2
AUTEUR: H.B. VAN DER PEET AFSUDEERCOMMISIE: DR. J.J.A.M. SMEETS IR. S.J.E. MAUSSEN MRE DRS. IR. M.I.K. LEUSSINK TECHNISCHE UNIVERSITEIT EINDHOVEN MASTERSCRIPTIE: REAL ESTATE MANAGEMENT & DEVELOPMENT 14 OKTOBER 2014 3
4
Samenvatting Mede door de crisis is het financieren van vastgoed onder druk komen te staan. Hierdoor is het belangrijk om naar alternatieve financieringsmogelijkheden te kijken. Crowdfunding geldt als één van deze alternatieven. In dit onderzoek wordt gekeken of crowdfunding als alternatieve financieringsmethode zou kunnen worden ingezet in het vastgoedproces. De centrale onderzoeksvraag hierbij luidt: In welke mate kan crowdfunding worden ingezet in het vastgoedproces en hoe kan dit worden toegepast? Om de centrale hoofdvraag te kunnen beantwoorden is een theorie- en praktijkonderzoek uitgevoerd. Het theoretische gedeelte wordt uitgevoerd aan de hand van de volgende deelvragen: 1. Hoe werkt het concept crowdfunding? 2. Hoe werkt het vastgoedproces? 3. Hoe kan crowdfunding worden toegepast in het vastgoedproces? Het gehele onderzoek heeft als doel om kennis te vergaren over de toepassingsmogelijkheden van crowdfunding in het vastgoedproces. Crowdfunding Bij crowdfunding wordt een beroep gedaan op het publiek voor de financiering van een project. In plaats van één grote financier wordt nu gebruik gemaakt van een groep kleinere financiers. De definitie die is aangehouden in dit onderzoek is als volgt: Een collectieve inspanning veelal via het internet van een ongedefinieerd netwerk van mensen voor het verstrekken van financiële middelen, om zo een doorgaans vooraf bepaald doelbedrag te realiseren, in ruil voor een financiële en/of een (im)materiële beloning. In dit onderzoek is onderscheid gemaakt in vier verschillende vormen van crowdfunding: Donation- based crowdfunding: verstrekken van geld, waarbij de primaire incentive immaterieel is, zoals het verkrijgen van een goed gevoel; 5
Reward- based crowdfunding: verstrekken van geld, waarbij een materiële beloning in het verschiet ligt die als extra stimulans moet dienen om te financieren; Debt- crowdfunding: het verstrekken van geld middels een lening; Equity- based crowdfunding: het verstrekken van geld en daar zeggenschap in een bedrijf of project voor terug krijgen. Voor het crowdfundingsproces zijn er drie verschillende partijen te onderscheiden: Initiatiefnemer: persoon of bedrijf die het initiatief neemt voor de crowdfunding campagne; Financier: de persoon die het project steunt middels een financiële bijdrage; Intermediair: fungeert als tussenpersoon voor de financier en initiatiefnemer. Het crowdfundingsproces kan globaal worden onderverdeeld in drie fases, namelijk: de pré- financieringsfase, de financieringsfase en de post- financieringsfase. De pré- financieringsfase is de gehele fase voordat er daadwerkelijk begonnen wordt met het financieringstraject. In deze fase wordt het idee door de initiatiefnemer uitgewerkt waarbij wordt bepaald wat het doelbedrag moet worden en waarvoor de financiering wordt gebruikt. In deze fase is het belangrijk dat de initiatiefnemer alvast begint met het mobiliseren van mensen rondom het project. Hierdoor kan het financieringstraject makkelijker van start gaan. Veelal gaat het hier om mensen die dicht bij het initiatief of de initiatiefnemer staan (bijvoorbeeld familie en vrienden) en die in vergelijking met andere financiers eerder in staat zijn om reeds een deel te financieren. De financieringsfase is de fase waarin het plan wordt voorgelegd aan de financiers en waarbij deze de mogelijkheid krijgen om financiële middelen te verstrekken. Het financieringstraject van een succesvolle campagne kent drie fases, namelijk: friend finding, getting the crowd en de race to be in. Friend finding betreft de eerste fase waarin de eerder omschreven gemeenschap wordt gecreëerd en de financiers die dicht bij het initiatief of initiatiefnemer staan het eerste gedeelte van de financiering op zich nemen. In de getting the crowd fase worden de financiers op afstand aangesproken en in de laatste race to be in fase vindt het omslagpunt plaats. Hier moeten financiers snel bepalen of zij nog willen participeren in het crowdfundingsproject aangezien anders niet meer kan worden ingestapt. In de post- financieringsfase zijn er twee mogelijkheden: het doelbedrag is opgehaald of het doelbedrag is niet opgehaald. Indien het doelbedrag is opgehaald kan worden begonnen met de uitwerking van het initiatief en wordt begonnen met het uitkeren van de 6
tegenprestaties aan de financiers. In het geval het doelbedrag niet is opgehaald wordt het bedrag veelal teruggestort aan de financiers. Financiering van het vastgoedproces Er is gekeken naar het vastgoedproces en het financieringstraject gedurende dit proces. Wanneer wordt gekeken naar het vastgoedproces zijn hier vier fases te onderscheiden die vrijwel altijd, zij het in een andere volgorde, worden doorlopen. Het gaat hier om de initiatieffase, de ontwikkelingsfase, de realisatiefase en verkoop- en exploitatiefase. De initiatieffase bestrijkt slechts een klein percentage van de totale financiering en beperkt zich veelal tot die van de haalbaarheidsonderzoeken. De ontwikkelingsfase bestaat vooral uit kosten voor adviseurs, het aankopen van de grond, marketingkosten en algemene projectkosten. Het grootste percentage van de investeringen zit in de realisatiefase, welke voornamelijk bestaan uit realisatiekosten voor het gebouw. Voor de financiering van deze kosten wordt een afweging gemaakt tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. Indien het eigen vermogen niet toereikend is, zal dit middels een andere vorm van vermogen moeten worden binnen gehaald. Wanneer gekeken wordt naar de standaard financieringsstructuur van een vastgoedobject zijn er drie soorten investeringen mogelijk, namelijk het eigen vermogen, mezzanine en een hoofdlening. Hierbij kan het eigen vermogen worden opgedeeld in het interne eigen vermogen en het externe eigen vermogen. Het externe eigen vermogen betreft hier het eigen vermogen wat is ingebracht door derden, anders dan de eigenaar. Afhankelijk van de fase van het vastgoedproces zijn er verschillende financieringsvormen mogelijk, namelijk: de bouwfinanciering, de grondfinanciering, de projectfinanciering en de beleggingsfinanciering. De bouwfinanciering betreft de financiering die nodig is voor de daadwerkelijke bouw van het project. De grondfinanciering is de financiering voor de aankoop van de grond. De projectfinanciering betreft de gehele financiering voor de realisatie van een project, waarbij het dus ook gaat om de planontwikkelingskosten. Tot slot is de beleggingsfinanciering de financiering van een investeerder voor de aankoop van een gerealiseerd project met de intentie om deze voor een langere tijd in bezit te houden en verhuren. Crowdfunding in het vastgoedproces Crowdfunding kan op drie manieren worden ingezet in de financieringsstructuur van vastgoed. Het project kan volledig met crowdfunding worden gefinancierd, crowdfunding 7
kan ingezet worden in combinatie met het eigen vermogen of crowdfunding wordt gebruikt in combinatie met het eigen vermogen en een hoofdlening van bijvoorbeeld een bank. Naast financieringsinstrument biedt crowdfunding de mogelijkheid om financiers, afhankelijk van de betrokkenheid, in te zetten voor andere aspecten dan de financiering. Het publiek kan bijvoorbeeld gebruikt worden om invloed uit te oefenen op besluitvorming gedurende de ontwikkeling van het project. Het is dat wel belangrijk dat in een vroeg stadium wordt begonnen met het mobiliseren van de financiers, zodat er nog voldoende mogelijkheden zijn voor deze financiers om invloed uit te oefenen op het project. Door alvast een groep potentiële financiers rondom het project te mobiliseren kan een initiatiefnemer tevens draagvlak aantonen en kan de groep mensen die zich achter het project schaart een indicatie zijn dat het plan wordt gedragen door het publiek. Dit draagvlak kan bijdragen aan het verkrijgen van additionele financiering of kan invloed uitoefenen op besluitvorming van overheidsinstanties (zoals het verstrekken van een bouwvergunning). Gekeken naar de eerder besproken fases in het vastgoedproces en de financieringsbehoeftes die daar ontstaan kan crowdfunding op de volgende manier worden toegepast in het vastgoedproces: Crowdfunding als financieringsinstrument kan gebruikt worden voor (1) de grondfinanciering in de ontwikkelingsfase, (2) de bouwfinanciering in de realisatiefase, (3) de projectfinanciering in de ontwikkelings- en realisatiefase en de aankoop van vastgoed door een (4) eigenaar en door een (5) investeerder in de verkoop- en exploitatiefase. Daarnaast kan crowdfunding breder worden ingezet waarbij het publiek invloed kan uitoefenen in de ontwikkelingsfase op het ontwerp en gebruikt kan worden om de 8
haalbaarheid te toetsen. Tevens biedt crowdfunding mogelijkheden om eerder in contact te komen met eindgebruikers waardoor het invloed kan uitoefenen op het verkoop- en verhuur proces in de verkoop- en exploitatiefase. Hierbij lijken de vormen van crowdfunding zonder een financiële tegenprestatie (donation- based crowdfunding en reward- based crowdfunding) vooral ingezet te kunnen worden bij projecten met een sociaal karakter welke kunnen rekenen op sympathie van de financiers. De financiële vormen (debt- crowdfunding en equity- based crowdfunding) lijken een goede kans te maken voor de meer commerciële projecten. Praktijkonderzoek Om de opgedane kennis uit het theoretische gedeelte verder te onderzoeken en te toetsen aan de praktijk zijn mondelinge interviews afgenomen bij betrokken partijen in het crowdfunding proces. Hierbij is gefocust op initiatiefnemers, intermediairs en deskundigen. In de interviews is gekeken naar de volgende punten: - Crowdfunding als financieringsinstrument voor vastgoed; - Bijkomende aspecten van het gebruik van crowdfunding; - Invloed van financiers gedurende het proces; - Succesfactoren voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed; - Kansen voor crowdfunding voor vastgoed; - Belemmeringen en risico s voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed. Daarnaast is er bij de interviews met de initiatiefnemers dieper ingegaan op de projecten waarbij crowdfunding is toegepast om zo meer achtergrond informatie te verkrijgen over deze projecten. Gekeken naar de inzet van crowdfunding als financieringsinstrument blijkt dit het meeste kans te maken wanneer het wordt ingezet voor de bouwfinanciering. Hierbij wordt het meest gebruik gemaakt van debt- crowdfunding. De inzet van crowdfunding voor vastgoed heeft een aantal bijkomende aspecten. De belangrijkste hiervan zijn, het vergroten van naamsbekendheid, het in contact komen met eindgebruikers, het creëren van draagvlak, en de mogelijkheid om financiers ambassadeurs te maken van je project. De invloed die financiers kunnen uitoefenen op het project is allereerst afhankelijk van de houding van de initiatiefnemer en of deze openstaat voor de feedback van het publiek. 9
Daarnaast blijkt de mate van invloed van de financiers groter naarmate deze eerder in het vastgoedproces betrokken worden. Belangrijke succesfactoren voor crowdfunding in de vastgoed zijn dat in een vroeg stadium begonnen wordt met het mobiliseren van toekomstige financiers rondom het plan en dat hierbij goed gekeken wordt naar een doelgroep die belang heeft bij de ontwikkeling van het project. Daarnaast is het van belang dat de initiatiefnemer transparant is en probeert om vertrouwen te kweken bij de financiers, onder andere door het creëren van zekerheden. Crowdfunding blijkt vooral kans te maken bij de bijzondere projecten of projecten met een lokaal aspect waarmee de financiers zich kunnen identificeren. Echter blijkt crowdfunding bij de juiste implementatie ook mogelijkheden te bieden voor projecten die uitgaan van het financieel rendement. Het feit dat crowdfunding voor vastgoed over het algemeen te maken zal hebben met grotere bedragen kan gezien worden als een belemmering. Daarnaast zorgt het gebrek aan regelgeving voor onzekerheid met betrekking tot het gebruik van crowdfunding voor vastgoed. Tot slot heeft de crisis ervoor gezorgd dat de vastgoedsector kampt met een slecht imago en dat het onderpand onder druk is komen te staan, wat de toepassing van crowdfunding voor vastgoed kan beperken. Conclusie Alhoewel crowdfunding voor vastgoed nog een relatief nieuw begrip is, zou het succesvol ingezet te kunnen worden als financieringsmiddel. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de kans van slagen afhankelijk is van het soort vastgoed en de sympathie die het project kan opwekken. Hierbij maken de projecten met een sociaal karakter of bijzondere projecten de grootste kans om succesvol gefinancierd te worden middels crowdfunding, maar lijken er tevens mogelijkheden te zijn voor de meer commerciële projecten. Met name de inzet van crowdfunding voor de bouwfinanciering maakt op dit moment een goede kans om succesvol ingezet te kunnen worden. Hierbij geldt debt- crowfunding momenteel als de meest geschikte vorm voor de financiering van vastgoed aangezien dit een financiële win- win situatie kan creëren voor zowel financiers als initiatiefnemer. De vormen zonder financiële tegenprestatie lijken ingezet te kunnen worden bij projecten met een hoog sociaal gehalte of slechts voor een klein gedeelte van de financiering. Naast het gebruik van crowdfunding puur als financieringsmiddel, kan het, mits goed ingezet, ook mogelijkheden te bieden om naamsbekendheid te vergroten, draagvlak te creëren, 10
financiers tot ambassadeurs te maken en om in een vroeg stadium in contact te komen met potentiële eindgebruikers. Aangezien het gebruik van crowdfunding in het algemeen nog aan wijzigingen in wet- en regelgeving onderhevig is, zullen praktijkervaringen en verder onderzoek moeten uitwijzen welke plaats crowdfunding definitief in het vastgoedproces krijgt. 11
12
Inhoudsopgave SAMENVATTING INHOUDSOPGAVE 5 13 1. INLEIDING 15 1.1. Aanleiding 15 1.2. Vraagstelling 17 1.3. Afbakening 18 1.4. Onderzoeksrelevantie 19 1.5. Onderzoeksopzet 20 2. CROWDFUNDING 23 2.1. Het ontstaan van crowdfunding 23 2.2. Definitie van crowdfunding 25 2.3. Het concept crowdfunding 27 2.4. Beweegredenen voor het gebruik van crowdfunding 33 2.5. Fases van een crowdfunding campagne 39 2.6. Risico, Fraude & Toezicht 45 2.7. Wet- en regelgeving met betrekking tot crowdfunding 47 2.8. Conclusie 48 3. HET VASTGOEDPROCES 51 3.1. Inleiding 51 3.2. Fases in het vastgoedproces 51 3.3. Zekerheid en beïnvloedbaarheid van het proces 54 3.4. Financiering vastgoedproject 54 3.5. Keuze voor het aantrekken van kapitaal 56 3.6. Financieringsstructuur en - strategie 57 3.7. Financieringsverloop en - vormen 59 3.8. Kredietcrisis 62 3.9. Conclusie 63 4. CROWDFUNDING VOOR VASTGOED 65 4.1. Inleiding 65 4.2. Motivaties voor het gebruik van crowdfunding in het vastgoed 65 4.3. Crowdfunding in het vastgoedproces 71 4.4. Crowdfunding in de vastgoedpraktijk 78 4.5. Conclusie 80 5. OPZET ONDERZOEK EN RESULTATEN 83 5.1. Type onderzoek 83 5.2. Dataverzamelingsmethode 84 5.3. Betrokken actoren 84 5.4. Resultaten interviews 87 13
6. EVALUATIE 97 6.1. Inleiding 97 6.2. Crowdfunding als financieringsinstrument 98 6.3. Bijkomende aspecten van het gebruik van crowdfunding 100 6.4. Invloed financiers gedurende het proces 101 6.5. Succesfactoren voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed 102 6.6. Kansen voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed 103 6.7. Belemmeringen en risico s van crowdfunding voor vastgoed 104 7. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN 105 7.1. Conclusie 105 7.2. Aanbevelingen 107 8. LITERATUURLIJST 109 9. BIJLAGE 115 9.1. Resultaten interviews 115 9.2. Vragenlijsten interviews 116 9.3. Uitgewerkte interviews 119 14
1. Inleiding 1.1. Aanleiding Een terugblik op de vastgoedmarkt van voor de crisis. Vastgoed gold als een safe haven, waarbij de prijs van het onderliggend vastgoed eigenlijk alleen maar kon stijgen. In combinatie met de hoeveel liquiditeit die beschikbaar was, tegen zeer gunstige prijzen, zorgde dit ervoor dat de kredietverstrekking voor vastgoed een stormachtige ontwikkeling doormaakte (SEO, 2011). Inmiddels staat deze kredietverstrekking al geruime tijd onder druk. Het is dan ook vaak lastig voor ondernemingen om, in de huidige periode, een financiering los te weken bij de bank. Door de strengere liquiditeitseisen, onder andere als gevolg van Basel III, kunnen banken steeds minder krediet verstrekken (FD, 2012). Dit, in combinatie met het feit dat vastgoed al lang niet meer zo waardevast is gebleken als voor de crisis, zorgt ervoor dat banken voorzichtig zijn geworden met verstrekking van krediet. Met name in een risicovolle sector als de vastgoedsector. Op het hoogtepunt in 2007 (vlak voor de crisis), werd er in totaal in Nederland nog ruim 26 miljard euro aan vastgoedleningen verstrekt. In 2011 was dit nog maar 6,6 miljard, wat een daling van bijna 75% betekende (Property NL, 2012). Mede door deze factoren is het, vandaag de dag, ook voor projectontwikkelaars lastig om aan financiering te komen voor (her)bouwprojecten. Ontwikkelaars zijn teveel afhankelijk geworden van de banken en door hun terughoudende houding zijn veel nieuwe projecten tijdelijk in de ijskast gezet of worden helemaal niet meer gerealiseerd. Vandaar dat het interessant is om te kijken naar alternatieve financieringsmogelijkheden binnen de vastgoedsector. Crowdfunding als alternatief Crowdfunding geldt als een van deze alternatieven, waarbij het benodigde bedrag wordt opgehaald middels relatief kleine bedragen van een grote groep investeerders. Het concept werkt als volgt. Een initiatiefnemer presenteert online een plan voor een nieuw project/onderneming en legt deze voor aan het publiek de zogenaamde crowd. Dit publiek krijgt vervolgens de mogelijkheid om het project te steunen middels een financiële bijdrage. Douw en Koren (2014), onderscheiden hierin 3 vormen van financiering: - een donatie; 15
- - financiering met tegenprestatie in natura; investering met financiële tegenprestatie. Ondanks het feit dat de term crowdfunding nog relatief jong is, zijn hier al meerdere omschrijvingen voor te vinden. Letterlijk vertaald is het de funding (financiering) door de crowd (massa). De definitie die wordt aangehouden in de rest van dit onderzoek geldt als volgt: Een collectieve inspanning veelal via het internet van een ongedefinieerd netwerk van mensen voor het verstrekken van financiële middelen, om zo een doorgaans vooraf bepaald doelbedrag te realiseren, in ruil voor een financiële en/of een (im)materiële beloning. Het concept heeft zich in andere industrieën, zoals de film-, muziek- of sportindustrie, reeds bewezen als een waardig alternatief voor de financiering van projecten en/of organisaties (Meeuwsen, 2013). Een recent voorbeeld van crowdfunding is het Jamaicaanse bobslee team. Dit team wisten 60.000 euro op te halen, middels hun crowdfunding campagne, waardoor het voor hun mogelijk werd om naar de Olympische Winterspelen in Sotsji te gaan (ANP, 2014). Waar crowdfunding in de beginperiode nog vooral werd ingezet voor innovatieve nieuwe ideeën, wordt het ondertussen steeds vaker ingezet als een financieringsmiddel voor het midden- en klein bedrijf (MKB) en grotere organisaties (Douw & Koren, 2014). Inmiddels maakt ook de vastgoedsector kennis met het concept en bestaan er reeds een aantal platforms (Fundrise, Realtyshares e.a) waarbij het publiek kan investeren in vastgoed gerelateerde projecten. Resultaat hiervan is dan ook dat er in het afgelopen jaar verscheidene projecten, in zowel binnen- als buitenland, succesvol gefinancierd zijn door middel van crowdfunding campagnes. Een voorbeeld van een geslaagde crowdfunding campagne voor vastgoed is een hotel in Amsterdam aan de Oudeschans. Zij haalden binnen 3 maanden bijna 500.000 op, via ruim 1300 verschillende financiers. Door middel van rente en een beloning in natura (korting op een overnachting) werden geldgevers beloond voor hun investering. Dat crowdfunding steeds populairder wordt, is te zien aan de sterke groei die het concept doormaakt. Wereldwijd werd in 2012 ruim $2.700.000.000 ( 1.970.000.000) opgehaald, wat een toename van 81 procent betekent ten opzicht van het voorgaande jaar. Amerika is verreweg het actiefst in het gebruik van crowdfunding, maar ook het Verenigd koninkrijk en Nederland blijken, met respectievelijk de tweede en derde plaats, erg actief in het gebruik van het instrument (Jongsma, 2013). In Nederland is deze groei dan ook duidelijk 16
waarneembaar. In 2013 werd, met 32.000.000, ruim het dubbele bedrag opgehaald middels crowdfunding ten opzicht van het voorgaande jaar. Dit bedrag was in 2011 nog slecht 2.500.000 (Douw en Koren, 2013). Het feit dat het concept, juist in een tijd van economische crisis, zo n sterke groei meemaakt is volgens Douw en Koren (2013) te verklaren door twee factoren. Enerzijds doordat er minder financiering verstrekt wordt door de traditionele partijen, waardoor gezocht wordt naar alternatieven en anderzijds door de meerwaarde die crowdfunding biedt in de vorm van zichtbaarheid en betrokkenheid van de financiers. Het gebruik van crowdfunding in de vastgoedsector zou voor initiatiefnemers van vastgoedprojecten mogelijk een alternatieve manier kunnen zijn voor het verkrijgen van de financiering van vastgoedprojecten. Tevens zou dit voor de particuliere belegger (financiers) de mogelijkheden vergroten om, met relatief kleine bedragen, direct te kunnen investeren in vastgoed. Het concept crowdfunding zou banken en andere kredietverstrekkers gedeeltelijk overbodig kunnen maken, en consumenten en producten rechtstreeks met elkaar kunnen verbinden. Het zogenaamde cut out the middle man (Bronzwaer en Hijink 2013). 1.2. Vraagstelling In deze studie wordt onderzocht in hoeverre crowdfunding gebruikt kan worden in het vastgoedproces en hoe dit het best kan worden toegepast. Gezien het feit dat crowdfunding in de vastgoedsector nog in de kinderschoenen staat, is hier tot op heden nog weinig onderzoek naar verricht. Echter, enkele succesvolle voorbeelden uit de praktijk doen vermoeden dat het concept gebruikt zou kunnen worden in het vastgoedproces. 1.2.1. Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is om kennis te vergaren over de werkwijze van crowdfunding in het vastgoedproces en inzicht te geven in de kansen en valkuilen die het concept met zich meebrengt. Uiteindelijk wordt getracht een handvat te bieden aan de betrokken marktpartijen over hoe crowdfunding in de vastgoedsector kan worden toegepast en onder welke voorwaarde dit dient te gebeuren. 17
1.2.2. Onderzoeksvraag De centrale onderzoeksvraag in dit hoofdstuk luidt: In welke mate kan crowdfunding worden ingezet in het vastgoedproces en hoe kan dit worden toegepast? Om de uiteindelijke hoofdvraag te kunnen beantwoorden, is deze opgedeeld in verschillende deelvragen. Tot op heden is er vrijwel geen onderzoek gedaan naar de inzet van crowdfunding in de vastgoedsector. Vandaar dat de eerste twee deelvragen zijn bedoeld om algemene kennis op te doen van het concept crowdfunding en het vastgoedproces zelf. De laatste twee deelvragen brengen de twee sectoren crowdfunding en het vastgoedproces met elkaar in verband aan de hand van de opgedane kennis in de eerste twee hoofdstukken. De deelvragen in het onderzoek zijn: 4. Hoe werkt het concept crowdfunding? Inzicht verschaffen in het ontstaan van het concept, de verschillende vormen van crowdfunding, de betrokken partijen en het proces van crowdfunding in het algemeen. 5. Hoe werkt het vastgoedproces? Inzicht verschaffen in de fases van het vastgoedproces, de financieringsstructuur, het financieringstraject en de betrokken partijen in het vastgoedproces. 6. Hoe kan crowdfunding worden toegepast in het vastgoedproces? Inzicht verschaffen in de motivaties voor het gebruik van crowdfunding voor vastgoed, de rol die crowdfunding kan spelen in het vastgoedproces, in welke fase van het vastgoedproces crowdfunding kan worden toegepast en op welke wijze dit het best geïmplementeerd kan worden. 1.3. Afbakening Gezien het feit dat het concept crowdfunding in de vastgoedsector nog vrij nieuw is en hierdoor een beperkte hoeveelheid Nederlandse literatuur beschikbaar is, zal er in het theoretische deel van dit onderzoek een beroep worden gedaan op zowel de Nederlandse literatuur als de literatuur van het buitenland. Tevens kunnen de verschillen tussen landen qua regelgeving en handelswijze, juist interessant zijn om een vergelijking te kunnen trekken. 18
Doordat het lastig zal zijn om buitenlandse partijen te kunnen interviewen, zal het praktijkgedeelte zich enkel focussen op de Nederlandse markt. Het theoretische gedeelte van het onderzoek zal zich focussen op de partijen die een rol kunnen spelen in het crowdfunding proces omtrent de ontwikkeling van vastgoed. Dit om een beter beeld te krijgen welke factoren van invloed zijn op de werking en de slagingskans van crowdfunding campagnes. In het praktijkgedeelte wordt vooral gefocust op de geldnemers (initiatiefnemers van vastgoed gerelateerde crowdfunding campagnes) en crowdfunding platforms die zich richten op vastgoed. Recent is een onderzoek gedaan naar de reeds bestaande crowdfunding platforms met betrekking tot het aanbieden van vastgoed 1, maar dit onderzoek zal enkel worden gekeken naar een tweetal platforms die momenteel in ontwikkeling zijn en zich specifiek willen gaan focussen op crowdfunding voor vastgoed. Mede door het feit dat er slechts een beperkt aantal vastgoed gerelateerde crowdfunding campagnes zijn en de financiers hiervan veelal anoniem zijn, is het lastig om in deze financiers te benaderen. Vandaar dat er voor is gekozen om deze groep niet mee te nemen in het praktijkgedeelte van dit onderzoek. 1.4. Onderzoeksrelevantie Theoretische relevantie Crowdfunding als algemeen begrip, wordt steeds vaker onderzocht, maar er is nog weinig onderzoek verricht naar het instrument in relatie met vastgoed. Vandaar dat dit onderzoek kan bijdragen aan het verder op gang brengen van deze wetenschappelijke discussie. Met dit onderzoek wordt geprobeerd om zowel nieuwe kennis als inzichten te verschaffen over het gebruik van het instrument crowdfunding. Praktische relevantie Het nut voor de maatschappij is, dat het onderzoek bijdraagt aan het vergroten van de kennis over het onderwerp. Hierdoor krijgen betrokken partijen (ontwikkelaars, investeerders, toezichthouders e.a.) meer inzicht in het gebruik van het instrument crowdfunding en de kansen en bedreigingen die het met zich meebrengt. Op deze manier biedt het betrokken partijen een handvat om crowdfunding in de praktijk succesvol toe te passen. 1 Zie scriptie R.W.B. Meeuwssen: Alternatieve financieringsmethoden voor commercieel vastgoed vanuit de 19
1.5. Onderzoeksopzet Figuur 1.2: onderzoeksopzet Fase 1: Probleemveld Tijdens deze fase wordt de aanleiding van het onderzoek toegelicht en gemotiveerd. Tevens wordt hier de centrale onderzoeksvraag geformuleerd en de bijbehorende deelvragen. Om deze vragen te beantwoorden is de onderzoeksopzet uit figuur 1.2. gedefinieerd, waarbij zowel een literatuuronderzoek als een praktijkonderzoek wordt toegepast. Vanuit deze fase wordt het onderzoek verder afgebakend tot een uitvoerbaar onderzoek. Fase 2: Literatuuronderzoek Aan de hand van de centrale onderzoeksvraag en de afbakening wordt hier gebruik gemaakt van een literatuuronderzoek om zo de eerste antwoorden te geven op de deelvragen. Met de eerste twee deelvragen wordt een theoretisch kader opgesteld voor het instrument crowdfunding en het vastgoedproces in het algemeen. Aangezien de toepassing van crowdfunding voor vastgoed nog vrijwel niet is onderzocht wordt de informatie uit deze theoretische kaders gebruikt om een antwoord te kunnen geven op de laatste deelvraag. Dit gehele literatuuronderzoek levert input en vragen voor het praktijkgedeelte van het onderzoek. Fase 3: Praktijkonderzoek Met dit deel van het onderzoek wordt geprobeerd om meer praktijkinformatie te verkrijgen over het gebruik van crowdfunding in het vastgoedproces. Hiervoor wordt allereerst 20
gekeken met behulp van welke onderzoeksmethode er een antwoord gegeven kan worden op de vragen die zijn voortgekomen uit het literatuuronderzoek. Het praktijkonderzoek richt zich op partijen die ervaring hebben met crowdfunding met betrekking tot vastgoed of waarvan geacht wordt dat deze voldoende kennis hebben van beide onderwerpen. De verkregen informatie uit het praktijkonderzoek zal tezamen met het literatuuronderzoek worde meegenomen naar de laatste fase van het onderzoek. Fase 4: Reflectie Gedurende deze laatste fase van het onderzoek worden de resultaten geanalyseerd door inzichten van het theoretische gedeelte en het praktijkgedeelte met elkaar te vergelijken. Hierbij dienen alle deelvragen te zijn beantwoord, zodat uiteindelijk een antwoord gegeven kan worden op de centrale onderzoeksvraag. Tot slot wordt hier een conclusie geformuleerd en worden aanbevelingen gedaan voor verder onderzoek. 21
22
2. Crowdfunding Crowdfunding wordt gebruikt voor het verzamelen van geld voor bedrijven en projecten. Hierbij wordt meestal via social media (Facebook, Linkedin en andere hiervoor opgezette online platforms) een beroep gedaan op een grote groep relatief kleine investeerders (Burgett & McDonald, 2013). Het begrip crowdfunding is tamelijk nieuw. Het feit dat een grote groep mensen geld bij elkaar brengt voor de realisering van een project of product, is dat echter niet. De kerk haalt immers al decennia lang geld op bij haar gemeenschap, voor het bekostigen van de kerkactiviteiten. Daarnaast worden er al jaren lang kleine donaties opgehaald bij het publiek, middels collectebussen, voor het steunen van goede doelen. Men is bekend met het ophalen van geld bij een grote groep mensen, maar de manier waarop dit gebeurt met crowdfunding is iets van de laatste jaren (Blom, 2013). 2.1. Het ontstaan van crowdfunding Om het concept beter te begrijpen, is het goed om te kijken waar het concept precies vandaan komt. Volgens Belleflamme, Lambert & Schweinbacher (2011) kan het concept crowdfunding worden gezien als een uitvloeisel van het bredere begrip crowdsourcing. De term crowdsourcing kreeg volgens Brabham (2008), Schwienbacher & Larralde (2010) en Belleflamme et al. (2011) wereldwijd bekendheid door het artikel The rise of crowdsourcing in de Wired Magazine van Jeff Howe in 2006. In dit artikel beschrijft Howe het concept crowdsourcing als volgt: Crowdsourcing represents the act of a company or institution taking a function once performed by employees and outsourcing it to an undefined (and generally large) network of people in the form of an open call Vrij vertaald komt het er op neer dat crowdsourcing wordt gebruikt om een probleem of dilemma van een organisatie op te lossen door een beroep te doen op de kennis en kunde van het publiek, oftewel het outsourcen aan de crowd. Vaak gaat het hier om een open call, wat inhoudt dat deze openbaar is en dus iedereen kan bijdragen aan de oplossing van het probleem (Belleflamme et al., 2011). Het wordt nog wel eens vergeleken met de open source manier van werken, waarbij iedereen vrije toegang krijgt tot de bronmaterialen (the source) van een eindproduct. Dit voor de ontwikkeling of productie van hun eigen product. 23