Ruimtelijke onderbouwing Hoek Graaf van Egmondstraat/Pad van Jongejan Gemeente Oud-Beijerland
Ruimtelijke onderbouwing Hoek Graaf van Egmondstraat/Pad van Jongejan Gemeente Oud-Beijerland Rapportnummer: 211x07601.082881_1_2 Datum: 15 april 2015 Contactpersoon opdrachtgever: VOF Graaf van Egmondstraat Oud-Beijerland Projectteam BRO: Jochem Rietbergen, Pascal Hendriks IMRO-nummer NL.IMRO.0584.OVWONEN2015028-ON99 Trefwoorden: -- Bron foto kaft: Hollandse hoogte 4 Beknopte inhoud: -- BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E info@bro.nl
Inhoudsopgave pagina 1. INLEIDING 3 1.1 Ligging en begrenzing projectgebied 4 1.2 Vigerend bestemmingsplan 4 2. PLANBESCHRIJVING 7 2.1 Beschrijving huidige situatie en omgeving 7 2.2 Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan 7 2.3 Afwijking stedenbouwkundig plan 9 3. BELEIDSANALYSE 13 3.1 Rijks- en provinciaal beleid 13 3.2 gemeentelijk beleid 13 4. MILIEU EN WAARDEN 15 5. UITVOERBAARHEID 17 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 17 5.2 Financiële uitvoerbaarheid 17 Inhoudsopgave 1
2
1. INLEIDING In het centrum van Oud-Beijerland is tussen de Graaf van Egmondstraat, het Pad van Jongejan en de Koninginneweg een bestemmingsplanherziening doorlopen om ter plaatse woningbouw te kunnen realiseren. Aan het Pad van Jongejan, parallel aan de achterzijde van de woningen aan de Koninginneweg, maakt het bestemmingsplan de bouw van vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen mogelijk. Voornamelijk gezien de huidige economische situatie en de vraag op de woningmarkt, maar ook gelet op de stedenbouwkundige opzet van het gebied, heeft herijking van de bouwmogelijkheden binnen deze bouwstrook plaatsgevonden. In plaats van vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen wenst de ontwikkelende partij in deze bouwstrook patiowoningen te bouwen. Het beoogde woningtype patio kenmerkt zich door een éénlaags bouwmassa met een platte afdekking. Hierdoor is er binnen deze bouwtypologie geen duidelijk onderscheid tussen een hoofdgebouw en aan-, uit- en bijgebouwen. Het ontbreken van dit onderscheid maakt dat de gehele bouwmassa in beginsel als hoofdgebouw wordt beschouwd en daarmee dat deze bouwtypologie niet geheel voldoet aan de gestelde bouwregels in het geldende bestemmingsplan. De strijdigheid betreft de vereiste afstand van 3 meter voor hoofdgebouwen tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen. De gemeente Oud-Beijerland wil meewerken aan de voorgestelde wijziging. Om planologisch medewerking te kunnen verlenen is het nodig om af te wijken van de regels in het bestemmingsplan Hoek Graaf van Egmondstraat/Pad van Jongejan. Hiertoe zal een Wabo-procedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a 3 0 van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) worden doorlopen, waarna de zogenaamde omgevingsvergunning voor bouwen en het afwijken van het bestemmingsplan wordt verleend. Om deze vergunning te kunnen verlenen, moet aangetoond worden dat de afwijking van het bestemmingsplan uit ruimtelijk en milieukundig oogpunt verantwoord is. Hiervoor dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld. Onderhavige rapportage vormt deze ruimtelijke onderbouwing waarbij een motivering is gegeven van de ruimtelijke effecten van de uitbreiding op de functies en gebiedswaarden in de omgeving. Hoofdstuk 1 3
1.1 Ligging en begrenzing projectgebied De projectlocatie ligt parallel aan de achterzijde van de woningen aan de Koninginneweg in Oud-Beijerland. Het te ontwikkelen gebied is weergegeven in figuur 1. Figuur 1: ligging het te ontwikkelen gebied 1.2 Vigerend bestemmingsplan Op de projectlocatie vigeert het bestemmingsplan Hoek Graaf van Egmondstraat/Pad van Jongejan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de Raad op 14 mei 2013. De ontwikkelingslocatie heeft de bestemming Wonen, de bouwaanduidingen vrijstaand, twee-aaneen en bijgebouwen uitgesloten en de maatvoeringsaanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte en maximaal bebouwingspercentage. Een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen, alsmede door bijbehorende bouwwerken geschakelde woningen waarbij het hoofdgebouw aan één zijde op de perceelsgrens gebouwd mag worden. De gewenste patiowoningen worden aan beide zijden op de zijdelingse perceelsgrens gebouwd. De patiowoningen in de strook zijn allen aan elkaar geschakeld. Figuur 2: uitsnede bestemmingsplan Hoek Graaf van Egmondstraat/Pad van Jongejan 4 Hoofdstuk 1
Ter plaatse van de bouwaanduiding bijgebouwen uitgesloten zijn geen bijgebouwen toegestaan. Hoofdgebouwen zijn ter plaatse van de bouwaanduiding toegestaan. Er liggen 2 verschillende zones voor maximaal bebouwingspercentage over het bouwvlak. Het voorste gedeelte mag voor 80% worden bebouwd en het achterste gedeelte voor 50%. Met de realisatie van de patiowoningen wordt het maximaal toegestane bebouwingspercentage niet overschreden. Daarnaast liggen er 2 zones voor de maximale goot- en bouwhoogtes over het bouwvlak. Voor het voorste gedeelte geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 6, respectievelijk 8 meter en voor het achterste gedeelte geldt een maximale bouwhoogte van 3,5 meter. Deze hoogtes worden met de realisatie van de patiowoningen niet overschreden. Conclusie Op grond van het vigerend bestemmingsplan is de realisatie van de gewenste patiowoningen niet mogelijk vanwege de strijdigheid met de bepaling ten aanzien van de woning- /bouwtypologie alsmede de voorgeschreven afstand tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen voor hoofdgebouwen. Hoofdstuk 1 5
6 Hoofdstuk 1
2. PLANBESCHRIJVING 2.1 Beschrijving huidige situatie en omgeving De planlocatie ligt in de wijk Croonenburg en is onderdeel van de ontwikkelingslocatie voormalige Willem van Oranje-school, het voormalige GGD-pand, voormalige supermarktlocatie C1000 en bijbehorende parkeerplaats. De ontwikkelingslocatie wordt aan de westzijde begrensd door de Koninginneweg en de bestaande woningen, aan de zuidzijde door het Pad van Jongejan en aan de oostzijde door de Graaf van Egmondstraat en twee bestaande woningen. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door het voormalige tuincentrum Forsythia. Omgeving Het plangebied ligt in de Croonenburghwijk. Deze wijk dateert van eind jaren 60, begin jaren 70 en ligt tegen het centrum van Oud-Beijerland aan. De directe omgeving van de nieuw te ontwikkelen locatie bestaat uit laagbouw, bestaande uit voornamelijk grondgebonden woningen met één of twee lagen met kap of één laag met platte daken. Groene elementen zijn aanwezig in de vorm van voor- en achtertuinen. 2.2 Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan Aan de bestemmingsplanherziening voor het gebied hebben de volgende ruimtelijkstedenbouwkundige randvoorwaarden ten grondslag gelegen: Herinvulling met de functie wonen; Aansluiten bij bebouwingskarakteristiek omgeving (laagbouw 1 of 2 lagen met kap of 1 laag met platte afdekking); Gebouwen aan randen van plangebied oriënteren op de aangrenzende straten; Mee-ontwerpen van de erfafscheidingen; Aandacht voor groene inrichting plangebied en benadrukken dorpse, kleinschalig karakter. De locatie wordt op dit moment ontwikkeld en gebouwd. Met het vigerende bebouwingsplan is wat betreft woningtypologie zoveel mogelijk aansluiting gezocht op de omringende stedenbouwkundige structuren. Voor de Koninginneweg zijn dat vrijstaande woningen die passen in het historische woonlint. Voor de woningen aan de Graaf van Egmondstraat is gekozen voor patiowoningen om zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de bestaande bungalows van slechts 1 bouwlaag. De woningen aan de Pad van Jongejan zijn rijwoningen die qua typologie aansluiten op de woningen in Hoofdstuk 2 7
de omgeving. De in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte (half)vrijstaande woningen in het binnengebied zijn qua typologie een nieuwe toevoeging op deze plek in de wijk. Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan (zie figuur 3) gaat uit van de toevoeging van 25 grondgebonden koopwoningen voor verschillende doelgroepen op de totale ontwikkelingslocatie. In de te herijken bouwstrook zijn in het oorspronkelijke plan 7 á 8 (half)vrijstaande woningen voorzien. Verkeer en parkeren In het gemeentelijk parkeerbeleid zijn parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke plannen vastgelegd. De totale bruto parkeerbehoefte bedraagt 44 parkeerplaatsen. In het stedenbouwkundig ontwerp zijn voor de (halfvrijstaande) woningen parkeerplaatsen op eigen terrein en in langsparkeervakken voor de woningen ontworpen. In totaal worden maximaal 20 langsparkeerplaatsen aan de interne woonstraat voorzien. De parkeerbalans wijzigt niet. Figuur 3: Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan Graaf van Egmondstraat / Pad van Jongejan-locatie 8 Hoofdstuk 2
Figuur 4: oorspronkelijk beoogd woningtype 2.3 Afwijking stedenbouwkundig plan De markt vraagt om een andere woningbouwtypologie op de plek van de beoogde halfvrijstaande woningen (zie figuur 4) in het binnengebied. Op basis van de ruimtelijkstedenbouwkundige uitgangspunten van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan én de ervaringen uit de markt (vraaggericht ontwikkelen) is een afweging gemaakt naar de best passende herinvulling. De markt reageert positief op de patiowoningen uit het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan aan de Graaf van Egmondstraat. Deze woningen worden gerealiseerd om aansluiting te zoeken op de omringende stedenbouwkundige structuren. In het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan zijn 7 á 8 (half)vrijstaande woningen in het binnengebied voorzien. In de voorgestelde wijziging worden de 6 middelste (halfvrijstaande) woningen in de strook gewijzigd naar 6 patiowoningen (zie figuur 5). De mogelijkheid tot de bouw van een vrijstaande woning in de strook, op de hoek met het Pad van Jongejan (D08) blijft gehandhaafd. Ook zal de meest noordelijk gelegen kavel (D01) worden ingevuld met een woning in twee bouwlagen. Hierdoor ontstaan als het ware twee hogere massa s op de hoeken die als boekensteunen de 6 daartussen gelegen lagere patio s begrenzen. De beoogde 6 patiowoningen op de locatie van de (half)vrijstaande woningen in het binnengebied borduren voort op de patio-karakteristiek aan de westzijde van het binnengebiedje en op deze wijze ontstaat er een min of meer gelijkvormig ensemble aan beide zijden van de woonstraat. Met de wijziging van het woningtype blijft het woningaantal in de strook gelijk. Ook de parkeeroplossing wijzigt niet. De patiowoningen kunnen op eigen terrein parkeren en de langsparkeervakken aan de woonstraat blijven ongewijzigd. De wijziging heeft derhalve geen invloed op de parkeersituatie. De beoogde patiowoningen hebben ook een positief effect op aangrenzende woningen aan de Koninginneweg. Door een éénlaagse patiowoning toe te passen wordt de inkijk van de beoogde woningen op de achtertuinen van de percelen aan de Koninginneweg beperkt. Hoofdstuk 2 9
Figuur 5: nieuwe situatie (boven) en impressie (onder) te herijken strook patiowoningen 10 Hoofdstuk 2
Conclusie Uit stedenbouwkundig oogpunt zijn er geen bezwaren om op de planlocatie patiowoningen te realiseren in plaats van (half)vrijstaande woningen. De ruimtelijkstedenbouwkundige hoofdprincipes blijven overeind. Er blijft een zelfstandige woonsfeer in het binnengebied behouden en er wordt zelfs nadrukkelijker aangesloten op de typologie zoals ook in de tegenoverliggende bouwstrook (ook aan de binnenstraat) wordt gerealiseerd. Verder heeft Welstand op 9 december 2014 ingestemd met het bouwplan. Hoofdstuk 2 11
12 Hoofdstuk 2
3. BELEIDSANALYSE Voor de ontwikkeling van het gebied zijn zowel op rijks, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau verschillende beleidsnota s verschenen die kaderstellend zijn voor ontwikkelingen in het gebied. In het bestemmingsplan zijn voor de gehele ontwikkelingslocatie de relevante ruimtelijke beleidskaders beschreven en is getoetst in hoeverre de ontwikkeling past in het geldende ruimtelijke beleid van Rijk, provincie en gemeente. De beoogde planafwijking voorziet slechts in het realiseren van een andere woningtypologie en is daarmee beleidsmatig niet wezenlijk afwijkend ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Onderstaand is kort ingegaan op relevante doorwerking van het ruimtelijk beleid naar de voorgenomen planafwijking. 3.1 Rijks- en provinciaal beleid Geconcludeerd is dat het plan voldoet aan het rijks- en provinciale beleid. De planlocatie heeft geen duidelijk herkenbare relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. De ontwikkeling in het gebied kan worden gezien als het hergebruiken van een locatie in bestaand stedelijk gebied. Ook is er geen strijdigheid met het provinciale beleid. Met onderhavige ruimtelijke onderbouwing worden de 6 beoogde halfvrijstaande woningen in het plan vervangen door 6 patiowoningen. Aangezien de woningen op de beoogde locatie worden gerealiseerd en het totale woningbouwaantal met de ontwikkeling niet toe of afneemt, heeft deze planwijziging geen invloed op de uitgevoerde toets aan het rijksen provinciale beleid. 3.2 gemeentelijk beleid Bij de toets aan het gemeentelijk beleid (de structuurvisie Obl Versterkt, de voorloper hiervan: de Integrale Visie Dorpsontwikkeling alsmede het uitvoeringsprogramma en de Woonvisie) is geconcludeerd dat de ontwikkeling van het gebied past binnen de gemeentelijke beleidskaders. Het oorspronkelijke plan gaf invulling aan het gemeentelijk beleid door een passend woonaanbod voor verschillende doelgroepen en verscheidenheid aan woontypes en -categorieën in de wijk Croonenburgh te realiseren. Met de wijziging van het woningtype, van halfvrijstaande naar patiowoningen, blijft een verscheidenheid in toe te voegen woningtypes aanwezig. In de huidige situatie komen in de wijk maar een beperkt aantal patiowoningen voor. Door de halfvrijstaande woningen te wijzigingen naar patiowoningen kunnen deze met de geplande patiowoningen structureel een nieuw woningtype in de wijk toevoegen. De patiowoningen zijn voor verschillende doelgroepen geschikt, specifiek voor starters en senioren. Daarmee kan een gevarieerd aanbod in de wijk Croonenburgh ontstaan. De voorgestelde planwijziging voldoet daarmee aan het gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 3 13
14 Hoofdstuk 3
4. MILIEU EN WAARDEN Onderhavige ruimtelijke onderbouwing heeft uitsluitend tot doel in planologische zin te kunnen afwijken van het bestemmingsplan Graaf van Egmondstraat/Pad van Jongejan om de halfvrijstaande woningen te kunnen wijzigen in patiowoningen. Met deze afwijking vindt er in programmatische zin geen toename van het aantal te bouwen woningen plaats. Ook worden er geen mogelijkheden geboden om buiten de aangegeven bouwvlakken te bouwen, de woningen worden op vrijwel dezelfde positie van de beoogde halfvrijstaande woningen gerealiseerd en geheel binnen het aangegeven bouwvlak, goot- en bouwhoogte en bebouwingspercentage. De effecten van de voorgenomen woningbouw in het gebied op de aanwezige gebiedswaarden en functies in de omgeving zijn afgewogen in het kader van de bestemmingsplanherziening waarin de woningbouw voor deze inbreidingslocatie initieel is mogelijk gemaakt: het bestemmingsplan Graaf van Egmondstraat/Pad van Jongejan. Omdat er in programmatische zin, noch qua maximale ruimtelijke bouwcontouren afgeweken wordt van hetgeen planologisch is mogelijk gemaakt, kan gesteld worden dat er geen onevenredig negatieve effecten zullen optreden ten opzichte van hetgeen planologisch reeds mogelijk gemaakt is. Anderzijds hebben er in de omgeving geen wijzigingen plaatsgevonden die een effect generen op de aanvaardbaarheid van de beoogde typologiewijziging. Nadere onderzoeken op het gebied van omgevings- en gebiedswaarden en milieuhygiene zijn daarom niet noodzakelijk in het kader van de ruimtelijk-planologische afweging. Hoofdstuk 4 15
16 Hoofdstuk 4
5. UITVOERBAARHEID 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De procedures voor vaststelling van een omgevingsvergunning zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpbeschikking ter visie gelegd kan worden. Wettelijk (voor)overleg Het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 5.2 Financiële uitvoerbaarheid Het toestaan van een ander type woning zonder dat het aantal te bouwen woningen toeneemt is geen aangewezen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Er is dan ook geen sprake van wettelijk verplicht kostenverhaal. De uitvoering van de ontwikkeling is in handen van een ontwikkelaar. Met deze partij heeft de gemeente reeds een anterieure overeenkomst gesloten. Hoofdstuk 5 17
18 Hoofdstuk 5
BRO heeft vestigingen in Boxtel Amsterdam Tegelen Oldenzaal www.bro.nl