Voorstel aan de raad Nummer: 131022647 Portefeuille: Programma: Programma onderdeel: Steller: Afdeling: Telefoon: E-mail: J.G.C. de Groote IBP Projectmanagement jgc.de.groote@lelystad.nl Wethouder Economie, wonen, cultuur en dienstverlening. 2.4 Sterke stad 2.4.1 Werken aan de basis Punt van de agenda voor de vergadering van. Onderwerp: Ontwikkeling Flevokust Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met : de ontwikkeling van een havengebonden en -gerelateerd bedrijventerrein op Flevokust van 115 hectare bestaande uit 43 hectare buitendijks en (in aanvang) 72 hectare binnendijks - op basis van bijgesloten realisatiemodel (bijlage 1 realistiemodel openbaar) en investeringsschema (bijlage 2 geheim) onder de volgende randvoorwaarden: a. Aanbesteding van de dijk en daaraan gerelateerde werken, passend binnen de grex van de BV; b. Succesvolle tender containerterminal, passend binnen de grex van de BV; c. Afgeronde projectplanprocedure dijk; d. Onherroepelijk bestemmingsplan (incl. MER); e. Positief besluit tweede kamer over 7 e tranche CHW. f. Een uitgewerkt protocol voor de beheersing en monitoring van de werkvoorraad ongeschoonde AEC-bodemassen en het productieproces van BRC 2. In te stemmen met: het doen van investeringen of vervolgstappen door het college respectievelijk de BV Flevokust als aan de geformuleerde randvoorwaarden is voldaan conform het investeringsschema.( bijlage 1 investeringsschema geheim); 3. In te stemmen met: regelmatige informatieverstrekking aan de raad over de voortgang van het project; 4. In te stemmen met : de deelname van provincie in de BV met de inbreng van 5 miljoen eigen vermogen of als verstrekker van een lening of subsidie van een gelijkgroot bedrag; 5. Vast te stellen: de grondexploitatie plus financiële risicoparagraaf (ijlagen 5, grondexploitatie geheim) van de BV van de havenontwikkeling, groot 115 hectare met als belangrijke aspecten binnen de exploitatie: a. De gemeente levert de gronden aan de BV tegen een marktconforme prijs; b. De binnen- en buitendijkse gronden worden door de BV aan marktpartijen verkocht tegen een marktconforme grondprijs; c. Een lening van 20 miljoen wordt door de BV aangetrokken ter dekking van de behoefte aan vreemd vermogen; d. De inbreng van 5 miljoen eigen vermogen in de BV door de gemeente, de Haven Amsterdam en de provincie Flevoland;
e. Hiervoor verkrijgt de gemeente aandelen met een in de grondexploitatie van de BV opgenomen terugbetaling van de hoofdsom plus een dividenduitkering in 2020 van 3,25%; f. Er is overeenstemming met een grote afnemer voor 10 hectare buitendijks en 72 hectare binnendijks; g. De inbreng van 10 miljoen subsidie; h. Een risicoparagraaf (bijlage 5, grondexploitatie geheim) behorend bij de grondexploitatie die inzicht verschaft in de financiële risico s die binnen de grondexploitatie van de BV worden gelopen. 6. Vast te stellen: dat de gemeente in geval van de ontwikkeling van 115 hectare - in afwijking van de richtlijn borgstellingen,- borg staat voor de helft van de financieringsbehoefte (van 20 miljoen vreemd vermogen) van de BV, zijnde 10 miljoen; 7. Vast te stellen : dat de gemeente 5 miljoen eigen vermogen inbrengt in de BV en dat de dekking van de hieraan verbonden rentelasten ten laste van de grondexploitatie Flevokust Noord wordt gebracht; 8. Vast te stellen: om als risicobeheersingmaatregel de 43 ha terugvaloptie tot een financieel haalbare variant uit te werken (bijlage 8, grondexploitatie geheim) met als belangrijke aspecten in de terugvalvariant : a. De buitendijkse gronden worden door de BV verkocht tegen een marktconforme grondprijs; b. De inbreng van maximaal 5 miljoen eigen vermogen in de BV door de gemeente; c. Een risicoparagraaf behorend bij de grondexploitatie die inzicht verschaft in de financiële risico s die binnen de grondexploitatie van de BV worden gelopen; 9. De door het college ingevolge artikel 25, lid 2 van de Gemeentewet opgelegde geheimhouding op de bijlage bijlagen Investeringsschema, grondexploitaties, ondernemingsplan (BUCA) deel 2, de samenwerkingsovereenkomst met HA, de oprichtingsaktes van de BV en de koopovereenkomst met BRC op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet te bekrachtigen. 10. Kennis te nemen van: de aanpassing van de rechtsvorm van CVBV naar BV; 11. Kennis te nemen van: de geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst met Haven Amsterdam; 12. Kennis te nemen van: overeenstemming met het ministerie van I&M over de Green Deal en de CHW; 13. Kennis te nemen van: de overeenstemming met het ministerie van I&M over Beter Benutten; 14. Kennis te nemen van: de stand van zaken van de EFRO-aanvraag; 15. Kennis te nemen van: het geactualiseerde ondernemingsplan (Business Case) deel 1 en 2 (deel 2 geheim); 16. Kennis te nemen van: de geactualiseerde risicoanalyse van het project Flevokust per 29 april 2013; 17. Kennis te nemen van: de structuurvisie locatiebeleid 2013-2015; 18. Kennis te nemen van: het communicatieplan en de communicatiestrategie; 19. Kennis te nemen van: een lijst met benodigde vergunningen; 20. Kennis te nemen van: een overzicht van de betrokken partijen en hun rol in dit project; 21. Kennis te nemen van: de leeswijzer verwerking van amendement in dit raadsvoorstel; 22. Kennis te nemen van: de leeswijzer verwerking van de reactie van het college (10 april 2013) op de aanbevelingen second opinion in de van belang zijnde stukken. Aanleiding Op 4 december 2012 heeft het college onder meer aan de raad voorgesteld om in te stemmen met de ontwikkelstrategie voor de realisatie van het project Flevokust. Tevens is voorgesteld om in het voorjaar van 2013 een definitief besluit over de deelname (go/no go) van de gemeente Lelystad aan de ontwikkeling van Flevokust, te nemen. Het voorstel aan de raad was enerzijds bedoeld om de raad mee te nemen in de ontwikkelingen rondom Flevokust en anderzijds om bepaalde voorbereidende acties te kunnen doen die noodzakelijk zijn om bij een go tijdig tot realisatie te komen van Flevokust, binnen de termijnen van subsidiegelden.
Op 29 januari 2013 heeft de raad voor dit voorstel een amendement aangenomen waarin zij voor het haalbaarheidsonderzoek en het ondernemingsplan een second opinion laat opstellen waarbij in ieder geval de volgende aspecten worden beoordeeld: 1. Het risico dat de gemeente juridisch aansprakelijk wordt gesteld voor eventueel resterende verplichtingen in geval van liquidatie van de CV/BV; 2. Het risico dat de gemeente als groene en blauwe stad te lijden zal hebben onder de nieuwe bedrijvigheid wat betreft de milieuaspecten; 3. De inschatting van de realiteitswaarde van het businessplan; 4. De kwaliteit en betrouwbaarheid van het gepleegde marktonderzoek; 5. De onderbouwing van het te verwachten werkgelegenheidseffect. In het amendement heeft de raad tevens besloten dat de uitkomsten van de second opinion bij de definitieve besluitvorming over de havenontwikkeling Flevokust meegenomen moeten worden. Het maken van de second opinion is door twee adviesbureaus uitgevoerd. AT Osborne heeft zich vooral gericht op de juridische aspecten en Buck Consultants op de marktgerelateerde aspecten. Op 28 maart is de second opinion door de bureaus aan de raad opgeleverd. AT Osborne beveelt de raad aan op basis van de aangereikte stukken - in te stemmen met de voorgenomen opzet van de ontwikkelingsstrategie Flevokust en de samenwerking met Haven Amsterdam via de CV/BV- constructie, op voorwaarde dat richting Amsterdam voldoende zekerheden voor nakoming worden gesteld; de oprichtingsaktes van CV/BV op een aantal punten wordt aangepast; er voldoende aandacht wordt besteed aan staatssteunrechtelijke aspecten; er voor gezorgd wordt dat grond onder markconforme voorwaarden wordt verkocht en zeker te stellen dat de beoogde afnemer (recycle- en upcyclebedrijf) maatschappelijk verantwoord onderneemt. Buck Consultants concludeert op hoofdlijnen, op basis van de aangereikte stukken, dat indien reeds door het college ingezette stappen worden afgerond en indien een aantal onderdelen van het plan nader worden onderbouwd, de raad kan komen tot een zorgvuldige besluitvorming. In de opinie van Buck Consultants kan de raad dan instemmen met de voorstellen voor gelijktijdige ontwikkeling van Flevokust. Op 9 april heeft er een besloten raadsessie plaatsgevonden waarbij de second opinion is besproken. Na de raadsessie is de second opinion openbaar geworden. Op 10 april heeft het college haar reactie (openbaar) aan de raad op de second opinion gegeven. Het College kan zich in grote lijnen vinden in de aanbevelingen van Buck Consultants en AT Osborne en neemt deze dan ook over. Op 23 april vond over de second opinion een openbare beeldvormende raadsessie plaats. De second opinion is daarmee in de raad voldoende behandeld. De raad wacht de definitieve voorstellen van het college af. In het college- en raadsvoorstel van 4 december werd reeds gememoreerd dat de realisatie van een haven een complexe opgave is omdat er vele aspecten zijn die gelijktijdig moeten worden beoordeeld. Het voortschrijdend inzicht, de geboekte vooruitgang en de second opinion hebben dat nog eens nadrukkelijk onderstreept. Het moment om te investeren in de havenontwikkeling is optimaal. Het rijk, Haven Amsterdam, de metropoolregio, de provincie Flevoland zijn allen overtuigd van de kansen voor een binnenhaven met containerterminal, in Lelystad. Dit vertaalt zich mede in de subsidies die door het rijk en de provincie beschikbaar worden gesteld en in de samenwerkingsovereenkomst met Haven Amsterdam. Met dit voorstel ligt er een basis waarop een definitief besluit tot ontwikkeling genomen kan worden. Daarbij dient natuurlijk in gedachten te worden gehouden dat evenals de gemeente ook Haven Amsterdam een besluitvormingstraject te doorlopen heeft. De planning is dat de RvC van Haven Amsterdam ook begin juli (na besluit raad Lelystad) beslist. Ook de provincie doorloopt een besluitvormingstraject waarbij aan GS en PS de keuze voorligt om als stille vennoot in de CV deel te nemen of om een lening of subsidie ter verstrekken. Het gaat in alle keuzen om een deelname van 5 miljoen. Beoogd effect
Realisatie op basis van het ontwikkelingsmodel 115 hectare - van het project Flevokust om daarmee bij te dragen aan: het versterken van het vestigingsklimaat van Lelystad en de Metropoolregio Amsterdam; de lokale, provinciale en nationale duurzaamheidambities; de werkgelegenheid in Lelystad; de verdere integratie van de Metropoolregio Amsterdam; de versterking van het Circle Lines Concept voor vervoer over water; de vraag naar flexibiliteit in modaliteiten; de vraag naar locaties voor bedrijven tot en met milieucategorie 5. Argumenten Documenten die ten grondslag liggen aan de besluiten en documenten ter kennisname, zijn in de bijlage bij dit voorstel aan de raad gevoegd. Ad 1. Het betreft de realisatie van een buitendijks deel (43 hectare) en een (in aanvang) binnendijks deel (72 hectare). Belangrijk is hierbij dat aan de voorkant van de realisatie de grootste investeringen liggen. Het buitendijkse deel krijgt een haven met kaden, een containerterminal 2-4 hectare en kade- en havengebonden kavels, omsloten door een nieuwe dijk. Basis voor de havenontwikkeling is de komst van een containerterminal. Voor 2-4 hectare containerterminal is een tender gaande die in juni 2013 tot een gunning kan leiden. Voor 10 hectare buitendijks en 72 hectare binnendijks wordt een overeenkomst gesloten met BRC uit Rotterdam. Inmiddels is hier overeenstemming over. De overeenkomst, de subsidies en aanbesteding van de containerterminal maakt dat ondanks de grote investeringen met een piek aan financieringsbehoefte (vreemd vermogen) van de BV in 2015 er relatief snel een afbouw van de financieringsbehoefte plaats vindt tot het niveau 0 in 2018. Voor de vrij uitgeefbare kavels binnen de 43 hectare buitendijks is een lijst van geïnteresseerden waarmee concreet over uitgifte gesproken kan worden zodra de BV Flevokust gerechtigd is te handelen. Toelichting op de randvoorwaarden: Ad 1a. De aanbesteding van de dijk kan starten na akkoord van het waterschap. De gemeente heeft op hoofdlijnen overeenstemming met het waterschap bereikt over het ontwerp van de nieuwe dijk rondom de 43 hectare buitendijks. De verwachting is dat in mei/juni (dus voor de voorziene besluitvorming in de raad) ook in formele zin overeenstemming met het waterschap wordt vastgelegd. Vervolgens start het waterschap een projectplanprocedure in het kader van de waterwet om de realisatie van de dijk publiekrechtelijk mogelijk te maken. In oktober moet dat dan leiden tot een vergunning. Parallel met de projectplanprocedure kan de BV een aanbesteding starten. Gunning wordt dan echter afhankelijk gesteld van het verkrijgen van de genoemde vergunning. Parallel hier aan loopt de bestemmingsplanprocedure voor het bedrijventerrein. Voor het zandlichaam is de bestemmingsplanprocedure reeds afgerond en onherroepelijk. Het resultaat van de aanbestedingen moet passen binnen de grondexploitatie van de BV, op basis van de economisch meest gunstige aanbieding. Ad 1b. In februari/maart heeft een marktconsultatie plaatsgevonden. De marktconsultatie die de Haven Amsterdam in februari/maart heeft gehouden, is positief verlopen. De aanbesteding van de terminal is in samenwerking tussen de gemeente Lelystad en Haven Amsterdam - gestart. In juni wordt de economisch meest gunstige aanbieding verwacht. Gunning kan plaatsvinden na instemming van de gemeenteraad met dit voorstel. De partij die gegund wordt zal echter als ontbindende voorwaarde stellen dat het bestemmingsplan onherroepelijk is. De geraamde opbrengst van de gunning is in de grondexploitatie van de BV verwerkt. In het investeringsschema is de tender verwerkt. De Haven Amsterdam heeft aangegeven de kademuur en de kade te willen verwerven om vervolgens (via erfpacht) de economisch meest gunstige aanbieder te kunnen honoreren. De reden hiervoor is binding houden met klanten en grip houden op juiste wijze van bestemming, exploitatie en vervoersstromen. De haven wil langdurig betrokken blijven. Ad 1c. Deze wordt in het najaar afgerond. Deze procedure in het kader van de waterwet - is om de aanleg van de nieuwe dijk mogelijk te maken. Voordien mag wel gestart worden met het aanbrengen van het zandlichaam. In het investeringsschema zijn de daarvoor geraamde kosten benoemd. Ad 1d. De planning is dat er in februari 2014 een onherroepelijk bestemmingsplan is. Met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan is realisatie van het totaal van 115 hectare inclusief dijk, mogelijk. De MER is onderdeel van dit bestemmingsplan. Het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan is randvoorwaardelijk voor de realisatie van 115 hectare. Ad 1e. Het besluit wordt in het najaar 2013 verwacht. In april is de vrijstelling van het Besluit Bodemkwaliteit via de toepassing van de Crisis en Herstelwet aangevraagd. De doorlooptijd hiervan is circa zes maanden. De CHW is nodig om de green deal uit te
kunnen voeren en is daarmee randvoorwaardelijk voor de ontwikkeling van 115 hectare. Komt er geen vrijstelling vanuit de CHW dan komt de terugvaloptie van 43 hectare in beeld. Ad 1f. Beheersing van de milieurisico s is nodig en mogelijk Bij de betrokken overheden en belangengroepen (bijvoorbeeld biologisch-dynamische landbouwgebied) is zorg over de aanvoer, opslag en verwerking van de ongeschoonde werkvoorraad AEC-bodemassen tot vrij toepasbare bouwstoffen. Het gaat daarbij met name om uitloging, verwaaiing en de slibfractie die na schoon maken van de werkvoorraad resteert. Als er maatregelen getroffen worden (zoals een waterdichte bodem en nat houden van de werkvoorraad) kunnen eventuele milieurisico s beheerst worden. In de vereiste vergunningen zal het nodige wettelijk vastgelegd en geregeld worden. De omgevingsdienst is daarbij de handhavende instantie. De zorg is echter dat de vergunning(en) en de handhaving onvoldoende zekerheid bieden. Of de zorg terecht is of niet, de gemeente hecht er aan deze zorg serieus aandacht te besteden en zoveel mogelijk tegemoet te komen. De gemeente, Haven Amsterdam, de provincie Flevoland en de omgevingsdienst werken daarom een protocol uit waarin komt te staan wat in vergunningen geregeld wordt en wat extra geregeld wordt (bijvoorbeeld regelmatige monitoring van grondwater en lucht in de directe omgeving van de werkvoorraad en de fabriek die de werkvoorraad schoon maakt). Hierbij willen de gemeente en Haven Amsterdam een actieve rol geven aan belangengroepen en professor Michel Haas van de TU te Delft, een erkende autoriteit in dit vakgebied. Ad2. Hiermee kan het college respectievelijk de BV tijdig vervolgstappen zetten en zorgen dat de haven operationeel is voor de deadlines van de subsidies Beter Benutten en EFRO Het is van belang om de eindtermijnen van de subsidies Beter Benutten en EFRO te halen. Voor 31 december 2015 moet vanuit beide subsidies de haven operationeel zijn. Een aantal belangrijke onderleggers van het project Flevokust zijn nog niet volledig hard. Dit heeft onder meer te maken met procedures die formeel tot afronding komen nadat het raadsbesluit is genomen. Het is echter wel van belang daar nu over te besluiten zodat bij afronding van de betreffende procedure ook direct door de BV besloten kan worden tot vervolgstappen c.q. uitvoering. Het voorstel is dan ook om aan de raad te verzoeken in te stemmen met bijgaande investeringsschema waarin aangegeven is welke producten de komende maanden geleverd worden. Levert het college respectievelijk de BV op tijd de producten conform de grondexploitatie, de businesscase en de aanbevelingen van de second opinion dan kan/mag het college/respectievelijk de BV de vervolgstappen zetten. Indien voortschrijdend inzicht leidt tot wijzigingen in het realisatiemodel of de onderliggende producten dan zal het college indien hier instemming van de raad voor nodig is dit aan de raad ter instemming voorleggen. Ad 3. Daarmee blijft de raad actueel op de hoogte van de dynamische en snelle ontwikkelingen van Flevokust. Het college en de BV moeten snel acteren om binnen de afspraken met het ministerie en de provincie te blijven. Het is echter ook van belang dat de raad goed geïnformeerd blijft over de voortgang. Die voortgang zal dynamisch en snel zijn. Het college wil de raad dan ook in een regelmatige frequentie - door middel van een brief of een voortgangsrapportage blijven informeren. Ad 4. De provincie wil deelnemen in het project Flevokust. In het college- en raadsbesluit van 4 december 2012 respectievelijk 29 januari 2013 is besloten om de provincie om een financiële bijdrage in het project te vragen. De provincie onderschrijft dat Flevokust een belangrijke bijdrage levert aan lokale, provinciale en regionale ambities zoals versterking van vestigingsklimaat, duurzaamheid, werkgelegenheid enzovoort. Daarom wil de provincie dan ook deelnemen door inbreng van 5 miljoen. De wijze waarop is nog onderdeel van besluitvorming binnen de provincie. Dit kan zijn als aandeelhouder in de BV of door het verstrekken van een lening of subsidie. Besluitvorming hierover door PS wordt na 2 juli verwacht. Op 7 mei heeft het college van GS reeds ingestemd met financiële participatie in Flevokust. Ad 5. De BV krijgt hiermee de financiële kaders waarbinnen zij Flevokust kan realiseren. Bij dit voorstel is de grondexploitatie van de BV opgenomen. De looptijd van de grondexploitatie is tot en met 2020. Belangrijke aspecten c.q. financiële kaders voor de BV daarbij zijn: a. De gronden worden door de BV van de gemeente verworven tegen een marktconforme prijs. Een actuele taxatie (mei 2013) heeft aangetoond dat de prijzen marktconform zijn. b. De binnen- en buitendijkse gronden worden door de BV verkocht tegen - minimaal - marktconforme prijzen. Mede op aanbeveling van de second opinion ligt aan de grondprijzen een geactualiseerde taxatie ten grondslag (mei 2013); c. De investeringen van de BV liggen vooral in de jaren 2013 tot en met 2015. De gronduitgifte bestrijkt de jaren 2013 tot en met 2018 wat betreft de leveringen aan BRC en van 2015 tot en met 2020 wat betreft de overige bedrijvigheid. Hiermee wordt de behoefte aan vreemd vermogen binnen de BV maximaal 20 miljoen (in 2015). De BV trekt hiervoor een lening aan bij een bank. Offertes hiervoor zijn ontvangen.
d. De gemeente en de provincie en de Haven Amsterdam (Hallum BV) brengen elk 5 miljoen eigen vermogen in de exploitatie van de BV in. GS heeft een daartoe strekkend besluit aan PS voorgelegd.. e. In de grondexploitatie van de BV is rekening gehouden met een terugbetaling aan de gemeente, de Haven Amsterdam en eventueel de provincie van de hoofdsom (drie keer 5 miljoen) plus een dividenduitkering van 3,25%. De uitkering vindt plaats aan het einde van de grondexploitatie. f. Met BRC is overeenstemming over de aankoop van bedrijventerrein. Het gaat daarbij om 82 hectare waarvan 72 binnendijks en 10 buitendijks. In het realisatiemodel is dit nader beschreven. BRC zal na ondertekening van de grondverkoop 10 miljoen vooruit betalen in 2013 en vervolgens het resterende bedrag voldoen in twee termijnen (2015 en 2018). g. In het totaal wordt 10 miljoen aan subsidie in de grondexploitatie van de BV opgenomen. Het gaat hierbij om 7,4 miljoen Beter Benutten en 2,6 miljoen EFRO. De inbreng van beide subsidies wordt in 2014 en 2015 in twee gelijke delen in de grondexploitatie van de BV opgenomen. De subsidies worden binnen de grondexploitatie ingezet voor openbare infrastructurele werken; h. Bij iedere gemeentelijke grondexploitatie en ook bij deze grondexploitatie van de BV wordt een (financiële) risicoparagraaf opgenomen. Zoals eerder gememoreerd brengt de gemeente 5 miljoen aan eigen vermogen in en dient er in 2015 circa 20 miljoen vreemd vermogen door de BV te worden aangetrokken. Offertes voor het lenen van vreemd vermogen van banken zijn aanwezig. Het vreemde vermogen is voor een relatief korte periode noodzakelijk. Door de overeenkomst met BRC en door de tender van de containerterminal wordt de behoefte aan vreemd vermogen in drie jaar tijd (2015-2018) afgebouwd tot nul. In de second opinion is gememoreerd dat de overeenkomst met BRC een enabler is voor Flevokust. Met de overeenkomst met BRC, de tender en de subsidies lijken de risico s beperkt te zijn. Desalniettemin brengen het inbrengen van eigen vermogen door de gemeente en de lening, risico s met zich mee. Evenals het niet kunnen voldoen aan de subsidievoorwaarden (met name de deadline) en het risico van restitutie. In de bij de grondexploitatie bijgesloten risicoparagraaf is bovenstaande nader uitgewerkt. Ad 6. Het gaat om een financieringsvorm in rekening courantvorm voor maximaal 20 miljoen van de financieringsbehoefte aan vreemd vermogen waarbij de gemeente borg moet staan voor 10 miljoen. Door als gemeente borg te staan voor de helft ( 10 miljoen) van het door de BV aan te trekken vreemd vermogen, kan de BV tegen aantrekkelijke voorwaarden het benodigde vreemd vermogen verkrijgen. Het college heeft bij besluit van 8 december 2009 de Richtlijn borgstellingen vastgesteld. Het verlenen van borgstelling aan de BV is in strijd met deze richtlijn omdat borgstelling alleen mogelijk is - indien zonder borgstelling - de lening niet aan te trekken is. Hoewel aan de voorwaarde niet voldaan wordt, is het voorstel om, in afwijking van de richtlijn borgstellingen, wel met borgstelling n te stemmen. Dit is om reden van behoud van de handelingsvrijheid (slagkracht) van de BV en om minder renteopslagen opgelegd te krijgen. Voor de overige 10 miljoen staat Haven Amsterdam borg. De risico s van de borgstelling door de gemeente en Haven Amsterdam zijn beperkt. Zie hiervoor ook argument 5h. Ad 7. De inbreng van 5 miljoen eigen vermogen in de BV door de gemeente brengt rentelasten met zich mee. Voor 2013 incidenteel 100.000 en voor 2014 tot einde looptijd grondexploitatie (2020) structureel 200.000 per jaar. Dekking kan plaatsvinden ten laste van de grondexploitatie Flevokust Noord. In de aan de raad voorgelegde grondexploitatie Flevokust Noord zijn deze rentelasten nog niet verwerkt. Dit zal worden meegenomen bij de eerst volgende herziening van de grondexploitatie Flevokust Noord. Ad 8. Er is geen sprake van een zelfstandige ontwikkelvariant van 43 hectare buitendijks. Ook in deze terugvaloptie blijft het beoogde effect (zie bij het hoofdstuk beoogd effect) overeind staan zij het dat minder havengebonden en havengerelateerde bedrijvigheid gevestigd kan worden. De terugvaloptie fungeert in feite als risicobeheersinginstrument. Ze is immers bedoeld om aannemelijk te maken dat zelfs als het (volledige) plan niet of niet geheel uitvoerbaar blijkt er een in potentie sluitende businesscase realiseerbaar is, die dan overigens in zichzelf wel een veel hoger risicoprofiel kent dan de voorgestelde ontwikkeling. In de Businesscase zijn twee varianten van de terugvaloptie benoemd. Variant 1 is een variant zonder optimalisatie in kosten, bij variant 2 is dat wel het geval. Zie punt c. De grondexploitaties (inclusief risicoparagraaf) voor deze terugvaloptie zijn bijgesloten. a. De buitendijkse gronden worden door de BV verkocht tegen - minimaal -marktconforme prijzen. Mede op aanbeveling van de second opinion ligt aan de grondprijzen een geactualiseerde taxatie ten grondslag (3 mei 2013);
b. Ook in de terugvalvariant brengen de gemeente, Haven Amsterdam en de provincie Flevoland elk 5 mio eigen vermogen in. In de terugvaloptie wordt wel een haven gerealiseerd met havengebonden kavels en een containerterminal. Voor deze optie is een aparte grondexploitatie gemaakt. Het grote verschil is dat de grote beoogde afnemer als enabler van de 115 hectare buitendijks en binnendijks ontbreekt. De inkomsten uit de verkoop van de grond op basis van marktconforme prijs - zijn daardoor natuurlijk veel lager waardoor de grondexploitatie flink negatief wordt. c. Wanneer er tijdige maatregelen genomen worden, zoals het uitstellen van de aanleg van rioleringen en zandophoging wordt de terugvalvariant positief zoals is af te lezen in de project benadering in tabel 3 van de businesscase deel 2. De toe te passen maatregelen van deze project variant zijn: Kosten beperking van DWA en rioolzuivering; Vermindering van zandophoging; Vermindering in planvoorbereiding, toezicht en onvoorziene kosten; Vermindering kosten BV; Planvoorbereiding en toezicht vermindering; Vermindering rendementseis gemeente, Haven Amsterdam en provincie; Aanbestedingsvoordeel dijklichaam; Ook bij deze grondexploitatie(s) is een risicoparagraaf opgesteld. Zoals eerder benoemd, kent deze terugvalvariant een veel hoger risicoprofiel dan de 115 hectare variant. Gezien de (vergaande) overeenstemming met BRC lijkt het aannemelijk dat de terugvalvariant niet aan de orde is. Ad 9. Veel van de onderliggende informatie is bedrijfsgevoelig of kan de gemeente of de op te richten BV schade opleveren of de onderhandelingen bemoeilijken indien de financiële gegevens bekend zijn. In het Investeringsschema, de grondexploitaties, het ondernemingsplan de samenwerkingsovereenkomst en de oprichtingsaktes van de BV zijn die financiële gegevens te vinden. Kennis nemen van: Ad 10. Deze gaat vooraf aan de oprichting van de BV conform de oprichtingsakten. De gemeente Lelystad en Haven Amsterdam hebben een samenwerkingsovereenkomst die van kracht is totdat de BV is opgericht. Ad 11. Hiermee wordt de gelijkwaardigheid tussen de gemeente Lelystad en Haven Amsterdam (Hallum BV) gegarandeerd en zijn niet geoorloofde beheerhandelingen door de commanditaire vennoten en aansprakelijkheidsrisico s daarvan, uitgesloten. Mede op basis van de aanbeveling van AT Osborne wordt besloten tot het oprichten van een BV in plaats van een CVBV. De CV/BV had met name fiscale voordelen en was ingegeven door de voorgenomen toetreding van een private partij. Uit fiscaal advies is gebleken dat er qua fiscaliteit geen verschil bestaat tussen de CV/BV en de BV als rechtsvorm. Inmiddels is bekend dat er geen private partij toetreedt. Met een BVvorm met een gelijkwaardig aandeelhouderschap wordt de gelijkwaardigheid tussen de gemeente Lelystad en Haven Amsterdam (Hallum BV) gegarandeerd op fiscaal, juridisch (aansprakelijkheid), financieel gebied en zijn niet geoorloofde beheerhandelingen door de commanditaire vennoten en aansprakelijkheidsrisico s daarvan, uitgesloten. Vanuit de second opinion is aanbevolen dat de CVBV akten een duidelijke procedure bevatten, zodat uitgesloten is dat aan de gemeente Lelystad externe beheerhandelingen kunnen worden toegerekend met bijbehorende aansprakelijkheden. Tevens is aanbevolen dat de gemeente Lelystad in haar hoedanigheid van aandeelhouder van Flevokust BV geen beslissende invloed kan uitoefenen op het beleid van de CV/BV, zodat interne overtreding van het beheersverbod met bijbehorende aansprakelijkheden kan worden voorkomen. Het college heeft in haar reactie op de second opinion aangegeven deze risico s te erkennen en de CVBV voor de Flevokust daarop aan te passen. In overleg met de Haven Amsterdam en ATOsborne is de conclusie getrokken dat een BV met als aandeelhouders de gemeente Lelystad, Haven Amsterdam (Hallum BV) en mogelijk de provincie Flevoland de optimale rechtsvorm is voor Flevokust. Haven Amsterdam is een verzelfstandigd bedrijf geworden in plaats van een tak van dienst van de gemeente Amsterdam. Hierbij is door de gemeente Amsterdam voorgeschreven dat eventuele
vastgoed participaties die door de Haven worden aangegaan moeten worden georganiseerd via een specifieke participatie maatschappij: HALLUM BV. Oprichting van een BV door 3 partijen (indien de provincie instapt) die elk 5 mln. Aandelen kapitaal storten leidt per definitie tot gelijkwaardige participatie. Hierbij moet in het oog worden gehouden dat het storten van het aandelenkapitaal voor Haven Amsterdam ook gebeurt door de Haven NV zelf en niet door HALLUM BV. Dit zal in de oprichtingsstatuten moeten worden vastgelegd. De aandeelhouders benoemen gezamenlijk de Raad van Commissarissen, en via de RvC de directie. Dit kunnen ook ambtenaren van de betrokken organisaties zijn, immers er is geen risico op het overtreden van het beheersverbod omdat dit in een BV situatie niet bestaat. De aansprakelijkheid van de aandeelhouders is beperkt tot het (gestorte en geplaatste) aandelen kapitaal van 5 mln. elk. Gemeente Lelystad, Haven Amsterdam en Provincie Flevoland (als deze deelneemt in de BV) zullen als aandeelhouders met regelmaat met de directie van de BV in overleg treden om te borgen dat de beleidsdoelstellingen van de vennoten voor Flevokust - gehanteerd worden. Inmiddels is duidelijk geworden dat Haven NV ook de benodigde gronden met een omvang van ca. 2,5 ha voor de containerterminal tegen marktconforme condities van de BV wenst aan te kopen en deze gronden vervolgens in erfpacht zal uitgeven aan de exploitant van de terminal. Hiermede is langdurige betrokkenheid van enerzijds Haven NV en anderszijds Hallum BV gegarandeerd. De Haven NV zal ook investeren in openbare haveninfrastructuur aan de zijde van de terminal. Ad 12. De green deal en de CHW maakt realisatie van de 115 hectare (op een duurzame wijze) haalbaar. Met het ministerie van I&M en EZ is recent een green deal gesloten. Ondertekenaar is verder de provincie Flevoland. Op basis van de green deal zal de beoogde grote afnemer (een recycle en upcyclebedrijf) AEC bodemassen (secundaire bouwstoffen) upcyclen tot gecertificeerde vrij toepasbare bouwstoffen. In het Besluit Bodemkwaliteit is nu nog aangegeven dat secundaire bouwstoffen waaronder AEC bodemassen niet gebruikt mogen worden voor het ophogen van bedrijventerrein. Wel mogen ze onder IBC condities (Inpakken, Beheersen, Controleren) in werken gebruikt worden zoals geluidswallen. Met toepassing van Crisis- en Herstelwet kan vrijstelling verkregen worden van de beperking in het Besluit Bodemkwaliteit vooruitlopend op een wetswijziging. Toepassing van vrij toepasbare bouwstoffen biedt de mogelijkheid om het havengebonden en havengerelateerde bedrijventerrein op een financieel-economisch verantwoorde wijze te realiseren. Tegelijkertijd wordt een bijdrage geleverd aan de verduurzaming. Uiteraard moet dit wel gezien worden in samenhang met de subsidies en de inbreng van vermogen in de BV door de gemeente, Haven Amsterdam en de provincie Flevoland. Door het upcyclen van AEC bodemassen worden milieuonvriendelijke materialen omgevormd tot duurzame en vrij toe te passen bouwstoffen. Hierdoor kan weer bespaard worden op de inzet van steeds schaarser wordende primaire (natuurlijke) grondstoffen. Ad 13. Vanuit Beter Benutten wordt 7,4 mio (excl. BTW) subsidie beschikbaar gesteld. Voor 31 december 2015 moet de haven in gebruik genomen zijn. Dit is een harde deadline van deze subsidie. Bij Beter Benutten gaat het om het verplaatsen van vervoer over de weg naar vervoer over water (modal shift). Door die transitie ontstaat milieuwinst. Het betekent dat het aantal voertuigverliesuren afneemt en daardoor ook de CO2 uitstoot. Bovendien zal door minder vervoer over de weg, de congestie op de wegen verminderen. Deze modal shift is onderdeel van het rijksbeleid en wordt gestimuleerd met de subsidie Beter Benutten. Met het ministerie van I&M is eerder genoemde deadline afgesproken en vastgelegd. Bij het niet voldoen aan de deadline, loopt de gemeente het risico de subsidie (deels) terug te moeten betalen. Ad 14. De aanvraag is door de provincie in behandeling genomen. Het college heeft op 9 april ingestemd met de subsidieaanvraag in het kader van de EFRO. Daarna is de aanvraag bij de provincie ingediend. Het gaat hierbij in het totaal om 2,5 miljoen bestaande uit een provinciaal deel van 1,3 miljoen en een Europees deel van 1,2 miljoen. Ook hiervoor geldt dat de haven eind 2015 in gebruik genomen moet zijn. Een formeel besluit van de provincie over de EFRO toekenning wordt in mei verwacht. Bij het niet voldoen aan de deadline, loopt de gemeente het risico de subsidie (deels) terug te moeten betalen. Ad 15. Deze is in april 2013 geactualiseerd. Op 4 december heeft het college een besluit genomen over het op dat moment actuele ondernemingsplan (Business Case). Door voortschrijdend inzicht en geactualiseerde afspraken is het nodig gebleken om het ondernemingsplan te actualiseren. Financieel geeft het geactualiseerde ondernemingsplan een verbetering van de grondexploitatie van de BV.
Ad 16. Tijdens het voortschrijden van het project veranderen risico s, vallen risico s af en komen er nieuwe bij. In januari is er op basis van de zogenaamde RIZMAN methode een risicoanalyse gemaakt. De belangrijkste risico s zijn benoemd. Inmiddels zijn we een aantal maanden verder en zijn er risico s afgevallen, veranderd of bijgekomen. Bij dit voorstel is een actueel overzicht van de risicoanalysetabel opgenomen. Voor ieder risico is een actiehouder benoemd. De actiehouder is verantwoordelijk voor de monitoring van het risico en het beheersen er van. Duidelijk is dat niet alle risico s op voorhand te voorzien zijn en 100% te beheersen zijn. Naast bijgesloten risicoanalyse is er ook een risicoparagraaf gemaakt bij de grondexploitatie van de BV en het dijkontwerp (technische risicoanalyse). Met behulp van het investeringsschema bij besluit 1 en 2 is ook inzichtelijk gemaakt welke procedurele en financiële risico s gelopen worden zolang niet alle procedures formeel zijn afgerond. Ad 17. De structuurvisie is input voor de gewenste branchering van de Flevokust. De structuurvisie locatiebeleid is beleidsmatig onderligger van het bestemmingsplan Flevokust. In de structuurvisie staat welke branches zich op Flevokust kunnen vestigen. In de visie is een beslisboom opgenomen die bepaalt of de bedrijven voldoen aan de criteria van Flevokust of niet. Bij de acquisitie van bedrijven wordt deze beslisboom actief gehanteerd. Ad 18. Deze is in de eerste maanden van 2013 verder uitgewerkt en wordt actief ingezet. Na december 2012 zijn een groot aantal communicatieacties uitgezet. Als voornaamste noemen we hierbij het openen van een projectwebsite, het voeren van gesprekken met bewoners en belangengroeperingen die zorgen hebben over de komst van Flevokust en het organiseren van een informatiedag (3 april) om alle betrokkenen en geïnteresseerden nader te informeren over het upcyclen van AEC bodemassen. Ad 19. Hiermee wordt inzicht verschaft in welke vergunningen nodig zijn, welke instantie deze verleent en welke instantie indien vereist handhaaft. Ad 20. Hiermee wordt inzicht verschaft in de betrokken partijen en hun rol. Ad 21. Hiermee kan de raad zien waar haar besluiten uit het amendement in het voorstel en de onderliggende stukken zijn verwerkt. Ad 22. Hiermee kan de raad zien waar de aanbevelingen vanuit de second opinion in het voorstel en de onderliggende stukken zijn verwerkt. Financiële aspecten Bij dit voorstel is een investeringsschema gevoegd dat inzicht geeft in welke producten/procedures nog lopen en welke eventuele financiële verplichtingen worden aangegaan als op dat moment wordt besloten tot investeren. In de bijgesloten grondexploitaties wordt inzicht gegeven in de kosten en opbrengsten en het saldo op startwaarde van de respectievelijke grondexploitaties. Bij de grondexploitaties is een risicoparagraaf opgenomen. In het ter kennis name bijgevoegde ondernemingsplan (BUCA) zijn de cijfers van de grondexploitaties verwerkt. De inbreng van 5 miljoen eigen vermogen door de gemeente in de BV. Dekking van de hieraan verbonden rentelasten voor 2013 incidenteel 100.000 en voor 2014 tot einde looptijd (2020) structureel 200.000 ten laste van de grondexploitatie Flevokust Noord. In de aan de raad voorgelegde grondexploitatie Flevokust Noord zijn deze rentelasten nog niet verwerkt. Dit zal worden meegenomen bij de eerst volgende herziening van de grondexploitatie Flevokust Noord. Kanttekeningen
Evenals de gemeente Lelystad moet ook de Haven Amsterdam besluiten tot ontwikkeling van de 115 hectare. Zij zijn immers volwaardig partner in de samenwerking. De raad van commissarissen van de Haven Amsterdam neemt in juli een besluit, kort nadat de raad haar besluit heeft genomen. Ook de provincie Flevoland dient een besluit te nemen over de wijze waarop zij deel wenst te nemen. Is dat als aandeelhouder in de BV of verstrekt zij een lening of subsidie? Een aantal belangrijke onderleggers van het project Flevokust zijn nog niet volledig hard. Dit heeft vooral te maken met procedures die formeel tot afronding komen nadat het raadsbesluit is genomen. Het is echter wel van belang daar nu over te besluiten zodat bij afronding van de betreffende procedure ook direct door de CV/BV besloten kan worden tot uitvoering. Dit laatste is van belang om de fatale eindtermijnen van de subsidies Beter Benutten en EFRO te halen. Communicatie en voortgang De afgelopen maanden is flink ingezet op communicatie over het project Flevokust in brede zin. Bij dit voorstel zit het communicatieplan en de communicatiestrategie volgens welke is gehandeld. Daarin is beschreven waarover, waarom, hoe, met wie en wanneer gecommuniceerd wordt. Nadat het college akkoord is met het voorleggen van dit voorstel aan de raad, wordt een persbericht samengesteld en een persmoment (mogelijk samen met de gedeputeerden van de provincie) georganiseerd. De raad wordt regelmatig door het college schriftelijk geïnformeerd over de voortgang. Lelystad, Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris, de burgemeester, N. Versteeg M. Horselenberg
Raadsbesluit Nummer: 131022647 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. B E S L U I T: 1. In te stemmen met : de ontwikkeling van een havengebonden en -gerelateerd bedrijventerrein op Flevokust van 115 hectare bestaande uit 43 hectare buitendijks en (in aanvang) 72 hectare binnendijks - op basis van bijgesloten realisatiemodel (bijlage 1, realisatiemodel, openbaar) en investeringsschema (bijlage 1, investeringsschema geheim) onder de volgende randvoorwaarden: a. Aanbesteding van de dijk en daaraan gerelateerde werken, passend binnen de grex van de BV; b. Succesvolle tender containerterminal, passend binnen de grex van de BV; c. Afgeronde projectplanprocedure dijk; d. Onherroepelijk bestemmingsplan (incl. MER); e. Positief besluit tweede kamer over 7 e tranche CHW. f. Een uitgewerkt protocol voor de beheersing en monitoring van de werkvoorraad ongeschoonde AEC-bodemassen en het productieproces van BRC 2. In te stemmen met: het doen van investeringen of vervolgstappen door het college respectievelijk de BV Flevokust als aan de geformuleerde randvoorwaarden is voldaan conform het investeringsschema.(bijlage 1 investeringsschema geheim); 3. In te stemmen met: regelmatige informatieverstrekking aan de raad over de voortgang van het project; 4. In te stemmen met : de deelname van provincie in de BV met de inbreng van 5 miljoen eigen vermogen of als verstrekker van een lening of subsidie van een gelijkgroot bedrag; 5. Vast te stellen: de grondexploitatie plus financiële risicoparagraaf (zie bijlage 5 grondexploiatie, geheim) van de BV van de havenontwikkeling, groot 115 hectare met als belangrijke aspecten binnen de exploitatie: a. De gemeente levert de gronden aan de BV tegen een marktconforme prijs; b. De binnen- en buitendijkse gronden worden door de BV aan marktpartijen verkocht tegen een marktconforme grondprijs; c. Een lening van 20 miljoen wordt door de BV aangetrokken ter dekking van de behoefte aan vreemd vermogen; d. De inbreng van 5 miljoen eigen vermogen in de BV door de gemeente, de Haven Amsterdam en de provincie Flevoland; e. Hiervoor verkrijgt de gemeente aandelen met een in de grondexploitatie van de BV opgenomen terugbetaling van de hoofdsom plus een dividenduitkering in 2020 van 3,25%; f. Er is overeenstemming met een grote afnemer voor 10 hectare buitendijks en 72 hectare binnendijks; g. De inbreng van 10 miljoen subsidie; h. Een risicoparagraaf (zie bijlage 5 grondexploitatie, geheim) behorend bij de grondexploitatie die inzicht verschaft in de financiële risico s die binnen de grondexploitatie van de BV worden gelopen. 6. Vast te stellen: dat de gemeente in geval van de ontwikkeling van 115 hectare - in afwijking van de richtlijn borgstellingen,- borg staat voor de helft van de financieringsbehoefte (van 20 miljoen vreemd vermogen) van de BV, zijnde 10 miljoen; 7. Vast te stellen : dat de gemeente 5 miljoen eigen vermogen inbrengt in de BV en dat de dekking van de hieraan verbonden rentelasten ten laste van de grondexploitatie Flevokust Noord wordt gebracht; 8. Vast te stellen: om als risicobeheersingmaatregel de 43 ha terugvaloptie tot een financieel haalbare variant uit te werken met als belangrijke aspecten in de terugvalvariant : a. De buitendijkse gronden worden door de BV verkocht tegen een marktconforme grondprijs;
b. De inbreng van maximaal 5 miljoen eigen vermogen in de BV door de gemeente; c. Een risicoparagraaf behorend bij de grondexploitatie(bijlage 8 grondexploiatie geheim) die inzicht verschaft in de financiële risico s die binnen de grondexploitatie van de BV worden gelopen; 10. De door het college ingevolge artikel 25, lid 2 van de Gemeentewet opgelegde geheimhouding op de bijlage bijlagen Investeringsschema, grondexploitaties, ondernemingsplan (BUCA) deel 2, de samenwerkingsovereenkomst met HA, de oprichtingsaktes van de BV en de koopovereenkomst met BRC op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet te bekrachtigen. 10. Kennis te nemen van: de aanpassing van de rechtsvorm van CVBV naar BV; 11. Kennis te nemen van: de geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst met Haven Amsterdam; 12. Kennis te nemen van: overeenstemming met het ministerie van I&M over de Green Deal en de CHW; 13. Kennis te nemen van: de overeenstemming met het ministerie van I&M over Beter Benutten; 14. Kennis te nemen van: de stand van zaken van de EFRO-aanvraag; 15. Kennis te nemen van: het geactualiseerde ondernemingsplan (Business Case) deel 1 en 2 (deel 2 geheim); 16. Kennis te nemen van: de geactualiseerde risicoanalyse van het project Flevokust per 29 april 2013; 17. Kennis te nemen van: de structuurvisie locatiebeleid 2013-2015; 18. Kennis te nemen van: het communicatieplan en de communicatiestrategie; 19. Kennis te nemen van: een lijst met benodigde vergunningen; 20. Kennis te nemen van: een overzicht van de betrokken partijen en hun rol in dit project; 21. Kennis te nemen van: de leeswijzer verwerking van amendement in dit raadsvoorstel; 22. Kennis te nemen van: de leeswijzer verwerking van de reactie van het college (10 april 2013) op de aanbevelingen second opinion in de van belang zijnde stukken. Lelystad, De raad van de gemeente Lelystad, de griffier, de voorzitter,