Op weg naar prestatieafspraken tussen woningcorporaties en gemeente Leiden Bijeenkomst raadsleden, corporaties, huurders, Leiden, 14 januari 2014 Hugo Priemus, Technische Universiteit Delft 1
Woonakkoord Rutte II - D 66 - Christen Unie SGP Zie brief Blok aan Tweede Kamer d.d. 13-2-2013: Afspraken woningmarkt. Vier pijlers: 1. Het aanjagen van (duurzame) investeringen. 2. Een evenwichtige aanpak op de huurmarkt. 3. Meer ruimte voor kopers. 4. Zorg voor kwetsbare groepen op de woningmarkt. 2
Investeringsimpuls Revolverend fonds voor energiebesparing: 150 miljoen + middelen markt BTW op verbouwingen 1.3.2013 1.3.2014 van 21% naar 6% 3
Evenwichtige aanpak huurmarkt Vanaf 1.7.2013: huuraanpassing gereguleerde huursector afhankelijk van inkomen: inkomen tot 33.614: 4% inkomen 33.614-43.000: 4,5% inkomen hoger dan 43.000: 6,5% Uit extra huurinkomsten wordt verhuurderheffing bekostigd ( 1,7 miljard in 2017). Privacy geborgd. 4
Meer ruimte voor kopers Twee leningen voor kopers (Blokhypotheek): 50% - 100% met hypotheekrenteaftrek en NHG max. 50% zonder hypotheekaftrek, zonder NHG (looptijd kan 35 jaar zijn). rijksbijdrage aan SVn-starterslening: van 20 naar 50 mln. soepeler voorwaarden verkoop corporatiewoningen aan bewoners en vastgoedbeleggers. 5
Zorg voor kwetsbare groepen Kwetsbare groepen op huurmarkt worden ontzien. Geen bijdrage aan verhuurderheffing voor onzelfstandige eenheden voor ouderen en studenten. Hardheidsclausule inkomensafhankelijke huurverhogingen voor gehandicapten en chronisch zieken. 6
Corporaties en vastgoedbeleggers Woningen met gereguleerde huur: 85% woningcorporaties: 15% vastgoedbeleggers. In euro s uitgedrukt worden commerciële verhuurders minder zwaar aangeslagen dan woningcorporaties. Toch heeft de introductie van de verhuurderheffing een negatief effect op de bereidheid van vastgoedbeleggers om te investeren in Nederlandse huurwoningen. In geen enkel ander land beschikt de regering over een knop verhuurderbelasting genaamd die al naar gelang de financiële noden van de staat, kan worden ingedrukt. Internationaal opererende vastgoedbeleggers zien in het bestaan van de verhuurderbelasting een krachtige reden om niet te investeren in Nederlandse huurwoningen. 7
Verhuurderheffing= huurderheffing Blok (28-2-2013): De heffing kan, generiek gezien, vanaf 2017 structureel betaald worden uit extra opbrengsten van het huurbeleid. Voor de jaren 2014, 2015 en 2016 geldt dit niet. Het kabinet is er echter van overtuigd dat de sector deze tijdelijke en relatief beperkte mismatch van 440 miljoen in 2014, 260 miljoen in 2015 en 70 miljoen in 2016 kan opvangen, ook gezien het overschot in het jaar 2013 van 310 miljoen en van 110 miljoen in 2017. 8
Betaalbaarheid en bereikbaarheid op het spel Huurquotes van bewoners lopen sterk op. NIBUD-normen worden steeds vaker overschreden (OTB). Afspraken gemeente-corporaties nodig om minimale omvang kernvoorraad betaalbare huurwoningen te borgen. Als corporaties vrijkomende sociale-huurwoningen vooral verkopen of ineens harmoniseren, dreigt de socialehuurwoningvoorraad voor huishoudens met lage inkomens grotendeels onbereikbaar te worden. Ook hierover zijn afspraken nodig tussen corporaties onderling en tussen corporaties en gemeente. 9
Woonlasten van huurders RIGO-onderzoek, in opdracht van Woonbond: Woonlasten van huurders. Huur- en energielasten in de gereguleerde huursector. Aantal huishoudens beneden armoedegrens in 2012: 28%. Stijgt tussen 2012 en 2017 van 724.000 naar 891.000 hh. Koopkracht ; huren ; energiekosten. 10
Van gluurverhogingen naar huursombenadering Gluurverhogingen = Inkomensafhankelijke huurverhogingen: Drie ronden van chaos: 1) Informatie Belastingdienst over inkomen incompleet. 2) Behandeling bezwaarschriften huurders. 3) Als inkomen daalt: achteraf kan huur weer omlaag gaan. Vanaf 2014: huursombenadering. 11
Huurwoningen voor middengroepen Een van de dilemma s: wat zijn alternatieven voor huishoudens met inkomen van 34.000 en meer: marktsectorwoningen, beheerd door woningcorporaties (niet-daeb); woningen van vastgoedbeleggers: zijn die er in voldoende mate? ook in de huurklasse 680-900 per maand? betaalbare koopwoningen (ook gezien actuele hypotheekvoorwaarden)? door corporatie te verkopen woningen (ook gezien actuele hypotheekvoorwaarden)? 12
Hervormingsagenda Woningmarkt (Blok, Weekers), 17 september 2013 omvat zeven punten: 1. Een beter werkende koopmarkt: beheersbare schulden en risicoreductie. 2. Een concurrerende en transparante hypotheekmarkt. 3. Een beter werkende huurmarkt: voldoende kansen voor huishoudens met een smalle beurs en meer ruimte voor het middensegment. 4. Woningcorporaties: heldere taken en scherp toezicht. 5. De bouw: ruimte voor investeringen en een vraaggerichter aanbod. 6. Impuls voor energiebesparing in de gebouwde omgeving. 7. De consument centraal: meer ruimte voor particulier initiatief. In deze agenda is de deal Aedes-Blok geïntegreerd. 13
Een beter werkende koopmarkt: Naar een reductie van schulden en beperking van risico s (bij burgers en banken). Koppeling van het recht op hypotheekrenteaftrek aan een volledige aflossing tijdens de looptijd van de schuld: gerealiseerd. Permanente verlaging van de overdrachtsbelasting: gerealiseerd. Tijdelijke aftrekbaarheid restschulden: gerealiseerd. Restschulden (onder strikte voorwaarden) meefinancieren onder NHG: na zomer 2013. Extra budget startersleningen ( 50 miljoen): gerealiseerd. Stapsgewijze beperking LTV tot 100%: vanaf 2013. Geleidelijke aanpassing maximaal aftrektarief: voorstel Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 met Prinsjesdag. 14
Een concurrerende, transparante hypotheekmarkt Naar meer concurrentie. Oprichting Nationale Hypotheek Instelling NHI (Commissie v. Dijkhuizen Kroes Van Rutte). Institutionele beleggers financieren hypotheken. (a) Alleen NHG-gegarandeerd. (b) alleen nieuwe hypotheken. Wijzigingsbesluit Financiële Markten 2013: gerealiseerd. Oprichting NHI: in onderzoek. Onderzoek ACM naar toetredingsbarrières: nog niet bekend. 15
Een beter werkende huurmarkt Inkomensafhankelijke huurverhogingen tot 34.000 = 4%; 34.000 = 4,5%; > 43.000 = 6,5%). Bestrijding scheefheid; voeding verhuurderheffing ( 1,7 miljard per jaar in 2017). Inkomensafhankelijke huurverhoging boven inflatie: gerealiseerd. Invoeren huursombenadering: wetsvoorstel voor eind 2014. Aanpassing en vereenvoudiging woningwaarderingsstelsel: voorstel voor Prinsjesdag 2013. Verhoging huurtoeslagbudget in verband met boveninflatoire huurstijgingen: vanaf 2013. Bijdrage verhuurders via verhuurderheffing en heffingsvermindering voor bepaalde categorieën investeringen: voorstel Wet Maatregelen Woningmarkt 2014. Verbetering gelijk speelveld door afbakening werkgebied corporaties: Novelle bij Herzieningswet. Versoepeling regels voor verkoop van corporatiewoningen aan commerciële partijen: aanpassing circulaire najaar 2013. Het aanbod van het middensegment wordt gemonitord met het WoON en de Huurenquête. N.B.: Kameruitspraak december 2013: max. inkomen doelgroep van 34.000 naar 38.000. 16
Woningcorporaties: heldere taken en scherp toezicht (1) Eind 2014: rapport Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. Naar een duurzaam corporatiebestel. Focus op doelgroep. Betere afbakening takenpakket. Administratieve of juridische scheiding DAEB niet-daeb (= sociaal markt; DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang). Een heldere afbakening van taken van corporaties. Een verbetering van de verantwoording naar en relatie met de stakeholders, en in het bijzonder een versterking van de rol van gemeenten richting corporaties. Focus op het werkgebied. Een versterking van het toezicht. 17
Woningcorporaties: heldere taken en scherp toezicht(2) Implementatie van het akkoord met Aedes: vanaf september 2013, onder meer via nieuwe Novelle bij Herzieningswet. Oude Novelle (= alle niet-daeb-bezit verplicht onderbrengen in overgangs-bv s) is van de baan. Afbakening werkgebied corporaties: Novelle bij Herzieningswet. In navolging van aanbevelingen Commissie-Dekker. Versterking rol gemeente richting corporaties en afbakening schaalgrootte corporaties: Novelle bij Herzieningswet. Ontwikkeling rijksbeleidskader corporaties: begin 2014. Herpositionering financieel toezicht onder ministeriële verantwoordelijkheid: Novelle bij Herzieningswet. 18
Ruimte voor investeringen en een vraaggericht aanbod O.m. bevordering kantoortransformatie. BTW verbouwing/renovatie (6%): verlengd. Uitwerking voorstellen voor vernieuwing bouwregelgeving van Commissie-Dekker (o.m. private kwaliteitsborging). Woningproductie 2013 = ca. 40.000 woningen verwacht 2014 = ca. 30.000 35.000 woningen verwacht. Na deze dieptepunten: voorzichtig herstel. 19
Impuls energiebesparing in de gebouwde omgeving Programma s Energiesprong en Gebieden Energie Neutraal: in uitvoering. 14 Blok-voor-blok projecten gericht op eigenaarbewoners: 2014. Revolverend fonds voor energiebesparing: start voorzien vanaf 1 november 2013. Uitvoering Energieakkoord: vanaf zomer 2013. Uitvoering energiebesparingsconvenant 2012: uitvoering voorzien in 2014-2017. Vereenvoudigd energielabel: wetsvoorstel in 2014. Voor corporaties na 1-1-2018: 400 miljoen subsidie voor energiemaatregelen in voorraad. 20
De consument centraal Expertteam particulier opdrachtgeverschap: in uitvoering. Versterking positie bouwconsument: brief bouwregelgeving in najaar 2013. Kennis- en experimentenprogramma Wonen en zorg: vanaf 2013. Advies over wonen en zorg van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI): advies RLI voor eind 2013. 21
Relatie gemeente-corporaties volgens Blok (29-11-2013) (1) Minister Blok volgt het advies van de Commissie-Dekker in zijn brief aan Tweede Kamer 29 november 2013 + aanbieding rapport Bureau Severijn BV, Analyse van de prestatieovereenkomsten tussen gemeenten en woningcorporaties in 2013 (Denekamp). Blok: Het samenspel tussen gemeenten en toegelaten instellingen moet als volgt verlopen : - gemeente verankert gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in overleg met andere gemeenten die daar rechtstreeks belang bij hebben ; - Bij voorkeur zijn ook huurdersorganisaties bij de totstandkoming van het beleid betrokken; - Publieke sturing wordt versterkt. 22
Relatie gemeente-corporaties volgens Blok (29-11-2013) (2) - corporaties dragen naar redelijkheid bij aan uitvoering van gemeentelijk beleid; - Vóór 1 juli (half jaar voor betrokken periode) verschaffen corporaties inzicht aan gemeente in de wijze waarop de corporatie invulling geeft aan het volkshuisvestingsbeleid. Dat kan gezien worden als het bod van de corporatie aan de gemeente. Corporatie nodigt gemeente uit tot het maken van afspraken waarbij ook huurdersorganisaties zijn betrokken. 23
Relatie gemeente-corporaties volgens Blok (29-11-2013) (3) Gemeente kan gebruik maken van financiële oordeel CFV over corporatie: - gemeente kan de corporatie zelfstandig om inlichtingen vragen; - afspraken corporatie-gemeente: vertalen in concrete activiteiten; - als geschil tussen partijen ontstaat, kunnen zij zich tot de minister wenden; - gemeente ontvangt jaarlijks volkshuisvestingsverslag van de corporatie: hoe heeft corporatie invulling gegeven aan het volkshuisvestingsbeleid? 24
Relatie gemeente-corporaties volgens Blok (29-11-2013) (4) Vóór 1 juli voornemens (eventueel prestatieafspraken) naar minister zenden. Minister werkt aan rijksbeleidskader : prioriteiten werken door in regionale en gemeentelijke woonvisies en prestatieafspraken. Vóór 1 juli prestatieafspraken: werken door in gemeentebegroting en in begroting corporaties. 25
Analyse prestatieafspraken, Severijn (nov. 2013) (1) Soorten afspraken: Zacht: structurerend op samenwerkingsproces, intenties, uitspraken (0; 25; 4%). Hard: handelings-, garantie- en transactieafspraken (67; 4; 0%). In 2013: aandeel zachte afspraken licht afgenomen. handelingsafspraken sterk toegenomen. ruim een kwart: kwantitatief. 26
Analyse prestatieafspraken, Severijn (nov. 2013) (2) 2013: prestatieafspraken voor 78% van sociale voorraad. 269 gemeenten en 286 corporaties betrokken. In steden: relatief veel afspraken, bovengemiddeld multilateraal, gemeente doorgaans regierol. Meeste overeenkomsten: looptijd 4 of 5 jaar, doorgaans met jaarlijks te herijken werkafspraken. 82% gemeenten en 82% corporaties tevreden over onderlinge relatie en samenwerking. 6% gemeenten en 2% corporaties: verhoudingen niet goed. 18% gemeenten, 16% corporaties: problemen ervaren in onderhandelingsproces. 27
Analyse prestatieafspraken, Severijn (nov. 2013) (3) Negatieve externe invloeden op (multilaterale) onderhandelingen over prestatieovereenkomsten (gemeente/corporaties): - kredietcrisis/economische crisis (48%-62%) - Nieuwe Staatssteunregelgeving (58%-40%) - Stagnatie woningmarkt (44%-62%) - Verhoging saneringsheffing CFV (61%-60%) - Voorgenomen verhuurderheffing (68%-66%) hoogste score - Regeerakkoord over nieuwe ver- houdingen tussen gemeenten en corporaties (29%-16%) laagste score 28
Analyse prestatieafspraken, Severijn (nov. 2013) (4) Investeringsbereidheid woningcorporaties Op dit punt zijn gemeenten pessimistischer dan corporaties. 29
Analyse prestatieafspraken, Severijn (nov. 2013) (5) Onderwerpen in de prestatieovereenkomsten 30
Analyse prestatieafspraken, Severijn (nov. 2013) (6) Kwantitatieve afspraken 31
Analyse prestatieafspraken, Severijn (nov. 2013) (7) Aandacht reductie energiegebruik sterk toegenomen: méér afspraken verwacht over energiezuinig bouwen en energetische voorraadverbeteringen. Nieuwbouw (91%) en (toewijzing) kernvoorraad (64%). Verwachting: fors minder afspraken over nieuwbouw koop- en huurwoningen, investeringen maatschappelijk vastgoed, slopen van woningen, investeringen in leefbaarheid, woningverbetering. 32
Enquête VNG, aug. 2013 over samenwerking met corporaties Drie belangrijkste opgaven volgens gemeente: - doorstroming op de woningmarkt; - verduurzamen bestaande voorraad; - nieuwe financieringsarrangementen. 33
Naar prestatieafspraken gemeente corporaties (huiswerk voor 4 februari 2014) Tijdschema: zo mogelijk 1 juli 2014 klaar: doorwerking naar gemeentebegroting 2015, corporatiebegroting 2015; melding aan minister. Looptijd: 1 januari 2015 1 januari 2019 (of 2020), jaarlijks monitoren en bijstellen. Nota Wonen 2020 als kader voor prestatieafspraken. Corporaties (Plekker) en gemeente (Van Duijn) bereiden afspraken gezamenlijk voor. Wat leren we van evaluatie (15-5-2012) prestatieafspraken 2009-2015)? Waarover prestatieafspraken? Hoofdthema s? Type afspraken? In hoeverre kwantitatief? Meetbaar? Hoe prestatieafspraken voorbereiden, vaststellen, monitoren, bijstellen? 34