Overeenkomst Bouwfonds KVL-terrein fase I zakelijke weergave (openbaar) Noot: Op 10 oktober 2013 behandelt de gemeenteraad het masterplan voor de ontwikkeling van het KVL-terrein in Oisterwijk. Onderdeel van de besluitvorming vormt de overeenkomst die het college sluit met Bouwfonds voor de woningen in fase I. De desbetreffende overeenkomst is een vertrouwelijk document en daarom niet toegankelijk voor eenieder. In deze memo wordt een zakelijke weergave gegeven van hetgeen in de overeenkomst is geregeld. Deze memo is OPENBAAR. Hiermee kan iedereen inzicht krijgen in hetgeen in de overeenkomst is opgenomen. postadres Postbus 10101 5060 GA Oisterwijk bezoek adresde Lind 44 5061 HX Oisterwijk telefoon 013 529 13 11 telefax 013 528 56 60 internet www.oisterwijk.nl e-mail gemeente@oisterwijk.nl postbank 1068787BNG 285006320
Inleiding De overeenkomst wordt gesloten tussen Bouwfonds en de gemeente Oisterwijk en heeft betrekking op de realisatie van de eerste fase van de ontwikkeling van het KVL terrein en bestaat uit de volgende onderdelen: - Considerans - Doel en uitgangspunten - Projectorganisatie - Ontwikkeling (ontwerpfase) - Koop van de bouwkavels - Inrichting openbaar gebied - Communicatie - Overige bepalingen Navolgend is per onderdeel bondig weergegeven welke bepalingen in de overeenkomst zijn opgenomen. Considerans In de considerans zijn de algemene uitgangspunten en overwegingen opgenomen. Zo is hierin vermeld dat de gemeente het KVL terrein wil herontwikkelen en dat de gemeenteraad hiervoor het Ambitiedocument heeft vastgesteld, waarin de globale ambities en kaders voor de ontwikkeling zijn opgenomen. Ook de missie voor het project is aangegeven: De herontwikkeling van het KVL-terrein tot een divers woon-, werk- en leefgebied waarbij koppeling ontstaat tussen het bestaande centrum en de aangrenzende woon- en werkgebieden. Dit alles met behoud van de aanwezige cultuurhistorische elementen en een sociaal-maatschappelijk en economisch versterkend programma, passend bij de schaal van Oisterwijk. In de considerans is tevens aangegeven, dat de eerste verkenningen en plannen zijn gemaakt en dat de overeenkomst bedoeld is om de verdere uitontwikkeling van een deel van het plangebied vorm te geven. Doel en uitgangspunten De overeenkomst is gericht op het maken van afspraken tussen gemeente en Bouwfonds over de eerste fase van de planontwikkeling. Het plangebied en de eerste zijn fase op kaart weergegeven (zie bijlage 1 van deze memo). Bouwfonds zal hierin bouwrijpe kavels kopen van de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied en de sanering. Om te komen tot een goede planinvulling, wordt in opdracht van de gemeente een verkavelingsplan, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan en een bestek voor bouw- en woonrijp maken opgesteld. De gemeente is verantwoordelijk voor alle activiteiten die vallen onder de grondexploitatie, Bouwfonds is verantwoordelijk voor het realiseren van de opstallen. Pagina 2
Besluiten over het aangaan van overeenkomsten worden binnen de gemeente in principe genomen door het college. Het college legt een dergelijke overeenkomst in bepaalde gevallen voor aan de gemeenteraad voor het uiten van wensen en bedenkingen. Dat is in onderhavige situatie het geval. Uitgangspunt is dat het gehele KVL-terrein door Bouwfonds wordt ontwikkeld, maar dat per fase wordt bekeken of Bouwfonds de opstalontwikkelaar zal zijn. Het cultuurhistorisch cluster maakt geen onderdeel van uit de overeenkomst met Bouwfonds, omdat daarover een overeenkomst is gesloten met de provincie Noord-Brabant. Tevens zijn de nodige bepalingen opgenomen waarmee de publiekrechtelijke taken van de gemeente (bijvoorbeeld vanuit de Wet ruimtelijke ordening, de Woningwet of aanbesteding) worden geborgd: deze publiekrechtelijke taken mogen niet ten koste gaan van de afspraken in de overeenkomst. De relatie tussen overeenkomst en aanbesteding verdient hierin bijzondere aandacht: omdat de gemeente verantwoordelijk is voor de aanleg en inrichting openbaar gebied (bouw- en woonrijp maken), en er geen bijzondere eisen worden gesteld aan de realisatie van de woningen, is er geen Europese aanbestedingsverplichting voor de kaveluitgifte cq. grondverkoop. Met andere woorden: de verkoop van de bouwrijpe kavels (in dit geval aan Bouwfonds) hoeft niet (Europees) aanbesteed te worden (zie onder andere de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 1 ). Voor de ontwikkeling van de eerste fase is een planning opgesteld. Deze is uitgangspunt, maar kan gedurende het proces in gezamenlijk overleg worden aangepast. Het is de bedoeling, dat in 2014 gestart wordt met de gronduitgifte aan Bouwfonds. Projectorganisatie Voor de ontwikkeling van de eerste fase wordt een projectorganisatie ingesteld, waarin gemeente en Bouwfonds zitting hebben. Centraal staat een projectgroep, waarin de projectmanagers vanuit Bouwfonds en de gemeente (voorzitter) zitten. De projectgroep coördineert alle werkzaamheden voor de verdere ontwikkeling van de eerste fase, bereidt besluiten in de stuurgroep voor en stuurt werkgroepen aan. Onder de projectgroep kunnen een of meerdere werkgroepen worden ingesteld voor specifieke aspecten, zoals financiën, planologie, civiele techniek, communicatie etc. Ook wordt een gemeentelijke stuurgroep ingesteld (onder voorzitterschap van een wethouder), die de werkzaamheden tussen het plangebied (o.a. de eerste fase, waarop de overeenkomst betrekking heeft), het cultuurhistorisch cluster en het studiegebied coördineert. Ontwikkeling (ontwerpfase) De gemeente is verantwoordelijk voor het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan, waarbij de gemeente het bestemmingsplan zodanig opzet, dat zij enerzijds goed kan sturen op de ontwikkeling, anderzijds er voldoende flexibiliteit is voor variatie in concrete invulling binnen de kaders.in onderling overleg stellen gemeente en Bouwfonds een verkavelingsplan op voor de eerste fase, evenals het civieltechnische ontwerp. 1 'Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011; een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden'; ministerie van BZK, ministerie van I&M, VNG en IPO i.s.m. NEPROM. Pagina 3
Vergunningen worden aangevraagd door de partij die hiervoor de verantwoordelijke is; d.w.z. dat de gemeente in principe de vergunningen aanvraagt voor zaken uit de grondexploitatie, terwijl Bouwfonds de vergunningen aanvraagt voor de opstallen. De gemeente spant zich in om, binnen de publiekrechtelijke kaders, vergunningen tijdig te verlenen. Koop van bouwkavels Bouwfonds koopt de bouwrijpe kavels van de gemeente. Hiervoor wordt een marktconforme prijs betaald. Over de koopsom wordt een indexstijging gerekend. Ook zijn termijnen aan de koop gesteld: als de grond niet binnen deze termijnen wordt gekocht, ontvangt de gemeente een rentevergoeding. Hierdoor is geborgd dat de gemeente geen verlies lijdt bij verkoop later dan gepland. De bouwkavels worden bouwrijp geleverd, zonder beperkingen en in de BTWsfeer. Bouwfonds is op de hoogte van de bodemsanering en moet dit ook bekend maken bij toekomstige huizenkopers. In de bij het contract gevoegde afnamestaat is uitgegaan van de volgende uitgifte: 2014: ca. 7.700 m 2 = ca. 39 won 2015: ca. 3.700 m 2 = ca. 17 won 2016: ca. 4.700 m 2 = ca. 20 won In bijlage 1 is aangegeven welke kavels met deze overeenkomst worden verkocht. Bijlage 2 geeft een globaal overzicht van de totale planning voor het gehele KVL terrein. Inrichting openbaar gebied De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van het openbaar gebied in de eerste fase (het woonrijp maken). Hiervoor maakt de gemeente een inrichtingsplan openbaar gebied. De planning (zie bijlage 2) voor het woonrijp maken wordt nader afgestemd, maar de werkzaamheden moeten binnen een bepaalde periode na oplevering van de laatste woningen in de eerste fase zijn gerealiseerd. Communicatie De gemeente maakt, in overleg met Bouwfonds, een communicatieplan. Gemeente en Bouwfonds moeten hier naar handelen. De gemeente zorgt voor de gebiedspromotie, in overleg met Bouwfonds, waarbij Bouwfonds een deel zal vergoeden. De promotie van de woningen is voor rekening en verantwoordelijkheid van Bouwfonds. Overige bepalingen Tot slot zijn er diverse overige bepalingen opgenomen, bijvoorbeeld ten aanzien van garanties, beëindiging van de overeenkomst, deelbaarheid, communicatie en toepasselijk recht. Van belang in deze diverse bepalingen is: Vanuit Bouwfonds wordt een concerngarantie afgegeven, als zekerheid voor de overeenkomst; Bouwfonds mag haar rechten en plichten uit de overeenkomst niet overdragen aan anderen zonder toestemming van de gemeente; De overeenkomst treedt in werking na ondertekening en wordt beëindigd als: o alle verplichtingen in de overeenkomst zijn voldaan, of; o een van de partijen in gebreke is of de verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt, of; Pagina 4
o de Europese Commissie of de rechter oordeelt dat de overeenkomst in strijd is met aanbestedings- en mededingingsrecht (inclusief regels voor staatssteun). De overeenkomst kent ook enkele ontbindende voorwaarden, namelijk als: o Bouwfonds niet binnen de gestelde termijnen de kavels afneemt (Bouwfonds blijft dan wel rente verschuldigd); o de gemeenteraad het Masterplan (waarin fase 1 wordt bestemd als wonen) niet vast stelt; o Bouwfonds voor ondertekening van de transportakte voor de kavels failliet is verklaard of uitstel van betaling heeft gekregen. In dat geval kan de gemeente de overeenkomst ontbinden (zonder ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst). Deelbaarheid: als een of enkele onderdelen uit de overeenkomst niet rechtsgeldig blijken te zijn, dan blijft het overige deel van de overeenkomst voor zover mogelijk wel van kracht. Voor het deel dat niet rechtsgeldig is, gaan Bouwfonds en gemeente in overleg een nieuwe regeling opstellen die de oude zo goed mogelijk vervangt. Als de overeenkomst als geheel niet rechtsgeldig is, dan maken partijen in overleg een andere overeenkomst, die zo goed mogelijk aansluit en die wel rechtsgeldig is. Ook zijn diverse bijlagen, zoal het saneringsplan, tekeningen van het plangebied, planning etc. toegevoegd. Deze bijlagen zijn ter verduidelijking van de uitgangspunten in de overeenkomst, voor Bouwfonds (en de gemeente). Twee relevante bijlagen zijn bij dit document gevoegd: het plangebied voor de eerste fase en de globale planning voor de totale ontwikkeling. Bijlagen: 1. Plangebied eerste fase KVL-terrein 2. Planning Pagina 5
Bijlage 1: Plangebied eerste fase KVL-terrein Pagina 6
Bijlage 2: Planning Pagina 7