Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37 van de Mededingingswet. Nummer 3683 / 13 Betreft zaak: Com-Wonen - Woningpartners - De Combinatie I. MELDING 1. Op 4 september 2003 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Stichting Com-wonen, Stichting Woningpartners en Woningstichting de Combinatie Rotterdam voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 174 van 10 september 2003. Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen. II. PARTIJEN 2. Stichting Com-wonen (hierna: Com-wonen) is een stichting naar Nederlands recht. Comwonen is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet voor het gebied Stadsregio Rotterdam, zoals bedoeld overeenkomstig de Kaderwet Bestuur in verandering. Dit gebied omvat de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Maassluis, Ridderkerk, Rotterdam, Rozenburg, Schiedam, Spijkenisse, Vlaardingen en Westvoorne (hierna: Stadsregio Rotterdam). Binnen dit gebied is Com-wonen actief op het gebied van sociale huisvesting en verhuur van onroerend goed niet zijnde sociale huisvesting. 3. Stichting Woningpartners (hierna: Woningpartners) is een stichting naar Nederlands recht. Woningpartners is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet voor het gebied Stadsregio Rotterdam. Woningpartners is actief op het gebied van sociale huisvesting en verhuur van onroerend goed niet zijnde sociale huisvesting. 1 Openbare versie
4. Woningstichting de Combinatie Rotterdam (hierna: de Combinatie) is een stichting naar Nederlands recht. De Combinatie is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet voor de gemeente Rotterdam. De Combinatie is actief op het gebied van sociale huisvesting en verhuur van onroerend goed niet zijnde sociale huisvesting. III. DE GEMELDE OPERATIE 5. De gemelde operatie betreft een juridische fusie in de zin van artikel 2:309 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij Com-wonen het vermogen van Woningpartners en de Combinatie zal verkrijgen en deze laatste twee de verdwijnende stichtingen zullen zijn. Partijen hebben een getekend Fusievoorstel Com-wonen/Woningpartners/De Combinatie Rotterdam d.d. 30 juli 2003 overgelegd waarin de transactie staat beschreven. IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 6. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 5, omschreven transactie leidt er toe dat Com-wonen, Woningpartners en de Combinatie fuseren. 7. Betrokken ondernemingen zijn Com-wonen, Woningpartners en de Combinatie. 8. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING A. RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt en 9. De activiteiten van partijen overlappen op het gebied van sociale huisvesting en verhuur van onroerend goed niet zijnde sociale huisvesting. De activiteiten van partijen op dit laatste gebied vormen slechts een zeer klein deel van het totaal van hun verhuuractiviteiten. Op het totale aanbod van verhuur van onroerend goed niet zijnde sociale huisvesting in de gebieden waar activiteiten van partijen elkaar overlappen 1, gaat het om een verwaarloosbaar marktaandeel van minder dan 1%. In het navolgende zullen deze activiteiten van partijen dan ook buiten beschouwing worden gelaten. 1 Rotterdam en de Stadsregio Rotterdam. Voor definitie van Stadsregio Rotterdam, zie punt 2. 2 Openbare versie
Sociale huisvesting 10. In eerdere besluiten is uitgegaan van een afzonderlijke markt voor sociale huisvesting. 2 Gezien de vergaande regulering werd aannemelijk geacht dat sociale huisvesting in karakter verschilt van andere vormen van huisvesting. In het onderhavige geval kan echter in het midden worden gelaten of een afzonderlijke markt bestaat voor sociale huisvesting of dat sprake is van een bredere markt voor het aanbieden van huurwoningen, waartoe ook particuliere aanbieders van huurwoningen moeten worden gerekend 3, aangezien de beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 21). 11. In eerdere besluiten is tevens aangegeven dat mogelijk een nadere onderverdeling is te maken naar type verhuureenheid. 4 In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of mogelijke markten per type verhuureenheid bestaan, aangezien de materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 14 tot en met 20). Rel evant e geogr af ische mar kt Sociale huisvesting 12. Com-wonen en Woningpartners hebben toestemming actief te zijn op het gebied van sociale huisvesting in de Stadsregio Rotterdam. Com-wonen is feitelijk actief in Rotterdam en Barendrecht en Woningpartners in Rotterdam, Capelle aan de IJssel, Krimpen aan de IJssel, Hellevoetsluis en Zuidland. De Combinatie heeft alleen toestemming om actief te zijn op het gebied van sociale huisvesting in Rotterdam. 13. De activiteiten van partijen overlappen op lokaal niveau alleen in Rotterdam en op regionaal niveau in de Stadsregio Rotterdam. In het onderhavige geval kan, evenals in voorgaande besluiten, in 2 Zie bijvoorbeeld het besluit van 8 augustus 2003 in zaak 3549/WVA Almere Woningbouwbedrijf Amsterdam, punt 9 en het besluit van 13 juni 2003 in zaak 3496/Patrimonium Rochdale, punt 12. 3 Zie ook het besluit in zaak 3496/Patrimonium Rochdale, reeds aangehaald, punt 12, het besluit van 17 december 2002 in zaak 3237/Eigen Haard Olympus Groep, punt 10 en het besluit van 26 augustus 2002 in zaak 3024/Patrimonium AWV Rochdale, punt 15. 4 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 3549/WVA Almere Woningbouwbedrijf Amsterdam, reeds aangehaald, punt 10 en het besluit in zaak 3496/Patrimonium Rochdale, reeds aangehaald, punt 13. 3 Openbare versie
het midden worden gelaten of sprake is van (een) regionale, dan wel (een) nationale markt(en) voor sociale huisvesting 5, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 14 tot en met 20). B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE Sociale huisvesting 14. Op de mogelijke markt voor sociale huisvesting in Rotterdam beschikken partijen over een gezamenlijk marktaandeel van minder dan 15%, zowel gemeten naar aantal verhuureenheden als naar waarde van de verhuurde eenheden. 6 In Rotterdam zijn in totaal 17 woningcorporaties actief. 15. Indien wordt uitgegaan van een regionale markt, in het onderhavige geval de Stadsregio Rotterdam, beschikken partijen eveneens over een gezamenlijk marktaandeel van minder dan 15%, zowel gemeten naar aantal verhuureenheden als naar waarde van de verhuurde eenheden. 7 In deze regio zijn in totaal 44 woningcorporaties actief. 16. Aangezien partijen niet actief zijn buiten de Stadsregio Rotterdam, zullen de gezamenlijke marktaandelen afnemen indien de markt in geografisch opzicht ruimer zou worden afgebakend. Sociale huisvesting, mogelijk onderscheiden naar type verhuureenheid 17. In punt 11 is aangegeven dat de markt voor sociale huisvesting mogelijk kan worden onderverdeeld naar type verhuureenheid. Indien wordt uitgegaan van deze mogelijke (deel)markten op lokaal niveau, in het onderhavige geval Rotterdam, dan is het gezamenlijke marktaandeel van partijen voor de verschillende (deel)markten waar de activiteiten van partijen elkaar overlappen maximaal 25% gemeten in aantal verhuureenheden, met uitzondering van de mogelijke (deel)markt voor eengezinswoningen tot en met vier kamers. 8 5 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 3549/WVA Almere Woningbouwbedrijf Amsterdam, reeds aangehaald, punt 13 en het besluit in zaak 3496/Partimonium Rochdale, reeds aangehaald, punt 17. 6 Bron marktomvang: Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. 7 Zie voetnoot 6. 8 Voor de geografische gebieden gemeente Rotterdam en Stadsregio Rotterdam is niet voor alle typen verhuureenheden de omvang van de mogelijke markt bekend, gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden. De gezamenlijke marktaandelen van partijen gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden wijken volgens partijen echter niet significant af van de marktaandelen gemeten op basis van aantal verhuurde eenheden. Er is geen reden om aan de stelling van partijen te twijfelen. 4 Openbare versie
18. Op de mogelijke (deel)markt voor eengezinswoningen tot en met vier kamers is het gezamenlijk marktaandeel van partijen maximaal 33%. Op deze mogelijke markt zijn voldoende spelers actief, waaronder enkele grotere zoals Woningbedrijf Rotterdam, Woonbron Maasoevers, Vestia, De Nieuwe Unie en PWS. 19. Indien wordt uitgegaan van verschillende markten voor sociale huisvesting per type verhuureenheid in de Stadsregio Rotterdam, dan is het gezamenlijk marktaandeel van partijen voor de verschillende mogelijke (deel)markten waar de activiteiten van partijen elkaar overlappen maximaal circa 25%. 9 20. Aangezien partijen niet actief zijn buiten de Stadsregio Rotterdam, zullen de gezamenlijke marktaandelen van partijen afnemen indien de verschillende mogelijke markten in geografisch opzicht ruimer zouden worden afgebakend. 21. Gezien het feit dat partijen nauwelijks actief zijn als aanbieder van woningen buiten het kader van de sociale volkshuisvesting en aangezien het aantal concurrenten aanzienlijk zal toenemen indien wordt uitgegaan van een ruimere markt dan die van sociale huisvesting, zal de positie van partijen op de mogelijke ruimere markt(en) voor verhuur van woningen beperkter zijn dan op de mogelijke (deel)markt(en) voor sociale huisvesting. 22. Gezien de gezamenlijke marktaandelen van partijen en het aantal concurrerende woningcorporaties, wordt geconcludeerd dat er geen reden is om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. VII. CONCLUSIE 23. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 24. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding 9 Zie voetnoot 8. 5 Openbare versie
betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 11 november 2003 De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze: W.g. Mr. J. Schönau Directeur Concentratiecontrole Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepsschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM Rotterdam 6 Openbare versie