Informatiebrochure CPO t Hoefje Lunteren Samen je eigen droomhuis ontwerpen en bouwen www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
2012 gemeente Ede 2
Informatiebrochure CPO t Hoefje Lunteren Samen je eigen droomhuis ontwerpen en bouwen Juni 2012 Opgesteld door Urbannerdam en gemeente Ede www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
2012 gemeente Ede 4
CPO betekent: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en is een initiatief waarbij een groep mensen aan de slag gaat om hun eigen droomhuis te realiseren. Woonwensen kunnen het best worden gerealiseerd wanneer mensen zelf hun woning ontwerpen en bouwen. Met deelname aan een CPO-project kan je jouw eigen wensen vertalen naar een passend woningontwerp. Daarbij komt dat samen bouwen ook nog eens flink goedkoper kan zijn. In de praktijk is gebleken dat bij CPO de totale ontwikkelingskosten aanzienlijk lager liggen dan de marktwaarde van de woningen. Dit maakt het mogelijk dat je ook met een wat lager inkomen gewoon je eigen huis kunt realiseren. In een tijd waarin het steeds lastiger wordt om een woning te financieren en de prijzen voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen nog steeds relatief hoog zijn, is dit een groot voordeel. Als je deelneemt aan een CPO-groep wordt er wel van je verwacht dat je er de nodige tijd en energie insteekt. Je kunt te maken krijgen met tegenvallers, zoals financiële risico s en het proces kan langer duren dan je aanvankelijk hebt gedacht. Daar staat tegenover dat als er overeenstemming bestaat over een globale opzet er al snel een groepsgevoel ontstaat dat motiveert en inspireert. Het leuke is dat je in een CPO-groep niet alleen bezig bent met de ontwikkeling van je eigen droomhuis maar dat ook de basis wordt gelegd voor een plezierige toekomstige woonbuurt. De gemeente vindt het van belang dat er meer variatie, differentiatie en keuzevrijheid komt ten aanzien van het wonen. Om die reden is ervoor gekozen om aan de Westzoom in Lunteren, in deelgebied t Hoefje een CPO-project te starten. Dit project is vooral bedoeld voor starters op de woningmarkt maar sluit andere deelnemers niet uit. In deze brochure lees je wat CPO precies inhoudt en welke mogelijkheden project t Hoefje biedt. Aan de hand van een stappenplan word je meegenomen door het gehele proces vanaf de oprichting van de kopersvereniging in de initiatieffase tot aan de eerste steenlegging in de bouwfase. Als je samen met je toekomstige buren wilt bouwen aan een voor Lunteren uniek project, schrijf je dan nu in! www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
SSL en CPO t Hoefje Een eigenhuis, een plek onder de zon Met de oprichting van de kopersvereniging breekt de fase van zelfwerkzaamheid voor de Starters van Lunteren aan. Onder leiding van het toekomstige verenigingsbestuur en met advies van een ervaren procesbegeleider gaan de leden het bouwplan ontwikkelen met hun architect, bouwvergunning verwerven, aannemer selecteren en financiering regelen. Doorlooptijd tot en met de oplevering van de woningen ligt zo rond de twee jaar. De praktijk van CPO leert dat het flink aanpoten is, maar dan heb je ook wat. De grote belangstelling voor de informatiebijeenkomsten in de Prinsenhof, nu ruim drie jaar geleden, onderstreepte nog eens het belang van woningbouw voor de Starters van Lunteren. Het had er alle schijn van dat voor vele twintigers vestiging in eigen dorp onmogelijk zou zijn. Door die actie is de politieke bewustwording van hun toenemende achterstand voortdurend gegroeid. Aanbiedingen voor locaties van particulieren echter waren voor de overheden uit oogpunt van ruimtelijke ordening niet acceptabel. Bij diezelfde overheden groeide het inzicht dat de kloof tussen inkomen en woonkosten het noodzakelijk maakte passende oplossingen te creëren voor de starters. De veranderende woningmarkt na 2008 met aangepaste bouwplannen bracht voor een deel van de starters de eigen woning binnen bereik. De toenmalige bestuurder gaf echter zelf al aan, dat als richting voor een betere oplossing naar een plek in de wei moest worden gezocht. Dat bracht de akkers langs de Westzoom in beeld. CPO is onder de aandacht gebracht als ontwikkelmethode met potentiële mogelijkheden voor besparingen op de stichtingskosten. Daaraan is door Raad en College gehoor gegeven. Alle inspanningen van betrokken instanties en bestuur SSL hebben als resultaat opgeleverd dat nu ter beschikking staan: locatie t Hoefje met circa dertig kavels voor starterswoningen en als stimuleringsregelingen erfpacht en starterslening, regeling voor CPO van de gemeente en beeldplan Westzoom. Het project voor de Starters van Lunteren staat definitief in de steigers. Door je destijds en ook recentelijk nog aan te melden voor de Starterslijst van SSL heb je het CPO-project t Hoefje mogelijk gemaakt. Dit is een unieke kans een woning te verwerven in het dorp van je voorkeur. Met je inschrijving voor het lidmaatschap van de kopersvereniging zet je de eerste stap. Ton Koopmans Voorzitter Stichting Starters Lunteren 2012 gemeente Ede 6
CPO: Collectief Particulier opdrachtgeverschap Vaak worden nieuwe woningen ontwikkeld door professionele ontwikkelaars, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een woningbouwcorporatie. De ontwikkelaar bedenkt dan wat goed voor je is als koper van een woning en je eigen inbreng beperkt zich meestal tot het kiezen van een aantal opties. Daar tegenover staat dat je er weinig werk aan hebt, want het hele proces wordt verzorgd door de ontwikkelaar. Als je veel invloed wilt hebben op wat er gebouwd wordt, kun je ervoor kiezen zelf je eigen woning te ontwikkelen. We spreken dan van Particulier Opdrachtgeverschap. Bij particulier opdrachtgeverschap is er niet iemand die voor jou het hele proces organiseert. Daar ben je zelf verantwoordelijk voor, al kun je natuurlijk wel adviseurs inschakelen die jou daarbij ondersteunen. De kosten van de adviseurs moet je ook alleen opbrengen, je kunt ze niet delen met andere opdrachtgevers. Bij particulier opdrachtgeverschap gaat het dan ook vaak om de wat duurdere woningen. Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap ontwikkel je samen met anderen je eigen woningen. Je hebt een grote invloed op wat er gebouwd wordt, maar staat er in het ontwikkelproces niet alleen voor. Door samen met je toekomstige bewoners als projectontwikkelaar op te treden en door zelfwerkzaamheid kun je ook flink op de kosten besparen. Meerwaarde CPO Maximale zeggenschap Een belangrijk kenmerk van CPO is dat je maximale zeggenschap hebt over wat er gebouwd wordt. Natuurlijk zijn er (wettelijke) randvoorwaarden waar ieder bouwproject aan moet voldoen en moet je bepaalde keuzen samen met je medeontwikkelaars maken, maar je eigen invloed is groot. Financieel voordeel Het ontwikkelen door middel van CPO levert in het algemeen ook een behoorlijk financieel voordeel op. Omdat je als groep zelf de ontwikkelaar van het project bent, bespaar je op de kosten van de professionele projectontwikkelaar. Daarbij gaat het niet alleen om de tijd die de professionele projectontwikkelaar in het project stopt, maar ook om het bedrag dat hij in rekening brengt voor zijn ontwikkel- en verkooprisico. Bij CPO bouw je daardoor de woning tegen kostprijs. Door samen met anderen te ontwikkelen profiteer je ook van het schaalvoordeel: het grotere aantal woningen zorgt ervoor dat de gemiddelde kosten per woning afnemen. Dat geldt voor de kosten van de in te schakelen adviseurs, die werkzaamheden kunnen combineren en daardoor gemiddeld minder tijd kwijt zijn. Het geldt ook voor de kosten van de aannemer, die efficiënter kan werken en hogere kortingen krijgt op de levering van materialen Kwaliteit Doordat je in belangrijke mate zelf bepaalt wat er wordt gebouwd, is de kwaliteit bij CPO vaak hoger dan wanneer je een kant en klare woning koopt. Inrichten buurt Bij CPO heb je niet alleen invloed op je eigen woning, maar bepaal je met je medeontwikkelaars vaak ook hoe de buurt er uit gaat zien. Gezamenlijk kun je er bijvoorbeeld voor kiezen niet alleen privé tuinen te maken, maar ook een deel van het binnenterrein als gemeenschappelijke voorziening in te richten. Sociale structuur Bij CPO-projecten speelt ook het sociale aspect een grote rol. Doordat je een tijd intensief samenwerkt en tijdens het proces lief en leed deelt, ken je de Bij CPO nemen toekomstige bewoners het heft in handen; zij zijn ontwerper, opdrachtgever en koper. www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
toekomstige buren al goed voor je de nieuwe woning echt gaat bewonen. Samen sterk Tijdens het ontwikkelproces zijn er altijd wel momenten dat er onderhandeld moet worden met andere partijen, of dat het wat tegen zit. Dan betekent samen ontwikkelen natuurlijk ook dat je er niet alleen voor staat. Verantwoordelijkheden bij CPO Naast voordelen brengt CPO ook een aantal verantwoordelijkheden voor de groep ontwikkelaars met zich mee. Opdrachtgever Als groep ontwikkelaars word je opdrachtgever van de adviseurs die je gaan helpen bij het ontwikkelen van het plan. De belangrijkste adviseurs zijn het adviesbureau dat de groep ondersteunt bij het hele ontwikkelproces, de architect die het plan gaat maken en op een later moment de constructeur (voor de technische tekeningen en berekeningen). Als groep moet je kiezen welke adviseur je inschakelt en moet je zorgen dat alle afspraken over hun inzet goed worden vastgelegd. Gesprekspartner Als groep ontwikkelaars ben je gesprekspartner voor een aantal partijen. Bijvoorbeeld voor de gemeente, waarmee je afspraken moet maken over onder andere de inrichting van het terrein en de levering van de grond. Juiste stappen op juiste moment Als groep moet je er voor zorgen dat het proces goed verloopt en dat de juiste stappen op het juiste moment worden gezet. Daarmee voorkom je risico s en zorg je ervoor dat het proces niet onnodig lang gaat uitlopen. Bewaken kosten Een belangrijke verantwoordelijkheid tijdens het hele proces is het bewaken van de kosten. In het begin bepaalt elk lid van de groep welk bedrag hij/zij in totaal in de woning kan investeren. Daarna is het zaak tijdens de hele planontwikkeling in de gaten te houden of de kosten van het plan nog wel in de pas lopen met de vastgestelde investeringsbedragen. Doe je dat niet, dan heb je aan het eind misschien een geweldig plan dat niet gebouwd kan worden omdat het voor deze groep te duur is. 2012 gemeente Ede 8
Begeleiding door adviesbureau Bij de verantwoordelijkheden die je als groep ontwikkelaars hebt, gaat het vaak om zaken waar je nog niet eerder mee te maken hebt gehad. Daarom is het belangrijk dat de groep bij het hele proces begeleid wordt door een ervaren adviesbureau. Zo n adviesof begeleidingsbureau moet niet alleen ervaring hebben met het bouwproces. Minstens zo belangrijk is dat het bureau ervaring heeft met het CPO-proces, het goed laten verlopen van het besluitvormingsproces binnen de groep. Bij het CPO-project t Hoefje stelt de gemeente Ede het inschakelen van een begeleidingsbureau als voorwaarde. Voor (een deel van) de kosten van het begeleidingsbureau kan de groep bij de provincie Gelderland een subsidie aanvragen. Organisatie van de kopers/ontwikkelaars Samen een woningbouwproject ontwikkelen als groep individuen doe je niet zomaar vrijblijvend. Je moet je organiseren en afspraken maken hoe de besluitvorming verloopt. Bovendien is een rechtsvorm nodig om opdracht te kunnen geven aan bijvoorbeeld de in te schakelen adviseurs. Bij CPO-projecten is het gebruikelijk een vereniging te vormen, omdat die rechtsvorm over het algemeen als meest democratisch wordt gezien. Zo n vereniging noemen we vaak kopersvereniging (KV), maar soms wordt ook de term vereniging van ontwikkelaars of opdrachtgevers gebruikt. De afspraken binnen de vereniging worden vastgelegd in de statuten. ALV Binnen een kopersvereniging vormen alle leden samen de algemene ledenvergadering, afgekort ALV. De ALV is het hoogste orgaan binnen de vereniging en beslist over alle belangrijke zaken. Een goede bouwbegeleider neemt niet de rol van de groep over maar stelt hen in staat hun eigen rol goed te spelen. www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
Bestuur Het dagelijks besturen van de vereniging ligt in handen van het bestuur. Het bestuur bestaat uit minimaal drie leden van de vereniging, die door de ALV worden gekozen. Het doet voorstellen aan de ALV en voert besluiten van de ALV uit. Werkgroepen Bij een kopersvereniging wordt van de leden een actieve inbreng verwacht. Dat kan in werkgroepen, die het bestuur bijstaan bij de voorbereiding en uitvoering van de besluiten van de ALV. Sommige werkgroepen hebben een permanent karakter, andere werkgroepen zijn er slechts een korte periode. In het begin van het proces is er vaak een tijdelijke werkgroep architecten, die de keuze van de architect voorbereidt. Een werkgroep die bij veel projecten gedurende het hele proces blijft bestaan, is de werkgroep ontwerp of bouw. Deze werkgroep werkt intensief samen met de architect bij het maken van de planvoorstellen. Vaak kent de vereniging ook een werkgroep financiën, die bijvoorbeeld de mogelijkheden van collectieve hypotheken onderzoekt. Voor het organiseren van een feestje bij de start van de bouw of een gezamenlijke barbecue wordt vaak een feestcommissie ingesteld. 2012 gemeente Ede 10
Stappen in het planproces Het planproces is opgebouwd uit een aantal opeenvolgende fasen: 1 Initiatieffase 2 Voorlopig ontwerpfase 3 Definitief ontwerpfase 4 Bouwvoorbereidingsfase 5 Realisatiefase 1. Initiatieffase De initiatieffase is de fase waarin allerlei zaken geregeld worden op basis waarvan de kopersvereniging kan worden opgericht en het planproces kan starten. Oprichten kopersvereniging Tijdens de initiatieffase moet de kopersvereniging worden opgericht, zodat er een rechtspersoon is die daarna als opdrachtgever voor de adviseurs en als gesprekspartner voor andere partijen kan optreden. Alle deelnemers worden lid van een vereniging en kiezen uit hun midden een bestuur. De Algemene Ledenvergadering (ALV) is het belangrijkste orgaan. Het bestuur bereidt besluiten van de ALV voor en voert ze uit. De basis van het functioneren van de vereniging zijn de statuten. Daarin worden de procedures bij de besluitvorming en andere spelregels vastgelegd. Vaak kennen de statuten delen die hetzelfde zijn als bij andere kopersverenigingen, maar projectgebonden zaken of wensen zorgen voor statuten op maat. Gezamenlijk besluiten de toekomstige leden van de vereniging over de inhoud van de statuten. In de statuten of in een apart document wordt vastgelegd hoe het gaat als leden tussentijds uitstappen. In het bijzonder gaat het dan om de financiële consequenties. Tijdens het begin van het planproces zijn de te verrekenen kosten nog gering. Later in het proces zullen ze toenemen, bijvoorbeeld omdat de architect ook aan de individuele woning heeft getekend. Om vervelende discussies te voorkomen, moet al in de initiatieffase worden vastgelegd, hoe hiermee wordt omgegaan. Al tijdens de initiatieffase moet de basis gelegd worden voor het goed functioneren van de vereniging. Natuurlijk worden de formele spelregels vastgelegd in de statuten, maar daarbinnen is het goed te komen tot een manier van werken die aan alle leden recht doet. Dat betekent dat je niet zomaar genoegen neemt met een kleine meerderheid van stemmen, maar eerst zoekt naar oplossingen waarin zoveel mogelijk leden zich herkennen. Reserveringsovereenkomst met gemeente Tijdens de initiatieffase wordt een reserveringsovereenkomst met de gemeente opgesteld. In die reserveringsovereenkomst wordt vastgelegd welke spelregels er over en weer gelden. Bijvoorbeeld over welke locatie de vereniging kan beschikken, wat de prijs ervan is, wanneer en hoe de grond geleverd wordt, wie de openbare ruimte inricht, welke stedenbouwkundige eisen er gelden, welke vrijheden de kopersvereniging heeft en hoeveel parkeerplaatsen er moeten komen. Achtervang De kopersvereniging kan te maken krijgen met het uitstappen van leden. Als er een wachtlijst is met potentiële leden is er geen probleem. Maar om de risico s te beperken wordt tijdens de initiatieffase onderzocht of er een partij is die als achtervang wil dienen. Een achtervangpartij neemt de verantwoordelijkheid op zich voor het realiseren van één of meer woningen die niet verkocht zijn, of waarvan de potentiële koper op een bepaald moment uit de vereniging stapt. Dat kan bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie zijn, die onder bepaalde condities voor de eventuele vrijkomende woningen als opdrachtgever wil fungeren. Voorfinanciering Tijdens het planproces worden er kosten gemaakt door de kopersvereniging, bijvoorbeeld voor het inschakelen van het begeleidingsbureau, de architect en de constructeur. De vereniging heeft daarvoor geld nodig, maar tot aan de start van de bouw beschikken de leden nog niet over een hypotheek waaruit zij hun aandeel kunnen putten. www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
De kosten van het begeleidingsbureau kunnen deels betaald worden uit de subsidie van de provincie Gelderland, maar voor het overige moet er op een andere manier financiering komen. Tijdens de initiatieffase wordt bekeken hoe dit geregeld moet worden. Soms kiezen de leden ervoor zelf voor de benodigde financiële middelen te zorgen door het regelmatig (bijvoorbeeld maandelijks) inleggen van eigen geld ( contributie ). Vaak wordt echter eerst onderzocht of er een partij is die voor voorfinanciering wil zorgen. Dat kan een bank zijn die de vereniging een lening wil verstrekken en hoopt (of soms als voorwaarde stelt) dat de leden later hun hypotheek bij dezelfde bank afsluiten. Het kan ook de partij zijn met wie afspraken worden gemaakt over de achtervang. Als het niet lukt een andere partij te vinden die wil voorfinancieren, valt de vereniging terug op de eigen inbreng van de leden. Dan is het raadzaam om zo n 6.000,- tot 8.000,- spaargeld achter de hand te hebben. Financieringstoets Het is belangrijk dat de individuele leden van de op te richten kopersvereniging weten hoeveel geld zij, in totaal, in hun woning kunnen investeren. Alleen op die manier kan er een plan gemaakt worden dat past binnen de financiële mogelijkheden van de leden. Duidelijkheid over de financieringsruimte is zowel van belang voor het individuele lid als voor de (andere leden van de) vereniging. Voor het individuele lid is het vervelend als aan het eind blijkt dat hij/zij voor de ontwikkelde woning geen hypotheek krijgt. Dan heeft hij/zij al de geïnvesteerde tijd voor niets in het project gestopt. Voor de vereniging is het vervelend als zij aan het eind opeens geconfronteerd wordt met een woning waarvoor geen koper meer is. Om hierover zo vroeg mogelijk in proces duidelijkheid te krijgen wordt bij de inschrijving al gevraagd een financieringsverklaring mee te sturen. Keuze begeleidingsbureau Om na de oprichting van de vereniging direct aan de slag te gaan met de volgende stappen in het proces, wordt tijdens de initiatieffase gestart met de keuze van het begeleidingsbureau. Allereerst wordt nagedacht over de inzet die van het begeleidingsbureau wordt verwacht. Daarna worden vaak meerdere ervaren bureaus uitgenodigd voor het geven van een presentatie en het maken van een offerte. Begeleiding tijdens de initiatieffase Tijdens de initiatieffase worden de potentiële leden van de kopersvereniging begeleid door adviesbureau Urbannerdam, dat hiervoor opdracht heeft van de gemeente Ede. Een deel van deze kosten wordt doorbelast aan de vereniging. Dit wordt verrekend bij de grondoverdracht. Resultaat van de initiatieffase De kopersvereniging is opgericht De verrekening bij uittreden uit de vereniging is afgesproken De afspraken met gemeente liggen vast in een reserveringsovereenkomst Er is duidelijkheid over de achtervang Er is duidelijkheid over de voorfinanciering Alle leden hebben een financieringstoets laten opstellen De vereniging heeft zelf een begeleidingsbureau gekozen voor de volgende fasen Nadat de initiatieffase is afgerond en de kopersvereniging is opgericht, kan gestart worden met de planontwikkeling. Samen met het begeleidingsbureau maakt de vereniging een uitgewerkt stappenplan met een daarbij behorende planning. Om een indruk te geven van de stappen die gezet moeten worden, worden de belangrijkste hierna per fase aangegeven. Samen bouw je niet alleen woningen maar ook een buurt. 2012 gemeente Ede 12
2. Voorlopig ontwerpfase Architectenselectie Als eerste stap in de fase van het voorlopig ontwerp moet er een architect gekozen worden. Het voorwerk voor de selectie wordt meestal door de werkgroep architecten gedaan. De uiteindelijke keuze op basis van een presentatie en een offerte wordt door de ALV gemaakt. Excursie, moodboards, woonwensenenquête, workshop Om er achter te komen welke bouwstijl(en) mogelijk zijn, gaat de groep op excursie naar verschillende al gerealiseerde projecten. Om de eigen wensen met betrekking tot bouwstijlen en inrichting zichtbaar te maken voor de architect en andere leden, worden met eigen foto s of knipwerk uit tijdschriften moodboards gemaakt. De individuele wensen van iedereen worden in kaart gebracht door middel van een woonwensenenquête. Om zelf gevoel te krijgen voor maten en verhoudingen wordt een workshop plattegrond maken georganiseerd. Verkaveling, woningtype en basisplattegronden Op basis van de wensen die verzameld zijn, gaat de architect aan de slag. Er worden voorstellen gemaakt en besproken voor de verkaveling (waar komen de woningen op de locatie te liggen), voor de woningtypen, voor de basisplattegronden en voor het gevelbeeld. Onderzocht wordt welke maatregelen worden meegenomen op het gebied van energie (installaties en isolatie). Voor al deze onderwerpen maakt de ALV keuzen; het resultaat is het voorlopig ontwerp. Kostenverdeelsleutel Door de ALV wordt bepaald hoe de kosten van het project (de kosten van de grond, de bouwkosten, de kosten van de adviseurs en andere bijkomende kosten) over de leden verdeeld worden. Kostenindicatie Uiteraard wordt voordat het voorlopig ontwerp wordt vastgesteld een kostenindicatie gemaakt, zodat duidelijk is of we nog binnen ieders investeringsruimte zitten en een haalbaar plan maken. Kavelverdeling Het laatste onderdeel van de voorlopig ontwerpfase is de kavelverdeling. Dan krijgt iedereen te weten op welke plek op de locatie zijn/haar woning komt te staan. Uitgaande van ieders wensen probeert de vereniging een verdeling te vinden, waar iedereen zich zoveel mogelijk in kan vinden. Inrichting openbare ruimte Een deel van het gebied wordt ingericht als openbare ruimte (parkeerplaatsen, eventuele speelplekken en/of groen). De inrichting daarvan wordt in overleg met de gemeente bepaald. De gemeente blijft eigenaar van de openbare ruimte en legt deze aan. Als de groep ervoor kiest om bijvoorbeeld een gezamenlijk binnenterrein in te richten dan wordt de aanleg en het beheer hiervan een collectieve aangelegenheid. Bestemmingsplanprocedure Op dit moment loopt de procedure van het voorontwerp bestemmingsplan t Hoefje. In dit bestemmingsplan is voor CPO t Hoefje een uit te werken bestemming opgenomen. Dat betekent dat zodra er op enig moment overeenstemming is over het bouwplan (verkaveling, woningtypes, inrichting openbare ruimte) de gemeente een uitwerkingsplan opstelt. Voor het uitwerkingsplan geldt een aparte procedure die een aantal maanden in beslag neemt. Deze loopt tegelijkertijd met de definitief ontwerpfase van het plan. Op basis van het vastgestelde uitwerkingsplan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd. www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
2012 gemeente Ede 14
3. Definitief ontwerpfase Individuele gesprekken Lag bij de voorlopig ontwerpfase de nadruk op het collectieve plan, in de fase van het definitief ontwerp wordt ook gekeken naar de individuele woningindeling. Daarvoor worden gesprekken georganiseerd tussen de architect en de individuele kopers. Uitwerken plan Door de architect worden de details en de maatvoering van het plan uitgewerkt tot een definitief ontwerp. Kostenbewaking Ook in de fase van het definitief ontwerp blijft de vereniging de kosten bewaken. Aanbestedingsgereed plan Het definitief ontwerp wordt verder uitgewerkt in een omschrijving van de werkzaamheden en in tekeningen op basis waarvan een of meerdere aannemers de bouwkosten kunnen berekenen. www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
2012 gemeente Ede 16
4. Bouwvoorbereidingsfase Vergunning en aanbesteding De aanvraag voor de omgevingsvergunning wordt gedaan in de bouwvoorbereidingsfase. De behandeltijd van een vergunningaanvraag is 8 weken, waarna deze nog 6 weken ter inzage wordt gelegd. Bestek Tijdens de bouwvoorbereidingsfase wordt het definitief ontwerp verwerkt in een bestek. Een bestek is de technische uitwerking van het ontwerp, zowel in teksten als tekeningen uitgewerkt. Het bestek is de basis waarmee het project kan worden aanbesteed. Selectie aannemer De selectie van de juiste aannemer is een verantwoordelijkheid van de Kopersvereniging. Zij worden hierin begeleid door de adviseur en de architect. Kopers tekenen ieder een individuele aanneemovereenkomst met de geselecteerde aannemer. Stichtingskostenopgave en regelen financiering Op basis van de eerder afgesproken manier van kostenverdeling wordt voor iedereen een stichtingskostenopgave gemaakt. Daarin staat precies wat voor de eigen woning de grondkosten, de bouwkosten en de bijkomende kosten zijn. Met die stichtingskostenopgave kunnen de leden individueel hun hypotheek definitief gaan regelen. Individuele overeenkomsten De afspraken over de bouw van woning worden vastgelegd in een aannemingsovereenkomst met de aannemer en de afspraken over het kopen van de grond in een koopovereenkomst met de gemeente. Door een notaris worden de leveringsakte voor de grond en de hypotheekakte opgesteld. www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
Stappenplan CPO - t Hoefje, Lunteren individueel collectief initiatief en werving 1. Inschrijving 25 juni t/m 31 augustus definitiefase 2. Statuten/opstarten vereniging 3. Samenwerkingsovereenkomst september 2012 4. Woonwensenenquête 5. Architectenselectie 6. Workshop en excursie Ontwerpfase 7. Programma van uitgangspunten 8. Kavelverdeling november 2012 december 2012 9. Ontwerpgesprekken 10. Vaststellen ontwerp juni 2013 Voorbereidingsfase 11. Vergunning aanvragen 12. Bestek en aanbesteding juni 2013 13. Overeenkomsten/contracten Realisatiefase 14. Financiering regelen 15. Levering grond en hypotheekakte 16. Start bouw oktober 2013 oktober 2013 17. Oplevering 18. Afspraken beheer en onderhoud oktober 2014 Urbannerdam, juni 2012 2012 gemeente Ede 18
5. Realisatiefase Start bouw Als alle formaliteiten zijn geregeld, kan de bouw beginnen. Tijdens de bouw huurt de vereniging een toezichthouder in die toeziet op de dagelijkse gang van zaken op de bouwplaats. Vanuit de werkgroep bouw wonen leden de bouwvergaderingen bij. Op regelmatige basis zal de aannemer de leden van de kopersvereniging een kijkje laten nemen op de bouwplaats. De bouwfase stopt als de laatste woningen zijn opgeleverd. Duur proces Hoelang het totale proces duurt, is van tevoren niet precies te zeggen. Globaal ziet de planning van een CPO-proces er vanaf het moment dat de kopers aan de slag gaan, als volgt uit: Het totale proces duurt dus zo n twee tot tweeënhalf jaar. De termijnen genoemd in het schema hieronder geven een realistisch beeld van de doorlooptijd. Uiteraard kan de werkelijke doorlooptijd altijd afwijken. Meer informatie over CPO Meer informatie over CPO kunt u onder meer vinden op de volgende websites: Informatiecentrum Eigen Bouw (http://www.iceb.nl/) Particulier Opdrachtgeverschap.nl (http://www.particulieropdrachtgeverschap.nl/) Urbannerdam (http://www.urbannerdam.nl/) Initiatieffase samen met kopers Selecteren architect + voorlopig ontwerp Van voorlopig naar definitief ontwerp Vergunningentraject en voorbereiding bouw Bouw 3 maanden 4 maanden 6 maanden 3-4 maanden 9-12 maanden www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
2012 gemeente Ede 20
Locatie t Hoefje Lunteren Ligging van het plangebied Project t Hoefje is gelegen aan de zuidwestzijde van Lunteren en wordt begrensd door de Westzoom in het zuiden, de ontsluitingsweg van de oorspronkelijke boerderij van Lagerweij in het westen, de achtererven van de woningen aan de Hulweg in het noorden en een beeldbepalende houtwal in het oosten. De locatie is centraal gelegen en is direct bereikbaar vanaf de Westzoom. Het projectgebied van t Hoefje is totaal 2,3 ha groot. De gemeente is eigenaar van de grond. Op deze locatie is er in totaal plaats voor circa 51 woningen. Het middengebied (oppervlakte totaal 5.620 m2 is aangewezen voor CPO. Het omliggende gebied zal op de markt worden gebracht als losse kavels (particulier opdrachtgeverschap). Op de locatie kunnen minimaal 32 en maximaal 36 eengezinswoningen gerealiseerd worden. De kopersgroep mag zelf bepalen hoeveel woningen er precies gebouwd worden. Indien daar binnen de kopersgroep behoefte aan is, kan er ook een plan gemaakt worden met zowel eengezinswoningen als een beperkt aantal appartementen/ maisonnettewoningen. Stedenbouwkundige randvoorwaarden De woningen worden in rijtjes van maximaal 8 woningen gebouwd. Blokken van meer dan 6 woningen hebben een duidelijke geleding. Hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie. De maximale nokhoogte is 10 meter. De goothoogte maximaal 6 meter. De woningen zijn voorzien van royale, beeldbepalende kappen, bij voorkeur met overstekken. De woningen zijn overwegend grondgebonden. Op enkele plekken, bijvoorbeeld bij de entree van een veld of op de hoeken, kan een accent worden gemaakt: maximaal 3 gestapelde appartementen of een benedenwoning en maisonnette. De rijwoningen hebben een eenvoudige hoofdvorm en zijn overwegend georiënteerd op de openbare ruimte. De woningen hebben een aantoonbare samenhang in schaal, architectuur en materiaalkeuze. Blinde zijgevels worden vermeden. De uitstraling is karakteristiek en eigentijds en tegelijk verwant aan dorpse of landelijke bouwvormen. Parkeerplaatsen moeten gerealiseerd worden op de locatie zelf. Er geldt een parkeernorm variërend van 1,4 tot 1,8 parkeerplaats per woning, onder meer afhankelijk van het type woning. De kopersvereniging maakt zelf het plan voor de inrichting van de locatie op basis van de eigen behoefte aan bergingen, speelplek en voetpaden. woningtypes Dit CPO project is voornamelijk bedoeld voor woningen in het goedkope en betaalbare segment (tot 200.000 v.o.n.). De deelnemers aan het CPO project zullen de opdracht meekrijgen om te bouwen volgens de richtlijnen in de nota van Uitgangspunten, ook wat betreft de verdeling van woningcategorieën. Deze zijn overgenomen uit het woningbouwprogramma van project Westzoom. In onderstaande tabel staat wat dit betekent voor het CPO-deel van deelgebied t Hoefje. Overigens is, afhankelijk van de uiteindelijke verkaveling, een andere verdeling in overleg mogelijk. Het ontwerpbestemmingsplan geeft aan dat er maximaal 36 woningen gebouwd kunnen worden. Woningcategorie V.o.n. prijs in Westzoom Hoefje PO deel CPO deel Goedkope koop < 170.000 30 % 30 % ca. 16 50 % ca. 16 Middeldure koop laag 170.000 200.000 20 % 20 % ca. 10 30 % ca. 10 Middeldure koop hoog 200.000 300.000 20-30 % 30 % ca. 15 50 % ca. 9 20 % ca. 6 Dure koop > 300.000 20-30 % 20 % ca. 10 50 % ca. 10 Totaal aantal woningen 100 % 100 % ca. 51 100 % ca. 19 100 % ca 32 www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
2012 gemeente Ede 22
Grondprijzen Uitgaande van de Grondprijzenbrief 2012 hanteert de gemeente voor het CPO project een marktconforme grondprijs, die is berekend volgens de zogenaamde quotesystematiek. Dat betekent dat de waarde van de grond wordt bepaald als een percentage van de verkoopwaarde van de nieuw te bouwen woning (de v.o.n.-prijs). De grondprijs wordt per woning bepaald. Bij de bepaling van de grondprijs is er altijd een relatie tussen de v.o.n.-prijs en de grondprijs bij een basis grondgebruik (een bouwkavel van max. 125 m²). Als de kavel groter is, betaalt men een toeslag van 248,-- per extra m2. De quotesystematiek houdt in dat de grondprijs meebeweegt met de v.o.n.-prijs van de woning. Hoe groter of luxer de woning hoe hoger de v.o.n.-prijs en dus ook de grondprijs. De som van de grondprijzen is de grondprijs voor het totale bouwperceel. De definitieve grondprijs wordt bepaald door middel van taxatie (van de v.o.n. prijs van de woning), op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning. De taxatie wordt uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur op kosten van de gemeente. Bij CPO is geen sprake van een gesubsidieerde grondprijs. Een sociale grondprijs wordt door de gemeente alleen gehanteerd bij woningen die gekoppeld zijn aan de huurprijsgrens of bij koopwoningen, die voor langere tijd in het sociale segment blijven. Erfpacht met stimuleringsregeling Alle deelnemers van CPO hebben de keuze tussen koop van de grond of afname van de grond in erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de deelnemer de grond niet in eigendom krijgt maar voor het gebruik ervan een erfpachtovereenkomst sluit met de gemeente. De erfpacht wordt via een notaris vastgelegd in een akte van vestiging. De erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond een jaarlijkse vergoeding (canon) en heeft daarbij de keuze om jaarlijks canon te betalen of deze canon in één keer af te kopen. Deelnemers die een woning met een v.o.n.-waarde tot 200.000,-- realiseren, kunnen gebruik maken van een zogenaamde stimuleringsregeling. Dit kan alleen als de grond in erfpacht wordt afgenomen. Zij betalen dan in aanvang een vergoeding voor het gebruik van de grond die is gebaseerd op een grondprijs van 30.976,-- incl. BTW (prijspeil 2012). Deze prijs geldt voor een kavel van maximaal 125 m². Bij een grotere kavel geldt voor iedere extra m 2 een grondwaarde van 248,-- (prijspeil 2012). Deze grondprijs geldt als uitgangspunt voor de berekening van de hoogte van de canon. Bovendien geeft de gemeente de eerste vijf jaren een korting op de canon. De korting is het eerste jaar 100%, het tweede jaar 80%, het derde jaar 60% enz. Vanaf het zesde jaar betaalt men de volledige canon. Let wel: de korting die wordt gegeven op de grondprijs, moet op enig moment alsnog worden betaald. De erfpachter heeft zelf de keuze wanneer hij dat wil doen. In ieder geval brengt de gemeente alsnog de oorspronkelijke marktconforme grondprijs in rekening, op het moment dat er sprake is van verkoop van de woning. Uiteindelijk betalen alle deelnemers dus een marktconforme grondprijs. De stimuleringsregeling is bedoeld om de woonlasten van starters te verlichten. Door de gereduceerde grondprijs en de korting op de canon de eerste vijf jaar, kan de starter voor een lager bedrag een hypothecaire lening aangaan. Startersleningen Vanaf 1 juli 2012 is het mogelijk om bij de gemeente een starterslening aan te vragen. Met deze lening kunnen kopers het verschil tussen hun maximale leencapaciteit en de hogere totale kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning overbruggen. De lening mag niet hoger zijn dan 20% van de totale kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning met een maximum bedrag van 30.000,--. Aan het verkrijgen van de Rekenvoorbeeld (prijspeil 2012): Alle bedragen zijn inclusief 19% btw Koop Woning taxatiewaarde vrij op naam (v.o.n.) 170.000,-- 200.000,-- Te betalen grondprijs (met kavel van max. 125 m2*) 48.882,-- 63.476,-- Erfpacht met afkoop canon Woning taxatiewaarde v.o.n. (kavel max. 125 m2*) 170.000,-- 200.000,-- Basis grondprijs voor berekening erfpachtcanon: 30.976,-- 30.976,-- Te betalen bij grondoverdracht 30.976,-- 30.976,-- Nabetaling bij verkoop van de woning of zoveel eerder als gewenst 17.906,-- 32.500,-- Erfpacht met betaling jaarlijkse canon Woning taxatiewaarde v.o.n. (kavel max. 125 m2*) 170.000,-- 200.000,-- Basis grondprijs voor berekening erfpachtcanon: 30.976,-- 30.976,-- Te betalen bij grondoverdracht 0,-- 0,-- Te betalen aan jaarlijkse canon: jaar 1 jaar 2 jaar 3 jaar 4 jaar 5 vanaf 6 jaar Te betalen bij verkoop van de woning (of zoveel eerder als gewenst) 0,-- 328,-- 657,-- 985,-- 1.313,-- 1.642,-- 0,-- 328,-- 657,-- 985,-- 1.313,-- 1.642,-- 48.882,-- 63.476,-- Altijd mogelijk tussentijdse afkoop canonverplichting 30.976,-- 30.976,-- Bij tussentijdse afkoop van de canon nog te betalen bij 17.906,-- 32.500,-- verkoop van de woning * De grondprijzen zijn gebaseerd op kavels met een basisoppervlakte van 125 m2. Bij een grotere kavel betaal je 248,00 voor elke extra m2. De canon voor de grond wordt per m 2 verhoogd met 13,14 per jaar. starterslening zijn voorwaarden verbonden. Meer informatie over startersleningen kunt u lezen op de website van de gemeente Ede. Subsidie Provincie Gelderland De provincie Gelderland heeft een subsidieregeling voor CPO. De kopersvereniging kan een eenmalige subsidie aanvragen voor activiteiten van procesbegeleiding en ontwerp door een professioneel bureau. De hoogte van deze subsidie bedraagt maximaal 50.000,-- per CPO-woningbouwproject. Meer informatie kunt u lezen op www.gelderland.nl www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
voorwaarden inschrijving Inschrijven voor CPO project t Hoefje is mogelijk vanaf 25 juni tot 31 augustus 2012. Een inschrijfformulier kun je downloaden via www.ede.nl/ westzoom-hoefje. Inschrijving is mogelijk voor iedereen van 18 jaar of ouder. Partners schrijven zich samen in. De inschrijving is geldig na ontvangst van een volledig ingevuld inschrijfformulier, een financieringsverklaring* en de betaling van 500,-- inschrijfgeld. De inschrijfsom wordt binnen 2 weken terugbetaald aan deelnemers die niet zijn ingeloot. Uit de financieringsverklaring moet blijken dat kandidaten op basis van hun inkomen, eigen geld en/of spaartegoed een financiering kunnen krijgen van minimaal 140.000,--. Iedereen ontvangt een bevestiging van zijn/haar inschrijving via e-mail. Na sluiting van de inschrijftermijn worden alle formulieren beoordeeld en zal er een deelnemerslijst worden opgesteld. Als er minder dan 36 inschrijvingen zijn bepaalt de gemeente of en zo ja in welke vorm het project doorgaat. Als er meer dan 36 inschrijvingen zijn wordt er geloot, waarbij apart geloot wordt tussen inschrijvers boven en onder 170.000,-- financieringsruimte (blijkt uit financiële verklaring). Dit onderscheidt voorkomt dat de starters voor wie het project in eerste aanleg bedoeld is, onverhoopt een minderheid gaan vormen. Bij loting geldt de volgende voorrangsregels: A. Inschrijvers die een huurwoning achterlaten onder de huurprijsgrens ( 664,66, prijspeil 2012) en nog niet eerder in het bezit zijn geweest van een koopwoning en een binding hebben aan de WERV-regio (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal); B. Inschrijvers die inwonen bij ouders of iemand anders en binding hebben aan de WERV-regio; C. Inschrijvers die een koopwoning achterlaten en binding hebben aan de WERV-regio; D Overigen. Inschrijvers die niet zijn ingeloot, worden automatisch op een reservelijst geplaatst. * Om ervoor te zorgen dat je van tevoren al goed inzicht hebt in je financiële situatie, vragen we om bij het inschrijfformulier een zogenaamde financieringsverklaring te voegen. Hierin verklaart een bank of erkende hypotheekadviseur welk bedrag je kunt financieren (met een hypothecaire lening en eventueel eigen geld of overige middelen). Dit is van belang om een optimaal plan te kunnen realiseren voor jouw ideale woning. Inschrijving is mogelijk met een financieringsverklaring vanaf minimaal 140.000,-- (inclusief eventuele starterslening). Dit is een minimum bedrag en geen garantie dat woningen voor 140.000,-- gerealiseerd kunnen worden. Een financieringsverklaring kan je, meestal kosteloos, door een hypotheekadviseur of bank laten opstellen. NB een financieringsverklaring is geen hypotheekofferte. Op de website van t Hoefje is een format van een financieringsverklaring te vinden die je kan meenemen naar de bank of erkende hypotheekadviseur. Hoe verder? Als eerste stap wordt voor degenen die zijn ingeloot eind september een startbijeenkomst georganiseerd. Tijdens deze startbijeenkomst wordt een trekkersgroep geformeerd, die met de volgende zaken aan de slag gaat: - Het opstellen van statuten en het oprichten van de kopersvereniging. - Overleg met de gemeente over de op te stellen reserveringsovereenkomst. - Onderzoeken mogelijkheden voor achtervang en voorfinanciering. - voorbereiden van de keuze van het begeleidingsbureau De uitkomst van de werkzaamheden van de trekkersgroep wordt op verschillende momenten teruggekoppeld naar de complete groep, die de uiteindelijke besluiten neemt. Gestreefd wordt de kopersvereniging uiterlijk eind november 2012 op te richten. Iedereen besluit dan over zijn/ haar deelname en bevestigt die met een eerste inleg. Na oprichting van de kopersvereniging zal het door deelnemers betaalde inschrijfgeld worden overgemaakt aan de kopersvereniging. Mocht een deelnemer vóór oprichting van de verenging willen uitstappen, dan zal de deelnemer het gehele inschrijfgeld terug krijgen. Hoeveel mensen er uiteindelijk kunnen meedoen wordt bepaald door de kopersvereniging en hangt af van het aantal woningen dat wordt gebouwd. De verdeling van de kavels onder de deelnemers is een zaak van de kopersvereniging. Hier speelt de gemeente geen rol meer in. Meer informatie over CPO t Hoefje Meer informatie over CPO project t Hoefje vindt u op www.ede.nl/westzoomhoefje. Ook kunt u contact opnemen via e-mail westzoom-hoefje@ede.nl 2012 gemeente Ede 24
www.ede.nl/westzoom-hoefje westzoom-hoefje@ede.nl
2012 gemeente Ede