DE DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMST

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2011-12 DE DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMST Masterproef van de opleiding Master in de rechten Ingediend door Anouk Van Hecke Studentennummer: 00702325 Promotor: Prof. dr. M. Dambre Commissaris: Dhr. D. Cottenie

VOORWOORD Deze masterproef vormt het sluitstuk van mijn opleiding Rechten aan de Universiteit Gent. Het is de veruiterlijking van de kennis en vaardigheden die ik tijdens mijn vijfjarige studie heb verworven en tevens de vrucht van heel wat denk-, opzoekings- en typwerk. Het schrijven van een masterproef is een productieproces waarin elke schakel onmiskenbaar bijdraagt tot een succesvol eindresultaat. Daarom wil ik op de eerste plaats mijn promotor Prof. dr. M. Dambre oprecht bedanken. Zijn inhoudelijke bemerkingen en structurele tips hebben deze masterproef naar een hoger niveau getild. Ook voor het aanreiken van interessant bronmateriaal en het spoedig beantwoorden van mijn vragen ben ik hem zeer dankbaar. Daarnaast wens ik ook mijn ouders te bedanken. Hun zorg en opvoeding vormen de bouwstenen van de gedrevenheid die ik bij het schrijven van deze masterproef aan de dag heb gelegd. Ook naar mijn vriendin Sarah Vandenberghe gaat een speciaal dankwoordje uit. Haar begrip en bemoedigende woorden hebben mijn doorzettingsvermogen meermaals aangewakkerd. Tot slot wil ik mijn dank betuigen aan Christine Andries, André Van Hecke en Valerie Van Hecke. Hun nauwgezetheid bij het herlezen van deze masterproef is bewonderenswaardig.

INHOUDSOPGAVE INLEIDING... 1 1. SITUERING VAN DE HUUR IN HET BELGISCH RECHT... 3 1.1 Definitie... 3 1.2 Juridische kenmerken... 3 1.2.1 Consensualisme... 3 1.2.2 Wederkerig of synallagmatisch contract... 4 1.2.3 Onder bezwarende titel... 4 1.2.4 Voortdurend... 4 1.2.5 Tijdelijk... 5 1.2.6 Niet intuitu personae... 5 1.3 Soorten en onderlinge verhouding... 6 2. GEMEEN HUURRECHT... 8 2.1 Huur van onbepaalde duur... 8 2.1.1 Situering... 9 2.1.2 Opzegging... 10 2.1.2.1 Algemeen... 10 2.1.2.2 Huurcontract van onbepaalde duur... 11 2.2 Huur van bepaalde duur... 12 2.2.1 Situering... 12 2.2.2 Voortijdige beëindiging... 12 2.2.3 Stilzwijgende wederverhuring... 13 2.2.3.1 Situering... 13 2.2.3.2 Verzet van de verhuurder... 14 2.2.3.3 Opzegging... 14 2.3 Beëindiging in onderling akkoord... 15 2.3.1 Situering... 15 2.4 Ontbinding wegens een contractuele tekortkoming... 15 2.4.1 Situering... 16 2.4.2 Afweging... 17 2.4.2.1 Contractuele tekortkoming... 17 2.4.2.2 Uitoefening van het keuzerecht... 18 2.4.3 Ontbinding... 19 2.4.3.1 Gevolgen... 19 2.4.3.2 Alternatieven... 19 2.4.3.2.1 Buitengerechtelijke ontbindingsverklaring... 20 2.4.3.2.2 Niet-uitvoeringsexceptie... 21 2.4.4 Strafbeding... 22 2.4.5 Gebruik dat ingaat tegen de bestemming of nadeel kan berokkenen aan de verhuurder... 24 2.4.5.1 Situering... 24 2.4.5.2 Uitdrukkelijke bestemming... 25 2.4.5.3 Afwezigheid van een uitdrukkelijke bestemming... 25 2.4.5.4 Sanctie... 26 2.4.6 Stofferingsverplichting... 26 2.4.6.1 Situering... 26

2.4.6.2 Inhoud van de verplichting... 26 2.4.6.3 Sanctie... 27 2.4.7 Wederverhuringsvergoeding... 27 2.4.7.1 Situering... 27 2.4.7.2 Begroting... 28 2.5 Tenietgaan van het verhuurde goed... 29 2.5.1 Situering... 30 2.5.2 Begrip tenietgaan... 30 2.5.2.1 Materieel en juridisch... 30 2.5.2.2 Volledig en gedeeltelijk... 31 2.5.3 Keuzerecht huurder bij gedeeltelijk tenietgaan... 32 2.5.4 Contractvrijheid... 32 2.6 Verkoop van het verhuurde goed... 32 2.6.1 Situering... 33 2.6.2 Voorwaarden voor tegenstelbaarheid... 33 2.6.2.1 Vaste dagtekening... 33 2.6.2.2 Afwezigheid van een uitzettingsbeding... 34 2.7 Uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde... 35 2.7.1 Situering... 35 2.7.2 Ontbindende voorwaarde... 36 2.7.2.1 Algemeen... 36 2.7.2.2 In een huurcontract... 36 3. WONINGHUUR... 40 3.1 Situering... 40 3.2 Toepassingsgebied... 41 3.2.1 Huurovereenkomst... 41 3.2.2 Woning... 43 3.2.3 Hoofdverblijfplaats... 43 3.2.4 Toestemming van de verhuurder... 45 3.3 Duur, beëindiging, opzegging, verlenging en hernieuwing van de woninghuurovereenkomst... 46 3.3.1 Duur van de woninghuurovereenkomst... 47 3.3.1.1 Principiële duur van negen jaar... 47 3.3.1.2 Huur van korte duur... 48 3.3.1.3 Huur van lange duur... 56 3.3.1.4 Levenslange huur... 58 3.3.2 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst... 61 3.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht... 61 3.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord... 62 3.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie... 63 3.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn... 63 3.3.2.3 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder... 70 3.3.2.3.1 Opzegging door de verhuurder omwille van persoonlijke bewoning of bewoning door familieleden... 71 3.3.2.3.2 Opzegging door de verhuurder wegens het uitvoeren van werken... 79 3.3.2.3.3 Opzegging door de verhuurder zonder motief... 88 3.3.2.4 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder... 91 3.3.2.4.1 Opzegging te allen tijde door de huurder... 91 3.3.2.4.2 Tegenopzegging door de huurder na opzegging door de verhuurder... 95 3.3.3 Verlenging en hernieuwing van de woninghuurovereenkomst... 99 3.3.3.1 Wettelijke verlenging bij gebrek aan opzegging... 99 3.3.3.1.1 Wettelijke verlenging van de huur van negen jaar of meer... 99 3.3.3.1.2 Wettelijke verlenging van de huur van korte duur... 100

3.3.3.2 Conventionele verlenging of hernieuwing... 101 3.3.3.2.1 Conventionele verlenging of hernieuwing van de huur van negen jaar of meer... 101 3.3.3.2.2 Conventionele verlenging of hernieuwing van de huur van korte duur... 102 3.3.3.3 Verlenging wegens buitengewone omstandigheden... 103 3.3.3.3.1 Toepassingsgebied en procedure... 103 3.3.3.3.2 Beoordeling door de rechter... 104 3.3.3.3.3 Duur, frequentie en effect van de verlenging... 106 3.3.3.3.4 Dwingend recht... 107 4. HANDELSHUUR... 109 4.1 Situering... 109 4.2 Toepassingsgebied... 110 4.2.1 Huurovereenkomst betreffende een onroerend goed... 111 4.2.2 Hoofdzakelijke bestemming tot kleinhandel of bedrijvigheid van een ambachtsman... 111 4.2.3 Eensgezindheid van de partijen over de bestemming... 114 4.2.4 Uitzonderingen... 114 4.3 Duur, beëindiging, opzegging en hernieuwing van de handelshuurovereenkomst... 116 4.3.1 Duur van de handelshuurovereenkomst... 117 4.3.1.1 Principiële duur van negen jaar... 117 4.3.1.2 Huur van korte duur... 120 4.3.1.3 Huur van lange duur... 121 4.3.1.4 Levenslange huur... 122 4.3.1.5 Huur van onbepaalde duur... 123 4.3.2 Beëindiging en opzegging van de handelshuurovereenkomst... 125 4.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht... 125 4.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord... 126 4.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie... 128 4.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn... 128 4.3.2.3 Opzegging van de handelshuurovereenkomst door de verhuurder... 132 4.3.2.4 Opzegging van de handelshuurovereenkomst door de huurder... 136 4.3.3 Hernieuwing van de handelshuurovereenkomst... 140 5. PACHT... 142 5.1 Situering... 142 5.2 Toepassingsgebied... 143 5.2.1 Huurovereenkomst betreffende een onroerend goed... 144 5.2.2 Aanwending voor een landbouwbedrijf... 145 5.2.3 Uitzonderingen... 146 5.3 Duur, beëindiging en opzegging van de pachtovereenkomst... 146 5.3.1 Duur van de pachtovereenkomst... 147 5.3.1.1 Principiële duur van negen jaar... 147 5.3.1.2 Huur van korte duur... 149 5.3.1.3 Huur van lange duur... 151 5.3.1.4 Levenslange huur... 154 5.3.2 Beëindiging en opzegging van de pachtovereenkomst... 154 5.3.2.1 Gronden van beëindiging van het gemeen recht... 154 5.3.2.1.1 Beëindiging door onderling akkoord... 154 5.3.2.1.2 Ontbinding wegens wanprestatie... 155 5.3.2.2 Beëindiging bij het verstrijken van de termijn... 156 5.3.2.3 Opzegging van de pachtovereenkomst door de verhuurder... 157 5.3.2.4 Opzegging van de pachtovereenkomst door de huurder... 161 5.3.2.5 Overlijden van de pachter... 162

6. RECHTSVERGELIJKING WONINGHUUR... 164 6.1 Situering... 164 6.2 Frankrijk... 164 6.2.1 Algemeen... 164 6.2.2 Duur van de woninghuurovereenkomst... 165 6.2.2.1 Principiële duur van minstens drie of zes jaar... 165 6.2.2.2 Huur van korte duur... 167 6.2.3 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst... 168 6.2.3.1 Overzicht... 168 6.2.3.2 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder... 169 6.2.3.3 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder... 170 6.3 Nederland... 171 6.3.1 Algemeen... 171 6.3.2 Duur van de woninghuurovereenkomst... 172 6.3.2.1 Bepaalde duur... 172 6.3.2.2 Onbepaalde duur... 173 6.3.3 Beëindiging en opzegging van de woninghuurovereenkomst... 174 6.3.3.1 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder... 174 6.3.3.2 Opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder... 175 BESLUIT... 177 BIBLIOGRAFIE... 180

INLEIDING In deze masterproef worden verschillende huurstelsels onder de loep genomen. Elk regime bevat regels die verband houden met de duur van de overeenkomst. Het opzet van dit onderzoek is na te gaan op welke manier en om welke reden de wetgever de contractvrijheid van partijen op dit punt aan banden heeft gelegd. Dikwijls zijn de bepalingen waarin de duur van de huurovereenkomst geregeld wordt het resultaat van een delicate evenwichtsoefening. De belangen van zowel de huurder als de verhuurder verdienen immers een bepaalde graad van bescherming. Niet zelden slaat de balans echter door ten gunste van één partij, namelijk de huurder. Worden de prerogatieven verbonden aan het eigendomsrecht van de verhuurder in dat geval bovenmatig ondermijnd? Of verdient een doorgedreven protectie van de huurder desgevallend terecht de voorkeur? In de eerste drie hoofdstukken wordt een beschrijvende onderzoeksmethode aangehouden. Na een algemene situering van de huur in het Belgisch recht, volgt een overzicht van de bepalingen in het gemeen huurrecht en de Woninghuurwet die de duur van de overeenkomst vorm geven. Dit legt de basis voor de volgende drie hoofdstukken, waarin eerder rechtsvergelijkend wordt gewerkt. Een terugkoppeling van de duurtijdbepalingen uit de Handelshuurwet en de Pachtwet naar die van de Woninghuurwet, levert immers interessante verschillen en gelijkenissen op. Ook een blik over de landsgrenzen wordt in deze masterproef niet over het hoofd gezien. Het woninghuurregime in Frankrijk en Nederland is evenzeer de vrucht van belangenafwegend werk. Niettegenstaande er merkbare verschillen zijn op vlak van opzeggingstermijnen en -gronden in vergelijking met de Belgische Woninghuurwet, wordt ook in deze regimes een billijk evenwicht beoogd tussen de rechtspositie van zowel huurder als verhuurder. Om de onderlinge vergelijking tussen de diverse huurstelsels op een overzichtelijke manier weer te geven, zijn de hoofdstukken omtrent de Belgische woninghuur, handelshuur en pacht volgens eenzelfde stramien opgebouwd. Na een bondige situering van het specifiek huurregime, worden de krachtlijnen van het toepassingsgebied geschetst. Het eigenlijke zwaartepunt van elk hoofdstuk situeert zich op de eerste plaats bij de bespreking van de bepalingen die verband houden met de duur van de overeenkomst. Vrijwel steeds heeft de 1

wetgever voorzien in een principiële minimumduur. Een huurcontract voor langer dan deze termijn aangaan brengt normaalgezien geen problemen met zich mee. Of een huurovereenkomst onder elk bijzonder regime voor het leven kan worden gesloten, is dan weer een andere vraag. Wanneer partijen een specifiek huurcontract voor een kortere termijn dan de principiële minimumduur aangaan, is de situatie het meest complex. De bepalingen omtrent de beëindiging en de opzegging van de bijzondere huurovereenkomsten hangen nauw samen met de regels over de duurtijd en vormen een tweede zwaartepunt in elk hoofdstuk. Enerzijds komt aan bod wat partijen moeten ondernemen willen zij de overeenkomst een einde laten nemen bij het verstrijken van de termijn. Anderzijds wordt geanalyseerd of partijen al dan niet over voortijdige beëindigingsmogelijkheden beschikken en wat de uitoefeningsmodaliteiten daarvan zijn. De tweedeling huurder-verhuurder wordt daarbij steeds nauwgezet gerespecteerd. Ook het laatste hoofdstuk, dat het Franse en Nederlandse woninghuurregime tegenover de Belgische Woninghuurwet plaatst, volgt de hierboven uiteengezette structuur. 2

1. SITUERING VAN DE HUUR IN HET BELGISCH RECHT 1.1 Definitie Het Burgerlijk Wetboek omschrijft de huur van goederen als een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen 1. Uit deze definitie kunnen de twee wezenlijke bestanddelen van elk huurcontract gedestilleerd worden. Het gaat met name enerzijds over het verschaffen van het vreedzaam gebruik en genot over een goed en anderzijds over het betalen van een prijs 2. 1.2 Juridische kenmerken Om geldig te zijn moet een huurcontract, net zoals elk ander contract, beantwoorden aan de voorwaarden van art. 1108 BW: o de wederzijdse toestemming van de partijen; o de bekwaamheid van de partijen om contracten aan te gaan; o een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis; o een geoorloofde oorzaak van verbintenis 3. De huur onderscheidt zich van andere rechtsfiguren door cumulatief consensueel, wederkerig, onder bezwarende titel, voortdurend, tijdelijk en niet intuitu personae te zijn. Elk van deze kenmerken verdient een beknopte toelichting. 1.2.1 Consensualisme Huur ontstaat door loutere wilsovereenstemming van de partijen of solo consensu. De vorm waarin de wederzijdse toestemming gegeven wordt is aldus irrelevant voor een geldige 1 Art. 1709 BW. 2 C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten syllabus, Brugge, die Keure, 2008, 126 (hierna verkort C. ENGELS). 3 S. DECANNIERE, K. GOETHALS en J. HENDRIKX (eds.), Het huurboek (aangepast aan de wet van 13 april 1997 met inbegrip van de Vlaamse wooncode), Berchem, EPO, 1998, 41. 3

totstandkoming van het huurcontract. Aangezien huur geen plechtig contract is, beoordeelt de rechter soeverein de geldigheid van de gegeven toestemmingen. Vanzelfsprekend moet het wederzijds akkoord betrekking hebben op zowel de zaak als de prijs 4. 1.2.2 Wederkerig of synallagmatisch contract Een huurcontract doet wederzijdse verbintenissen ontstaan. De verhuurder is ertoe gehouden het vreedzaam gebruik en genot van het verhuurde goed te verzekeren 5. De huurder betaalt als tegenprestatie de huurprijs of pachtprijs 6. 1.2.3 Onder bezwarende titel Zoals hierboven reeds aangehaald is de betaling van een prijs een wezenlijk bestanddeel van elk huurcontract. Een huur om niet is bijgevolg uitgesloten. De wet vereist echter niet dat de wederzijdse prestaties perfect evenwichtig of gelijkwaardig zijn. Zolang de prijs ernstig en niet belachelijk laag is 7, beschikken de partijen in principe over een ruime contractvrijheid 8. In elk geval moet de huurprijs bepaald of bepaalbaar zijn aan de hand van objectieve gegevens die bestaan bij het sluiten van de huurovereenkomst en dus in het contract zelf vervat zijn 9. 1.2.4 Voortdurend De verbintenissen in hoofde van huurder en verhuurder die ontstaan bij het sluiten van een huurcontract, zetten zich voort in de tijd 10. Er is dus sprake van opeenvolgende prestaties zonder dat de partijen hun toestemming voortdurend herbevestigen. Ze spruiten immers voort uit de aanvankelijke wilsovereenstemming op het ogenblik van de contractsluiting. Zo ontstaat de verplichting in hoofde van de huurder om de huur te betalen niet steeds opnieuw bij het verstrijken van elke termijn, maar wel in haar geheel bij de totstandkoming van de huurovereenkomst 11. 4 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, Huur in Onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2011, afl. 230, 27 (hierna verkort J. HERBOTS en D. MEULEMANS). 5 Art. 1719, 3 BW. 6 Art. 1728, 2 BW. 7 Y. MERCHIERS, Les Baux. Le Bail en général, Brussel, Larcier, 1997, 147. 8 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 29. 9 C. ENGELS, 138. 10 C. ENGELS, 127. 11 Cass. 19 maart 1936, Pas. 1936, I, 197. 4

1.2.5 Tijdelijk Het huurcontract bindt de partijen gedurende een bepaalde of onbepaalde tijd. In principe zijn de partijen vrij om in onderling akkoord over de looptijd van het huurcontract te beslissen. Deze autonomie wordt door de wetgever echter in zekere mate beperkt. Zo zijn altijddurende contracten verboden 12 en is er een maximum looptijd van negenennegentig jaar die de openbare orde raakt 13. Er gelden bovendien imperatieve minimumtermijnen bij de woninghuur, handelshuur en pacht. De situatie waarin de partijen geen uitdrukkelijk akkoord over de looptijd van het huurcontract hebben gesloten, wordt door de wetgever opgevangen door een suppletieve regeling die verschilt naargelang de aard van het gehuurde goed 14. 1.2.6 Niet intuitu personae Welke persoon achter de hoedanigheid van huurder of verhuurder schuilgaat, is in beginsel irrelevant in het kader van een huurcontract 15. Zo mag de huurder, indien hem dat recht niet is ontzegd, onderverhuren en zijn huur aan anderen overdragen 16. Bovendien heeft het overlijden van de huurder of verhuurder niet de beëindiging van het huurcontract tot gevolg 17. Van dit laatste kan evenwel contractueel afgeweken worden 18. 12 Art. 1 Decreet van 18-29 december 1790; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Brussel, Bruylant, 1972, 3 e éd., 492; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, Le louage de choses, I, Les baux en général in Les Novelles, Droit civil, VI, Brussel, Larcier, 2de ed., 2000, p. 177, nr. 288 (hierna verkort J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES). 13 L. CORNELIS, De duur van het contract met opeenvolgende prestaties in X., Het contract met opeenvolgende prestaties, Brussel, Vlaams Pleitgenootschap/Jeune Barreau, 1991, p. 53, nr. 12; T. DELAHAYE, Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge, Brussel, Bruylant, 1984, p. 121-123, nrs. 100-101; P. VAN OMMESLAGHE, Examen de jurisprudence (1968-1973), Les obligations, RCJB 1975, p. 619, nr. 72. 14 C. ENGELS, 128; J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 28. 15 C. ENGELS, 128. 16 Art. 1717, lid 1 BW. 17 Art. 1742 BW. 18 Cass. 11 maart 1948, Arr. Cass. 1948, 146 en Pas. 1948, I, 165. 5

1.3 Soorten en onderlinge verhouding Het wetboek wijst eerst en vooral op het onderscheid tussen de huur van goederen en de huur van werk 19. Niettegenstaande de keuze van de wetgever om beide contractsoorten op dezelfde plaats in het wetboek te behandelen, verschillen ze aanzienlijk van elkaar. In het kader van dit werkstuk worden alleen de huurcontracten die betrekking hebben op goederen behandeld. Vervolgens kan de huur van goederen verder opgesplitst worden naargelang de aard van het goed 20. In dit werkstuk wordt dieper ingegaan op de huurcontracten die onroerende goederen tot voorwerp hebben. De huur van roerende goederen wordt buiten beschouwing gelaten. Tot slot onderscheidt de wetgever als het ware vier verschillende regimes huur van onroerende goederen: o het gemeen huurrecht 21 ; o de woninghuur 22 ; o de handelshuur 23 ; o de pacht 24. De Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de Pachtwet bevatten elk een specifiek regelenarsenaal voor huurcontracten die aan de typische kenmerken van één van deze regimes beantwoorden. Elk van deze wetten beoogt een welbepaald evenwicht te creëren tussen de belangen van enerzijds de huurder en anderzijds de verhuurder. Ter bescherming van beide partijen komt de wetgever aldus tussen in de onderlinge contractverhouding door de invoeging van imperatieve bepalingen. Zorgvuldig nagaan of een huurcontract al dan niet aan de cumulatieve toepassingsvoorwaarden van een welbepaald regime beantwoordt is bijgevolg van primordiaal belang. 19 Art. 1708 BW. 20 Art. 1713 BW. 21 Art. 1714-1762bis BW. 22 Wet 20 februari 1991 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, BS 22 februari 1991 (hierna verkort Woninghuurwet). 23 Wet 30 april 1951 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2bis. Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder, BS 10 mei 1951 (hierna verkort Handelshuurwet). 24 Wet 4 november 1969 Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 3. Regels betreffende de pacht in het bijzonder, BS 25 november 1969 (hierna verkort Pachtwet). 6

Het gemeen huurrecht vervult een tweevoudige rol ten opzichte van bovengenoemde wetten 25. Het fungeert eerst en vooral als opvangnet voor alle huurcontracten die niet onder de noemer van woninghuur, handelshuur of pacht ondergebracht kunnen worden. Het loutere feit dat een bepaald contract als huurcontract kan gekwalificeerd worden in de zin van art. 1709 BW, volstaat voor toepassing van het gemeen huurrecht. Daarnaast doet het dienst als lex generalis in verhouding tot de andere regimes, die als lex specialis kunnen aangemerkt worden. Het toepasselijk zijn van de Woninghuurwet, de Handelshuurwet of de Pachtwet op een concreet huurcontract hoeft immers niet te betekenen dat alle vragen die in de contractuele verhouding kunnen rijzen hun antwoord vinden in dat specifiek regime. Het gemeen huurrecht biedt dus soelaas wanneer het bijzonder regime geen eigen of van het gemeen huurrecht afwijkende regeling bevat 26. Het preliminair situeren van een huurcontract in de voorhanden zijnde huurwetgeving is cruciaal, doch niet altijd evident. Het is immers niet uitgesloten dat het verhuurde goed een dubbele bestemming toegeschreven wordt. Zo kan het goed aangewend worden voor bewoning en kleinhandel of voor bewoning en een landbouwbedrijf of voor kleinhandel en een landbouwbedrijf. Om in een dergelijke situatie tot een correcte kwalificatie te komen, moet de hoofdbestemming achterhaald worden 27. Bovendien kan men zich de vraag stellen in welke mate partijen een huurcontract dat niet geressorteerd kan worden onder een bijzonder regime toch vrijwillig aan die specifieke regels mogen onderwerpen. Aangezien voor toepassing van de Woninghuurwet, Handelshuurwet en Pachtwet cumulatieve voorwaarden vervuld dienen te zijn, is het immers denkbaar dat een welbepaald huurcontract net uit de boot valt. Partijen beschikken over een zekere vrijheid in die zin dat ze een huurcontract waarop het gemeen huurrecht in principe van kracht is, uit eigen beweging onder het regime van woninghuur, handelshuur of pacht kunnen brengen. Het is echter niet mogelijk een huurcontract dat aan de toepassingsvoorwaarden van één van deze bijzondere regimes voldoet, te classificeren onder een ander regime 28. 25 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 23. 26 D. MEULEMANS, De nieuwe Woninghuurwet: praktijkgerichte commentaar (met model) bij de wet van 20 februari 1991, Kalmthout, Biblio, 1991, 31 (hierna verkort D. MEULEMANS). 27 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 24. 28 J. HERBOTS en D. MEULEMANS, 25. 7

2. GEMEEN HUURRECHT In dit hoofdstuk worden de bepalingen uit het gemeen huurrecht die betrekking hebben op de duur van de huurovereenkomst systematisch behandeld aan de hand van rechtspraak en rechtsleer. Een huurcontract kan gesloten worden voor onbepaalde of bepaalde duur. De gangbare wijze waarop dergelijke contracten een einde nemen, is respectievelijk door opzegging en door het verstrijken van de overeengekomen termijn. Na een bespreking van deze twee huurregimes en hun gebruikelijke manier van beëindiging, wordt eerst en vooral stilgestaan bij de principiële mogelijkheid om een huurcontract, net zoals elk ander contract, stop te zetten in onderling akkoord. Vervolgens wordt de mogelijkheid een huurcontract te ontbinden wegens wanprestatie behandeld. De algemene situering daarvan wordt gevolgd door twee concrete toepassingen waarbij de ontbinding wegens contractuele tekortkoming uitgesproken kan worden, namelijk het gebruik dat ingaat tegen de bestemming of nadeel kan berokkenen aan de verhuurder en het niet correct nakomen van de stofferingsplicht. Daarna wordt toegelicht hoe het huurcontract kan ophouden te bestaan door tenietgaan van het verhuurde goed wegens toeval en door verkoop van het goed. Tot slot wordt het verbod op uitdrukkelijke ontbindende voorwaarden in huurcontracten onder de loep genomen. 2.1 Huur van onbepaalde duur Onverminderd het bepaalde in artikel 1758, wordt de voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan per maand. De overeenkomst kan slechts worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand 29. De huur van een gemeubeld appartement wordt geacht te zijn aangegaan bij het jaar, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per jaar; bij de maand, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per maand; bij de dag, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per dag 30. 29 Art. 1736 BW. 30 Art. 1758 BW. 8

2.1.1 Situering De wettelijke definitie stipuleert dat huur het genot van een zaak geeft gedurende een zekere tijd 31. Deze omschrijving laat reeds toe af te leiden dat eeuwigdurende huur onmogelijk is 32. Een huurcontract kan voor maximaal negenennegentig jaar gesloten worden 33. Deze regel raakt de openbare orde 34. Een huur die voor een langere termijn wordt aangegaan is, volgens het Franse Hof van Cassatie, absoluut nietig 35. Andere rechtspraak herleidt huurcontracten die in strijd zijn met deze bepaling tot de wettelijke maximumtermijn 36. Art. 1736 BW geldt zowel voor huurcontracten waarin geen duur vastgelegd werd als voor mondeling gesloten huurcontracten 37. Laatstgenoemde contracten worden weerlegbaar vermoed voor onbepaalde duur te zijn aangegaan. Art. 1758 BW vormt een afwijking op art. 1736 BW 38. Deze bepaling geeft aan dat bij de huur van een gemeubeld appartement er een stilzwijgende termijn vermoed wordt op grond van de vervaldag van de huurprijs. Voorwaarde is dat er geen specifieke duurtijd afgesproken is. Art. 1736 BW blijft echter dienst doen als opvangnet voor situaties waarin het niet duidelijk is voor welke periode de overeengekomen huurprijs geldt. Wanneer dergelijk geval zich voordoet wordt het huurcontract aldus geacht te zijn aangegaan per maand 39. 31 Art. 1709 BW. 32 B. LOUVEAUX, Le droit du bail. Régime général, Brussel, De Boeck, 1993, p. 329-330, nr. 533; J. VANKERCKHOVE (dir.), P. COECKELBERGHS, A. DEVREUX, J.-M. LETIER, B. LOUVEAUX, B. VANDEPUTTE en M. VLIES, p. 176-177, nrs. 288-289. 33 Art. 1 Decreet van 18-29 december 1790. 34 L. CORNELIS, De duur van het contract met opeenvolgende prestaties in X., Het contract met opeenvolgende prestaties, Brussel, Vlaams Pleitgenootschap/Jeune Barreau, 1991, p. 53, nr. 12; T. DELAHAYE, Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge, Brussel, Bruylant, 1984, p. 121-123, nrs. 100-101; P. VAN OMMESLAGHE, Examen de jurisprudence (1968-1973), Les obligations, RCJB 1975, p. 619, nr. 72. 35 Cass. fr. 20 maart 1929, D.P. 1930, I, 13, noot P. VOIRIN. 36 Gent 15 juli 1865, Pas. 1865, II, 305. 37 C. ENGELS, 151. 38 D. VANOUTRIVE, Huur gemeen recht in K. DEGREVE, A. FORRIER en B. HUBEAU (eds.), Wet en duiding: huur 2010, Gent, Larcier, 2010, 49 (hierna verkort D. VANOUTRIVE) 39 D. VANOUTRIVE, 49. 9

2.1.2 Opzegging 2.1.2.1 Algemeen Een opzegging is een rechtshandeling door eenzijdige wilsverklaring van een partij waarmee voor de toekomst een einde wordt gemaakt aan de overeenkomst die de partijen hadden gesloten 40. In principe kunnen overeenkomsten ingevolge het adagium pacta sunt servanda niet herroepen worden dan met wederzijdse toestemming van de partijen 41. De opzegging vormt dan ook als wettige wijze om een einde te stellen aan de huur een uitzondering op de algemene regel 42. Een rechtsgeldig betekende opzegging hangt niet af van de aanvaarding van de medecontractant of van rechterlijke tussenkomst 43. Ze geschiedt in principe vormvrij maar met het oog op de bewijslast doet de opzeggende partij er goed aan op te zeggen op een wijze die hem het bewijs kan opleveren van zijn handeling 44. Ingevolge de regel affirmanti non neganti incumbit probatio, dient de partij die beweert bevrijd te zijn van de uitvoering van een verbintenis immers het bewijs te leveren van het feit dat het tenietgaan van zijn verbintenis heeft teweeggebracht 45. Ook motivering is in beginsel niet noodzakelijk tenzij de wet dit oplegt 46 of wanneer de partijen anders overeengekomen zijn. Het belang van de opzegging in het huurrecht is aanzienlijk. Tenzij in geval van een schriftelijke huurovereenkomst van bepaalde duur, is ze steeds vereist. Meer concreet gaat het om de volgende situaties 47 : o de geschreven huur voor onbepaalde duur; o de mondelinge huur; o de stilzwijgend verlengde huur; o de pacht, al dan niet voor bepaalde duur 48 ; 40 Antwerpen 19 februari 1980, RW 1980-81, 1475; Bergen 11 december 1991, RRD 1992, 211, noot B. ROLAND; Luik 23 maart 2009, TBH 2009, 905; T. DELAHAYE, Résiliation et résolution unilatérales en droit commercial belge, Brussel, Bruylant, 1984, 12-13. 41 Art. 1134 BW. 42 F. VERMANDER, Bedingen over de duur van het contract, zijn voortzetting en zijn opzegging in S. STIJNS en K. VANDERSCHOT (eds.), Contractuele clausules rond de (niet-) uitvoering en de beëindiging van contracten, Antwerpen, Intersentia, 2006, 246-247. 43 C. ENGELS, 152. 44 Bij de handelshuur en de pacht geschiedt de opzegging niet vormvrij maar wel bij ter post aangetekende brief of deurwaardersexploot. 45 Art. 1315 BW. 46 De motivering is wettelijk geregeld bij de woninghuur, handelshuur en pacht. 47 C. ENGELS, 152. 10

o de hoofdverblijfplaats van de huurder 49 ; o de geschreven huur voor bepaalde duur wanneer een vroegtijdige beëindiging contractueel voorzien is, zoals bij een huur van drie, zes of negen jaar; o de handelshuur 50. Het gegeven dat de opzegging een stilzwijgende wederverhuring voorkomt, toont aan dat het nuttig is op te zeggen zelfs in de gevallen waarin de wet het niet vereist 51. Opzegging veronderstelt een termijn en werkt dus niet onmiddellijk. Wanneer de huurder of verhuurder een opzegging geeft, moet aan de medecontractant de tijd geboden worden om respectievelijk een andere huurder te vinden en om een ander huurgoed te zoeken. De opzegging doet aldus een redelijke, wettelijke of conventioneel voorziene termijn lopen die het effectief einde van de huur voorafgaat 52. De partijen mogen, behoudens wanneer de wet anders bepaalt 53, in onderling overleg zelf een opzeggingstermijn overeenkomen. 2.1.2.2 Huurcontract van onbepaalde duur Een huurcontract dat mondeling of schriftelijk is gesloten zonder dat een duurtijd werd overeengekomen, is van onbepaalde duur 54. De lacune in het contract wordt dan opgevangen door de wettelijke presumptie dat in dergelijk geval het contract is gesloten per maand, met als concreet gevolg dat elk van de partijen een opzegging kan geven mits het respecteren van een termijn van 1 maand. Er bestaat discussie omtrent de vraag of er een principiële plicht bestaat om een opzeggingstermijn in acht te nemen (aanvullende werking van de goede trouw), dan wel of de uitoefening van het beëindigingrecht enkel getoetst wordt aan rechtsmisbruik (bep erkende werking van de goede trouw) 55. 48 Art. 4, lid 2 Pachtwet. 49 Art. 3, 1 Woninghuurwet. 50 Art. 3 Handelshuurwet. 51 C. ENGELS, 152. 52 C. ENGELS, 154. 53 De wet regelt de opzeggingstermijnen bij de woninghuur, handelshuur en pacht. 54 D. VANOUTRIVE, 40. 55 Voor meer hierover zie J. BAECK, Gevolgen tussen partijen (met inbegrip van de aanvullende en de beperkende werking van de goede trouw) in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.), Commentaar bijzondere overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, 2004, 14-15. 11

De mogelijkheid tot beëindiging of opzegging van een huurcontract van onbepaalde duur is gebaseerd op het beginsel van de individuele vrijheid 56. Gekoppeld aan het verbod op eeuwigdurende overeenkomsten, vertoont de regel dat overeenkomsten van onbepaalde duur te allen tijde kunnen worden opgezegd de kenmerken van een algemeen rechtsbeginsel. 2.2 Huur van bepaalde duur Indien de huur bij geschrift is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat een opzegging is vereist 57. 2.2.1 Situering Opdat een huurcontract van rechtswege en zonder opzegging een einde zou kunnen nemen, dient aan een dubbele cumulatieve voorwaarde voldaan te worden. Het huurcontract moet schriftelijk aangegaan zijn en een door de partijen onderhandelde bepaalde duur bevatten. In principe komen de partijen de gewenste looptijd van het huurcontract vrij overeen. Toch geldt ook hier de maximumtermijn van negenennegentig jaar 58. Het is ingevolge de contractvrijheid uiteraard perfect mogelijk dat de overeenkomst toch een opzegging behoeft omdat de partijen dit in onderling akkoord hebben bedongen. Ondanks de letter van de wet is het raadzaam om toch in elke situatie een opzegging te geven. Op die manier kan men immers het ontstaan van een stilzwijgende huurverlenging voorkomen 59. 2.2.2 Voortijdige beëindiging Schriftelijke huurcontracten die voor bepaalde duur zijn aangegaan kunnen door de partijen niet voortijdig opgezegd worden 60. Toch blijkt uit de rechtspraak dat deze regel niet absoluut is. Het tegenhouden van een voortijdige beëindiging mag meer bepaald geen rechtsmisbruik uitmaken. Dit is wel het geval wanneer een recht gebruikt wordt met het oogmerk een ander te schaden, of wanneer een recht uitgeoefend wordt op een voor de ander nadelige manier terwijl de rechthebbende voor een even nuttige en voor de ander minder nadelige uitoefeningswijze 56 R. KRUITHOF, H. MOONS en C. PAULUS, Overzicht van rechtspraak (1965-1973). Verbintenissen, TPR 1975, 449; R. VAN RANSBEECK, De opzegging, RW 1995-96, p. 350, nr. 32. 57 Art. 1737 BW. 58 Art. 1 Decreet van 18-29 december 1790. 59 D. VANOUTRIVE, 41. 60 In de Woninghuurwet, de Handelshuurwet en de Pachtwet wordt hierop een uitzondering gemaakt. 12

had kunnen kiezen, of wanneer het uitoefenen van een recht op een manier geschiedt die voor de rechthebbende meer voordeel inhoudt dan een andere uitoefeningswijze, maar aan de ander een disproportioneel groter nadeel berokkent 61. Zo oordeelde de rechter dat de eis van de verhuurder tot handhaving van de huurovereenkomst terwijl de huurder het goed voortijdig wil verlaten, een geval van rechtsmisbruik kan opleveren wanneer de huurder te goeder trouw heeft gehandeld en ernstige redenen heeft om uit het goed te treden. Dergelijke vaststelling biedt de rechter de mogelijkheid de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken mits schadevergoeding in hoofde van de huurder 62. Niets staat de partijen echter in de weg om in een schriftelijk huurcontract van bepaalde duur uitdrukkelijk te bedingen dat voortijdig beëindigen wel mogelijk is. Zo kan overeengekomen worden dat het huurcontract voor een bepaalde of onbepaalde duur blijft verder lopen, tenzij er gedurende een bepaalde periode opzegging gegeven wordt 63. 2.2.3 Stilzwijgende wederverhuring Indien de huurder, na beëindiging van een voor bepaalde duur bij geschrift gesloten overeenkomst, het goed zonder verzet van de verhuurder verder blijft bewonen, is er wederinhuring tegen dezelfde voorwaarden, ook wat de duur betreft 64. Wanneer een opzegging is betekend, kan de huurder, hoewel hij in het genot gebleven is, zich niet beroepen op een stilzwijgende wederinhuring 65. 2.2.3.1 Situering Uit de bewoordingen van de wetgever blijkt duidelijk dat er een nieuw huurcontract tot stand komt 66. Een wederverhuring valt immers niet te assimileren met een huurverlenging 67. Aangezien de bepaling niet van openbare orde, noch van dwingend recht is, staat het de partijen vrij anders te bedingen. Zo kan een contract voorzien dat de huurder nooit beroep kan doen op een stilzwijgende wederverhuring of worden er andere voorwaarden 61 W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 100-103. 62 Cass. 16 januari 1986, Arr. Cass. 1985-86, 686; Vred. Lokeren 18 februari 1994, T.Not. 1996, 28. 63 W. GOOSSENS, Duur, opzegging en verlenging van de huurovereenkomst, in M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 519. 64 Art. 1738 BW. 65 Art. 1739 BW. 66 Y. MERCHIERS, Les baux. Le bail en général, Brussel, Larcier, 1997, 271. 67 C. ENGELS, 156. 13

overeengekomen dan in het initieel contract 68. Het contractueel beding waarin de mogelijkheid van stilzwijgende wederverhuring wordt geschrapt, heeft echter geen sluitende werking. Wanneer de huurder na het verstrijken van de termijn in het goed gelaten wordt door de verhuurder en deze laatste huurgeld blijft ontvangen, wordt immers aangenomen dat de partijen impliciet afzien van de overeengekomen onmogelijkheid tot stilzwijgende wederverhuring. 2.2.3.2 Verzet van de verhuurder Een stilzwijgende wederverhuring is slechts mogelijk wanneer een beëindigde huur van bepaalde duur voorligt, partijen de nodige bekwaamheid bezitten om een huurcontract aan te gaan en de verhuurder zijn instemming daartoe verleent. Laatstgenoemde voorwaarde veronderstelt dat de huurder aanhoudend, blijvend en ondubbelzinnig detentor is gebleven van het gehuurde goed en de verhuurder zich op geen enkel moment daartegen heeft verzet 69. Het protest kan blijken uit een opzegging vóór het verstrijken van de bepaalde duur of uit een aanmaning het goed te ontruimen na de overeengekomen huurtijd 70. Zoals hierboven reeds aangestipt kan de eventuele stilzwijgende wederverhuring ook in het initieel contract voorkomen worden door een uitdrukkelijk beding, al biedt dit geen absolute zekerheid. De wens tot verzet tegen de stilzwijgende wederverhuring moet in elk geval ondubbelzinnig zijn, ongeacht de soort handeling die hij daartoe aanwendt 71. 2.2.3.3 Opzegging Een schriftelijk huurcontract dat voor bepaalde duur is aangegaan, eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de termijn en behoeft bijgevolg geen opzegging. Wanneer de verhuurder geenszins de intentie heeft om het goed weder te verhuren bij het einde van de contractueel bedongen looptijd, is het aanbevelingswaardig om toch een opzegging te betekenen. De situatie waarin de huurder dan toch het goed blijft betrekken wordt in de rechtsleer niet eenduidig gekwalificeerd 72. Volgens de ene strekking bezet de huurder het goed dan zonder 68 D. VANOUTRIVE, 41. 69 Cass. 30 november 1990, Arr. Cass. 1990-91, 358 en Pas. 1991, I, 323. 70 C. ENGELS, 156. 71 Cass. 18 oktober 2001, Arr. Cass. 1990-91, 358. 72 D. VANOUTRIVE, 42. 14

recht of titel 73, volgens andere auteurs is er in dat geval sprake van een bezetting ter bede waaraan de verhuurder op elk ogenblik een einde kan stellen 74. 2.3 Beëindiging in onderling akkoord Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend. Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht 75. 2.3.1 Situering Zolang dit niet in strijd is met de openbare orde, de goede zeden en het dwingend recht, kunnen partijen ingevolge de contractvrijheid zelf bepalen wat zij willen vastleggen in een overeenkomst. Deze regel behoort tot het algemeen verbintenissenrecht en is bijgevolg van toepassing op huurcontracten voor zover het gemeen huurrecht of bijzondere wetgeving inzake huur niets afwijkends bevatten. In feite is het de meest vanzelfsprekende en eenvoudige wijze van beëindiging van een huurcontract. Partijen beslissen immers zelf, in onderling akkoord, dat ze voortijdig een einde wensen te stellen aan een bestaand huurcontract. Om bewijsproblemen te vermijden, wordt deze overeenstemming best in een geschrift vastgelegd 76. 2.4 Ontbinding wegens een contractuele tekortkoming Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder 77. 73 T. DE KEERSMAEKER en W. VAN PUTTEN, Praktijkgids Huur, Mechelen, Kluwer, 2006, 22-23. 74 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 528. 75 Art. 1134 BW. 76 M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME (eds.), Huurzakboekje 2011, Mechelen, Kluwer, 2011, 60. 77 Art. 1741 BW. 15

2.4.1 Situering Art. 1741 BW heeft eerst en vooral betrekking op de situatie waarin het goed teniet gaat door een toerekenbare contractuele tekortkoming in hoofde van één van de partijen bij het huurcontract. De bepaling omvat bijgevolg niet, in tegenstelling tot art. 1722 BW, het tenietgaan ten gevolge van overmacht of toeval. Daarnaast beoogt art. 1741 BW ook de gevallen waarin een partij bij het huurcontract nalaat de verplichtingen die op hem rusten ingevolge de wet of de overeenkomst op een correcte wijze na te komen. Een huurcontract doet namelijk aan weerskanten een hele resem verbintenissen ontstaan. Zo is de huurder ertoe gehouden de huurprijs te betalen 78 en het goed als een goed huisvader te gebruiken 79. Hij moet bovendien het gehuurde goed van genoegzaam huisraad voorzien 80 en ervoor zorgen dat hij bij afloop van de huur het pand kan teruggeven 81. Op de verhuurder rust de verplichting het goed aan de huurder te leveren 82, het in een zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is 83 en het mogelijk te maken dat de huurder het rustig genot daarvan heeft zolang de huur duurt 84. Om te weten te komen wat de ene partij kan ondernemen als de andere partij nalaat zich naar de contractuele verplichtingen te schikken, moet eerst een belangrijke afweging gemaakt worden 85. Daarbij wordt afgetoetst of de niet-nakoming van de verplichting een voldoende ernstige wanprestatie uitmaakt om met toepassing van art. 1741 BW de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van één van de partijen te rechtvaardigen 86. Art. 1741 BW moet beschouwd worden als een bevestiging van het gemeenrechtelijk keuzerecht van art. 1184 BW 87. Laatstgenoemde bepaling stipuleert dat wederkerige contracten steeds stilzwijgend een ontbindende voorwaarde bevatten voor het geval dat één van beide partijen haar verbintenis niet nakomt. Daardoor kan de partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd kiezen om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren 78 Art. 1728, 2 BW. 79 Art. 1728, 1 BW. 80 Art. 1752 BW. 81 Art. 1730-1735 BW. De plicht tot teruggave houdt tevens in dat de huurder instaat voor brand. 82 Art. 1719, 1 BW. 83 Art. 1719, 2 BW. 84 Art. 1719, 3 BW. 85 Cass. 31 januari 1991, Arr. Cass. 1990-91, 584. 86 A. VAN OEVELEN, Knelpunten gemene huur in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 13. 87 M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 547. 16

wanneer dit mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding te vorderen. 2.4.2 Afweging 2.4.2.1 Contractuele tekortkoming Gevestigde rechtspraak toont aan dat de feitenrechter op grond van de concrete omstandigheden van ieder geval afzonderlijk op onaantastbare wijze oordeelt of een contractuele fout voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken 88. Enkel een toerekenbare, wezenlijke tekortkoming of een tekortkoming aan een wezenlijke verbintenis van de overeenkomst, is voldoende ernstig om de sanctie van de ontbinding te rechtvaardigen. Bovendien moet de gewichtigheid van de tekortkoming beoordeeld worden in verhouding tot de ernst die de sanctie van de ontbinding in het contract inneemt, in die zin dat er een proportionele verhouding moet zijn tussen beide 89. Zo zal een tijdelijke wanbetaling door de huurder niet als een wezenlijke tekortkoming, die de ontbinding van de huurovereenkomst in zijn nadeel rechtvaardigt, aangemerkt worden 90. De sanctie van ontbinding zou immers disproportioneel zijn ten opzichte van de tekortkoming. De rechter was dan ook de mening toegedaan dat een veroordeling tot betaling van de moratoire interesten aan de in de overeenkomst bedongen rentevoet in verhouding een meer passende straf was 91. Wanneer de huurder daarentegen meer dan 20 maanden systematisch en telkens onder dreiging van een rechterlijke procedure verzuimt de huurprijs tijdig te betalen, maakt dit een wanprestatie uit die de ingrijpende gevolgen van een ontbinding legitimeert 92. De partij die de inbreuk op de contractuele verplichting inroept zal uiteraard eerst het bewijs moeten leveren van de tekortkoming 93. Aangezien dit als een rechtsfeit beschouwd wordt, kan het bewijs met alle middelen van recht geleverd worden, getuigen en vermoedens daarin begrepen. Het is uiteraard niet ondenkbaar dat zowel de huurder als de verhuurder een contractuele tekortkoming hebben begaan. De ontbinding van de huur kan dan, zoals bij elke 88 Cass. 8 december 1960, Pas. 1961, I, 382; Cass. 9 juni 1961, RW 1961-62, 1701; Cass. 28 mei 1965, Pas. 1965, I, 1051; Cass. 15 juni 1981, Arr. Cass. 1981, 1190, Pas. 1981, I, 1179; Cass. 31 januari 1991, Arr. Cass. 1990-91, 584, Pas. 1991, I, 520, RW 1991-92, 774. 89 A. VAN OEVELEN, Knelpunten gemene huur in A. VERBEKE, Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, 13. 90 Vred. Roeselare 1 maart 1996, RW 1997-98, 1054; Vred. Gent 23 december 1999, TGR 2000, 11; Vred. Gent 27 september 2001, TGR 2002, 5. 91 Vred. Torhout 3 oktober 1995, Huur 1998-99, 41. 92 Rb. Leuven 24 november 1999, Huur 2000, 74. 93 Art. 870 BW en art. 1315 BW. 17

overeenkomst met wederkerige verbintenissen, in het nadeel van beide partijen uitgesproken worden indien de contractuele wanprestaties gelijktijdig plaatsvinden 94. In geval van opeenvolgende ernstige contractuele tekortkomingen zal enkel de chronologisch eerste in aanmerking genomen worden voor de ontbinding van het contract en zal de latere enkel nog in een buitencontractuele context beoordeeld kunnen worden 95. 2.4.2.2 Uitoefening van het keuzerecht De door de contractspartij gemaakte keuze tussen uitvoering in natura en gerechtelijke ontbinding wordt principieel gerespecteerd door de rechtbank, behoudens rechtsmisbruik 96. Het verbod op rechtsmisbruik is een algemeen rechtsbeginsel dat gesteund wordt op art. 1134 BW dat overeenkomsten te goeder trouw moeten worden uitgevoerd 97. Ook al beschikt een partij bijgevolg over een principieel keuzerecht, toch zal de uitoefening daarvan niet op een manier mogen geschieden die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtige en bezorgde persoon 98. Bij de beoordeling daarvan wordt getoetst aan de finaliteit, de proportionaliteit, de keuze van de minst schadelijke van diverse oplossingen en aan de aanwezigheid van een wettig belang om de vordering tot ontbinding in te stellen 99. Het is dus aan de rechter om bij de beoordeling van de in het geding zijnde belangen rekening te houden met alle omstandigheden van de zaak 100. Zo werd geoordeeld dat de verhuurder zich schuldig maakt aan rechtsmisbruik wanneer hij de uitvoering van een huurcontract nastreeft terwijl de huurder het pand al verlaten en ontruimd heeft omdat hij werd genoodzaakt tot een vertrek naar het buitenland wegens ernstige en te rechtvaardigen redenen 101. In dezelfde zin werd beslist over een verhuurder die de uitvoering in natura eiste terwijl de huurder te goeder trouw het huurgoed voortijdig verlaten had omdat 94 Cass. 15 juni 1993, Arr. Cass. 1995, 611. 95 L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen-Groningen, Intersentia Rechtswetenschappen, 2000, 744. 96 Cass. 30 januari 2003, TBBR 2004, afl. 7, 405; Kh. Brussel 29 juni 2007, RABG 2008/10, 623. 97 Cass. 19 september 1983, Arr. Cass. 1984, 55, Pas. 1984, I, RW 1983-84, 1480, TBH 1985, noot W. RAUWS, JT 1985, 56, noot S. DUFRENE en RCJB 1986, 282, noot J.L. FAGNART. 98 Cass. 10 september 1971, Arr. Cass. 1972, 32, Pas. 1972, I, 28 en RW 1971-72, 321, conclusie W. GANSHOF VAN DER MEERSCH; P. VAN OMMESLAGHE, Abus de droit, fraude aux droits des tiers et fraude à la loi (noot onder Cass. 10 september 1971), RCJB 1976, 303. 99 B. HUBEAU en W. RAUWS, De toepassing van de leer van het rechtsmisbruik in het huurrecht, TBBR 1987, 113-129 en 1988, 31-53. 100 Cass. 27 februari 2004, Res Jur. Imm. 2004, 189. 101 Vred. Brasschaat 22 november 1984, T.Vred. 1996, 74. 18

hij eindelijk een sociale woning toegewezen had gekregen waardoor zijn financiële situatie draaglijker kon worden 102. Hieruit kan afgeleid worden dat de uitvoering in natura van een huurovereenkomst niet meer kan gevorderd worden wanneer dit rechtsmisbruik inhoudt 103 of wanneer uit de omstandigheden blijkt dat dit niet langer mogelijk is 104. De sanctie op misbruik van recht bestaat niet in het verbeuren van dat recht maar wel in het opleggen van de normale uitoefening ervan of in het herstel van de schade ten gevolge van dat misbruik indien dit werd gevorderd door de andere partij 105. 2.4.3 Ontbinding 2.4.3.1 Gevolgen De ontbinding van de overeenkomst dooft alle erin gelegen verbintenissen uit en bevrijdt de contractspartijen zowel voor de toekomst als voor het verleden 106. Huurcontracten vormen echter een uitzondering op dit principe. De ontbinding in rechte van een huurcontract reikt, zoals elk wederkerig contract met doorlopende prestaties, wat betreft de gevolgen ervan, terug tot op het moment van de inleiding van de rechtsvordering 107. Ofwel zijn de prestaties die in het verleden doorlopend uitgevoerd werden immers in evenwicht, ofwel wordt de teruggave ervan als onmogelijk beschouwd. Terugkomen op het verleden is in deze context dus ongewenst en/of onrealistisch. Om deze reden zal de ontbinding dan ook enkel voor de toekomst plaatsgrijpen 108. 2.4.3.2 Alternatieven Wanneer een partij in gebreke blijft haar contractuele verplichtingen correct na te leven, kan de andere partij zich tot de rechter wenden en de gedwongen uitvoering of de ontbinding van het huurcontract vorderen. Dit werd hierboven reeds besproken. Optreden tegen een 102 Cass. 16 januari 1986, Arr. Cass. 1985-86, 683. 103 Cass. 30 september 1983, Arr. Cass. 1983-1984, 96; Cass 20 januari 1993, Arr. Cass. 1993, 74. 104 Cass. 20 januari 1993, Arr. Cass. 1993, 74; Cass. 14 april 1994, Arr. Cass. 1994, 374. 105 Cass. 5 maart 1984, Arr. Cass. 1983-84, 374. 106 L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen-Groningen, Intersentia Rechtswetenschappen, 2000, 773. 107 Cass. 8 oktober 1987, Arr. Cass. 1987-88, 164; Cass. 23 juni 2006, Pas. 2006, 1488. 108 S. STIJNS, De gerechtelijke en de buitengerechtelijke ontbinding van overeenkomsten, Antwerpen- Apeldoorn, Maklu, 1994, 303-304. 19