Financieel verslag 2012 ZIB Eemhof CV Middelburg
Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen 3 Algemene opmerkingen 4 Jaarrekening 1. Balans per 31 december 2012 6 2. Winst- en verliesrekening 2012 8 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 9 4. Toelichting op de balans 11 5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 18 Overige gegevens Controleverklaring 20 Bijlage 1, toelichting vastgoedportefeuille 22 Bijlage 2, gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers 23
pagina 3 Jaarverslag Algemeen Structuur ZIB Eemhof CV De participanten in ZIB Eemhof CV vormen tezamen met ZIB Eemhof Beheer BV (de "Beherend Vennoot") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het beleggen in de activa van Center Parcs De Eemhof. ZIB Eemhof CV (het Fonds), statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de Beherend Vennoot, is in 2003 tot stand gekomen naar Nederlands recht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22053621. Het Fonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Er wordt echter een beleggingshorizon verwacht van vijftien jaar. Stichting ZIB Eemhof Naast het fonds is Stichting ZIB Eemhof (de "Bewaarder") opgericht. De Stichting heeft het juridisch eigendom van het vastgoed verworven en zal als Bewaarder van de activa van het Fonds optreden. De activa zullen voor rekening en risico van het Fonds worden bewaard. Daarnaast is er als extra zekerheid een tweede (zekerheids-) hypotheek ten behoeve van de bewaarder gevestigd. Stichting ZIB Eemhof is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22053081. ZIB Eemhof Beheer BV ZIB Eemhof Beheer BV treedt op als beherend vennoot. De Beherend Vennoot is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22053199. ZIB Investments Beheer BV is bestuurder van de beherend vennoot. ZIB Investments Beheer BV Als beheerder van het Fonds treedt ZIB Investments Beheer BV (de "Beheerder") op. De Beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 22043648.
pagina 4 Algemene opmerkingen Ter ondersteuning van het nieuwe groene label van Center Parcs, "Nature deserves a break", en om aan de huidige en toekomstige eisen van de consument te voldoen, heeft Center Parcs een strategie ontwikkeld voor Center Parcs De Eemhof. Deze strategie is gebaseerd op verschillende marktonderzoeken. De bestaande cottages zullen een upgrade krijgen, de bestaande mix van de typen cottages wordt geoptimaliseerd en de centrumvoorzieningen zullen worden verbeterd en worden voorzien van innovaties. De strategie resulteert tevens in homogeniteit tussen bestaande bouw en eventuele uitbreidingen en zal de veiligheid van het park ten goede komen. Om een en ander te realiseren heeft ZIB Eemhof Beheer BV de mogelijkheid onderzocht tot het uitgeven van nieuwe participaties in ZIB Eemhof CV, maar deze uitgifte stuitte mogelijk op praktische problemen. Dientengevolge heeft ZIB Eemhof Beheer BV besloten mede te werken aan de oprichting van een nieuw fonds: ZIB Eemhof II CV. Uitbreidingsinvestering 2010/2011 Het totale investeringsplan, inclusief bijkomende kosten, bedraagt 15.584.000. De werkzaamheden waren conform planning vóór zomerseizoen 2011 afgerond. Van de totale investering is 14.500.000 aangewend voor het upgraden van Center Parcs De Eemhof. Om de overdracht van (on)roerende zaken te voorkomen heeft een deel van de investering plaatsgevonden in ZIB Eemhof CV en een deel ( 3.949.000) in ZIB Eemhof II CV. De bestaande financiering bij Rabobank Nederland is verhoogd met met 10.000.000, maar blijft onder het oude niveau ten tijde van oprichting ( 58.875.000). Het voor ZIB Eemhof II CV benodigde eigen vermogen van 5.500.000 (2.200 participaties ieder groot 2.500, minimale deelname 4 participaties) is op 24 juni 2010 verstrekt door de commanditaire vennoten. Om bovenstaande te realiseren, hebben de vennoten van ZIB Eemhof CV in de jaarvergadering van 24 maart 2010 toestemming gegeven tot het verkrijgen en bezwaren van activa van de vennootschap alsmede tot het aangaan van geldleningen ten behoeve van de vennootschap. Voor de deelnemers in ZIB Eemhof CV leidt de oprichting van ZIB Eemhof II CV niet tot een hoger rendement maar wel tot meer zekerheid. Nadeel ligt in het feit dat het vreemde vermogen (de externe financiering) in ZIB Eemhof CV toeneemt. Daar staat echter tegenover: verlenging van de looptijd van de bestaande huurovereenkomst met 5 jaar (t/m 31 oktober 2023), verhoging van de totale huur per medio 2011 met 1.162.500, een stijging van de getaxeerde waarde van Center Parcs De Eemhof, het inkoopschema van ZIB Eemhof CV zal op basis van deze investering niet wijzigen. Garanties Met betrekking tot ZIB Eemhof CV zijn de navolgende zaken gegarandeerd: Concerngaranties Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA garanderen alle verplichtingen die voortvloeien uit de verwerving van Center Parcs De Eemhof en uit de (allonge op de) huurovereenkomst tussen Center Parcs Netherlands NV en het Fonds. Huurgarantie ZIB Eemhof Beheer BV is op 1 november 2003 een huurovereenkomst aangegegaan met Center Parcs Netherlands NV, onder garantie van Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA. Deze huurovereenkomst is indertijd aangegaan voor een periode van vijftien jaar met tien optiejaren. In 2010 is de looptijd verlengd tot 31 oktober 2023, met aansluitend een huurdersoptie tot verlenging met vijf jaar (zie aanvullende informatie bovenaan volgende pagina). Alle lasten (exclusief financierings-, Fonds- en beheerkosten) komen voor rekening en risico van Center Parcs Netherlands NV. Zolang de huurovereenkomst loopt, komen het leegstands-, onderhouds- en exploitatierisico voor rekening en risico van de huurder. Tot meerdere zekerheid van de nakoming van de betalingsverplichting conform de huurovereenkomst heeft de huurder een bankgarantie overlegd van een bedrag gelijk aan zes maanden huur.
pagina 5 Voor de uitvoering van het investeringsplan is, naast de bestaande huurovereenkomst een aanvulling (allonge) op de huurovereenkomst opgesteld. De afspraken hierin betreffen voornamelijk de volgende punten: aanvangsdatum aanvullende huur (uiterlijk 1 juni 2011), eenmalige huurverhoging, huurverlenging en de wijze van jaarlijkse huurverhoging. In deze allonge is tevens opgenomen dat onderhuur toegestaan is en dat er een huurovereenkomst wordt aangegaan met ZIB Eemhof II CV. Deze onderhandse huurovereenkomst is ingegaan per 1 juni 2011 in en is aangegaan voor een periode van twaalf jaar en vijf maanden, derhalve tot 31 oktober 2023. De huur is in halfjaarlijkse termijnen, bij vooruitbetaling, te voldoen. Exploitatie In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van Center Parcs Netherlands NV komen. De verplichtingen van Center Parcs Netherlands NV worden door Center Parcs Europe NV en Pierre et Vacances SA gegarandeerd. Voor risico van de verhuurder blijven calamiteiten die niet marktconform verzekerbaar zijn. Bovenstaande afspraken zijn in de huurovereenkomst uitgewerkt. Kooprecht Pierre et Vacances SA of een door haar aan te wijzen vennootschap heeft het (koop)recht om op 31 oktober 2023 óf Center Parcs De Eemhof aan te kopen voor een prijs van 70.000.000 óf de aandelen in Vakantiepark Vastgoed VI BV (v/h Recreatiecentrum De Eemhof BV) tegen de intrinsieke waarde van deze aandelen, waarbij Center Parcs De Eemhof wordt gewaardeerd op 70.000.000 en waarbij rekening wordt gehouden met een belastinglatentie ten grootte van 20,5% van het verschil tussen de commerciële waarde en de boekwaarde. Bij uitoefening van het eerdergenoemde kooprecht kan het Fonds de resterende participaties inkopen. De participanten ontvangen op de dag van inkoop de nominale waarde van de participaties te vermeerderen met 9,125% (op jaarbasis) tot de datum van inkoop van de participaties. Uiterlijk vijf jaar voor uitoefening van dit kooprecht dient Pierre et Vacances SA aan de Beherend Vennoot schriftelijk kenbaar te maken of zij gebruik maakt van dit kooprecht. Alle kosten en belastingen, betrekking hebbende op de verwerking, komen voor rekening van de koper.
JAARREKENING
pagina 7 1. Balans per 31 december 2012 31 december 2011 (Ná voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Materiële vaste activa Onroerend goed, inventaris 87.202.719 89.155.186 Geactiveerde advies-/ structureringskosten 884.461 1.053.124 88.087.180 90.208.310 Financiële vaste activa Swapoption 60.000 72.000 Vlottende activa Vorderingen Omzetbelasting 44.463 371.793 Rekening-courant Stichting ZIB Eemhof 1.596 1.645 Overige vorderingen en overlopende activa 390.874 369.909 436.933 743.347 Liquide middelen 3.682.183 2.392.876 92.266.296 93.416.533
pagina 8 Balans per 31 december 2012 31 december 2011 Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal 11.900.000 13.600.000 Overige reserves 17.483.477 13.776.603 29.383.477 27.376.603 Langlopende schulden Kredietinstellingen 47.034.000 50.331.000 Overige schulden 8.000.000 8.000.000 55.034.000 58.331.000 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting 3.297.000 2.932.000 Crediteuren 39.190 851 Rekening-courant ZIB Eemhof II CV 252.575 502.575 Overige kortlopende schulden en overlopende passiva 4.260.054 4.273.504 7.848.819 7.708.930 92.266.296 93.416.533
pagina 9 2. Winst- en verliesrekening 2012 2011 Inkomsten 10.309.462 9.762.915 Bedrijfslasten Netto rentelasten 2.870.537 2.819.188 Beheervergoeding 350.076 340.210 Bestandvergoeding 65.000 65.000 CV-kosten 20.408 27.779 Afschrijving 2.133.129 1.738.712 5.439.150 4.990.889 Resultaat 4.870.312 4.772.026
pagina 10 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen 3.1.1 Algemeen Het fonds is opgericht per 31 oktober 2003. De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het investeren van gelden in registergoederen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's worden gespreid, het, in verband met het vorenstaande, verwerven, (doen) beheren, (doen) exploiteren en vervreemden van vorenbedoelde registergoederen. Het, in verband met het vorenstaande, bezwaren met hypotheek van vorenbedoelde registergoederen, danwel het als hoofdelijk schuldenaar toetreden tot reeds bestaande hypothecaire geldleningen betreffende vorenbedoeld registergoed, en al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het boekjaar loopt gelijk aan het kalenderjaar. 3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 3.2.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld. 3.2.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2010 wordt niet meer afgeschreven in ZIB Eemhof II CV hetgeen resulteert in hogere afschrijving in ZIB Eemhof CV. 3.2.3 Schattingswijziging Met ingang van 1 juli 2010 heeft een schattingswijziging plaatsgevonden inzake de afschrijvingstermijn van de materiële vaste activa. Aangezien de termijn voor de uitoefening van de koopoptie van de materiële vaste activa is verlengd, is de afschrijvingstermijn hierop aangepast. Als gevolg van de onder 3.2.2 genoemde aanpassing zijn de afschrijvingen met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2010 verhoogd met 402.088. 3.2.4 Materiële vaste activa Het onroerend goed is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en verminderd met eventuele waardeverminderingen. De inventaris is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en verminderd met eventuele waardeverminderingen. De geactiveerde advies- en structureringskosten zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. 3.2.5 Financiële vaste activa De onder de financiële vaste activa opgenomen swapoption is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. De swapoption zal worden afgeschreven vanaf 2011 gedurende de looptijd tot en met 2018. 3.2.6 Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor incourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen.
pagina 11 3.2.7 Swap De variabele rente op de langlopende lening is middels een swap transactie naar verwachting effectief gefixeerd. De lening is conform de algemene waarderingsgrondslagen van de vennootschap tegen nominale waarde gewaardeerd. Op grond van toepassing van kostprijs hedge accounting wordt de swap voortdurend tegen kostprijs, zijnde nihil, gewaardeerd. De periodieke afrekeningen op de swap worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. 3.3 Grondslagen van resultaatbepaling 3.3.1 Resultaat Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen netto-omzet en alle hiermee verbonden, aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde waarderingsgrondslagen. De winsten zijn verantwoord in het jaar waarin de goederen en diensten zijn geleverd c.q. verricht. Verliezen worden in aanmerking genomen in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn. 3.3.2 Vennootschapsbelasting ZIB Eemhof CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. Alle bezittingen en schulden worden fiscaal naar rato van deelname in de CV aan de individuele vennoten toegerekend. Dit heeft tot gevolg dat de inkomsten uit de onroerende zaken, verminderd met (exploitatie) kosten, rente en afschrijvingen, fiscaal rechtstreeks worden toegerekend aan de individuele vennoten.
pagina 12 4. Toelichting op de balans 4.1 Materiële vaste activa Onroerend Geactiveerde Totaal goed/ advies-/ inventaris structurerings kosten 1 januari 2012 Aanschafwaarde 100.551.000 2.400.000 102.951.000 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -11.395.814-1.346.876-12.742.690 89.155.186 1.053.124 90.208.310 Mutaties 2012 Investeringen 0 0 0 Afschrijvingen -1.952.467-168.663-2.121.130 Afschrijvingen desinvesteringen 0 0 0-1.952.467-168.663-2.121.130 31 december 2012 Aanschafwaarde 100.551.000 2.400.000 102.951.000 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -13.348.281-1.515.539-14.863.820 87.202.719 884.461 88.087.180 Het onroerend goed is in economisch eigendom van de Commanditaire Vennootschap Het juridisch eigendom berust bij de Stichting ZIB Eemhof. Besloten is om het verschil tussen de totaal geactiveerde materiële vaste activa (onroerend goed + inventaris + geactiveerde advies- en structureringskosten) en de koopoptie af te schrijven tot de datum uitoefening koopoptie (31 oktober 2023). De afschrijving wordt met inbegrip van de materiële vaste activa van ZIB Eemhof II CV tot genoemd optiebedrag afgeschreven in ZIB Eemhof CV. Pierre et Vacances SA of een door haar aan te wijzen vennootschap heeft het kooprecht om in 2023 de Eemhof aan te kopen voor een prijs van 70.000.000. In januari 2010 heeft een hertaxatie plaatsgevonden. De onderhandse verkoopwaarde, na upgrading, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd is gewaardeerd op 108.575.000 k.k. Aangezien het huurcontract loopt tot het eind van de CV en de participaties dan volgens planning volledig zullen zijn ingekocht, is het risico van waardedaling van het onroerend goed aan het eind van de looptijd van de CV voor rekening van de beherend vennoot.
pagina 13 4.2 Financiële vaste activa Swapoption Totaal 1 januari 2012 Aanschafwaarde 84.000 84.000 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -12.000-12.000 72.000 72.000 Mutaties 2012 Investeringen 0 0 Afschrijvingen -12.000-12.000 Afschrijvingen desinvesteringen 0 0-12.000-12.000 31 december 2012 Aanschafwaarde 84.000 84.000 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -24.000-24.000 60.000 60.000 De swapoption zal worden afgeschreven vanaf 2011 gedurende de looptijd tot en met 2018.
pagina 14 4.3 Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa 2012 2011 Vooruitbetaalde onderhuur ZIB Eemhof II CV 178.037 174.375 Vooruitbetaalde beheervergoeding 179.219 174.168 Rentebaten 24.047 14.086 Overige kosten 9.571 7.280 390.874 369.909 4.4 Eigen vermogen 4.4.1 Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn 10.200 participaties ad 2.500, totaal 25.500.000, aangekocht. Hiervan is inmiddels 11.900.000 terugbetaald aan de participanten. Conform de overeenkomst van commanditaire vennootschap zijn er per 1 januari 2012, 680 participaties bij loting ingekocht, totaal 1.700.000. Het totaal aan gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar 11.900.000. De verdeling van het eigen vermogen, zie 4.3.2, is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn in de winst en in het verlies gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag van negen, éénhonderd vijfentwintig/éénduizendste procent (9,125%) over het nominale bedrag van zijn participaties; b. de beherend vennoot is gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst en het verlies, nadat aan de commanditaire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd; c. alle kosten komen voor rekening van de beherend vennoot, behoudens de emissiekosten, welke voor rekening van de commanditaire vennoten komen; d. een commanditaire vennoot draagt niet verder in het verlies dan tot het beloop van zijn kapitaalinbreng. Het restantverlies komt voor rekening van de beherend vennoot." 4.4.2 Uittreding. Inkoop De verdeling bij inkoop is gebaseerd op artikel 11 lid 7 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. Bij inkoop wordt een bedrag van 2.500 terugbetaald (inbrengwaarde). Artikel 11 lid 7: "Vanaf één januari tweeduizend vijf is de vennootschap gerechtigd om jaarlijks, uit de vrije cashflow van de vennootschap, over te gaan tot inkoop van zeshonderd tachtig (680) participaties, zulks tegen betaling aan de commanditaire venno(o)t(en) van wie wordt ingekocht van een bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro ( 2.500) per participatie."
pagina 15 4.4.2 Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort Overige reserves Totaal kapitaal Beherend Participanten vennoot 1 januari 2011 15.300.000 9.660.432 698.063 25.658.495 Mutaties 2011 01/01/2011: Inkoop participaties -1.700.000-1.700.000 Uitkering 2e halfjaar 2010-698.063-698.063 30/06/2011: Reservering uitkering 1e halfjaar 2011 (uitkering 01/07/2011) -620.503 620.503 0 01/07/2011: Uitkering 1e halfjaar 2011-620.503-620.503 31/12/2011: Reservering uitkering 2e halfjaar 2011 (uitkering 01/01/2012) -620.503 620.503 0 Correctie afschrijving 2010-35.352-35.352 Resultaat boekjaar 2011 4.772.026 4.772.026-1.700.000 3.495.668-77.560 1.718.108 31 december 2011 13.600.000 13.156.100 620.503 27.376.603 Mutaties 2012 01/01/2012: Inkoop participaties -1.700.000-1.700.000 Uitkering 2e halfjaar 2011-620.503-620.503 30/06/2012: Reservering uitkering 1e halfjaar 2012 (uitkering 01/07/2012) -542.935 542.935 0 01/07/2012: Uitkering 1e halfjaar 2012-542.935-542.935 31/12/2012: Reservering uitkering 2e halfjaar 2012 (uitkering 01/01/2013) -542.940 542.940 0 Resultaat boekjaar 2012 4.870.312 4.870.312-1.700.000 3.784.437-77.563 2.006.874 31 december 2012 11.900.000 16.940.537 542.940 29.383.477
pagina 16 4.4.3 Swap De rente op de langlopende lening is middels een swap transactie gefixeerd. De marktwaarde van de renteswap bedraagt per 01-01-2013-6.835.839. 4.5 Langlopende schulden 4.5.1 Kredietinstellingen Door Rabobank Nederland is bij oprichting een lening (lening I) verstrekt ad. 58.875.000, waarvan 56.275.000 in de vorm van een hypothecaire lening en 2.600.000 als kredietfaciliteit in rekening-courant. De over de hypothecaire lening verschuldigde rente bedraagt 5,52% per jaar. De aflossingen zijn vastgelegd in een aflossingsschema. Voor 2013 bedraagt de aflossingsverplichting 3.297.000. De aflossingsverplichting is opgenomen onder de kortlopende schulden. De rente over de rekening-courant faciliteit betreft 3-maands Euribor + 1%. Over het niet opgenomen deel van de faciliteit wordt per kwartaal een bereidstellingsprovisie berekend van 0,4%. Voor de upgrade is een additionele hypothecaire financiering afgesloten van 10.000.000 (lening II). Het rentepercentage van deze lening bedraagt 5,48%. De lening is in gedeelten van minimaal 1.750.000 opgenomen, gedurende de periode van 1 januari 2011 tot 30 november 2011. De lening dient in één keer te worden afgelost op de einddatum, zijnde 31 december 2018. 2012 2011 Stand per 1 januari 53.263.000 45.851.000 Opname lening II 10.000.000 Aflossingen 2.932.000 2.588.000 Stand per 31 december 50.331.000 53.263.000 Aflossingsverplichting komend boekjaar 3.297.000 2.932.000 Langlopend deel per 31 december 47.034.000 50.331.000 Van de langlopende schulden per 31 december 2012 heeft 16.559.000 een looptijd van één tot vijf jaar en 20.475.000 een looptijd langer dan vijf jaar. 4.5.2 Overige schulden Vakantiepark Vastgoed VI BV, houdstermaatschappij van de beherend vennoot, heeft een renteloze achtergestelde lening verstrekt ad. 8.000.000. Deze lening is aflosbaar nadat alle participaties door ZIB Eemhof CV zijn ingekocht.
pagina 17 4.6 Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt te specificeren: 2012 2011 Vooruitontvangen huur 3.693.850 3.592.759 Rentelasten lening I 376.743 403.398 Rentelasten lening II 35.394 54.104 Accountantskosten 5.880 5.880 Overige 1.500 15.965 Rekening-courant beherend vennoot 146.687 201.398 4.260.054 4.273.504 4.7 Zekerheden De navolgende zekerheden zijn afgegeven ten behoeve van de faciliteit bij de Rabobank: - Hypotheek ad 58.875.000 eerste in rang en hypotheek ad 2.125.000 tweede in rang op de registergoederen die onderdeel uitmaken van het Bungalowpark; - Pandrecht eerste in rang op huidige en toekomstige inventaris en overige roerende zaken die onderdeel uitmaken van het Bungalowpark; - Pandrecht eerste in rang van verzekeringspenningen; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de huurovereenkomst tussen ZIB Eemhof Beheer BV en Center Parcs Netherlands NV en de huurovereenkomst tussen ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de garantie van Pierre et Vacances SA en de bankgarantie in het kader van de huurovereenkomst; - Achterstelling van de lening groot 8.000.000 verstrekt door Vakantiepark Vastgoed VI BV, via ZIB Eemhof Beheer BV, aan ZIB Eemhof CV; - Achterstelling vorderingen participanten ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV; - Verpanding eerste in rang van de rechten uit hoofde van de rekening-courant verhouding tussen ZIB Eemhof CV en ZIB Eemhof II CV.
pagina 18 5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten 2012 2011 Huuropbrengsten 9.662.254 9.389.946 Huuropbrengsten deelinvestering 1.176.741 678.125 -Onderhuur ZIB Eemhof II CV -529.533-305.156 10.309.462 9.762.915 Met Center Parcs Netherlands NV is een langlopende triple-nett huurovereenkomst afgesloten, met een looptijd tot 31 oktober 2023 en een huurdersoptie tot verlenging met vijf jaar. De huur wordt jaarlijks per 31 oktober met 2,9% geïndexeerd. Bij de realisatie van het investeringsplan, in 2010, is een aanvulling (allonge) op de bestaande huurovereenkomst afgesloten. Hierin is overeengekomen een huurverhoging per 1 juni 2011 van 1.162.500, met een jaarlijkse indexatie op basis van CPI alle huishoudens (2006=100), echter met een minimum van 1,5% en een maximum van 3,25%. In deze allonge is tevens opgenomen dat onderhuur is toegestaan. Met ZIB Eemhof II CV is een (onder)huurovereenkomst afgesloten met een looptijd tot 31 oktober 2023. Deze huur wordt jaarlijks per 1 juni, voor het eerst in 2012, geïndexeerd op basis van CPI alle huishoudens (2006=100), echter met een minimum van 1,5% en maximum van 3,25%. 5.2 Bedrijfslasten 2012 2011 Netto rentelasten Rentelasten lening I 2.327.715 2.491.226 Rentelasten lening II 555.232 311.880 Rentebaten -12.410 16.082 2.870.537 2.819.188 CV-kosten Bewaarkosten 3.401 3.315 Contributies/heffingen/kantoorkosten 6.070 7.338 Accountants-/administratiekosten 3.500 3.500 Bouwbegeleiding 0 3.250 Overige algemene kosten 7.437 10.376 20.408 27.779
OVERIGE GEGEVENS
pagina 22 Bijlage 1 Toelichting vastgoedportefeuille Center Parcs De Eemhof De activa van Center Parcs De Eemhof bestaan onder meer uit de onroerende zaken, de grond, de inventaris en de infrastructuur van het park gelegen aan de Slingerweg 1 te Zeewolde. Het park beschikt over 701 cottages en centrumvoorzieningen. Tot 2011 waren de cottages onderverdeeld in de types Economy, Deluxe en VIP. Op 1 juli 2011 zijn de vernieuwde cottages officieel in gebruik genomen. De cottages heten nu 'Original cottages', en zijn onderverdeeld in drie luxeniveaus: Comfort, Premium en VIP. De Cottages Na de metamorfose zijn: - de kleurrijke Comfort cottages voorzien van vaatwasmachine en combi-oven; - de moderne Premium cottages uitgebreid met combi-oven en badkamers voorzien van rainshower; - de badkamers van de VIP cottages in omvang verdubbeld en van alle luxe voorzien, zoals sauna en inloopdouche met rainshower. Alle Original cottages beschikken over een compleet ingerichte keuken, een badkamer en privéterras met tuinmeubels. In cottages vanaf 4 personen is ook altijd een kinderbed/box en kinderstoel aanwezig. De Comfort cottages vallen op door de heldere, diepe kleuren die in het interieur als accenten zijn gebruikt en de cottages een kleurrijk en eigentijds karakter geven. Het interieur van de Premium cottages heeft ook een heel eigen karakter, met nog meer comfort en een moderne inrichting. De nieuwe VIP cottages beschikken over al het comfort van de Comfort en Premium cottages, maar zijn uitgebreid met talrijke extra's. Er is ook gedacht aan mindervaliden en COPD-patienten (mensen met longklachten). Hiervoor zijn verschillende cottages aangepast. Zo is de slaapkamer vergroot, het keukenblad in hoogte verstelbaar en de badkamer voorzien van een verhoogd toilet, instapbad, extra handgrepen en leuningen. Een geheel nieuw concept zijn de Kindercottages. Deze cottages bieden ruimte aan een echt speelparadijs waarin kinderen zich naar hartenlust kunnen vermaken. De woonkamer is voorzien van kindvriendelijk meubilair in vrolijke kleuren en er is een gezellige speelkamer ingericht met allerlei speelgoed. Vanuit deze speelkamer biedt een luik toegang tot een speciale afgesloten buitenspeelruimte. Deze speelhut omvat een glijbaan, klimwand, sterrenwacht en speelkeukentje. De tuin is volledig afgescheiden met een hek. Opsomming van de types: 2-persoons: Hotelappartementen (32m²) 2-persoons: VIP cottage (73m²) 4-persoons: Comfort cottage (67m²), Premium cottage (65m²), Premium Kindercottage (75m²), VIP cottage (74m²), Premium cottage mindervaliden (73m²) 5-persoons: Comfort cottage (73m²), Premium cottage (75m²) 6-persoons: Comfort cottage (73m²), Premium cottage (73m²), Comfort cottage cara (73m²) 8-persoons: Premium cottage (103m²) Centrumvoorzieningen Center Parcs De Eemhof beschikt over allerhande voorzieningen. Onder andere vijf verschillende restaurants, supermarkt met uitgebreid assortiment, activiteiten in de Action Factory en zwemplezier in Aqua Mundo met de 'Flow Rider' en sinds 2011 de spectaculaire glijbaan 'Turbo Twister'. info ontleend aan de internetsite www.centerparcs.nl
pagina 23 Bijlage 2 Gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers Dit betreft het gerealiseerde exploitatieresultaat versus het begrote exploitatieresultaat over het jaar 2012. Jaar 2012 gerealiseerd jaarbegroting Inkomsten Huuropbrengsten 9.662.254 9.662.254 Huuropbrengsten deelinvestering 1.176.741 1.178.097 -Onderhuur ZIB Eemhof II CV -529.533-530.144 10.309.462 10.310.207 Bedrijfslasten Netto rentelasten 2.870.537 2.925.000 Beheervergoeding 350.076 350.076 Bestandvergoeding 65.000 65.000 CV-kosten 20.408 35.000 Afschrijvingen 2.133.129 2.133.129 5.439.150 5.508.205 Resultaat 4.870.312 4.802.002