Wethouder van Bouwen en Wonen M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Aan de voorzitter van de Commissie Stedelijke Ontwikkeling en Ruimtelijke ordening Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/2006.3591 - RIS 142005 Doorkiesnummer 070-353 2852/2966 E-mailadres Aantal bijlagen Onderwerp goedkope woningbouw in de Haagse stadsdelen Datum 21 november 2006 Realisatie en vernieuwing van goedkope woningbouw is sinds enige decennia een belangrijk speerpunt in Den Haag. In het coalitieakkoord 2006-2010 Meedoen heeft dit onderwerp dan ook de nodige aandacht gekregen. Afgesproken is dat van de Haagse nieuwbouw 30% gerealiseerd wordt in de goedkope sector 1. In 2005 zijn door Den Haag/Haaglanden/VROM woningbouwproductieafspraken gemaakt. Den Haag heeft zich tot 2010 gebonden aan 16.200. Daarvan worden circa 4.800 (30%) in de periode tot 2010 in het goedkope segment gerealiseerd. Per stadsdeel wordt vervolgens bekeken op welke wijze deze 30% norm gehaald kan worden. In deze brief wordt aangegeven op welke manier de algemene (stedelijke) doelstelling van het college om de komende jaren 30% van de totale woningbouwproductie te realiseren in het goedkope segment een vertaling krijgt op stadsdeelniveau. Het wel of niet halen van de 30% norm is afhankelijk van de bouwmogelijkheden in de stadsdelen. Op de korte termijn (<2010) is er goed zicht op de bouwproductie per stadsdeel inclusief het aandeel goedkoop daarin. De programmatische sturing is echter beperkt. Voor veel projecten liggen de afspraken vast. U wordt via periodieke voortgangsrapportages van de Taskforce 16.200 geïnformeerd over de productie en planning van de woningbouw tot 2010. Daarnaast heeft Den Haag woningbouwambities voor de midden- en lange termijn. In het bijzonder grootschalige ontwikkelingen waar de programmatische uitgangspunten nog niet zijn bepaald biedt kansen. 1 Hieronder vallen nieuwbouw met een huur tot de huursubsidiegrens (circa 600) en nieuwbouw met een koopgrens tot circa 163.000 (deze grens wordt jaarlijks bepaald door het Rijk ). Inlichtingen bij Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: 070-353 2852/353 2966 Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: 070-353 3615 Internetadres: www.denhaag.nl
DSO/2006.3591 2 Hier komen dan ook vooral de ontwikkelingsgebieden uit de Haagse Structuurvisie in beeld. Van belang nu is: Welk deel van de woningbouwambitie uit de grote ontwikkelingsgebieden dient in het goedkope segment gerealiseerd te worden zodat voldaan wordt aan het uitgangspunt 30% van de nieuwe worden gebouwd in de goedkope sector? Via een aantal stappen wordt deze vraag kwantitatief uitgewerkt. Goedkoop bouwen in de huidige plannen en voornemens Het is goed om aan het begin van deze collegeperiode al enig inzicht te hebben in hoeverre de beleidsdoelstelling streven naar 30% goedkope woningbouw in de stad en per stadsdeel gehaald gaat worden. Op stedelijk niveau ziet het er gunstig uit: halverwege 2006 blijkt uit de voorgenomen bouwplannen dat circa 35% van de geplande woningbouwproductie in Den Haag de komende 4 jaar in het sociale segment gerealiseerd gaat worden (zie Tabel 1). Zeven stadsdelen scoren redelijk tot goed, met Laak als een uitschieter naar boven (de oorzaak is de realisatie van circa 800 studenten in dit gebied). Alleen Haagse Hout scoort volgens de huidige gegevens een onvoldoende. Tabel 1: Geplande goedkope woningbouw per stadsdeel in de periode 2006 t/m 2009 Totaal aantal nb. Aantal goedkope nb. Percentage goedkope woningbouw Loosduinen 462 104 23% Escamp 5.157 1.390 27% Segbroek 401 130 32% Scheveningen 934 351 38% Centrum 2.356 801 34% Laak 1.305 1.042 80% Haagse Hout 225 0 0% Leidschenveen-Ypenburg 4.531 1.672 37% Totaal Den Haag 15.371 5.490 36% Bron: DSO/HOB (Primavera 2006) Geplande goedkope woningbouw tot 2017 Tabel 2 geeft: een overzicht van de huidige plannen en voornemens in de periode tot 2017 en het aandeel goedkoop daarin (belangrijk: dit is een momentopname: de planningscijfers zijn dynamisch). Duidelijk is dat de stadsdelen Loosduinen en Haagse Hout slecht scoren. De toekomstige gebiedsontwikkelingen in deze gebieden zullen voor de nodige compensatie dienen te zorgen. Tabel 2: Geplande goedkope woningbouw per stadsdeel in de periode 2006 t/m 2017 Totaal aantal Aantal goedkope Percentage goedkope woningbouw Loosduinen 1.744 104 6% Escamp 7.768 1.951 25% Segbroek 425 130 31% Scheveningen 1.080 436 40% Centrum 3.763 963 26%
DSO/2006.3591 3 Laak 1.305 1.042 80% Haagse Hout 225 0 0% Leidschenveen-Ypenburg 4.753 1.698 36% Totaal Den Haag 21.063 6.324 30% Bron: DSO/HOB (Primavera 2006) Geplande woningbouw gebiedsontwikkelingen Structuurvisie per stadsdeel De derde stap is het in beeld brengen van de totale woningbouwambitie voor de komende decennia. In de ontwikkelingsgebieden van de Structuurvisie wordt uitgegaan van een woningbouwproductie van ruim 30.000. Tel hierbij op de woningbouwplannen (circa 21.000 ) waaraan nu gewerkt wordt en het totaal komt uit op ongeveer 51.500. Dit aantal is te verdelen over de acht stadsdelen met daaruit volgend de goedkope taakstelling conform de 30% afspraak (zie Tabel 3). Tabel 3: Woningbouwambitie per stadsdeel de komende 20 á 25 jaar Stadsdeel Woningbouwambitie Aantal Aandeel goedkoop (30%) Loosduinen 3.600 1.080 Escamp 14.000 4.200 Segbroek 500 150 Scheveningen 2.400 720 Centrum 8.500 2.550 Laak 8.000 2.400 Haagse Hout 4.500 1.350 Leidschenveen-Ypenburg 10.000 3.000 Totaal 51.500 15.450 Bron: Gemeente Den Haag: Haagse Structuurvisie 2020 en planningssysteem Primavera, 2006 Goedkoop bouwen in grote gebiedsontwikkelingen Uit Tabel 2 en 3 is vervolgens het aandeel goedkope te herleiden dat in de diverse gebiedsontwikkelingen (masterplannen/gebiedsvisies) gerealiseerd dient te worden. Een rekenvoorbeeld om dit uit te leggen: voor de gehele stad is de goedkope opgave 15.450, in de huidige planvorming wordt uitgegaan van de bouw van circa 6.300 goedkope. Dit betekent dat er nog ruim 9.000 gebouwd moeten worden in het goedkope segment. Deze rekensom kun je uitvoeren voor alle acht stadsdelen. Het aandeel goedkoop bouwen in de diverse nog op te stellen Gebiedsvisies en Masterplannen in de stad komt daarmee uit op het volgende: Tabel 4: Restant opgave goedkoop bouwen Stadsdeel Aantal percentage Gebiedsontwikkelingen Loosduinen 1.000 53 Kijkduin 50% Escamp 2.250 35 Erasmuszone, Lozerlaan en Leyenburg 30% Segbroek 50 0 Internationale zone 0% Scheveningen 300 23 Scheveningen kuststrook 25% Centrum 1.600 32 Transvaal plus, Rivierenbuurt, Bezuidenhout West 30% Laak 1.400 22 Binckhorst 30%, Knoop Moerwijk 0% Haagse Hout 1.350 33 Mariahoeve: 30% Leidschenveen- Ypenburg 1.300 23 Vlietzone: 25%
DSO/2006.3591 4 Totaal 9.250 30 Bron: Gemeente Den Haag: Haagse Structuurvisie 2020 en planningssysteem Primavera, 2006 Over het algemeen blijkt dat het percentage goedkoop bouwen voor de diverse gebiedsontwikkelingen uit komt tussen de 25% en 35%. Hier dient echter een nuancering gemaakt te worden voor het Masterplan Kijkduin. In het stadsdeel Loosduinen ligt namelijk het ontwikkelingsgebied Westlandse Zoom. Enige jaren geleden is afgesproken dat hier geen goedkope woningbouw plaatsvindt en dat deze conform de afspraak in het Stadsgewest Haaglanden niet gecompenseerd hoeft te worden in overig Den Haag. Als in het Stadsdeel Loosduinen deze circa 1.000 op de Westlandse Zoom niet meegeteld worden dan komt het benodigde aandeel goedkope woningbouw in het Masterplan Kijkduin (om de 30% op stadsdeelniveau te halen) uit op ruim 35%. Conclusies De uitkomsten van de voorgaande berekeningen geven een bepaalde richting aan. Gezien de relatief kleine verschillen en de momentopname waar de planningsgegevens op gebaseerd zijn zet ik in op de volgende lijn: Bij de Masterplannen (inclusief Masterplan Kijkduin) uit de Structuurvisie en de grootschalige nog op te stellen Gebiedsvisies/ontwikkelingen wordt uitgegaan van 30% goedkoop bouwen; Uitzonderingen zijn de Masterplannen Knoop Moerwijk en Internationale zone met 0%. De reden is dat in de Laakhavens de komende jaren al veel gebouwd wordt in het goedkope segment (studentenhuisvesting), in de Internationale Zone is er geen (of zeer weinig) sprake van woningbouw. Nieuwe ontwikkelingen Tot zover de beleidsuitgangspunten voor goedkope woningbouw bij de nu bekende grootschalige ontwikkelingen in Den Haag. Maar hoe om te gaan met nieuwe ontwikkelingen in de stad? Onder nieuwe ontwikkelingen wordt verstaan een project- of gebiedsontwikkeling waar de (beleids)uitgangspunten nog geformuleerd dienen te worden. Dit hangt voor een belangrijk deel af van: 1. Betreft het kleinschalige- of grootschalige nieuwe ontwikkelingen? 2. Het aandeel goedkoop per stadsdeel van de totale nieuwbouwproductie na uitvoering van de nu bekende Masterplannen/Gebiedsvisies; 3. Het huidige aandeel goedkoop per stadsdeel (de omvang van het de goedkope huurwoningvoorraad in relatie tot de totale woningvoorraad); Bij nieuwe grootschalige ontwikkelingen in de acht stadsdelen met een aanzienlijke woningbouwambitie zal in principe uitgegaan worden van het uitgangspunt 30% goedkoop bouwen. Een aanzienlijke productie heeft namelijk veel invloed op het uiteindelijke percentage goedkoop in het totale stadsdeel. Een eventueel lager percentage goedkoop bouwen dient onderbouwd te worden. Bij kleinschalige ontwikkelingen (indicatieve grens van < 30 )) ligt het genuanceerder. Het huidige aandeel goedkope woningbouw is hier van belang. Daarnaast speelt de praktische uitvoerbaarheid hier een rol.
DSO/2006.3591 5 Ten aanzien van kleinere projecten zal eerder een afweging moeten worden gemaakt tussen het duurdere segment of goedkope dan dat in het project van bijv. 20 duurdere ook nog tenmiste 30% goedkope zouden moeten worden gerealiseerd. Als blijkt dat in een stadsdeel - met een relatief laag aandeel goedkope bestaande voorraad - zich nieuwe kleinschalige ontwikkelingen voordoen dan zal in eerste instantie gekeken moeten worden of hier 100% sociale woningbouw (financieel) mogelijk is. De stadsdelen Segbroek en Haagse Hout komen nu globaal uit op een kleine 30% goedkope nieuwbouwproductie. Vanwege de nu lage aantallen woningbouwproductie in de nu bekende plannen en het relatieve lage aandeel goedkoop in de bestaande voorraad in deze twee gebieden dient ook hier bij elke nieuwe kleinschalige ontwikkeling serieus gekeken te worden naar de mogelijkheden om hier (een aanzienlijk deel) goedkope woningbouw te realiseren. Tabel 5: Aanname omvang en aandeel goedkope huurvoorraad v/d totale voorraad per Haags stadsdeel in 2005 Stadsdeel Totale voorraad Goedkope voorraad 2005 Goedkope voorraad toekomst Aantal Aantal Percentage Aantal Percentage Loosduinen 22.863 10.650 47 11.700 44 Escamp 52.296 33.000 63 31.000 47 Segbroek 28.173 8.400 30 8.500 30 Scheveningen 27.078 9.600 35 9.700 33 Centrum 44.090 28.900 66 28.000 53 Laak 16.808 8.150 48 10.000 40 Haagse Hout 23.528 9.200 39 10.500 37 Leidschenveen-Ypenburg 11.407 3.100 27 6.000 28 Totaal 226.243 111.000 49 115.400 42 Bron: gemeente Den Haag, OZB In de overige stadsdelen (Escamp, Centrum, Laak, Scheveningen en Leidschenveen-Ypenburg) is extra goedkope woningbouw vanwege de nu al (op papier) goede cijfers de komende jaren niet noodzakelijk. Het is hier een kwestie van structureel monitoren en daarmee de vinger aan de pols houden. Aanvullende goedkope woningbouw bij nieuwe kleinschalige ontwikkelingen in deze vijf stadsdelen hoeft in principe niet bij te dragen aan de 30% eis. Natuurlijk kan er wel op andere gronden besloten worden om hier (een deel) goedkope woningbouw te realiseren. Resumerend: het volgende kader dient als toetsing: Bij nieuwe grootschalige ontwikkelingen in de acht stadsdelen geldt in principe altijd de 30% goedkope nieuwbouw eis, een lager percentage dient onderbouwd te worden. Kleinschalige ontwikkelingen (indicatieve grens van < 30 ): 1. Stadsdelen Loosduinen, Segbroek en Haagse Hout: bij alle nieuwe kleinschalige ontwikkelingen dient onderzocht te worden of 100% goedkope nieuwbouw (financieel) haalbaar is. 2. Overige vijf stadsdelen (Escamp, Centrum, Laak, Scheveningen en Leidschenveen- Ypenburg): goedkope nieuwbouw is geen harde eis.
DSO/2006.3591 6 Met de hierboven genoemde beleidsuitgangspunten en kaders is de doelstelling om 30% goedkope nieuwbouw te realiseren de komende jaren in alle Haagse stadsdelen voor een belangrijk deel gewaarborgd. Via de voortgangsrapportages van de Taskforce 16.200 zal ik u de komende jaren op de hoogte houden van de voortgang van de realisatie en planvoornemens van goedkope woningbouw in de stadsdelen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Bouwen en Wonen, Marnix Norder