Wijzigingsplan Zuidhoek, 1e wijziging

Transcriptie

1 Wijzigingsplan Zuidhoek, 1e wijziging

2 2

3 Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 7 Hoofdstuk 2 De planwijziging 9 Hoofdstuk 3 Het beleidskader 13 Hoofdstuk 4 Omgevingsonderzoeken 15 Hoofdstuk 5 Juridische aspecten 5.1 Inleiding 5.2 Opzet van de planregels 5.3 Verantwoording van de planregels 5.4 Handhaving Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 21 Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Zienswijzen Vooroverleg

4 4

5 Toelichting 5

6 6

7 Hoofdstuk 1 Inleiding Het bestemmingsplan "Zuidhoek" is op 29 maart 2012 vastgesteld. Het plan is op 21 juni 2012 in werking getreden. Het tegen het bestemmingsplan ingestelde beroep is door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij uitspraak van 21 november 2012 ongegrond verklaard (uitspraak /1/R4). De vaststelling van het plan is met ingang van die datum onherroepelijk. Afbeelding 1.1. Begrenzing van het bestemmingsplangebied Zuidhoek Het plangebied "Zuidhoek" is gelegen ten zuiden van de kern Nieuwkoop aan de rand van de Zuideinderplas (Nieuwkoopse Plassen). Het bestemmingsplan voorziet in de realisering van ongeveer 90 woningen in 11 verschillende typen (vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en rijwoningen). Deze typering is geregeld in de bestemmingen "Wonen - 1" tot en met "Wonen - 11". Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 23.3 ("Algemene wijzigingsbevoegdheid") van de planregels van het bestemmingsplan "Zuidhoek" met inachtneming van artikel 3.6, lid 1, sub a, van de Wet ruimtelijke ordening (onder meer) bevoegd om onder voorwaarden de woonbestemmingen te veranderen in één van de andere in het bestemmingsplan gelegde woonbestemmingen en om de vorm van de bouwvlakken te veranderen. 7

8 8

9 Hoofdstuk 2 De planwijziging Bij de ontwikkeling van fasen 2 en 3 is gebleken dat de verkoop van kleine vrijstaande woningen en drie-onder-één-kapwoningen moeizaam verloopt. Het wordt inmiddels beter geacht verschillende typen twee-onder-één-kap woningen te ontwikkelen. Er is meer vraag naar een dergelijke woningtype. De verbeelding bij het bestemmingsplan "Zuidhoek" moet worden gewijzigd om de bouw van de twee-onder-één-kapwoningen mogelijk te maken (in plaats van drie-onder-één-kapwoningen). Tevens is er aanleiding om de vorm/situering van een enkele bouwvlak te wijzigen. Hierin kan met toepassing van de bovengenoemde wijzigingsbevoegdheid ex artikel 23.3 van de bestemmingsplanregels worden voorzien. Voorliggend wijzigingsplan voorziet voor de fasen 2 en 3 in de volgende wijzigingen van het bestemmingsplan "Zuidhoek". Fase 2: De bestemming van één bouwvlak wordt gewijzigd van "Wonen-1" (drie woningen) in de bestemming "Wonen - 2" (waar uitsluitend halfvrijstaande woningen zijn toegestaan, in artikel 1.23 omschreven als "een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van maximaal twee aaneengebouwde woningen"). Voorts is dit bouwvlak en het ten zuidoosten daarvan gelegen bouwvlak (met eveneens de bestemming "Wonen - 2") iets in zuidoostelijke richting verschoven. Er wordt verwezen naar de onderstaande afbeeldingen (voor planwijziging en na planwijziging). Afbeelding 2.1. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Zuidhoek" (roodomlijnd het te wijzigen plandeel) 9

10 Afbeelding 2.2. Uitsnede verbeelding wijzigingsplan "Zuidhoek 1e wijziging" Fase 3: De bestemming van één bouwvlak wordt gewijzigd van "Wonen-1" (drie woningen) in de bestemming "Wonen-2" (voor maximaal twee aaneengebouwde woningen). Voorts is de bestemming van één perceel gewijzigd van "Wonen 4" in "Wonen - 8". De bestemming "Wonen - 8" biedt meer bouwmogelijkheden. Het bieden van meer bouwmogelijkheden op deze locatie is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Dit komt tevens de verkoopbaarheid van het perceel ten goede. Naast bovenstaande wijziging is geconstateerd dat dit kavel op de verbeelding niet aansluit bij de desbetreffende kadastrale grens. Om die reden is het desbetreffende bouwvlak met (na de planwijziging de bestemming "Wonen - 8") iets in zuidoostelijke richting verschoven. Er wordt verwezen naar de onderstaande afbeeldingen (voor planwijziging en na planwijziging). 10

11 Afbeelding 2.3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Zuidhoek" (roodomlijnd de te wijzigen plandelen) Afbeelding 2.4. Uitsnede verbeelding wijzigingsplan "Zuidhoek 1e wijziging" 11

12 Voorwaarden planwijziging: Planwijziging voor de vormverandering/verschuiving van een bouwvlak is mogelijk mits de oppervlakte van het bouwvlak niet wordt vergroot, de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en het aangrenzende woon- en leefmilieu niet onevenredig worden aangetast en geen aaneengesloten bebouwing ontstaat met nabijgelegen bebouwing. Wijziging van de woonbestemming in een andere woonbestemming is mogelijk mits de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en het aangrenzende woon- en leefmilieu niet onevenredig worden aangetast (zie artikel 23,3, onder b en c). De onderhavige planwijzigingen zijn dermate gering dat kan worden gesteld dat aan deze voorwaarden voor planwijziging wordt voldaan. 12

13 Hoofdstuk 3 Het beleidskader In Hoofdstuk 3 ("Beleidskader") van de toelichting bij het bestemmingsplan "Zuidhoek" wordt geconcludeerd dat de realisering van woningen in het onderhavige gebied past binnen het rijksbeleid, het provinciaal beleid, het regionaal beleid en het gemeentelijk beleid. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet slechts in een aantal ondergeschikte aanpassingen. Er is dan ook geen aanleiding om nu tot een andere conclusie te komen. 13

14 14

15 Hoofdstuk 4 Omgevingsonderzoeken Er heeft in het kader van de opstelling van het bestemmingsplan "Zuidhoek" een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsgevonden. Ook is onderzoek gedaan naar de geluidsaspecten, de externe veiligheid, de bodem, het water, de archeologische aspecten, de ecologie en de milieuzonering rondom nabij gelegen bedrijven. Hieruit is niet gebleken van belemmeringen voor de realisering van woningen in het plangebied. De met de voorliggende planwijziging beoogde aanpassingen geven geen aanleiding voor een andere conclusie. 15

16 16

17 Hoofdstuk Juridische aspecten Inleiding Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1. van de Wet ruimtelijke ordening worden de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen. Op de verbeelding zijn bestemmingen aangegeven, waarop de bijbehorende regels van toepassing zijn. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden. 5.2 Opzet van de planregels De regels bij het wijzigingsplan bestaan uit vier hoofdstukken waarop in de volgende paragrafen wordt ingegaan: Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Verantwoording van de planregels Inleidende regels: Begrippen (artikel 1) Hierin is een aantal begrippen die in de in de regels worden gebruikt, gedefinieerd. Aldus wordt beoogd misverstanden over de uitleg van de planregels te voorkomen. Wijze van meten (artikel 2) Hier is aangegeven hoe wordt gemeten. Bestemmingsregels Bestemming "Tuin" (artikel 3) De bestemming "Tuin" is bedoeld voor tuinen, behorend bij de woningen. Hierbinnen zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan waaronder vlonders. Hiervoor geldt een aantal bouwregels. Bestemming "Tuin -Oeverzone" (artikel 4) Voor diverse stroken langs het water bij woningen is een aparte bestemming opgenomen, namelijk "Tuin - Oeverzone". Dit bestaat uit het talud vanuit de tuin naar het water. Het is mogelijk om het talud te vergraven en hier een terras en/of vlonder te realiseren. Bestemming "Wonen - 2" (artikel 5) Voor de bouwvlakken met deze bestemming is bepaald dat uitsluitend halfvrijstaande woningen binnen het bouwvlak zijn toegestaan (maximaal twee aaneengebouwd). De oppervlakte mag niet meer bedragen dan 72 m2 per woning. De goothoogte mag niet meer dan 4,2 meter bedragen; de bouwhoogte mag niet meer dan 12,0 meter bedragen. De kaprichting van het hoofdvolume dient parallel aan de straatrichting te zijn en het gebouw moet worden voorzien van een zadeldak, lessenaarsdak, mansardedak, doorzalend dak of doorgestoken kap, danwel samengestelde kap, bestaande uit een van de genoemde typen. De dakhelling van het hoofdgebouw en een eventuele dakkapel mag niet meer en niet minder dan 25 danwel 57 graden bedragen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - veranda' mag slechts een hoofdgebouw worden gebouwd, indien is verzekerd dat aan het hoofdgebouw een 17

18 veranda wordt gebouwd met een oppervlakte van ten minste 10 m2. Bestemming "Wonen - 8" (artikel 6) Voor het bouwvlak met deze bestemming is bepaald dat uitsluitend een vrijstaande woning binnen het bouwvlak is toegestaan. De inhoud mag niet meer dan 1200 m3 bedragen, inclusief de bijbehorende bouwwerken. De goothoogte mag niet meer dan 6,0 meter bedragen, met dien verstande dat in afwijking hiervan de goothoogte van een hoofdgebouw met een volledig plat dak niet meer dan 7,5 m mag bedragen; de bouwhoogte mag niet meer dan 9,0 meter bedragen, met dien verstande dat in afwijking hiervan de goothoogte van een hoofdgebouw met een volledig plat dak niet meer dan 7,5 m mag bedragen. Het gebouw moet worden voorzien van een zadeldak, lessenaarsdak, mansardedak, vlinderdak, plat dak, doorzalend dak of doorgestoken kap, danwel samengestelde kap, bestaande uit een van de genoemde typen. Algemene regels In dit hoofdstuk de volgende onderwerpen geregeld. Anti-dubbeltelregel (artikel 7) Hiermee wordt bepaald dat gronden niet tweemaal in aanmerking kunnen worden genomen bij de verlening van een omgevingsvergunning. Algemene gebruiksregels (artikel 8) Enkele gebruiksregels gelden voor alle bestemmingen en zijn daarom in het hoofdstuk algemene regels opgenomen. Het is bijvoorbeeld verboden om grond te gebruiken als stort- of opslagplaats of ten behoeve van een seksinrichting. Ook zijn gebruiksregels gegeven voor de beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis en het ontgronden, afgraven, indrijven van voorwerpen of andere grondbewerkingen. Algemene afwijkingsregels (artikel 9) Hierin wordt onder andere geregeld dat met een omgevingsvergunning mag worden afgeweken van bepaalde maten en dergelijken. Hieraan zijn enkele voorwaarden en beperkingen verbonden. Algemene procedureregels (artikel 10) Deze geven de regels aan voor de procedure voor het stellen van nadere eisen. Overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat de volgende twee artikelen: Overgangsrecht (artikel 11) Het overgangsrecht betreft regels ten aanzien van bouwwerken en gebruik die niet (geheel) passen in dit wijzigingsplan. Slotregel (artikel 12) In de slotregel wordt aangegeven hoe het wijzigingsplan aangehaald kan worden (titel van het wijzigingssplan). 18

19 5.4 Handhaving Een wijzigingsplan is een bindend plan en geldt voor iedereen, dus zowel voor burgers als voor de overheid. Een ieder kan hieruit aflezen welke bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de gronden gelden en wat er juridisch-planologisch gezien binnen de omgeving aan mogelijkheden zijn voor de geldingsperiode van het plan. De gemeente kan naleving van het wijzigingsplan afdwingen en optreden tegen strijdig gebruik van gronden en overtreding van de bouwregels. 19

20 20

21 Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid De ontwikkeling en uitvoering van het woningbouwplan "Zuidhoek" is een initiatief van de gemeente Nieuwkoop. De gemeente heeft een sluitende exploitatie, waarbij tevens een geldbedrag gereserveerd is voor eventuele planschade. In de 'Grondexploitatiewet' die onderdeel uitmaakt van de Wet ruimtelijke ordening, staat aangegeven dat de kosten van openbare voorzieningen door de gemeente verhaald dienen te worden bij de uitgifte van grond. De gemeente Nieuwkoop geeft de grond zelf uit en zorgt dan ook voor de kostenverevening voor de openbare voorzieningen en de sanering van de grond. Er is daarom geen exploitatieplan nodig. Geconcludeerd wordt dat het plan economisch uitvoerbaar is. 21

22 22

23 Hoofdstuk 7 M aatschappelijke uitvoerbaarheid Het maatschappelijke draagvlak van het wijzigingsplan wordt getoetst door middel van de ter inzage legging van het ontwerp van het wijzigingsplan voor zienswijzen en het wettelijk vooroverleg. 7.1 Zienswijzen Het ontwerp van het voorliggende wijzigingsplan heeft van tot en met ter inzage gelegen. Er zijn gedurende die termijn wel/geen zienswijzen ingediend. Zienswijzen:...pm... Beantwoording:...pm Vooroverleg Gedurende de bovengenoemde termijn is het ontwerp van het bestemmingsplan ook voorgelegd aan de volgende instanties: Reacties:...pm... Beantwoording:...pm... 23

24