WOONLASTENAGENDA 2015 Zayaz
ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten. In dit akkoord staat het groeiende woonlastenvraagstuk centraal. De betrokken partijen willen met elkaar de verwachte stijgende trend tegengaan. Ook willen de partijen meer ruimte creëren voor huishoudens om hun eigen (woon)lasten beter te beheersen. De afspraken hierover komen terug in een gezamenlijke woonlastenagenda, die elk jaar wordt opgesteld. Ook maakt iedere partner een specifieke woonlastenagenda waarin de eigen inzet wordt geconcretiseerd. Via deze woonlastenagenda s maakt iedere partner in het woonlastenakkoord inzichtelijk en transparant wat hij bijdraagt aan het woonlastenvraagstuk en aan de afspraken die de partners hierover met elkaar gemaakt hebben. De partners leggen op deze wijze verantwoording af aan elkaar en aan de stad. Het woonlastenakkoord is immers niet vrijblijvend. In dit document leest u de woonlastenagenda van Zayaz voor 2015. 2
ALGEMEEN 2015: BETAALBAAR WONEN Zayaz heeft in 2014 besloten om betaalbaar wonen bovenaan de beleidsagenda voor de komende jaren te plaatsen. Het gaat daarbij zowel om betaalbaarheid in de toekomst als betaalbaarheid nu. Steeds zoeken we naar een optimale balans tussen deze twee binnen de financiële mogelijkheden van Zayaz. NETTO HUURLASTEN ALGEMENE BELEIDSUITGANGSPUNTEN De keuze voor betaalbaar wonen als centraal beleidsthema komt onder andere tot uiting in een aanpassing van het portefeuillebeleid en, als afgeleide daarvan, het huurbeleid van Zayaz. Zonder aanpassingen zou de betaalbaarheid voor de doelgroep op termijn behoorlijk onder druk komen te staan. Voor de komende periode hanteren we de volgende uitgangspunten: Zayaz richt zich op de beschikbaarheid van voldoende woningen die de doelgroep kan betalen (nu en in de toekomst). Om dit te realiseren gaat Zayaz uit van het minimaal gelijk houden van het huidige aantal sociale huurwoningen. Zayaz neemt de huidige verdeling van de sociale huurwoningen over de diverse huurprijscategorieën als uitgangspunt voor de toekomst. Dat betekent dat het huidige aantal woningen onder de aftoppingsgrenzen in principe gehandhaafd blijft, mits we dit kunnen blijven vertalen naar een duurzaam business-model. Overigens geldt dit uitgangspunt voor ons totale woningaanbod; het hoeft dus niet per definitie om dezelfde woningen per huurprijscategorie te gaan als nu het geval is. Voor de korte termijn wordt voornoemd uitgangspunt gerealiseerd door uit te gaan van een streefhuur van 70% van de maximale huur, die vervolgens wordt afgetopt op de grens van de huidige huurprijscategorie (lees: aftoppingsgrenzen). Voor de uitwerking op langere termijn zal een verfijning plaatsvinden, zodat woningkwaliteiten, huurprijzen en (sub)doelgroepen beter op elkaar kunnen worden afgestemd: zie inzet 2015. 3
In de volgende gevallen wordt afgeweken van het uitgangspunt om de huidige huurprijsverdeling in categorieën in stand te houden: - Er kan een correctie plaatsvinden voor een verbetering van de energetische prestatie. Dat betekent dat in renovatieprojecten in eerste instantie steeds sprake is van een streefhuur, uitgaande van het in standhouden van de huidige verdeling. Wanneer door de verbetering sprake is van een energiebesparing, dan is een extra huurverhoging mogelijk. Voorwaarde is dat de betaalbaarheid op woonlastenniveau minimaal gelijk blijft. Ook wordt een relatie gelegd naar de doelgroepen van het betreffende complex. - De feitelijke verdeling van de woningvoorraad naar huurprijscategorieën kan als gevolg van inkomensafhankelijke huurverhogingen (die bewust worden ingezet om scheefbewoning te verminderen) in ongunstige zin afwijken van de huidige verdeling. Op het moment dat de woning weer beschikbaar komt, wordt de huurprijs naar beneden bijgesteld. Bestrijding van scheefbewoning blijft belangrijk om de betaalbaarheidsdoelstellingen te kunnen realiseren, mede gelet op de ontwikkeling van de grootte van de doelgroep. Daarom past Zayaz het instrument inkomensafhankelijke huurverhoging toe (of andere wettelijke instrumenten die hiervoor in de plaats komen). Daarbij houdt Zayaz wel altijd rekening met de effecten op wijk- en buurtniveau. Soms draagt een hogere mate van scheefbewoning bij aan de leefbaarheid van een buurt. Het huurbeleid dient te allen tijde bij te dragen aan een duurzaam verdienmodel. Ook om betaalbaar wonen in de toekomst mogelijk te maken. Vertrekpunt voor de verdeling over de verschillende prijsklassen is dat Zayaz ongeveer 60% van de sociale woningvoorraad in s-hertogenbosch in bezit heeft; dat aandeel borgt Zayaz in de voorraad. ONZE INZET VOOR 2015 Zoals hierboven geschetst past Zayaz de uitgangspunten voor het huurbeleid aan. Dit zal in 2015 geëffectueerd worden. Wij zijn van plan om de komende jaren het huurbeleid verder te verfijnen door middel van een koppeling van subdoelgroepen, woningkwaliteiten en huren. Ons uiteindelijke doel is om de betaalbaarheid voor zowel de huurder als voor Zayaz te maximaliseren. Oftewel: een optimale afstemming tussen vraag en aanbod binnen de financiële mogelijkheden nu en in de toekomst. Dit zal vervolgens zijn vertaling krijgen in onder andere het portefeuillebeleid, het (toetsings)kader voor investeringen en het (streef)huurbeleid. Door de toepassing van het nieuwe huurbeleid zal Zayaz ook in 2015 bij een aantal huishoudens uit de laagste inkomensgroep niet de maximale huurverhoging doorrekenen. Daarnaast wil Zayaz de meest kwetsbaren (extra) ontzien. In het voorjaar van 2015 wordt dit in samenspraak met de HBV Zayaz (huurdersbelangenvereniging) verder uitgewerkt. In 2014 heeft Zayaz zo n 700 huishoudens uit de laagste inkomensgroep ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging. Zayaz gaat door met kleinschalig experimenteren met maatwerkoplossingen voor huurders die in de knel zitten. Eventuele extra regelruimte die Zayaz krijgt aangereikt vanuit het Ministerie (bv. Tijdelijke huurverlaging) wordt in dit kader actief ingezet. 4
SERVICEKOSTEN Onze inzet voor energielasten werkt soms door in (een verlaging van) de servicekosten (bv LEDverlichting). ENERGIELASTEN Woningen Zayaz naar energielabel Eind 2008 Eind 2013 Eind 2014 Label A++, A+, A, B 8% 26% 29% Label C, D 54% 55% 54% Label E, F, G 38% 19% 17% Renovatie gaat gepaard met een energetische verbetering van de woningen. Gerealiseerde & te realiseren verbeteringen in 2014/2015: - 70 woningen van D naar B (opgeleverd in 2014); - 112 woningen van F naar B (opgeleverd in 2014); - 138 woningen, energetisch aanbod op individueel niveau, deelname % nog niet bekend (54 woningen opgeleverd in 2014 & 84 woningen in 2015); - 146 woningen van F naar C/B (43 woningen opgeleverd in 2014 & 103 woningen in 2015); - 84 woningen van E/F naar D (3 woningen opgeleverd in 2014 & 81 woningen 2015); - 25 woningen van E naar D (2015). Te realiseren aantal te verbeteren woningen in 2016/2017 (met doorloop naar 2018): 706 woningen. Zayaz werkt bij renovaties met woonlastengaranties. Dat wil zeggen dat de huurverhoging maximaal 75% bedraagt van het energievoordeel bij een gemiddeld verbruik. Ook via de geplande nieuwbouwprojecten (216 eenheden t/m 2017) draagt Zayaz bij aan een energetische verbetering van de voorraad ONZE (OVERIGE) INZET VOOR 2015 EN VERDER Doorzetten van de in 2014 behaalde resultaten. Voorbereiding/opstart van een woonlastenexperiment in West met als kern een Nul-op-de-meter renovatie, in samenwerking met de gemeente. De realisatie is voorzien in 2016. Opvolgen van de bevindingen uit de Installatie Performance Scans bij complexen met collectieve verwarmingssystemen. Met zo n scan wordt onderzocht of de verwarmingsinstallatie kan worden geoptimaliseerd en hiermee het energieverbruik kan worden teruggebracht. 5
Renovaties koppelen aan bewustwording en maatwerkadviezen voor huurders om hen maximaal in staat te stellen hun woonlasten te reduceren (inclusief monitoring). Waar mogelijk t.o.v. huidige investeringsplanning extra energetische maatregelen toevoegen indien rendabel voor Zayaz en huurder. Eerste ervaringen opdoen met zonnepanelen en boilers. Opvolging geven aan een klantenpanel (begin 2015) over woonlasten en duurzaamheid. BEHAALDE RESULTATEN IN 2014 In projecten waar niet 70% van de huurders instemt met het invoeren van energetische maatregelen waarvoor een huurverhoging moet worden betaald, wordt voortaan (zo mogelijk) een individueel verbeterpakket aangeboden. De overige woningen worden bij een wisseling van bewoners verbeterd. Vervanging van VR-ketels door HR-ketels gebeurt voortaan zonder huurverhoging. Besloten is om de komende jaren de verlichting in de algemene ruimtes zoveel mogelijk om te zetten naar LEDverlichting. Ook wordt er gekeken naar de inzet van bewegingsmelders en lichtsensoren. Dit leidt tot minder onderhoudskosten voor Zayaz en lagere servicekosten voor de huurder. Zayaz heeft samen met een aantal andere corporaties een energiecontract afgesloten met een nieuwe leverancier per 1 januari 2015, waardoor een besparing wordt gerealiseerd voor huurders (gezamenlijk inkoopvoordeel). De energieprestaties en het energieverbruik zijn per complex in beeld gebracht als input voor (toekomstige) besluitvorming en voor gerichte verbeteracties. Bij de advertenties in WoonService wordt voortaan niet alleen de huurprijs getoond maar ook de energielasten en lokale waterschapsen gemeentelijke heffingen. Hierdoor kunnen vooraf problemen van te hoge woonlasten worden voorkomen (samen met andere woningcorporaties in WoonService). 6
WOONGERELATEERDE KOSTEN Zayaz is sociaal aandeelhouder van het in 2014 opgerichte dienstenbedrijf De Copernikkel. Daarin zit onder meer een klussendienst, reparatiestraat, boodschappenbus en cateringclub. De invulling van het sociaal aandeelhouderschap wordt nog uitgewerkt. Uitgangspunt daarbij is het realiseren van een duurzame onderneming voor de wijk. In algemene zin: ruimte maken voor bewonersinitiatief en talentuitwisseling (juist niet teveel vooraf bedenken!). OVERIG Incassobeleid op maat met snelle begeleiding, huisbezoeken en waar nodig doorverwijzing. Inzet sociale wooncoach: maatje voor kwetsbare groepen die moeite hebben met zelfstandig wonen. Het project sociale wooncoach wordt samengevoegd met het project huishoudcoach van Divers (bundeling van krachten). Zayaz maakt al een aantal jaren social return-afspraken met leveranciers bij de aanbesteding van projecten. Zayaz monitort deze afspraken actief om zo mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt perspectief te bieden op een betaalde baan en daarmee een vast inkomen. Per 1 januari 2015 werken we met generieke social returnvoorwaarden door meerdere corporaties in Brabant, waardoor het effect steeds groter wordt. Ook buiten de stad. Actieve bijdrage aan de pilot woonlastencoach uit de gezamenlijke woonlastenagenda. We willen zo het overzicht van mogelijke oplossingsrichtingen bij woonlastenproblematiek vergroten, het praktijknetwerk verder verbreden en door casusgesprekken inzicht krijgen in hiaten en knelpunten, die vervolgens opgepakt kunnen worden door ons of door anderen. 7