Woningmarkt Nederland Analyse 2013 1 e halfjaar, Woningmarktcijfers.nl Fors minder woningtransacties De woningmarkt laat in de eerste zes maanden van 2013 nog geen teken van herstel zien. In deze periode werden in Nederland 45.202 woningtransacties geregistreerd door het Kadaster. Dat zijn er ruim 13.000 (ofwel 22,8%) minder in vergelijking met dezelfde periode van 2012. De forse daling was verwacht en moet worden genuanceerd. In juni 2012 lieten 16.200 kopers de koopakte bij de notaris passeren tegenover 7.200 in juni dit jaar. Het verschil over de maand juni bedraagt 9.000 stuks en was zelden zo groot. Dat had alles te maken met de onzekere situatie over de hoogte van de overdrachtsbelasting, die uiteindelijk toch op 2% bleef. Ondanks een vermoedelijk herstel in de tweede helft van 2013 is de achterstand volgens Woningmarktcijfers.nl moeilijk goed te maken. Als het aantal transacties in het tweede half jaar in vergelijking met dezelfde periode van 2012 op peil blijft, komen we uit op 103.000 woningtransacties, nog altijd 12% minder dan in 2012. Of dat lukt, is de vraag. Ook december 2012 was met 17.364 transacties een bijzondere maand vanwege de veranderende renteaftrekregels per 1 januari 2013. Het jaartotaal zal vermoedelijk rond 100.000 uitkomen. In vergelijking met het topjaar 2006 (210.000) is dit een daling van ruim 53%. Opvallende verschillen op provinciaal niveau In onderstaande tabel is de koopsomontwikkeling en het aantal transacties op provincie niveau te zien. In Utrecht is de transactiedaling met 27,9% het grootst, gevolgd door Overijssel en Gelderland. Overzicht Provincies t/m 6e maand 2013, woningtype: Totaal Provincie Gemiddelde koopsom T.o.v. 1e 6 maanden 2012 T.o.v. 2012 Transacties 1. Utrecht 244.600 12.9% 7.9% 3471 27.9% 2. Noord Holland 242.700 10.3% 5.6% 8366 19.8% 3. Noord Brabant 222.400 10.2% 7.3% 6402 23.3% 4. Gelderland 215.500 11.1% 7.8% 4884 25.2% 5. Zuid Holland 207.700 8.2% 5.3% 9779 22.8% 6. Overijssel 189.200 9.0% 6.5% 2815 27.6% 7. Drenthe 182.400 7.8% 5.9% 1312 21.2% 8. Zeeland 182.400 5.3% 3.5% 1323 22.8% 9. Limburg 180.100 8.2% 5.2% 2770 20.7% 10. Flevoland 177.000 9.1% 6.0% 1059 14.9% 11. Friesland 169.500 8.9% 6.0% 1594 18.9% 12. Groningen 162.600 8.9% 5.9% 1427 20.8% Nederland 212.100 9.8% 6.2% 45202 22.8% T.o.v. 1e 6 maanden 2012 Gemiddelde koopsom daalt met bijna 10% De gemiddelde koopsom van alle woningtransacties is in de eerste helft van 2013 uitgekomen op 212.100. Dit is een daling van 9,8% ten opzichte van dezelfde periode in 2012. In vergelijking met het gehele jaar 2012 bedraagt de daling 6,2%. Ook op het terrein van de gemiddelde koopsom zien we provinciale verschillen, maar deze zijn minder groot. De daling is het sterkst in de provincie Utrecht en het minst groot in Zeeland. Ook de daling van de gemiddelde koopsom behoeft enige uitleg en nuance. In de eerste helft van 2012 bedroeg de gemiddelde koopsom 235.000, juni was met 240.000 zelfs een topmaand. In de tweede helft van 2012 kwam de gemiddelde koopsom uit op 218.000. Ten opzichte van het voorgaande halfjaar komt de prijsdaling in 2013 neer op 2,7%. De koopsomcijfers van de laatste twaalf maanden laten een stabiel gemiddelde van rond de 215.000 zien. Hieruit zou men voorzichtig de conclusie kunnen trekken dat de periode van forse prijsdalingen voorbij is. Deze gedachte wordt ondersteund door de cijfers van de NVM over
het tweede kwartaal. Traditioneel liggen deze 10.000 onder de gemiddelde koopprijs van het Kadaster. Hierdoor verwachten wij dat de Kadastercijfers over het 3 e kwartaal van 2013 niet of nauwelijks een daling zullen laten zien. Als de gemiddelde koopsom zich in het vierde kwartaal eveneens op hetzelfde niveau weet te handhaven, moeten we voor 2013 rekenen op een koopsomdaling van ongeveer 7% ten opzichte van het jaargemiddelde van 226.700 in 2012. In vergelijking met het topjaar 2008 ( 255.000) is er dan sprake van een daling van de gemiddelde koopsom van 17,6%. De PBK index van het CBS is in vergelijking met 2008 eveneens met 18% gedaald. 1 Cijfers per maand In onderstaande grafiek is de koopsomontwikkeling per maand te zien. Bovendien wordt de koopsom vergeleken met het PBK prijsindexcijfer van het CBS en het Kadaster. Gezien de hevige fluctuaties zijn maandcijfers in feite ongeschikt voor vergelijking en publicatie. De berichten van het CBS waren dan ook uiterst negatief. De eerste zes maanden van 2013 werden vergeleken met dezelfde maanden van 2012. Vanaf augustus zullen de prijsdalingen veel kleiner zijn. Opvallend is wel dat de PBK sneller daalt dan de absolute koopsom. Een duidelijke verklaring hiervoor is er niet. 245.000 240.000 235.000 230.000 225.000 220.000 215.000 210.000 205.000 200.000 Gemiddelde koopsom per maand Nederland 2012 2013 Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster Gem. koopsom absoluut Kadaster PKB index CBS/Kadaster 2010=100 1 Noot gemiddelde koopsom De gemiddelde koopsom wordt bepaald door alle koopsommen van alle woningtransacties op te tellen en te delen door het aantal transacties. Er wordt doorgaans ten onrechte van uit gegaan dat er steeds dezelfde of gelijkwaardige woningen worden verkocht. Dat is nimmer het geval, in principe zijn het steeds andere woningen. Een sterkere daling van de verkoop van bijvoorbeeld duurdere woningen beïnvloedt de gemiddelde koopsom negatief. Sinds 2008 is het aantal transacties gehalveerd. De verkoop van goedkope woningen door corporaties is echter op peil gebleven. Dit marktaandeel is in verhouding verdubbeld. Het effect hiervan op de gemiddelde koopsom is 4.000. Verder worden niet alle woningtypes evenveel verkocht. De mutatiegraad (transacties / koopvoorraad) van de appartementen bedraagt ruim 6%, bij de vrijstaande woningen bedraagt dit percentage nog geen 2%. Als we de gemiddelde koopsom per woningtype koppelen aan de koopvoorraad per woningtype, bedraagt de gemiddelde woningwaarde in Nederland momenteel 228.000.
Transactiecijfers per maand Ten aanzien van de transactieontwikkeling op maandbasis hebben wij dezelfde mening. De maandcijfers fluctueren zo fors dat vergelijking op maandbasis onzinnig is. De piek in juni en december van 2012 is duidelijk te zien. Niet vreemd dat daarna een forse correctie volgt. Historisch is januari de zwakste maand en december de sterkste. 18.000 Woningtransacties per maand, Nederland 2009 2013 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 transacties 2010 Transacties 2011 Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Transacties 2012 transacties 2013
Verschillende cijfers per kwartaal In onderstaande grafiek vergelijken we de kwartaalprijzen van het CBS, het Kadaster en de NVM. De PBK index zit ook hier wat lager dan de absolute koopsom. In het tweede kwartaal van 2013 breekt de PBK index door de NVM lijn dat merkwaardig te noemen is. Het structurele verschil in koopsom tussen de NVM en de absolute koopsom van het Kadaster is eveneens duidelijk te zien. 270.000 Huizenprijzen Nederland per kwartaal 2007 2013 260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 2007 1 2007 3 2008 1 2008 3 2009 1 2009 3 2010 1 2010 3 2011 1 2011 3 2012 1 2012 3 2013 1 Woningmarktcijfers.nl PBK index CBS/Kadaster Kadaster absoluut NVM Gemiddelde koopsom per half jaar Naarmate we de periode verlengen, zien wij ook meer stabiliteit in de ontwikkeling. In de tweede helft van 2008 wordt de hoogst gemiddelde koopsom gemeten. Na de daling begin 2009 zien we gedurende 2010 en 2011 een stabiele situatie, gevolgd door een forse daling eind 2012. 270000 Gemiddelde koopsom per 6 mnd Nederland 250000 230000 210000 190000 170000 150000 Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Gemiddelde koopsom per 6 mnd Nederland
Transacties per 6 maanden De woningtransacties laten een vast patroon zien. In de eerste 6 maanden wordt 48% van de jaarproductie geregistreerd, in de tweede helft 52%. In 2012 scoren beide helften gelijkwaardig, zoals eerder aangegeven, werden in juni 2012 nogal wat transacties naar voren gehaald. 120.000 Woningtransacties per 6 mnd Nederland 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Woningtransacties per 6 mnd Nederland Theoretische verkooptijd loopt verder op Het aantal maanden, die nodig zijn om het gehele woningaanbod te verkopen is de Theoretische Verkooptijd (TVT). Het te koop aanbod wordt afgezet tegen de transacties van de laatste 12 maanden. In het tweede kwartaal is de TVT opgelopen van 23,4 naar 27,3 maanden. De reden voor de oplopende TVT is niet zozeer de ontwikkeling van het woningaanbod, als wel de ontwikkeling van het aantal transacties. Het woningaanbod steeg beperkt van 234.000 naar 236.000 woningen. De verschillen per prijssegment zijn goed te zien. Het duurste segment heeft het extra moeilijk, de TVT bedraagt hier 91 maanden. 95,0 Ontwikkeling TVT in maanden en te koop aanbod Nederland 85,0 75,0 65,0 55,0 45,0 35,0 25,0 15,0 5,0 2008 2009 2010 2011 2012 1 2012 2 2012 3 2012 4 2013 1 2013 2 Woningmarktcijfers.nl 0 200 200 300 300 500 >500 TOTAAL Aanbod x1.000
Betaalbaarheid verder verbeterd Het kopen van een woning is de afgelopen jaren fors goedkoper geworden. De gemiddelde koopsom is met 18% gedaald en de overdrachtsbelasting is verlaagd van 6 naar 2%. Bovendien is de hypotheekrente nu lager dan enkele jaren geleden. Ten opzichte van 2008 zijn de netto rentelasten hierdoor gedaald met 37%. Wanneer rekening wordt gehouden met inflatie, bedraagt de daling zelfs 42%. De woonlastendaling wordt enigszins getemperd door de verplichte aflossing van de hypotheek per 1 januari 2013, stijgende gemeentelijke lasten en stijgende energiekosten. Niettemin blijft het voordeel voor kopers in vergelijking met huurders groot. Kopen in 2013 is nauwelijks duurder dan in 2012, ondanks de veranderde regels. 10000 Nederland, netto rentelast gem. koopsom incl. overdrachtsbelasting, excl. aflossing en overige woonlasten 9000 8000 7000 6000 5000 37% 42% 4000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 6 Woningmarktcijfers.nl, bron: CBS, Kadaster met inflatie zonder inflatie Wanneer uit de crisis? Dat nog relatief weinig kopers instappen heeft alles te maken met het matige consumentenvertrouwen en de angst voor verdere prijsdalingen. Recente publicaties van bijvoorbeeld de Nederlandse Bank en een Japanse bank over verdere prijsdalingen in 2014 blijven voor onrust zorgen. De impact van een haperende woningmarkt op de Nederlandse economie wordt onvoldoende onderkend. In een eerdere studie hebben wij de oorzaken en gevolgen van de crisis ontleed. Een ontoereikend overheidsbeleid heeft een directe economische schade veroorzaakt van ca. 25 miljard per jaar. Daarnaast is de totale woningwaarde in Nederland gedaald met 200 miljard, zijn honderdduizenden woningen figuurlijk onder water gezet, en is de waarde van het overig vastgoed in Nederland globaal met 100 miljard in waarde gedaald. Nederland wacht met smacht op een consistent beleid van de overheid, dat burgers voor een langere periode rust en duidelijk biedt, niet alleen in het belang van de woningmarkt, maar voor de gehele economie. Over Woningmarktcijfers.nl: Woningmarktcijfers.nl is een product van Pasgoed BV een bureau dat adviezen geeft aan overheden en marktpartijen op het gebied van ontwikkelingen in de woningmarkt. Voor vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Leo van de Pas. Woningmarktcijfers.nl Burg. de Hesselleplein 13 6411 CG Heerlen T: +31 (0)45 4040250 F: +31 (0)45 4040252 E: info@woningmarktcijfers.nl / www.woningmarktcijfers.nl