg en welzijn en ICT. De transacties die door dergelijke partijen zijn gesloten betreffen vaak kleinere metrages. Het aanbod is in het afgelopen jaar licht toegenomen. Met name verouderde locaties worden moeizaam verhuurd. Daarbij moet vooral gedacht worden aan jaren 80 panden in het centrum van Nijmegen. Ook in het gebouw FiftyTwoDegrees is het aanbod toegenomen als gevolg van krimp van zittende huurders en de eerdere opzegging van Packard Bell. Een belangrijke herontwikkeling betreft het voormalige gemeentekantoor Metterswane. Het object met een metrage van 8.000 vierkante meter is gekocht door KWP. Op deze locatie zullen onder andere woningen en een hotel worden gerealiseerd. Zeer geringe aanbodstijging Op 1 januari 2012 wordt in de regio Nijmegen in totaal 73.300 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een daling van 10% ten opzichte van een jaar eerder. De belangrijkste reden voor deze daling betreft de voorgenomen herontwikkeling van het voormalige kantoorgebouw Metterswane. Hierdoor wordt 8.000 vierkante meter aan de markt onttrokken. Daarnaast is ook het aantal aangeboden objecten gedaald van 80 naar 71. Negentien objecten noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 6.300 vierkante meter. Het betreft hier kantoorruimte in kantoorgebouw FiftyTwoDegrees. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt 1.032 vierkante meter, nagenoeg gelijk aan het gemiddelde een jaar geleden. Het percentage nieuwbouw is in vergelijking met een jaar geleden fors gestegen, met name als gevolg van de toevoeging van vier nieuwbouwobjecten met een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 4.200 vierkante meter omvat. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 83.300 64.400 58.400 80.600 81.500 73.300 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -13% -23% -9% +38% +1% -10% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +20% -13% -29% +2% +11% +2% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 41% 2% 1% 9% 5% 15% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 59% 98% 99% 91% 95% 85% Percentage of existing building floor area Aanbodcijfer in ieder deelgebied gedaald Ieder deelgebied binnen de regio Nijmegen draagt bij aan de totale aanboddaling. De meeste kantoorruimte wordt nog altijd aangeboden in Brabantse Poort. Vier van de tien grootste beschikbare objecten zijn gelegen in dit deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nijmegen Centrum Centre 15.100 15.900 15.200 5.700 17.000 16.700 Nijmegen Brabantse Poort 24.400 34.800 25.000 37.300 28.100 27.700 Nijmegen Oost East 5.700 4.600 5.800 5.100 4.300 4.100 Nijmegen West West 38.200 9.100 12.400 14.200 18.000 16.100 Gemeente Beuningen - - - 4.500 5.100 2.500 Wijchen - - - 13.800 9.000 6.200 Totaal Total 95.400 83.400 64.400 58.400 80.600 81.500 82 Nijmegen Kantorenmarkten 2012
Nijmegen Opnamecijfer fors gestegen In 2011 is in de regio Nijmegen in totaal 26.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee wordt het hoge opnameniveau van een jaar eerder niet geëvenaard, maar is er wel meer kantoorruimte opgenomen dan in de jaren daarvoor. Ondanks een halvering van het opnamevolume is de meeste kantoorruimte, evenals in de voorgaande jaren, opgenomen in Brabantse Poort. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nijmegen Centrum Centre 2.300 2.800 4.900 2.600 6.100 4.100 Nijmegen Brabantse Poort 13.800 11.700 14.000 7.700 19.200 10.600 Nijmegen Oost East 5.000 2.000 1.500 5.200 2.700 5.700 Nijmegen West West 5.000 3.900 3.900 1.200 2.500 2.700 Gemeente Beuningen - - - 700-900 Wijchen - - - 1.300 5.000 2.900 Totaal Total 26.100 20.400 24.300 18.700 35.500 26.900 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Fors meer transacties Ondanks het feit dat het transactievolume is gedaald zijn er in 2011 wel fors meer transacties geregistreerd dan in het voorgaande jaar. In totaal vonden afgelopen jaar 58 transacties plaats met een metrage boven 250 vierkante meter, vijftien meer dan in 2010. De gemiddelde transactiegrootte is gedaald van ruim 800 vierkante meter in 2010, tot ruim 400 vierkante meter in 2011. Zeven transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 1.800 meter. Kantorenmarktratio: 36% De markt voor kantoorruimte in Nijmegen kent in 2011 slechts een lichte verruiming ten opzichte van het voorgaande jaar. De kantorenmarktratio is met drie procentpunt gedaald, tot 36%. Daarmee is evenals vorig jaar sprake van een relatief krappe markt in vergelijking met veel andere Dynamis regio s. Huurprijzen De huurprijzen in de regio Nijmegen staan onder druk. De incentives zijn nog altijd aan een stijging onderhevig, waarbij ze steeds minder vaak inzichtelijk worden gemaakt. Voor 2012 worden mediane huurprijzen verwacht die liggen tussen 95,- per vierkante meter per jaar in Nijmegen West, tot 145,- in het centrum van Nijmegen. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Nijmegen Centrum Centre 135-160 145 Nijmegen Brabantse Poort 80-140 115 Nijmegen Oost East 90-167 120 Nijmegen West West 75-110 95 Gemeente Beuningen 125 120 Wijchen 90-95 100 Voorraad Als gevolg van de voorgenomen herontwikkeling van het gebouw Metterswane zal de voorraad kantoorruimte afnemen met 8.000 vierkante meter. Op 1 januari 2012 bedraagt de totale fysieke kantorenvoorraad in de regio Nijmegen daarmee 475.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 426.000 426.000 430.000 483.000 483.000 475000 Afname/Toename / Decrease-Increase 0% 0% +1% +12% 0% -2% Voor meer informatie voor de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars De heer S.G.A.H. Roelofs Telefoon (024) 365 10 10 www.stmakelaars.nl Kantorenmarkten 2012 Nijmegen 83
Nijmegen 84 Nijmegen Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Groningen Leeuwarden en Assen 8 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 85
Groningen 86 Groningen Kantorenmarkten 2012
8. Groningen, Leeuwarden, Assen Groningen Voor het tweede jaar op rij is in Groningen sprake van een afname van de vraag naar kantoorruimte. Na enkele stabiele jaren is daarmee voor het eerst in lange tijd sprake van een tegenvallend jaar op de kantorenmarkt in Groningen. Het aanbodcijfer is als gevolg van een herontwikkeling van 10.000 vierkante meter overigens gedaald. Het betreft hier de onttrekking van het voormalige belastingkantoor aan de Dr. C. Hofstedekade. Daarmee is de aanbodstijging van de afgelopen jaren ten einde gekomen. De meeste nieuwbouwplannen dateren uit tijden van voor de crisis. Voor de komende jaren zijn veel plannen in de ijskast gezet en de verwachting bestaat dat er weinig nieuwbouw zal worden gerealiseerd. Er zal in de komende jaren meer worden ingestoken op de kwaliteit van het huidige aanbod. Aanbod in Groningen Na drie opeenvolgende jaren van aanbodstijging is in 2011 sprake geweest van een daling van 4%. Daarmee komt het totale aanbodcijfer op 1 januari 2012 uit op 129.800 vierkante meter. Opvallend is dat het aantal aangeboden objecten juist wel is gestegen, van 98 tot 106. Een belangrijke reden van de aanboddaling is de onttrekking van het voormalige belastingkantoor aan de Dr. C. Hofstede de Grootkade. Hier werd een jaar geleden nog ruim 10.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Dit object zal worden herontwikkeld tot woningen. Het grootste aaneengesloten metrage wordt op dit moment aangeboden aan de Damsport en omvat ruim 7.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 86.600 81.700 98.100 124.700 134.600 129.800 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -26% -6% +20% +27% +8% -4% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -3% -17% +2% +31% +28% + 14% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 6% 8% 12% 3% 4% 3% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 94% 92% 88% 97% 96% 97% Percentage of existing building floor area Aanboddaling in drie deelgebieden Drie deelgebieden dragen bij aan de totale aanboddaling in het afgelopen jaar. De daling in West wordt veroorzaakt door de reeds genoemde onttrekking van het belastingkantoor. Ook in Oost en Noord is het aanbodcijfer op 1 januari 2012 lager dan een jaar eerder. In Groningen Zuid is juist sprake van een forse aanbodstijging, waardoor dit deelgebied samen met West het meeste aanbod kent. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Groningen Centrum Centre 8.100 10.400 12.800 12.400 11.500 16.400 Groningen Noord North 4.900 2.100 2.100 5.800 9.400 7.300 Groningen Oost East 11.600 9.400 12.800 18.700 35.400 27.400 Groningen West West 42.300 35.800 45.900 60.000 48.500 39.700 Groningen Zuid South 19.700 24.000 24.500 27.800 29.800 39.000 Totaal Total 86.600 81.700 98.100 124.700 134.600 129.800 Opnamecijfer fors gedaald Na de opnamedaling vorig jaar komt het transactievolume in 2011 uit op het laagste niveau sinds lange tijd. In totaal werd afgelopen jaar 13.700 vierkante meter Kantorenmarkten 2012 Groningen 87
Groningen kantoorruimte verhuurd of verkocht. Met name in Groningen Zuid is het transactievolume achtergebleven ten opzichte van 2010. Vorig jaar vond in dit deelgebied nog de grootste transactie plaats. In 2011 is de grootste transactie geregistreerd aan de Oude Ebbingestraat met een metrage van bijna 2.500 vierkante meter. Groningen Oost en Noord noteren een lichte opnamestijging van respectievelijk 300 en 200 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Groningen Centrum Centre 4.500 4.700 2.300 2.300 3.900 3.000 Groningen Noord North 1.900 500 0 0 1.700 1.900 Groningen Oost East 7.300 5.400 9.700 17.600 1.400 1.700 Groningen West West 8.300 15.300 9.900 11.100 7.900 5.800 Groningen Zuid South 11.000 8.700 3.000 1.800 8.700 1.300 Totaal Total 33.000 34.600 24.900 32.800 23.600 13.700 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 17 In 2011 vonden zeventien gebruikerstransacties plaats met een metrage boven 250 vierkante meter. Dit zijn er acht minder dan in 2010. Ook de gemiddelde transactiegrootte is met ruim 100 vierkante meter gedaald tot 800 meter. In totaal zijn vijf transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 11% De verhouding tussen de vraag in heel 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 bedraagt 11%. Daarmee is sprake van een ratiodaling van zeven procentpunt ten opzichte van een jaar eerder. Huurprijzen De hoogste huurprijzen zijn in 2011 gerealiseerd in Groningen Oost en West. De prijzen van kantoorruimte fluctueren sterk naar gelang de locatie en de staat van het object. Voor nieuwe kantoorpanden zijn huurders over het algemeen bereid de hoogste huurprijzen te betalen. Het betreft met name kantoorruimte op het Europapark (Euroborg) en rond het station. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Groningen Centrum Centre 110 130 Groningen Noord North - 120 Groningen Oost East 140 135 Groningen West West 119-141 120 Groningen Zuid South 120-122 125 Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in Groningen is in 2011 nagenoeg gelijk gebleven. De oplevering van het nieuwbouwpand van de DUO en de belastingdienst is afgelopen jaar weliswaar toegevoegd, maar de oude huisvesting aan de Kemkensberg is tevens aan de voorraad onttrokken. Tevens is er ruim 10.000 vierkante meter kantoorruimte onttrokken als gevolg van de herontwikkeling van het voormalige belastingkantoor aan de Dr. C. Hofstede de Grootkade. Alle ontwikkelingen tegen elkaar afwegend, is in 2011 sprake van een lichte voorraaddaling van 2.000 vierkant meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 874.000 874.000 900.000 900.000 906.000 904.000 Afname/Toename / Decrease-Increase +1% 0% +3% 0% +1% 0% 88 Groningen Kantorenmarkten 2012
Leeuwarden Leeuwarden Kantorenmarkten 2012 Leeuwarden 89
Leeuwarden Leeuwarden De kantorenmarkt in Leeuwarden kende in 2010 een verrassend hoog opnamecijfer van 23.000 vierkante meter. Deze opleving werd met name veroorzaakt door drie grote transacties, waarvan de grootste de huur van 7.500 vierkante meter kantoorruimte door UPC betrof. In 2011 is de vraag naar kantoorruimte echter tot een dieptepunt gedaald. Slechts twee transacties zijn geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. Er hebben afgelopen jaar twee belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden. Aan de ene kant betreft dit de oplevering van het nieuwe kantoor van UPC. Daarnaast is aan de Oostergoweg 2 een belangrijk herontwikkelingstraject ingezet waarbij 4.000 vierkante meter kantoorruimte zal worden vervangen door woningen. Aanbodcijfer wederom gedaald Het aanbod in de regio Leeuwarden is afgelopen jaar met 7% gedaald, tot 77.500 vierkante meter. Daarmee is voor het tweede jaar op rij sprake van een aanboddaling. Onder andere de onttrekking van de Oostergoweg 2 met een metrage van bijna 4.000 vierkante meter draagt bij aan de daling in het afgelopen jaar. In totaal worden op 1 januari 2012 72 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter, één meer dan een jaar eerder. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt 1.076 vierkante meter, 100 meter meer dan op 1 januari 2010. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 60.700 49.800 48.100 93.100 83.200 77.500 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +5% -18% -3% +94% -11% -7% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +50% 9% -4% +74% -24% 10% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 12% 3% 2% 3% 2% 2% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 88% 97% 98% 97% 98% 98% Percentage of existing building floor area Aanboddaling in twee deelregio s Ondanks de totale aanboddaling wordt in het centrum en Leeuwarden West meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. De daling komt voor rekening van de overige twee deelgebieden. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 LLeeuwarden Centrum Centre 22.900 12.300 10.900 16.800 18.100 18.900 Leeuwarden Oost East 5.900 8.300 7.000 6.400 14.400 10.600 Leeuwarden West West 18.900 14.600 15.400 31.800 25.400 26.400 Leeuwarden Zuid South 13.000 14.600 14.800 38.100 25.300 21.600 Totaal Total 60.700 49.800 48.100 93.100 83.200 77.500 Vraag naar dieptepunt Na het forse opnamecijfer van 23.000 vierkante meter in 2010 is de vraag naar kantoorruimte in 2011 tot een dieptepunt gedaald. In het afgelopen jaar zijn slechts twee transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. De grootste transactie betreft de huur van ruim 500 vierkante meter door de Deutsche Bank in de Achmeatoren. De andere een transactie van bijna 300 vierkante meter aan 90 Leeuwarden Kantorenmarkten 2012
Leeuwarden de Tadingastraat. Het totale transactievolume komt daarmee uit op 800 vierkante meter. Vorig jaar werden in totaal negen transacties geregistreerd, waarvan drie met metrages van 7.000, 5.910, 3.800 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Leeuwarden Centrum Centre 500 3.800 2.700 1.100-500 Leeuwarden Oost East - 700 - - - - Leeuwarden West West 2.000 4.600 1.200 4.400 12.600 - Leeuwarden Zuid South 1.600 800 300 3.400 10.400 300 Totaal Total 4.100 9.900 4.200 8.900 23.000 800 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 2 transacties Met slechts twee transacties boven 250 vierkante meter in het afgelopen jaar is sprake van het laagste opnamecijfer sinds het verschijnen van de rapportage Sprekende Cijfers in 1995. Kantorenmarktratio: 1% Als gevolg van het zeer lage opnameniveau is de kantorenmarktratio gedaald tot slechts 1%. Vorig jaar bedroeg de verhouding tussen het aanbod en de vraag nog 28%, waarmee sprake was van één van de hoogste ratio s in het land. Destijds werd echter ook vermeld dat als gevolg van enkele grote transacties sprake was van een ruimere markt dan de ratio van 28% deed vermoeden. Huurprijzen Over de gerealiseerde huurprijzen per vierkant meter in 2011 kunnen geen uitspraken worden gedaan als gevolg van het geringe aantal transacties. Voor volgend jaar worden de hoogste huurprijzen verwacht in Leeuwarden Oost. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Leeuwarden Centrum Centre - 100 Leeuwarden Oost East - 120 Leeuwarden West West - 115 Leeuwarden Zuid South 70 100 Voorraad Naast de onttrekking van 4.000 vierkante meter kantoorruimte aan de Oostergoweg is afgelopen jaar tevens het nieuwe kantoor van UPC opgeleverd. Deze twee ontwikkelingen betekenen dat de fysieke kantorenvoorraad in Leeuwarden licht is gestegen tot 523.000 vierkante meter. Het stijgingspercentage bedraagt 0,5%. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 517.000 517.000 517.000 520.000 520.000 523.000 Afname/Toename / Decrease-Increase 0% 0% 0% +0.5% 0% +0,5% Kantorenmarkten 2012 Leeuwarden 91
Assen 92 Assen Kantorenmarkten 2012
Assen Assen De kantorenmarkt in Assen wordt gekenmerkt door relatief kleine transacties, met name tussen 25 en 100 vierkante meter. Deze metrages vallen buiten het bereik van deze rapportage. Het aantal transacties met een metrage boven 250 vierkante meter is weliswaar licht gestegen, maar het totale volume is gedaald ten opzichte van 2010. Er zijn met name bedrijven uit de ICT-sector actief, terwijl zakelijke dienstverleners een minder groot aandeel hebben. Het centrum van Assen is de belangrijkste vestigingslocatie voor kantoorgebruikers. Deze trend zal alleen maar verder toenemen. Hierbij is het belangrijk dat oudere gebouwen worden gerenoveerd en gaan voldoen aan de duurzaamheidseisen van deze tijd. Het voordeel van deze oudere gebouwen is dat ze veelal zijn gesitueerd op de betere locaties nabij het centrum. Aanbod vertoont forse stijging Het aanbodcijfer in Assen is in 2011 fors gestegen tot 56.300 vierkante meter. Deze stijging wordt voor een belangrijk deel ingegeven door het beschikbaar komen van twee grote metrages. Het betreft een metrage van 8.500 vierkante meter aan de Schepersmaat en een metrage van 4.700 vierkante meter aan de Amerikaweg. Het totale aantal aangeboden objecten met een metrage boven 250 vierkante meter is in het afgelopen jaar met drie gestegen, tot 42. Achttien objecten noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 31.300 37.900 33.900 33.500 41.400 56.300 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -18% +21% -11% -1% +24% +36% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde 0% +22% +3% +1% +17% +39% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 21% 26% 22% 8% 2% 1% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 79% 74% 78% 92% 98% 99% Percentage of existing building floor area Aanbodstijging in alle deelgebieden Mede als gevolg van de reeds genoemde toevoeging van twee grote metrages is het aanbod in Assen Noord en Assen Zuid fors gestegen. Met name de toevoeging van 8.500 vierkante meter in laatstgenoemd deelgebied betekent een forse toename in vergelijking met het voorgaande jaar. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Assen Centrum Centre 10.000 19.500 18.200 20.400 22.100 24.400 Assen Noord North 5.800 4.500 6.500 9.400 10.300 14.100 Assen West West 9.300 4.900 1.100 1.800 7.100 7.400 Assen Zuid South 6.200 9.000 8.100 1.900 1.900 10.400 Totaal Total 31.300 37.900 33.900 33.500 41.400 56.300 Opnamecijfer gelijk aan vorig jaar Sinds 2007 lag het opnamevolume op een stabiel niveau. In 2011 is deze trend doorbroken en is het opnamecijfer gedaald tot 5.800 vierkante meter. Het centrum is het enige deelgebied waar de vraag nog redelijk op peil blijft. In 2011 is hier in totaal 3.200 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. De verwachting is dat deze ontwikkeling ook de komende jaren zichtbaar blijft. De overige 2.600 vierkante meter kantoorruimte is verhuurd of verkocht in Assen Noord. Kantorenmarkten 2012 Assen 93
Assen Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Assen Centrum Centre 10.000 2.300 3.000 3.200 3.800 3.200 Assen Noord North 2.400 1.000 1.600-3.900 2.600 Assen West West 700 6.200 2.900 4.900 400 - Assen Zuid South 3.000 400 700 - - - Totaal Total 16.100 9.900 8.200 8.100 8.100 5.800 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 9 Ondanks de daling van het opnamevolume is het aantal transacties met een metrage boven 250 vierkante meter toegenomen van zeven tot negen. De grootste transactie is gerealiseerd aan de M.L. Kingweg door Alvimedic en omvat ruim 1.500 meter. Kantorenmarktratio gehalveerd De daling van het opnamevolume in combinatie met de forse aanbodstijging zijn de oorzaak van een halvering van de kantorenmarktratio, tot 10%. In 2010 bedroeg de verhouding tussen het aanbod en de vraag nog 20%. Huurprijzen In de regio Assen komen incentives steeds meer voor in de vorm van het overnemen van de voorfinanciering, middels onder andere het aanbieden van afbouwpakketten en verlenen van huurvrije perioden. Voor de komende jaren wordt over de gehele linie een daling van de huurprijzen verwacht. In 2010 lagen de prijzen van de bekend gemaakte transacties in het centrum van Assen lager dan in Assen Noord. Normaliter is het omgekeerde het geval. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Assen Centrum Centre 85-100 135 Assen Noord North 120-125 95 Assen West West - 115 Assen Zuid South - 90 Voorraad De totale fysieke kantorenvoorraad in de regio Assen is ook in 2011 nagenoeg gelijk gebleven en bedraagt ongeveer 300.000 vierkante meter. Gezien het uitblijven van nieuwbouwontwikkelingen is de verwachting dat ook komend jaar geen kantoorruimte zal worden toegevoegd. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 285.000 290.000 300.000 300.000 300.000 300.000 Afname/Toename / Decrease-Increase +2% +2% +3% 0% 0% 0% Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars De heer R. Lameijer Telefoon (0592) 33 84 20 www.lamberink.nl 94 Assen Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Apeldoorn Deventer en Zwolle 9 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 95
Apeldoorn 96 Apeldoorn Kantorenmarkten 2012
9. Apeldoorn, Deventer, Zwolle Apeldoorn Ondanks de moeizame economische ontwikkelingen heeft de kantorenmarkt in Apeldoorn zich in 2011 goed staande weten te houden. Er hebben voor Apeldoornse begrippen veel grote transacties plaatsgevonden. Kenmerkend voor de markt zijn wel de lange, stroperige trajecten, voor een deel ingegeven door moeizame financiering. Een actieve branche in 2011 betreft de zorgsector. In 2011 hebben zorgpartijen, meer dan in andere jaren, gekozen voor (her-)huisvesting. Voorbeelden van dergelijke partijen zijn Goede Zorg, Zorggarant en Zorgwerk. Revitalisering van bestaande kantoorpanden heeft in het afgelopen jaar steeds meer aandacht gekregen. Er wordt met name gezocht naar een goede verhouding tussen investeringsvolume en rendement op de energieprestaties. Daarnaast wordt vrijwel ieder pand beoordeeld op mogelijkheden tot alternatieve aanwending, zoals studentenhuisvesting of een zorggerelateerde invulling. Geringe aanbodstijging Na twee opeenvolgende jaren van forse aanbodstijging is het kantorenaanbod in Apeldoorn in 2011 licht gestegen. Op 1 januari 2012 wordt in totaal 143.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 1% ten opzichte van 1 januari 2011. Het totale aanbodcijfer wordt bepaald door 102 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter. Het grootste aaneengesloten metrage betreft een pand aan de John F. Kennedylaan, met een omvang van 8.500 vierkante meter. In totaal noteren 36 objecten een metrage boven 1.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 107.800 102.600 96.600 116.300 142.500 143.900 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +16% -5% -6% +20% +23% +1% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +28% +18% +1% +17% +26% +20% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 16% 6% 1% 1% 2% 2% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 84% 94% 99% 99% 98% 98% Percentage of existing building floor area Aanbodstijging in ieder deelgebied De aanbodontwikkeling in de verschillende deelgebieden loopt in 2011 uiteen. In het centrum en Apeldoorn Noord is sprake van een aanboddaling, terwijl Apeldoorn Oost en Overig juist een toename van het aanbodcijfer noteren. De meeste objecten worden aangeboden in Apeldoorn Overig (34), gevolgd door Apeldoorn Zuid (26) en het centrum (25). Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Apeldoorn Centrum Centre 29.600 23.500 20.800 22.900 32.600 29.300 Apeldoorn Noord North 17.700 25.600 20.600 20.000 20.100 15.700 Apeldoorn Oost East 8.100 5.100 2.900 2.800 4.800 6.800 Apeldoorn Zuid South 35.000 33.100 44.800 38.100 45.900 45.400 Apeldoorn Overig Other 17.400 15.300 7.500 32.500 39.100 46.700 Totaal Total 107.800 102.600 96.600 116.300 142.500 143.900 Kantorenmarkten 2012 Apeldoorn 97
Apeldoorn Opnamecijfer gestegen Het transactievolume zit voor het tweede jaar op rij in de lift. Ten opzichte van het dieptepunt in 2009 is zelfs sprake van een verdubbeling van het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte. In totaal werd afgelopen jaar 30.700 vierkante meter als gebruikerstransactie geregistreerd. Met name het centrum, Apeldoorn Noord en Apeldoorn Zuid dragen bij aan deze volumestijging. Alleen in Apeldoorn Overig is minder kantoorruimte opgenomen dan in 2010. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Apeldoorn Centrum Centre 5.400 8.500 11.300 8.800 4.300 8.200 Apeldoorn Noord North 300 900 7.600 1.100 5.700 8.900 Apeldoorn Oost East 3.700 2.700 1.000-1.100 1.000 Apeldoorn Zuid South 8.600 9.400 5.100 2.700 2.500 4.500 Apeldoorn Overig Other 3.700 12.000 4.400 3.300 10.400 8.100 Totaal Total 21.700 33.500 29.400 15.900 24.000 30.700 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 34 transacties Ondanks de toename van het transactievolume, zijn er in 2011 maar twee transacties meer geregistreerd dan in het voorgaande jaar. In totaal werden afgelopen jaar 34 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter verhuurd of verkocht. Tien transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste de huur betreft van 3.600 vierkante meter door Be Informed aan de Wapenrustlaan in Apeldoorn Overig. De meeste transacties hebben plaatsgevonden in het centrum van Apeldoorn (13). Desondanks zijn hier niet de meeste meters verhuurd. Kantorenmarktratio: 21% Ten opzichte van 2010 is de verhouding tussen de vraag en het aanbod cijfermatig gezien iets gezonder geworden. De kantorenmarktratio is met vier procentpunt gestegen tot 21%. De hoogste ratio s komen voor rekening van het centrum en Apeldoorn Noord. Afgaande op de kwaliteit van het aanbod is vaak sprake van een mismatch ten opzichte van de vraag. Huurprijzen De prijzen in Apeldoorn staan onder druk. Naast het huurprijsniveau komt dit met name naar voren in de weggegeven incentives. Voor 2012 bestaat de verwachting dat de gemiddelde prijzen rond 110,- per vierkante meter liggen, waarbij de prijzen van bestaande bouw met maximaal 100,-, lager uit zullen komen. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Apeldoorn Centrum Centre 62-170 110 Apeldoorn Noord North 44-125 110 Apeldoorn Oost East - 110 Apeldoorn Zuid South 62-124 110 Apeldoorn Overig Other 61-232 110 98 Apeldoorn Kantorenmarkten 2012
Apeldoorn Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in Apeldoorn is afgelopen jaar nauwelijks veranderd. Op 1 januari bestaat de totale voorraad uit 754.000 vierkante meter kantoorruimte. De voorziene ontwikkeling van 40.000 vierkante meter kantoorruimte op het Vision Park zal in de toekomst bijdragen aan een stijging van het voorraadcijfer. Tegelijkertijd zal dan de sloop van de huidige bebouwing worden verrekend. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad 680.000 715.000 729.000 754.000 754.000 754.000 Total stock Afname / Toename +3% +5% +2% +3% 0% 0% Decrease / Increase Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars De heer J.A.C. van Loon Telefoon (055) 5 268 268 www.rodenburg Kantorenmarkten 2012 Apeldoorn 99
Deventer Deventer 100 Deventer Kantorenmarkten 2012
Deventer Deventer In de regio Deventer is in 2011 fors meer kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. Het aanbodcijfer is daarnaast nagenoeg gelijk gebleven, waarbij per deelregio grote verschillen waarneembaar zijn. Op het Hanzepark is bijvoorbeeld sprake van overmatig aanbod in relatie tot de vraag, terwijl in het centrum juist sprake is van een gezonde markt. In de binnenstad is echter een aantal grote partijen in beweging. De kans bestaat derhalve dat het aanbod ook in het centrum zal stijgen. Het afgelopen jaar zijn twee van de drie kantoorgebouwen binnen de kantoorontwikkeling Olympus afgerond. Met de bouw van het derde en laatste kantoorgebouw, met een metrage van 5.000 vierkante meter is zeer recentelijk gestart. De kantoorontwikkeling Olympus wordt gerealiseerd op het voormalige Tedeco terrein, een uitstekende zichtlocatie aan de hoofdverkeersader van Deventer (N348). Voor de toekomst staan vooralsnog geen nieuwe plannen op stapel. De gemeente Deventer heeft de kantorenbestemming op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein A1 geschrapt. Aanbod licht gestegen Na drie jaren waarin het aanbod in de regio Deventer een forse stijging vertoonde is in 2011 sprake van een lichte aanbodstijging. Op 1 januari 2012 wordt in totaal 89.600 vierkante meter kantoorruimte te koop of te huur aangeboden, 1% meer dan een jaar eerder. Het aantal aangeboden objecten is in vergelijking met een jaar geleden overigens met zeven objecten gedaald, tot 64 stuks. 31 objecten noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 10.000 vierkante meter. Het betreft hier, evenals vorig jaar, een voormalige onderwijslocatie te weten het ROC gebouw. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 57.900 56.700 66.200 76.100 88.700 89.600 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -7% -2% +17% +15% +17% +1% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +4% +2% +16% +29% +28% +19% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 28% 35% 9% 4% 3% 12% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 72% 65% 91% 96% 97% 88% Percentage of existing building floor area Aanbod Hanzepark wederom gestegen Vorig jaar werd reeds gemeld dat het Hanzepark overmatig aanbod kent. Ook in 2011 is het aanbodcijfer in dit deelgebied gestegen. Bijna drie kwart van alle aangeboden vierkante meters is gesitueerd in dit deelgebied. Opvallend is dat de overige twee deelgebieden juist een daling van het aangeboden metrage noteren. Voor het centrum geldt dat een aanbodstijging in de komende jaren tot de mogelijkheden behoort gezien de beweging van een aantal grote partijen. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Deventer Centrum Centre 6.600 9.800 8.800 8.200 13.000 9.000 Deventer Hanzepark 40.400 39.700 38.600 52.000 59.200 65.900 Deventer Overig Other 10.900 7.200 18.700 16.000 16.500 14.700 Totaal Total 57.900 56.700 66.100 76.200 88.700 89.600 Transactievolume fors hoger Na twee teleurstellende jaren is in 2011 sprake van een opleving in de vraag naar kantoorruimte. In totaal werd afgelopen jaar 13.300 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. De oorzaak van deze opleving is onder andere gelegen in de Kantorenmarkten 2012 Deventer 101
Deventer huur van ruim 4.700 vierkante meter door Rabobank in OIympus en een transactie van 1.300 vierkante meter in hetzelfde gebouw. Daarnaast vonden nog twee transacties plaats met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Deventer Centrum Centre 3.000 1.300 6.300 2.300 1.300 3.700 Deventer Hanzepark 9.000 8.700 3.900 3.300 1.500 8.300 Deventer Overig Other 500 2.500 2.400 1.100 2.500 1.300 Totaal Total 12.500 12.500 12.600 6.700 5.300 13.300 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 13 Naast een toename van het aantal grote transacties is ook het totale aantal transacties gestegen. In 2011 zijn er in totaal zestien geregistreerd, drie meer dan een jaar eerder. De gemiddelde transactiegrootte was vorig jaar, met ruim 400 vierkante meter, nog het kleinst van alle Dynamis regio s. In 2011 is de gemiddelde grootte verdubbeld tot 800 vierkante meter. Kantorenmarktratio stijgt tot 15% Als gevolg van de forse opnamestijging, in combinatie met het gelijkblijvende aanbod is de kantorenmarktratio in Deventer bijna verdrievoudigd. Met een ratio van 15% is echter nog altijd sprake van een ruime markt. Het centrum van Deventer kent momenteel de meest gezonde markt. De reeds genoemde mogelijke aanbodstijging kan hier de komende tijd verandering in brengen. Huurprijzen In de regio Deventer staan de prijzen voor bestaande kantoorruimte onder druk. De prijzen van nieuwe kantoorruimte zijn daarentegen gestegen. De incentives zijn in de afgelopen periode toegenomen en variëren van drie maanden huurvrij bij een contractperiode van twee jaar tot zestien maanden bij een contractperiode van vijf jaar. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Deventer Centrum Centre 70-128 120 Deventer Hanzepark 106-119 110 Deventer Overig Other 114-118 95 Voorraad Met de toevoeging van de derde fase van het Olympus project zal de fysieke kantorenvoorraad in 2012 verder toenemen. Daarnaast zal ook 5.000 meter worden toegevoegd als gevolg van de oplevering van Hera. Afgelopen jaar is echter geen sprake geweest van toevoeging van vierkante meters kantoorruimte. Op 1 januari 2012 bedraagt de voorraad derhalve 329.000 vierkante meter Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 320.000 320.000 322.000 329.000 329.000 329.000 Afname / Toename / Decrease / Increase +3% 0% +1% +2% 0% 0% Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars De heer W.I. Dijkerman Telefoon (0570) 68 68 68 www.rodenburg.nl 102 Deventer Kantorenmarkten 2012
Zwolle Kantorenmarkten 2012 Zwolle 103
Zwolle Zwolle 2011 was een jaar waarin niet bijzonder veel gebeurde op de Zwolse kantorenmarkt. Er zijn weinig (grote) transacties geregistreerd. Wel hebben enkele partijen hun huurcontract verlengd (Ziggo). Mede als gevolg van het aanwijzen van Zwolle als één van de twaalf concentratielocaties door de Rijksoverheid, bestaat de verwachting dat het aantal overheids (-gelieerde) partijen zal toenemen. De gemeente Zwolle heeft te kennen gegeven dat zij voor een deel van haar grondposities, waar voorheen kantoren gepland waren, nu ook me wil denken over alternatieve bestemmingen, met name in de leisuresfeer is de gemeente hiertoe bereid. Het gebrek aan huurders in combinatie met het grote aantal leegstaande kantoorpanden maken dat in de komende periode nauwelijks nieuwbouw zal worden gerealiseerd. De plannen die er liggen worden door veel partijen uitgesteld. Aanbodcijfer daalt Op 1 januari 2011 wordt in Zwolle 159.800 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een daling van 6% ten opzichte van een jaar eerder. De daling kan worden verklaard uit het feit dat in de voortgaande twee jaren enkele objecten zijn opgenomen in het aanbod die uiteindelijk niet zijn gerealiseerd. Het nieuwbouwpercentage is derhalve licht gedaald, tot 20%. Nog altijd goed voor een metrage van ruim 30.000 vierkante meter. In totaal worden 122 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. Ondanks de daling van het aanbodvolume worden derhalve wel meer objecten aangeboden dan een jaar geleden (destijds 114). De gemiddelde objectgrootte bedraagt ruim 1.300 vierkante meter, een daling van 200 vierkante meter ten opzichte van 1 januari 2010. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 97.500 88.200 106.400 172.500 170.300 159.800 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +11% -10% +21% +62% -1% -6% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde ++14% +14% +28% +98% +34% +14% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 10% 17% 15% 27% 24% 20% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 90% 83% 85% 73% 76% 80% Percentage of existing building floor area Ook deelgebieden met aanbodstijging Ondanks de totale aanboddaling, die met name voor rekening komt van de deelgebieden Centrum en Zone Ceintuurbaan wordt in Berkum, Hanzeland en Overig meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar geleden. In laatstgenoemd deelgebied wordt tevens het grootste aaneengesloten metrage aangeboden. Het betreft kantoorpand Victoria met een beschikbaar metrage van bijna 15.000 vierkante metrage. 104 Zwolle Kantorenmarkten 2012
Zwolle Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Zwolle Centrum Centre 10.500 12.600 19.600 24.900 25.100 19.100 Nieuwbouw Berkum 300-300 1.500 1.100 1.600 Zone A28 Fare-stage 28 6.700 3.600 3.700 16.100 16.400 14.600 Zone Ceintuurbaan Fare-stage Ceintuurbaan 39.100 37.800 40.900 59.400 62.500 53.300 Hanzeland 23.000 20.000 27.900 25.600 25.300 30.200 Zwolle Overig Other 17.900 14.200 14.000 44.900 39.900 41.000 Totaal Total 97.500 88.200 106.400 172.400 170.300 159.800 Opnamecijfer wederom gedaald Na de forse opnamedaling in 2010 is in het afgelopen jaar wederom minder kantoorruimte verhuurd en verkocht. Het totale transactievolume is gedaald met 29% en komt uit op 13.700 vierkante meter. Drie deelgebieden zijn verantwoordelijk voor deze daling. In Zone A28, Ceintuurbaan en Overig is minder kantoorruimte opgenomen dan in 2010. In het centrum en Hanzeland is juist meer kantoorruimte van gebruiker gewisseld. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Zwolle Centrum Centre 7.500 7.800 2.700 7.700 4.500 5.300 Nieuwbouw Berkum 300 - - 500 - Zone A28 Fare-stage 28 16.600 11.700 20.900 9.700 2.800 900 Zone Ceintuurbaan Fare-stage Ceintuurbaan 14.200 18.700 6.300 7.300 7.400 1.300 Hanzeland 9.700 6.200 10.900 12.600 1.100 4.100 Zwolle Overig Other 7.400 5.200 2.800 10.400 3.500 2.100 Totaal Total 55.700 49.600 43.600 48.200 19.300 13.700 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 24 Naast het totale transactievolume is ook het aantal transacties in 2011 gedaald. In totaal zijn afgelopen jaar 23 transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. In 2009 waren dit er ter vergelijking nog 41. Twee transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste 2.400 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 10% De kantorenmarktratio in Zwolle is in de afgelopen drie jaar gedaald van 41% tot 10%. Daarmee is sprake van een fors overaanbod. Het centrum van Zwolle kent overigens de meest gezonde vraag- en aanbodverhouding. Huurprijzen De prijzen zullen ook het komende jaar onder druk blijven staan. Als gevolg van het overschot aan kantoorruimte hebben zoekende partijen een goede onderhandelingspositie. Er is een duidelijk verschil tussen kwalitatief goed en minder goede kantoorruimte (uitstraling, voorzieningenniveau, locatie). Met name bij incourante objecten zijn hogere incentives nodig om huurders te kunnen trekken. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Zwolle Centrum Centre 114-207 160 Nieuwbouw Berkum - 125 Zone A28 Fare-stage 28-155 Zone Ceintuurbaan Fare-stage Ceintuurbaan 139 140 Hanzeland 145-165 140 Zwolle Overig Other 112 100 Kantorenmarkten 2012 Zwolle 105
Zwolle Voorraad Met het uitstellen van de meeste nieuwbouwontwikkelingen is de fysieke kantorenvoorraad in de regio Zwolle afgelopen jaar op peil gebleven. Ook voor de komende periode worden geen grote veranderingen verwacht. Op 1 januari 2012 bestaat de totale voorraad uit 871.000 vierkante meter kantoorruimte. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad 759.000 774.000 834.000 842.000 871.000 871.000 Total stock Afname / Toename +3% +2% +8% +1% +3% 0% Decrease / Increase Voor meer informatie voor de regio Zwolle kunt u terecht bij: Bramer Bedrijfsmakelaars De heer P. Olde Rikkert Telefoon (038) 422 42 25 www.bramer.biz 106 Zwolle Kantorenmarkten 2012
Twente Enschede Hengelo 10
Twente 108 Twente Kantorenmarkten 2012
10. Regio Twente Enschede De kantorenmarkt in Enschede werd afgelopen jaar evenals in 2010 gekenmerkt door moeizame besluitvormingsprocessen. Als gevolg daarvan zijn de meeste bedrijven blijven zitten op hun huidige locatie. Verhuisbewegingen bleven afgelopen jaar relatief beperkt. De meest transacties die hebben plaatsgevonden betreffen verhuizingen naar een nieuwbouwobject. Oude panden blijven in dit geval leeg achter. Over het algemeen sluit het beschikbare aanbod wel goed aan bij de vraag die er is. Zowel naar grootte, prijs, leeftijd van de panden als locatie, is voldoende keuze beschikbaar voor de potentiële zoeker. De meeste nieuwbouwprojecten zijn afgelopen jaar gestart aan de Zuiderval. Voor de komende jaren worden de nodige ontwikkelingen verwacht rond het Kennispark. Alle overige nieuwbouwprojecten worden naar alle waarschijnlijkheid in de ijskast gezet. Aanbodstijging van 14% Het totale kantorenaanbod in Enschede is in 2011 met 14% gestegen, tot 97.800 vierkante meter. Daarmee is voor het derde jaar op rij sprake van een forse aanbodstijging, zij het minder sterk. Op 1 januari 2012 worden in totaal 82 objecten aangeboden met een gemiddelde grootte van bijna 1.200 vierkante meter. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde grootte nog bijna 100 vierkante meter meer. De aanbodstijging kan dus voor het belangrijkste deel worden verklaard uit de toename van het aantal te koop en te huur staande kantoorruimten. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 60.000 60.600 51.300 71.600 85.600 97.800 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -17% 0% -15% +40% +20% +14% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -31% -24% -24% +11% +30% +33% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 14% 13% 2% 8% 7% 7% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw 86% 87% 98% 92% 93% 93% Percentage of existing building floor area Aanbodstijging in alle deelgebieden Ieder deelgebied draagt bij aan de totale aanbodstijging in Enschede. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in het centrum van Enschede. Afgelopen jaar is het aanbod hier gestegen met ruim 5.000 vierkante meter. Het grootste aangeboden metrage betreft, evenals een jaar geleden, een object van 7.300 vierkante meter aan de Boulevard 1945. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Enschede Centrum Centre 30.100 35.100 25.900 33.100 41.100 46.800 Enschede Business & Science Park 16.900 16.600 15.500 21.000 25.100 26.500 Enschede Zuiderval 5.500 2.500 1.000 1.000 2.300 3.200 Enschede Overig Other 7.500 6.400 8.900 16.500 17.100 21.300 Totaal Total 60.000 60.600 51.300 71.600 85.600 97.800 Opnamecijfer 17% gedaald In 2011 is 17% minder kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. Het totale transactievolume bedraagt 22.800 vierkante meter. Opvallend is de verdeling per deelgebied. In 2010 werden de meeste kantorenmeters opgenomen in Enschede Kantorenmarkten 2012 Enschede 109
Enschede Zuiderval. Het betrof de nieuwbouwontwikkelingen van de Rabobank, Ten Kate & Huizinga en Arke. Afgelopen jaar zijn transacties boven 250 vierkante meter uitgebleven. In het centrum en het Business & Sciencepark is in 2011 echter veel meer kantoorruimte opgenomen dan een jaar eerder. In beide deelgebieden werden respectievelijk drie en twee objecten met een metrage boven 1.000 vierkante meter verhuurd. De grootste transactie betreft de huur van 3.750 vierkante meter door AIM aan het Capitool. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Enschede Centrum Centre 9.000 6.900 13.400 5.400 3.500 10.700 Enschede Business & Science Park 21.200 4.100 8.000 4.200 4.300 10.400 Enschede Zuiderval 1.700 5.500 5.000-16.600 - Enschede Overig Other 1.900 1.400 6.200 3.500 3.100 1.700 Totaal Total 33.800 17.900 32.600 13.100 27.500 22.800 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Meer transacties Het aantal transacties ligt, met 29 stuks, hoger dan in 2010 (25) en evenals vorig jaar zijn wederom zes transacties geregistreerd met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Deze zijn echter minder groot dan de transacties in 2010. De gemiddelde transactiegrootte van alle transacties tezamen bedraagt bijna 800 vierkante meter, 300 meter minder dan een jaar eerder. Kantorenmarktratio: 23% De kantorenmarktratio in Enschede is gedaald van 32% in 2010 tot 23% in 2011. De aanbodstijging in combinatie met de opnamedaling dragen hieraan bij. De ratio ligt nog altijd hoger dan twee jaar geleden, toen de verhouding tussen de vraag en het aanbod 18% bedroeg. Huurprijzen Verhuurders zijn in toenemende mate bereid incentives weg te geven. Hierdoor blijven de huurprijzen in tact. De hoogste mediane huurprijs is afgelopen jaar gerealiseerd op het Business & Sciencepark en bedraagt 113,- per vierkante meter per jaar. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Enschede Centrum Centre 100 115 Enschede Business & Science Park 113 120 Enschede Zuiderval - 125 Enschede Overig Other 90 95 Voorraad De nieuwbouwontwikkelingen van Ten Kate & Huizinga, de Rabobank, Sigmax en Arke zullen komend jaar gereed zijn en derhalve in de volgende editie worden meegenomen in het voorraadcijfer. Vooralsnog blijft de voorraad gelijk op een niveau van 506.400 vierkante meter. Volgend jaar wordt daar ruim 20.000 vierkante meter aan toegevoegd. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad 455.000 454.700 454.700 506.400 506.400 506.400 Total stock Afname / Toename 0% 0% 0% +11% 0% 0% Decrease / Increase Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars De heer T.A. van der Veen Telefoon (053) 485 22 44 www.snelderzijlstra.nl 110 Enschede Kantorenmarkten 2012
Hengelo Hengelo Evenals in Enschede kan ook de kantorenmarkt in Hengelo worden getypeerd als een moeizame markt. Het aanbod vertoont in 2011 een lichte toename, terwijl het opnamecijfer is gehalveerd ten opzichte van 2010. Voor de toekomst zijn er enkele locaties waar nieuwe ontwikkelingen zullen plaatsvinden. In het Hijschcomplex, de voormalige locatie van Stork en Plastic Machinery, zal 30.000 vierkante meter beschikbaar komen. Functiemenging wordt in dit project het uitgangspunt. Op Westermaat is een groot deel al ontwikkeld, maar zijn nog enkele kavels beschikbaar voor de ontwikkeling van met name hoogwaardige kantoorruimte. Lichte aanbodstijging Na de aanboddaling van vorig jaar is het aanbodcijfer in 2011 weer licht gestegen. Op 1 januari 2011 wordt in totaal 82.800 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 2%. De aanbodstijging is gelegen in een toename van het aantal te koop en te huur staande objecten. In totaal worden 60 objecten aangeboden, tegenover 53 een jaar geleden. Het grootste aangeboden metrage betreft nog altijd een pand aan de Sportlaan Driene. Vorig jaar werd hier 12.200 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, momenteel is dat 10.100 vierkante meter. Het nieuwbouwpercentage is met 12% gelijk gebleven. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 46.500 41.600 47.700 84.200 80.800 82.800 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -2% -11% +15% +77% -4% +2% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde 0% -12% +5% +77% +34% + 23% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 35% 18% 8% 11% 12% 12% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 65% 82% 92% 89% 88% 88% Percentage of existing building floor area Drie deelgebieden met aanboddaling Alle deelgebieden, met uitzondering van Hart van Zuid, dragen bij aan de totale aanbodstijging. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in het centrum van Hengelo en in Westermaat. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Hengelo Centrum Centre 15.300 15.900 20.500 28.100 26.600 27.100 Hengelo Hart van Zuid 3.800 5.000 6.200 6.200 6.700 6.700 Hengelo Westermaat Campus 3.300 3.300 1.400 1.400 2.500 3.000 Hengelo Westermaat 20.800 15.700 14.800 27.400 25.700 26.500 Hengelo Overig Other 3.300 1.700 4.800 21.100 19.300 19.500 Totaal Total 46.500 41.600 47.700 84.200 80.800 82.800 Opnamecijfer gehalveerd Na twee jaren waarin de opnamecijfers tegen de economische trend in gingen, is in 2011 sprake van een forse opnamedaling. In totaal werd afgelopen jaar 10.100 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, de helft van de opnameniveaus in de voorgaande twee jaren. Met name in het centrum is afgelopen jaar fors minder kantoorruimte verhuurd en verkocht. Vorig jaar werd hier nog een transactie geregistreerd van 7.000 vierkante meter. Dergelijke transacties zijn afgelopen jaar uitgebleven. De grootste transactie uit het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden aan de Sportlaan, waar Olcea 2.100 vierkante meter huurt. Het enige deelgebied waar meer kantoorruimte is Kantorenmarkten 2012 Hengelo 111
Hengelo opgenomen betreft Westermaat. Hier vonden afgelopen jaar twee transacties plaats met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Hengelo Centrum Centre 1.200 1.700 5.600 9.100 10.300 1.100 Hengelo Hart van Zuid - 2.100 - - - - Hengelo Westermaat Campus 1.000 - - 3.000 3.400 1.200 Hengelo Westermaat 3.900 3.000 3.900 9.100 2.500 3.600 Hengelo Overig Other 1.800-5.800 1.500 4.500 4.200 Totaal Total 7.900 6.800 15.300 22.700 20.700 10.100 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 14 transacties In totaal hebben afgelopen jaar veertien transacties plaatsgevonden, vijf minder dan in 2010. Ook de gemiddelde transactiegrootte is afgenomen, tot ruim 700 vierkante meter. In 2010 omvatte een transactie gemiddeld nog bijna 1.100 vierkante meter. Kantorenmarktratio: 12% Als gevolg van de halvering van de vraag is de kantorenmarktratio ook ruim gehalveerd. In 2010 kwam deze nog uit op 26%, in 2011 is sprake van een ratio van 12%. De kantorenmarkt in Hengelo is daarmee fors ruimer dan in Enschede, waar de ratio uitkomt op 23%. Huurprijzen De mediane huurprijzen in onderstaande tabel laten een forse spreiding zien van de huurprijzen binnen de verschillende deelgebieden. In het centrum van Hengelo variëren de gerealiseerde huren in het afgelopen jaar van 47,- tot 100,-. In Hengelo overig tussen de 25,- en 55,- en in Westermaat tussen 95,- en 119,-. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Hengelo Centrum Centre 83 125 Hengelo Hart van Zuid - 120 Hengelo Westermaat Campus - 120 Hengelo Westermaat 111 125 Hengelo Overig Other 40 110 Voorraad De totale kantorenvoorraad in Hengelo is in 2011 licht toegenomen als gevolg van de oplevering van het gebouw van Tebodin. Met de toevoeging van 3.000 vierkante meter bedraagt de totale voorraad op 1 januari 2011 350.000 vierkante meter. Daarmee is sprake van een stijging van 1%. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st Totale voorraad 290.000 290.000 290.000 347.000 347.000 350.000 Total stock Afname / Toename 0% 0% 0% +19% 0% +1% Decrease / Increase Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars De heer T.A. van der Veen Telefoon (053) 485 22 44 www.snelderzijlstra.nl 112 Hengelo Kantorenmarkten 2012
Amsterdam Maastricht Parkstad Limburg/Heerlen/Sittard 11 Kantorenmarkten 2012 Plaatsnaam 113
Maastricht 114 Maastricht Kantorenmarkten 2012
11. Maastricht/Parkstad Limburg/Heerlen/Sittard Maastricht De vraag naar kantoorruimte op de Maastrichtse kantorenmarkt betreft met name een vervangingsvraag, waarbij kleinere ruimten in trek zijn. Vooral oudere kantoorpanden blijken vaak incourant. Gezien het relatief hoge leegstandsniveau is de vraag die ontstaat over het algemeen goed op te vangen en is voldoende geschikte kantoorruimte beschikbaar. Vorig jaar werd reeds gemeld dat de nieuwbouwontwikkelingen in Maastricht vrijwel stil staan, waarbij Maastricht/Aken airport de enige locatie is waar nog projecten op maat worden aangeboden. Deze worden pas gerealiseerd wanneer zich een gebruiker meldt. Afgelopen jaar zijn er echter geen nieuwe ontwikkelingen gerealiseerd, dan wel gestart. Als gevolg van de ontwikkeling van de A2 traverse ontstaat langzamerhand een vraagconcentratie rondom Geusselt en Maastricht airport. Laatstgenoemde deelgebied kent in het afgelopen jaar het hoogste opnamecijfer van alle deelgebieden. Forse aanboddaling Op 1 januari 2012 wordt binnen de regio Maastricht 63.500 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. De forse aanboddaling ten opzichte van een jaar geleden heeft twee oorzaken. Allereerst is afgelopen jaar ruim 42.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, waardoor het aanbod is gedaald. Daarnaast zijn in het verleden enkele objecten aan het aanbodcijfer toegevoegd die uiteindelijk niet zijn gerealiseerd. Op 1 januari 2012 worden in totaal 55 objecten te huur of te koop aangeboden. Het grootste aangeboden object betreft een metrage van 6.000 vierkante meter aan de Mariënwaard in Maastricht Oost. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 69.500 58.200 64.700 83.300 112.300 63.500 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar -2% -16% +11% +29% +35% -43% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +11% -17% -5% +22% +45% -17% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 0% 0% 0% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 100% 100% 100% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area Forse aanboddalingen in Randwyck en Maastricht Oost De grootste aanboddalingen komen voor rekening van de deelgebieden Randwyck en Maastricht Oost. Met name als gevolg van de forse opnamecijfers in 2011 is het aanbod hier gedaald tot respectievelijk 11.700 en 12.000 vierkante meter. De meeste kantoorruimte is, ondanks een daling, beschikbaar in het deelgebied Centrum en Wyck. In Ceramique en Maastricht West hebben afgelopen jaar nauwelijks aanbodwijzigingen plaatsgevonden. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Centrum en Wyck Centre and Wyck 24.500 23.900 21.900 24.900 33.500 26.600 Ceramique 5.100 2.100 1.900 500 500 1.000 Maastricht Oost East 26.900 14.600 19.500 29.100 29.600 12.000 Maastricht West West 3.900 2.800 6.300 4.200 6.200 6.000 Maastricht/Aken airport 11.500 10.000 6.200 Randwyck 9.100 14.800 15.100 13.100 32.500 11.700 Totaal Total 69.500 58.200 64.700 83.300 112.300 63.500 Kantorenmarkten 2012 Maastricht 115
Maastricht Forse opnamestijging Na de lichte opnamedaling vorig jaar is in 2011 sprake van een verdubbeling van het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte. Het totale opnamecijfer in 2011 bedraagt 42.300 vierkante meter. Negen transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste ruim 11.000. Het betreft hier een pand aan het Gelissendomein dat na renovatie, per medio 2012 wordt gehuurd door Mercedes Benz. Met name in Maastricht Oost en Randwijck is in 2011 fors meer kantoorruimte verhuurd of verkocht dan een jaar eerder. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Centrum en Wyck Centre and Wyck 8.200 6.100 6.200 6.000 4.700 3.300 Ceramique 4.500 3.600 3.700 1.700 4.300 3.200 Maastricht Oost East 6.800 2.900 6.300 1.600 1.400 13.300 Maastricht West West 1.300 3.000 500 300 1.500 1.700 Maastricht/Aken airport 10.200 6.200 1.800 Randwyck 10.200 2.200 3.300 4.700 3.500 19.000 Totaal Total 31.000 17.800 20.000 24.500 21.600 42.300 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '95'96'97'98'99'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Evenveel transacties als in 2010 De stijging van het opnamecijfer kan geheel worden verklaard door de toename van het aantal grote transacties. In totaal werden afgelopen jaar 28 transacties geregistreerd, evenveel als een jaar eerder. De meeste transacties (9) komen voor rekening van het deelgebied Centrum en Wyck, gevolgd door Maastricht/Aken airport en Randwyck met beiden zes transacties. Kantorenmarktratio: 67% Met een kantorenmarktratio van 67% kent Maastricht de meest krappe kantorenmarkt van heel Nederland. Er is sprake van een forse stijging als gevolg van de aanboddaling in combinatie met het relatief hoge opnamecijfer. Huurprijzen De incentives variëren op basis van locatie en kwaliteit. De maximale incentives die worden gegeven bedragen 20%, veelal in de vorm van huurvrije perioden. In 2011 varieerden de bekend gemaakte huurprijzen fors. Voor 2012 bestaat de verwachting dat de huurprijzen uiteen lopen van 125,- in Randwyck, tot 135,- in het centrum van Maastricht en op Maastricht/Aken airport. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Centrum en Wyck Centre and Wyck 101-175 135 Ceramique - 130 Maastricht Oost East 95 130 Maastricht West West 130 130 Maastricht/Aken airport 133-163 135 Randwyck - 125 Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in de regio Maastricht is ook afgelopen jaar gelijk gebleven. Nieuwbouwontwikkelingen staan nauwelijks op stapel, waardoor ook in de nabije toekomst geen grote wijzigingen worden verwacht. Op 1 januari 2012 bedraagt het voorraadcijfer 600.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad / Total stock 550.000 550.000 550.000 600.000 600.000 600.000 Afname/Toename / Decrease/Increase 0% 0% 0% +9% 0% 0% Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.H.M.W. Brouwers Telefoon (043) 367 15 22 www.boek-offermans.nl 116 Maastricht Kantorenmarkten 2012
Heerlen Kantorenmarkten 2012 Heerlen 117
Parkstad Limburg/Heerlen Parkstad Limburg/Heerlen De kantorenmarkt in Heerlen kenmerkt zich al jaren door een geringe vraag, in combinatie met relatief weinig hoogwaardig aanbod. Vorig jaar werd reeds gesproken over de toenemende importantie van herontwikkelingsprojecten, waarbij verduurzaming het sleutelbegrip vormt. Concrete initiatieven vanuit de overheid of marktpartijen zijn tot op heden echter lastig te duiden. Een project waar al enkele jaren melding van wordt gemaakt is de ontwikkeling van het Maankwartier rond het station. Begin 2012 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken toestemming gegeven ten aanzien van de plannen, waaronder de ontwikkeling van 17.000 vierkante meter kantoorruimte. De gemeente, NS Poort en Weller Vastgoedontwikkeling hebben een uitwerkingsovereenkomst gesloten, waardoor de bouw waarschijnlijk in mei 2012 zal beginnen. Een ander grootschalig project in Heerlen betreft het Schinkelkwadrant. Het probleem bij deze herontwikkelingsopgave is dat niet duidelijk is welke functie er boven de winkels moet worden gerealiseerd. Het Schinkelkwadrant wordt gezien als potentiële locatie voor het stadskantoor, maar heeft hierin concurrentie van het Maankwartier en tevens bestaat de mogelijkheid dat de gemeente kiest voor verlenging van het, eind 2012 aflopende, contract op de huidige locatie. Aanbodstijging van 4% Na de forse aanbodstijging van 22% een jaar geleden is het aanbod in 2011 wederom aan een stijging onderhevig geweest. Op 1 januari 2012 wordt in totaal 65.800 vierkante meter aangeboden, 4% meer dan een jaar eerder. In totaal worden 57 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter, twee meer dan op 1 januari 2011. Het grootste aangeboden metrage betreft, met 7.500 vierkante meter, evenals een jaar geleden het kantoorpand Villa Selecta. Dit project is overigens enkele jaren geleden al toegevoegd aan het aanbodcijfer, maar nog altijd niet gerealiseerd. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo 37.600 49.500 55.700 51.800 63.100 65.800 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar +5% +32% +13% -7% +22% +4% Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +8% +27% +30% +20% +22% +15% Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² 17% 28% 25% 21% 17% 17% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² 83% 72% 75% 79% 83% 83% Percentage of existing building floor area Heerlen Centrum zorgt voor stijging van het totale aanbod De aanbodstijging komt in zijn geheel voor rekening van de ontwikkelingen in het centrum van Heerlen. Het aanbod is in dit deelgebied toegenomen met 2.600 vierkante meter. In de overige deelgebieden is het aanbodcijfer gelijk gebleven aan dat op 1 januari 2011. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st Deelgebieden Districts 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Heerlen Centrum Centre 28.200 36.700 41.000 32.400 41.900 44.500 Heerlen Noord North 500 400 1.100 900 900 900 Heerlen West West 1.700 7.500 7.500 11.100 13.000 13.000 Heerlen Zuid South 7.200 4.900 6.100 7.400 7.300 7.300 Totaal Total 37.600 49.500 55.700 51.800 63.100 65.700 118 Heerlen Kantorenmarkten 2012
Parkstad Limburg/Heerlen Opnamecijfer gedaald Het opnamevolume komt in 2011 lager uit dan in het voorgaande jaar en bedraagt 5.600 vierkante meter. Daarmee wordt overigens wel meer kantoorruimte opgenomen dan in 2009, het slechtste jaar tot op heden. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Heerlen Centrum Centre 15.700 20.100 5.600 2.900 5.000 5.200 Heerlen Noord North - 400 2.600 - - - Heerlen West West 1.800 - - - 1.200 400 Heerlen Zuid South 500 2.800-600 1.200 - Totaal Total 18.000 23.300 8.200 3.500 7.400 5.600 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Transacties: 4 In totaal zijn in het afgelopen jaar vier transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. Drie transacties hebben plaatsgevonden in het centrum van Heerlen en meten een oppervlakte van respectievelijk 3.300, 1.000 en 900 vierkante meter. Deze metrages zijn in gebruik genomen door respectievelijk AZL, Stichting woonpunt en Arrancar. De vierde transactie omvat 400 vierkante meter is gerealiseerd in Heerlen West. Kantorenmarktratio: 9% Als gevolg van het relatief lage transactievolume kan worden gesteld dat de verhouding tussen de vraag in 2011 en het aanbod op 1 januari 2012 is gedaald tot 9%. Vorig jaar bedroeg de ratio nog 12% en in 2007 ter vergelijking nog 47%. Huurprijzen Van de vier transacties zijn van slechts twee een huurprijs bekend gemaakt en betreft er één een kooptransactie voor eigen gebruik. De regio Heerlen vormt een uitzondering op het gebied van incentives. Deze worden als gevolg van de geringe keuzemogelijkheden nauwelijks verstrekt. Voor volgend jaar wordt verwacht dat de prijzen in de verschillende deelgebieden dicht bij elkaar liggen tussen 100,- en 120,- afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en het gebouw. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district Deelgebieden Districts Gerealiseerd / Realised ( ) 2011 Verwacht / Expected ( ) 2012 Heerlen Centrum Centre 100 115 Heerlen Noord North - 115 Heerlen West West - 115 Heerlen Zuid South - 115 Voorraad Met de voorgenomen ontwikkeling van het Maankwartier zal de fysieke kantorenvoorraad in Heerlen in 2016 toenemen met ongeveer 17.000 vierkante meter. Tot die tijd worden geen noemenswaardige ontwikkelingen verwacht. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totale voorraad 430.000 435.000 435.000 435.000 435.000 435.000 Total stock Afname / Toename 0% +1% 0% 0% 0% 0% Decrease / Increase Voor meer informatie over de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer D.J.W. Boek Telefoon (045) 574 32 33 www.boek-offermans.nl Kantorenmarkten 2012 Heerlen 119
Parkstad Limburg/Heerlen Sittard Er is in 2011 weinig gebeurd op de kantorenmarkt in Sittard. De vraag naar kantoorruimte ligt, met vier transacties boven 250 vierkante meter, hoger dan in 2010, maar nog altijd lager dan in de jaren daaraan voorafgaand. Het aanbod is daarnaast met ruim 4.000 vierkante meter gestegen. Vorig jaar werd reeds melding gemaakt van het project De dobbelsteen. In de zomer van 2011 hebben de betrokken partijen getekend voor het ontwerp en de realisatie van het project. Het plan moet zorg gaan dragen voor de positionering van Sittard als regionaal stedelijk centrum. Er zullen verschillende functies worden gerealiseerd, waaronder cultuur, onderwijs en kantoorruimte. De bouw start naar verwachting in 2013, waarna het project in 2016 moet worden opgeleverd. Aanbod gegroeid met 14% Het aanbodcijfer is in 2011 met 14% gestegen, tot 33.800 vierkante meter op 1 januari 2012. Er is in Sittard sprake van een mismatch tussen de vraag van potentiële kantoorgebruikers en de aangeboden kantoorruimte, waardoor het aanbod in steeds meer gevallen structureel van aard dreigt te worden. In totaal worden op 1 januari 2012 48 kantoorobjecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. Een jaar eerder waren dit er 38. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt bijna 700 vierkante meter, 50 meter minder dan op 1 januari 2011. Acht objecten noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootse ruim 3.200 vierkante meter, gelegen aan de Plakstraat. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aanbod m² vvo - - 23.400 23.800 29.600 33.800 Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar - - +2% +24% +14% Percentage in relation to previous year - Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde - - - - - - Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² - - 0% 0% 0% 0% Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² - - 100% 100% 100% 100% Percentage of existing building floor area Drie transacties in 2011 In 2010 werden slechts twee transacties geregistreerd, waarmee het totale transactievolume uitkwam op ruim 700 vierkante meter. In het afgelopen jaar is het aantal transacties met een metrage boven 250 vierkante meter uitgekomen op drie en bedraagt het transactievolume in totaal 1.200 vierkante meter. De transacties omvatten respectievelijk 330, 400 en 470 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district Deelgebieden Districts 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sittard Sittard - - 4.600 7.200 700 1.200 Totaal Total - - 4.600 7.200 700 1.200 120 Heerlen Kantorenmarkten 2012
Sittard 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 '08 '09 '10 '11 '12 Aanbod/Supply Opname/Take-up Opname en aanbod in m 2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area Kantorenmarktratio: 4% De kantorenmarktratio is één procentpunt gestegen ten opzichte van een jaar geleden en bedraagt 4%. Twee jaar geleden bedroeg de verhouding tussen de vraag naar kantoorruimte in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar nog 30%. Huurprijzen Van de drie geregistreerde transacties binnen Sittard is geen huurprijs bekendgemaakt. De verwachtingen wat de huurprijzen betreft blijven hetzelfde als vorig jaar. Huurprijzen tussen 110,- en 120,- per vierkante meter per jaar zullen volgend jaar volgens verwachtingen worden gerealiseerd. Voor meer informatie over de regio Sittard kunt u terecht bij: Boek & Offermans makelaars De heer R. Jeurissen Telefoon (046) 560 09 09 www.boek-offermans.nl Kantorenmarkten 2012 Sittard 121
Sittard 122 Sittard Kantorenmarkten 2012
Bijlagen Kantorenmarkten 2012 123