W 2016 onen De crisis, de woningbouw en het planaanbod Regionale Agenda Wonen Deel B Regionaal Ruimtelijk Overleg Noordoost Zuidoost Midden West December 2015
De crisis, de woningbouw en het planaanbod over de aantrekkende woningmarkt en aanpassingen in woningbouwplanning en -programmering actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant; analyses en achtergronden bij de Regionale Agenda voor Wonen 2016 ===================================================================== Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 1 van 52
Inleiding In deze rapportage wordt een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Allereerst wordt hierbij ingegaan op de laatste stand van zaken rondom de effecten van de financieel-economische crisis op de woningbouw (herstel zet door). Vervolgens worden de ontwikkelingen van de (gemeentelijke) plancapaciteiten voor woningbouw toegelicht, waarbij mede met het oog op de Ladder voor duurzame verstedelijking specifiek wordt stilgestaan bij de samenstelling van het planaanbod naar in- en uitbreidingsplannen. Ook komt een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt aan bod. De woningmarktanalyses bouwen voort op de lijnen uit de achtergrondrapportages bij de vorige edities van de Regionale Agenda s voor Wonen. De beelden en inzichten uit die rapportages zijn geactualiseerd, de opgaven aangevuld, aangepast of aangescherpt. Veel van de opgaven uit eerdere rapportages zijn ook vandaag de dag immers nog altijd actueel en zullen gelet op de sterk gewijzigde financieel-economische omstandigheden, het zich wijzigend demografisch perspectief en het verander(en)de wensenpatroon van de woonconsument ook de komende tijd de regionale agenda blijven bepalen. In grote lijnen laten de demografische, financieel-economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen zich samenvatten in een viertal, onderling sterk samenhangende hoofdopgaven voor de regionale woningmarkt. Opgaven, waaraan in de afgelopen jaren in de verschillende regio s al veelvuldig is gewerkt. Zo ligt er de opgave om de ingezette lijn van (meer) realisme en regionale samenhang in woningbouwplanning en -programmering ook de komende tijd voort te zetten. Daarnaast is van belang, dat het bestaande en nieuwe aanbod van woningen en woonmilieus voldoende blijven aansluiten op de vraag van woonconsumenten. Hierbij speelt ook een rol, dat tijdig zal moeten worden ingespeeld op toekomstige demografische ontwikkelingen (derde opgave), waarbij de sterke vergrijzing en de hiermee samenhangende opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn het meest in het oog springen. Ten slotte ligt er een (vierde) opgave om meer flexibiliteit te brengen in de woningbouwplanning, te zorgen voor voldoende differentiatie in het woningbouwprogramma en om de ontwikkelschaal van woningbouwprojecten (verder) te verkleinen. De rapportage wordt afgesloten met een hoofdstuk (4), waarin wordt ingegaan op de wijze waarop we gezamenlijk de overgang maken van de woningvoorraad oude stijl naar verblijfsobjecten met een woonfunctie volgens de BAG, de basisregistratie adressen en gebouwen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Verwacht wordt dat de overgang naar de BAG in termen van het gemeentelijk woningbouwprogramma goeddeels budgettair neutraal zal plaatsvinden. In deze achtergrondrapportage zijn de (belangrijkste) analyseresultaten voornamelijk weergegeven op provinciaal en (sub)regionaal schaalniveau, waarbij uiteraard is aangesloten op de indeling in de vier RRO-gebieden 1. In de bijlagen is van een aantal ontwikkelingen op de regionale woningmarkt ook een gemeentelijk beeld geschetst. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 2 van 52
1. Financieel-economische crisis ijlt nog na, maar herstel zet door effecten financieel-economische crisis nog altijd duidelijk merkbaar groei Brabantse woningvoorraad in 2015 op dieptepunt kredietcrisis woningmarkt vertoont steeds meer tekenen van herstel aantal in aanbouw genomen woningen in eerste helft 2015 flink hoger De (na-ijl)effecten van de financieel-economische crisis op de woningmarkt zijn ook in Noord- Brabant nog altijd duidelijk merkbaar. Zo is de opgeleverde nieuwbouwproductie, die in de periode 2010 t/m 2013 nog altijd tussen de 8.500 en de 10.000 woningen lag, in 2014 beduidend terugvallen (figuur 1.1) en uitgekomen op het laagste niveau in jaren. Tegelijkertijd is ook de groei van de woningvoorraad duidelijk afgenomen (figuur 1.2). In 2014 nam de voorraad in Brabant toe met een kleine 7.000 woningen. Dit jaar (2015) wordt een verdere afname van de groei verwacht. 1.1 Aantal in aanbouw genomen woningen trekt aan Na de opleving in 2010 (o.a. door stimuleringsmaatregelen van diverse overheden) en in iets mindere mate eind 2011/begin 2012 is het aantal in aanbouw genomen woningen in 2013 teruggevallen tot kwartaalniveaus, die tot de laagste behoren sinds het begin van de kredietcrisis (figuur 1.3) 2. Werd er in Brabant in 2011 en 2012 gemiddeld genomen per kwartaal nog gestart met de bouw van zo'n 2.000 woningen, met de (verdere) afname van het aantal nieuwe initiatieven voor woningbouwprojecten is dat aantal in de tweede helft van 2013 teruggelopen tot zo'n 1.200 woningen per kwartaal. Sinds het begin van 2014 ligt het aantal in aanbouw genomen woningen echter weer op een (iets) hoger niveau, een lijn die zich in de eerste helft van 2015 (stevig) heeft doorgezet. Zoals figuur 1.3 laat zien ligt het aantal in aanbouw genomen woningen in de eerste helft van dit jaar op het hoogste niveau sinds tijden. Gemiddeld werden er iets meer dan 2.000 woningen per kwartaal in aanbouw genomen. Sinds het begin van 2012 is een dergelijk niveau niet meer gehaald. Hiermee ligt de kwartaalscore ruim 40% boven het gemiddelde in 2014 (1.475 woningen per kwartaal) en zo n 55% boven het kwartaalgemiddelde in 2013 (1.350 woningen). De gegevens bevestigen het beeld, dat de woningmarkt in Brabant de laatste tijd duidelijke tekenen van herstel vertoont en dat de terughoudendheid op de woningmarkt verder vermindert. De ontwikkelingen van de verkoopprijs van bestaande koopwoningen en de toename van het aantal afgegeven bouwvergunningen 3 duiden eveneens op herstel. Nadat allereerst in de bestaande woningvoorraad de woonconsument de schroom al meer en meer van zich heeft afgeschud, lijkt gesterkt ook door de recente kwartaalgegevens het positieve beeld zich nu ook steeds nadrukkelijker in de nieuwbouw te manifesteren. Wel bestaat er nog altijd de nodige onduidelijkheid over de gevolgen van de aanpassingen in het corporatiebestel en daarmee ook over het investeringsvermogen van woningbouwcorporaties in de komende jaren. Daarnaast speelt ook een rol, dat als gevolg van de verander(en)de oriëntatie van de woonconsument meer richting huur en goedkopere koop de aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt nog niet altijd voldoende is, al zijn er wel steeds meer tekenen dat woningbouwplannen hier in de feitelijke bouwpraktijk van alledag in toenemende mate op worden aangepast. Om het herstel, dat zich de laatste tijd aftekent een krachtig vervolg te geven en (nog) meer vaart te krijgen (en te houden) in de woningbouw- Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 3 van 52
productie, zal ook de komende tijd nadrukkelijk gekeken moeten worden naar de kwalitatieve samenstelling van (harde) woningbouwplannen. 1.2 Groei woningvoorraad in 2015 op laagste niveau van de kredietcrisis Hoewel de woningmarktontwikkelingen ook in Brabant de laatste tijd duidelijk een meer positieve lijn laten zien, liggen de woningbouwaantallen die hieruit voor de eerstkomende jaren afgeleid kunnen worden wel nog altijd een aardig eind af van de provinciale behoefteramingen, op grond waarvan de woningvoorraad de eerstkomende tijd met (ruim) 10.000 woningen per jaar zou moeten toenemen (figuur 1.2). Zo ligt de (netto) groei van de voorraad in 2014 op zo'n 6.900 woningen, beduidend lager dan in de jaren daarvoor (figuur 1.2). Op basis van de (geringere) aantallen eerder in aanbouw genomen woningen zal de groei van de voorraad in 2015 naar verwachting uitkomen op ongeveer 6.000 woningen. Hiermee kan het dieptepunt van de financieeleconomische crisis worden gemarkeerd. Bovendien komt dat niveau een aardig eind in de buurt van het eerdere dieptepunt uit 2003, toen de Brabantse woningvoorraad met slechts 5.700 woningen toenam. Met de recente opleving van het aantal in aanbouw genomen woningen zal de groei van de woningvoorraad ook weer (wat) opveren. Inschattingen voor 2016 komen uit op een groei van zo n 7.000 woningen. Een groei die nog wat hoger kan uitpakken, wanneer het herstel zich in de tweede helft van 2015 verder doorzet en op (veel) meer woningbouwlocaties de schop daadwerkelijk de grond in gaat. Maar ook dan zullen gelet op de tijd tussen het in aanbouw nemen en het opleveren van een nieuwbouwwoning (gemiddeld genomen zo tussen de 1 en 1½ jaar) de effecten van een verder herstel pas goed zichtbaar worden in de woningbouwcijfers over 2017 (en verder). In bijlage 1.1 zijn enkele regiospecifieke beelden (RRO s) met betrekking tot de (verwachte) groei van de woningvoorraad opgenomen. 1.3 Bouw- en stagnatie-indicatoren Het beeld dat de ontwikkeling van de bouw- en stagnatie-indicatoren laat zien is eveneens illustratief voor de effecten van de financieel-economische crisis op de woningbouw in Brabant. Voor Brabant als geheel staat de stagnatie-indicator 2017 op een score van 54 (tabel 1.1). Deze score geeft aan, dat in de periode 2014 t/m 2016 waarbij 2014 het startjaar is van de laatste provinciale prognose 4 naar verwachting maar 54% van de vooruit berekende groei van de woningvoorraad zal worden gerealiseerd. Zoals figuur 1.4 laat zien, is 2015 het meest magere bouwjaar. In 2015 zal de bouwindicator naar verwachting rond de 50% uitkomen, waarmee de groei van de woningvoorraad in Brabant slechts op de helft van de geprognotiseerde toename zal liggen. De gevolgen van de kredietcrisis weerspiegelen zich ook duidelijk in de lijn, die de ontwikkeling van de stagnatie-indicator over een wat langere periode weergeeft (figuur 1.4). Deze stagnatie-indicator - lange termijn bereikte zijn hoogtepunt in 2010 met een score van 86. Na de top van 2010 laat deze indicator van jaar op jaar een steeds minder rooskleurig beeld zien. Zo is de stagnatie-indicator - lange termijn teruggelopen tot een score van 74. Concreet betekent dit, dat er tussen 2005 en 2017 tegenover een geprognotiseerde groei van 135.000 woningen naar verwachting een feitelijke groei zal staan van slechts 100.000 woningen. Daarmee ligt het realisatiepercentage in de genoemde periode op 74%. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 4 van 52
Zoals aangegeven ligt de groei van de woningvoorraad de eerstkomende jaren op een (beduidend) lager niveau. Het gevolg hiervan is, dat huishoudensvorming (verder) wordt uitgesteld 5. Bovendien zal hiermee de doelstelling om het bestaande woningtekort van jaar op jaar terug te dringen 6 niet worden gerealiseerd; sterker nog, dat tekort zal de komende tijd juist verder oplopen en daarmee ook de spanning op de woningmarkt. Hoewel er regionaal (tabel 1.1 en bijlage 1.2) en zeker ook gemeentelijk (bijlage 1.3a en 1.3b) behoorlijke verschillen bestaan, is wel duidelijk dat de financieel-economische crisis vandaag de dag nog altijd duidelijke sporen nalaat op de woningmarkt. Tegelijkertijd betekent ze ook het nodige voor de opgaven van morgen. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 5 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 6 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 7 van 52
2. Realisme en flexibiliteit in planning en programmering planaanbod woningbouw naar realistische omvang teruggebracht vooral zachte plannen zijn geschrapt of ge(her)faseerd toename realiteitszin komt flexibiliteit ten goede flexibel planaanbod is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking en van belang voor een goede balans tussen nieuwbouw, bestaande voorraad en herbestemmen van leegstaand vastgoed tot 2020 is tweederde van het planaanbod voorzien op inbreidingslocaties regionale afspraken als waarborg voor samenhang en afstemming in woningbouwplanning en -programmering Zoals in regionaal verband afgesproken, geven de Brabantse gemeenten jaarlijks inzicht in hun woningbouwplannen. Hiertoe actualiseren de gemeenten jaarlijks hun overzicht woningbouwcapaciteiten per gemeente 7, kortweg de matrix genoemd. Deze gegevens zijn een waardevolle bron voor regionale woningmarktanalyses en een belangrijke graadmeter voor de woningbouw(mogelijkheden) en -ambities in de komende jaren. De ontwikkeling van de plancapaciteit is al langere tijd een belangrijk onderwerp op de regionale agenda, waarbij zowel kwantitatieve (overprogrammering en overplanning) als kwalitatieve aspecten (aansluiting van vraag en aanbod) een rol spelen. Mede onder invloed van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt het planaanbod de laatste tijd ook meer vanuit ruimtelijk perspectief bezien, waarbij het vooral gaat om de mogelijkheden voor woningbouw op (toekomstige) inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand of leeg komend vastgoed. 2.1 Verdere afname planaanbod De omvangrijke gemeentelijke plancapaciteiten voor woningbouw zijn de laatste jaren sterk teruggebracht. In Brabant bereikte de totale plancapaciteit in 2008 haar hoogtepunt met een omvang van 217.000 woningen. Sindsdien is ze van jaar op jaar onafgebroken teruggelopen, naar 130.000 woningen in 2015 (figuur 2.1). Hiermee is de plancapaciteit in zeven jaar tijd 2008 t/m 2014 met zo n 40% afgenomen. Kwantitatief gezien kan met de huidige omvang van de plancapaciteit ruimschoots worden voorzien in de Brabantse woningbehoefte tot 2025. Tussen 2008 en 2015 is de plancapaciteit dus met maar liefst 87.000 woningen teruggebracht. In diezelfde periode zijn ruim 68.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Komen er aanvankelijk (per saldo) geen nieuwe plannen meer bij, de afgelopen jaren is ook veel plancapaciteit geschrapt en ge(her)faseerd. De analyses laten zien, dat schrappen en faseren vooral betrekking heeft op de zachte plancapaciteit 8 (figuur 2.2a). In de omvang en fasering van harde plannen 9 zit (logischerwijs) beduidend minder beweging (figuur 2.2b). Een en ander duidt er op, dat gemeenten de (voornamelijk) kwalitatieve vraaguitval van de laatste jaren grotendeels hebben vertaald in een verdere kwantitatieve uitfasering en afbouw van vooral de zachte plancapaciteit voor woningbouw; wellicht ook in de veronderstelling hiermee de realisatiekansen voor de bestaande harde plancapaciteit te vergroten. Binnen de totale plancapaciteit is het aandeel harde plannen de laatste jaren dan ook sterk toegenomen (figuur 2.3). Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 8 van 52
Voor gemeenten kunnen er, ook wat de (kwalitatieve) samenstelling betreft, soms goede redenen zijn om vast te houden aan bestaande (harde) woningbouwplannen. Bijvoorbeeld om een kernrand of een (nieuw)bouwlocatie af te ronden, een herstructurerings- of transformatieopgave te ondersteunen of vanuit financieel oogpunt (grondposities). Echter, gelet op de vrij structureel ogende veranderingen in het wensenpatroon van de woonconsument, waarbij het sterk gewijzigde financieel-economische perspectief, maar bijvoorbeeld ook demografische ontwikkelingen een belangrijke rol spelen, betekent te zeer vasthouden aan (de samenstelling van) bestaande plannen, dat de gewenste woningbouwaantallen (voorlopig) niet zullen worden gerealiseerd. Om het herstel op de woningmarkt en de recente toename van de woningbouwproductie (verder) te ondersteunen, is het van belang nadrukkelijk aandacht te besteden aan de kwalitatieve samenstelling van (harde) woningbouwplannen. Een lijn overigens, waaraan door tal van partijen op de woningmarkt de laatste tijd ook daadwerkelijk invulling wordt gegeven. In de volgende paragraaf wordt op deze kwalitatieve aspecten van het gemeentelijk planaanbod nader ingegaan. 2.2 Verdere toename realiteitszin De laatste jaren en de financieel-economische crisis heeft daar het nodige toe bijgedragen is de realiteitszin in woningbouwplanning en -programmering sterk toegenomen. In vrijwel alle gemeenten zijn en worden het woningbouwprogramma en de daartoe benodigde plancapaciteiten tegen het licht gehouden; in kwantitatieve en steeds vaker ook in kwalitatieve zin. En met de nodige, soms forse financiële effecten op de gemeentelijke grondbedrijven 10. Kwantitatief gezien lijkt met de toegenomen realiteitszin, en gelet ook op het toenemend belang van voldoende flexibiliteit in planning en programmering, het planaanbod anno 2015 goed aan te sluiten op de benodigde capaciteit. Figuur 2.4 laat zien, dat voor Brabant als geheel de indicator totale plancapaciteit voor de eerstkomende tienjaarsperiode op een score staat van 87, vrijwel gelijk aan de score in 2014. In 2008 stond deze indicator nog op maar liefst 152%. De score anno 2015 betekent, dat de omvang van de totale plancapaciteit voor woningbouw 103.000 woningen voor de periode 2015 t/m 2024 (tabel 2.1) 13% lager ligt dan de benodigde capaciteit tot 2025 (118.000 woningen) Deze ontwikkelingen, waarbij de (soms forse) overcapaciteit aan woningbouwplannen de laatste jaren sterk is teruggebracht, vinden we overal in Brabant terug; in elk van de (vier) onderscheiden regio s en zowel in de stedelijke concentratiegebieden als in de landelijke gebieden (figuur 2.4). Is het beeld op regionaal schaalniveau vrij uniform, op gemeentelijk niveau zijn de verschillen (aanmerkelijk) groter. In bijlage 2.1 zijn de gemeentelijke scores voor zowel de indicator totale plancapaciteit als de indicator harde plancapaciteit weergegeven voor de periode 2015 t/m 2024. De vergeleken met 2014 verdere vermindering van het planaanbod hangt vooral samen met een afname van zachte plancapaciteit voor de langere termijn (na 2025). Voor de eerstkomende tien jaren ligt de omvang van het totale planaanbod daarentegen vrijwel op hetzelfde niveau als in 2014 (figuur 2.1). In lijn met het toenemende vertrouwen op de woningmarkt ligt de harde plancapaciteit echter weer iets hoger (+2.500) en de zachte capaciteit iets lager (- 1.300). Al met al staat anno 2015 de indicator harde plancapaciteit voor de komende tien jaren op een score van 52. Oftewel, van de benodigde capaciteit van 118.000 woningen zijn zo n 61.000 woningen (52%) opgenomen in harde plannen (tabel 2.1). Enkele jaren geleden lag Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 9 van 52
deze indicator nog rond de 60% (figuur 2.5). Dit kan gezien worden als een indicatie, dat de plancapaciteit de laatste jaren aan flexibiliteit heeft gewonnen. Zoals uit tabel 2.1 blijkt, ligt de score van de indicator harde plancapaciteit voor de korte termijn (uiteraard) hoger, namelijk op 66. Dit betekent dat van de 69.000 woningen die in de periode 2015 t/m 2019 nodig zijn, er ruim 45.000 (66%) gerekend kunnen worden tot de harde plancapaciteit. 2.3 De zorg voor voldoende flexibiliteit in plannen Zeker ook gezien de afnemende woningbehoefte (en op termijn zelfs krimp) is het voor de komende jaren zaak de realistische lijn in de woningbouwplanning en -programmering stevig vast te houden 11. Hierbij is het vooral ook van belang te zorgen voor voldoende flexibiliteit in (harde) woningbouwplannen. Flexibiliteit die meer en meer nodig is, gelet op de (blijvend) sterke dynamiek op de regionale woningmarkt en de marges en onzekerheden die verbonden zijn aan demografische, economische en woningbehoefteontwikkelingen 12. De recente kredietcrisis is een hiervan een duidelijk voorbeeld. Maar ook de dynamiek die zich vandaag de dag voordoet met betrekking tot de buitenlandse migratie (vluchtelingen en asielzoekers), laat zien dat ontwikkelingen jaarlijks sterk kunnen fluctueren 13. De flexibiliteit kan bijvoorbeeld worden vergroot door de differentiatie van nieuwbouwprogramma s zo lang mogelijk open te houden en plannen niet al in een vroegtijdig stadium programmatisch en financieel dicht te timmeren. Door te werken met globale plannen in fases en kleinschalig uit te werken, steeds afhankelijk van de dan actuele vraag kan beter worden meebewogen met ontwikkelingen aan de vraagzijde. Dit komt de planrealisatie ten goede. Daarnaast is het in lijn ook met de (principes van de) Ladder voor duurzame verstedelijking 14 van belang de nodige flexibiliteit in de ruimtelijke ontwikkeling van woningbouwplannen te houden. Op deze manier kan er voldoende (beleids)ruimte worden geboden om invulling te geven aan een goede (nieuwe) balans tussen de nieuwbouw van woningen, het aanpassen en verbeteren van de bestaande woningvoorraad en het herbestemmen van leegstaand of leeg komend kantoor-, winkel- en ander vastgoed 15. Bovendien biedt meer flexibiliteit ook mogelijkheden om in de (nabije) toekomst in te kunnen spelen op nieuwe, onvoorziene inbreidingsmogelijkheden of binnenstedelijke herstructurerings- en transformatieopgaven. Natuurlijk is het met het oog op de voortgang van de woningbouw belangrijk, dat gemeenten zeker voor de korte(re) termijn over voldoende (harde) plancapaciteit beschikken. Maar het is evenzeer van belang om voor de middellange en lange(re) termijn voldoende ruimte te laten in de woningbouwplanning en -programmering. De verdere teruggang van de woningbouwcapaciteit op de wat langere termijn (schrappen van zachte plannen), evenals de ontwikkelingen van de indicator totale plancapaciteit en de indicator harde capaciteit, sluiten zoals hiervoor is aangegeven aan bij deze lijn om meer flexibiliteit en differentiatie aan te (kunnen) brengen in het planaanbod voor woningbouw. 2.4 Het planaanbod op inbreidings- en uitbreidingslocaties Zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik is een centraal onderdeel van het ruimtelijk beleid, zowel op nationaal als op provinciaal en gemeentelijk niveau. De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt hierbij een belangrijk (ruimtelijk) instrument. Deze ladder is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) 16 geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) 17. Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 10 van 52
treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening, onder andere door de ruimte in het stedelijk gebied optimaal te benutten. Belangrijk onderdeel (van de tweede trede) van de ladder is het benutten van de mogelijkheden voor woningbouw op inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties. Tabel 2.2 laat zien, dat van het totale planaanbod van 130.000 woningen in Brabant, anno 2015 72.000 woningen zijn voorzien op inbreidingslocaties. Oftewel, 56% van de plancapaciteit in onze provincie kan geschaard worden onder de noemer inbreiden, de overige 44% betreft uitbreiden. Met bijna 60% ligt het inbreidingspercentage in het landelijke gebied enkele procentpunten hoger dan in het stedelijke gebied (54%). Op regionaal schaalniveau varieert het inbreidingspercentage tussen 49% in Zuidoost-Brabant en 65% in West-Brabant. Opvallend is dat het aandeel inbreiden in het planaanbod op de korte termijn (2015 t/m 2019) beduidend hoger ligt dan op de middellange en langere termijn (figuur 2.6). Voor Brabant als geheel ligt het inbreidingspercentage voor de eerstkomende vijf jaren liefst op 64%, terwijl dat percentage in de perioden daarna de 50% niet meer haalt. Dit kan voor een belangrijk deel verklaard worden, doordat tal van inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties zich in de tijd veelal moeilijk laten plannen, maar zich in de loop van de jaren wel steeds (blijven) aandienen, bijvoorbeeld als een bedrijfslocatie vrijkomt, leegstaande of leeg komende gebouwen worden gesloopt of als nieuwe binnenstedelijke ontwikkelingen ook tot (onvoorziene) woningbouwmogelijkheden leiden. Juist met het oog op dergelijke ontwikkelingen is het van groot belang te zorgen voor voldoende ruimte en flexibiliteit in het planaanbod en de woningbouwprogrammering. Zoals in bijlage 2.2 en bijlage 2.3 is terug te vinden, zijn de verschillen in inbreiding- en uitbreiding(smogelijkheden) op een lager regionaal, respectievelijk gemeentelijk schaalniveau vanzelfsprekend veel groter. Aan deze verschillen kan een groot aantal verklaringen ten grondslag liggen. Zo speelt de historische opbouw en de ruimtelijke en economische structuur van een stad of dorp een belangrijke rol. Het ruimtelijk beleid dat gevoerd is in het (recente) verleden is eveneens van belang; zijn er in de loop der jaren al veel inbreidingslocaties ingevuld of heeft het accent juist meer op uitbreiden gelegen. Maar ook meer toevallige omstandigheden, zoals het vertrek van bedrijven, het sluiten van een kazerne, klooster of kerk, het vrijkomen van maatschappelijk vastgoed of de herstructurering van een (buurt)winkelcentrum, zijn van invloed op de mogelijkheden om in te breiden. 2.5 Het toenemend belang van regionale afstemming en afspraken Meer en meer moet het wonen gezien worden als een regionale opgave en wordt het belang om voor tal van aspecten met betrekking tot bouwen en wonen tot regionale afstemming te komen en ook regionale afspraken te maken steeds groter. In een recent advies stelt de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) 18, dat de basis voor het woonbeleid ligt in regionale afspraken. In deze prestatieafspraken komen regio s tot gezamenlijke en sluitende afspraken over de onderling afgestemde woonopgave van gemeenten in die regio s. Volgens het Rli behelzen de afspraken zowel de indicatieve kwantitatieve opgave, transformatie, nieuwbouw of sloop, als de bredere maatschappelijke opgave, duurzaamheid en leefbaarheid. Regionale afstemming en afspraken dragen ertoe bij, dat gemeentelijke ambities en plancapaciteiten worden ingekaderd in een realistisch woningbouwprogramma en dat er Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 11 van 52
zowel kwantitatief, kwalitatief als ruimtelijk regionale samenhang in planning en programmering ontstaat. Dit is van belang om onderlinge concurrentie tussen gemeenten te voorkomen, desinvesteringen (bijvoorbeeld in grondposities en planvormende activiteiten) te vermijden en leegstand tegen te gaan. Én om te voorkomen dat gemeentelijke woningbouwplannen elkaar in kwantitatieve dan wel kwalitatieve zin (onnodig) in de weg gaan zitten. Met als paradoxaal gevolg dat er, ondanks de vele plannen die er zijn, juist niet of minder gebouwd wordt. Bij een te groot planaanbod wordt het immers moeilijker de kritische grenzen te halen (bijvoorbeeld 70% verkocht), voordat met de bouw gestart wordt. Het maken van afspraken is in Brabant geborgd in de Verordening ruimte 19. Hierin is vastgelegd, dat ieder jaar de regionale afspraken over de gemeentelijke woningbouwprogrammering steeds voor de eerstvolgende tienjaarsperiode worden herijkt en geactualiseerd. Het is vervolgens aan gemeenten in lijn hiermee te sturen op de inzet van de eigen woningbouwplannen, (tijdig) nieuwe plancapaciteit aan te maken of plannen in de tijd te herpositioneren, waarbij naast kwantitatieve vooral ook kwalitatieve én in lijn met de ladder ruimtelijke aspecten een rol spelen. Al met al is het beeld met betrekking tot het planaanbod voor woningbouw in Brabant in een relatief kort tijdsbestek behoorlijk gekanteld: van forse overschotten enkele jaren terug, naar een situatie waarbij vandaag de dag zelfs weer enige flexibel in te vullen! ruimte bestaat voor nieuwe of in de tijd naar voren te halen plannen. Hierbij moet wel opgemerkt worden, dat dit beeld per regio en zeker ook per gemeente sterk kan verschillen. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 12 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 13 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 14 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 15 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 16 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 17 van 52
3. Aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt woningmarkt lijkt nieuw evenwicht te hebben bereikt vraag komende jaren meer gericht op huur en minder dure koop inelasticiteit planaanbod verminderd omkat-beweging naar goedkoper planaanbod stagneert; voor verder herstel van de woningbouw lijken, in lijn met de prijsontwikkelingen in de bestaande voorraad, meer aanpassingen nodig aanpassen planaanbod aan nieuwe realiteit kost tijd en geld Voor voortgang en continuïteit in de bouwproductie is het een belangrijke voorwaarde, dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus voldoende blijft aansluiten op de verander(en)de vraag van de woonconsument. Als vraag en aanbod op de regionale woningmarkt onvoldoende matchen, bestaat het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd. De afgelopen jaren heeft dat de effecten van de financieel-economische crisis versterkt. Het wel of niet halen van kwantitatieve doelstellingen hangt nauw samen met de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Zorgen voor voldoende aansluiting van vraag en aanbod is zeker geen gemakkelijke opgave, gezien de veranderde financieel-economische situatie, de gewijzigde woningmarktomstandigheden, de (toekomstige) demografische ontwikkelingen (sterke vergrijzing en toename van het aantal eenpersoonshuishoudens) en de voortdurende veranderingen in het wensenpatroon van de woonconsument. Juist ook gelet op deze sterke dynamiek op en rond de woningmarkt is het van belang te zorgen voor (meer) flexibiliteit in het planaanbod. Het beeld dat de afgelopen jaren uit de provinciale en regionale woningmarktanalyses en monitoringsactiviteiten naar voren komt, laat zien dat vraag en aanbod niet altijd even goed zijn afgestemd. Voor de bestaande woningvoorraad, waarop de komende decennia het accent meer en meer zal (moeten) komen te liggen, is dat begrijpelijk. Hier liggen in veel gemeenten (omvangrijke) herstructurerings- en transformatieopgaven. Opgaven, die juist ook de nodige kansen bieden om via gerichte ingrepen en kwaliteitsverbeteringen van de bestaande voorraad in te spelen op veranderende (toekomstige) woonwensen. Het (energetisch) verduurzamen van de woningvoorraad en het geschikt maken van woningen voor (oudere) mensen met een zorgvraag zijn belangrijke aspecten hierbij. De bestaande woningvoorraad biedt dus tal van mogelijkheden, maar om een gedifferentieerd woningaanbod tot stand te brengen zal ook de (vervangende) nieuwbouw een belangrijke, strategische rol blijven spelen. Voor nieuwbouwplannen geldt eveneens, dat ze niet altijd even goed aansluiten op de actuele, verander(en)de vraag. Wat dat betreft hebben de (regionale) discussies zich de laatste tijd vooral toegespitst op de (gewenste) samenstelling van het nieuwbouwaanbod naar koop/huur én prijs, waarbij vooral (de inelasticiteit van) het dure koopprogramma een van de centrale thema s is gebleken. 3.1 Nieuw evenwicht op de woningmarkt Met het economische herstel van de laatste tijd, de toename van het consumentenvertrouwen en de recente prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen, waarbij de prijzen sinds het Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 18 van 52
vierde kwartaal van 2013 niet langer dalen, maar stabiliseren en zelfs weer iets oplopen (figuur 3.1a en 3.1b), lijkt de woningmarkt zo langzamerhand weer een nieuw evenwicht bereikt te hebben. Een nieuw evenwicht, dat gekenmerkt wordt door een (beduidend) lager prijsniveau van koopwoningen en dat voor een belangrijk deel samenhangt met de verander(en)de oriëntatie van de woonconsument. Een gebrek aan vertrouwen op de koopwoningmarkt, verscherpte kredieteisen, een verminderde leencapaciteit en dalende huizenprijzen 20 hebben hierbij de laatste jaren een belangrijke rol gespeeld. De heroriëntatie van de woonconsument oogt vrij structureel. Hierbij spelen zowel aspecten met betrekking tot de betaalbaarheid als (vooral ook) de financierbaarheid van woningen een rol spelen. Verwacht mag dan ook worden, dat de vraag zich de eerstkomende jaren meer zal richten op de huursector 21 en op het minder dure koopsegment 22. Demografische ontwikkelingen, waarbij vooral de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in het oog springt, evenals trends in de richting van een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt, dragen eveneens bij aan deze toename van de vraag naar meer huur en goedkopere koop. Inspelen op deze ontwikkelingen en op het nieuwe evenwicht op de woningmarkt zal ook de komende tijd het nodige betekenen voor de (verdere) invulling en aanpassing van het gemeentelijke planaanbod. Wat de huursector betreft, gaat het hierbij om een breed samengesteld palet, met enerzijds oog voor het sociale segment, bijvoorbeeld in het licht van de huisvesting van verblijfsgerechtigden (vergunning- of statushouders), maar ook ter compensatie van sociale huurwoningen die worden verkocht of doorschuiven naar de vrije-sector-huur. Anderzijds zal er aandacht moeten zijn voor de (wat) duurdere huur in de vrije sector. Juist ook voor de middeninkomens zal er meer geïnvesteerd moeten worden in het huursegment direct boven de liberalisatiegrens 23, zo tussen de 700,- en 1.000,- per maand 24. Een segment dat nu nog goeddeels ontbreekt op de woningmarkt en ook in het planaanbod maar een bescheiden rol inneemt 25. Goedkoper en vraaggerichter vormen bij dit alles belangrijke drijfveren voor essentiële innovaties in het hele plannings-, ontwikkel- en bouwproces 26. Innovaties en uitdagingen, vooral ook voor de bouwsector, die er op gericht moeten zijn om slim en flexibel in te kunnen spelen op de veranderde vraag van vandaag de dag met tegelijkertijd een scherp oog voor kwaliteitsbehoud en de toekomstbestendigheid van nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad. Op die manier kunnen de spanningen tussen de korte termijn vraagstukken op de woningmarkt en het lange termijn streven straks ook in te kunnen spelen op toekomstige (kwaliteits)eisen worden verminderd, al zal er altijd een zekere spanning blijven bestaan 27. 3.2 Planaanbod meer in lijn met de nieuwe realiteit, maar.. De ontwikkelingen van de gemeentelijke plancapaciteiten laten zien, dat er recentelijk wel meer wordt ingespeeld op de heroriëntatie van de woonconsument. Zeker als het gaat om de prijsontwikkelingen in de koopsector lijkt de inelasticiteit, waardoor nogal wat bouwplannen de afgelopen jaren werden gekenmerkt, (duidelijk) minder geworden. Daarentegen laten de koop-huur-verhoudingen door de jaren heen een vrij stabiel beeld zien. Zo behoort al geruime tijd een derde van het planaanbod (31-34%) tot het huursegment (figuur 3.2; zie bijlage 3.1 en bijlage 3.2 voor regiospecifieke beelden). Gelet op het relatief grote aantal huurwoningen dat de laatste jaren feitelijk is gerealiseerd over de periode 2010 t/m 2014 gemeten is liefst 43% van de nieuwbouw een huurwoning, betekent een van jaar-opjaar stabiel aandeel in de totale plancapaciteit overigens wel, dat in de loop der jaren een (lichte) accentverschuiving richting de huursector optreedt. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 19 van 52
Opvallend beeld uit figuur 3.2 is ook, dat in de afgelopen jaren het percentage koopappartementen in de plannen voor nieuwbouw sterk is teruggelopen. Van bijna 30% enkele jaren geleden naar 16% in 2014 en 2015. Hiermee sluit het planaanbod veel beter aan op de feitelijke nieuwbouwontwikkelingen in de afgelopen jaren en de verwachte opnamecapaciteit van de markt in de komende tijd. Daarnaast mag met het oog op de financieel-economische en demografische ontwikkelingen verwacht mag worden, dat de opnamecapaciteit voor de huursector in het algemeen en voor huurappartementen in het bijzonder de komende tijd juist weer zal toenemen. Op dit punt blijven de ontwikkelingen van het planaanbod nog wel wat achter. Zoals hiervoor is aangegeven, is de prijs-inelasticiteit van het planaanbod in de koopsector de laatste jaren duidelijk minder geworden (figuur 3.3 en bijlage 3.3). Deze afgenomen inelasticiteit gaat hand in hand met een toegenomen aantal in aanbouw genomen woningen. De analyses van het gemeentelijk planaanbod laten zien, dat het aandeel goedkope koopwoningen in het totaal aan nieuwbouwplannen en steeds gemeten voor de eerstkomende vijf jaren de laatste jaren duidelijk is toegenomen: voor Brabant als geheel van zo n 9% in 2008/2009 naar ruim 13% in 2015. Het aandeel dure koop is juist sterk gedaald; van 33% in 2008 naar 26% in 2014. Figuur 3.3 laat zien, dat deze dalende lijn zich in 2015 niet heeft doorgezet. Wellicht ook geruggensteund door de positievere geluiden op de woningmarkt in de afgelopen tijd is het percentage dure koop in het planaanbod zelfs weer wat toegenomen, naar een kleine 28% dit jaar. Al met al zijn in de afgelopen jaren, in navolging van de markt van bestaande koopwoningen, ook in de nieuwbouwprogramma s de koopprijzen naar beneden toe bijgesteld. Gezien de afname van de totale plancapaciteit zal hierbij ook een rol hebben gespeeld, dat verhoudingsgewijs vooral plannen voor dure koopwoningen getemporiseerd of in de tijd doorgeschoven zijn. Wel blijkt uit het planaanbod anno 2015, dat de lijn van een verdere neerwaartse bijstelling van de prijzen in de koopsector (vooralsnog) niet doorzet. Daar waar dit juist wel in de lijn der verwachtingen lag, aangezien er nog altijd een behoorlijk verschil bestaat met de prijsontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad 28. Om ook in de nieuwbouw de aansluiting bij het nieuwe evenwicht en de nieuwe realiteit op de woningmarkt (verder) te verbeteren en (dus) bij te dragen aan een verder herstel van de woningbouw, zal de samenstelling van het planaanbod naar huur/koop én prijs de komende jaren een belangrijk aandachtspunt blijven op de regionale agenda. Met de verdere afname van het planaanbod voor woningbouw, waar in het vorige hoofdstuk uitgebreid bij is stilgestaan, ontstaat er overigens ook weer ruimte om nieuwe plancapaciteit aan te maken of in de tijd naar voren te halen. Ruimte en flexibiliteit in planning en programmering, die benut kan worden om in te spelen op de veranderde prijsstellingen op de woningmarkt, eventueel ook in combinatie met het herbestemmen van leegstaand of leeg komend vastgoed (flexibele planning en programmering). Met het (verder) doorbreken van de inelasticiteit van het planaanbod kan het risico op verdere woningbouwstagnatie worden verminderd. Echter, als we de kwalitatieve samenstelling van de totale, Brabant-breed gemeten plancapaciteit voor de eerstkomende vijf jaar analyseren (bijna 63.000 woningen anno 2015), kan onder de huidige, sterk veranderde marktomstandigheden nog altijd bijna 40% van het planaanbod gerekend worden tot de categorieën, die als risicovol kunnen worden gezien (figuur 3.4) 29. Een deel van deze risicovolle plannen zal hoogstwaarschijnlijk niet worden gerealiseerd, zeker niet op korte termijn. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 20 van 52
3.3 Het matchen van vraag en aanbod als continue opgave Voor de eerstkomende tijd blijft het een belangrijke opgave het planaanbod verder in balans te brengen met de (veranderde) vraag; in lijn met het nieuwe evenwicht en omwille van de voortgang in de woningbouw. Én om ertoe bij te dragen, dat de recente opleving van het aantal in aanbouw genomen woningen ook de komende tijd doorzet. Afgaande op de (geleidelijke) veranderingen in de samenstelling van de plancapaciteit zijn veel gemeenten al enige tijd bezig met deze opgave. Een lastige klus zo veel is de laatste jaren wel duidelijk geworden waarbij er door alle betrokken partijen zal moeten worden bewogen. Immers, gelet op de vrij structureel ogende demografische, financieel-economische en sociaalmaatschappelijke ontwikkelingen is een terugkeer naar die goede ouwe tijd zeer onwaarschijnlijk (en ook niet wenselijk). Al lijkt een verder meebewegen in de richting van het nieuwe evenwicht op de woningmarkt onvermijdelijk, de praktijk van de laatste jaren toont echter aan, dat aanpassingen aan de nieuwe realiteit met als een van de meest belangrijke kenmerken: lagere prijzen wel de nodige acceptatie- en adaptatietijd kosten en ook de nodige, soms forse financiële consequenties met zich meebrengen. Hierbij geldt dat naarmate woningbouwplannen te zeer zijn dichtgeregeld en dichtgerekend, het lastiger is om flexibel in te kunnen spelen op de (blijvend) sterke dynamiek op de woningmarkt en de verander(en)de marktvraag. Bovendien zullen bestemmingsplannen in veel gevallen ook moeten worden aangepast, wat op zich weer de nodige proceduretijd met zich mee zal brengen, voordat daadwerkelijk met de bouw gestart kan worden. De in deze rapportage opgenomen analyses, die laten zien dat de samenstelling van het (harde) planaanbod de afgelopen jaren steeds in kleine stapjes is bijgesteld en bovendien recentelijk lijkt te stagneren, bevestigen het beeld dat aanpassingen aan de nieuwe realiteit bepaald geen eenvoudige opgaven zijn. Desalniettemin zijn hoe lastig ook vele gemeenten en tal van initiatiefnemers van woningbouwprojecten de laatste jaren actief bezig geweest met het omkatten van hun bouwplannen. Verwacht wordt dat ook de komende tijd nog op diverse locaties dergelijke omkatbewegingen nodig zullen zijn. In samenspraak met de betrokken (bouw)partijen zal dan de kwalitatieve samenstelling van het nieuwbouwprogramma voor de eerstkomende jaren herijkt moeten worden, waarbij ook het grondprijsbeleid (vaak) een rol zal spelen. Zoals hiervoor is aangegeven, is voor deze bewegingen een realistisch én flexibel planaanbod een uitermate belangrijke voorwaarde. Overigens wordt vandaag de dag ook op de disbalans tussen vraag en aanbod ingespeeld door bijvoorbeeld woningen die oorspronkelijk als koopwoningen zijn ingeboekt, bij oplevering (voorlopig) als huurwoning in de markt te zetten of door de prijsstelling van koopwoningen gaandeweg het bouwproces (wat) bij te stellen. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 21 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 22 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 23 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 24 van 52
4. De woningvoorraad op basis van de BAG voor woningbouwstatistieken gaan we in 2015 over op de BAG, de basisregistratie adressen en gebouwen overgang naar de BAG zal in termen van het gemeentelijke woningbouwprogramma budgettair neutraal plaatsvinden Zoals in regionaal verband is besproken, gaan we per 1 januari 2015 voor onze woningbouwstatistieken over op de BAG, de 'basisregistratie adressen en gebouwen' van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Voor de kwaliteit van de BAG-gegevens zijn de gemeenten verantwoordelijk. Deze overgang betekent een trendbreuk in de betreffende statistieken, omdat de definitie van een woning in de BAG anders is dan in de CBS-tellingen tot en met 2011 (zie bijlage 4.1). De woningvoorraad op basis van de BAG-registratie komt in de meeste gevallen hoger uit dan volgens de oude CBS-tellingen. De verschillen zijn in veel gemeenten behoorlijk groot. In totaal omvat de Brabantse woningvoorraad volgens de BAG-methodiek per 1 januari 2015 ruim 20.000 woningen meer dan gemeten volgens de oude CBS-definities. 4.1 Hoe regelen we een soepele overgang naar de BAG-systematiek? Hieronder is aangegeven hoe we ook in relatie tot de actuele provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose en de op basis daarvan te maken en te actualiseren regionale woningbouwafspraken gezamenlijk een goede overgang kunnen maken van de woningvoorraad oude stijl' naar verblijfsobjecten met een woonfunctie volgens de BAG. Tot en met 31 december 2014 kan de woningvoorraad nog worden bepaald op basis van de oude CBS-systematiek en -definities. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van gegevens, zoals die door het CBS tot en met 2011 gepubliceerd zijn (zie CBS-Statline). Voor de jaren 2012, 2013 en 2014 heeft de provincie deze lijn voortgezet door jaarlijks deze gegevens over de ontwikkeling van de woningvoorraad (volgens de oude CBS-systematiek) op te vragen bij de gemeenten. Vanaf 1 januari 2015 wordt de (ontwikkeling van de) woningvoorraad gebaseerd op BAGregistratie van het CBS. In de monitoringsgegevens zal dus zowel een oude stand per 31 december 2014 als een nieuwe stand per 1 januari 2015 worden opgenomen (trendbreuk). In de matrix Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente worden vanaf 1 januari 2015 alle plannen voor verblijfsobjecten met een woonfunctie opgenomen. 4.2 Overgang naar de BAG in relatie tot de nieuwe prognose In de nieuwe Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2014 (oktober 2014) 4 is nog gebruik gemaakt van woningvoorraadgegevens volgens de oude CBSsystematiek. De overgang naar de BAG kan in een aantal (vrij eenvoudige) stappen worden vormgegeven. Uitgangspunt is de gemeentelijke woningvoorraad (gemeten volgens de oude CBSsystematiek) per 1 januari 2014, de startdatum van de jongste provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Met de door de gemeenten aangeleverde gegevens over 2014 is vervolgens ook de woningvoorraad per 1 januari 2015 te bepalen. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 25 van 52
Door de geprognotiseerde woningvoorraad per 1 januari 2025 af te zetten tegen deze feitelijke woningvoorraad per 1 januari 2015 kan vervolgens de groei van de woningvoorraad voor de eerstkomende 10 jaar worden bepaald (2015 t/m 2024). Door ten slotte deze groei van de woningvoorraad op te tellen bij de woningvoorraad volgens de BAG per 1 januari 2015 kan ook de nieuwe omvang van de woningvoorraad anno 2025 worden bepaald. Via bovenstaande exercitie kan voor elk willekeurig prognosejaar een nieuwe BAG-omvang van de woningvoorraad worden bepaald. Op deze manier vormgegeven is het de verwachting, dat de overgang naar de BAG in termen van het gemeentelijke woningbouwprogramma budgettair neutraal zal plaatsvinden (zie bijlage 4.2). 4.3 Gevolgen voor de woningbouwafspraken Langs de hierboven uiteengezette lijn kunnen ook de regionale woningbouwafspraken (jaarlijks) worden geactualiseerd. Basis voor deze afspraken vormt de (nog resterende) groei van de gemeentelijke woningvoorraad, steeds voor de eerstkomende 10 jaar. De afspraken die dit jaar worden gemaakt zullen worden gebaseerd op de groei in de periode 2015 t/m 2024. Vanaf 1 januari 2015 gaan we de BAG gebruiken als leidraad voor onze woningbouwstatistieken en de daarop te baseren -afspraken. In de BAG-gegevens, zoals het CBS die publiceert (via CBS-Statline), wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw, sloop, overige toevoegingen, overige onttrekkingen en overige correcties. Wat (het saldo van) de overige toevoegingen en overige onttrekkingen betreft, zullen we in lijn met de wijze waarop we hiermee de afgelopen jaren zijn omgegaan gezamenlijk een modus moeten vinden tussen mutaties die als administratief kunnen worden aangemerkt en mutaties die leiden tot een daadwerkelijke ( fysieke ) toename van de woningvoorraad. Van zo n fysieke mutatie is bijvoorbeeld sprake bij de omzetting van een verblijfsobject met een kantoor- of winkelfunctie naar een verblijfsobject met een woonfunctie. Tot de administratieve mutaties behoren bijvoorbeeld de omzettingen van (zorg) instellingsplaatsen naar verblijfsobjecten met een (zorg- én) woonfunctie of de omzettingen van wooneenheden of (bewoonde) recreatiewoningen naar een verblijfsobject met een woonfunctie (in bijlage 4.3 zijn enkele voorbeelden uitgewerkt). Zoals figuur 4.1 laat zien, zijn met de overgang naar de BAG veel van deze functieveranderingen in de afgelopen jaren al door gemeenten (administratief) in hun bestanden doorgevoerd. Vooral in 2012 en 2013 de eerste BAG-jaren lag het saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen op een hoog niveau. Verwacht mag worden en 2014 laat dit ook al duidelijk zien dat de omvang van deze administratieve mutaties de komende jaren in het algemeen vrij beperkt zal zijn. Al met al telt de Brabantse woningvoorraad volgens de BAG-statistieken per 1 januari 2015 1.087.400 woningen, 20.400 woningen meer dan volgens de oude definities (figuur 4.2). De verschillen zitten m vooral in het saldo van overige toevoegingen en onttrekkingen. Dat saldo ligt in de periode 2012 t/m 2014 volgens de BAG-gegevens in totaal ruim 12.000 woningen hoger dan gemeten volgens de oude systematiek (figuur 4.1). Daarnaast is er een verschil in startvoorraad per 1 januari 2012. Zoals figuur 2 laat zien omvat deze voorraad volgens de BAG-telling bijna 8.700 verblijfsobjecten met een woonfunctie Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 26 van 52
(woningen) meer dan de woningvoorraad waarmee de CBS-statistiek eindigde op 31 december 2011. De nieuwbouwaantallen laten daarentegen slechts geringe verschillen zien (figuur 4.1). Zo ligt het totale aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in de afgelopen 3 jaren volgens de BAGregistratie op bijna 25.700 woningen en komt de teller volgens de oude CBS-systematiek met 26.000 vrijwel op hetzelfde niveau uit. In bijlage 4.4 ten slotte zijn de antwoorden te vinden op tien veel gestelde vragen over de BAG. Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 27 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 28 van 52
BIJLAGE 1 Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 29 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 30 van 52
Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 31 van 52
) De 'stagnatie-indicator 2017' geeft aan in welke mate de tussen 2014 en 2017 vooruit berekende groei van de woningvoorraad* naar verwachting ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. * Bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2014'. Een waarde (uitgedrukt in %) >100 geeft aan dat de (feitelijk) verwachte groei van de woningvoorraad boven de vooruitberekende groei ligt. Een waarde <100 geeft aan dat de verwachte groei juist onder de vooruit berekende groei ligt. ) De verwachte groei is bepaald door bij de feitelijke groei van de woningvooraad in 2014 het in 2015 en 2016 verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen op te tellen. Een (trendmatige) inschatting van de sloop van woningen is in de gegevens verwerkt, evenals een inschatting van het aantal 'toevoegingen anderszins'. Het verwachte aantal op te leveren nieuwbouwwoningen is bepaald aan de hand van het aantal woningen, dat 1-1½ jaar (12-18 maanden) eerder in aanbouw is genomen. De nieuwbouw in 2016 is een inschatting, geëxtrapoleerd op basis van gegevens over het aantal recent in aanbouw genomen woningen en afgegeven bouwvergunningen. Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (okt. 2015), Provincie Noord-Brabant % Regionale Agenda Wonen - Deel B Pagina 32 van 52