Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in
Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart ISBN/EAN: 978-90-820025-4-6 Copyright Nyenrode Real Estate Center Meer weten? Kijk op www.ingref.com.
Inhoud Interest -ing times! 3 Samenvatting 4 Hoofdstuk 1 Inleiding 6 Inleiding en leeswijzer 6 Schets van de vastgoedmarkt anno 6 Doelstelling 8 Verantwoording 8 Onderzoekspopulatie 9 Visie en verwachtingen van de beleggers 11 Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille 15 Inleiding en leeswijzer 15 Dashboard landelijk / Totaalbeeld 16 Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario s 20 Dashboard landelijk / Ratio bruto huurinkomsten /marktwaarde ( bruto aanvangsrendement: BAR ) 21 Dashboard landelijk / Exploitatiekosten 21 Dashboard landelijk / Liquiditeiten 22 Dashboard West-Noord-Midden 24 Dashboard West-Zuid 27 Dashboard Zuid 30 Dashboard Oost-Noord 33 Beleggen binnen en buiten de Randstad 35 Beleggen binnen en buiten Nederland 35 Regionale migratie 36 Recente aankooptransacties 37 Huuraspecten 37 Leegstand 38 Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille 40 Inleiding 40 Loan to value (LTV) 40 Interest coverage ratio 42 Debt service coverage ratio 42 Aflossingspercentages 42 Rente en spread 43 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 44 Derivaten 45 Convenanten en (extra) zekerheden 48 Alternatieve financieringsbronnen 48 Financieringen door andere c.q. buitenlandse banken 49 Keuze voor de financier 50 Trends in vastgoedfinancieringsmarkt 51 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 1
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2
Interest -ing times! In het voorwoord van het eerste onderzoekrapport van drie jaar geleden schreef ik over mijn verwondering dat onze vastgoedklanten nog steeds wilden groeien, terwijl er in Nederland bovenop de financiële crisis ook nog eens een vastgoedcrisis kwam. In het jaar erop schreef ik in het voorwoord over mijn bewondering dat onze klanten nog steeds wilden groeien, terwijl in Nederland de vastgoedcrisis zijn hoogtepunt bereikte. In dit vierde jaar spreek ik weer mijn verwondering uit. Maar dan over buitenlandse investeerders die als eerste het keerpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt lijken te hebben gezien, terwijl de Nederlandse vastgoedinvesteerders nog zeer aarzelend aanstalten maken om Nederlands vastgoed aan te kopen. Ook al tonen de uitkomsten van het onderzoek aan dat het vertrouwen onder onze Nederlandse klanten toeneemt, toch komt de helft van het verwachte en gewenste groeivolume van slechts 5% van de beleggers. De houding van de particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers doet mij sterk denken aan Duitsland in de periode 2005-2007. Toen bestormden buitenlandse vastgoedinvesteerders Duitsland met een sterke investeringsdrang, terwijl de Duitsers zelf pessimistischer waren over hun eigen vastgoed. Overigens begrijp ik heel goed dat Nederlandse beleggers nog terughoudend zijn. De Nederlandse economische fundamentals zijn namelijk niet wezenlijk veranderd en met name de retail vastgoedmarkt heeft wat mij betreft de weg omhoog nog niet weer gevonden. En dat terwijl ECB-voorzitter Mario Draghi de Europese markt probeert vlot te trekken door 1.000 miljard aan liquiditeiten de markt in te pompen en banken met 30 basispunten negatieve rentemarge te straffen als zij het in hun hoofd halen dit geld niet aan klanten uit te lenen, maar bij de ECB op deposito te plaatsen. Tel daar de miljarden aan equity die Angelsaksische vastgoedinvesteerders dringend willen investeren nog eens bij op en donkere wolken pakken zich samen aan de horizon. Want het gevolg is dat de prijzen van vastgoed op goede locaties snel weer onbetaalbaar worden. Op zich is dat nog niet zo erg, want toplocaties blijven altijd wel rendabel. Maar het leidt ook tot een spillover van kapitaal dat opportunistisch op zoek is naar rendement van toplocaties naar mindere locaties. Kortom, de vastgoedmarkt wordt momenteel gedreven door een enorme hoeveelheid liquiditeit en de investeringsdrang die hiermee gepaard gaat. Ik zie dit terug in enorm uiteenlopende biedingen op grote kantorenportefeuilles van gemiddelde kwaliteit. Aan de andere kant is het toch goed buitenlandse liquiditeit (zowel equity als debt) in de Nederlandse vastgoedmarkt te verwelkomen. Dit compenseert namelijk het gebrek aan bereidwilligheid van Nederlandse vastgoedinvesteerders en Nederlandse banken. terechtgekomen waarbij langjarige deflatoire ontwikkelingen leidend zullen zijn door een zwakke economie met vraaguitval? Of zal de liquiditeitsovervloed tot inflatie leiden waardoor de rente onvermijdelijk gaat stijgen? In dat geval zijn we in de aap gelogeerd. De rentestijging gaat dan niet samen met navenante huurstijgingen, omdat de vraaguitval dit niet mogelijk maakt. Ik zie een ander perspectief, dat zich sinds WO II niet meer heeft voorgedaan. Ongeacht uw rentevisie is het nu raadzaam leningenportefeuilles voor de rentelooptijd langjarig te fixeren. Immers wat wilt u nog meer dan een langjarige indekking van de rente rond de 3,5%? Want dat is vandaag de dag het niveau. Waarom het onderste uit de kan en variabel blijven zitten voor slechts een paar tienden van een procent? Anders gezegd, als een bank u vandaag niet ten sterkste adviseert uw rentelooptijden langjarig vast te zetten, dan zou zij over een paar jaar als de rente blijkt te zijn gestegen, in het beklaagdenbankje geplaatst kunnen worden. Zij heeft dan namelijk niet voldaan aan haar zorgplicht door u onvoldoende te wijzen op de grote risico s van rentestijgingen zonder de mogelijkheid huurstijgingen door te berekenen, terwijl u een kans had om tegen een historisch lage rente uw risico langjarig af te dekken. En als de rente niet is gestegen, blijft u profiteren van het geweldig lage niveau! Dus laat u niet langer verleiden door de opvatting van veel particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers van de laatste 25 jaar, namelijk variabele rente, omdat dat zo goedkoop is. Natuurlijk is de rente de afgelopen 25 jaar gedaald. Maar hier geldt de bekende waarschuwing: resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Ons nadrukkelijke advies is dan ook: loop geen significant bedrijfsrisico voor een paar tienden van een procent. Dat is het niet waard! Ik wens u wederom veel leesplezier met de alweer vierde editie van dit onderzoek. Peter Göbel, Algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland Ander aandachtspunt is de rente. Zolang die laag blijft, is het logisch dat vastgoedinvesteerders alweer hogere prijzen willen betalen (wij zien yields voor retail op toplocaties in Nederland onder de 5%!) en dat banken alweer bereid zijn ongekend hoge bedragen te financieren. Zijn we in Japanse toestanden Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 3
Samenvatting Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek dat inzicht wil geven in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. Onderzoeksopzet en -populatie Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuille van de ondervraagde beleggers is opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan aan passen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Aangezien dit onderzoek ook in 2011, 2012 en 2013 gedaan is, zijn wij bovendien geïnteresseerd in verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van die onder zoeken. Het financieringsbeleid hebben wij - evenals in voorgaande onderzoeksjaren - in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR 1. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 119 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. Van de 2013-respondenten verleenden er in 77% wederom medewerking, 23% van de respondenten doet voor het eerst mee. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 16,5 miljard euro. Van de 119 beleggers hebben er 79 (65%) bij drie of meer banken financieringen lopen. In belegt 45% van de respondenten 5 of meer van hun porte feuille in de Randstad (2013: 5). We hebben gevraagd welk deel van de Nederlandse beleggingenportefeuille zich in welke provincie bevindt en welke verschuivingen men verwacht op de middellange termijn. De beleggers blijken behoorlijk honkvast te zijn: Oost west, thuis best. Er worden kleine verschuivingen tussen de provincies voorzien. 1 LTV ( loan-to-value ), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR ( interest coverage ratio ), te weten de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de bruto huur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40= 2,25. DSCR ( debt service coverage ratio ), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Voorbeeld: bruto huur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8. Vertrouwen neemt toe, nauwelijks groeiverwachtingen, woningen met stip favoriet Het vertrouwen van de vastgoedbeleggers neemt zichtbaar toe. Dat leiden wij af uit verschillende indicatoren. Dit ver trouwen vertaalt zich echter nog niet in sterke groeicijfers op de middel lange termijn (-2019), met uitzondering voor woningenbeleggingen en het verhoudingsgewijs kleine segment overig vastgoed. Slechts zes beleggers zijn verant woordelijk voor de helft van de landelijke groei verwachting - gemeten in absolute bedragen. Verwachtingen over groei, consolidatie, krimp (- 2019) Vergeleken met vorig jaar zijn er meer beleggers die verwachten te gaan groeien en minder beleggers die verwachten te con solideren. Het percentage krimpers blijft gelijk. De gestage afname van het percentage groeiers is gekeerd. Portefeuillemix (2011-2019) Het percentage woningenbeleggingen in de portefeuille neemt over de onderzoeksjaren heen gestaag toe, het percentage kantoren en winkels neemt gestaag af. Aan- en verkoopprognoses (-2019) De aankoopprognose van woningen overstijgt fors de verkoopprognose. De verkoopprognose van kantoorbeleggingen overstijgt de aankoopprognose. De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten en winkels houden elkaar redelijk in evenwicht. (Huur)waardeontwikkeling (-2015) Over woningenbeleggingen zijn de beleggers overwegend positief gestemd, evenals kantoren op A1-locaties. Voor winkels en bedrijfsruimtes is het beeld wisselend en afhankelijk van de locatie. Naar regio Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. De respondenten van de regio West-Noord-Midden hebben een forse groeiverwachting voor de woningbeleggingen, terwijl de winkelbeleggingen daarbij achterblijven. Voor kantoren en bedrijfsruimten verwacht men een daling. De groep beleggers in de regio West-Zuid verwachten per saldo over de gehele linie te groeien. Alleen voor het segment winkels verwachten ze een bescheiden krimp. Maar het is evident dat hun interesse - net als in 2012 en 2013 - vooral uitgaat naar woningen. In 2013 verwachtten de beleggers van de regio Zuid dat de totale portefeuille voor de middellange termijn per saldo bijna gelijk zou blijven: consolidatie. Nu zien we dat de groeiverwachtingen over de gehele linie toenemen, met een uitzondering voor kantoren- Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 4
beleggingen. De respondenten rapporteerden in eerdere jaren de laagste groeipercentages van de onderzochte regio s. Nu zit de regio Zuid qua groeiverwachting tegen het landelijk gemiddelde aan. Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij dat de beleggers in de regio Oost-Noord willen desinvesteren in winkels en bedrijfsruimten. Evenals voorgaand jaar zijn beleggingen in huurwoningen in trek. Financiële ratio s () De groep beleggers staat er qua financiële ratio s (LTV, DSCR, ICR) goed voor. Liquiditeiten zijn naar eigen zeggen in voldoende mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). We zien dat de beleggers meer vast financieren dan vorig jaar. Van het variabele deel wordt procentueel minder afgedekt met derivaten. LTV (-2019) Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen tot onder de 6. In de afgelopen jaren zijn daartoe schoorvoetend stapjes gezet. De gemiddelde LTV voor de totale portefeuille bedraagt 63,16% (2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). De beleggers verwachten in de periode -2019 de gemiddelde LTV te laten dalen naar 55,88%. De meeste beleggers vinden een LTV tussen 50-7 gezond voor de Nederlandse markt. Alternatieve financieringsvormen Ruwweg van de beleggers zijn de afgelopen drie jaar op zoek naar alternatieve financieringsbronnen. De top-3 van de alternatieve financieringsbronnen laat verschuivingen zien ten opzichte van 2013 en 2012. Waar in 2013 de institutionele beleggers nog bovenaan stonden, staat in private equity op plaats één, gevolgd door particulieren en institutionelen. De vastgoedfinancier De beleggers geven dit jaar drie belangrijke redenen aan om van financier te veranderen: 1. een andere bank is beter (33%); 2. gunstiger voorwaarden (18%) en 3. de klik met de accountmanager (16%). De beschikbaarheid van geld wordt opvallend genoeg niet meer genoemd. Trends vastgoedfinancieringsmarkt Op de vraag welke trends een belangrijke rol in de markt van vastgoedfinancieringen spelen, konden meerdere antwoorden worden gegeven. Volgens de beleggers beïnvloeden Basel III, de toezichthouders, het ( doorgeslagen ) risicomanagement en de economische situatie de vastgoedfinancieringsmarkt het meest. ICR en DSCR De Interest coverage ratio (ICR) is de mate waarin de netto huurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,59. Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen. De debt service coverage ratio (DSCR) is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de netto huurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,73. De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. Niet onvermeld mag blijven dat de rente de afgelopen jaren is gedaald, hetgeen deze ratio s op een positieve wijze beïnvloedt. Rente en aflossing Het landelijk gemiddelde aflossingspercentage (gewogen naar de leningensom van de betreffende beleggers) is gestegen van 2,1% (2013) naar 2,5% (). De meeste beleggers betalen een spread tussen de 2, en 2,5%. Landelijk daalt de rente gestaag van 4,6% (2011) naar 4,16% (). De verwachting voor -2019 is 4,25%. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 5
Hoofdstuk 1 Inleiding Inleiding en leeswijzer In hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt. De onderzoeksresultaten van kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in te analyseren (pagina 8 t/m 11). Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt (pagina 11 t/m 14). Hoofdstuk 2 bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen ( dashboards ), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de porte feuilles van de beleggers met een groei-, krimp- en consolidatiescenario. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de leningenportefeuille in en bespreken een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen. Schets van de vastgoedmarkt anno De interviews zijn in de periode april-juni gehouden. De onderzoeksresultaten moeten dan ook in de context van de marktsituatie van worden geïnterpreteerd. Daarom wordt hier door ING Real Estate Finance Research een schets van de vastgoedmarkt anno gegeven. Beleggingsvolume trekt aan De beleggingsmarkt toonde in 2013 een beginnend herstel en dat herstel heeft zich voortgezet in de eerste helft van dit jaar. Het beleggingsvolume is over het eerste halfjaar van gestegen tot bijna 4 miljard ten opzichte van 2,1 miljard over dezelfde periode vorig jaar. Dit is het hoogste niveau van de afgelopen vijf jaar. Deze interesse komt voor een steeds groter deel voor rekening van buitenlandse beleggers, die het Nederlands vastgoed als aantrekkelijk geprijsd beschouwen. Vooral Duitse, Engelse en Amerikaanse beleggers zijn actief. Deze beleggers hebben interesse in kantoorpanden en logistiek vastgoed. Daarnaast staan woningportefeuilles in toenemende mate in de belangstelling van buitenlandse beleggers. Deze interesse heeft ertoe geleid dat bruto aanvangsrendementen op de beste locaties onder druk zijn komen te staan. Deze noteren nu 20 tot 25 basispunten lager dan een jaar geleden. De yields op goede en slechte locaties blijven verder uiteenlopen. Ongeveer 3 van het beleggingsvolume kwam voor rekening van de kantorensector. Het grootste gedeelte van de activiteit concentreerde zich in Amsterdam, met onder andere twee grote transacties aan de Zuidas. De dalende aanvangsrendementen en toenemende interesse zorgen ervoor dat beleggers zich inmiddels ook richten op andere locaties. De focus blijft echter op de grote steden in de Randstad. De retailmarkt nam in het eerste halfjaar van het totale beleggingsvolume in beslag, mede dankzij een aantal grote transacties in winkelcentra in het eerste kwartaal. Het beleggingsvolume in het tweede kwartaal bleef hierbij achter. Bruto aanvangsrendementen voor prime high streets zijn stabiel, grotendeels door de schaarste van aanbod in dit segment. Ook de logistieke/bedrijfsruimten markt nam een kleine van het beleggingsvolume voor zijn rekening. Kantorenmarkt Herstel zakelijke dienstverlening versnipperd De zakelijke dienstverlening is een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Het herstel in de zakelijke dienstverlening vertoont nog een versnipperd beeld. Daar waar notarissen profiteren van een aantrekkende woningmarkt en de uitzendbranche van de toenemende vraag naar (technisch) personeel, zijn er ook deelsectoren die te lijden hebben onder een dalende vraag vanuit overheden. Voor en 2015 wordt een bescheiden groei voor deze sector verwacht. Aantal kantoorbanen daalt Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald. Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal banen sterk afgenomen en lag met 237.000 begin bijna onder de top van 2007. Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel gebruik wordt gemaakt van kantoorruimte daalde het aantal banen, zoals in de informatie- en communicatiesector en de overheid. In totaal is het aantal banen in sectoren met veel kantoormedewerkers sinds 2008 met 225.000 afgenomen. Dit is een daling van 9%. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar kantoormetrages de komende jaren verder afneemt. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met meer dan 5% en de trend van het zogenoemde Nieuwe Werken zet door, waardoor circa de helft van het aantal metrages kantoorruimte per werknemer minder benodigd is. Opname kantoren onder langjarig gemiddelde De opname van leegstaande kantoorruimte blijft nog steeds achter bij het langjarige gemiddelde. De dalende opnamecijfers worden voor een groot deel veroorzaakt door een groter aantal heronderhandelingen. Vanuit kostenoogpunt is de verhuisbereidheid van bedrijven lager: zij kiezen er eerder voor te heronderhandelen over de voorwaarden op de huidige locatie. De vier grote steden in de Randstad zijn het meest in trek, en dan met name goed bereikbare stationslocaties met een divers functie-aanbod in de omgeving. Ook moet het pand aan de eisen van Het Nieuwe Werken en duurzaamheid voldoen. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 6
Beperkte herontwikkeling laat leegstand (nog) niet dalen De leegstand blijft nog steeds hoog. Hoewel er vrijwel geen nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod ook nauwelijks afnemen. In toenemende mate zien we onttrekking van verouderde kantoorpanden aan de markt. Deze worden geschikt gemaakt voor alternatief gebruik, bijvoorbeeld bewoning door studenten. In het totaal aanbod is het aandeel verouderd vastgoed dat voor alternatieven geschikt is echter beperkt. Op de goede locaties wordt ook verouderde voorraad geschikt gemaakt om te voldoen aan de huidige gebruikseisen van een kantoorpand. De verdere concentratie van de vraag op de grote steden leidt ertoe dat huren hier iets beginnen te stijgen. De huren worden op het moment nog voor een groot deel beïnvloed door incentives; deze zullen eerst moeten afnemen voordat de huurprijzen echt zullen gaan stijgen. Tevens dalen de gemiddelde huurprijzen nog, mede door het groot aandeel van verouderd minder geschikt aanbod. Bedrijfsruimtemarkt Zicht op groei voor exporterende sectoren De sectoren logistiek, transport en industrie laten in weer een groei zien. Het zijn vooral deze sectoren die gebruik maken van bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. Waar deze sectoren afgelopen jaren nog vooral afhankelijk waren van de internationale markt, wordt de groei nu ondersteund door een toenemende binnenlandse vraag. De gunstigere economische omstandigheden in de belangrijkste afzetmarkten in Europa dragen bij aan een groei voor de industriesector. De groei voor zal naar verwachting op 2,5% uitkomen. Het productieniveau komt uit op een vergelijkbaar niveau als voor de crisis. Daarnaast begint de transportsector langzaam maar zeker aan te trekken. Door verbeterde marktomstandigheden van onder andere de bouw- en de detailhandel, wat belangrijke klanten zijn in deze sector, neemt het volume in naar verwachting met 1,9% toe. Vanwege de lage marges is het herstel nog fragiel te noemen. De aantrekkende markten kunnen op de middellange termijn leiden tot een toenemende vraag naar meters, op korte termijn is dit echter nog niet direct merkbaar. Mismatch tussen aanbod en vraag logistieke ruimten In de markt voor bedrijfsruimte en logistiek is nog steeds sprake van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type product. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke hot spots, kennen vrijwel geen leegstand. Vaak omdat het om ontwikkeling op maat gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties kent een hoge mate van leegstand. Veel van dit aanbod kan als structureel aangemerkt worden. De vraag is dan ook of er ooit nog vraag zal ontstaan naar dit product op die locaties. De vraag naar bedrijfs- en logistieke ruimten is in toenemende mate gedreven door de toename van e-commerce. Deze ontwikkeling vraagt om een specifiek type vastgoed waardoor de mismatch in vraag en aanbod voorlopig zal blijven bestaan. Hierdoor ontstaat er een lichte opwaartse druk op de huren voor moderne ruimten op de beste locaties. Ontwikkelaars beginnen in te spelen op de ontstane schaarste in dit segment en beginnen meer risico te nemen door speculatief te ontwikkelen om deze markt te kunnen bedienen. Winkelmarkt Licht herstel van detailhandelsbestedingen Het lichte economische herstel heeft nu ook de detailhandel bereikt. Na jaren van krimp, liet het tweede kwartaal van voor het eerst een volumegroei zien. Een verbetering van het consumentenvertrouwen en de besteedbare inkomens maakt dat de consument makkelijker geld durft te spenderen. Het beginnende herstel op de huizenmarkt draagt hier ook verder aan bij. ING Economisch Bureau verwacht voor heel een lichte stijging van detailhandelsbestedingen met 1% en 1,5% voor 2015. Nog niet uit de problemen De sector is echter nog niet uit de problemen. Na jaren van aanhoudende krimp liggen de omzetten 8% lager dan voor het begin van de crisis. De krimp kwam met name voor rekening van de non-food sector. De food sector liet nog een kleine groei zien, maar de omzet in non-food is over de periode 2008-2013 met 17,5% gekrompen. Mede door veranderend winkelgedrag zullen de detailhandelsbestedingen niet snel naar eenzelfde niveau terugkeren. De consument blijft kritisch en door de opkomst van e-commerce verandert het winkellandschap structureel. Een groot deel van de omzetten wordt bereikt door acties en uitverkopen, en op deze inkomsten zit een kleinere marge. De winstgevendheid in de sector staat hiermee nog onder druk. Dit blijkt ook uit de hoge aantallen faillissementen dat de sector nog steeds treft. Dit draagt op zijn beurt weer bij aan een oplopende leegstaand, met name in de aanloopstraten en op secundaire locaties. Door de aanhoudende toevoeging van nieuwe winkelruimte aan de markt, komen de bezettingsgraden verder onder druk. Vraag naar geschikte oppervlakten op A1-locaties De huidige vraag naar winkelruimte is met name gedreven door retailers die gebruik willen maken van het vrijkomen van ruimte op A1-locaties waardoor zij zich op een betere locatie kunnen gaan vestigen. Ook is er nog een aantal internationale en nationale ketens op zoek naar geschikte locaties in aantrekkelijke binnensteden. Veelal hebben zij echter moeite om geschikte ruimte te vinden, de aangeboden vloeroppervlaktes zijn voor hen onvoldoende groot. Herontwikkeling zou hier deels een oplossing kunnen bieden, maar is in deze tijd geen vanzelfsprekendheid. Sommige nieuwe spelers op de Nederlandse markt kiezen bewust voor locaties binnen Amsterdam, maar buiten de meest bekende winkelstraten. De keus voor deze locaties is hier met name gedreven door het imago wat met deze straten gepaard gaat. De discrepantie in vraag en aanbod leidt ook tot een differentiatie in huurprijzen. Ondanks het lichte herstel blijft de retail-sector onder druk staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die het had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties in aantrekkelijke steden. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 7
Woningmarkt Elk kwartaal meet ING het vertrouwen in de woningmarkt onder potentiële starters en koopwoningbezitters. De weergave van dit vertrouwen - de WoonIndex - staat in het tweede kwartaal op 114 punten. Dit is een stijging van drie punten ten opzichte van het eerste kwartaal van dit jaar, en de hoogste stand sinds 2008. Nu de stand boven de 100 is, betekent dit ook dat meer mensen positief naar de woningmarkt kijken dan negatief. De verwachting is onder andere dat de huizenprijzen hun bodem hebben bereikt en weer zullen gaan stijgen. Dit blijkt ook uit de cijfers van het CBS, die de afgelopen vier maanden (april-juli ) een stijging van de huisprijzen laten zien. Het aantal verkochte woningen neemt weer toe en lag in de eerste zeven maanden hoger dan over dezelfde periode afgelopen jaar. Woningbezitters geven in de WoonIndex van het tweede kwartaal dan ook aan dat ze verwachten hun huis sneller te kunnen verkopen dan een kwartaal eerder. In het algemeen is er nog steeds een tekort aan huisvesting. Dit komt onder andere door een toenemende vraag vanuit eenpersoonshuishoudens, maar ook door stagnatie in de bouwsector. Dit heeft met name effect op steden waar al een tekort was, zoals Amsterdam en Utrecht, waar wachtlijsten verder oplopen. Om beweging te krijgen in de huurdersmarkt is de wetgeving aangepast, waardoor het nu mogelijk is om huren in de gereguleerde sector aan te passen op basis van het inkomen van de huurders (stijgingen tussen de 1,5% en 4% exclusief inflatie). Daarnaast moeten deze extra inkomsten compenseren voor de lastenverzwaring die aan de corporatiesector is opgelegd. Steeds meer corporaties zien zich genoodzaakt om woningportefeuilles te verkopen. Voor deze portefeuilles is in toenemende mate interesse van buitenlandse partijen. Het gaat hierbij met name om portefeuilles met woningen in de geliberaliseerde sector, die aan minder regelgeving dan huurwoningen in de gereguleerde sector onderhavig zijn en gunstige vooruitzichten hebben met betrekking tot huurgroei. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment overig vastgoed. Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf. Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en van de kansen en risico s bepaalt voor een groot deel hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men in de vastgoedmarkt onderkent. We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR), die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of hun beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij onderkennen. Verantwoording Uit het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd in de vier landelijke regio s. Deze duiden wij gemakshalve aan met de belangrijkste centra: West-Noord-Midden of Amsterdam (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid of Rotterdam/Den Haag of (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid of Eindhoven (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord of Arnhem (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Voor de indeling in regio s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 119 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid apart opmerkingen of uitleg bij de antwoorden te noteren 2. De antwoorden zijn vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingsen financieringswerkelijkheid staat centraal. Daar waar resultaten in percentage worden gepresenteerd, kan het voorkomen dat het totaal net iets boven de 10 uitkomt. Dat heeft te maken met afrondingen, we hebben niet gekozen voor een proportionele herverdeling. Soms zijn, omwille van het gewenste snelle inzicht, de resultaten over de jaren heen (enkelvoudig) geïndexeerd. Daarbij is steeds het eerste 2 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden in de periode begin april tot begin juni afgenomen. Voor de data is de peildatum van 1 april aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en Atlas.ti (thematische analyse). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 8
onderzoeksjaar 2011 als basisperiode genomen. We gebruiken in voorkomend geval de gebruikelijke aanduiding: 2011 = 100. Hier en daar maken we de opmerking (in of naar aanleiding van grafieken) dat 8 van de beleggers aan een bepaalde voorwaarde voldoen. Dat is gebaseerd op het Pareto-principe, ook wel bekend als de 80-20-regel. Figuur 1. Bij hoeveel financiers (Nederland en buitenland) in totaal heeft u vastgoedfinancieringen lopen? Aantal respondenten 35 Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd. 30 25 20 23% 19% 26% Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: Drs. Mark B.G. Huiskes MRE Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart Beleggerspanel We hebben een aantal beleggers/respondenten gevraagd feed back te geven op onze vragenlijsten en rapportages. Ze hebben een suggesties gedaan voor een aantal nieuwe vragen die voor beleggers interessant zijn. Het beleggerspanel werd gevormd door enkele vertegenwoordigers van Engelsing Beleggingen en dr. M.C.J.M. van Hooijdonk. Onderzoekspopulatie De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Wij hebben de beleggers dit jaar wederom gevraagd bij hoeveel financiers zij in totaal vastgoedfinancieringen hebben. Figuur 1 laat zien bij hoeveel verschillende financiers de onderzochte beleggers hun leningen hebben lopen. 15 10 5 0 1 2013 Lineair 12% 2 3 4 > 4 Van de 119 beleggers hebben er 79 (65%) bij drie of meer banken financieringen lopen. We zien ook een stijging in naar meer financiering in het buitenland (de lineaire lijn ). Omdat geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een repres entatieve steekproef - in strikt statistische zin - niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een mini mumaantal van dertig respondenten per regio op grond van de - in de theorie gangbare - veronderstelling dat scores zich rond het gemiddelde centreren 3. Eveneens om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er in de regio geen representatieve balans was. Op grond van deze veronderstelling zijn 119 beleggers verspreid over vier regio s geïnterviewd. Wij hebben beleggers bevraagd met portefeuilles van meer dan 20 miljoen. In 2011 waren dat 106 respondenten, in 2012 waren het er 119, in 2013 waren het er 120. Van de respondenten van 2013 verleenden in 77% wederom medewerking, 23% van de respondenten doet voor het eerst mee. Vanwege anonimiteit van klantgegevens is het de onderzoekers niet bekend of dit steeds dezelfde steekproef is. We hebben geen andere keuze dan een cross-sectionele benadering te volgen. Daarmee kunnen wij toch een zo representatief mogelijk beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. De steekproef van, zie tabel 1, vertegenwoordigt een vastgoedportefeuille met een marktwaarde van 16,54 miljard (2013: 20,7 miljard; 2012: 16,53 miljard; 2011: 16,47 miljard) 4. 3 Stutely, R. (2003). Numbers guide. The essentials of business numeracy (5th ed.). London: Profile Books Ltd. 4 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro s. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 9
Tabel 1. Aantal onderzochte beleggers en marktwaarde portefeuille, 2011, 2012, 2013 en 2011 2012 2013 Regio Aantal Marktwaarde Aantal Marktwaarde Aantal Marktwaarde Aantal Marktwaarde beleggers portefeuille beleggers portefeuille beleggers portefeuille beleggers portefeuille per 01-01-2011 per 01-04-2012 per 01-04-2013 per 01-04- Oost-Noord (AH) 30 4.348.736.713 32 4.613.740.861 30 3.581.183.177 31 3.521.908.937 WNM (AM) 26 4.083.700.000 31 4.918.375.000 31 5.625.243.500 29 3.325.307.304 Zuid (EH) 22 3.253.800.000 30 3.478.656.274 27 3.645.437.645 30 3.866.251.000 West-Zuid (RD) 28 4.786.043.924 26 3.528.097.000 32 7.853.351.732 29 5.827.500.410 Totaal 106 16.472.280.637 119 16.538.869.135 120 20.705.216.054 119 16.540.967.651 Gemiddelde 4.118.070.159 4.134.717.284 5.176.304.014 4.135.241.913 Van de onderzochte beleggers is 18% fondsbeheerder. In het onderzoek van 2011 hebben wij, voor wat betreft diverse percentage en kengetallen, gewerkt met rekenkundige gemiddeldes en met standaarddeviaties om de spreiding aan te geven. Vanaf 2012 zijn LTV, ICR, DSCR, e.d. gebaseerd op gewogen gemiddelden. Een aantal vergelijkingen met 2011 wordt daarom niet gemaakt. In de analyses voor 2013 en hebben wij de volgende wegingen toegepast: - Rente- en aflossingspercentages zijn gewogen naar de hoofdsom van de leningen van de betreffende respondenten. - ICR, DSCR en LTV s zijn gewogen naar de omvang van de vastgoedportefeuille van de betreffende respondenten. Respondenten zonder antwoord zijn uit de steekproef gelaten. - s variabele en vaste leningen en percentages afgedekt met derivaten zijn gemiddelden over de portefeuille als geheel. Figuur 2. Portefeuilleomvang 2011- In figuur 2 zien we de portefeuilleomvang per regio/per jaar (kolommen) en het meerjaren landelijke portefeuille gemiddelde over de periode 2011- (horizontale lijn). We zien een relatieve toename per jaar bij de regio Zuid en een flinke fluctuatie in, bijvoorbeeld, regio West-Zuid. De gemiddelde portefeuilleomvang is, zoals hieronder geïllustreerd, 139 miljoen (2013: 174 miljoen; 2012: 138 miljoen; 2011: 192 miljoen). De regio s Oost-Noord en Zuid zaten in de afgelopen vier jaren net op of ruim onder het landelijk gemiddelde. In is alleen de regio West-Zuid ruim boven het meerjaren landelijk gemiddelde. Zoals eerder opgemerkt betreft het hier een cross-sectioneel onderzoek waarbij de steekproeven per regio/jaar niet representatief zijn. Met andere woorden, fluctuaties kunnen het gevolg zijn van groei of krimp of van verschil in steekproef samenstelling. Terughoudendheid bij interpretatie is geboden. Eenzelfde redenering geldt voor de opmerkingen direct hieronder. Miljoen 8.000 7.000 6.000 5.000 Figuur 3. Verdeling portefeuilles Aantal beleggers 25 20 10 8 4.000 3.000 15 6 2.000 1.000 0 10 5 Gem. portefeuille 138.999.728 5 van de beleggers Oost-Noord (AH) West-Noord- Midden (AM) 2011 2012 2013 Gemiddelde 2011-4.391 miljoen Zuid (EH) West-Zuid (RD) 0 Frequentie Cumulatief % 54,15% 62,66% 60,74% 66,24% 59,46% <24 >24 < 44 < 64 < 84 <104 <124 <144 <164 <184 <204 <224 <244 <264 <284 <304 <404 <504 <604 <704 <804 <904 <1004 <=1300 Miljoen Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 10
Van het totaal aantal beleggers beschikt 5 over een portefeuille met een waarde van minder dan 64 miljoen (figuur 3). De figuren 4 en 5 tonen de bruto huurinkomsten van de landelijke portefeuille, uitgesplitst naar regio en segmenten. Figuur 4. Bruto huurinkomsten landelijk Miljoen 450 400 350 300 250 Figuur 6. Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt? 10 8 6 200 150 100 2011 2012 2013 50 0 West-Noord-Midden West-Zuid Oost-Noord Zuid Figuur 5. Bruto huurinkomsten segmenten landelijk 9% 17% 11% Pessimisten > gevaarlijk Optimisten > niet gevaarlijk Als we deze gegevens indexeren naar - wat we hier noemen - een VastgoedVertrouwensIndex zien we dat in de onderzoeksjaren het vertrouwen langzamerhand toeneemt. Figuur 7 laat zien dat het vertrouwen ten opzichte van 2011 met 11% is toegenomen. Figuur 7. Vastgoedvertrouwensindex 28% 35% 12% Kantoren, 200.450.508 Winkels, 414.284.530 Woningen, 338.047.516 Bedrijfsruimten, 125.619.104 Overig, 103.751.741 Visie en verwachtingen van de beleggers Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt? Vertrouwen in de vastgoedmarkt Evenals voorgaande onderzoeksjaren hebben wij de ondervraagden de stelling voorgelegd: Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Men kon slechts met ja of nee antwoorden. In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 2013 was dit percentage 78%. In daalt het percentage verder naar 6 (figuur 6). 1 8% 6% 4% 2% -2% -4% 2011 2012 2013 Marktwaarde en markthuurwaarde segmenten Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingen over de waardeontwikkeling en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed. De respondenten is de mogelijkheid geboden geen mening te geven. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 11
Kantoren Figuur 8a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling kantoren -2015 van de respondenten 5 3 1-1 - -3 - -1-5 -1-5% Gelijk 0 - +5% Geen mening Waardeontwikkeling kantoren A1-locaties Waardeontwikkeling kantoren overige locaties Winkels Figuur 9a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling winkels -2015 van de respondenten 5 3 1-1 - -3 - -5-1 -5-1 -5% Gelijk 0 - +5% Geen mening Waardeontwikkeling winkels A1-locaties Waardeontwikkeling winkels overige locaties Figuur 8b. Verwachtingen markthuurwaardeontwikkeling kantoren -2015 van de respondenten 5 3 1-1 - -3 - ->5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Markthuurwaarde kantoren A1-locaties Markthuurwaarde kantoren overige locaties Figuur 9b. Verwachtingen markthuurwaardeontwikkeling winkels -2015 van de respondenten 5 3 1-1 - -3 - -5 ->5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Markthuurwaarde winkels A1-locaties Markthuurwaarde winkels overige locaties Over de ontwikkeling van marktwaarde op A1-locaties (figuur 8a) is het merendeel van de respondenten neutraal tot positief (0-5%) gestemd (2013: neutraal tot negatief). Over de waardeontwikkeling op overige locaties is men overwegend negatief gestemd. Eenzelfde beeld zien wij bij de verwachtingen omtrent de markthuurwaardeontwikkeling (figuur 8b). Over de ontwikkeling van marktwaarde van winkels op A1-locaties zijn de meeste beleggers neutraal tot positief (0-5%) gestemd, maar tal van beleggers zijn negatief gestemd (figuur 9a). Over de marktwaardeontwikkeling op overige locaties is men duidelijk negatiever gestemd. De verwachtingen omtrent de markthuurwaardeontwikkeling bevinden zich in de range -2,5% tot +2,5% (figuur 9b). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 12
Woningen Figuur 10a. Verwachtingen waardeontwikkeling woningen -2015 van de respondenten 7 60 % 5 3 1-1 - ->5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Waardeontwikkeling woningen boven huurtoeslaggrens Waardeontwikkeling woningen onder huurtoeslaggrens Bedrijfsruimtes Figuur 11a. Verwachtingen marktwaardeontwikkeling bedrijfsruimtes -2015 van de respondenten 5 3 1-1 - -3 - -1-5 -1-5% Gelijk 0 - +5% Geen mening Waardeontwikkeling bedrijfsruimten Figuur 10b. Verwachtingen huurwaardeontwikkeling woningen -2015 van de respondenten 7 60 % 5 3 1-1 - ->5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Markthuurwaarde woningen boven huurtoeslaggrens Markthuurwaarde woningen onder huurtoeslaggrens Figuur 11b. Verwachtingen markthuurwaardeontwikkeling bedrijfsruimtes -2015 van de respondenten 5 3 1-1 - -3 - ->5% -2,5-5% -0-2,5% Gelijk 0-2,5% Geen mening Markthuurwaarde bedrijfsruimten Over de ontwikkeling van marktwaarde en de markthuurwaarde van woningen (onder en boven de huurtoeslaggrens) zijn de respondenten evenals vorig jaar neutraal tot positief gestemd (figuren 10a en 10b). Over de ontwikkeling van marktwaarde en de markthuurwaarde van bedrijfsruimten zijn de beleggers overwegend neutraal tot (overwegend licht) negatief gestemd, evenals in 2013 (figuren 11a en 11b). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 13
In de tabel 2 hebben wij de antwoorden samengevat. Tabel 2. Samenvatting ontwikkelingen waarde en markhuurwaarde alle segmenten Waardeontwikkeling Markthuurwaarde A1 locaties Andere locaties A1 locaties Andere locaties -- - 0 + ++ -- - 0 + ++ -- - 0 + ++ -- - 0 + ++ Kantoren Winkels Bedrijfsruimtes Woningen Boven huurtoeslaggrens Onder huurtoeslaggrens Boven huurtoeslaggrens Onder huurtoeslaggrens Eurozone In het onderzoek van 2012 verwachtte 87% van de beleggers een zwakkere economie in de eurozone voor de periode 2012-2013. Slechts 13% verwachtte een sterkere economie. Dit beeld wijzigde in 2013: 36% verwachtte een zwakkere economie en een grote groep (47%) nam een neutrale positie in. In verbetert het beeld aanzienlijk: 6 verwacht een sterkere economie, 35% neemt een neutrale positie in. Figuur 13. Verwachtingen inflatie -2015 3% 13% 24% Figuur 12. Verwachtingen economie eurozone -2015 35% 5% 6 0-1% per jaar, 24% 1-2% per jaar, 6 2-3% per jaar, 13% Er komt deflatie, 3% 6 We hebben gevraagd of men de vastgoedfinanciers financieel sterker of zwakker ziet worden (figuur 14). Maar liefst 63% ziet de vastgoedfinanciers sterker worden, maar 12% zwakker. Zwakker, 5% Sterker, 6 Niet zwakker of sterker, 35% Inflatie De inflatie is een belangrijk kengetal voor vastgoedbeleggers, omdat de stijging van contracthuren aan het inflatiecijfer gekoppeld kan worden. In 2012 verwachtte een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers een inflatie van 2-3% per jaar in de periode 2012-2013. In 2013 verwachtte het merendeel van de beleggers (63%) een stijging van 2-3% voor 2013-, terwijl 26% van de beleggers een wat geringere stijging van 1-2% verwacht. Voor -2019 hebben de beleggers de verwachtingen neerwaarts bijgesteld (figuur 13). Het merendeel van de beleggers (6) voorziet een stijging van 1-2% per jaar; 24% een stijging van 0-1% per jaar. Figuur 14. De vastgoedfinanciers worden zwakker, sterker, niet zwakker of sterker 25% 63% 12% Zwakker, 12% Sterker, 63% Niet zwakker of sterker, 25% Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 14
Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille Inleiding en leeswijzer Hoe is de bestaande beleggingenportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Op welke manier vindt er waardevermeerdering van de portefeuille plaats? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige - dat wil zeggen anno - en toekomstige beleggingsportefeuilles (voor de periode 2015-2019) door middel van de financiële dashboards, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. Op pagina 16 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingenportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Het is interessant - voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden - te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren - om direct het beeld wat meer te kleuren - ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In hoofdstuk 3 gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema liquiditeit is een belangrijk gespreksonderwerp in de huidige markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten. Op pagina 24 tot en met 35 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio s, te weten: West-Noord- Midden (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (pagina 35) of Nederland (pagina 36) bevindt. Daarop aansluitend behandelen we op pagina 36 de regionale migratie. Op pagina 37 tot en met 39 komen achtereenvolgens aan de orde recente aankooptransacties, huuraspecten en leegstand. Vijf vastgoedbeleggingssegmenten Voor dit onderzoek onderscheiden wij de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: 1. Kantoren, 2. Winkels, 3. Woningen, 4. Bedrijfsruimtes en 5. Overig vastgoed. Het segment overig vastgoed omvat een grote diversiteit aan vastgoed, zoals bijvoorbeeld terreinen, grondposities en horecaobjecten die we in een figuur geordend hebben (figuur 15). De categorieën kunnen elkaar deels overlappen. Figuur 15. Procentuele onderverdeling segment overig vastgoed 21% 11% 2% 2% 5% 1% 6% 2% 5% 1% 3% Bedrijfsterrein, 5% Fitness centra, 1% Garages, 3% Grond, 16% Horeca, 25% Leisure, 6% Logistiek, 1% 25% 16% Maatschappelijk vastgoed, 11% Parkeren, 21% Projectontwikkeling, 5% Reclameobjecten, 2% Supermarkten, 2% Wijnkelder, 2% Samenwerkingsverbanden Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek naar rato meegeteld. Anders gezegd: voor een 5-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 5 in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 15
Dashboard landelijk / Totaalbeeld 2011 (x EUR ʼ000) 2012 (x EUR ʼ000) 2013 (x EUR ʼ000) (x EUR ʼ000) -2019 (x EUR ʼ000) Groeiverwachting -2019 Index 2011-2019 (2011 = 100) Kantoren 4.574.801 3.429.335 3.473.176 2.320.566 2.380.867 60.302 3% -48% Winkels 6.935.969 6.839.165 8.312.918 5.650.337 5.954.482 304.146 5% -14% Woningen 2.620.258 4.022.827 5.885.380 5.652.321 7.991.998 2.339.677 41% 205% Bedrijfsruimtes 1.741.165 1.367.924 1.346.520 1.292.030 1.387.282 95.253 7% - Overig 600.088 879.618 1.687.222 1.625.715 2.067.333 441.618 27% 245% 16.472.281 16.538.869 20.705.216 16.540.969 19.781.962 3.240.996 17% 2011 2012 2013-2019 Grafische index LTV absoluut 64,06% 64,5 62,35% 63,16% 55,88% LTV-index (2011 = 100) 10 101% 97% 99% 87% Groeiers Consolideerders Krimpers Saldo groei/krimp 69% aantal 1 aantal 21% aantal West-Noord-Midden 1.440.441.560 22 226.981.000 3 6.550.000 4 1.433.891.560 West-Zuid 1.033.840.000 21 45.019.600 1 191.350.000 7 842.490.000 Oost-Noord 650.111.520 21 185.675.000 3 311.730.000 7 338.381.520 Zuid 671.792.000 18 311.365.000 5 75.560.000 7 596.232.000 Landelijk 3.796.185.080 82 769.040.600 12 585.190.000 25 3.210.995.080 Figuur 16. groeiers, consolideerders en krimpers 2011- Groeiers, consolideerders en krimpers 10 8 6 Groeiers Consolideerders Krimpers Figuur 17. Groeiers, consolideerders en krimpers 2011-, per regio in euro s Miljoen 3.800 2.900 2.000 1.100-700 2001 2012 2013 Groei Consolidatie Krimp 200 Saldo groei/krimp West-Zuid Zuid West-Noord- Midden Oost-Noord In figuur 17 worden per regio de getallen van groeiers, consolideerders en krimpers gegeven, met daarnaast een kolom met het saldo van groei en krimp. Zo zien we bijvoorbeeld dat in vier regio s bij elkaar voor bijna 800 miljoen geconsolideerd wordt; het meest in regio Zuid met 311 miljoen. Regio West-Zuid consolideert het minst, met 45 miljoen, maar groeit met 1.034 miljoen en krimpt met 191 miljoen. Uiteindelijk is het (afgeronde) saldo voor West-Zuid 842 miljoen (zie de kolom saldo groei/krimp). Toelichting en analyse - landelijk Dit overzicht representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 119 geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers in en de voorgaande jaren die samen een vastgoedportefeuille van 16,54 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april. Ter vergelijking hebben wij ook de cijfers van de voorgaande jaren opgenomen. 5 5 Wij merken hierbij op dat er in 2013 enkele grote beleggers zijn geïnterviewd, waardoor de samenstelling van de onderzoekspopulatie in dat jaar is veranderd. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 16
Het beeld - landelijk De beleggers verwachten voor de periode 2015-2019 een groei (per saldo waardeontwikkeling en/of aankoop) ten aanzien van woningbeleggingen. Deze groei is beduidend groter dan de andere segmenten, die alle een geringe (absolute of relatieve) groei verwachten. Ook dit jaar bestaat de wens de LTV te laten dalen. Er zijn procentueel gezien meer groeiers en minder consolideerders dan in 2013. Het aandeel krimpers blijft gelijk. Onverminderd blijft de verwachting dat de LTV onder de 6 daalt op de middellange termijn. Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk Op 1 april belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,54 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 63,16% (2013: 62,35%; 2012: 64,25%; 2011: 64,06%). Zij verwachten in de periode -2019 per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van 19,7 miljard, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 55,88%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 17% (in totaal 3,24 miljard) en een daling van de LTV met 6%. In het onderzoek 2013 gaven de beleggers nog aan hun portefeuille met 12% te willen laten groeien in de periode 2016-2018 en tegelijkertijd de LTV van 62,35% te laten dalen naar een LTV van 57,92% (-4,43%). De beleggers verwachten voor de periode -2019 een groei (per saldo: door waardeontwikkeling, aan- en verkoop, investeringen) ten aanzien van woningen (+41%) en overig vastgoed (+27%). Voor kantoren (+3%), winkels (+5%) en bedrijfsruimten (+7%) is de groei op deze termijn te verwaarlozen. In het onderzoek 2013 verwachtten de beleggers nog een groei in het segment bedrijfsruimtes van en een krimp (-11%) in het segment overig vastgoed. Figuur 19. Verwachte omvang segmenten in euro s voor 2011- en 2019 Miljoen 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2011 Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimten Overig 2012 2013-2019 Figuur 19 laat de bruto marktwaarde per segment zien. De segmenten woningen- en winkelbeleggingen zijn in het grootst en dat blijft zo naar de verwachting van de respondenten. Figuur 20. Landelijke groeiverwachting bruto marktwaarde per segment in euro s Miljoen In 2013 zagen we dat vijf beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting - gemeten in absolute bedragen. Voor zijn dat zes beleggers, dat is 5% van het totaal aan beleggers die meededen aan dit onderzoek Kantoren Winkels 1.626 2.067 1.292 1.387 Figuur 18. Verdeling groeiers Miljoen 400 350 300 5% (6) van de beleggers, 5 van de groei 250 200 150 Woningen Bedrijfsruimtes Overig 2.321 2.381 5.652 5.650 5.954 7.992 0 2.000 4.0000 6.000 8.000 10.000 Groeiverwachting -2019 in euro s Evenals voorgaande jaren verwachten de onderzochte beleggers de meeste groei in het woningsegment (figuur 20). We zien dit patroon nog scherper als we deze gegevens op meerdere jaren indexeren zoals in figuur 21. <100 95% (113) van de beleggers, 5 van de groei 0 10 20 30 40 50 60 70 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 17
Figuur 21. Geïndexeerde landelijke bruto marktwaarde per segment 18 16 1 1 10 8 6 - - -6-8 2011 Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimte Overig 2012 2013-2019 prognose We zien dat de bruto marktwaarde van de woningen gestaag groeit. In figuur 21 zien we de geïndexeerde procentuele groei. Op grond van figuur 17 zou de gedachte kunnen ontstaan dat het segment woningen nog overtroffen wordt door het segment overig vastgoed. Voor wat betreft procentuele groei is dat ook zo, maar als we naar de absolute getallen in figuur 20 kijken zien we dat dat de groei voor het segment woningen ruim vijf keer zo groot is als in het segment overig vastgoed. Overigens doet het segment overig vastgoed het op zichzelf goed. Een groei van 7 in vier jaar (2011 = 100) is opvallend te noemen. Aan- en verkoopprognose -2019 We hebben de respondenten gevraagd voor welke bedragen zij vastgoed verwachten te gaan aan- en verkopen in de periode -2019. Deze prognose hebben wij geïndexeerd waardoor het aan-en verkoopproces inzichtelijk wordt (figuur 22). Figuur 22. Geïndexeerde aan- en verkoopprognose -2019 5 3 1-1 - -3 - -5 Woningen Bedrijfsruimte Overig Winkels Kantoren Aankoop Verkoop Het is duidelijk te zien dat de aankoopprognose van woningen de verkoopprognose overstijgt. Er is veel vraag naar woningen (men wenst fors uit te breiden), maar er is minder aanbod van woningen. Als dit voornemen tot uitvoering komt ontstaat er dus schaarste op de markt, die gepaard zal gaan met prijsstijgingen. We tekenen hierbij aan dat we ook enkele beleggers geïnter viewd hebben die vooral woningen aan particulieren verkopen ( uitponden ). Het aanbod van woningen zal niet alleen van particuliere beleggers afkomstig zijn, maar ook sterk beïnvloed kunnen worden door de ontwikkelingen bij woningcorporaties. Daarnaast kunnen institutionele beleggers ook een gedeelte van hun portefeuille verversen en hun woningbeleggingen aan de markt aanbieden. Aan de groeiambitie van beleggers kan anders niet worden voldaan. De aan- en verkoopprognose van bedrijfsruimten houdt elkaar redelijk in evenwicht. De vraag speelt of de groei komt uit nieuwbouw (geen aankoop uit bestaande voorraad maar projectontwikkeling). De aan- en verkoopprognose van winkels is in balans. Er is een klein aanbod en er is een kleine vraag. De vraag is of de kwaliteit van het aanbod ook voldoet aan de gewenste vraag. Gezien de ontwikkelingen in het winkellandschap zal de toekomst uit wijzen of de gewenst groei van de beleggers in dit segment kan worden waargemaakt en er aan de andere kant wel een verkoopmarkt van de bestaande winkelvoorraad is. De verkoopprognose van kantoorbeleggingen overstijgt de aankoopprognose. We zien hierin een bevestiging van een stagnerende markt. Dat heeft een te verwachten effect op prijsontwikkeling in de kantorenmarkt. Ratio leningen/beleggingen (LTV) De ratio tussen leningen en beleggingen is in op landelijk niveau wat afgenomen in vergelijking met 2013 (figuur 23). Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 18